Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 08B1547 |  |
INCUMPRIMENTO
MORA
OBRIGAÇÕES PURAS E A TERMO OU A PRAZO
PROMITENTE-COMPRADOR
1. O não cumprimento da obrigação pode proceder de causas imputáveis ao devedor ou de causas a este não imputáveis, o que sucede quando procede de facto de terceiro, de caso fortuito ou de força maior, ou de facto do credor; e pode – considerando o efeito sobre a relação creditória – assumir as modalidades de não cumprimento definitivo, mora ou cumprimento defeituoso.
2. A mora é, em sentido amplo, o mero retardamento da prestação: esta não foi executada no momento próprio, mas ainda é possível, por continuar a ter interesse para o credor.
3. A mora pode provir de causa imputável ao devedor ou de facto imputável ao credor, e pode ainda resultar de circunstâncias não imputáveis nem ao devedor nem ao credor, como sucede em certos casos de impossibilidade transitória ou temporária.
4. Nestes casos, se da mora resultaram danos para o credor, não sendo esta imputável ao devedor, este não responde por tais danos; mas não fica exonerado da obrigação, visto que o impedimento ao cumprimento é apenas temporário.
5. Relativamente ao tempo do seu vencimento, as obrigações classificam-se em obrigações puras – as que, por falta de estipulação ou disposição em contrário, se vencem logo que o credor, mediante interpelação, exija o seu cumprimento – e obrigações a prazo ou a termo – aquelas cujo cumprimento não pode ser exigido ou imposto à outra parte antes de decorrido certo período ou de chegada certa data.
6. Nas obrigações puras vale a regra geral constante do n.º 1 do art. 777º do CC. Mas esta regra não é absoluta: se se tornar necessário o estabelecimento de um prazo, quer pela própria natureza da prestação, quer pelas circunstâncias que a determinaram, quer pela força dos usos, e as partes não acordarem na sua determinação, a sua fixação é deferida ao tribunal (n.º 2 do art. 777º); e se as partes tiverem convencionado que a fixação do prazo ficasse ao critério do devedor, no sentido de lhe confiar a faculdade de escolha do momento do cumprimento, atendendo às circunstâncias, deverá o prazo, por aplicação analógica do n.º 3 do art. 777º, ser fixado pelo tribunal, se aquele o não fizer.
7. Tendo sido estipulado, no caso dos autos, que a marcação da escritura definitiva do contrato prometido seria “a convocar pela ré (promitente vendedora), com a antecedência de oito dias”, e não ignorando o autor (promitente comprador) as razões, alheias à ré, que haviam entravado o prosseguimento das obras de construção do empreendimento onde se situava a fracção objecto do contrato-promessa, não era a interpelação extrajudicial por aquele efectuada à ré o meio adequado para fixar o prazo: impunha-se, atendendo às circunstâncias, a sua fixação pelo tribunal.
8. Não tendo o retardamento da prestação da ré – traduzido na impossibilidade temporária em que se achou, de efectuar o contrato prometido – resultado de facto seu, nem sendo resultante de culpa sua, ela não responde pelos danos moratórios sofridos pelo autor.
9. O promitente comprador, investido prematuramente no gozo da coisa, que lhe é concedida na pura expectativa da futura celebração do contrato prometido, não é possuidor dela, porque lhe falta o animus possidendi: ele é apenas o titular de um direito pessoal de gozo, destinado a perdurar como tal, até à celebração do contrato definitivo ou à adjudicação compulsória da coisa ou até à resolução ou anulação do contrato-promessa.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1.
AA intentou, em 18.04.2005, no Tribunal Judicial da comarca de Esposende, contra A...F...,Lda, acção com processo ordinário, pedindo a condenação desta sociedade a pagar-lhe a importância total de € 31.011,60, destinada a reparar os prejuízos decorrentes do retardamento da prestação de um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma, celebrado em 02.08.95, entre a ré, como promitente vendedora, e o autor, como promitente comprador, da perda do valor comercial desta fracção, provocada pelo abandono da obra e degradação do empreendimento, imputáveis à ré, e ainda das anomalias existentes na dita fracção autónoma.
A ré contestou, invocando a caducidade do pedido de indemnização no tocante às invocadas anomalias, e impugnando a demais facticidade alegada pelo autor, concluindo pela improcedência da acção.
No despacho saneador foi julgada verificada a excepção de caducidade no que respeita ao pedido de indemnização pelos vícios (anomalias) verificados na fracção autónoma, no valor de € 2.380,00, decisão que transitou em julgado, prosseguindo a acção para apreciação dos dois outros pedidos – indemnização pelo retardamento da prestação e perda do valor comercial – num total de € 28.631,60.
Prosseguindo a acção a sua normal tramitação, veio o Ex.mo Juiz do Círculo de Barcelos a efectuar o julgamento e a proferir sentença, julgando a acção totalmente improcedente e absolvendo a ré do pedido.
O autor interpôs, da sentença, o pertinente recurso de apelação, impugnando a resposta a um dos quesitos (quesito 14º) da base instrutória, e pugnando pela revogação da sentença e pela condenação da ré a pagar-lhe a quantia global de € 18.881,60.
