Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03B3055 |  |
SOCIEDADE
URBANIZAÇÃO
LOTEAMENTO URBANO
PROCESSO ADMINISTRATIVO
INTERPRETAÇÃO DE DOCUMENTO
INTERPRETAÇÃO DA VONTADE
CONDIÇÃO SUSPENSIVA
2. A permuta, para anexação recíproca, de parcelas de terrenos de dois prédios não constitui uma operação de loteamento, sujeita a licenciamento, ainda que um dos prédios seja destinado a construção e esteja a ser objecto de um pedido de licenciamento de loteamento.
3. Se o pagamento do resto do preço ficou dependente da aprovação oficial de uma permuta de terrenos com EPAL e da aprovação das condições do alvará de loteamento, trata-se de duas condições suspensivas, a funcionar cumulativamente.
A entrega à compradora do projecto de infraestrutura de arruamentos e esgotos, necessários à passagem daquele alvará, depois de apresentado na câmara municipal, entrega a que as partes também condicionaram o pagamento do resto do preço, não constitui mais uma condição, ao lado das outras duas, mas um pressuposto ou requisito exigido para o pagamento, pois só à definitiva não verificação dos outros dois eventos condicionantes o contrato atribuiu a ineficácia dessa parte do contrato.
5. Um concordo da entidade administrativa com poder para decidir uma pretensão, exarado sobre a informação do serviço, é a própria decisão.
6. Embora sem um expresso enquadramento no modelo procedimental regulado no regime jurídico das operações de loteamento urbano, o processo camarário não deixa de valer como tal desde que tenha percorrido os trâmites essenciais da lei.
7. Aquela espécie de informalidade não significa administração concertada, forma moderna de actuação da administração, principalmente na área da economia, que se caracteriza pela negociação entre a autoridade administrativa e os administrados.
8. Tendo, por efeito do pedido de aprovação de novas soluções urbanísticas, deixado caducar os direitos já assegurados pela vendedora com o licenciamento do loteamento, a compradora tornou-se responsável pela não verificação das condições de que dependia o pagamento do resto do preço.
9. A diferente qualificação atribuída, no contencioso administrativo, ao referido processo de loteamento não constitui caso julgado porque não constituiu, nem o objecto da decisão ali tomada, nem precedente lógico necessário, indispensável, da mesma decisão.
1. Autora A, cessionária da posição de "B-Sociedade Imobiliária Portuguesa, SA", no contrato de compra e venda que fora celebrado entre esta, como vendedora, e "C- Sociedade de Investimentos Imobiliários, SA", como compradora, e na fiança que o Banco D, prestara em garantia do pagamento das obrigações da C, pediu a condenação de compradora e fiador no pagamento do resto do preço do contrato, 859.321.493$00, e juros vencidos e vincendos.
Os demandados contestaram, alegando, em resumo, que o pagamento agora exigido ficou dependente da ocorrência de condições que se não realizaram.
Em 1ª instância, a acção foi julgada procedente, mas a Relação de Lisboa inverteu totalmente o sentido daquela decisão, tendo revogado a sentença e absolvido C e D do pedido.
Foi a vez de A, e sua assistente na causa, "B - Sociedade Imobiliária Portuguesa, SA", interporem recurso, em que cada uma por si sustenta terem ocorrido as condições suspensivas de que o pagamento dependia, e que, a entender-se o contrário, deverá, então, concluir-se que a recorrida C as impediu de má fé, o que, em todo o caso, equivale à sua verificação;
A, diz, ainda, que foram violados os artº3º, 3, e 3ºA, CPC (1), 20º, 4, Const (2), e 6º, CEDH (3) (por ter sido julgado que a autora omitiu a alegação de factos constitutivos, e por ter sido acrescentado aos factos provados o teor do doc. de fls.220 sem, em ambos os casos, lhe ter sido facultada a necessária discussão), os artº659º, 3, 713º, 2, CPC (por ter sido totalmente desconsiderado o facto provado sob o quesito 7º), e o artº684º-A, 2, CPC (por omissão de pronúncia sobre a pedida ampliação do âmbito da apelação, para ser considerada a matéria de facto do doc. de fls.127).
Das rés, só C contra-alegou, dizendo, a finalizar, que, se for entendido dar razão às teses das recorrentes, deverão ser conhecidas e declaradas as nulidades de sentença alegadas no recurso de apelação, bem como a não atendibilidade do facto superveniente, ali, também, alegada, e cujo conhecimento ficara prejudicado pela procedência do recurso;
a recorrida juntou às contra-alegações uma fotocópia simples do mesmo acórdão do Supremo Tribunal Administrativo (STA) cuja junção lhe fora recusada no decurso da apelação, e, também, fotocópia simples das alegações aí pretensamente deduzidas pela aqui assistente B.
A recorrente CEA opôs-se à junção, por considerar que ela é inadmissível (visto que já houve decisão, com trânsito em julgado, a rejeitar a junção de documento igual e a dizer que não há prejudicialidade entre a presente causa e aquela outra, pendente ou que pendeu, perante a jurisdição administrativa) e impertinente (visto que os procedimentos administrativos relevantes para a decisão do presente recurso nem foram declarados nulos pelo STA, nem foram objecto de acto administrativo revogatório).
2. São os seguintes os factos dados como provados pela Relação:
-por escritura de 18/3/88, "B - Sociedade Imobiliária Portuguesa, SA", declarou comprar, nas condições constantes do documento de fls. 60 a 67, uns prédios que, por razões de simplificação, passarão, aqui, a ser designados por "terrenos de Campolide" ou por "urbanização de Campolide";
-em 19 de Outubro de 1988, B requereu à Câmara Municipal de Lisboa (CML) o averbamento em seu nome do processo camarário nº5242/OB/87, relativo ao anteprojecto do plano de urbanização apresentado em 11/12/87, pelo anterior proprietário, E, para o prédio denominado Grades, o que lhe foi deferido;
-na sequência da aprovação constante daquele processo, em 19/1288, a B requereu à CML, através do processo nº5566/OB/88, a aprovação do loteamento dos "terrenos de Campolide";
-por escritura de 02/02/89, B declarou vender a C e esta declarou comprar-lhe pelo preço de 2.175.000.000$00 os referidos "terrenos de Campolide";
-Banco D (BTA) constituiu-se como fiador e principal pagador da parte do preço que ficou em dívida;
-na mesma data, a sociedade Cominvest titulou por meio de permuta a favor da ré C a alienação do prédio contíguo à sede da Empresa Pública de Águas de Lisboa (EPAL), sito em Lisboa, na Rua das Portas de Santo Antão, nº169 a 185, Largo da Anunciada, nº1, 2, 3 e 4 e Pátio do Tronco, nº5, para, depois, C, substituindo-se a Cominvest, permutar este prédio com EPAL;
-por via das escrituras de compra e venda e de permuta realizadas em 02/02/89, C ficou em condições de permutar com EPAL o prédio da rua das Portas de Santo Antão, 169 a 185, e uma parcela de 607 m2 a desanexar dos "terrenos de Campolide", em contrapartida de uma parcela de 2623 m2, a desanexar do prédio da EPAL, conhecido por Recinto Pombal, sito na rua Marquês da Fronteira, parcela esta que iria permitir o acesso por esta rua à urbanização a levar a efeito naqueles terrenos;
-em 02/05/89, C requereu o averbamento a seu favor dos processos relativos à "urbanização de Campolide";
-B, por carta de 02/05/89, solicitou a BTA o pagamento da quantia garantida pela fiança prestada;
-por escritura de cessão de direitos em dação pro solvendo, lavrada a 18/09/91 B cedeu a A (CEA), todos os seus direitos emergentes da escritura de compra e venda dos "terrenos de Campolide", incluindo o direito de crédito sobre C e respectiva garantia;
-por carta de 04/10/91, CEA notificou C da mencionada cedência;
-em 14/12/87, o anterior dono dos "terrenos de Campolide" submeteu à apreciação do presidente da CML o anteprojecto do plano de urbanização para um prédio denominado Grades, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº318, a fls.3, do Livro B - 19 dando, então, origem ao processo camarário nº5242/OB/1987;
-o referido anteprojecto e as condições e volumetrias nele propostas vieram a merecer despacho de concordância do presidente da CML, exarado em 25/07/88 e publicado no Diário Municipal nº15.451 de 26/8/88;
-para poder abrir uma rua que garantisse o acesso da rua Marquês de Fronteira aos "terrenos de Campolide", B, através de uma empresa sua associada, Cominvest - Sociedade de Gestão e Investimento Imobiliário, SA, negociou com EPAL a cedência, por esta, de uma parcela de terreno com a área de 2.623 m2 que se interpõe entre os "terrenos de Campolide" e a rua Marquês de Fronteira, parcela, essa a desanexar pela EPAL, do seu prédio designado Recinto do Pombal;
-como contrapartida da cedência daquela parcela de terreno, seriam transferidos para a propriedade da EPAL o prédio sito na rua das Portas de Santo Antão, nº169 a 185, contíguo à sede da EPAL, e, ainda, uma faixa de terreno a desanexar dos "terrenos de Campolide" com a área de 607 m2, confinante com o referido Recinto do Pombal;
-EPAL apresentou a proposta de permuta para a aprovação à Direcção Geral do Património do Estado (DGPE), a qual, depois de ter apurado que o valor dos bens a permutar era inferior ao montante fixado no DL 74/80, de 15 de Abril, informou que a organização do processo não era da sua competência;
-em face da posição assumida pela DGPE, EPAL, por carta de 08/03/89, dirigida a Cominvest, informou que, por deliberação do seu conselho de gerência, datada de 15/02/89, concordava com a permuta;
-em 14/03/89, B entregou a C, que o recebeu, o projecto de infraestruturas, arruamentos e esgotos, necessários ao alvará de loteamento;
-na memória descritiva que veio a integrar o processo camarário nº 5566/OB/88, indicava-se o limite do terreno a lotear e apresentava-se o programa geral e justificação das soluções adoptadas e o quadro das áreas de construção;
-os volumes urbanísticos previstos na memória descritiva do anteprojecto continham-se dentro de parâmetros autorizados, à data, pela gestão camarária da altura;
-por despacho do presidente da CML, de 10/03/89, publicado no Diário Municipal nº15596, de 28/03/89, foi dada concordância a modificações introduzidas no anteprojecto que constituía o processo nº5242/OB/88, as quais haviam dado origem ao processo camarário nº5566/OB/88;
-em 16/05/89, B, através do processo camarário nº21184/OB/89, requereu a aprovação dos projectos das obras de urbanização, arruamentos e rede de esgotos, que lhe foi dada e publicada no Diário Municipal nº15852, 09/04/1990;
