Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 1117/2000.P1.S1 |  |
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
DIREITO DE PREFERÊNCIA
ARRENDATÁRIO
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
ACÇÃO DE DESPEJO
RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO
EFEITOS DA SENTENÇA
II - Os efeitos da procedência da acção judicial respeitante ao exercício do direito de preferência relativo à alienação de um imóvel retroagem à data da alienação.
III - Assistindo ao arrendatário o direito legal de preferência em caso de alienação do arrendado – art. 47.º do RAU –, os pressupostos relativos ao exercício de tal direito retroagem à data da celebração do negócio jurídico objecto da preferência, pelo que, tendo a compra e venda sido realizada em 28-06-2000 e considerando que, nesta data, os recorrentes já não possuíam a qualidade jurídica de arrendatários, improcede a pretensão por aqueles aduzida de adquirirem, através do exercício do direito de preferência, a propriedade da parte do imóvel que ocupavam, apesar da decisão definitiva relativa à resolução do contrato ter sido proferida em momento posterior ao da realização do negócio jurídico de alienação do prédio que é objecto do peticionado direito de preferência quanto a uma parte do mesmo.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I – RELATÓRIO
AA e marido BB vieram demandar na comarca de Gondomar a CLÍNICA DE REPOUSO - O ..., Ld.ª, e, na sequência de posterior intervenção pelos mesmos requerida, CC, em que alegaram, que, por acordo verbal celebrado em Março de 1982 com os pais daquele interveniente, a A tomou de arrendamento, para habitação do seu agregado familiar, uns anexos do prédio identificado no seu articulado, a que acresceu, em 1991, o uso e fruição de uma parte do logradouro do mesmo prédio, prédio este que aquele interveniente, por escritura de 28/06/2000, vendeu àquela Ré, sem dar qualquer conhecimento aos AA de tal projecto de venda e das respectivas condições da mesma, pelo que, por tal motivo, peticionaram:
- Que se declare que os AA são titulares do direito de preferência na alienação do prédio referido na p.i., devendo o direito ser exercido em relação aos anexos e logradouro que fazem parte do contrato de arrendamento, pelo preço de Esc. 2.000.000$00 ou pelo que, proporcionalmente, lhes venha a ser atribuído;
- Que sejam condenados a Ré e o interveniente a reconhecerem o direito de preferência dos AA relativamente aos anexos e logradouro que fazem parte do objecto do contrato de arrendamento do prédio alienado através da escritura pública junta aos autos, ficando os mesmos a pertencer-lhes, por substituição à Ré, na titularidade de adquirentes no citado contrato de compra e venda, mediante o pagamento do preço de Esc. 2.000.000$00 ou do preço que, proporcionalmente, lhes venha a ser atribuído, acrescido da parte proporcional de despesas notariais, uma vez que, de sisa estão os AA isentos, por adquirirem os anexos para sua habitação própria;
- Se assim não se entender, e a Ré assim o declare, deve a preferência ser extensiva à totalidade do prédio;
- Deve ordenar-se o cancelamento de qualquer registo daquele prédio, feito com base na citada escritura de compra e venda ou em qualquer outra que o tenha como pressuposto.
Contestando, a Ré veio alegar a sua ilegitimidade, por estar desacompanhada do vendedor do imóvel, e impugnar, quer o preço oferecido pelos AA relativamente à parte do prédio objecto da preferência, quer a área do logradouro pelos mesmos ocupada, referindo ainda que o direito peticionado se encontra dependente da decisão a proferir em acção anteriormente instaurada pelo vendedor, e ainda pendente, na qual foi posta em causa a qualidade de arrendatários de que se arrogam os AA.
Na contestação que apresentou, o interveniente veio defender a improcedência do pedido, em virtude de ter sido declarado resolvido o contrato de arrendamento de que os AA eram titulares, a caducidade do direito de preferência, bem como a sua inexistência.