No julgamento da apelação, a Relação de Guimarães alterou a resposta ao mencionado quesito – de «não provado» para «provado apenas que a ré recebeu a carta referida em T) a 22 de Outubro de 1998», sem que tal interferisse na sorte da demanda, pois julgou improcedente o recurso, mantendo a sentença recorrida.
Recorre de novo o autor, agora de revista, culminando as suas alegações de recurso com a enunciação das seguintes conclusões:
1ª - As partes devem, na realização da prestação e na execução dos contratos, actuar com boa fé – com lisura, transparência e respeito pelos interesses da parte contrária – cooperando para a obtenção do objectivo comum;
2ª - Daí que, quer o devedor quer o credor, estejam sujeitos a deveres acessórios de conduta, indissociáveis da regra geral de actuação de acordo com a boa fé (art. 762º/2 do CC) – e sem os quais a prestação a que se vincularam pode sair frustrada;
3ª - A omissão dos actos necessários ao cumprimento da obrigação é um dos motivos que pode conduzir á mora;
4ª - A ré incorreu em mora a partir do fim de Março de 1998, pois não levantou, deixando devolver, a carta que o autor lhe dirigiu em 15.09.97, fixando-lhe um prazo razoável para que realizasse a cooperação indispensável ao cumprimento da obrigação;
5ª - A omissão desse acto de cooperação, necessário para o cumprimento da obrigação, traduz abuso de direito – art. 334º do CC;
6ª - A mora do devedor existe, independentemente de interpelação, se o próprio devedor a impedir, considerando-se, neste caso, interpelado na data em que normalmente o teria sido (art. 805º/2.c) do CC), sendo que, ao recusar e ao não responder às comunicações do recorrente, a ré mais não quis do que esquivar-se a essa interpelação;
7ª - Entendeu-se, no acórdão recorrido, que não é imputável à ré o dilatado lapso temporal verificado entre a celebração do contrato-promessa e o contrato prometido, pelo que esta não terá incorrido em mora no cumprimento; mas os factores que contribuíram para esse atraso e que os factos provados revelam, não são imputáveis ao recorrente, não podendo ser contra si valorados;
8ª - Efectivamente, o contrato-promessa não ficou dependente de qualquer condição;
9ª - No momento da sua celebração, a ré ocultou ao autor a existência de algum problema ou obstáculo à realização do contrato definitivo, não o alertando, como devia – dadas as implicações que daí podiam resultar – para a contingência resultante do conflito que tinha pendente com os herdeiros de BB;
10ª - Por isso, a ré – que desde a celebração do contrato-promessa se intitulou proprietária da fracção, e que sabia que, enquanto não resolvesse tal conflito e sem que estivesse definitivamente registada em seu nome aquela fracção, o contrato definitivo não seria celebrado – é a única responsável pelo atraso no cumprimento (art. 798º do CC);
11ª - E, tendo sido interpelada para cumprir o contrato até Março de 1998, ficou constituída em mora a partir de 1 de Abril seguinte (art. 805º/1 do CC), e na consequente obrigação de reparar os danos causados ao autor (art. 804º/1);
12ª - A mora presume-se culposa e responsabiliza o devedor, cabendo a este provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso não decorre de culpa sua (arts. 798º e 799º);
13ª - Quando foi celebrado o contrato-promessa, a fracção autónoma estava em fase de acabamentos, e o autor tinha em vista a sua aquisição para a arrendar durante a época balnear;
14ª - Uma fracção autónoma com características idênticas e situada na mesma zona territorial pode ser arrendada por cerca de € 750,00/mês entre Julho e Setembro;
15ª - Em Novembro de 1995, a ré interrompeu a execução das obras na fracção autónoma e em todo o empreendimento, encontrando-se então o Bloco NE ainda em tijolo, com as paredes sem revestimento;
16ª - A partir do Inverno de 1996 surgiram infiltrações de humidade, que provocaram o levantamento do soalho e a deterioração da parede da sala comum da fracção – o que impediu o recorrente de dar esta de arrendamento;
17ª - Apesar da entrega da fracção, e essencialmente devido às infiltrações de humidade, o autor esteve impedido de a arrendar durante a época balnear dos anos de 1997 a 2002, inclusive, deixando de receber o rendimento correspondente, que totaliza € 11.250,00;
18ª - As obras de reparação do pavimento da sala comum, bem como as de pintura, originadas pela infiltração de humidade, foram concluídas em Maio de 2003;
19ª - A fracção autónoma, essencialmente por ser já um apartamento usado e ainda devido à entrada de humidades, perdeu cerca de 10% do seu valor comercial, sofrendo um prejuízo equivalente a 10% do preço de aquisição, ou seja, € 7.631,60 – devendo, assim, na procedência do recurso, ser a ré condenada a satisfazer ao recorrente esta quantia e a referida na conclusão 17ª.
A ré apresentou contra-alegações, pugnando pela improcedência do recurso.
