Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06A2463 |  |
RESOLUÇÃO
CESSÃO DE EXPLORAÇÃO
SENHORIO
COMUNICAÇÃO
INQUILINO
ÓNUS DA PROVA
II- Compete ao inquilino fazer prova dessa comunicação.
III- O instituto do enriquecimento sem causa não é convocável se o enriquecimento for consequência legal de qualquer negócio jurídico que a lei preveja como idóneo para o gerar, por então ter uma causa negocial legal justificativa.
"AA" instaurou acção de despejo contra Empresa-A, pedindo que:
a) Seja decretada a resolução judicial do contrato de arrendamento que celebrou com a ré, relativo ao prédio misto que discriminou, com fundamento na utilização do arrendado para fim ou ramo de negócio diferente do contratualmente fixado, e na cedência de exploração do estabelecimento sem autorização do senhorio e sem que posteriormente lhe tenha sido comunicada - artºs 64º, alªs b) e f) do RAU;
b) A ré seja condenada a despejar imediatamente tal prédio e a entregá-lo ao autor, livre e devoluto de pessoas e bens;
c) A ré seja condenada a pagar-lhe todas as rendas até à resolução do contrato e uma indemnização mensal igual à referida renda desde a resolução contratual até à entrega efectiva do imóvel, tudo acrescido de juros à taxa legal de 10%.
A ré contestou por impugnação e, para o caso de a acção proceder, deduziu reconvenção pedindo que o reconvindo seja condenado a pagar-lhe o montante que se vier a apurar em execução de sentença, relativamente às benfeitorias que alegou ter realizado no locado.
O autor contestou a reconvenção, dizendo que ficou acordado que as obras a fazer pela ré no locado jamais dariam direito a qualquer indemnização, e que para compensar o valor dessas obras foi ajustada uma renda inalterável durante 10 anos e muito abaixo do preço real de mercado, bem como concedido o direito de sublocação por parte da ré.
No regular processamento dos autos foi a final proferida sentença em que se decidiu:
-- Decretar a resolução do articulado contrato de arrendamento;
-- Condenar a ré a entregar imediatamente o imóvel arrendado ao autor, livre e devoluto;
-- Condenar a ré a pagar ao autor uma indemnização mensal de valor correspondente ao valor mensal actual da renda, até à efectiva restituição do imóvel, em montante a liquidar em execução de sentença;
-- Julgar improcedente a reconvenção, absolvendo o autor do respectivo pedido.
A ré apelou para a Relação de Lisboa, que alterou a resposta negativa ao quesito 20º e julgou o recurso no mais improcedente, confirmando a sentença.
Recorre agora a ré de revista, formulando as seguintes conclusões:
1ª- Não vislumbra motivo sério e justo que fundamente a resolução, que, a operar, se funda numa alegada violação formal do contrato, em 1998, por parte de cessionários, sem qualquer acto jurídico imputável directamente à arrendatária;
2ª- Com a resolução pretende-se a retoma do estabelecimento comercial para continuar o exercício de actividade económica similar à actual;
3ª- As partes acordaram que ficava autorizada a sublocação, pelo que está verificada uma das excepções previstas no final da alínea f) do artigo 64º do RAU, ainda que o locado não tenha sido objecto de sublocação, atento o conceito legal da cessão da exploração de estabelecimento comercial, contrato atípico ou inominado - artº 111º/1 do RAU, o qual se rege pelas disposições das partes e subsidiariamente pelas regras comuns dos contratos;
4ª- Entende parte da doutrina e da jurisprudência que à cessão de exploração comercial não se aplicam as regras vinculísticas da locação, designadamente as alíneas f) e g), do artigo 1038º, do CC;
5ª- Face à sua natureza temporária, o locatário mantém-se como titular do arrendamento e não se verifica a transmissão do estabelecimento objecto do arrendamento, ao invés do que se passa no trespasse - artº 115º/1 do RAU;
6ª- Se a lei consagra a desnecessidade de autorização do senhorio no caso de trepasse, por maioria de razão não se justifica a autorização do locador no caso da cessão de exploração de estabelecimento;
7ª- A enumeração dos fundamentos de resolução pelo senhorio é taxativa, conforme resulta da palavra só, mencionada no nº 1 do artº 64º do RAU, e já resultava do artº 1093º/1, do CC, onde não estava incluída a cessão de exploração;
