Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 246/09.6YFLSB.S1 |  |
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
VENDA DE BENS ALHEIOS
INTERPRETAÇÃO DA DECLARAÇÃO NEGOCIAL
MATÉRIA DE FACTO
MATÉRIA DE DIREITO
RECURSO PARA O SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DIREITO DE PROPRIEDADE
REGISTO PREDIAL
PRESUNÇÃO DE PROPRIEDADE
I - É válida a celebração de um contrato-promessa de compra e venda de coisa alheia, não sendo aplicável ao mesmo o disposto no art. 892.º do CC.
II - A interpretação das declarações ou cláusulas contratuais constitui matéria de facto, da exclusiva competência das instâncias.
III - Mas já constitui matéria de direito, sindicável pelo STJ, determinar se na interpretação das declarações foram observados os critérios legais impostos pelos citados arts. 236.º e 238.º, para efeito da definição do sentido que há-de vincular as partes, face aos factos concretamente averiguados pelas instâncias.
IV - A presunção do art. 7.º do CRgP não abrange os elementos de identificação ou a composição (áreas) dos prédios, porque tal depende da declaração dos titulares e não é verificado pelo Conservador.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
1.
AA demandou BB - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, LIMITADA, agora CC - TURISMO, SA, pedindo que esta seja condenada a pagar-lhe a quantia de 467.638,74 €, acrescida de juros de mora à taxa legal, desde 6 de Julho de 2004, até efectivo pagamento.
Alega, para tanto, que, em 27 de Outubro de 2003, na qualidade de promitente vendedor e promitente cedente celebrou com a sociedade DD-Investimentos Prediais, SA, um contrato promessa de compra e venda de imóveis, de cessão de quotas e cessão de créditos, prevendo-se a possibilidade de esta última ceder a sua posição contratual a favor de sociedade ou sociedades que consigo estivesse em relação de grupo económico, ou participadas por si própria ou por sócios comuns, bastando, para o efeito, comunicá-lo por escrito ao autor até à realização da escritura dos negócios prometidos, sendo que, após o aditamento ao contrato celebrado em 21 de Novembro de 2003, a DD cedeu a sua posição contratual à ré.
O autor, para garantia das suas obrigações, constituiu uma caução, em dinheiro, no montante de 500.000,00 €, entregue à DD, e de que a ré, por força da cessão da sua posição contratual, ficou depositária.
Estipulado ficou também no "aditamento" que, decorridos três meses após a sua celebração, não se encontrando definitivamente resolvidas todas as questões no mesmo, os outorgantes estimariam o valor que poderia atingir as tais obrigações, sendo devolvido ao autor o remanescente.
Passados três meses, encontravam-se pendentes alguns assuntos entre o autor e a ré, não os tendo esta resolvido, de forma definitiva, pelo que o autor, em 2 de Julho de 2004, notificou-a para proceder à devolução da caução, o que a ré se recusou a fazer, não tendo indicado qualquer valor a título de eventual contingência com a resolução das duas questões ainda em aberto.
O autor e a ré acordaram abater ao montante da caução a devolver a quantia de 30.000,00 €, referente a uma compensação a pagar pelo autor pela retirada tardia do gado das propriedades vendidas a esta última, admitindo também o autor que fosse abatido o crédito de 1.200,00 €, que ficou na caixa da sociedade cedida na data da celebração da escritura pública de cessão de quotas, o débito de 3.079,28 €, referente ao saldo de IVA, que deveria ter ficado na caixa da sociedade cedida, na altura de celebração da escritura pública, e o débito de 481, 98 €, referente ao IRC devido pela sociedade cedida, em resultado de tributação autónoma, por movimentos efectuados durante o ano de 2003, até à data de celebração da escritura de cessão de quotas, ou seja, o saldo de 2.361,23 €.
Citada, veio a ré contestar, invocando a falta de cumprimento, pelo autor, das obrigações que assumiu no negócio celebrado, designadamente a falta de prestação de garantia bancária, a falta de convalidação de parte da propriedade vendida e a falta de convalescença de ónus sobre a propriedade vendida e que, em consequência da demora no cumprimento por parte do autor, deu este causa a danos, que constitui um crédito que detém sobre o mesmo.
