| 564/11.3TVLSB.L1.S1 |  |
CONTRATO-PROMESSA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
DECLARAÇÃO EXPRESSA
RECUSA
CUMPRIMENTO
DIREITO CIVIL – DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / NÃO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES.
CÓDIGO CIVIL (CC). – ARTIGOS 442.º, N.º2, 808.º.
ACÓRDÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:
-DE 8/05/2012, P. 48/08, EM WWW.DGSI.PT.
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ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 26/04/2012, PROC.º 743/2001, 20/05/2010, PROC.º 69/10, AMBOS EM WWW.DGSI.PT.
No caso de resolução ilícita de contrato-promessa só se deve falar em recusa de cumprimento definitivo quando de todo o circunstancialismo da declaração de resolução se puder concluir, de acordo com as regras da experiência comum, por uma recusa definitiva, firme, categórica de cumprimento por parte do promitente autor da declaração de resolução ilícita.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
1.Relatório
AA intentou contra BB -Investimentos Imobiliários Ibéricos, SA acção declarativa com processo ordinário, alegando, em síntese, que no dia 21 de Novembro de 2007 o autor e a ré, na qualidade, respectivamente, de promitente comprador e de promitente vendedora, celebraram um contrato promessa de compra e venda de uma fracção autónoma de um prédio com a propriedade horizontal ainda por constituir, pelo preço de global de 352 000,00 euros, do qual o autor pagou o montante de 35 200,00 euros a título de sinal e princípio de pagamento, tendo a ré informado o autor, em 15/06/2009, de que tinha sido convertido em definitivo o registo de propriedade horizontal e, em 26/06/2009, de que estava marcada para o dia 28/07/2009 a outorga da escritura pública do contrato prometido, mas acordando as partes no dia 7/07/2009 que tal escritura não se realizaria no agendado dia 28 de Julho em virtude de a ré ter concedido ao autor a possibilidade de ceder a terceiro sua posição no contrato, sem fixar qualquer prazo para que tal cedência fosse concretizada.
Alegou ainda que, após uma visita à fracção onde constatou que as áreas da fracção não correspondiam às que foram acordadas no contrato promessa, dirigiu, em 22/09/2010, uma carta à ré onde lhe solicitava que tomasse medidas para resolver esta questão, não tendo a ré respondido a esta carta, mas enviando ao autor uma carta em 19/10/2010, onde lhe comunicava que já lhe havia enviado outra carta em 20/09/2010 que veio devolvida e na qual a ré já resolvera o contrato promessa invocando o incumprimento definitivo e culposo do autor por este não ter outorgado a escritura no prazo adicional fixado numa outra carta de 11/01/2009, sendo certo, porém, que o autor não recebeu estas cartas alegadamente enviadas pela ré em 20/09/2010 e em 11/01/2010, razão pela qual dirigiu à ré uma carta em 19/11/2010 manifestando a sua discordância com esta actuação e considerando-se desvinculado do contrato promessa, ao que a ré respondeu através de carta de 6/12/2010, mantendo a sua posição.
Mais alegou que a resolução do contrato promessa efectuada pela ré é ilícita e, como tal, constitui um incumprimento definitivo da ré, que faculta ao autor o direito de reclamar a restituição do sinal em dobro e que, se assim não se entender, deverá considerar-se nulo o contrato promessa nos termos do artigo 280° do CC, por impossibilidade de cumprimento das áreas acordadas.
Concluiu pedindo que fosse declarada ilícita a resolução do contrato promessa efectuada pela ré e definitivamente incumprido o contrato por esta e a sua condenação a restituir-lhe em dobro o sinal, no valor de 70 400,00 euros, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação até integral pagamento.
Subsidiariamente, pediu a declaração de nulidade do contrato promessa e a condenação da ré a devolver-lhe em singelo quantia entregue a título de sinal, acrescida de juros desde a citação até integral pagamento.
A ré contestou, alegando, em síntese, que nunca acordou com o autor em dar sem efeito a escritura agendada para o dia 28/07/2009 e em esperar que este arranjasse um terceiro a quem ceder a sua posição contratual, tanto que, por cartas de 24/08/2009 e de 11/01/2010, insistiu com o autor para que fosse outorgada a escritura, fixando-lhe prazo para o efeito, mas sem sucesso, pois este já havia perdido o interesse em celebrar o contrato, pelo que a contestante o resolveu por carta de 20/09/2010, não tendo o autor recebido essas cartas por culpa sua, em virtude de ter alterado a morada constante no contrato sem avisar a ré, sendo a lícita a resolução do contrato, face ao incumprimento definitivo do autor, mesmo porque o contrato continha uma cláusula que permitia a resolução caso o autor faltasse à outorga da escritura, como aconteceu logo no dia 28/07/2010, podendo, por isso a ré fazer sua a quantia entregou a título de sinal.