Corridos os vistos legais, cumpre agora conhecer e decidir do mérito do recurso.
2.
Vêm, das instâncias, provados os seguintes factos:
1. Por contrato-promessa outorgado a 02.08.1995, com assinaturas reconhecidas notarialmente e certificação de existência do respectivo alvará de licença de obras n.º 371, a ré prometeu vender a fracção autónoma designada por T2, no ....º andar norte, Bloco ..., situado no conjunto habitacional sito na Rua de Colónia, da freguesia de Apúlia, Esposende, livre de ónus e encargos, ao autor, que lha prometeu comprar (alínea A) dos “Factos Assentes”);
2. A fracção em causa faz parte de um empreendimento turístico, denominado Apúlia Mar, que a ré tinha em construção, em regime de empreitada, composto por habitações, lojas, piscinas e courts de ténis (alínea B));
3. O preço da venda prometida foi fixada em 15.300.000$00 (quinze milhões e trezentos mil escudos), a pagar da seguinte forma:
- 2.000.000$00 (dois milhões de escudos), que a ré recebeu na data da outorga do contrato-promessa;
- 1.000.000$00 (um milhão de escudos), em 2 de Setembro de 1995;
- 1.500.000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos), em 30 de Outubro de 1995;
- 10.800.000$00 (dez milhões e oitocentos mil escudos), no acto da escritura, através de empréstimo bancário feito ao autor, a convocar pela ré com a antecedência de oito dias (alínea D));
4. À data do contrato-promessa a fracção autónoma estava em fase de acabamentos (alínea E)).
5. O autor tem organizada a sua vida profissional e familiar no Porto, onde reside (alínea F));
6. Em Novembro de 1995 a ré interrompeu a execução das obras na fracção autónoma e em todo o empreendimento (alínea G));
7. A ré concluiu os acabamentos interiores da fracção e facultou as respectivas chaves ao autor, para que o mesmo o pudesse ocupar nas férias de Verão de 1996 (alínea H));
8. Nessa data não estavam em funcionamento os elevadores, nem concluídas as infra-estruturas no exterior, designadamente passeios, piscina e zona relvada (alínea I));
9. O fornecimento de água e electricidade à fracção era feito por cedência do bloco S3 (alínea J));
10. O bloco E5 é contíguo, pelo lado norte, ao bloco NE (alínea L));
11. À data da interrupção das obras o bloco NE ainda se encontrava em tijolo, com as paredes sem revestimento (alínea M));
12. A parede da empena norte do bloco E5 não possuía qualquer protecção contra a humidade e variações de temperatura (alínea N));
13. Verificaram-se infiltrações de humidade na empena norte do bloco E5, o levantamento do pavimento de madeira da sala comum da fracção e deterioração da parede da mesma sala (alínea O));
14. A ré procedeu ao registo da aquisição da fracção, a seu favor, em 25 de Outubro de 2002 (alínea P));
15. A 15 de Setembro de 1997 o autor enviou à ré uma carta registada, com aviso de recepção, dando conta da paragem das obras e da falta de perspectiva de conclusão do empreendimento, bem como dos prejuízos que estava a sofrer, solicitando que a situação fosse solucionada até Março de 1998, sob pena de resolução do contrato (alínea Q));
16. Esta carta foi devolvida ao autor, com a indicação de “não reclamado”, por não ter sido levantada pela ré (alínea R));
17. Durante o ano de 1998 os habitantes do bloco E5 chamaram à atenção do representante legal da ré para a situação do mesmo, nomeadamente por não ter condições de habitabilidade (alínea S));
18. Em 20 de Outubro de 1998 o autor enviou à ré uma carta registada, com aviso de recepção, informando que pretendia resolver o contrato promessa celebrado, solicitando uma reunião com o Sr. F... a fim de acertar as condições que permitam pôr termo ao mesmo (alínea T));
18-A. A ré recebeu essa carta em 22 de Outubro de 1998 (resposta ao quesito 14º, após alteração introduzida pela Relação);
19. A ré apresentou a declaração para inscrição do prédio na matriz a 13 de Setembro de 2002, tendo feito constar da mesma que a conclusão das obras ocorreu a 10 de Março de 2002 (alínea U));
20. Em vistoria efectuada ao bloco E-..., em 18 de Junho de 2002, os Serviços Municipalizados de Água e Saneamento de Esposende constataram que a rede de abastecimento de água, a rede de drenagem de águas residuais e a rede de incêndio não reuniam as condições necessárias para se efectuarem as ligações às redes públicas (alínea V));
21. As obras de reparação do pavimento da sala comum, bem como as de pintura, originadas pela infiltração de humidade, foram concluídas em 28 de Maio de 2003 (alínea X));
22. A 10 de Julho de 2003 a ré requereu a notificação judicial avulsa do autor para, no dia 11 de Agosto de 2003, pelas 16.00 horas, comparecer na Secretaria Notarial da Póvoa de Varzim, para outorgar a escritura pública da venda prometida (alínea Z));
23. A 23 de Julho de 2003 o autor enviou à ré uma carta registada, com aviso de recepção, advertindo-a da necessidade “de reparar todas as deficiências de construção e de acabamentos”, e convocando-a para se proceder a vistoria da fracção no dia 04 de Agosto de 2003 (alínea AA));