Respondendo a tal articulado, os AA vieram alegar, que, à data da transmissão do imóvel, eram arrendatários da indicada parte do mesmo, pelo que a decisão que foi proferida, relativa à extinção do arrendamento, apenas releva a partir do seu trânsito em julgado.
Decorrida a normal tramitação processual, foi proferida sentença, julgando a acção improcedente, decisão esta confirmada pela Relação do Porto, na sequência de apelação dos AA.
Inconformados, vêm os mesmos pedir revista do acórdão proferido, sustentando, nas conclusões que apresentaram, que, não tendo a resolução do contrato de arrendamento resultado de qualquer acto pelos mesmos praticado, a decisão que reconheça o direito de preferência, atentos os seus efeitos ex tunc, prevalece sobre os efeitos ex nunc daquela.
Apenas contra alegou o recorrido/interveniente, o qual veio sustentar a bem fundada decisão das instâncias, requerendo, subsidiariamente, e para o caso de assim não ser entendido, a ampliação do objecto do recurso em relação aos restantes fundamentos invocados no seu articulado de defesa.
Colhidos os vistos devidos, cumpre decidir.
II – FUNDAMENTAÇÃO
A - Da Relação vem dada como assente a seguinte matéria de facto:
“Por contrato verbal celebrado em Março de 1982, a A tomou de arrendamento, a DD e mulher EE, um anexo que faz parte integrante do prédio urbano sito à Rua .…, …, …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 3408 e descrito na Conservatória de Registo Predial de Gondomar sob o n.º … – (…) e (…).
Como contrapartida do uso e fruição, comprometeu-se a A a prestar aos senhorios, na sua residência, serviços domésticos durante a manhã, de segunda a sábado, quatro horas por dia – (D).
Nos termos acordados, o consumo de electricidade e água que os AA gastassem ficava a cargo dos senhorios – (E).
Por escritura pública, lavrada no dia 29 de Setembro de 1983 no 8.º Cartório Notarial do Porto, DD e mulher EE declararam doar a seu filho CC, e este declarou aceitar, o prédio referido em (A) e (C), reservando para eles o usufruto vitalício – (F).
EE faleceu no dia …de Maio de 19… e DD faleceu no dia … de Julho de 19… – (G).
CC intentou contra os ora AA a acção ordinária n.º 414/99, que correu termos no 1.º Juízo Cível deste tribunal, na qual peticionava a condenação dos RR no reconhecimento do seu direito de propriedade sobre o prédio e se declarasse que os RR ocupavam os anexos e a parte do logradouro de forma abusiva e sem título, com a consequente restituição – (H).
Por sentença de 19/10/2000, junta a fls. 23 e segs., foi apenas reconhecido o direito de propriedade do A sobre o prédio e os RR absolvidos dos restantes pedidos, por se ter considerado que a ocupação destes estava titulada por contrato de arrendamento – (I).
Da referida sentença referida foi interposto recurso para o Tribunal da Relação do Porto e para o Supremo Tribunal de Justiça, que, por acórdão de 30/10/2003, transitado em julgado em 13/11/2003, confirmou a decisão do Tribunal da Relação do Porto, junta a fls. 153 a 162, na qual foi decretada a resolução do contrato de arrendamento em discussão nos autos e condenados os RR a despejar imediatamente o locado que ocupam (anexos e parte do logradouro) deixando-o livre de pessoas e coisas e entregando-o ao A – (J).
Por escritura pública de 28 de Junho de 2000, lavrada no 8.º Cartório Notarial do Porto, CC declarou vender à Ré, e esta declarou comprar, o prédio referido, pelo preço global de Esc. 60.000.000$00 – (L).
O valor dos anexos e do logradouro do prédio ascende a Esc. 2.000.000$00 – - (M).
O vendedor referido em (L) não deu conhecimento aos AA do propósito de vender o prédio, nem lhes comunicou as condições de venda, nomeadamente, o respectivo preço – (N).