8ª- A ré manteve-se no passado e mantém-se como titular do contrato de arrendamento, pagando a renda mensal e cumprindo as demais obrigações de locatário, donde não haver necessidade da cessão de exploração ser comunicada ao senhorio, não devendo, por isso, a falta de comunicação ao autor ser fundamento de resolução do contrato de arrendamento, ao invés do decidido no acórdão;
9ª- O acórdão aplicou erroneamente o direito ao denegar a indemnização por benfeitorias úteis e necessárias realizadas pela ré;
10ª- O clausulado no contrato de arrendamento apenas se compagina e pode ser conectado às obras ou benfeitorias a realizar no futuro, que vierem a ser autorizadas, após 30/Dez/94;
11ª- A óbvia utilização das formas verbais no modo e tempo futuro, indicia que só deverão ser abrangidas as obras que foram autorizadas e realizadas após a assinatura do contrato de arrendamento 30/12/94, que se saiba não foram nenhumas;
12ª- Os custos despendidos pela ré decorreram directamente das obras provadas nos artigos 18º e 19º da B.I., e consubstanciam a definição de benfeitorias necessárias nos termos previstos no artº 216º/3 do CC;
13ª- Da ponderação dos elementos documentais de fls. 31 a 36 e Orçamento das obras encomendadas pela Ré sempre o Tribunal recorrido deveria apreciar e arbitrar um valor líquido - artº 565º, ou através do recurso ao critério da equidade artº 566º/3, ambos do CC. Ao assim proceder, o Tribunal violou o previsto no artº 265º/3, por omissão;
14ª- Pelo requerimento de fls. 71, a ré concretizou o pedido reconvencional em parte líquida, no valor de 5.000.000$00, facto não ponderado no acórdão;
15ª- No exercício do dever de administrar justiça ao Tribunal recorrido incumbiria apreciar o pedido com os elementos probatórios carreados pelas partes e, se dúvidas houvesse quanto ao seu quantitativo, poderia fixar a indemnização, por recurso à equidade - artº 566º/3, do CC, ou por remissão para o artº 661º/2, ou seja, arbitrar um montante líquido e condenar no que se liquidar em execução de sentença;
16ª- Ao considerar improcedente a reconvenção, com o fundamento da existência de cláusula que objectivamente se refere a obras a realizar no futuro, a Relação proferiu uma decisão injusta e iníqua, devendo ser revogada;
17ª- Não poderá operar validamente qualquer compensação a favor do A., art. 847º alíneas a) e b), do CC, por não estarem reunidas os requisitos, designadamente a existência de créditos recíprocos e a vontade de compensar, pois o recorrido não tem qualquer crédito sobre a ré, visto que as rendas do locado sempre foram plena e antecipadamente pagas;
18ª- Para que a compensação como meio extintivo das obrigações possa produzir os seus efeitos têm de estar preenchidos os requisitos legais do artigo 847º do CC;
19ª- A compensação só poderá ser compensada, com as eventuais deteriorações - artº 1274º, do CC, o que não acontece no caso presente, pois nada foi alegado;
20ª- A recorrente tem direito às benfeitorias úteis e necessárias efectuadas no locado - artº 1273º, do CC e 56º, nº 4 do RAU;
21ª- A improcedência da reconvenção é susceptível de acarretar ao autor um enriquecimento sem causa, não tutelado pelo sistema jurídico - entrega dum estabelecimento comercial implantado pela ré sem que esta esteja reembolsada dos respectivos custos;
22ª- O acórdão de 15/2/2005 que decidiu o pedido de aclaração formulado pela apelante, ao condenar esta em custas pelo incidente, fixando a taxa de justiça em três UC, interpretou deficiente e incorrectamente os artºs 669º/1, do CPC e 14º e 16º, nºs 1 e 2 do Código das Custas Judiciais, porquanto o pedido de aclaração subsume-se no exercício de um direito potestativo da parte ao requerer esclarecimentos de partes tidas por ambíguas de sentença/acórdão, não podendo nem devendo a aclaração ser enquadrada como "ocorrência estranha ao desenvolvimento da lide" e a fortiori como incidente nominado - artº 14º alínea x), CCJ;
23ª- Por errónea ou deficiente interpretação, o acórdão recorrido violou os artºs 9º, 11º, 12º, 565º, 566º/3, 847º/1, 1038º alíneas f) e g), 1046º, 1273º e 1274º do CC, 56º nº 4, 64º nº 1 alínea, f) e 111º do RAU, 265º/3, 471º/1 alínea a) e 2/final, 661º/2, 669º nº 1 do CPC, e 14º e 16º, nºs 1 e 2 CCJ, devendo ser revogado, ou, subsidiariamente, ser reapreciado o pedido reconvencional julgando-se o mesmo procedente.