Alegou ainda que as alterações das áreas da fracção são de mero pormenor e ocorreram por exigências de execução do projecto e do licenciamento junto da Câmara Municipal, como aliás estava previsto no contrato promessa, não existindo qualquer nulidade.
Concluiu pedindo a improcedência da acção e a absolvição do pedido.
Saneados os autos, procedeu-se a julgamento, findo o qual foi proferida sentença que:
1.Declarou ilícita a resolução do contrato de compra e venda celebrado entre as partes no dia 21 de Novembro de 2007, operada pela ré.
2.Julgou, no entanto, improcedentes os pedidos do autor, deles absolvendo a ré e considerando consequentemente o contrato promessa em vigor, ou seja:
2.1.- o pedido no sentido de que seja "determinado que a ré, ao proceder à sua ilícita resolução, incumpriu definitivamente o predito contrato promessa";
2.2- o pedido no sentido de que a ré "seja condenada a devolver em dobro ao autor a quantia por este entregue a título de sinal e princípio de pagamento no montante de 70 400,00 euros, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação até integral pagamento ".
3.Mais julgou improcedente o pedido subsidiário do autor, dele absolvendo a ré, no sentido de que seja "declarada a nulidade do contrato promessa por impossibilidade superveniente do seu objecto, e, consequentemente, a ré ser condenada a devolver em singelo ao autor a quantia por este entregou a título de sinal e princípio e pagamento, acrescida de juros de mora desde a citação até integral pagamento ".
Inconformado, o autor interpôs recurso para o Tribunal da Relação.
A recorrida contra-alegou pugnando pela improcedência do recurso e interpôs recurso subordinado.
O Tribunal da Relação decidiu:
Pelo exposto, acorda-se julgar improcedente a apelação do autor e a apelação subordinada da ré e, consequentemente, em confirmar a sentença recorrida.
Inconformado, o autor de acordo com o disposto no artigo 721º-A do CPC interpôs recurso de revista excepcional.
A Formação a que se refere o nº 3 do mencionado artigo 721º-A decidiu a admitir a pretendida revista excepcional.
Concluiu o recorrente:
1.ª Pelas razões acima expostas, o recorrente entende que está em causa uma questão de direito cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, é claramente necessária para uma melhor aplicação do direito;
2.ª Com efeito, como se demonstrou, existe (ainda) controvérsia doutrinária e jurisprudencial quanto à apreciação dos efeitos da resolução ilícita do contrato-promessa, mais precisamente se, perante essa resolução, o promitente fiel pode considerar-se, desde logo, desvinculado do contrato (com fundamento em incumprimento definitivo derivado de recusa de cumprimento da contraparte) ou se, diferentemente, a resolução ilícita não significa uma recusa em cumprir o contrato, mas apenas uma mera imputação do incumprimento à contraparte, sem efeito destrutivo do vínculo contratual e, portanto, sem facultar à parte fiel o direito de se considerar desvinculada do contrato e de accionar o mecanismo sancionatório previsto no artigo 442.º, n.º 2, do CÓDIGO ClVIL;
3.ª O recorrente entende que está em causa uma questão complexa e fundamental cuja relevância jurídica ultrapassa claramente a importância do caso concreto, sendo determinante a adopção de uma posição uniforme a este respeito, de modo a que o promitente fiel possa saber como actuar perante a resolução ilícita do contrato-promessa pela contraparte;
4.ª Pode considerar-se desvinculado do contrato e accionar o mecanismo sancionatório previsto no artigo 442.º, n.° 2, do Código Civil ou, como se entendeu no douto acórdão recorrido, continua obrigado a cumprir um contrato ilicitamente resolvido pela contraparte?
