Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B3483 |  |
I
1. No Tribunal da Comarca de Moura, A e mulher, B, propuseram, a 28.02.02, acção com processo ordinário contra C e mulher, D, pedindo que os réus sejam condenados:
- à substituição do telhado de prédio que identificam, por telha de barro vermelho de tipo ‘lusa’, para que a Câmara Municipal de Moura possa emitir a necessária licença de habitação; ou, em alternativa,
- a pagar aos autores a quantia de 4.400.000$00 para que estes possam proceder à referida substituição, caso os réus não iniciem a reparação no prazo de 10 dias a contar da sentença que vier a ser proferida;
- em sanção pecuniária compulsória, a determinar pelo tribunal e a aplicar por cada dia de mora, caso iniciem a reparação nos 10 dias mas não a terminem nos 30 dias.
Os réus defenderam-se por impugnação e por excepção, invocando a caducidade do direito dos autores, que responderam.
2. Considerando que o estado do processo permitia, sem necessidade de mais provas, a apreciação do pedido deduzido e da excepção invocada, de imediato se conheceu do mérito da causa ao abrigo do disposto nos artigos 508º-B, nº 1, b), e 510º, nº 1, b), do CPC, tendo sido proferida, a 13.07.01, sentença que julgou improcedente a excepção invocada pelos réus e procedente a acção, condenado os réus a:
- substituírem o telhado do prédio por telha de barro vermelha de tipo ‘lusa’, para que a Câmara Municipal de Moura possa emitir a respectiva licença de habitação;
- pagarem 10.000$00 por dia, se não iniciarem a substituição do telhado no prazo de 30 dias contados do trânsito em julgado da sentença, e não concluírem tal substituição no prazo de 30 dias a contar do seu começo (fls. 71).
Inconformados, apelaram os réus para o Tribunal da Relação de Évora que, por acórdão de 18.04.02, revogou a sentença recorrida, julgando procedente a excepção de caducidade e absolvendo os réus do pedido (fls. 115).
3. São os autores que deste acórdão trazem a presente revista, oferecendo alegações de que extraíram as seguintes conclusões:
"1ª Os réus conheciam o defeito e assumiram a sua reparação, antes mesmo da celebração da escritura pública de compra e venda, agindo com manifesto abuso de direito ao invocarem a excepção de caducidade de acção por decurso do prazo de cinco anos conforme consagrado no artigo 334° do CC;
2ª Mesmo que assim não fosse, e porque os réus ainda não cumpriram integralmente a sua obrigação de entrega do bem vendido, sempre a acção estaria em tempo, por conjugação do disposto nos artigos 879º, 882° e 917º, in fine, todos do Código Civil, pelo que os Venerandos Desembargadores não procederam a uma correcta aplicação do direito aos factos, violando estes normativos ao fazerem proceder a invocada excepção de caducidade;
3ª E existindo nos autos matéria suficiente e dada como assente, demonstrativa do dolo dos réus na celebração do negócio, o exercício do direito dos autores fica subordinado apenas aos condicionalismos emergentes do funcionamento das regras gerais de prescrição, estando a acção em tempo".
Os recorridos pugnaram pela confirmação do julgado (fls. 131-134).
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II
Foram considerados provados os seguintes factos:
"1. Por escritura pública outorgada no Segundo Cartório Notarial de Lisboa, a 26.07.93, os réus declararam vender, livre de ónus ou encargos, aos autores, que declararam comprar, o prédio urbano sito no Rossio de São Luís, ..., freguesia de Santo Agostinho, concelho de Moura, pelo preço de 8.900.000$00 (doc. de fls. 5 a 9);
2. O prédio está descrito na Conservatória do Registo Predial de Moura, sob o nº 2.729, da freguesia de Santo Agostinho, e é composto de r/c com uma divisão, cozinha, casa de banho, duas varandas e garagem, e 1º andar com três divisões, casa de banho e duas varandas, sendo destinado a habitação (docs. de fls. 10 a 14);
3. A ré subscreveu e remeteu ao autor, que a recebeu, uma carta, datada de 21.06.92, com o seguinte teor:
«Relativamente aos pontos burocratas que me coloca como condição para marcar a escritura sou a informar o meu amigo do seguinte:
1° Desde o início do negócio que eu me responsabilizei pelo assunto relativo às telhas, nunca fugi nem hei-de fugir às minhas responsabilidades, nem aos actos que pratico. Foi dito por o amigo B bem como pelo seu pai que o telhado está em condições, como tal não se vai destruir, uma coisa que está bem feita, e que vocês aceitaram porque realmente viram que está em óptimas condições. O problema entre mim e a Câmara por tirar ou não as telhas é uma situação que eu assumi e não vou voltar a cara, se tiver de as tirar sou eu quem vai fazer esse trabalho, só o não o fiz ainda porque entendo e vocês também que o telhado está bom e irá ficar pior se as telhas forem substituídas.