Contra-alegou o recorrido, em apoio do decidido.
Com os vistos legais, cabe decidir.
A Relação deu como provada a seguinte matéria de facto:
1. Por escritura celebrada em 30.12.1994, o autor cedeu à ré o uso, gozo e fruição do prédio misto sito no lugar de Codiceira, freguesia de S. João de Lampas, inscrito na matriz sob o artigo 1465, pelo prazo de um ano, sucessivamente renovável, mediante a contrapartida mensal de 30.000$00, sendo que à data da interposição da presente acção tal contrapartida mensal cifrava-se em 32.685$00 (A));
2. Na referida escritura ficou clausulado que o local arrendado se destinava a restaurante e a parque de estacionamento automóvel (B));
3. Foi a ré quem realizou todos os trabalhos de construção necessários e indispensáveis à adaptação do espaço em causa à finalidade acordada (18º);
4. Para esse efeito a ré efectuou todos os projectos de construção e adaptação (19º);
5. As obras feitas pela ré apenas se destinaram à finalidade do arrendamento (21º);
6. Na escritura a que se alude em 1., de fls. 8 a 11 dos autos, as partes acordaram, designadamente, que "as obras ou benfeitorias que vierem a ser autorizadas no local arrendado não farão emergir obrigação de indemnização para os senhorios ou direito de retenção para a inquilina" (22º);
7. Como forma de compensar as despesas inerentes à realização de obras no arrendado pela ré, foi acordado um valor de renda mensal abaixo do valor de mercado, que se manteria até final de Setembro de 1996, sendo que esse valor de renda mensal fora acordado em 17.10.1991 (23º e 24º);
8. A ré, desde Abril de 1998, deixou de explorar o estabelecimento que funcionava no imóvel referido em 1., tendo cedido a sua exploração a BB e a CC (C));
9. São tais indivíduos quem explora a actividade do estabelecimento, em seu nome e por sua conta própria, sem qualquer subordinação à ré, de quem não recebem ordens nem a quem prestam contas (D));
10. A factualidade referida em 8. foi formalizada através do escrito cuja cópia consta de fls. 12 a 14, de 22.4.1998, sob a epígrafe "contrato-promessa de cessão de exploração de estabelecimento comercial", em que outorgaram a ré e os referidos BB e CC e no qual disseram, designadamente, o seguinte:
a. Os contraentes, na qualidade em que, respectivamente, intervêm, concordam entre si celebrar o presente contrato-promessa de cessão de exploração de estabelecimento comercial, com opção pela cessão de quotas, nos termos e nas condições constantes nas cláusulas seguintes.
b. Pelo presente contrato os representantes da Sociedade prometem ceder aos segundo e terceiro contraentes a exploração do estabelecimento comercial situado na Av. 5 de Outubro, em Codiceira, Sintra, para nele serem exercidas as actividades de restauração constantes do Alvará e consentidas no contrato de arrendamento comercial em vigor.
c. Pela exploração agora prometida, pagarão os segundo e terceiro contraentes a quantia mensal de 350.000$00, actualizada anualmente.