5.ª A decisão recorrida conduz a uma solução que acaba por obrigar o contraente consumidor, que não incumpriu definitivamente o contrato-promessa, a ficar vinculado ao cumprimento de um contrato definitivamente incumprido pela contraparte (promotora imobiliária), em virtude de esta ter procedido à sua resolução ilícita;
6.ª Estando em causa, ademais, um negócio celebrado em 2007 é, assim, por demais evidente que a manutenção em vigor do contrato-promessa conduz a uma solução injusta, em detrimento, neste caso, do recorrente promitente-comprador;
7.ª No entender do recorrente, o douto acórdão recorrido colide, pois, com valores sociais dominantes que o direito visa tutelar pois, no seu entender, ninguém pode ser obrigado a cumprir um contrato ilicitamente resolvido pela contraparte e que esta, portanto, já recusou cumprir de forma expressa e categórica;
8.ª Os interesses em apreço ultrapassam significativamente os limites do caso concreto, dado que está em causa uma questão de particular interesse social - é socialmente abundante a celebração de contratos-promessa de compra e venda de imóveis, sendo essencial que o venerando stj se posicione de forma uniformizadora quanto à questão dos efeitos da resolução ilícita do contrato-promessa e ao modo como o contraente fiel pode actuar perante tal resolução, designadamente se pode considerar existir incumprimento definitivo da contraparte, se pode considerar-se desvinculado do contrato-promessa e se pode, em consequência, accionar o regime sancionatório do sinal;
9.ª Face ao exposto, o ora recorrente entende estarem reunidos os pressupostos de admissibilidade do presente recurso, com fundamento nas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 721.º-A do Código De Processo Civil;
10.ª No que tange ao mérito do recurso, salvo o devido respeito, que é muito, o ora recorrente entende que se impõe uma decisão inversa da recorrida quanto à questão de direito expendida nas alegações supra;
11.ª Não obstante ter considerado ilícita a resolução extrajudicial do contrato promessa efectuada por declaração receptícia da recorrida, não andou bem o tribunal recorrido ao manter a decisão de improcedência do pedido de condenação na devolução do sinal em dobro ao recorrente por entender que aquela resolução, embora ilícita, não constitui uma demonstração inequívoca da vontade de não cumprir;
12.ª a resolução operada pela recorrida equivale à verdadeira destruição do vínculo contratual com o recorrente, não podendo, como tal, deixar de poder ser considerada uma verdadeira recusa de cumprimento do contrato-promessa, facultando, consequentemente ao promitente-comprador, o direito a considerar-se desvinculado do contrato e a receber em dobro o sinal prestado (cfr., inter alia, o douto acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13.01.2009, processo n.3 08a3899, in www.dgsi.pt);
13.ª Como resulta da factualidade dada como provada, a recorrida procedeu à ilícita resolução do contrato promessa - fazendo seu o sinal prestado pelo recorrente - sem que tenha procedido à realização da necessária interpelação admonitória;
14.ª Tendo a resolução operada sido ilícita, o recorrente não pode ser obrigado a manter-se vinculado ao contrato-promessa, tendo direito a invocar e accionar o regime sancionatório previsto no artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil;
15.ª Ao contrário do que decorre da douta decisão em crise, inexistem dúvidas de que a ilícita resolução do contrato-promessa operada pela recorrida constituiu uma recusa categórica e inequívoca de cumprimento do contrato-promessa;
16.ª Verificados os termos da comunicação de resolução enviada ao recorrente no dia 20 de Setembro de 2012 - constante do ponto 21 da fundamentação de facto reproduzida na douta decisão recorrida - resulta claro que a decisão de resolução do contrato é inequívoca, sendo totalmente irrelevante qualquer confusão quanto a moradas de envio de cartas em momento anterior à declaração de resolução em causa;
17.ª Mesmo depois de receber a carta remetida pelo recorrente em 22.09.2010, a recorrida não deixou de reiterar a sua recusa em cumprir o contrato-prometido, transmitindo-lhe que considerava resolvido o contrato-promessa de compra e perdido o sinal constituído a seu favor -cfr. ponto 25. da fundamentação de facto reproduzida na douta decisão recorrida;
18.ª a comunicação da recorrida a que alude o ponto 25 da fundamentação de facto (de 19.10.2010) foi enviada para a morada dada pelo recorrente, bem sabendo a recorrida que a anterior comunicação de resolução - a que se reporta o ponto 21 da matéria de facto -tinha sido devolvida, não por ter não sido levantada pelo recorrente, mas sim por ter sido enviada pela recorrida para uma morada inexistente, que nem sequer correspondia à morada do promitente-comprador constante do contrato-promessa (cfr. pontos 3 e 22 da fundamentação de facto);