Assim, pretende que seja julgada procedente a excepção de não cumprimento, quer por falta de apresentação da garantia bancária respectiva, ficando a obrigação de restituição da caução pela ré subordinada a tal cumprimento do autor, quer por incumprimento da obrigação de transmitir e entregar à ré a totalidade das propriedades vendidas, livres de quaisquer ónus e encargos, ficando a obrigação de restituição da caução dependente de tal entrega.
Pretende, também, que seja considerada procedente a excepção de compensação do crédito por indemnização que o autor deve à ré, em montante a liquidar posteriormente, quanto aos prejuízos que lhe causou o retardamento da convalidação e não convalescença com o crédito do autor relativo ao remanescente do valor da caução.
Pede, ainda, em sede de reconvenção, que o autor seja condenado a convalidar a venda que lhe fez pela aquisição do prédio descrito sob o nº 10.472/20001004 da freguesia e concelho de Évora, inscrito a favor do Município de Évora e a respectiva e subsequente transmissão e entrega à ré, bem como a indemnizá-la, caso não efectue a convalidação e, em alternativa, à escolha da ré, pelos prejuízos resultantes do incumprimento parcial da compra e venda ou pelos lucros cessantes pela não convalidação.
O autor respondeu, igualmente o fazendo a ré, pedindo, ainda a condenação do autor como litigante de má fé.
Saneado, instruído e julgado o processo, foi proferida sentença que julgou a acção e a reconvenção improcedentes.
Inconformados, tanto o autor como a ré recorreram; ainda que sem êxito, para o Tribunal da Relação de Lisboa.
Ainda irresignada, a ré pede revista.
Concluiu a alegação de recurso pela seguinte forma:
A decisão absolutória do autor é injusta, porque desconforme com o Direito, violando, designadamente, as normas dos artigos 892°, 897°, 898° e 900° do Código Civil.
O autor declarou prometer vender e vendeu à ré, que declarou prometer comprar-lhe e, mais tarde, aceitou a compra, do conjunto de herdades que constituem uma porção de terra, delimitada pelas suas extremas integralmente vedadas no seu perímetro, com portões, rede forte e arame farpado, havendo apenas duas aberturas nas extremas onde a linha de caminho de ferro atravessa a propriedade.
Na documentação desenhada que o autor facultou à ré durante o negócio, as herdades são configuradas como constituindo uma porção de terra delimitada apenas pelas suas extremas.
Dentro das extremas definidas pelo perímetro vedado das herdades, situa-se o prédio nº 00000000000000 da freguesia e concelho de Évora.
O prédio nº 10.472 não se encontra assinalado nos documentos descritivos do negócio.
Embora soubesse da existência da titularidade do prédio nº 10.472, quando fez o negócio com a ré, em 27.10.2003, só em Junho de 2004, depois da escritura de compra e venda realizada, em 21.11.2003, é que o autor esclareceu a ré a esse propósito.
Entre outros documentos, o autor e a ré identificaram o objecto da compra e venda através das cadernetas prediais das herdades.
Nas cadernetas prediais, o local onde se situa o prédio nº 10.472 não aparece excluído às extremas das herdades.
O autor declarou vender à ré e esta declarou comprar-lhe porção de terra delimitada por extremas dentro das quais está situado o prédio nº 10.472.
O autor vendeu à ré a porção de terra correspondente ao prédio nº 10.472 e esta declarou comprar-lho.
A identificação de um prédio rústico não é a referência da sua descrição predial ou da sua respectiva inscrição matricial.
A identificação dos prédios rústicos faz-se por referência à sua denominação e a sua situação e definida por referência às suas confrontações ou extremas.
Na configuração as extremas feita na escritura, por remissão para as cadernetas prediais então exibidas, o terreno correspondente ao prédio nº 10.472 da Conservatória do Registo Predial de Évora encontra-se compreendido na coisa vendida.
O prédio descrito sob o nº 10.472 da Conservatória do Registo Predial de Évora está inscrito a favor do Município de Évora.
O autor vendeu à ré coisa alheia, nos termos em que esta é definida pelo artigo 892º do Código Civil.
O autor tinha conhecimento da existência do prédio nº 10.472 dentro das extremas definidas dos prédios que vendeu à ré.
Mas só informou disso a ré em Junho de 2004, após celebração da escritura de compra e venda.
A ré, no desconhecimento da situação, celebrou o negócio de boa fé.
O autor, no conhecimento da existência do prédio nº 10.472, actuou dolosamente.