d. A partir de 1.1.1999 os segundo e terceiro contraentes pagarão aos representantes da primeira contraente, como contraprestação pecuniária pela cedência da exploração do estabelecimento comercial, a quantia de 500.000$00, caso entretanto não realizem as obras de conservação que ficaram de realizar a coberto do presente contrato (E));
11. Em meados de 1998 o espaço referido em 1. deixou de ser utilizado para restaurante (1º);
12. Passou a funcionar como "boite", no entendimento de tal designação como de um estabelecimento em que fundamentalmente se servem bebidas e em que se encontram mulheres, contratadas pelo explorador do estabelecimento, com a finalidade de atraírem clientes, incluindo-se também nas suas funções o entretenimento ou acompanhamento dos clientes, com vista, designadamente, a levarem-nos a consumir, sendo a presença e a função dessas mulheres o elemento distintivo entre "boite" e um normal estabelecimento de "bar", onde simplesmente se sirvam bebidas (2º);
13. O referido espaço deixou de servir refeições, nomeadamente almoços, jantares e lanches, estando completamente encerrado durante o dia, mantendo as portas e janelas fechadas e ninguém saindo ou entrando (3º);
14. O referido espaço abre cerca das 22H30/23HOO e no seu interior apenas se servem bebidas, aperitivos, é tocada música e feito entretenimento aos clientes (4º);
15. Todos os dias, pouco antes da hora referida em 14., chegam ao local várias jovens para ali servirem bebidas aos clientes ou com eles estarem para que consumam o mais possível (5º);
16. Com os trabalhos referidos nos artigos 18º e 19º da base instrutória a ré despendeu quantias cujo valor não foi possível determinar (20º).
Postos os factos, vejamos.
O A. propôs a acção de despejo com fundamento no disposto nas alíneas b) e f) do nº 1 do artº 64º do Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10, alíneas essas segundo as quais o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário:
Usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina (b));
Subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no artº 1049º do Código Civil (f)).
A Relação confirmou a procedência do pedido de despejo desde logo com base no primeiro indicado fundamento (uso do locado arrendado para fim diferente do acordado), expendendo, além do mais, ser: «... inadmissível a alteração, não consentida pelo locador, da actividade de restaurante para a actividade de "boite" ou de bar-"boite", na medida em que esta, aparentemente do mesmo ramo de negócio, não constitui actividade afim da primeira, uma vez que são totalmente distintas, quer pelo seu objecto, quer pela clientela a que se destinam, quer pelo respectivo aviamento.
A verdade é que do contrato consta expressamente que o local se destina a restaurante e parque de estacionamento automóvel..».
Decidiu também a Relação que a cessão de exploração do estabelecimento comercial feita pela ré justifica a peticionada resolução contratual, por ser: «... necessária a comunicação ao senhorio, sob pena de este poder resolver o contrato...
E compete ao inquilino fazer a prova dessa comunicação (artº 342º, nº 2 do CC), o que não foi feito...».
Ora, examinando as razões apresentadas na peça alegatória, depois a sintetizadas nas conclusões, constata-se que a recorrente restringiu expressamente o objecto da revista às três seguintes questões essenciais:
A. Da necessidade de comunicação da cessão de exploração ao senhorio.
B. Improcedência do pedido reconvencional.
C. Condenação em custas no acórdão que decidiu o pedido de aclaração.
O acórdão em crise transitou consequentemente em julgado quanto à decisão que decretou a resolução do contrato de arrendamento com base na utilização do prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele a que foi destinado (artº 64º, nº 1, b) do RAU).
Não se compreende, destarte, a razão pela qual a recorrente pretende fazer vingar na revista a tese de que o contrato de cessão da exploração do estabelecimento não carecia de ser comunicado ao senhorio, porquanto, sendo legal restringir o recurso nos termos sobreditos (artº 684º, nº 3 do CPC), e tendo ocorrido trânsito em julgado quanto ao pedido de resolução alicerçado na citada al. b), sempre haverá lugar ao despejo, mesmo que seja de entender que não se preenche o caso de resolução contratual previsto na al. f) do nº 1 do artº 64º do RAU.
Sempre se dirá, no entanto, que se concorda com o entendimento expresso no acórdão recorrido de que a falta comunicação da cessão da exploração do estabelecimento (locação do estabelecimento comercial) ao senhorio, no prazo de 15 dias, lhe dá direito a resolver o contrato de arrendamento ao abrigo dos artºs 64º, nº 1, f) do RAU e 1038º, f) e g) do CC.
Neste sentido, v.g. o ac. do STJ, de 20.10.1992, no BMJ 420, pág. 524 e segs, e Januário Gomes, "Arrendamentos Comerciais", 2ª Edição Remodelada, pág. 77.