-na sequência de contactos entre CEA e C, veio a sociedade SOLFIM a liquidar, em 03/04/89, a quantia de 100.000.000$00, por conta do preço em dívida;
-o anteprojecto (ou estudo prévio) da urbanização tinha (e tem) por finalidade permitir à CML definir o que era possível construir no terreno;
-foi por exceder a volumetria máxima permitida pelo Plano Geral de Urbanização de Lisboa (PGUL) que foi rejeitado o projecto de loteamento apresentado em 22/12/89 pela C, em substituição do aprovado no processo nº5242/OB/87;
-o processo promovido por B não foi remetido à Direcção Geral do Planeamento Urbanístico;
-os projectos de arruamentos e de redes de esgotos são apenas uma parte dos
projectos cuja aprovação é necessária para a emissão do alvará de loteamento;
-C, comunicou a BTA, por diversas vezes, que não estavam reunidas as condições previstas na escritura de compra e venda e que, por isso, nem ela nem o banco estavam adstritos à obrigação de liquidar o resto do preço em dívida;
-a CML, pelo oficio nº135/P/90, de 20 de Março de 1990, dirigido a B, informou que a emissão do alvará de loteamento dos "terrenos de Campolide" depende:
- da aprovação da totalidade dos projectos das obras de urbanização;
- da aprovação do projecto de arranjo de exteriores;
- da outorga da escritura pública de transmissão ao município das áreas destinadas a equipamentos, vias de circulação e estacionamento;
- da prestação de caução destinada a garantir a boa e regular execução das obras de urbanização;
- do pagamento de compensações a liquidar nos termos da legislação em vigor;
-por escritura de cessão de direitos em dação pro solvendo, lavrada em 18/09/91, B cedeu a CEA todos os seus direitos emergentes da escritura de compra e venda dos "terrenos de Campolide", incluindo o direito de crédito sobre C, bem como os direitos à anulação dessa escritura e aos resultados úteis da sua anulação e ainda todos os direitos à fiança prestada por BTA a C;
-pela mesma escritura, Cominvest cedeu a CEA todos os seus direitos emergentes da escritura de permuta do prédio da rua das Portas de Santo Antão nº169 a 185, bem como todos os seus direitos à anulação dessa escritura e aos resultados úteis da sua anulação;
-as referidas cessões foram feitas para que CEA, por meio do exercício e realização do valor do direitos cedidos, obtivesse a satisfação dos créditos que detém sobre Cominvest;
-a permuta implicava a desanexação de uma parcela de terreno do prédio de EPAL;
-C, através do processo nº28508, entrado em 28/06/90, submeteu à apreciação e aprovação de CML o estudo preliminar de urbanização do prédio de que é proprietária, denominado Casal das Grades, sito na freguesia de Campolide;
-a requerente, para complemento da informação do pedido (artº10º, 1, DL 400/84 de 31 de Dezembro), juntou elementos em 3 de Agosto;
-o estudo preliminar de urbanização foi objecto da informação DPE 041/90, de 10/08/90, que conclui que o mesmo traduz uma proposta volumétrica de 225.927m3, que excede a volumetria máxima decorrente das aplicações das disposições do P.G.C.L.- 185.460 m; atenta esta conclusão, foi proposto que a CML deliberasse rejeitar liminarmente o pedido de aprovação do estudo preliminar de urbanização materializado no processo nº28508/90;
-mais consta, no canto superior direito desse documento: "Aprovado por unanimidade", em 29/08/90.
3.Em primeiro lugar, há que decidir a sorte dos documentos (fotocópia simples do acórdão do STA e das alegações aí pretensamente deduzidas pela aqui assistente B), juntos às contra-alegações da recorrida C.
Importa dizer, à partida, que o motivo pelo qual o tribunal recorrido recusou a junção de certidão daquela mesma peça processual (acórdão do STA) respeita,
especificamente, às incidências próprias do recurso de apelação (já, lá, corriam os vistos); sendo assim, não é próprio falar-se em caso julgado sobre a necessidade ou a pertinência de junção do mesmo documento, agora, na revista.
O tratar-se de simples fotocópias fragiliza, como é óbvio, o respectivo valor probatório, mas o que está em causa não é, propriamente, aquele valor probatório, mas a informação que o documento nos dá sobre a existência de um caso julgado com óbvia ligação à problemática aqui decidenda.
E é claro que o caso julgado, sendo de conhecimento oficioso, não poderá ficar à margem da resolução do presente recurso, se for o caso de entender que, aqui, se impõe a força e autoridade daquele acórdão.
Sobre este problema, não há, também, e ao contrário do que CEA sustenta, caso julgado formal, que seria constituído pela parte da decisão recorrida (nesse ponto, não impugnada) onde se declara não existir relação de prejudicialidade entre a causa do foro administrativo e esta.
O caso julgado forma-se sobre a decisão, e, num caso (o já julgado) temos uma decisão sobre o andamento ou a suspensão da instância, e, agora, temos que decidir sobre a força e autoridade da decisão do STA relativamente à decisão do presente recurso.
Esta questão continua em aberto.
Por tudo o que fica dito, nem é desnecessária nem impertinente a presença, nos autos, dos documentos postos em crise.
Para controlo da fidedignidade do que constitui fotocópia simples do acórdão do STA, e só para tal efeito, deverá continuar nos autos, por uma questão de economia processual, a certidão junta na Relação, relativa ao mesmo acórdão.
-A certa altura, o acórdão recorrido argumenta que o fraccionamento do "Recinto Pombal", de onde sairia a parcela destinada à projectada troca de terrenos, dependia de aprovação do presidente da CML, nos termos do artº57º, 2, c, DL 400/84, e que, nada tendo CEA alegado a tal respeito, teria a acção necessariamente de improceder, por se não verificar, então, a primeira condição do pagamento do resto do preço.
CEA vê, nisto, uma decisão surpresa, com violação dos artº3º, 3, e 3º-A, CPC, 20º, 4, Const (4), e 6º, CEDH (5).
Mas, não é assim.
A proibição das decisões surpresa não tem, nem pode ter, o alcance miúdo que a recorrente lhe pretende atribuir, na circunstância.
Essa proibição deriva, com efeito, do direito fundamental de acesso ao direito e tutela jurisdicional efectiva, mais exactamente, do direito proclamado no nº4, do artº20º, Const., direito esse que, na área processual civil, tem concretização, digamos, emblemática, nos artº3º e 3º-A, CPC.
Direito que, é certo, não fica totalmente coberto pelo que, para as sentenças, dispõe a segunda parte do nº2, do artº660º, CPC, e, para os acórdãos dos tribunais de recurso, os artº684º, 3, 690º, 1, 3 e 4, e 724º, 1, do mesmo código.
De acordo com tais preceitos, a sentença ou o acórdão só pode conhecer das questões suscitadas pelas partes, salvo as que são de conhecimento oficioso.
Uma coisa são as questões de que o tribunal pode e deve conhecer, outra é o direito de a parte emitir o seu juízo acerca delas.
Ora, a afirmação de que o fraccionamento do "Recinto Pombal", de onde sairia a parcela destinada à projectada troca de terrenos, dependia de aprovação do presidente da CML, nos termos do artº57º, 2, c, DL 400/84, insere-se na questão do processo e do recurso que é a de saber se foi, ou não foi, cumprida a primeira das condições de que ficou dependente o pagamento da segunda parcela do preço: aprovação oficial da permuta de terrenos com a EPAL.
E essa é uma questão que já vem debatida desde os primórdios desta já longa e velha causa.
As partes não se entendem acerca do sentido implícito nessa fórmula, "aprovação oficial", com CEA a defender que a única aprovação compatível com a dita fórmula escrita era a da DGPE, nos termos do DL 74/80, de 15/4, e C a contrapor que, além dessa, ainda se impunha aquela que acabou por ser considerada, também, indispensável no acórdão recorrido (cfr. artº91º, da contestação da C, e conclusão 25ª, das alegações da apelação).
Deste modo, ao concluir que o dito fraccionamento implicava a aprovação do presidente da CML, a Relação estava, precisamente, a conhecer de um dos aspectos da questão, tal como ela foi debatida entre as partes, e a dar razão a uma delas sobre a outra.
Não se trata, pois, de conhecer ou decidir, de surpresa, sobre a relevância de factos não alegados, trata-se, sim, de decidir quem tem razão na questão, amplamente debatida, de saber se, na economia do contrato, o fraccionamento da Quinta do Pombal implicava intervenção do presidente da CML, nos termos do artº57º, 2, c, DL 400/84, e se essa intervenção está coberta no sentido a atribuir à cláusula 4, b, do contrato em causa.
E, nesta perspectiva, que é a correcta, a recorrente CEA não tem nada que se queixar de ter sido vítima de uma decisão surpresa.
-O documento de fls.220, acerca de que a recorrente CEA diz ter sido indevidamente acrescentado aos factos provados, e indevidamente por lhe não ter sido facultada discussão sobre ele, esse documento, dizíamos, foi apresentado com a contestação de C, para prova do alegado no artº25º ("...a Câmara Municipal de Lisboa, por deliberação de 29.08.90, entendeu não aprovar os projectos urbanísticos relativos a Campolide, considerando que tinham uma volumetria que excedia a máxima prevista pelo plano geral de urbanização da cidade de Lisboa").
A parte substantiva do documento já se encontrava transcrita na alínea z, do alinhamento dos factos, e assim vinha desde a 1ª instância ("Foi por exceder a volumetria máxima permitida pelo PGUL que foi rejeitado o projecto de loteamento apresentado em 22.12.89 pela ré em substituição do aprovado no processo nº5242/OB/87".
A autenticidade do documento não foi posta em causa, e o acrescento agora verberado pela recorrente apenas faz uma inocente transcrição integral, uma espécie de certidão de teor de um documento que, em qualquer caso, sempre estaria ao dispor do tribunal, porque respeitante a uma das questões debatidas desde os articulados.
Naquela transcrição integral do documento, não há aditamento de factos novos, como é evidente, nem, por isso, mesmo, desrespeito pelo contraditório.
-O quesito 7º, "por carta de 14 de Março de 1989, a B informou a 1ª Ré C que a EPAL já concordara com a permuta e que a respectiva escritura, a celebrar entre a EPAL e a C, estava marcada para o dia 17 de Março de 1989 na sede da EPAL em hora a combinar", foi dado como integralmente provado, na competente decisão sobre a matéria de facto (cfr. fls.1069 e segs.).
Este facto falta, com efeito, no alinhamento dos factos provados do acórdão impugnado, tal como já faltava, aliás, na sentença.
Esta falta não foi notada, nem para dar razão à autora (na 1ª instância), nem para a tirar daquela e dá-la aos réus (na Relação).