Sobre o assunto de ser mencionado na escritura e perante o notário o assunto do telhado, isso não pode ser, como deve calcular se vamos pôr problemas na escritura o mínimo é esta não se realizar.
2° Em relação à licença de habitação, é natural que a Câmara não vai passar a dita licença sem que se chegue à conclusão deste processo de tirar ou não as telhas.
Quanto aos trabalhos que faltam ou faltavam realizar pode ficar descansado que à data da escritura estará tudo pronto.
Perante as condições que apresentou e as que nós temos para lhe oferecer, pergunto: Está de acordo em fazer a escritura? Se a resposta for positiva então iremos prosseguir conforme tínhamos combinado, caso seja negativa então diga-me qual o número da conta e o Banco onde quer que deposite o sinal que me entregou e acabamos o negócio, não quero que duvide de uma coisa que eu estou a fazer com o melhor das intenções e sem ter ideia de prejudicar ninguém» (doc. de fls. 19 a 20);
4. Com datas de 20.11.92 (doc. de fls. 15) e 15.02.93 (doc. de fls. 16), o réu foi notificado pela Câmara Municipal de Moura para substituir a cobertura de harmonia com o projecto, tendo-lhe sido concedido na última notificação o prazo de 2 meses para o efeito.
5. A Comissão de Vistorias da Câmara Municipal de Moura elaborou um relatório, com data de 25.09.96, na sequência de deslocação ao prédio, «a fim de verificar as condições necessárias à concessão de licença de habitação, tendo constatado que a obra se encontra concluída, mas contudo não está executada de acordo com o projecto aprovado pela Câmara Municipal de Moura, designadamente no que diz respeito às telhas existentes na cobertura que deveriam ser em barro vermelho do tipo ‘lusa’ e não em cimento do tipo argibetão pintado. (...) Face ao citado sugere esta Comissão que seja dado provimento às alterações necessárias a fim de ser lavrado um auto favorável bem como emitida a respectiva licença de habitação» (doc. de fls. 18);
6. Com datas de 03.12.99 (doc. de fls. 22) e 07.01.00 (doc. de fls. 24), a Comissão de Vistorias da Câmara Municipal de Moura elaborou relatórios, na sequência de deslocações ao prédio, nos quais concluiu que não se mostrava ainda substituída a cobertura, tendo sido deliberado após o último relatório conceder novo prazo de 30 dias para este efeito;
7. A cobertura não foi ainda substituída".
III
1. Entendeu o acórdão recorrido que estamos perante uma venda de coisa defeituosa, sujeita ao regime dos artigos 913º e seguintes do Código Civil, inclusive ao prazo de caducidade previsto no artigo 917º, em conformidade com o "assento" do Supremo Tribunal de Justiça de 4.12.96, BMJ, nº 462-94.
E foi arrancando deste pressuposto que o acórdão julgou procedente a excepção de caducidade.
Considerando, para tanto, que:
- a escritura de compra e venda foi outorgada no dia 26.07.93;
- o prazo para propositura da acção era de 5 anos (artigos 917º e 916º, nº 3);
- a acção deveria, portanto, ter sido intentada até 26.07.98;
- o que não sucedeu, pois a acção deu entrada em juízo no dia 28.02.02.