O autor está obrigado a convalidar a venda, nos termos das disposições dos artigos 892º e 897º do Código Civil.
Ao confirmar a sentença recorrida, nesta parte, o acórdão do Tribunal da elação de Lisboa violou os citados artigos 892° e 897° do Código Civil.
O autor actuou com dolo, pelo que está obrigado a indemnizar a ré pelos prejuízos resultantes do incumprimento parcial da compra e venda ou pelos lucros cessantes pela não convalidação, nos termos das disposições das normas dos artigos 898° e 900°, nº 2, do Código Civil.
Ao confirmar a sentença absolutória, nesta parte, o acórdão do Tribunal da Relação da Lisboa violou as citadas regras dos artigos 898° e 900°, nº1, do Código Civil.
Nas contra-alegações pronuncia-se o autor pela confirmação do acórdão recorrido.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2.
Estão provados os seguintes factos:
Em 27 de Outubro de 2003, o autor, na qualidade de promitente vendedor e de promitente cedente, celebrou com a sociedade "DD-Investimentos Prediais, S.A.", actuando esta na qualidade de promitente compradora e de promitente cessionária, um acordo escrito denominado Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóveis, de Cessão de Quotas e de Cessão de Créditos, o qual incluía seis anexos.
Tal acordo encontra-se junto, por cópia, de fls.128 a 169.
Em 21 de Novembro de 2003, o autor e a "DD" celebraram um "Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóveis, de Cessão de quotas e de Cessão de Créditos", o qual integrava um anexo.
Tal aditamento encontra-se junto, por cópia, de fls. 170 a 176.
Nesse mesmo dia, a "DD" cedeu a sua posição contratual no "Contrato Promessa" e no "Aditamento" à ré, o que comunicou ao autor
Conforme ficou previsto na cláusula "H" do "Aditamento", o autor constituiu uma caução em dinheiro, no montante de € 500.000,00, que foi entregue, nesse acto, à "DD".
Em 21 de Fevereiro de 2004, encontravam-se pendentes alguns assuntos referentes à inscrição matricial nº 1214° (cláusulas "A" e "B" do "Aditamento") e ao processo de cadastro n° 84/95 (cláusula "C" do "Aditamento").
A ré procurou resolver esses dois assuntos de forma definitiva, mas, até hoje, sem sucesso, devido à sua natureza vincadamente burocrática.
Em 2 de Julho de 2004, o autor notificou expressamente a ré para proceder à devolução da caução, por carta recebida pela ré a 6 de Julho de 2004 e cuja cópia se encontra junta a fls. 62-63.
A ré não procedeu à devolução da caução, invocando para tal os motivos enunciados na sua carta de 16 de Julho de 2004, junta a fls. 66-67.
Por carta de 5 de Agosto de 2004, o autor comunicou-lhe que se via forçado a recorrer às vias judiciais para obter a devolução da caução.
A ré não indicou nenhum valor a título de eventual contingência com a resolução definitiva das duas questões ainda em aberto relacionadas com o "Aditamento".
O autor e a ré acordaram abater ao montante da caução a devolver a quantia de € 30.000,00, referente a uma compensação a pagar pelo autor à ré pela retirada tardia de gado das propriedades vendidas a esta última.
O autor admitiu que fosse abatido ao montante da caução a devolver o saldo de € 2,361,26, para si negativo, resultante das seguintes operações:
- crédito de € 1,200,00, que ficou na caixa da sociedade cedida, na data de celebração da escritura pública de cessão de quotas;
- débito de € 3.079,28, referente ao saldo de IVA, que devia ter ficado na caixa da sociedade cedida, na altura de celebração da escritura pública de cessão de quotas.
O autor não prestou qualquer garantia bancária nos termos da redacção constante do anexo 1 ao "Aditamento ao Contrato Promessa".
A DD - Investimentos Prediais, S.A., é accionista da CC Turismo, S.A., (antes BB - Investimentos Imobiliários, Lda.) e as duas têm como administrador o Arquitecto EE.
O negócio em apreço no "Contrato Promessa" foi iniciado pelo Arq. EE, em representação da DD, S.A., em contacto com o autor, que ocorreu entre 2 e 6 de Junho de 2003.
As herdades foram apresentadas pelo Autor ao Arq. EE como estando todo o seu perímetro exterior integralmente vedado com rede forte e arame farpado, devidamente equipada com portões e portadas, havendo apenas duas aberturas nas extremas onde a linha de caminho de ferro atravessa a propriedade.