19.ª Se a recorrida tinha alguma intenção de cumprir o contrato, não deveria ter persistido na intenção de o resolver mas sim proceder a nova marcação de escritura, desta feita para a nova morada dada pelo recorrente;
20.ª A própria recorrida referiu na sua comunicação de 6.12.2010 (transcrita em 27 da fundamentação de facto) que confirmava a resolução operada pela sua carta de 19.10.2010, pelo que, como se referiu na decisão proferida em primeira instância, inexistem dúvidas de que declarou expressamente ao recorrente a resolução do contrato;
21.ª Não obstante saber que as cartas anteriormente enviadas foram devolvidas por terem sido enviadas para uma morada não correspondente à morada contratual e já ter pleno conhecimento, em 19.10.2010, da nova morada do recorrente, a recorrida não deixou de, de forma clara e deliberada, declarar resolvido o contrato-promessa (cfr. ponto 25 da fundamentação de facto);
22.ª Logo, ao contrário do sustentado no douto acórdão do tribunal recorrido, não havia que considerar qualquer anterior confusão de moradas dado que, em 19.10.2010, essa confusão já não existia, pelo que não podia a recorrente persistir na sua intenção de resolução do contrato-promessa celebrado-cfr. pontos 25 e 27 da fundamentação de facto;
23.ª A inequivocidade da intenção incumpridora da recorrida deriva igualmente do próprio teor das suas comunicações de 19.10.2010 e de 6.12.2010, donde resulta de forma evidente que a aquela considerou perdida a seu favor a quantia entregue a título de sinal;
24.ª A douta decisão recorrida conduz a uma solução da causa que se reputa injusta, não podendo o recorrente, promitente-comprador, ser forçado a manter-se vinculado a um contrato-promessa que, como resulta da matéria de facto provada, foi ilicitamente resolvido pela recorrida;
25.ª Impõe-se uma decisão inversa da recorrida e que condene a recorrida a restituir ao recorrente o sinal prestado em dobro, acrescido de juros de mora, por aplicação do regime estatuído no artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil;
26.ª Ao ter decidido que o contrato-promessa ilicitamente destruído pela recorrida se deveria manter em vigor e ao não aplicar o regime sancionatório acima referido, a douta decisão recorrida violou o disposto nos artigos 442.º, n.º 2, e 762.º, n.º 2, do Código Civil.
v - o que se roga.
Nestes termos e nos melhores de direito, doutamente a suprir por v. ex.as, roga-se que!
a - o presente recurso de revista excepcional seja admitido e apreciado pelo venerando supremo tribunal de justiça;
b - a decisão recorrida seja substituída por outra que julgue procedente o pedido principal formulado pelo autor, aqui recorrente, condenando-se a ré, aqui recorrida, a restituir-lhe o sinal prestado em dobro, acrescido de juros moratórios à taxa legal a contar da citação até integral pagamento, assim se fazendo a costumada justiça!
Não houve contra-alegações
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Sem prejuízo do conhecimento oficioso que em determinadas situações se impõe ao tribunal, o objecto e âmbito do recurso são dados pelas conclusões extraídas das alegações (artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC[2]).
Nas conclusões, o recorrente – de forma clara e sintética, mas completa – deve resumir os fundamentos de facto e de direito do recurso interposto.
Face ao exposto e às conclusões formuladas importa resolver:
Se a resolução (ilícita) do contrato-promessa efectuada pela ré constitui uma recusa de cumprimento e permite ao autor reclamar a restituição do sinal em dobro.
II. Fundamentos
II.I. De Facto
1.Foram considerados provados os seguintes factos pelas instâncias:
- A ré é uma sociedade comercial que tem como objectivo a actividade de compra e venda e revenda de terrenos, sua urbanização, valorização, venda e transmissão; gestão, arrendamento e venda de bens imóveis, promoção, coordenação ou gestão de quaisquer empreendimentos imobiliários, estudo e elaboração de projectos relacionados com a sua actividade, construção de imóveis, quer em terrenos da sua propriedade, quer em terrenos da sua propriedade quer em terrenos de terceiros destinados a venda; aquisição de prédios para revenda, representação, exportação, importação e comercialização de materiais de construção (A).
1 - No dia 21 de Novembro de 2007, entre a ré, como promitente vendedora ou primeira outorgante, e o autor, como promitente comprador ou segundo outorgante, foi realizado e assinado o acordo escrito cuja cópia se encontra a fls 89 a 95, denominado "CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA" (B).
2 - Nesse acordo consta como residência do autor a "Rua dos Bombeiros Voluntários, 51-Io Dto, 2675 Oeiras" (C).