Propendemos para entendimento diverso - com respeito.
2. Decisivamente, porque falece o apontado pressuposto.
Na verdade, pensamos que não estamos perante uma venda de coisa defeituosa, que o artigo 913º assim define:
"Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim...".
Compreendem-se nesta previsão, vícios e falta de qualidades.
Mas não todos os vícios, nem todas as qualidades.
Quanto àqueles, exige-se que se trate de vício que:
- desvalorize a coisa vendida; ou
- impeça a realização do fim a que se destina.
E no que às qualidades concerne, estão abrangidas:
- as asseguradas pelo vendedor;
- as necessárias para a realização do fim a que a coisa é destinada. (1)
Ora, se bem interpretamos, esses vícios ou qualidades hão-de ser da própria coisa, da coisa em si - e só quando a coisa vendida deles padece, ou delas carece, é que caímos sob a alçada da norma em apreço.
Assim se decidiu já neste Supremo Tribunal de Justiça, cujo acórdão de 10.12.96, Proc. nº 392/96, considerou que a coisa vendida, para ser defeituosa, deve enfermar de "anomalia" inerente à sua estrutura material ou à sua aptidão para certa finalidade.
Observam Pires de Lima e Antunes Varela, "Código Civil Anotado", vol. II, 4ª ed., 1997, p. 206, que "o regime estabelecido nos artigos 913º e seguintes refere-se apenas às coisas defeituosas (às coisas com defeito) e que, entre os defeitos da coisa, se aplica somente aos defeitos essenciais, seja porque impedem a realização do fim a que a coisa se destina, seja porque a desvalorizam na sua afectação normal..., seja porque a privam das qualidades asseguradas pelo vendedor. São estas conotações de carácter objectivo...que servem de real fundamento aos direitos especiais concedidos pela lei ao comprador e que justifica, pela especial perturbação causada na economia do contrato, os desvios contidos nesta secção ao regime comum do erro sobre as qualidades da coisa. Não se trata, por conseguinte, de garantir o estrito cumprimento dos deveres de prestação contraídos pelas partes".
3. Não é esta a situação que se recorta dos autos.
Na verdade, deparamos aqui com um prédio urbano destinado a habitação, construído em 1992 pelos réus, que o venderam aos autores em 1993, e em relação ao qual a Câmara Municipal de Moura se recusou a emitir a necessária licença de habitação - e continua a recusar, enquanto não for satisfeita a condição posta e conhecida dos vendedores, qual seja, a substituição do telhado/cobertura, de harmonia com o projecto.
Licença necessária - escrevemos nós.
Com efeito, dispõe o nº 1 do artigo 44º da Lei nº 46/85, de 20 de Setembro (2) :
"Não podem ser celebradas escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos sem que se faça perante o notário prova suficiente da inscrição predial e da existência da correspondente licença de construção ou de utilização, quando exigível, da qual se fará sempre menção na escritura" (redacção do DL nº 74/86, de 23 de Abril).
Enfrentando a dificuldade interpretativa emergente do segmento "quando exigível", este Supremo Tribunal tem distinguido entre licença de construção, exigida para prédios em construção, e licença de utilização ou de habitação, exigida para prédios construídos (acórdãos de 11.3.97, 24.2.99 (3) , CJSTJ, ano V, tomo I-148, e ano VII, tomo I-125, respectivamente, e, mais recentemente, de 20.03.01, Proc. nº 209/01).
Este, também, o entendimento da Direcção-Geral dos Registos e do Notariado (Parecer nº 75/92 (4) , aprovado em Sessão do Conselho Técnico de 24.3.93, e homologado por despacho do Director-Geral de 5.4.93, que obteve despacho de concordância do Senhor Secretário de Estado da Justiça, de 20.10.94).
Não obstante, foi lavrada a respectiva escritura de compra e venda (pela 1ª Ajudante Principal do 2º Cartório Notarial de Lisboa).
4. Como assim, satisfeitas as obrigações de entregar a coisa e de pagar o preço - efeitos essenciais da compra e venda (artigo 879º) -, de não cumprimento já não poderá, em rigor, falar-se.