As herdades foram mostradas ao Arq. EE e a técnicos da ré em visitas que fizeram ao local, tendo sido vista toda a sua extensão, com a vedação no seu perímetro.
Em 24.09.2003, durante as negociações, o autor entregou ao Arq. EE fotocópias de três cadernetas prediais relativas às herdades, das quais fazem parte as respectivas plantas, documentos juntos a fls. 178-180.
No "Contrato Promessa", o autor declarou que a venda das herdades era feita sem quaisquer ónus ou encargos e que não era do seu conhecimento a existência de prédios confinantes com dimensão inferior à unidade de cultura.
Em 21.11.2003, o autor e a ré, representada pelo Arq. EE, celebraram as escrituras do contrato prometido, nos termos das certidões juntas a fls. 182 a 191.
Na escritura do contrato prometido celebrada em 21.11.2003, o autor exibiu os originais das cadernetas prediais cujas fotocópias tinha entregue ao Arq. EE.
Em 21.11.2003, no acto da escritura do contrato prometido, a ré pagou ao autor a totalidade do preço fixado no contrato prometido.
Em 21.11.2003, no acto da escritura do contrato prometido, o autor entregou à ré a chave do portão principal das herdades e informou-a de que as chaves das diversas dependências se encontravam no chaveiro respectivo, no local.
Dentro das extremas definidas pelo perímetro vedado das herdades Sousa da Sé, Correia e Freixo situa-se o prédio inscrito na Conservatória do Registo Predial de Évora sob o nº 00000000000, a favor do Município de Évora, desde 04.10.2000, tendo a área de 1.111,1 m2.
A ré, em 16.07.2004, instou formalmente o autor para efectuar a entrega do prédio descrito sob o nº 10.472/20001004 da freguesia e concelho de Évora (Sé), inscrito a favor do Município de Évora, situado dentro das extremas vedadas das herdades Sousa da Sé, Correia e Freixo e, em especial, nos limites da Herdade Sousa da Sé.
O autor sabia que o prédio era propriedade da Câmara Municipal de Évora, quando negociou com o Arq. EE, então em representação da DD, S.A., a aquisição dos imóveis
O negócio como foi apresentado pelo autor ao Arquitecto EE compreendia a venda das Herdades Sousa da Sé, Correia e Freixo com todo o equipamento e recheio que nelas se encontravam, tendo sido entregues pelo autor àquele o documento que constituiu o anexo 2 ao Contrato Promessa e a planta junta por fotocópia a fls. 177.
As herdades encontravam-se submetidas a exploração agrícola.
Em data não concretamente apurada, o autor entregou ao Arquitecto EE levantamento topográfico digitalizado das herdades, constante do CD-ROM, junto a fls. 181.
Na planta entregue pelo autor ao Arquitecto EE, para caracterizar a propriedade objecto da negociação, esta está configurada como porção de terra na qual existem elementos não naturais, porção de terra essa delimitada por uma poligonal fechada de cor vermelha, definindo as extremas da propriedade.
Nas plantas que fazem parte das três cadernetas prediais aludidas na alínea t) dos Factos Assente, os prédios rústicos correspondentes aos artigos matriciais ali aludidos estão configurados como uma porção de terra, na qual existem elementos não naturais, delimitada por uma linha definindo as respectivas extremas.
No levantamento topográfico digitalizado aludido na resposta ao artigo 4°, a propriedade objecto da negociação está configurada como porção de terra na qual existem elementos não naturais, porção de terra essa delimitada por uma poligonal fechada de cor vermelha, definindo as extremas da propriedade.
Em data não concretamente apurada do primeiro semestre de 2004, a ré constatou a presença no local do Sr. FF, que entrava na propriedade através de portada que abria e pelo seu interior se dirigia periodicamente a edificação em ruínas, situada junto ao apeadeiro de caminho de ferro, que se encontra na Herdade Sousa da Sé, para tratar de colmeias que lá se encontravam.
FF tem autorização para usar a edificação em ruínas, situada dentro das extremas das herdades, nos termos que contam do documento junto a fls. 193, emitido pela Câmara Municipal de Évora, em 08.01.2004, documento onde esta se afirmou proprietária daquele lugar.
É no prédio 10.472/20001004 que se encontram as colmeias do Senhor FF.