3 - Nesse acordo, a ré e o autor fizeram constar os seguintes considerandos:
"A) O PRIMEIRO OUTORGANTE é dono e legítimo proprietário de um prédio urbano sito na Av. de Pádua, em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n°2780 da freguesia de Santa Maria dos Olivais e inscrito na matriz predial urbana da mesma freguesia sob o art. 4247;
B) No prédio urbano supra identificado o PRIMEIRO OUTORGANTE está a construir um empreendimento, comercialmente designado como "Condomínio BB", cujo projecto foi aprovado pela Câmara Municipal de Lisboa, tendo sido, para o efeito, emitido o alvará de licença número 173/EO/2006, em 16/03/2006" (D).
5 - A cláusula primeira do mesmo acordo tem a seguinte redacção:
"1 - Pelo presente contrato o PRIMEIRO OUTORGANTE promete vender e o SEGUNDO OUTORGANTE promete comprar para si ou pessoa a nomear até 30 (trinta) dias antes da data marcada para a celebração da escritura, livre de quaisquer ónus ou encargos, a fracção autónoma que vier a corresponder ao Io andar A, do Edifício 2, Bloco E do prédio urbano melhor descrito no Considerando B supra, que inclui a arrecadação n°58 e o lugar de estacionamento n°151, sitos no piso - 2, tudo de acordo com as plantas anexas ao presente contrato.
2 - Os acabamentos previstos são os que constam na lista anexa ao presente contrato. O PRIMEIRO OUTORGANTE poderá, no entanto, introduzir alterações na fracção autónoma ora prometida vender, bem como no prédio de que a mesma faz parte integrante, que lhe forem impostas pelas entidades competentes e/ou que se revelem convenientes no decurso da obra sem, contudo, relativamente a estas últimas, diminuir globalmente a qualidade do empreendimento e/ou da fracção objecto do presente contrato" (E).
6 - A cláusula segunda do mesmo acordo tem a seguinte redacção:
"1-0 preço acordado para a compra e venda ora prometida é de 352 000,00 euros (trezentos e cinquenta e dois mil euros), o que será liquidado da seguinte forma:
a) 35 200,00 euros (trinta e cinco mil e duzentos euros) a título de sinal e princípio de pagamento, com a assinatura do presente contrato - quantia da qual o PRIMEIRO OUTORGANTE confere correspondente quitação pelo presente documento;
b) 35 200,00 euros (trinta e cinco mil e duzentos euros) como reforço do sinal e até ao dia 21/05/2008;
c) o remanescente do preço, ou seja, 281 600,00 euros (duzentos e oitenta e um mil e seiscentos euros), no acto da celebração da escritura pública do contrato de compra e venda ora prometido, por cheque visado ou bancário.
(...)" (F).
7 - A cláusula terceira do mesmo acordo tem a seguinte redacção:
"1 - A escritura pública do contrato ora prometido será celebrada após conclusão da obra, em data posterior a Junho de 2008, a designar pelo PRIMEIRO OUTORGANTE, encontrando-se reunida toda a documentação do imóvel e da sociedade vendedora necessária para o efeito, comunicando o PRIMEIRO OUTORGANTE por escrito ao SEGUNDO OUTORGANTE o dia, hora e local em que a mesma se irá realizar, através de carta registada com aviso de recepção remetida para a morada constante do presente contrato, e com a antecedência de 15 (quinze) dias relativamente à data prevista.
2- O segundo outorgante obriga-se a, no prazo máximo de dez dias a contar da comunicação referida no número anterior, entregar ao PRIMEIRO OUTORGANTE todos os elementos e documentos da sua responsabilidade necessários à outorga da escritura prometida, nomeadamente o comprovativo da cobrança do IMT, se a ele houver lugar.
3 - No caso de o SEGUNDO OUTORGANTE não comparecer à escritura de compra e venda, ou se não se fizer legalmente representar, no dia e hora estipulados de acordo com o previsto no n° l supra, configura incumprimento definitivo do contrato ora prometido, determinando a perda dos montantes pagos por conta do preço" (G).
8 - A cláusula sétima do mesmo acordo tem a seguinte redacção:
"1 - Nada foi convencionado entre os OUTORGANTES directa ou indirectamente relacionado com a matéria do presente contrato, para além do que nele ficou reduzido a escrito.