E com razão, porque o facto omitido (informação de B a C sobre a data da realização da escritura de troca com EPAL) seria, sempre, irrelevante para a decisão da acção ou do recurso, visto que não foi na frustração daquela escritura que C e Banco D, fundamentaram a sua tese de que se não cumpriram as condições de que ficou dependente o pagamento do resto do preço.
-O documento de fls.127, cujo conteúdo a recorrente entende que devia ter motivado uma ampliação da matéria de facto no âmbito da apelação, esse documento é uma certidão tirada dos processos administrativos camarários, cuja existência e cujos trâmites se encontram abundantemente referenciados na matéria de facto, quer directamente, quer por referência à documentação junta ao processo.
O conteúdo da certidão respeita, enfim, a actos que se encontram directamente documentados nos autos.
Nada diz de novo, no que substancialmente possa interessar à decisão da causa e dos recursos.
Não tem sentido nenhum, portanto, um pedido de alargamento ou ampliação da matéria de facto que tem por objecto não um facto ou factos, mas um elemento de prova de factos, esses, sim, trazidos para a discussão no processo e devidamente considerados, quer no âmbito da questão de facto, quer na de direito.
A invocação do artº684º-A, 2, CPC, é, mesmo, totalmente deslocada.
4.Passando, então, à questão de mérito.
O contrato celebrado, em 2 de Fevereiro de 1989, entre B e C, que foi de compra e venda de uns terrenos abreviadamente designados por "terrenos de Campolide", ficou subordinado, quanto ao pagamento de uma parte do preço, à verificação de condições.
É na interpretação do sentido dessas condições e na definição da sua articulação funcional que se encontra o problema fundamental da acção e do recurso, e, por isso, vale a pena transcrever, de novo, o contrato (escritura pública), nas cláusulas que interessam:
Primeira
"Sobre os imóveis super identificados (que são os terrenos de Campolide, antes identificados em duas alíneas a e b ) foi aprovado plano de urbanização pela CML em 26 de Agosto de 1988, conforme dossier em anexo, que faz parte integrante do presente contrato e do qual se refere a existência de 85820 m2 acima do solo com plano aprovado".
Quarta
1 - O preço da venda é de dois mil milhões cento e setenta e cinco mil escudos de que corresponde dois mil milhões cento e dois mil e quinhentos escudos ao prédio referido na alínea a) e ao prédio referido na alínea b) setenta e dois milhões e quinhentos mil escudos;
a) a compradora assume a obrigação de liquidar à Caixa Económica Açoreana, S.A., os empréstimos concedidos à sociedade Emavro ......, na importância de seiscentos e oitenta e cinco milhões duzentos e quarenta e nove mil e duzentos e vinte escudos, .... e à sociedade vendedora - B - na importância de seiscentos e trinta milhões quatrocentos e vinte e nove mil duzentos e oitenta e sete escudos....;
b) o restante, ou seja, oitocentos e cinquenta e nove milhões trezentos e vinte e um mil quatrocentos e noventa e três escudos será pago após 28 de Fevereiro do corrente ano se e quando for oficialmente aprovada uma projectada permuta de terrenos da EPAL que irá permitir o acesso aos terrenos objecto deste contrato pela Av. Marquês da Fronteira e tiver sido entregue pela vendedora à compradora o projecto de infraestruturas - arruamentos e esgotos, necessários ao alvará de loteamento - ou tiverem sido aprovadas as condições de alvará de loteamento; -
c) ...
2 - Sobre a importância referida na alínea b) do número anterior serão contados juros dia a dia à taxa de 15% ao ano, desde 28 de Fevereiro até 30 de Setembro do ano corrente, ou até à verificação de uma das condições previstas na alínea b) do número um, conforme o que ocorrer mais cedo, fixando-se este montante para efeitos emolumentares em setenta e cinco milhões de escudos;
3 - Decorridos quinze dias sobre a aprovação oficial da permuta e ter sido entregue pela vendedora à compradora o projecto de infraestruturas - arruamentos e esgotos, necessários ao alvará de loteamento - acima referida, ou da aprovação das condições do alvará de loteamento, a compradora pagará à vendedora a importância estipulada na alínea b) do número um desta cláusula e a prevista no número dois ainda desta cláusula.
4 - Caso não seja oficialmente aprovada a citada permuta ou não sejam fixadas as condições do alvará de loteamento nos termos do plano anexo ou equivalente - densidade de construção idêntica - a este contrato, a compradora não terá de pagar o referido na alínea b) do nº1 desta cláusula nem qualquer outra importância;
Quinta
1 - A compradora obriga-se para com a vendedora, para além do preço fixado, a pagar a esta, como adicional ao preço fixado pela venda do terreno de Campolide, uma importância correspondente a 25% do aumento de densidade da construção que o projecto vier a beneficiar e que nesta data é de 85820 m2, sendo este aumento uma opção da compradora caso possa afectar a qualidade do empreendimento;
2 - ...
3 - ...
4 - ...
5 - ...
6 - ...
Sexta
Nesta data, a vendedora entrega à compradora o plano de urbanização já aprovado e compromete-se a entregar cópia do projecto das infraestruturas logo que dê entrada na Câmara, documentos cujo pagamento pertence à vendedora.
Sétima
"Com o pagamento do preço e do adicional nada mais pode ser exigido por qualquer das partes.
Oitava
"A compradora envidará todos os esforços no sentido de obter, com a maior brevidade possível, autorização oficial da permuta bem como a fixação das condições do alvará de loteamento, tendo a vendedora o direito de indicar um representante seu para acompanhamento do processo, ficando a compradora com a obrigação de ir informando do estado do processo e de lhe prestar todos os esclarecimentos solicitados.
Como se vê, tratou-se de um contrato de compra e venda de um prédio destinado a um empreendimento urbanístico de grande dimensão, contrato cujo preço foi dividido em duas fracções, a fim de que o pagamento de uma delas (859.321.493$00), pudesse ficar dependente de eventos futuros e incertos: (i) a autorização oficial de uma permuta de terrenos tendo em vista o acesso entre o local do empreendimento e a Av. Marquês da Fronteira, e (ii) a entrega pela vendedora à compradora do projecto de infraestruturas (arruamentos e esgotos, necessários ao alvará de loteamento) ou a aprovação das condições de alvará de loteamento, nos termos do plano de urbanização, ou, pelo menos, da densidade de construção já aprovados.
Como se disse atrás, o que divide as partes é o sentido daquelas condições e a definição da sua articulação funcional.
No equilíbrio das prestações do contrato, os 859.321.493$00 correspondiam a uma potencialidade edificativa mínima (85820 m2 acima do solo) já aprovada mas ainda não totalmente garantida, pois, à data do contrato, encontrava-se pendente de decisão camarária, o pedido de apreciação do projecto de loteamento, feito na sequência da aprovação do ante-projecto do plano de urbanização.
Uma coisa deve ser, desde já, avançada quanto à condição de entrega pela vendedora à compradora do projecto de infraestruturas - arruamentos e esgotos, necessários ao alvará de loteamento: aparentemente, ela não se apresenta como uma condição verdadeira e própria, como a cláusula acessória típica geral, cuja noção vem dada no artº270º, CC, e de cuja verificação depende a produção dos efeitos do negócio ou a sua resolução.
Aparentemente, o sentido daquela condição, na economia do contrato, é, sim, o de pressuposto ou requisito exigido pelas partes para determinado efeito, neste caso, o do vencimento da obrigação de pagamento da parte restante do preço.
Dizemos isto assim porque o nº4, da cláusula 4ª, cujo sentido e função na economia do contrato não podem deixar de ser vistos articuladamente com a alínea b, do nº1, da mesma cláusula (pois aqui estabelecem-se os factos que fazem o se e o quando do pagamento do resto do preço e, ali, os, de entre aqueles, que, uma vez não verificados, importam a ineficácia daquela obrigação de pagamento), o nº4, da cláusula 4ª, dizíamos, omite a entrega do projecto de infraestrutura de arruamentos e esgotos como facto cuja não verificação implicava a definitiva ineficácia da obrigação de pagamento do resto do preço, e apenas atribui tal efeito à não verificação de qualquer uma das outras duas: autorização oficial da permuta de terrenos e aprovação das condições de alvará de loteamento.
Numa primeira impressão, que a interpretação fina do contrato poderá, ou não, confirmar, a entrega do projecto de infraestrutura de arruamentos e esgotos é, pois, um pressuposto ou requisito do vencimento da obrigação de pagar o resto do preço e não uma condição desse pagamento.
Agarrando, agora, as ferramentas de interpretação prescritas pelas regras dos artº236º e ss., para o efeito da determinação do evento ou eventos condicionantes e da classificação da ou das condições, isto é, para a determinação do modo por que a eficácia do contrato, naquela parte, foi posta na dependência do ou dos eventos condicionantes, deve, em primeiro lugar, dizer-se que, tratando-se, como se trata, de um contrato formal, a interpretação não pode esquecer o disposto no artº238º, CC, nomeadamente, a regra de que o sentido, em princípio, relevante, quer ele seja o tirado pelo declaratário normal, "colocado na posição do real declaratário", (artº236º, 1, CC), quer seja o correspondente à vontade real do declarante, nos casos em que pode valer (artº236º, 2), tem de encontrar, no texto do documento, um mínimo de correspondência, ainda que imperfeitamente expresso (238º, 1), sob pena de nulidade total ou parcial do contrato, a menos que as razões justificativas do formalismo negocial se não oponham.
Isto, esta regra ou teoria da manifestação, não prejudica a busca de circunstâncias atendíveis para a interpretação fora do texto do contrato, apenas quer dizer que o sentido a que o intérprete chega, com recurso a todas as circunstâncias que um declaratário normal, colocado na mesma posição do real declaratário, teria tomado em conta, terá de encontrar, no texto do documento (aqui, escritura pública) um mínimo de correspondência, ainda que imperfeito.
Serão relevantes, pois, todas as circunstâncias anteriores, contemporâneas e posteriores ao contrato, documentadas ou não, que possam iluminar o sentido das declarações negociais, e, designadamente, "os termos do negócio, os interesses que nele estão em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento), a finalidade prosseguida pelo declarante..." (6) , e "os modos de conduta por que, posteriormente, se prestou observância ao negócio concluído" (7) .
No caso dos autos, a tarefa de interpretação será a de buscar ou surpreender a impressão do destinatário, já que não se põem problemas de divergência entre o sentido objectivo da declaração, tirado daquela impressão, e a vontade real de alguma das partes que tivesse sido dada a conhecer à outra.
Neste sentido, assume especial importância a compreensão do contrato, nomeadamente, das referidas e seleccionadas condicionantes, à luz do diploma legal que, ao tempo, regulamentava as operações de loteamento e as obras de urbanização, e que era o DL 400/84, de 29/11.