Por escrito de 23.08.2004, a ré insistiu com o autor para que este tomasse posição quanto ao prédio descrito sob o n° 000000000000 da freguesia e concelho de Évora (Sé) e inscrito a favor do Município de Évora.
Em Junho de 2004, o autor esclareceu a ré que a escola primária era propriedade da Câmara, que estava abandonada e que a Câmara estava disponível para vender.
Acrescentando que não aceitava que a ré adquirisse essa escola à sua custa e, muito menos, pelo preço exorbitante que a Câmara pretendia.
O acesso ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° 0000000000000 da freguesia e concelho de Évora (Sé), inscrito a favor do Município de Évora, é feito através das herdades da ré (resposta alterada pela Relação).
3. O Direito.
Alega a recorrente que o autor declarou prometer vender e vendeu à ré, que declarou prometer comprar-lhe e, mais tarde, aceitou a compra, do conjunto de herdades que constituem uma porção de terra, delimitada pelas suas extremas integralmente vedadas no seu perímetro, com portões, rede forte e arame farpado, dentro das quais está situado o prédio nº 10.472. Porém, este prédio está inscrito a favor do Município de Évora, vendendo, assim, coisa alheia, facto de que o autor tinha conhecimento, quando fez o negócio, pelo que está obrigado a convalidar a venda, nos termos das disposições dos artigos 892º e 897º do Código Civil (diploma legal a que pertencerão as demais disposições legais citadas sem menção em contrário).
Actuando com dolo, está obrigado a indemnizar a ré pelos prejuízos resultantes do incumprimento parcial da compra e venda ou pelos lucros cessantes pela não convalidação, nos termos dos artigos 898° e 900°, nº 2.
Assim não foi considerado pelas instâncias, que entenderam que os prédios que o autor quis vender e vendeu à ré foram três prédios rústicos e um prédio misto e não qualquer outro, designadamente o prédio nº 10.472, o qual, como realidade autónoma, não se confunde nem se dilui nos prédios que foram vendidos, ainda que se encontre dentro das extremas definidas pelo perímetro vedado das herdades Sousa da Sé, Correia e Freixo.
Que dizer?
O Código Civil não contém uma definição de “venda de bens alheios”.
Podemos, no entanto, considerar como venda de bem alheio o contrato pelo qual alguém aliene, como própria, uma coisa cuja titularidade pertence a um terceiro, sempre que o vendedor careça de legitimidade para efectuar a venda (cfr. arts. 892° e 904°).
Mas o art. 892° só se aplica aos casos em que alguma das partes estiver na ignorância do carácter alheio da coisa.
Com efeito, se ambas as partes conhecem o carácter alheio da coisa, pode supor-se que o contrato se realizou na perspectiva de que a coisa viesse a integrar o património do vendedor (nesse caso, segue-se o regime da venda de bens futuros - 893° e 880°) ou o contrato não se realizou nessa perspectiva e, nessa medida, é sempre cominado com a nulidade ampla, por não abrangido nos arts. 904° e 893°.
Há, no entanto, situações excepcionais em que o regime da venda de bens alheios se não aplica por expressa determinação da lei (aquisições "a non domino" de bens da herança, previstas no art. 2076°, n°s 2 e 3, por terceiro que adquire a herdeiro aparente (aquele que é reputado herdeiro por força de erro comum ou geral), a título oneroso e de boa fé; art. 291° - terceiro que adquire em consequência de negócio nulo ou anulável; e situações que resultam do funcionamento das regras próprias do registo destinadas a proteger a boa fé do adquirente, que confiou na legitimidade do vendedor, por via da publicidade registral - art. 5º C. Registo Predial).
A venda de coisa alheia é nula (art. 892º). Todavia, esta nulidade, apenas abrange a relação entre vendedor e comprador; no que concerne ao verdadeiro titular da coisa, a venda é ineficaz, verdadeira "res inter allios acta".
A venda de bens alheios, sendo embora nula, convalida-se logo que o vendedor adquira a propriedade da coisa (895º), só que a transferência do domínio se opera, agora, ex nunc (aplicação do principio por mero efeito do contrato).
A sanabilidade do contrato funda-se na presunção de que as partes de boa fé, afastado o obstáculo que impedia a validação do negócio, querem ver mantida a sua realização; por isso, se prevêem casos em que o contrato se não convalida, quando se manifestou vontade no sentido da nulidade (896° CC).