2 - Quaisquer alterações a este contrato só serão válidas desde que convencionadas por escrito em documento assinado por todos os OUTORGANTES, com menção expressa de cada uma das suas cláusulas eliminadas e da redacção de cada das alteradas ou modificadas" (H).
9 - A cláusula oitava do mesmo acordo tem a seguinte redacção:
"1 - Todas as comunicações e notificações que venham a ser necessárias fazer no decurso do presente contrato, serão feitas para as moradas dos OUTORGANTES neste indicadas.
2 - A comunicação de novas moradas de qualquer dos OUTORGANTES deverá ser sempre efectuada por carta registada com aviso de recepção ao outro outorgante.
3 - Caso a carta expedida para notificação do SEGUNDO OUTORGANTE da data designada para a celebração da escritura do contrato ora prometido venha a ser devolvida ou não seja reclamada, será suficiente para considerar-se válida a interpelação/notificação daquele para a realização da escritura, pelo envio por correio normal, de uma segunda carta para o mesmo efeito" (I).
10 - No dia 25 de Junho de 2008 o autor enviou a CCo e-mail cuja cópia se encontra a fls 151, do qual consta, além do mais, o seguinte:
"Assunto: Rescisão do contrato imóvel no metropolitan
(...)
Venho por este meio solicitar que por razões pessoais (financeiras), motivo pelo qual vou para o estrangeiro por 3 anos, pretendo que me seja concedida a rescisão do contrato em causa, apelo à vossa ajuda e compreensão visto que se tal não acontecer ficarei numa situação muito difícil e delicada, sei que o tempo é curto pois dia 7 de Junho de 2008 saio do país e tal rescisão pode ainda não estar concluída, deixo aqui o meu contacto de tlm (...) para que me possam ligar.
Drª agradeço que interceda por mim nesta rescisão, pois a minha situação é complicada e desde já quero agradecer a todos os que venham a intervir na resolução deste meu problema, aos quais ficarei bastante grato" (J).
11 - No dia 1 de Junho de 2009 a ré enviou, dirigida ao autor, para a R. Bombeiros Voluntários, n°52 - Io Dt°, 2675 Oeiras", a carta cuja cópia se encontra a fls 134, da qual consta, além do mais, o seguinte:
"Assunto: Condomínio BB
Caro Cliente,
Enviamos a presente carta com o objectivo de melhor informar sobre o desenvolvimento do processo de celebração da escritura pública do imóvel que prometeu adquirir.
Assim, gostaríamos de referir que foi celebrada a escritura de propriedade horizontal do empreendimento, estando em curso o respectivo registo na Conservatória do Registo Predial e inscrição na matriz urbana da Freguesia de Santa Maria dos Olivais processo que contamos ver concluído nas próximas semanas.
No que diz respeito à emissão da licença de utilização, procedimento que se desenvolve paralelamente ao anteriormente enunciado, informamos que a mesma foi já solicitada à Câmara Municipal de Lisboa, estando prevista a respectiva vistoria para a primeira semana de Junho.
Realizaremos novo contacto assim que se encontre reunida toda a documentação do imóvel para a celebração da escritura pública.
Salientamos que para realização dos registos provisórios de aquisição a seu favor necessitaremos de confirmar os dados identificativos do adquirente. Caso tenha recorrido a financiamento bancário solicitamos que diligencie junto do Banco o início da respectiva tramitação processual, bem assim como do registo provisório de hipoteca se exigido pela entidade bancária.
Por último, caso não tenha realizado vistoria a fracção que nos prometeu comprar, agradecemos que faça a sua marcação através do seguinte telefone (...)" (K).
12- No dia 15 de Junho de 2009 a ré enviou ao autor, para a "R. Bombeiros Voluntários, n°52 - Io Dt°, 2675 Oeiras", a carta cuja cópia se encontra a fls 73, da qual consta, além do mais, o seguinte:
"Caro Cliente,
Vimos informá-los que no dia 9 de Junho foi convertido em definitivo o Registo da Propriedade Horizontal do Condomínio BB, na 8a Conservatória do Registo Predial de Lisboa, podendo desde já ser efectuados os competentes Registos Provisórios de Aquisição e Hipoteca, se exigidos pelas Instituições Bancária Financeiras, enquanto aguardamos a emissão da licença de utilização por parte dos serviços da Câmara Municipal de Lisboa.
Para esse efeito deverão de imediato contactar o nosso Departamento Jurídico, na pessoa da Di3 DD (...)" (L).
12-A - Essa carta chegou ao poder do autor (acordo).