24. A ré recebeu essa carta a 28 de Julho de 2003, mas não compareceu à vistoria a que foi convocada e que se realizou na data prevista (alínea AB));
25. No dia 11 de Agosto de 2003, na Secretaria Notarial da Póvoa de Varzim, foi outorgada escritura pública de compra e venda da fracção (alínea AC));
26. A 3 de Agosto de 1993, BB e CC outorgaram procuração, no Cartório Notarial de Esposende, constituindo seu bastante procurador DD, nomeadamente para proceder a escrituras de constituição de propriedade horizontal relativamente ao prédio urbano sito no lugar da Areia Apúlia ( ... ) e ainda para, relativamente ao referido prédio, vender, pelos preços e condições que entender todas as fracções, com excepção das seguintes ( ... ) (alínea AD));
27. A 30 de Outubro de 1990 a Câmara Municipal de Esposende emitiu o alvará de licença de obras particulares n.º 371/90, em nome de BB, com vista à construção de um empreendimento na Rua de Colónia, Apúlia, pelo prazo de 60 meses (alínea AE));
28. A 8 de Setembro de 1995 a ré solicitou, por meio de requerimento, à Câmara Municipal de Esposende, a renovação do alvará de licença n.º 371/90, por igual período de cinco anos (alínea AF));
29. CC, na qualidade de cabeça-de-casal da herança de BB, notificada do pedido de renovação referido, enviou o requerimento junto como doc. 5 da contestação, por meio do qual comunicou que “não aceita que A...F...,Lda pratique quaisquer actos perante essa Câmara Municipal que possam ter reflexos nos direitos e interesses da requerente (na mesma qualidade), nomeadamente no caso dos autos” (alínea AG));
30. A ré propôs contra CC e demais herdeiros de BB uma acção que correu termos sob o n.º 11/00, do 1º juízo do Tribunal de Esposende, que terminou com a homologação, por sentença de 15 de Março de 2002, da transacção acordada entre as partes (alínea AH));
31. Após a referida homologação, os herdeiros de BB efectuaram, tal como se obrigaram nos termos do ponto quinto, alínea G), cláusula 10, a eliminação, na empena norte com o bloco NE, da infiltração de humidade e reparação do pavimento da sala comum e hall e pintura da parede da mesma sala na fracção FQ (alínea AI));
32. Após a homologação da transacção, a ré participou aos serviços fiscais, com base no acordado, a conclusão das obras nos blocos E4 e E5, e procedeu ao registo das fracções em seu nome como referido em 14. e 19. (alínea AJ));
33. Quando o autor celebrou o contrato-promessa referido em 1., tinha em vista a aquisição daquela fracção para a arrendar durante a época balnear (artigo 2° da “Base Instrutória”);
34. Uma fracção autónoma com características idênticas e situada na mesma zona territorial pode ser arrendada por cerca de € 750,00 por mês, nos meses de Julho a Setembro (artigo 3°);
35. E nos restantes meses do ano por € 250,00 (duzentos e cinquenta euros) por mês (artigo 4°);
36. Apesar de a ré ter terminado os acabamentos interiores da fracção, o bloco E5 continuou a não ter efectuadas as ligações às redes públicas de água e de electricidade (artigo 6°);
37. A partir do Inverno de 1996 surgiram as infiltrações de humidade referidas em 13. (artigo 7°);
38. Em consequência das quais se deu o levantamento do soalho e a deterioração da parede da sala comum da fracção (artigo 8°);
39. Tais factos impediram o autor de dar de arrendamento a fracção (artigo 9º);
40. Na assembleia de condóminos realizada em 19 de Abril de 1997 a ré comprometeu-se a “resolver o mais rapidamente possível” “algumas deficiências”, que foram “apontadas”, nos Blocos E4 e E5 (artigo 10°);
41. Desde 1996 até Maio de 2003 a ré foi fazendo apenas pequenas obras de reparação pontuais no bloco E5 (artigo 11°);
42. A fracção autónoma referida em 1., essencialmente por ser já um apartamento usado e ainda devido à entrada de humidades, perdeu cerca de 10% do seu valor comercial (artigo 13°);
43. Por meio da vistoria referida em 23. foram apuradas e registadas em auto as seguintes deficiências:
- varanda: o tubo de descarga de águas pluviais não tem continuidade nem a saída feita na varanda tem a dimensão adequada ao escoamento das águas; a pintura do tecto da varanda está a descascar;
- sala: a pintura das paredes não está homogénea;
- hall de entrada: rebocos na padieira da porta de entrada mal executados, pintura na parede manchada com tinta de outra cor; quadro eléctrico com ferrugem na porta e no aro; porta não abre através do intercomunicador; puxadores da porta de entrada picados com ferrugem;
- suite: reboco na padieira da janela irregular; manchas de humidade no tecto; reboco na padieira da porta de acesso à WC irregular; guarda metálica da janela com ferrugem;
- corredor de acesso aos quartos: humidade no tecto;