Para além dos casos de validação ipso facto, a lei impõe ao vendedor, em atenção à boa fé do comprador, a obrigação de convalidar o contrato, adquirindo a propriedade da coisa vendida (897°, n°1): trata-se de proteger o interesse do comprador, através da aquisição, pelo vendedor, da coisa vendida. Pode, no entanto, aquele comprador fazer actuar o pedido de declaração de nulidade (al. a) do n° 1 do art. 896°), subordinado à fixação de prazo pelo tribunal para a convalidação (897°, n° 2).
A obrigação de convalidação implica para o vendedor de má fé uma obrigação de resultado; a lei afasta a cumulação do pedido indemnizatório pela nulidade da venda com o decorrente do incumprimento da obrigação de convalidar, quando estejam em causa prejuízos comuns (900°, n°1); e, para evitar o duplo ressarcimento dos lucros cessantes nos casos de dolo do vendedor, manda ao comprador que opte entre a indemnização dos lucros cessantes pela celebração do contrato nulo (interesse contratual negativo) e dos lucros cessantes pela falta ou retardamento da convalidação (interesse contratual positivo) - 900°, n° 2.
Diferentemente, não haverá lugar a indemnização, se o vendedor, estando de boa fé, envidou todos os esforços para sanar a nulidade - obrigação de meios; caso o não tenha feito, aplica-se igualmente o regime do art. 900°, nº1.
Se o contrato é apenas parcialmente nulo (art. 902º), em caso de redução do negócio jurídico e o contrato valer pela parte restante (art. 292º), aplicam-se as disposições anteriores, com redução do preço estipulado no que toca à parte considerada válida.
Expostos os princípios, vejamos, agora, o caso concreto.
É claro que a questão da “venda de bens alheios” não se colocaria se estivesse em causa tão só o contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes.
Com efeito, o art. 410º, nº1, consagrando, em certa medida, o princípio da equiparação, prescreve que "à convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa".
E por assim ser, porque a disposição do art. 892º se não deve considerar extensiva ao contrato-promessa, pacificamente se vem entendendo que é válido o mero contrato-promessa de compra e venda de coisa alheia.
Compreendendo-se perfeitamente que assim seja, na medida em que, pelo contrato-promessa, dotado de eficácia meramente obrigacional, não ocorre transferência da propriedade da coisa, antes e tão só as partes se vinculam a celebrar o identificado contrato de compra e venda definitivo.
Na verdade, ao contrário do que acontece no caso de celebração dos chamados contratos com eficácia real (como a compra e venda - alínea a) do art. 879º), em que a propriedade ou outro direito real se transferem por mero efeito do contrato - não no sentido de que se transmitem imediatamente, mas de que dependem tão somente da sua celebração -, nada obsta a que o promitente se vincule a alienar uma coisa que não tem legitimidade ou capacidade para alienar, uma vez que sempre pode adquirir, entretanto, essa capacidade ou legitimidade; todavia, e se o não fizer, posto que se comprometeu a fazê-lo, incorrerá na violação de um compromisso que assumira.
Em consequência, pode dizer-se que "a promessa (de compra e venda) será válida, visto que o promitente não aliena, apenas se obriga a alienar. A alienação é possível em si, embora não o seja para o promitente. Há, pois, mera impossibilidade subjectiva que não invalida o contrato-promessa. Ou o promitente vendedor vem a estar em condições de poder cumprir, por se ter, entretanto, tornado proprietário da coisa, e cumpre; ou tal não acontece. No primeiro caso, não incorre em qualquer responsabilidade; no segundo torna-se responsável pelo incumprimento de um compromisso validamente assumido" (cfr. Galvão Telles, "Direito das Obrigações", 6ª edição, Coimbra, 1989, pag. 109).
Acontece, porém, que, apesar das partes terem celebrado um contrato promessa de compra e venda de imóveis, de cessão de quotas e de cessão de crédito, em 21.11.2003, o autor e a ré, esta representada pelo Arq. FF, celebraram as escrituras do contrato prometido, nos termos das certidões juntas a fls. 182 a 191 e, daí, a pertinência da questão colocada ao STJ pela recorrente.
Ora, a resposta a essa questão, isto é, se do objecto do negócio constava também o prédio nº 10.472, tem de ser dada, tendo em conta os critérios interpretativos a que aludem os arts. 236º e seguintes.