O anexo referido em (A) era composto por sala, cozinha, quarto e casa de banho – (1º).
Que se destinava a servir de habitação à A e seu agregado familiar – (2º).
Em data que não foi possível apurar, os referidos DD e mulher cederam à A o uso e fruição de uma parte do logradouro do prédio composto por quintal, cuja área não foi possível apurar – (3º).
Como contrapartida, ficou acordado que A passaria a custear, a partir de então, as despesas com o consumo de electricidade – (4º). “
B – Conforme decorre das conclusões dos recorrentes, o objecto da revista por estes interposta circunscreve-se, única e exclusivamente, à determinação do momento temporal em que deve produzir efeitos a decisão judicial que decretou a resolução do contrato de arrendamento de que os mesmos eram titulares, uma vez que, enquanto que as instâncias consideraram que tais efeitos se retroagem ao tempo em que ocorreu o facto gerador da referida resolução, já, por seu turno, os recorrentes vêm sustentar que tais efeitos apenas se produzem a partir do trânsito em julgado da decisão relativa à extinção do aludido contrato, questão esta de dilucidação imprescindível para a apreciação da situação em causa nos autos, atendendo a que,
os efeitos da procedência da acção judicial respeitante ao exercício do direito de preferência relativo à alienação de um imóvel se retroagem à data da referida alienação.
Assim, e no que se reporta à factualidade que vem provada nos autos com relevância para a análise da questão que vem suscitada pelos recorrentes, temos, portanto, que o recorrido instaurou, em 1999, uma acção de reivindicação contra os AA, na qual formulou, a título subsidiário, o pedido de resolução do contrato de arrendamento, para o caso de vir a ser declarada a existência de um contrato de tal natureza, abrangendo, no que respeita ao seu respectivo objecto, a parte reivindicada do imóvel, acção essa que foi decidida por acórdão deste Supremo Tribunal de 30/10/2003, no sentido da procedência do referido pedido, sendo que, e por outro lado, a presente acção de preferência, que se mostra reportada a um contrato de compra e venda celebrado em 28/06/2000 – fls. 42 a 46 -, foi instaurada em 14/12/2000 – fls. 2.
Perante a realidade temporal equacionada, torna-se inquestionável que a decisão definitiva relativa à resolução do contrato foi proferida em momento posterior ao da realização do negócio jurídico de alienação do prédio que é objecto do peticionado direito de preferência quanto a uma parte do mesmo.
Vem, igualmente, provado das instâncias, que a A/recorrente, por contrato verbal celebrado em 1982, tomou de arrendamento aos pais do interveniente/recorrido um anexo destinado a habitação daquela e do seu agregado familiar, sendo a contrapartida por tal uso e fruição constituída pela prestação de serviços domésticos, por parte daquela aos senhorios, no período da manhã, de segunda a sábado, e durante quatro horas por dia – (A), (D), (1º) e (2º).
E, se é certo que, no RAU, diploma vigente à data da ocorrência da totalidade dos factos para aqui e ora relevantes, aliás em moldes idênticos àqueles que igualmente dispunha antecedentemente o art. 1093º do CC, se consagrava no seu art. 64º a atribuição ao senhorio da faculdade de proceder à resolução do contrato de
arrendamento, no caso do arrendatário deixar de lhe prestar os serviços pessoais que determinaram a ocupação do prédio – n.º 1, al. j) -, não poderá, porém, deixar de ser tido em linha de consideração, que, relativamente ao aludido contrato que foi celebrado pelos recorrentes, se não verifica a existência do elemento essencial do contrato de locação traduzido na retribuição pela concessão do gozo temporário do prédio, retribuição essa, que, à data da celebração do mesmo – Março de 1982 –, sempre teria de ser objecto de fixação em escudos, sob pena da nulidade do respectivo contrato – arts. 294º, 1022º e 1089º, primeira parte, do CC -, donde, portanto, decorre, que, não constituindo a prestação de trabalho um meio legalmente admissível de remuneração do senhorio em matéria de arrendamento urbano – - Arrendamento Urbano do Cons. Aragão Seia, pág. 468 -, a inexistência daquele apontado elemento pecuniário do aludido negócio jurídico conduz à impossibilidade, quer da sua qualificação como contrato de arrendamento, quer à consequente eventual hipotetização da sua extinção, já que, um contrato, cuja respectiva constituição, sob o ponto de vista jurídico, se não verificou, não pode, como tal, ser objecto de extinção.