13 - No dia 17 de Junho de 2009 a ré enviou ao autor o e-mail cuja cópia se encontra a fls 135, do qual consta, além do mais, o seguinte:
"No seguimento do contacto telefónico com Drª EE, e dado que se encontra em Angola, sendo necessário efectuar a vistoria ao apartamento 2E Io A, agradecemos que indique o nome da pessoa em Portugal para efectuar essa diligência" (M).
14-O autor respondeu a esse e-mail, no mesmo dia, através do e-mail cuja cópia igualmente se encontra a fls 135, do qual consta, além do mais, o seguinte:
"Delego a vistoria no Sr. FF ou na Df EE, caso seja necessário disponham". (N).
15 - No dia 26 de Junho de 2009 a ré enviou, dirigida ao autor, que a recebeu, registada e com aviso de recepção, para a "R. Bombeiros Voluntários, n°52, Io Dt°, 2675 Oeiras" a carta cuja cópia se encontra a fls 74, da qual consta, além do mais, o seguinte:
"Assunto: Notificação para celebração de escritura
Exmo Senhor,
De acordo com o Contrato Promessa celebrado, comprometeu-se V. Em a adquirir à BB - Investimentos Imobiliários Ibéricos SA uma fracção autónoma sita no condomínio comercialmente designado por BB, freguesia de Santa Maria dos Olivais, concelho de Lisboa. Ora, em cumprimento do disposto na cláusula 3a do mencionado contrato, vimos pela presente, notificá-lo para escritura de compra e venda da fracção autónoma acima identificada, marcada para o próximo dia 28 de Julho de 2009, às 15h 20m, a realizar na sede da vendedora, sita no Empreendimento Alfrapark, Estrada do Seminário n°4, Edifício Edifer, em Alfragide, na Amadora.
Mais se informa que a escritura será realizada pela notária Drª GG, com cartório na Praceta das Flores 15-A, Alfragide (O).
15-A - No dia 28 de Julho de 2009 o autor não compareceu no local indicado pela ré na carta transcrita em 15, para a realização da escritura de compra e venda da fracção autónoma referida em 5, nem se fez representar por terceiro (acordo).
16 - No dia 24 de Agosto de 2009 a ré enviou, dirigida ao autor, registada e com aviso de recepção, par a "R. Bombeiros Voluntários, n°52, Io Dto, 2675 Oeiras", a carta cuja cópia se encontra a fls 136, da qual consta, além do mais, o seguinte:
"Assunto: 2a e última notificação para escritura
Exmo Senhor
De acordo com o Contrato Promessa celebrado, comprometeu-se V. Ex.a a adquirir, à BB - Investimentos Imobiliários Ibéricos SA a fracção autónoma sita no empreendimento comercialmente designado por Condomínio BB, sito na Avenida de Pádua números 3, 3A e 3B e Rua da Centieira 51, em Lisboa. Pelo mesmo contrato ficou estipulado que competia à vendedora a marcação da escritura pública da supra mencionada fracção (cláusula terceira do contrato promessa de compra e venda), o que foi feito mediante missiva enviada via postal registada para a morada indicada. Sucede porém que V. Exa não compareceu no dia e hora agendados para a outorga da escritura nem tão pouco se disponibilizou para nova data.
Atento o exposto, vimos pela presente notificar V. Exa a estar presente no dia 14 de Setembro de 2009, pelas 16 horas, no Cartório Notarial de Alfragide, sito na Praceta das Flores n°15. em Alfragide, concelho da Amadora, devendo para o efeito ser entregue com a antecedência mínima de 5 (cinco) dias da data supra referida, no referido Cartório (...) ou nos nossos serviços jurídicos (...), cópia da liquidação e comprovativo do pagamento do IMT e cópias dos documentos de identificação dos outorgantes.
Mais se informa V. Exa que a falta de comparência na data, hora e local indicados consubstancia incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda celebrado, podendo a sociedade vendedora fazer seu o sinal entregue ou em alternativa recorrer à execução específica" (P).
17 - Tal carta foi devolvida ao remetente com indicação de "morada inexistente" (Q).
18- O autor não compareceu no Cartório Notarial identificado em 16, na data ali indicada, tendo sido, pela respectiva notária, elaborado o documento cuja cópia se encontra a fls 139/140, do qual consta, além do mais, o seguinte:
"(...) a escritura não se realizou, nem tão pouco foi exarada porque, apesar da sociedade vendedora ter estado representada e ter apresentado todos os documentos necessários, que lhe competiam, para a realização da mesma, não compareceu, nem se fez representar neste acto, o comprador AA, que também não apresentou os documentos necessários à elaboração da mesma e que eram de sua responsabilidade, nomeadamente documentos de identificação e liquidação do IMT e da Verba 1.1 do IS" (R).