- cozinha: portas dos armários com tonalidades diferentes; algumas das portas dos armários não funcionam;
- zonas comuns: estão mal efectuados os acabamentos dos patamares, caixa de escada e hall de entrada; a garagem tem as paredes e o pavimento degradados. (artigo 15°);
44. Apesar da entrega referida em 7., essencialmente devido às infiltrações de humidade, o autor esteve impedido de arrendar a fracção autónoma durante a época balnear dos anos de 1997, 1998, 1999, 2000, 2001 e 2002 (artigo 16°);
45. Em 28 de Fevereiro de 1989 BB e CC outorgaram com a ré o contrato denominado de “empreitada com dação em cumprimento” junto como doc. n.º 1 da contestação, nos termos do qual esta se obrigou a construir em terreno daqueles um conjunto habitacional de dezoito blocos, ficando a pertencer à ré 75% da obra construída e 25% aos donos do terreno (artigo 18°);
46. A 22 de Setembro de 1989 foi elaborado um aditamento ao referido contrato junto como doc. n.º 2 da contestação, nos termos do qual se identificaram as fracções que integravam tais percentagens (artigo 19°);
47. Após o referido em 27. a ré iniciou a construção do empreendimento (artigo 20°);
48. A ré solicitou aos herdeiros de BB que requeressem à Câmara Municipal de Esposende a prorrogação da licença referida em 27. (artigo 21°);
49. Como estes recusaram, a ré agiu como referido em 28. (artigo 22°);
50. Por força do referido em 29., a Câmara Municipal de Esposende indeferiu a renovação da licença de construção (artigo 23°);
51. O que impediu a ré de continuar a construção do empreendimento (artigo 24°).
3.
Sendo o âmbito do recurso definido pelas conclusões das alegações do recorrente – em termos tais que, para além das questões de que qualquer tribunal conhece oficiosamente, só das que em tais conclusões são suscitadas pode o tribunal ad quem conhecer – verifica-se que, no caso em apreço, a questão primeira que se perfila à apreciação deste Supremo Tribunal é a de saber se a ré incorreu em mora no cumprimento do contrato-promessa que celebrou com o autor, aqui recorrente.
Se a tal questão houver de responder-se afirmativamente, colocar-se-á, depois, a questão dos prejuízos que a mora haja causado e da respectiva reparação.
3.1. O autor e a ré celebraram, em 2 de Agosto de 1995, em documento escrito, um contrato-promessa de compra e venda, pelo qual esta última, afirmando-se proprietária de uma fracção autónoma, devidamente identificada, de um bloco habitacional sito em Apúlia – Esposende, prometeu vendê-la ao primeiro, e este prometeu comprá-la, livre de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de 15.300.000$00 (correspondente a € 76.316,08).
Ficou acordado, quanto ao pagamento do preço do contrato prometido, que – recebida, naquela data, a quantia de 2.000.000$00 – seria, na parte restante, pago em três prestações, de 1.000.000$00 (em 02.09.95), de 1.500.000$00 (em 30.10.95) e de 10.800.000$00, no acto da escritura, através de empréstimo bancário feito ao autor.
A data da escritura não ficou estabelecida no escrito que titula o contrato-promessa, mas foi aí convencionado que, para a realização da dita escritura, a ré convocaria o autor com a antecedência de oito dias – o que vale dizer que a marcação da escritura ficou a cargo daquela.
O contrato definitivo veio a ser celebrado em 11 de Agosto de 2003.
Foi, pois, celebrado entre as partes um contrato-promessa, cuja validade, formal e material, não vem questionada.
O contrato-promessa tem, em regra, eficácia meramente obrigacional, criando para as partes (ou para uma delas) apenas a obrigação de celebrar o contrato prometido – a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.
Criando, pois, o contrato-promessa, a obrigação de contratar, tal significa que estamos perante uma obrigação que tem por objecto uma prestação de facto positivo, um «facere».
O contrato-promessa que autor e ré celebraram é bilateral, sinalagmático – cria uma obrigação para cada uma das partes, que se obrigam a outorgar, respectivamente como comprador e como vendedor, num futuro contrato de compra e venda.
Sabido é também que o facto de o contrato-promessa de compra e venda ter eficácia meramente obrigacional, não constitui obstáculo a que, acessoriamente, se acorde na concessão do uso e fruição da coisa, mesmo antes da celebração do contrato prometido.
No que concerne ao regime do contrato-promessa, vale a regra da equiparação (art. 410º/1 do CC 1) : são-lhe aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, com as excepções contempladas na lei, designadamente as regras relativas à forma e as disposições que, por sua razão de ser, não se lhe devam considerar extensivas.
Há, pois, que atender às regras que disciplinam o regime geral dos contratos, maxime, ao regime estabelecido para o não cumprimento, ou seja, para a não realização da prestação debitória, sem que se tenha verificado qualquer das causas extintivas típicas da relação obrigacional.