Temos, portanto, que tal acordo de vontades consubstancia, outrossim, a figura jurídica de um contrato misto de tipo duplo ou geminado, ou seja, um contrato em que uma parte se encontra obrigada a uma prestação típica de certo tipo contratual, enquanto que a contraparte se encontra obrigada a uma contraprestação oriunda de outro tipo contratual, o que, na específica situação em causa nos autos, se traduz numa prestação típica do contrato de arrendamento (a cedência do gozo de um imóvel) e numa prestação típica do contrato de prestação de serviços (o resultado do trabalho manual), sem que porém haja lugar às contraprestações típicas dos referidos contratos (renda e retribuição), uma vez que, como decorre da factualidade que se mostra assente, ao contrato celebrado sempre foi alheio, quer o pagamento de qualquer renda por parte da A, quer o de qualquer retribuição pecuniária por parte dos senhorios – Direito das Obrigações do Prof. Menezes Leitão, vol. I, pág. 196/197.
Ora, relativamente às normas aplicáveis ao contrato celebrado entre a A e os progenitores do recorrido, atendendo a que se não mostram preenchidos os elementos
essenciais tipificadores do contrato de arrendamento, ter-se-á de concluir pela aplicabilidade do regime do contrato de prestação de serviços, dada a preponderância dos elementos deste na estrutura daquele (teoria da absorção) – pág. 199 do volume e obra citados do Prof. Menezes Leitão -, contrato este para o qual, porém, o legislador não estabeleceu qualquer regulamentação geral e específica, pelo que, por imperativo legal, deverá, quanto à regulamentação do contrato ora em causa, lançar-se mão das disposições aplicáveis ao contrato de mandato – arts. 1154º e 1156º do CC.
E, para além de não decorrer do apontado regime legal a atribuição ao prestador de serviços de qualquer direito de preferência na alienação do imóvel onde tais serviços sejam prestados, também, e por outro lado, mesmo que o legislador tivesse consagrado tal direito a favor daquele, sempre, na situação que nos vem presente, os recorrentes nunca do mesmo poderiam beneficiar, uma vez que, tendo o decesso do último dos progenitores do interveniente ocorrido a 17/07/1997 – (G) -, e a alienação a 28/06/2000 – (L) -, nesta data já havia tido lugar a extinção, por caducidade, do aludido contrato de prestação de serviços – art. 1174º, al. a) do CC.
Mas, ainda que se considere que o aludido contrato, aliás em dissonância com o que vem de expor-se, configura um contrato de arrendamento para fim habitacional, sempre, todavia, se adjuntará, que, mesmo tendo em linha de consideração tal qualificação jurídica, nunca, porém, a pretensão dos recorrentes, fundada nos efeitos ex nunc da resolução do referido contrato, poderá, aqui e agora, relevar, no sentido de conduzir à procedência da pretensão por aqueles aduzida de adquirirem, através do exercício do direito de preferência, a propriedade da parte do imóvel que ocupam.
Com efeito, assistindo ao senhorio, de acordo com o preceituado no antecedentemente transcrito art. 64º, n.º 1, al. j) do RAU, a faculdade de proceder à resolução do arrendamento nos termos no mesmo enunciados, já, todavia, e por outro lado, tal causa de cessação do referido contrato não decorre da violação continuada, por parte do arrendatário, de qualquer dos deveres principais, secundários ou acessórios decorrentes da locação e a cargo do mesmo, mas sim e apenas, do mero desaparecimento do pressuposto que serviu de base à ocupação do locado – pág. 410
da obra citada do Cons. Aragão Seia e Anotado dos Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, vol. II, pág. 611 -, situação essa que se mostra mais consentânea com a extinção do contrato por caducidade, e não com a sua resolução, o que, aliás, já hoje tem consagração legal no estatuído no art. 1.051º, al. g) do CC.