No âmbito interpretativo, haverá que ter em conta os seguintes princípios:
- a declaração negocial valerá de acordo com a vontade real do declarante, se ela for conhecida do declaratário - art. 236º, nº 2;
- não o sendo, valerá com o sentido que possa ser deduzido por um declaratário normal, colocado na posição do declaratário real, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele - art. 236º, nº1;
- nos negócios formais, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto - art. 238º, nº1;
- esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem e essa validade - art. 238º, nº2.
"A interpretação de um contrato consiste em determinar o conteúdo das declarações de vontade e, consequentemente, os efeitos que o negócio visa produzir, em conformidade com essas declarações" (Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª ed., pag. 444).
Ora, o sentido das declarações negociais das partes, nos termos do art. 236º, nº s 1 e 2, será aquele que possa ser deduzido por um declaratário normal colocado na posição do declaratário real, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele, sem embargo de, conhecendo o declaratário a vontade real do declarante, ser de acordo com ela que vale a declaração emitida. Consagrou-se, assim, a denominada teoria da impressão do destinatário, teoria que sofre adaptação objectiva no caso dos negócios formais, em que a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do documento, ainda que imperfeitamente expresso, salvo se tal sentido corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade (art. 238º, nº s 1 e 2).
Sendo certo que, nesse domínio da interpretação, surgem como elementos essenciais - a que deve recorrer-se para a fixação do sentido das declarações - "a letra do negócio, as circunstâncias de tempo, lugar e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as negociações respectivas, a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei e os usos e os costumes por ela recebidos" (Luís Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, vol. II, pag. 344). Ou, como exemplifica Manuel de Andrade (Teoria Geral da Relação Jurídica, II, pag 213), “os termos do negócio; os interesses que nele estão em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento); a finalidade prosseguida pelo declarante; as negociações prévias; os hábitos do declarante (de linguagem ou outros); os usos da prática, em matéria terminológica, ou de outra natureza que possa interessar, devendo prevalecer sobre os usos gerais ou especiais (próprios de outros meios ou profissões), etc.".
A interpretação das declarações ou cláusulas contratuais constitui matéria de facto, da exclusiva competência das instâncias.
Ao Supremo, como tribunal de revista, só cabe exercer censura sobre o resultado interpretativo sempre que, tratando-se da situação prevista no nº1 do art. 236º do C.C., tal resultado não coincida com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, pudesse deduzir do comportamento do declarante ou, tratando-se de situação contemplada no art. 238º, nº1, do mesmo diploma, não tenha um mínimo de correspondência no texto do documento, ainda que imperfeitamente expresso.
Quer dizer, constitui matéria de direito, sindicável pelo Supremo, determinar se na interpretação das declarações foram observados os critérios legais impostos pelos citados arts. 236º e 238º, para efeito da definição do sentido que há-de vincular as partes, face aos factos concretamente averiguados pelas instâncias.
O que nos mostram os factos dados como provados é que, nos termos do ajuizado contrato, o autor declarou vender à ré, ora denominada CC - Turismo, SA, os seguintes imóveis, todos da freguesia de Évora, pelo preço global de dois milhões e quinhentos mil euros:
1- Prédio misto, com a área total de um milhão vinte e dois mil duzentos e cinquenta metros quadrados, situado na Herdade da Correia, descrito na referida conservatória sob o nº 2.575 da referida freguesia, composto de duas partes rústicas, uma com a área de novecentos e três mil e quinhentos metros quadrados, inscrita na matriz da mesma freguesia sob parte do artigo 6, secção S e outra com a área de cento e dezoito mil setecentos e cinquenta metros quadrados, inscrita na matriz da mesma freguesia sob artigo 8, secção S e de parte urbana destinada a habitação, inscrita na matriz da mesma freguesia sob o artigo 1214;
2- Prédio misto, com a área de seis milhões quatrocentos e dezoito mil metros quadrados, situado na Herdade da Sousa da Sé, descrito na Conservatória sob o nº 7673 da referida freguesia, composto de duas partes rústicas, uma com a área de cinco milhões seiscentos e cinquenta mil setecentos e cinquenta metros quadrados, inscrita na matriz rústica da mesma freguesia sob parte do artigo 1, secção SS-1 e outra a área de setecentos e setenta e sete mil duzentos e cinquenta metros quadrados, inscrita na matriz da mesma freguesia sob parte do artigo 2, secção SS-l e de parte urbana destinada a habitação, inscrita na mesma freguesia sob o artigo 1213;
3- Prédio rústico, composto de parcela de terreno identificada pelos lotes A, B e C, situado na Herdade da Correia e Herdade da Sousa da Sé, com a área de quinhentos e sessenta mil duzentos e cinquenta metros quadrados, descrito na Conservatória sob o nº 8311 da referida freguesia, inscrito na matriz na mesma freguesia sob parte dos artigos 1, secção SS-I, 2, secção SS-1 e 6, secção S;
4- Prédio misto, com a área de um milhão trezentos mil setecentos e cinquenta metros quadrados, situado na Herdade do Freixo, descrito na indicada conservatória sob o número 2574 da dita freguesia, composto de parte rústica inscrita na matriz da mesma freguesia sob o artigo 5, secção S e a parte urbana destinada a habitação inscrita na matriz da mesma freguesia sob o artigo 1216.