Com efeito, já que os contratantes eram entidades vocacionadas para os grandes investimentos imobiliários e o contrato tem como finalidade a realização de uma grande obra de urbanização, tem todo o sentido, e é, por isso, de todo justificado que se parta do princípio de que a redacção da alínea b, do nº1, da cláusula 4ª, que contém as polémicas condições, mas não só, também todo o conjunto da referida cláusula, no quadro das suas relações com as cláusulas 5ª e 8ª, tenha tido como referência os passos do processo de licenciamento previstos no mencionado DL.
Tanto mais quanto é certo que, por dever de ofício (artº42º, 2, do Código de Notariado), a "..terminologia a utilizar pelo notário na redacção dos actos é aquela que, em linguagem jurídica, melhor traduza a vontade das partes, manifestada nas suas instruções dadas verbalmente ou através de apontamentos escritos..".
Quer isto dizer que o apuramento do sentido das referidas condições deve ser tentado, em primeira linha, por meio de um processo de sobreposição da cláusula ou cláusulas em questão ao passo ou aos passos da tramitação legal do processo de licenciamento que abstractamente lhes correspondam.
O que, naturalmente, implica que viremos a nossa atenção para o regime então em vigor: DL 400/84, de 29/11(8) .
No mesmo sentido, também importa ter em conta os DL 260/76, de 08/04 (9), que, à época, estabelecia as bases gerais do regime jurídico das empresas públicas, e 74/80, de 15/04, que prevê normas relativas à aquisição de imóveis a efectuar pelas empresas públicas e demais pessoas colectivas de direito público, e isso porque um dos factos condicionantes, o enunciado em primeiro lugar, foi a aprovação oficial de uma permuta de terrenos com a EPAL, sabendo-se que esta é uma empresa pública estadual (10) , e que o artº13º, 2, do primeiro dos indicados diplomas (11) , fazia depender de autorização ou aprovação do Ministro das Finanças e do Plano a aquisição, pelas empresas públicas, de bens de valor superior a 50.000 contos, e que o DL 74/80, por sua vez, sujeita a autorização do Conselho de Ministros a aquisição onerosa, pelas empresas públicas e demais pessoas colectivas de direito público, do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo sobre imóveis, de valor igual ou superior a 80.000 contos, para instalação dos serviços daquelas entidades.
Revertendo ao DL 400/84, importa, desde logo, reter o artº1º, que sujeitava a licenciamento municipal as acções que tivessem por objecto ou efeito a divisão em lotes de qualquer área de um ou vários prédios, destinados imediata ou subsequentemente a construção, e a realização de obras de urbanização.
O artº3º prescrevia que o processo de licenciamento poderia ter uma forma especial (processo especial), destinado às operações de loteamento que implicassem, pela localização e dimensão, alterações da rede viária pública existente ou redimensionamento das infra-estruturas exteriores do prédio ou prédios a lotear, bem como alterações significativas das condições ambientais das áreas em que os mesmos se situem e que excedam a competência do município - nº2; uma forma ordinária (processo ordinário) para as operações de loteamento que, implicando a construção ou remodelação de arruamentos públicos ou infra-estruturas no prédio ou prédios a lotear, não dêem, contudo, lugar à alteração da rede viária pública existente ou a alterações relevantes das infra-estruturas exteriores dos mesmos prédios - nº4; uma forma simples (processo simples), para a divisão em lotes de um ou mais prédios quando todos aqueles confinem com arruamentos públicos existentes, salvo o disposto no artigo anterior - nº5.
Pode dizer-se com segurança que, dos tipos ou formas de processo contemplados naquele artº3º, só o especial se mostra adequado ao loteamento em causa, considerados a localização e as dimensões do projecto e as alterações que implicava na rede viária existente (uma das condições da exigibilidade da parte restante do preço era, como, se disse, a aprovação oficial de uma permuta de terrenos, com vista à abertura de uma via de acesso à avenida Marquês de Fronteira) - cfr., a este respeito, o citado nº2, do artº3º, por contraposição ao nº4. É altura, então, de proceder à tarefa de sobreposição da linguagem do contrato, designadamente, dos termos ali utilizados para nomear os eventos condicionantes da cláusula 4 (aprovação oficial da permuta; entrega do projecto de infra-estruturas - arruamentos e esgotos, necessários ao alvará de loteamento; aprovação das condições do alvará de loteamento), à linguagem e à estrutura do DL 400/84.
E, cientes de que este não é o único elemento ou circunstância relevante, embora seja, porventura, o principal, haverá que completar ou complementar essa tarefa, naturalmente, com o recurso às demais circunstâncias atendíveis, conferindo particular importância, no caso, aos interesses em jogo e à finalidade prosseguida pelos declarantes.
Depois, haverá que verificar se foram, ou não, atingidos os momentos processuais correspondentes, que o mesmo é dizer, se ocorreram, ou não, os factos condicionantes.
Na parte que pode interessar a esta tarefa, o processo especial estava regulado nos artº9º e ss., em duas fases distintas, a começar pela da aprovação prévia de um estudo preliminar de urbanização (artº9º a 19º) e a acabar no licenciamento do loteamento (artº20º e 21º).
Na primeira fase (a do estudo preliminar de urbanização), o processo devia, em regra, ser remetido à Direcção Geral do Planeamento Urbanístico, onde decorreriam consultas a diversas entidades e seria elaborada uma síntese dos pareceres recebidos, que acompanharia o processo quando este fosse devolvido à câmara municipal (artº12º, 1), tudo sob pena de nulidade dos actos camarários que deveriam ser precedidos por aquela remessa (artº65º, 1).
O artº13º previa várias hipóteses de dispensa das consultas, entre as quais a de a operação se inserir em local abrangido por plano director municipal.
A seguir ao licenciamento do loteamento, o processo passava a ter trâmites comuns às diversas formas, começando pela do licenciamento das obras de urbanização necessárias à implementação das operações de loteamento (aplicável aos processos especial e ordinário), prevista e regulamentada nos artº36º a 41º.
Por obras de urbanização deveriam e devem entender-se as redes viária, de saneamento, de abastecimento de água e de energia eléctrica, os espaços livres e arborizados, os parques de estacionamento e outros equipamentos públicos de utilização colectiva (12) .
O correspondente pedido devia ser feito no prazo de 180 dias a contar da notificação da aprovação da operação de loteamento (artº37º, 1), sob pena de caducidade da licença de loteamento.
Seguia-se, na ponta final do processo, a emissão, pela câmara municipal, do alvará (artº47º, e ss.), que é o documento que titula o licenciamento das operações de loteamento e das obras de urbanização e onde obrigatoriamente eram especificados diversos elementos, referenciados no artº48º 813) .
O alvará deveria ser requerido no prazo de 60 dias contado da data da comunicação do deferimento das obras de urbanização, e a câmara municipal deveria emiti-lo no prazo de 30 dias a contar do requerimento, desde que se mostrassem pagas as taxas e demais quantias previstas na lei (artº50º, 1 e 2).
Só após a emissão do alvará, que, como se disse, é o documento que titula o licenciamento do loteamento e das obras de urbanização, e serve de prova dos direitos conferidos pela câmara municipal ao particular que o requereu, é que, naturalmente, podiam ser iniciadas tanto estas obras como as edificações projectadas (artº52º, 1 e 2).
Pois bem.
Partindo da ideia, já atrás registada, de que a nomenclatura do contrato, nomeadamente, a das polémicas cláusulas onde as partes contratantes fixaram as condições do pagamento da parte residual do preço da compra e venda, de que a nomenclatura do contrato, dizíamos, teve como referencial os passos da tramitação do processo legal do loteamento urbano então em vigor (DL 400/84), é razoável concluir o seguinte:
ocomo aprovação oficial da permuta de terrenos entre B (através de uma associada) e EPAL, as partes entenderam a autorização governamental a que se encontravam sujeitas as aquisições onerosas, por parte das empresas públicas estaduais, como era o caso da EPAL, de direitos sobre imóveis acima de determinado valor, e não uma qualquer licença, daquelas que o DL 400/84 prescrevia como pressuposto da emissão do alvará de loteamento;
tal aprovação oficial, a conceder mediante despacho do Ministro das Finanças e do Plano ou resolução do Conselho de Ministros encontrava-se, com efeito, prescrita e procedimentalmente regulamentada nos já mencionados DL 260/76, para aquisição onerosa de quaisquer bens de valor superior a 50.000 contos, e DL 74/80, de 15/4, para a aquisição onerosa de imóveis de valor igual ou superior a 80.000 contos, destinados à instalação dos serviços da empresa pública ou instituto público adquirente;
e nada mais é comportável no sentido daquela fórmula verbal, designadamente, qualquer das permissões administrativas, da competência da câmara municipal, previstas no regime jurídico das operações de loteamento, tecnicamente designadas de licenciamentos na verdade, das duas uma: ou os intervenientes no contrato, por não serem juristas ou técnicos de direito (pelo menos, como tal assumidos) não utilizaram o termo aprovação no seu rigoroso sentido jurídico-administrativo, mas, antes, na sua significação vulgar, de consentimento, assenso, homologação, e, nesse caso, só poderão ter tido em vista a necessidade do consentimento oficial para a permuta de terrenos, e nada mais que isso, isto é, sem contar com o fraccionamento de terrenos implicado no negócio e a eventual necessidade do seu licenciamento; ou, o que será mais natural, eram conhecedoras das condicionantes de direito público, designadamente, da estabelecida pelos já citados DL 260/76 e 74/80, e, sendo assim, o emprego da expressão aprovação oficial só pode ter tido em vista a aprovação governamental prevista nos artº13º, do DL 260/76 e 1º, DL 74/80, pois, quando se trata de permissão para lotear, o termo próprio não é a autorização, mas, antes, o licenciamento municipal, a licença para lotear que as empresas de obras de urbanização bem conhecem;
e tudo confere, ao fim e ao cabo, com o diferente significado jurídico-administrativo dos termos: autorização, como acto administrativo que permite a alguém o exercício de um seu direito ou de poderes legais; licença, como acto administrativo que permite a alguém a prática de um acto ou o exercício de uma actividade relativamente proibida, e relativamente proibida porque só possível de ser exercida nos casos ou pelas pessoas que a Administração permita (14);
aliás, a permuta de terrenos (parcela a desanexar do prédio da EPAL, conhecido por Recinto Pombal, por prédio com os nº169 - 185, da rua Portas de Santo Antão, e parcela a desanexar dos terrenos de Campolide), que acabou por ser realizada, não implicava, nem implicou, a divisão em lotes de qualquer área de um ou vários prédios destinados, imediata ou subsequentemente à construção, não sendo de considerar, por isso, uma operação sujeita a licenciamento, nos termos do nº1, do artº1º, DL 400/84;