Como se sabe, o contrato deve ser pontualmente cumprido (art. 406º/1), o que significa dever o cumprimento ajustar-se inteiramente à prestação, ou – o que vale o mesmo – que esta deve ser cumprida pontualmente, não apenas no aspecto temporal, mas em toda a linha, em todos os sentidos, ponto por ponto; e o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado (art. 762º/1).
E, sendo certo que o conteúdo da prestação é aquele que resulta da vontade das partes (arts. 398º/1 e 405º), certo é também que, como sustenta o recorrente, seja no cumprimento da obrigação, seja no exercício do direito correspondente, as partes devem proceder de boa fé (art. 762º/2).
Este respeito pelo princípio da boa fé tem implicações várias, podendo justificar, por vezes, a ampliação, a modificação ou a restrição do conteúdo da prestação (relativamente ao seu desenho, à sua expressão literal, decorrente dos estritos termos contratuais) – o que significa que nem sempre a realização formal da prestação debitória significa o cumprimento da obrigação; e, por outro lado, o dito princípio pode impor ao devedor o cumprimento de deveres acessórios de conduta, cuja inobservância pode acarretar, para o devedor, a obrigação de reparar os danos daí decorrentes 2
O não cumprimento da obrigação, tal como acima o definimos, pode ter causas diversas, procedendo, umas vezes, de causas imputáveis ao devedor, e outras, de causas a este não imputáveis – v.g., quando procede de facto de terceiro, de caso fortuito ou de força maior, ou de facto do credor (seja impedindo o devedor de cumprir, seja impossibilitando a prestação ou não prestando a cooperação necessária à realização desta).
E pode – considerado agora o efeito sobre a relação creditória – assumir diferentes modalidades: não cumprimento definitivo, mora ou cumprimento defeituoso.
No âmbito do caso em apreço, importa-nos considerar a mora.
Na definição legal, “(o) devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido” (art. 804º/2).
A mora é, em sentido amplo, o mero retardamento da prestação: esta não foi executada no momento próprio, mas ainda é possível, por continuar a ter interesse para o credor.
Este pode ter sofrido prejuízos com o não cumprimento em tempo oportuno, mas o seu interesse na prestação não cessa, em regra, com essa falta de atempado cumprimento: a prestação continua, no essencial, a manter a utilidade que tinha para ele.
Há que ter em conta, porém, que a mora pode provir de facto imputável ao credor – quando este, sem motivo justificado, não aceita a prestação que lhe é oferecida nos termos legais ou não pratica os actos necessários ao cumprimento da obrigação (art. 813º); e pode ainda resultar de circunstâncias não imputáveis nem ao devedor nem ao credor, como sucede em certos casos de impossibilidade transitória ou temporária. 3
Nestes casos de impossibilidade temporária 4 , desde que não imputável ao devedor, este não responde pela mora (art. 792º).
Tal significa que, se da mora resultaram danos para o credor, não sendo esta imputável ao devedor, este não responde por tais danos; mas não fica exonerado da obrigação, uma vez que o impedimento ao cumprimento é apenas temporário. A impossibilidade temporária tem, pois, como efeito, o de exonerar o devedor da responsabilidade pelos danos decorrentes da mora, mas só enquanto a impossibilidade perdurar 5 .
Importa ainda considerar um outro aspecto, porque relacionado com a situação concreta em apreço.
Como vimos, não foi estabelecido, no contrato-promessa celebrado entre as partes, prazo ou data para a celebração do contrato prometido, apenas tendo sido acordado que à ré caberia a marcação da respectiva escritura, devendo, para a realização desta, convocar o autor com a antecedência de oito dias.
De acordo com a classificação tradicional relativa ao tempo do seu vencimento, as obrigações classificam-se em dois grupos: obrigações puras – aquelas que, por falta de estipulação ou disposição em contrário, se vencem logo que o credor, mediante interpelação, exija o seu cumprimento – e obrigações a prazo ou a termo – aquelas cujo cumprimento não pode ser exigido ou imposto à outra parte antes de decorrido certo período ou de chegada certa data.
O princípio geral em matéria das obrigações puras consta do n.º 1 do art. 777º: “na falta de estipulação ou disposição especial da lei, o credor tem o direito de exigir a todo o tempo o cumprimento da obrigação, assim como o devedor pode a todo o tempo exonerar-se dela”.
O aludido direito do credor cumpre-se através da interpelação, que pode ser judicial ou extrajudicial; e, de acordo com o disposto no art. 805º, a interpelação tem como efeito, a partir dela, a constituição do devedor em mora.
Aquela regra do n.º 1 do art. 777º não é, porém, absoluta.
E, assim, logo o n.º 2 dispõe que se se tornar necessário o estabelecimento de um prazo, quer pela própria natureza da prestação, quer por virtude das circunstâncias que a determinaram, quer pela força dos usos, e as partes não acordarem na sua determinação, a fixação dele é deferida ao tribunal.