Mas sim, e antes, de cumprimento defeituoso.
Na verdade, ao lado da falta de cumprimento e da mora, existe uma terceira forma de violação do dever de prestar - o cumprimento defeituoso, a que se refere o artigo 799º do Código Civil.
4.1. Tendo presente o caso em apreço, o que mais interessa relevar é que o cumprimento defeituoso abrange não só as deficiências da prestação principal ou de qualquer dever secundário de prestação, como também a violação dos deveres acessórios de conduta que se integram na relação creditória - Antunes Varela, "Das Obrigações em geral", vol. II, 7ª ed., 1997, p. 130, Autor que afirma, logo após, que "foi exactamente a inclusão dos deveres acessórios de conduta na relação contratual, feita em grande parte por aplicação da regra da boa fé (artigo 762º, nº 2), que contribuiu em certa medida para a autonomização da figura do cumprimento defeituoso ou da prestação defeituosa".
Prescrevendo o nº 2 do artigo 762º que as partes devem proceder de boa fé no cumprimento da obrigação, este dever envolve, segundo Pires de Lima e Antunes Varela, "CC Anotado", vol. II, 4ª ed., p. 3 (5) , dois corolários.
"Por um lado, o devedor não pode limitar-se a uma realização puramente literal ou farisaica da prestação a que se encontra adstrito....
Por outro lado, o dever de boa fé não se circunscreve ao simples acto da prestação, abrangendo ainda, na preparação e execução desta, todos os actos destinados a salvaguardar o interesse do credor na prestação (o fim da prestação) ou a prevenir prejuízos deste perfeitamente evitáveis com o cuidado ou a diligência exigível do obrigado. (...)
É nesta área do cumprimento da obrigação que especialmente se concentra a vasta galeria dos deveres acessórios de conduta"
O Direito comina deveres destinados a que, na realização da prestação, tudo se passe sem danos desnecessários para o credor ou sem sacrifício desmesurado para o devedor; havendo entre as partes uma ligação obrigacional, gera-se, com naturalidade, uma relação de confiança na base da qual é, em especial, possível o infligir mútuo de danos, o que é vedado pela boa fé (acórdão do STJ de 28.9.99, Proc. nº 641/99 (6) ).
4.2. Já antes, Antunes Varela escrevera que "o cumprimento defeituoso se verifica não apenas em relação à obrigação de entrega da coisa proveniente da compra e venda, mas quanto a toda e qualquer outra obrigação, proveniente de qualquer fonte. (...), na base do defeito do cumprimento da obrigação podem estar não apenas a carência de qualidades da coisa, mas irregularidades de outra natureza" (CJ, ano 1987, tomo 4-30).
No mesmo sentido, este Supremo Tribunal de Justiça - cfr., entre outros, os acórdãos de 15.10.96, Proc. nº 260/96, e de 16.04.02, Proc. nº 705/02, aquele considerando que o cumprimento defeituoso pode ser imputado à inobservância dos deveres acessórios de conduta impostos pelo princípio geral da boa fé.
E no acórdão, também do STJ, de 24.01.02, Proc. nº 3857/01, entendeu-se que há cumprimento defeituoso quando a prestação realizada não corresponde à efectivamente devida, nomeadamente quando a prestação efectuada se não revela idónea para satisfazer a finalidade a que se encontrava objectiva e contratualmente destinada.
5. Em nosso entender, nos presentes autos estamos precisamente confrontados com uma situação de cumprimento defeituoso, que não de venda de coisa defeituosa (no mesmo sentido, para uma situação em tudo semelhante, veja-se o acórdão do STJ de 06.0402, Proc. nº 103/00).
E, no estado actual dos autos, cumprimento defeituoso imputável aos vendedores (ora réus) que, ainda antes da celebração da escritura, foram notificados pela Câmara Municipal "para substituir a cobertura de harmonia com projecto", cobertura não efectuada, conforme veio a ser constatado em vistorias ulteriormente realizadas "a fim de verificar as condições necessárias à concessão de licença de habitação" - situação que perdura (cfr. pontos 4. e 5. da matéria de facto) (7) .