As herdades foram apresentadas pelo autor ao Arq. EE como estando todo o seu perímetro exterior integralmente vedado com rede forte e arame farpado, devidamente equipada com portões e portadas, havendo apenas duas aberturas nas extremas onde a linha de caminho de ferro atravessa a propriedade.
Dentro das extremas definidas pelo perímetro vedado das herdades Sousa da Sé, Correia e Freixo situa-se o prédio inscrito na Conservatória do Registo Predial de Évora sob o nº 0000000000000, a favor do Município de Évora, desde 04.10.2000, tendo a área de 1.111,1 m2.
No "Contrato Promessa", o autor declarou que a venda das herdades era feita sem quaisquer ónus ou encargos e que não era do seu conhecimento a existência de prédios confinantes com dimensão inferior à unidade de cultura.
Porém, o autor sabia que o prédio era propriedade da Câmara Municipal de Évora, quando negociou com o Arq. EE, então em representação da DD, S.A., a aquisição dos imóveis.
A ré parte, essencialmente, destes factos para concluir que o dito prédio nº 10.472 também estava incluído no objecto do contrato, porque situado dentro das extremas definidas pelo perímetro vedado das herdades e porque, nas cadernetas prediais, o local onde se situa o prédio nº 10.472 não aparece excluído às extremas das herdades.
Importa dizer, antes de mais, que constitui jurisprudência unânime que a presunção do art. 7º do C. do Registo Predial não abrange os elementos de identificação ou a composição (áreas) dos prédios, porque tal depende da declaração dos titulares e não é verificado pelo Conservador.
Acresce que, não obstante a factualidade acabada de descrever, se provou também que o negócio, tal como foi apresentado pelo autor ao Arquitecto EE, compreendia a venda das Herdades Sousa da Sé, Correia e Freixo com todo o equipamento e recheio que nelas se encontravam, tendo sido entregues pelo autor àquele o documento que constituiu o anexo 2 ao Contrato Promessa e a planta junta por fotocópia a fls. 177.
E, nesse anexo, é feita uma discriminação detalhada das construções existentes nas herdades e respectivo recheio e equipamentos, sendo certo que desse “inventário” não consta a escola, com o respectivo logradouro e que constitui o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Évora sob o nº 00000000000000, a favor do Município de Évora, com a área de 1.111,1 m2.
Ademais, também não releva o facto de, no "Contrato Promessa", o autor ter declarado que a venda das herdades era feita sem quaisquer ónus ou encargos e que não era do seu conhecimento a existência de prédios confinantes com dimensão inferior à unidade de cultura, sabido que essa referência só faria sentido, se estivessem em causa prédios rústicos, o que não era o caso do prédio nº 10.472.
O que vale por dizer que a Relação, ao decidir que o autor não vendeu coisa alheia, visto que o prédio nº 10.472, como realidade autónoma, não se confunde nem se dilui nos prédios que foram vendidos, ainda que se encontre dentro das extremas definidas pelo perímetro vedado das herdades Sousa da Sé, Correia e Freixo, está de acordo com a teoria da interpretação do destinatário, ou seja, com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, podia deduzir do comportamento do declarante, à luz dos ditames da boa fé e das circunstâncias atendíveis no caso concreto.
4.
Face ao exposto, decide-se negar a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 18 de Junho de 2009
Oliveira Rocha (Relator)
Oliveira Vasconcelos
Serra Baptista