Temos, portanto, que a natureza instantânea daquele indicado fundamento tem como necessária consequência, que a sua verificação produz, como é óbvio, a imediata extinção do vínculo que ligava o arrendatário ao senhorio, não havendo que chamar à colação, como aduzem os recorrentes embora sem o nomear, o argumento decorrente do preceituado no art. 434º, n.º 2 do CC, onde se dispõe, que, nos contratos de execução continuada, como o são os contratos de arrendamento, a sua resolução produz apenas efeitos ex nunc, não abrangendo, portanto, as prestações já efectuadas, para daí extrair a consequência da plena existência do referido contrato até ao momento temporal em que tais prestações deixem de ser exigíveis.
Com efeito, representando as referidas prestações as contrapartidas recíprocas a cargo de cada um dos intervenientes no contrato, as mesmas mantêm-se enquanto se mantiver a fruição do locado por parte do respectivo arrendatário, sendo àquelas totalmente alheia a ocorrência da extinção do negócio jurídico a que se reportam, no caso desta última não ser acompanhada da imediata e voluntária cessação do gozo do arrendado, já que, a tal ocorrer, existiria, isso sim, e então, uma circunstância manifestamente colidente, e preclusiva, da exigibilidade das apontadas prestações.
Há, portanto, que concluir, que, embora em qualquer uma daquelas duas indicadas situações os efeitos da mesma resultantes se produzam ex nunc, porém, o momento temporal do seu início é diverso, já que, enquanto no que respeita à cessação do contrato o mesmo se reporta à data em que ocorre o fundamento gerador daquela extinção do negócio jurídico celebrado, por seu turno, a cessação das prestações ao mesmo atinentes, pela específica natureza do fim que é determinante da sua existência, apenas tem lugar com a efectiva desocupação do imóvel.
Assim, assistindo ao arrendatário o direito legal de preferência em caso de alienação do arrendado – art. 47º do RAU -, os pressupostos relativos ao exercício de tal direito retroagem à data da celebração do negócio jurídico objecto da preferência, pelo que, tendo a compra e venda em causa sido realizada em 28/06/2000 – (L) -, nesta data, e em consequência do falecimento do último dos progenitores do interveniente ter ocorrido a 17/07/1997 – (G) -, os recorrentes já não possuíam a qualidade jurídica de arrendatários, por ter já tido lugar a cessação do pressuposto que havia servido de base ao arrendamento.
Temos, pois, que, perante qualquer dos apontados prismas jurídicos sob o qual se analise a questão que vem suscitada pelos recorrentes, sempre se terá de concluir pela improcedência das conclusões pelos mesmos apresentadas.
C – Nas contra alegações que apresentou, e como foi já referido no antecedente relatório, o recorrido veio, subsidiariamente e para o caso da procedência da revista interposta pelos AA, requerer a ampliação do âmbito do objecto do recurso, na parte relativa aos fundamentos por si invocados no articulado apresentado na 1ª instância, uma vez que a apreciação dos mesmos foi objecto de omissão por parte das instâncias.
Ora, atendendo a que, pelos motivos antecedentemente explanados, se inverifica o pressuposto em que se fundava o requerimento respeitante à apreciação do pedido formulado pelo recorrido, mostra-se, portanto, manifestamente prejudicado o seu conhecimento.
III – DECISÃO
Vai, pois, negada a revista.
Custas pelos recorrentes, sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficiam.
Lisboa, 23 de Novembro de 2010
Sousa Leite (Relator)
Salreta Pereira
João Camilo