Ademais, através de carta datada de 21.6.92 - anterior, também, à outorga da escritura - a ré:
- responsabilizou-se "pelo assunto relativo às telhas", dizendo não fugir às suas responsabilidades;
- assumiu que esse problema é entre ela e a Câmara;
- disse ser ela quem vai fazer o trabalho de substituição das telhas;
- expressou que, perante o Notário, não podia ser mencionado o assunto do telhado, sob pena de, no mínimo, a escritura poder a não vir realizar-se;
- admitiu que, enquanto não fosse concluída a substituição das telhas, a Câmara não emitiria a licença de habitação (8) .
Portanto, falta da necessária licença de utilização/habitação, da responsabilidade dos réus - contexto em que não será despiciendo chamar a terreiro o disposto na parte final do nº 3 do artigo 882º, segundo o qual a obrigação de entrega da coisa abrange, salvo estipulação em contrário, "os documentos relativos à coisa ou direito".
Falta que, além do mais, se traduz numa desvalorização do prédio, na medida em que os autores estão legalmente impedidos de o transmitir - o mesmo vale por dizer que não lhes foi facultado gozar plenamente o seu direito de propriedade.
Mister, pois, repor o equilíbrio contratual.
Resumindo e concluindo.
O contrato foi cumprido, embora imperfeitamente.
Não estamos perante uma venda de coisa defeituosa.
Consequentemente, não é aplicável o disposto nos artigos 913º e ss. do Código Civil, maxime nos artigos 916º e 917º.
Estamos, sim, perante o exercício de direitos decorrentes de um cumprimento defeituoso do contrato, a que é aplicável o prazo geral de prescrição de vinte anos, previsto no artigo 309º (neste sentido, o acórdão do STJ de 11.12.01, Proc. nº 3228/01).
Termos em que se concede a revista e revoga o acórdão recorrido, julgando improcedente a excepção de caducidade invocada.
Custas pelos recorridos - neste Supremo, e nas instâncias.
Lisboa, 17 de Dezembro de 2002
Ferreira Ramos
Pinto Monteiro
Lemos Triunfante
_________
(1) - Para maiores desenvolvimentos sobre a matéria, veja-se João Calvão da Silva, "Compra e Venda de Coisas Defeituosas", Coimbra 2001.
(2) - Esta Lei foi, entretanto, revogada pelo DL nº 321-B/90, de 15 de Outubro, o qual, todavia, ressalvou a norma transcrita (cfr. nº 6 do artigo 3º).
Cfr., também, os DL nº 379/86, de 11 de Novembro, nº 268/94, de 25 de Outubro, e nº 281/99, de 26 de Julho.
(3) - Citados no acórdão recorrido. No mesmo sentido, expressamente, o acórdão do STJ de 24.2.99, Proc. nº 691/98 (cfr., também, os acórdãos de 28.11.2000, Proc. nº 3007/00, e de 27.5.99, Proc. nº 440/99).
(4) - Publicado no Boletim dos Registos e do Notariado nº 9/94, Dezembro de 1994, pp. 5-8.
(5) - Cfr., também, Menezes Cordeiro, "Da boa fé no direito civil", Coimbra, 1984, 1º vol., pp. 603 e ss.).
(6) - Cfr., também, o acórdão do STJ de 22.11.01, Proc. nº 2905/01.
(7) - Do ofício da Câmara Municipal de Moura de 25.6.93, consta que foi deliberado "obrigar o Senhor C [ora réu] a pôr a cobertura de harmonia com o Projecto aprovado, conforme o estipulado no artigo 42º ponto 2 do Regulamento Municipal das Edificações Urbanas" (cfr. fls. 17).
(8) - Passos estes que não significam, como parece pretenderem os recorridos, que o telhado não esteja em (óptimas) condições. Com efeito, a questão que releva não é a de saber se o telhado está, ou não, em condições, mas antes a de saber de o telhado foi executado conforme o projecto, requisito desde o início considerado como indispensável à emissão da licença de habitação.