Pode ainda acontecer que as partes tenham convencionado que a fixação do prazo fique ao critério do devedor, no sentido de lhe confiar a faculdade de escolha do momento do cumprimento, atendendo às circunstâncias – hipótese paralela à do n.º 3 do mesmo art. 777º (onde se prevê que se a determinação do prazo for deixada ao credor e este não usar da faculdade que lhe foi concedida, compete ao tribunal fixar o prazo, a requerimento do devedor) e que deverá ter o mesmo tratamento, por aplicação analógica desta regra 6 .
3.2. Tendo em conta os princípios expostos, estamos em condições de dar resposta à questão suscitada pelo recorrente, da eventual mora da ré/recorrida.
O recorrente sustenta que a ré/recorrida incorreu em mora a partir do fim de Março de 1998, por não ter dado cumprimento ao teor da interpelação que aquele lhe dirigiu, através de carta registada com A/R, datada de 15.09.97, que a ré não levantou, deixando-a devolver.
Convém, porém, atentar em que, na aludida missiva, cuja cópia se acha a fls. 24 dos autos, não era feita qualquer referência à marcação de data para a realização da escritura do contrato definitivo, apenas se reclamando do facto de as obras do empreendimento se acharem paradas “há mais de dois anos”, referindo o autor que tal facto lhe estava a causar graves prejuízos, e acrescentando:
Compreendo que a saída deste impasse não depende apenas de V.Ex.as, mas não posso ficar indefinidamente vinculado a um contrato que não sei se ou quando poderá vir a ser cumprido.
Desta forma, se a actual situação não tiver uma evolução positiva a curto prazo, que entendo como razoável o mês de Março do próximo ano, a única solução será a resolução do contrato.
O referido escrito não veicula, pois, de forma clara e unívoca, uma interpelação à ré para o cumprimento da sua obrigação de marcar a escritura para a celebração do contrato prometido até ao final de Março de 1998.
Por outro lado, estando em causa um prazo cuja fixação ficou, por acordo das partes, ao critério do devedor, não era a via da interpelação extrajudicial o meio adequado para fixar tal prazo: impor-se-ia, nos termos sobreditos, atendendo às circunstâncias, a sua fixação pelo tribunal. Na verdade, o autor não ignorava, como até da sua carta se depreende, as razões que entravaram, a partir de Setembro de 1995, o prosseguimento das obras de construção do empreendimento, que constam dos n.os 26 e seguintes da matéria de facto assente.
Mas, ainda que assim não fosse, e ainda que se pudesse configurar como verdadeira interpelação, para o fim aludido, a carta de 15.09.97, a verdade é que sempre teria de considerar-se que a mora decorreria de circunstâncias não imputáveis ao devedor – o mesmo é dizer, à ré – pelo que não poderia esta ser responsabilizada pelos danos decorrentes do não cumprimento da obrigação no tempo devido, como também já se deixou evidenciado, e decorre do disposto no art. 792º.
A matéria de facto apurada não aponta, nem de perto nem de longe, para a violação, pela ré, do princípio da boa fé, pela postergação de quaisquer deveres acessórios de conduta, no seu relacionamento contratual com o autor, ora recorrente, sendo totalmente destituída de fundamento a pretensão de imputação àquela de actuação em abuso de direito.
Nem vale esgrimir, contra a ré – para pôr em causa a boa fé com que contratou – com o facto de haver declarado, no documento que titula o contrato-promessa que celebrou com o ora recorrente, ser proprietária da fracção prometida vender; na verdade, como se refere na sentença da 1ª instância e resulta dos documentos juntos aos autos (contrato de empreitada com dação em cumprimento e respectivo aditamento), tal fracção integrava o lote das que à ré ficavam a pertencer, como contrapartida da construção do empreendimento, a que se obrigou no dito contrato, celebrado com BB e mulher.
É certo que, como refere o recorrente na acima enunciada conclusão 7ª, não lhe são imputáveis – a ele, recorrente – as circunstâncias que contribuíram para o alargado lapso temporal ocorrido entre a celebração do contrato-promessa e o contrato prometido. Mas isso não significa que, não devendo ser contra si valoradas tais circunstâncias, o devam necessariamente ser contra a ré recorrida. Não tem suporte factual a afirmação do recorrente de que, ao celebrar com ele o contrato-promessa, tenha a ré ocultado a existência de obstáculos à celebração do contrato definitivo: cerca de um mês depois da data da celebração, a ré requereu à Câmara Municipal de Esposende a renovação, por cinco anos, do alvará de licença da obra, tendo em vista o seu prosseguimento.
Como se refere no acórdão recorrido, decorre da factualidade apurada que “o dilatado lapso de tempo entre as datas de celebração do contrato-promessa (...) e do contrato prometido (...) ficou a dever-se à actuação dos donos do terreno onde vinha sendo construído o empreendimento turístico pela ré, concretamente aos herdeiros da herança deixada por óbito de BB, que, representados por CC, cabeça-de-casal daquela herança, se recusaram a pedir a renovação do alvará da licença de construção à Câmara Municipal de Esposende e se opuseram à renovação do mesmo requerida pela ré em 08.09.95, inviabilizando, assim, o prosseguimento do contrato de empreitada da construção do empreendimento e obrigando a ré ao recurso aos tribunais para resolução do recurso entre eles, que terminou por transacção homologada por sentença de 15.03.2002”.