A comunicação pelo arrendatário/cedente é exigida pelo interesse do senhorio em saber quem e em que termos se encontra no gozo do prédio, desde logo para apurar se houve uma válida locação do estabelecimento comercial, uma autêntica cessão de exploração, o que justifica que o artº 1038º, f) e g) deva ser interpretado extensivamente, por forma a abranger no seu regime não apenas as três hipóteses referidas na al. f), mas também a utilização do arrendado ao abrigo da cessão da exploração.
É relevante para o locador do imóvel saber quem se encontra no seu gozo e, sendo terceiro com quem não contratou, se dispõe de um título que o legitima ao respectivo uso, mesmo por que, como expende Alexandre Libório Dias Pereira na CJSTJ, 1998, II, 15, «não havendo efectivamente locação de estabelecimento, por "ocorrer alguma das circunstâncias previstas no nº 2 do artº 115º [do RAU], o contrato [dito de cessão de exploração] passa a ser havido como arrendamento do prédio", como dispõe o nº 2 do artº 111º do RAU. Pelo que, como refere a doutrina, "deve reconhecer-se o dever de comunicação a cargo do arrendatário-locador do estabelecimento...».
Nas mesmas águas navegam também Fernando de Gravato Morais, no nº 10 dos "Cadernos de Direito Privado" (Universidade do Minho), págs. 66 a 68, e os diversos subsídios doutrinários e jurisprudenciais aí indicados.
É certo que, como alega a recorrente, ficou a constar do contrato de arrendamento a autorização da sublocação do imóvel arrendado (ut fls. 3 e 3 vº), mas isso não é argumento que valha à recorrente.
Não se tratou in casu de um subarrendamento autorizado (que aliás teria de ser comunicado ao senhorio, no termos da al. g) do artº 1038º do CC) mas de uma cessão de exploração do estabelecimento comercial, o que é bem diferente.
Improcedem portanto as oito primeiras conclusões.
Melhor sorte não merecem as restantes questões que fazem parte do âmbito do recurso (improcedência do pedido reconvencional e condenação da recorrente nas custas do incidente de aclaração do acórdão recorrido).
No que concerne à absolvição do recorrido do pedido reconvencional, não podia a Relação decidir doutro modo, atento o circunstancialismo dado como provado nas respostas aos quesitos 18º, 19º, 20º, 21º e especialmente 22º.
Sustenta a recorrente que o clausulado do contrato apenas se compagina e pode ser conectado ás obras ou benfeitorias a realizar após a celebração do contrato de arrendamento, em 30.12.1994. Porém não provou - como lhe incumbia - que as benfeitorias que realizou foram autorizadas e ocorreram antes da celebração do contrato de arrendamento.
Não há lugar ao pagamento pelo reconvindo do que quer que seja, como indemnização pelas benfeitorias.
Recorde-se que ao abrigo da mais ampla liberdade de contratar (artº 405º do CC) as partes estipularam que as obras ou benfeitorias não fariam emergir obrigação de indemnização para os senhorios ou direito de retenção para a inquilina.
Por isso também se não justifica qualquer pagamento pelo reconvindo a título de enriquecimento sem causa, instituto não convocável no caso de o enriquecimento ser consequência legal de qualquer negócio jurídico que a lei preveja como idóneo para o gerar, por então ter uma causa negocial legal justificativa, sendo certo que se tratava de uma questão nova colocada à Relação, portanto nem sequer por esta cognoscível, como refere a fls. 238.
Finalmente, a recorrente deduziu incidentalmente os pedidos de aclaração do acórdão da Relação e de reforma deste quanto a custas, o que tudo foi indeferido pela conferência da Relação, que em novo acórdão a condenou nas respectivas custas incidentais, fixando a taxa de justiça em 3 UC.
Se tivesse obtido provimento nos mencionados incidentes, nada teria a reclamante a pagar de custas incidentais.
Mas como sucumbiu no processado incidental, não merece qualquer censura a condenação proferida, atento o disposto no nº 1 do artº 16º do Código das Custas Judiciais. A improcedência dos incidentes, assente na falta de fundamento dos mesmos, é bem demonstrativa de que se tratou de ocorrência estranha ao desenvolvimento normal da lide.
Não se mostrando violadas as disposições legais indicadas no conclusório do recurso, que naufraga em toda a linha, acordam em negar a revista, confirmando o acórdão recorrido e condenando a recorrente nas custas.
Lisboa, 9 de Outubro de 2006
Faria Antunes
Sebastião Póvoas
Moreira Alves