o terreno do Recinto Pombal não era destinado a construção, e, por isso, nem a anexação a este da faixa desanexada dos terrenos de Campolide, nem a anexação a estes últimos terrenos da faixa desanexada do Recinto Pombal implicava divisão de qualquer um dos prédios em lotes;
ao fim e ao cabo, da dupla desanexação e subsequente permuta resultaria, apenas, um prédio destinado a construção;
e, por fim, ao contrário do expendido no acórdão sob recurso, a permuta não precisava ou dependia de licenciamento municipal, nos termos do disposto no artº57º, 2, c (norma esta que visa as operações de divisão de terrenos destinados a constituir ou ampliar logradouros de prédios urbanos que, nos termos do nº1, do mesmo artigo, estejam sujeitas a licença de loteamento, por força da alínea a, do nº1, do artº1º);
é que aquela norma tem um conteúdo meramente instrumental ou cautelar e pressupõe, como ela mesma refere, que estejam preenchidos os pressupostos de uma autêntica divisão em lotes com vista à construção, o que não é, de todo, o caso, como dissemos;
aliás, se essa autorização fosse legalmente exigida, ela ficou implicitamente dada quando o presidente da Câmara Municipal de Lisboa concordou com o projecto de loteamento, pois o projecto incluía expressamente a desanexação e permuta de terrenos com EPAL;
ocomo aprovação das condições do alvará de loteamento, que não corresponde, em termos literais, a nenhum dos passos da marcha do processo de loteamento, em qualquer uma das suas três formas (especial, ordinário e simples), mas se aproxima muito das condições estabelecidas no alvará de loteamento, a que se reporta o nº2, do artº47º, DL 400/84, com a aprovação das condições do alvará de loteamento, dizíamos, as partes contratantes só podem ter querido significar as condições que a lei e a câmara municipal, dentro dos limites dos seus poderes discricionários, exigiam para que fosse passado (emitido) o alvará de loteamento;
não, certamente, as ditas condições estabelecidas no alvará de loteamento, porque essas não são fixadas, estabelecidas pelo alvará, que é um simples documento que as titula, mas, antes, pelos actos administrativos de aprovação e licenciamento que o precedem;
serão, sim, as condições que, uma vez satisfeitas, vinculem a câmara municipal à emissão do alvará, a saber, e por ordem de precedência:
- aprovação prévia do estudo preliminar de urbanização (artº9º a 19º);
- licenciamento do loteamento (artº20º e 21º);
- licenciamento das obras de urbanização (artº36º a 40º)
- prestação de caução (artº41º);
- pagamento de taxas e demais encargos (artº50º, 2);
cumpridos, com efeito, esses passos, o requerimento de emissão do alvará, que deve ser feito no prazo de 60 dias a contar da notificação do licenciamento das obras de urbanização, não pode deixar de ser deferido;
mas, é claro que as partes não tiveram em vista todos aqueles trâmites, pois, de outra maneira, ter-se-iam limitado a prever a passagem ou emissão do próprio alvará como facto condicionante e não teriam dado à entrega do projecto de parte das obras de urbanização igual importância, na economia do contrato, à que atribuíram à própria aprovação das condições do alvará de loteamento;
quer isto dizer que, com esta última expressão, quiseram as partes referir o próprio licenciamento do loteamento, pois é esse acto que, verdadeiramente, fixa as condições e os limites a que devem obedecer as obras de urbanização necessárias à implementação de operações de loteamento (cfr. artº36º);
os projectos das obras de urbanização têm como necessário referencial os termos do licenciamento do loteamento (artº40º, 1, a), têm de estar em conformidade com os condicionamentos ali impostos, mas, desde que os respeitem, e respeitem, naturalmente as normas legais, regulamentares ou técnicas aplicáveis (alínea b, do mesmo nº1), não podem deixar de ser aprovados pela câmara municipal, salvo o caso previsto na alínea c (sobrecarga incomportável para as infraestruturas ou serviços gerais existentes; instalação de equipamentos ou realização de trabalhos ou prestação de serviços não previstos pela autarquia) que, em regra, seria despistado nas fases anteriores do processo, isto é, na do estudo preliminar de urbanização (artº17º, 1, d), ou na do licenciamento do loteamento (artº21º, 1, c);
ocomo o projecto de infraestrutura - arruamentos e esgotos, necessários ao alvará de loteamento, as partes contratantes só podem ter previsto o projecto das obras de urbanização, cujo processo de licenciamento estava regulamentado, como se disse, nos artº36º, e ss., e isso pela razão de que, por um lado, os arruamentos e os esgotos integram, com outras, o rol das matérias objecto das plantas que fazem parte do projecto de execução das obras de urbanização(cfr. artº37º, 4, c e e), e, por outro, só assim se compreende a aparente paridade que, na economia do contrato, existe ente a entrega de tal projecto e a aprovação das condições do loteamento;
é que a entrega à compradora da do projecto de infraestruturas - arruamentos e esgotos só devia ser feita depois de o correspondente processo ter dado entrada na câmara municipal (cfr. cláusula 6ª), e, como se disse, esta entrada, juntamente com a dos demais projectos de obras de urbanização, só poderia acontecer depois de licenciado o loteamento.
Assim entendida a terminologia do contrato, designadamente, a das cláusulas 4ª, 1, b, 3, e 4, e tendo presente que o negócio, na sua maior dimensão, só interessava enquanto estivesse garantida a potencialidade edificativa prevista no plano de urbanização já aprovado (densidade de construção idêntica, tal como se diz no nº4, da cláusula 4ª) e a possibilidade de estabelecer uma rua de acesso entre o local do loteamento e a rua Marquês da Fronteira, acesso sem o qual nem a autarquia, possivelmente, licenciaria o loteamento, não custa a entender que a natureza, a função e a articulação daqueles actos que, de acordo com alínea b, do nº1, da cláusula 4ª constituíam o se e o quando do pagamento do resto do preço, correspondam, exactamente, aos tirados do sentido literal, prima facie, da própria cláusula.
Trata-se de duas condições suspensivas (acontecimentos futuros e incertos a que as partes subordinam a produção dos efeitos do negócio jurídico - cfr. artº270º, CC), a funcionar cumulativamente, sendo elas a aprovação oficial da permuta com EPAL e a aprovação das condições do alvará do loteamento.
Por serem cumulativas é que se explica que, nos termos do nº4, da cláusula 4ª a não verificação de um só dos eventos condicionantes implique a ineficácia dessa parte do negócio.
A parte restante do preço seria devida e só seria devida se, por um lado, fosse aprovada oficialmente a permuta de terrenos com EPAL, e, por outro, fossem aprovadas as condições do alvará de loteamento.
A entrega à compradora do projecto de infraestrutura de arruamentos e esgotos, necessários à passagem daquele alvará, depois de apresentado na câmara municipal, entrega que, no nº1, b, da cláusula 4ª, as partes contratantes colocaram num lugar de perfeita equivalência ao da aprovação das condições do alvará do loteamento, não constitui, ao contrário do que isso sugere, mais uma condição, ao lado das outras duas, mas, como acima já ficou dito, aquilo a que Manuel Andrade, falando de outros sentidos do termo condição, descreveu como qualquer pressuposto ou requisito exigido para algum efeito (15) .
A paridade com a aprovação das condições do alvará do loteamento tem esse único sentido.
Assim se explica que o nº4, da mesma cláusula em que, no nº1, b, lhe é atribuído o estatuto de se e quando do pagamento de parte do preço, só aos outros dois eventos condicionantes, ou melhor, à sua definitiva não verificação, atribua a ineficácia dessa parte do contrato.
O que se harmoniza, não só com a disciplina legal do processo de loteamento como, também, com a finalidade do negócio e os interesses em jogo, pois o que interessava, como se disse, era a garantia definitiva de uma determinada densidade de construção, garantia que ficava, em princípio, satisfeita com a aprovação das condições do alvará do loteamento (cumulativamente com a aprovação oficial da permuta de terrenos), e não dependia em nada da entrega do projecto de infraestruturas.
A colocação deste evento como alternativa à aprovação das condições do alvará do loteamento explica-se pelo facto de, conforme o já citado nº2, do artº37º, o projecto de execução das obras de urbanização, de que fazem parte, como se disse, as obras de arruamento e dos esgotos, só poder ser apresentado após o licenciamento do loteamento, isto é, depois de aprovadas as condições do loteamento.
Se não é uma condição suspensiva, resta, então, saber qual o efeito da não verificação daquela condição imprópria.
Não podendo ser o da definitiva ineficácia do negócio (neste caso, parte do negócio), o efeito só pode produzir-se em sede de responsabilidade civil (contratual), em condições e termos que, aqui, não interessa discutir.
Acresce dizer que a interpretação eleita não peca por falta de correspondência no texto do contrato.
-Interpretado este último nos seus aspectos mais relevantes e, ao mesmo tempo, mais obscuros, é momento de passar adiante, com a análise do problema da verificação ou não verificação das condições suspensivas.
É um problema de direito do urbanismo, essencialmente, para a resolução do qual o tribunal comum tem competência, atendendo ao disposto no artº97º, CPC.
Já vimos que a aprovação oficial da permuta de terrenos com a EPAL significava a aprovação governamental a que se encontravam sujeitos os actos de aquisição onerosa de bens, a efectuar, em determinadas circunstâncias, pelos institutos públicos e pelas empresas públicas estaduais.
E também vimos, pois consta do rol dos factos provados, que EPAL apresentou a proposta de permuta para aprovação à Direcção Geral do Património do Estado, e que aquela Direcção-Geral devolveu o processo após ter apurado que os bens a permutar não atingiam o valor a partir do qual era obrigatória a aprovação governamental e que a permuta era favorável aos interesses da empresa pública.
E, mais ainda: que, em face da posição assumida pela Direcção Geral do Património do Estado, a EPAL logo deliberou concordar com a permuta, posição que comunicou, por carta, a Cominvest, a tal associada da vendedora B, solicitando-lhe "as diligências adequadas à marcação e realização da escritura de permuta..", enfileirando, também, no entendimento, que já dissemos ser o que flui da boa interpretação do contrato, de que a aprovação oficial, prevista na cláusula 4º, 1, b, 3 e 4, e 8ª, apenas contendia com os artº13º, c, § 7, DL 260/76, e 1º, DL 74/80.
Teremos, então, de concluir que se verificou a primeira das condições suspensivas (aprovação oficial da permuta). Aprovação oficial, repete-se, e não realização da permuta.
E não é preciso dizer muito mais para concluir que se verificou, igualmente, a segunda das condições, esta, como se disse, condição imprópria: entrega de cópia do projecto de infraestruturas, arruamentos e esgotos, logo que o projecto desse entrada na câmara municipal.