Assim – não é demais repeti-lo – esse circunstancialismo não é imputável à ré. O retardamento da sua prestação, a impossibilidade temporária de a efectuar, em que se achou, não resultou de facto seu, e não foi devido a culpa sua, pelo que a ré não responde pelos danos moratórios sofridos pelo autor (art. 798º).
Não se esgota aqui a análise da pretensão do recorrente, relativamente às indemnizações peticionadas.
Como alegou na p.i. (n.os 54 a 58), essas indemnizações reportam-se aos prejuízos que sofreu por acção culposa da ré, e que são “os que resultaram do retardamento da conclusão das obras e da formalização do contrato de compra e venda da fracção acima identificada”.
Por via desse retardamento, “ficou impedido de dar de arrendamento a fracção, no mínimo, durante a época balnear dos anos de 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001 e 2002, e, consequentemente, de auferir rendimentos” à razão de € 3.000,00 por cada um desses anos.
Acrescentou que ficou também, até Agosto de 2003, impedido de vender essa fracção, estimando-se em 10% do preço da aquisição (ou seja, em € 7.631,60) a perda do valor comercial da fracção, face à degradação do empreendimento provocada pelo abandono e decurso do tempo.
Ora, para além do que já se disse, relevando a ausência de culpa da ré no alegado retardamento da conclusão das obras e da formalização do contrato de compra e venda da fracção e a sua consequente irresponsabilidade pelos danos daí resultantes para o recorrente, deverá ainda acrescentar-se que a entrega antecipada da fracção e o direito de uso e fruição desta por parte do autor, não foram acordadas no contrato-promessa.
Aliás, nessa altura, a dita fracção achava-se ainda em fase de acabamento, tendo a ré, posteriormente, concluído os acabamentos interiores e facultado as respectivas chaves ao autor, para que ele a pudesse ocupar nas férias de Verão de 1996 (cfr. n.º 7 dos factos assentes).
Nessa data nem sequer estavam em funcionamento os elevadores, nem concluídas as infra-estruturas no exterior (passeios, piscina e zona relvada), sendo o fornecimento de água e electricidade feito por cedência de outro bloco do empreendimento; e a parede da empena norte do bloco onde se situa a fracção em causa não estava ainda protegida contra a humidade e as variações de temperatura.
A ocupação da fracção pelo autor, antes de realizado o contrato prometido foi, assim, um acto de mera tolerância da ré, não estando, sequer, provado que tenha envolvido a faculdade de o autor ceder onerosamente a outrem o gozo dela.
Não pode, pois, falar-se de um verdadeiro direito de uso e fruição resultante do contrato-promessa; e, de qualquer modo, a traditio da coisa objecto da promessa não confere ao promitente comprador a qualidade de possuidor, uma vez que, tendo o corpus, lhe falta, todavia, o animus. Como refere ANTUNES VARELA 7 , “o promitente comprador, investido prematuramente no gozo da coisa, que lhe é concedida na pura expectativa da futura celebração do contrato prometido, não é possuidor dela, precisamente porque, sabendo ele, como ninguém, que a coisa pertence ainda ao promitente vendedor e só lhe pertencerá a ele depois de realizado o contrato prometido, não pode agir seriamente com a intenção de um titular da propriedade ou de qualquer outro direito real sobre a coisa.
Ele é apenas (...) o titular de um direito pessoal de gozo, destinado a perdurar como tal, até à celebração do contrato definitivo ou a adjudicação compulsória da coisa (resultante da execução específica: art. 830º do Cód. Civil) ou até à resolução ou anulação do contrato-promessa”.
Quanto à perda do valor comercial da fracção à data da celebração do contrato prometido: estando demonstrado, ad nauseam, que o retardamento da conclusão das obras, resultante da impossibilidade temporária de as efectuar, em que a ré se achou colocada, não resultou de facto seu, e não foi devido a culpa sua, fica claro que não responde ela pelo dano em causa, como o entenderam as instâncias.
O recurso não pode, assim, deixar de naufragar.
4.
Nos termos expostos, nega-se a revista.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 11 de Setembro de 2008Santos Bernardino (Relator)
Bettencourt de Faria
Pereira da Silva
___________________________
1 A este Código pertencem os normativos citados na exposição subsequente sem indicação do diploma legal em que se integram.
2 Cfr., sobre esta matéria, ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, vol. II, 2ª ed., págs. 10 e ss..
3 Cfr. A. VARELA, obra e vol.cits., págs. 62/63
4 Nos termos do n.º 2 do art. 792º, a impossibilidade só se considera temporária enquanto, atenta a finalidade da obrigação, se mantiver o interesse do credor.
5 A. VARELA, ibidem, pág. 76.
6 É o entendimento de ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigações, 3ª ed., pág. 731.
7 Na Rev. Leg. Jur. ano 128º, pág. 146.