A entrega precedeu, até, aquela entrada (a primeira ocorreu em 14.03.89 e a segunda em 16.05.89) o que não prejudica a sua eficácia, uma vez que não está posta em causa a fidelidade da cópia antecipadamente entregue à compradora.
Ficaria por dizer qual a data relevante, para os efeitos do disposto no nº2, da cláusula 4º (termo final da contagem dos juros remuneratórios sobre o remanescente do preço), mas não haverá necessidade disso, não só porque, antes, já se tinha verificado a primeira condição (a relativa à aprovação oficial da permuta de terrenos), e, na economia da cláusula, bastava a ocorrência de uma das condições para que a obrigação de juros terminasse, mas também porque CEA, enquanto autora, não pediu os interesses correspondentes.
Dito isto, e tendo presente a interpretação dada aos termos do contrato em que se encontram fixadas as condições do pagamento do preço restante, quanto à natureza dessas condições e quanto à sua articulação funcional, nada mais seria preciso dizer para concluir que a obrigação de pagamento daquela parte do preço passou de condicional a efectiva em data anterior à que CEA refere como de início da contagem de juros de mora (15.05.89).
Conclusão tanto mais confortável quanto é certo que se sabe, pois consta da matéria de facto provada, que a câmara municipal acabou por aprovar o tal projecto de infraestruturas, arruamentos e rede de esgotos (autorização publicada em Diário Municipal, nº15852, de 09.04.90).
Com efeito, se tivermos presente o que atrás ficou dito acerca da marcha do processo administrativo de licenciamento das operações de loteamento urbano, designadamente, acerca da precedência da aprovação da operação de loteamento relativamente à apresentação do pedido de aprovação das obras de urbanização (o requerimento neste sentido deve ser apresentado no prazo de 180 dias a contar da data da notificação da deliberação que aprovou a respectiva operação de loteamento - artº37º, 2), logo se verá que, à data em que o projecto de infraestruturas entrou na câmara, já haviam sido, por esta, aprovadas as condições do alvará do loteamento, que o mesmo é dizer, como acima ficou demonstrado, licenciada a respectiva operação de loteamento.
E onde está ou se encontra o acto administrativo camarário que atribuiu a licença? No despacho do presidente da Câmara Municipal de Lisboa de 10.03.89, publicado no Diário Municipal nº15596, de 28.03.89.
Aí, sob informação favorável da Direcção dos Serviços de Urbanização, Divisão de Planeamento Urbanístico à aprovação do estudo de loteamento da propriedade em causa (com expressa referência à anterior aprovação do estudo urbanístico, no processo 5242/OB/87), o presidente da câmara exarou, naquela data, despacho de "concordo".
Este é um despacho que, não obstante a sua absoluta semelhança formal com os do chefe e do director de serviços, que o precederam, tem, por força do estatuto do órgão que o emitiu, um valor que vai muito para além do daqueles outros, pois tem o selo de autoridade, definitivo e executório, e não a natureza de simples acto preparatório de um despacho final.
Um concordo da entidade administrativa com poder para decidir uma pretensão, exarado na informação do serviço que tem por função preparar a decisão e informar sobre o sentido que essa decisão deve ter, é a própria decisão.
E é uma decisão que não pode ser acusada de falta de fundamentos, pois estes encontram-se no teor da informação sobre que recai, tem a fundamentação que deriva da implícita remissão para aquela (cfr. o que, a respeito de uma fundamentação deste tipo, dispõe, nos actuais tempos de grande e acelerado progresso do direito administrativo, o artº125º, nº1, parte final, CPA (16).
É, por outro lado, um despacho para o qual o presidente da câmara municipal de Lisboa tinha os necessários poderes, não obstante o regime do DL 400/84 atribuir as correspondentes competências ao colectivo camarário, e isso porque, à época, ainda estava em vigor, tanto para o município de Lisboa como para o do Porto, o artº102º, do velho Código Administrativo (17), segundo o qual: "Os presidentes das câmaras municipais de Lisboa e Porto decidem, por despacho, todos os negócios da competência das câmaras municipais, salvo os indicados no artº99º", artigo este, último, que nada tinha a ver com o regime jurídico dos loteamentos urbanos.
O transcrito artº102º foi ressalvado pela nova legislação sobre atribuições das autarquias locais e competência dos respectivos órgãos, produzida após o 25 de Abril de 1974 (18), e só foi definitivamente afastado pela norma revogatória do artº100º, 1, da Lei 169/99, de 18/9 (19).
É, por último, uma decisão tomada no âmbito de um processo que, embora sem um expresso enquadramento no modelo procedimental regulado no regime jurídico das operações de loteamento urbano, DL 400/84, vigente, à data, isto é, sem que a generalidade dos actos ali praticados, quer pelos interessados, quer pelos serviços e órgãos da câmara municipal, tivesse como referencial os diversos momentos processuais previstos e prescritos naquele diploma legal, percorreu, ao fim e ao cabo, os trâmites essenciais da lei.
Daí que seja uma ousadia sem qualquer base de sustentação afirmar que aquela espécie de informalidade foi a maneira de a câmara municipal dar corpo, na circunstância, à chamada administração concertada, forma moderna de actuação dos agentes administrativos, principalmente na área da economia, que se caracteriza pela negociação entre a autoridade administrativa e os administrados.
O processo que culminou com o concordo presidencial, de 10.03.89, não seria, nessa perspectiva, mais do que o registo das várias expressões do diálogo informal e negocial entre a câmara municipal e os interessados na operação de loteamento, com vista a, em consonância, definir concertada e antecipadamente o que era "era possível construir no terreno" (20), com efeitos semelhantes, isto é, não atributivo de direitos, à informação prévia (cfr. artº8º, 2).
Mas não é assim.
Apesar de informais, no indicado sentido, quer o processo nº5242/OB/87, relativo ao anteprojecto do plano de urbanização dos terrenos de Campolide, quer o subsequente processo nº5566/OB/88, em que B, na sequência da aprovação daquele plano, requereu a aprovação do loteamento dos mencionados terrenos, estão profusamente instruídos com requerimentos, planos de urbanização, memórias descritivas e justificativas, plantas várias, informações e pareceres dos serviços camarários, estudos, despachos a diferentes níveis departamentais e hierárquicos, que, no essencial, nada ficam a dever, como se verá, ao que está prescrito no DL 400/84, a respeito dos trâmites do processo especial, quer quanto à fase prévia da apresentação e deliberação sobre um estudo preliminar de urbanização da área a abranger (artº9º a 19º), quer quanto à fase subsequente do requerimento e licenciamento do loteamento (artº20º e 21º).
Com efeito, e começando pelo processo nº5242/OB/87, não se compreenderia que o requerimento que lhe deu início, em que o signatário submete à apreciação da câmara municipal "o anteprojecto do Plano de Urbanização para aquela sua propriedade" fosse interpretado com outro sentido que não fosse o de um pedido de aprovação prévia de um estudo preliminar de urbanização da área a abranger, com que se dá início ao processo especial de loteamento (artº9º).
O procedimento subsequente da câmara, dos seus serviços e do seu presidente, isto é, o modo como deram andamento àquele pedido inicial e ao subsequente requerimento em que B veio "submeter à apreciação de V.EXª (presidente da Câmara Municipal de Lisboa) o projecto de loteamento dos referidos terrenos na sequência do Plano de Urbanização aprovado para o local e que constituiu o Processo nº5242/OB/87", revelam que assim foi entendido pelo destinatário do requerimento (aquele corpo administrativo), não obstante a omissão de uma linguagem rigorosa, do ponto de vista legal (mais concretamente, da terminologia do DL 400/84) e ausência de referências ao articulado da lei.
O dito ante-projecto do Plano de Urbanização não é outra coisa senão o estudo preliminar de urbanização, com que se dá início à primeira fase do processo especial de loteamento, previsto nos artº9º e ss., DL 400/84.
A memória descritiva e justificativa que o acompanhou, e que se encontra parcialmente junta a estes autos, insere-se no conjunto de elementos documentais que o artº10º, 1, exigia, para a instrução do processo de loteamento.
O Plano foi objecto de informação e parecer por parte dos órgãos competentes da Direcção dos Serviços de Urbanização, e, após, sucessivos ajustes, em harmonia com a orientação propugnada naqueles actos, foi, finalmente, aprovado.
A eventual falta de algum ou alguns dos vários elementos documentais prescritos pelo citado artº10º,1, não seria bastante para descaracterizar o processo como tal, tão só podendo afectar a sua validade.
Validade que, em todo o caso, ficaria em crise (cfr. artº65º) pelo facto comprovado de o processo não ter sido enviado à Direcção Geral do Planeamento Urbanístico, nos termos do artº12º, a fim de este órgão da administração central promover as consultas às entidades cujos pareceres, autorizações ou aprovações pudessem inviabilizar ou condicionar a localização ou, mesmo, a realização da operação de loteamento.
Mas nem isso, e pela simples razão de que já vigorava, ao tempo, um plano geral de urbanização de Lisboa, aprovado pela Portaria 244/77, de 19/5, que tornava dispensável as consultas a que se referia o citado artº12º, salvo se o prédio estivesse abrangido por algum condicionamento legal que implicasse prévio parecer (cfr. artº13º, a).
Na sequência da aprovação constante do processo nº5242/OB/87, B requereu ao presidente da Câmara Municipal de Lisboa a aprovação do loteamento dos terrenos de Campolide, requerimento esse com base no qual foi organizado, naquele corpo administrativo, o processo a que foi dado o nº5566/OB/88.
O requerimento foi instruído com uma memória descritiva, onde se indicava o limite do terreno a lotear e se apresentava o programa geral, a justificação das soluções adoptadas e o quadro das áreas de construção, que respeitavam os parâmetros autorizados, à data, pela câmara municipal.
O processo foi entregue aos serviços de urbanização da câmara, que emitiram parecer no sentido da aprovação do estudo de loteamento, por se conformar com o estudo urbanístico já antes aprovado através do processo 5242/OB/87, no qual foram introduzidos "pequenos ajustamentos que beneficiam o equilíbrio volumétrico do conjunto reduzindo a volumetria a construir" (cfr. doc. de fls.74).
Sobre essa informação favorável, como já se disse, o presidente da Câmara Municipal de Lisboa despachou o seu concordo, antecedido por despachos preparatórios, com igual teor, dos chefes de repartição competente e do director dos serviços.
Como se vê, as alterações, chamados pequenos ajustamentos, que implicaram com a volumetria do conjunto antes aprovada, não foram considerados suficientemente importantes para fundamentar uma decisão de indeferimento, nos termos do artº21º, 1, a.
Na verdade, o projecto de loteamento conformou-se com o estudo preliminar já antes aprovado, divergindo em pequenos pormenores que, todavia, lhe não alteraram nem as soluções nem os índices urbanísticos, salvo uma diminuição da volumetria do conjunto a edificar, que não interferiu com o interesse subjacente à estipulação das condições a que ficou subordinado o pagamento do resto do preço.
O concordo presidencial, dado no processo nº5566/OB/88, sobre a informação final favorável dos serviços camarários, é o deferimento do pedido de licenciamento de loteamento cujo estudo preliminar já fora aprovado no processo nº5242/OB/87, a que a referida informação faz expressa referência.
Não se sabe se o processo foi instruído com todos os elementos prescritos nas diversas alíneas do artº20º, 1, mas o que releva, agora, não é isso, mas tão só o significado que os diversos intervenientes do processo quiseram dar e deram à sua intervenção e às intervenções dos outros.
As modificações introduzidas relativamente ao estudo preliminar (pequenos ajustamentos que beneficiam o equilíbrio volumétrico do conjunto, reduzindo ligeiramente a volumetria a construir (21)) não foram, nem seria razoável que o tivessem sido, consideradas obstáculos ao prosseguimento do processo, na perspectiva do artº21º, 1, a, nem, por outro lado, prejudicaram o interesse fundamental de garantia de uma densidade de construção idêntica à do ante-projecto já aprovado.
Num plano objectivo, na perspectiva da impressão do destinatário, seria tarefa de improvável êxito a de qualquer dos intervenientes (Câmara Municipal, B e, mesmo, C) demonstrar que os requerimentos, as informações, os pareceres, os despachos que fazem o processo não constituíram momentos da marcha de um processo legal de licenciamento do loteamento, mas, antes, o registo de negociações preliminares entre o interessado e a câmara, com vista à avaliação prévia das possibilidades de realização da operação urbanística, sem implicar qualquer espécie de vinculação, nomeadamente, da câmara municipal.
Impressão objectiva que tem plena correspondência na maneiras como as partes deram observância ao negócio e os diversos intervenientes, incluindo a Câmara Municipal de Lisboa, interagiram.
Com efeito, da parte do requerente (neste caso, B, que já havia pedido o averbamento, em seu nome, do processo nº5242/OB/87, ante-projecto do Plano de Urbanização) é clara a intenção de submeter à apreciação da câmara municipal "o projecto de loteamento dos referidos terrenos na sequência do Plano de Urbanização..". Isto não é negociar, isto é requerer o desencadeamento de um processo para o licenciamento do loteamento, e não podia ser entendido de outra forma pela câmara, como, na realidade, não foi.
Basta, com efeito, ponderar, no ofício de 20.05.90, dirigido a B, no qual a Câmara Municipal de Lisboa informou o que faltava cumprir, no caso, para a emissão do alvará de loteamento dos "terrenos de Campolide".
Mas também é sintomático disso mesmo o deferimento, publicado no Diário Municipal, dos projectos das infraestruturas de arruamentos e esgotos, que não poderiam, sequer, ser apresentados sem estar licenciada a operação de loteamento, como já ficou dito atrás.
E também C assim o entendeu, como claramente revela o requerimento da administração daquela sociedade dirigido a presidente da Câmara Municipal de Lisboa, para averbamento, em seu nome, do processo nº5566/OB/88, e no qual, referindo-se aos terrenos de Campolide, afirmou que "são objecto de um processo de loteamento com o nº5566/OB/88, aprovado por despacho do Exmº Senhor Presidente da Câmara Municipal de Lisboa de 10 de Março de 1989, publicado no Boletim Municipal de 28 do mesmo mês e ano".
Não menos revelador de como a mesma sociedade encarou, na referida perspectiva, os processos nº5242/OB/87 e 5566/OB/88, é o teor do seu outro requerimento ao presidente da Câmara Municipal da Lisboa, datado de 26.09.89 (22) em que pede a demolição de alguns prédios, com vista a dar início à execução das infraestruturas (arruamentos e esgotos), e fundamenta em estar já "deferido para o local o projecto de urbanização....e o projecto de infraestruturas".
A cláusula 5ª, onde se prevê a possibilidade de o projecto vir a beneficiar de um aumento da densidade de construção, caso em que competiria à compradora compensar a vendedora com uma importância correspondente a 25% daquele aumento, a cláusula 5ª, dizíamos, vista neste enquadramento, não pode ser interpretado como um sinal de que as partes tiveram em vista outro processo de loteamento, a instaurar por C, e não o já decorrido (5242/OB/87) e o, então, a decorrer (5566/OB/88).
Aquela cláusula é perfeitamente conciliável com a ideia de que foram aqueles os processos pensados pelas partes quando subordinaram o pagamento do restante preço à verificação ou produção dos aludidos eventos condicionantes.
É uma cláusula que, de acordo com os princípios da boa fé (que são a base, ao fim e ao cabo, de todo o processo de interpretação objectivista), tem de ser enquadrada no dever da compradora de preservar e assegurar definitivamente os direitos já adquiridos nos ditos processos, e que, deste modo, deve ser entendida como a atribuição à vendedora de um direito eventual a um acréscimo de preço, se a compradora conseguisse um aumento de densidade de construção.
Repare-se que o contrato de compra e venda foi realizado quando ainda não tinha sido deferido o licenciamento do loteamento, e que, por isso, cabia à compradora, a partir de então, providenciar pela consolidação dos resultados já preliminarmente obtidos, ou melhorá-los, obtendo um acréscimo de densidade de construção.
Uma coisa não invalida a outra e ambas justificam a cláusula 8ª, em que a compradora se comprometeu a envidar "todos os esforços no sentido de obter, com a maior brevidade possível, autorização oficial da permuta bem como a fixação das condições do alvará de loteamento", e onde ficou estabelecido o "direito da vendedora de indicar um representante seu para acompanhamento do processo" e o dever da compradora de "ir informando do estado do processo e de lhe (à vendedora) prestar todos os esclarecimentos solicitados".
A vendedora estava, naturalmente, interessada na rápida e segura realização das condições estabelecidas e, também, no acompanhamento da eventual pretensão de aumento da densidade de construção, e isso explica que se tenha reservado o direito de continuar a acompanhar o processo e de obter informações da compradora.
O nº2, da cláusula 4ª (Sobre a importância referida na alínea b) do número anterior serão contados juros dia a dia à taxa de 15% ao ano, desde 28 de Fevereiro até 30 de Setembro do ano corrente, ou até à verificação de uma das condições previstas na alínea b) do número um, conforme o que ocorrer mais cedo...) é mais uma afloração do aludido pensamento das partes contratantes, pois não se compreenderia que tivessem fixado termos inicial e final tão próximos para a contagem de juros se tivessem tido em vista outro ou outros processos de loteamento que não o que estava a correr nesse momento.
Dir-se-á que a existência de um processo de loteamento, verdadeiro e próprio, é inconciliável com um licenciamento concedido antes da realização da indispensável permuta de terrenos com EPAL.
Com efeito, para a Câmara Municipal de Lisboa o loteamento só seria viável se o interessado garantisse uma ligação rodoviária entre nova urbanização e a rua Marquês de Fronteira, para o que seria necessária a aludida permuta.
E não custa crer que, para uma administração mais legalista, como foi a que sucedeu à que dirigiu e concluiu os processos nº5242/OB/87 e 5566/OB/88, o licenciamento da operação tivesse que esperar a realização da permuta.
Só que, por um lado, a Câmara teve oportunidade de se aperceber que, da parte de todos os intervenientes, a intenção de realizar o negócio de permuta era coisa consolidada e sem entraves (cfr., a este respeito, o ofício de fls.95, dirigido por EPAL a Cominvest), e, por outro, a improvável frustração da permuta não poderia deixar de se reflectir na decisão sobre o pedido de aprovação das obras de urbanização. Vale isto por dizer que, não estando realizada a permuta, nada obrigaria a câmara municipal a deferir a realização daquelas obras.
O acórdão recorrido extrai da resposta dada ao quesito 11º um argumento para dizer que o concordo presidencial de 10.03.89 não constitui uma aprovação de licença de loteamento, mas, tão só, uma aprovação de alterações ao anteprojecto do plano de urbanização aprovado no processo nº5242/OB/87.
Mas não é assim.
Na verdade, a resposta não coincide inteiramente com o quesito, mas isso explica-se por uma louvável intenção do tribunal de facto de tirar do seu caminho as questões de direito.
Na verdade, um quesito como aquele (O loteamento e as condições do respectivo alvará vieram a ser deferidos por despacho do Senhor Presidente da Câmara de 10 de Março de 1989, conforme consta do Diário Municipal nº15596 de 28 de Março de 1989) continha uma das questões de direito centrais da causa, razão pela qual a resposta que foi dada (Por despacho do Presidente da CML de 10/3/89 foi dada concordância a modificações introduzidas ao anteprojecto que constituía o processo nº5242/OB/87, as quais haviam dado origem ao processo camarário nº5566/OB/88) acabou por ser meramente descritiva do despacho, sem lhe atribuir a qualificação pedida no quesito.
Ainda que assim não fosse (mas é), nada autorizava, então, C a desperdiçar essa aprovação de modificações, visto que, em todo o caso, lhe bastaria efectuar um pedido de licenciamento do loteamento em conformidade com aquelas para garantir o deferimento da operação (artº21º, 1, a).
A boa fé impunha-lhe que assim procedesse, e assim, o abandono daquele projecto, implicando a caducidade da aprovação prévia, como a seguir se dirá a propósito do licenciamento do loteamento, teria impedido a verificação das condições, com a consequência prevista no nº2, do artº270º, CC, isto é, a de as ter como verificadas.
-Em 15 de Dezembro de 1989, já depois de, no âmbito do processo 5566/OB/88, ter requerido licença para demolir alguns edifícios, a fim de iniciar as obras de urbanização, C fez dar entrada na Câmara Municipal de Lisboa, a uma "nova proposta de urbanização que vem substituir a anterior aprovada pelo Processo nº5242/OB/87", e a que correspondeu o processo nº28508.
Esse processo correu-lhe mal porque o novo elenco camarário, entretanto eleito, foi mais exigente quanto às condições de edificabilidade e acabou por rejeitar liminarmente o pedido de aprovação do estudo preliminar de urbanização, por esse estudo exceder a volumetria máxima decorrente da aplicação das disposições do Plano de Urbanização.
Tendo, deste modo, abandonado o processo 5566/OB/88, efeito inelutável do pedido de aprovação de novas soluções urbanísticas, C deixou caducar os direitos adquiridos com o licenciamento do loteamento que lhe fora concedido naquele processo.
Aquele processo não continuou, como devia ter continuado, com o pedido de licenciamento das restantes obras de urbanização, o oportuno pagamento das taxas devidas e o requerimento de emissão do alvará, e assim foram ultrapassados os prazos previstos na lei, com a mesma consequência de caducidade da licença de loteamento (artº54º, 1, a e b).
Caducidade esta que não inutiliza o tempo em que a licença esteve em vigor e que, por isso mesmo, não prejudica a conclusão, atrás tomada, de que foram cumpridas as condições de que dependia o pagamento do resto do preço.
-C entende, porém, que a decisão do Supremo Tribunal Administrativo, Secção do Contencioso, tomada no processo 41.170, em 10.07.02, já transitada em julgado, se impõe, aqui, com a força e autoridade que lhe advém da qualidade de caso julgado, e que, por essa razão, já não é mais possível pôr em questão a natureza de meras informações prévias positivas, não constitutivas de direitos, que aquele Supremo Tribunal atribuiu às decisões proferidas nos dois processos camarários aqui em causa, e aqui qualificados como estudo preliminar de urbanização e como licenciamento do loteamento.
Em primeiro lugar, não é de estranhar a diferença de perspectiva: com efeito, a matéria de facto sobre a qual o Supremo Tribunal Administrativo emitiu o seu juízo qualificativo é muito, muitíssimo, mais pobre do que a adquirida neste processo; tal exiguidade de material factico não permitiu àquele Supremo Tribunal distinguir, sequer, o corte que o processo nº6022/OB/89, em que C, pela primeira vez, pediu uma nova solução urbanística, representa relativamente aos dois anteriores processos, em que B teve intervenção, um como sucessora dos direitos do inicial requerente, e outro como requerente (em que, por seu turno, C sucedeu).
Mas isto, que apenas se diz para, de algum modo, explicar a aludida diferença de perspectiva, não é o que verdadeiramente importa.
O que importa, sim, é verificar se aquela diversa qualificação foi declarada num processo que tivesse por objecto a determinação da natureza jurídica ou a validade dos processos camarários aqui em causa, e das respectivas decisões finais, que tenha sido dirimido entre as mesmas partes destes autos.
O que importa, ao fim e ao cabo, é verificar a existência da tripla identidade, a que se reporta o artº498º, CC.
Ora, se a posição de CEA, como adquirente dos direitos de B, parece dar cobertura à primeira das identidade referidas (cfr. nº3, do artº271º, CPC), já o mesmo se não pode afirmar das outras duas, uma vez que, no processo julgado pelo STA, se tratou de julgar sobre a validade de um acto administrativo a que este processo é totalmente estranho: a deliberação da Câmara Municipal de Lisboa, tomada no processo nº28508/OB/90, em que C requereu a aprovação de um novo estudo preliminar de urbanização, com o que, como acima já ficou dito, fez caducar o loteamento já licenciado.
Há diversidade total de pedido e de causa de pedir, o que impede a força e autoridade daquele julgado, neste processo.
A diferente qualificação atribuída, no contencioso administrativo, aos processos de loteamento aqui em causa ainda poderia ter, aqui, o efeito de caso julgado pretendido pela recorrida se ela (tal qualificação) constituísse um precedente lógico necessário, indispensável, da decisão do objecto daquele processo contencioso.
Mas não é o caso.
O STA afirma, mesmo, o seguinte: "Se há um novo projecto por parte da C, o anterior perdeu o efeito. Mesmo válido um anterior acto constitutivo de direitos, se é pedida, como é o caso, a aprovação de novas soluções urbanísticas não há actos constitutivos de direitos que subsistam".
São as apalavras textuais do acórdão do STA que afirmam claramente a independência lógico-jurídica do julgado ali proferido relativamente à questão da natureza ou validade dos actos administrativos precedentes.
-C disse, em alegações, que, no caso de serem acolhidas as teses das recorrentes, deveriam ser conhecidas e declaradas as nulidades de sentença alegadas no recurso de apelação, bem como a não atendibilidade do facto superveniente, ali, também, alegada, e cujo conhecimento ficara prejudicado pela procedência do recurso.
As nulidades seriam a de omissão de pronúncia (artº668º, 1,d, CPC) sobre diversas questões (nulidade do processo camarário; valor dos despachos ali proferidos; aprovação oficial da permuta; fixação das condições do alvará de loteamento; não verificação das condições do pagamento), e oposição entre os fundamentos de facto, designadamente, das respostas aos quesitos 1º, 2º e 11º, e a decisão (artº668º, 1, c, CPC).
O facto jurídico superveniente não atendido seria o do pagamento, na pendência dos autos, por C a CEA, de 325.000,000$00 em consequência de transacção sobre o objecto deste litígio (documentada a fls.821 e ss., dos autos).
Sobre as arguidas nulidades, compreende-se que o tribunal recorrido não tenha proferido uma pronúncia expressa.
É que, bem vistas as coisas, não se trata de nulidades.
A sentença abordou a questão fundamental do processo, que é a da verificação das condições apostas ao negócio, e deu-lhe o tratamento suficiente, através de argumentação adequada.
Não era preciso apreciar um por um os argumentos da recorrente.
E foi o que aconteceu.
Foi nesta perspectiva que o acórdão recorrido, certamente, avançou, desde logo, e bem, para a matéria de fundo, sem se preocupar com inexistentes (inexistentes, porque mal qualificadas) questões de forma.
Sobre o facto superveniente, dir-se-á que um pagamento posterior que tenha sido feito na sequência de transacção sobre o objecto do litígio, não pode, evidentemente, deixar de ser considerado.
E não há dúvida que a transacção de fls.821, entre CEA e C, insere-se no âmbito do presente litígio, prevendo, na sua cláusula 2ª, a obrigação de pagamento de 325.000.000$00, a fazer por C a CEA.
Trata-se, porém, de um pagamento precário, sujeito a devolução, nos termos da cláusula 5ª, em condições e circunstâncias que são estranhas a este processo.
E um pagamento que, por outro lado, não se mostra provado.
Acresce que, nos termos da cláusula 7ª, aquela transacção "não poderá ser invocada por nenhuma das partes no âmbito do processo pendente, até ao seu trânsito em julgado", o que significa que não deverá, aqui, ser atendida, por respeito ao estipulado pelas partes.
O facto de constar dos autos (junta a estes por B, que é estranha à transacção, no âmbito do requerimento da sua admissão como assistente da autora CEA, e apenas para esse efeito) não implica que, só por isso, deva ser atendida.
Os seus efeitos, nos termos da dita cláusula, no que contendam com o definitivamente decidido nestes autos, serão considerados pelas partes após o trânsito em julgado.
-Como se vê, a pretensão principal da autora CEA procede inteiramente.
O remanescente do preço a pagar era de 859.321.493$00, mas já recebeu, segundo alega na petição inicial, e está provado nos autos, 100.000.000$00, fora do âmbito da atrás aludida transacção.
Nos termos do nº3, da cláusula 4ª, o resto de preço deveria ser pago decorridos 15 dias sobre a verificação dos factos condicionantes referidos na alínea b, do nº1, da mesma cláusula.
CEA interpelou C em carta de 14.03.89, quando já se haviam cumprido as condições suspensivas: aprovação oficial da permuta e licenciamento do loteamento.
O pagamento seria devido a partir de 29 daquele mesmo mês, mas CEA acaba por indicar como termo inicial a data de 15 de Maio daquele ano, explicando-o com diligências para transacção entretanto decorridas, no decurso das quais teriam sido pagos os adicionais 100.000.000$00, supra referidos.
BTA foi interpelado, como fiador e principal pagador, por carta de 2 de Maio do mesmo ano (carta de fls.132).
São devidos juros de mora à taxa legal desde o indicado dia de 15 de Maio de 1989, que, à data da instauração da acção, atingiam 273.043.680$00, tendo em conta a taxa legal de 15%, então em vigor.
À data da propositura da acção, eram devidos, portanto, 1.032.365.173$00, correspondentes a € 5. 149. 415, 77.
A responsabilidade dos réus é solidária (artº640º, a, e 512º, 1, CC).
5.Nestes termos, concedem a revista, e, em consequência, julgam a acção procedente, condenando C - Sociedade de Investimentos Imobiliários, SA, e Banco Totta & Açores, SA, a pagar a A, solidariamente, a quantia de cinco milhões cento e quarenta e nove mil quatrocentos e quinze euros e setenta e sete cêntimos, acrescida de juros à taxa legal que em cada momento tenha sido e venha a ser devida sobre € 3.787.479, 64, desde 08.10.91, até integral pagamento.
Custas, aqui e nas instâncias, pelas recorridas.
Lisboa, 12 de Fevereiro de 2004
Quirino Soares
Neves Ribeiro
Araújo Barros
----------------------------------
(1) Código de Processo Civil.
(2) Constituição da República Portuguesa
(3) Convenção Europeia dos Direitos do Homem
(4) Constituição da República Portuguesa
(5) Convenção Europeia dos Direitos do Homem.
(6) Cfr. Manuel Andrade, em Teoria Geral da Relação Jurídica, (4ª reimpressão), vol. II, pag.313, nota 1.
(7) Cfr. Rui de Alarcão, no BMJ nº84º, citando Betti e o Código Italiano
(8) Diploma a que pertencerão todos os artigos de lei que, a seguir, forem citados, sem indicação da proveniência.
(9) Entretanto, revogado pelo DL 558/99, de 17/12
(10) Cfr. Estatuto da EPAL, aprovado pelo DL 190/81, de 04/07
(11) Na redacção que lhe foi dada pelo DL 29/84, de 17/01
(12) Cfr. José Osvaldo Gomes, em Manual dos Loteamentos Urbanos, pag.214
(13) 1.identificação do titular, 2. identificação do prédio ou prédios objecto da operação, 3. deliberações da câmara municipal relativas à aprovação da operação; 4. enquadramento em instrumentos urbanísticos ou, na falta destes, referência à ratificação ministerial, ou indicação dos pareceres vinculativos; 5. número de lotes, área e localização; 6. cedências obrigatórias e especificação das parcelas a integrar no domínio público ou privado municipal; 7. prazos para a conclusão das obras; 8. montantes das cauções prestadas e identificação dos respectivos títulos.
(14) Cfr. Marcello Caetano, no Manual de Direito Administrativo, vol. I, pag.459 (10ª edição, 3ª reimpressão)
(15) Ob. citada, pag.356
(16) Código do Procedimento Administrativo, aprovado pelo DL 442/91, de 15/11, alterado pelo DL 6/96, de 31/1, e republicado em anexo a este diploma)
(17) Aprovado pelo DL 31095, de 31.12.1940
(18) Lei 79/77, de 25/10 (artº112º) e DL 100/84, de 29/3 (artº96º)
(19) Entretanto alterada pela Lei 5-A/02, de 11/01
(20) Nos dizeres da alínea y), da matéria de facto
(21) Ver informação, a fls.117, dos autos\
(22) Fls.130, dos autos