19 - No dia 11 de Janeiro de 2010 a ré enviou, dirigida ao autor sob registo, para a "R. Bombeiros Voluntários, n°52, Io, Dt°, 2675 Oeiras", a carta cuja cópia se encontra a fls 144/145, da qual consta, além do mais, o seguinte:
"Assunto: Contrato Promessa e Venda celebrado em 21/11/2007 - Condomínio BB.
Reportamo-nos ao contrato promessa de compra e venda, celebrado entre V. Exa e a BB - Investimentos Imobiliários Ibéricos, SA no dia 21 de Novembro de 2007, relativo à aquisição da fracção correspondente ao Io A do Edifício 2, Bloco E do empreendimento comercialmente designado por Condomínio BB.
Conforme previsto no número 1 da cláusula terceira do mencionado contrato promessa, a BB notificou-o por duas vezes para a outorga da escritura pública de compra e venda do mencionado imóvel, mediante cartas registadas com aviso de recepção. Sucede, porém, que, muito embora se tenha procedido à notificação para a escritura através de cartas remetidas em 26 de Junho e 24 de Agosto de 2009, notificando-o para as datas de, respectivamente, 28 de Julho e 14 de Setembro do mesmo ano, V. Exa não compareceu nas datas e locais indicados naquelas cartas, tendo sido lavrado em Cartório, no dia 14 de Setembro de 2009, o respectivo certificado de não comparência.
Face ao exposto, encontra-se V. Exa em incumprimento do contratualmente estipulado.
No entanto a BB está ainda disposta a conceder, por este meio, um prazo adicional para a outorga da escritura de compra e venda, que poderá ser feita até ao final do mês de Março de 2010, em data a comunicar por V.Exa, desde que, juntamente com o preço de aquisição em dívida (incluindo o reforço do sinal em atraso), sejam liquidados os juros de mora devidos em virtude do reforço do sinal em dívida e da prorrogação do prazo, para outorga da escritura, calculados à taxa legal, conforme previsto no contrato promessa de compra e venda, bem como os encargos de condomínio desta fracção que têm vindo a ser suportados pela BB desde Agosto de 2009.
Caso a escritura não seja outorgada dentro do prazo indicado, V. Exa, por motivos que lhe são inteiramente imputáveis, terá incumprido definitivamente o contrato promessa celebrado entre as partes. Em consequência, consideramos resolvido o mencionado contrato no dia 1 de Abril de 2010, com dispensa de quaisquer outras formalidades, perdendo V. Exa os montantes já pagos" (S).
20 - Tal carta foi devolvida ao remetente com a indicação de "Não existe n° porta" (T).
21 - No dia 20 de Setembro de 2010 a ré enviou, dirigida ao autor, registada e com aviso de recepção, para a "R. Bombeiros Voluntários, n°52, Io Dt°, 2675 Oeiras", a carta cuja cópia se encontra a fls 148, da qual consta, além do mais, o seguinte:
"Assunto: Resolução de Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado em 21/11/2007 - Edifício 2, Bloco E, Io A do "Condomínio BB.
(...)
Na sequência da nossa carta de 11 de Janeiro de 2010 sobre o Contrato Promessa de Compra e Venda identificado em epígrafe, e atendendo a que V. Exa não outorgou a escritura pública de compra e venda da fracção objecto do Contrato Promessa de Compra e Venda no prazo adicional que lhe foi conferido pela BB - Investimentos Imobiliários Ibéricos, SA, vimos, por este meio, resolver, com efeitos imediatos, o mencionado Contrato Promessa, em virtude de incumprimento definitivo e culposo da parte de V. Exa, com todas as consequências legais e contratuais" (U).
22- Tal carta foi devolvida ao remetente com indicação de "Não existe n° porta" (V).
23- No dia 22 de Setembro de 2010, o autor enviou à ré, registada e com aviso de recepção, a carta cuja cópia se encontra a fls 75, da qual consta, além do mais, o seguinte:
"AA
Av. De Berlim, n°39, 4o direito
1800-033 Lisboa
(...)
Assunto: Contrato-promessa de compra e venda de imóvel. Medidas da casa.
(...)
No dia 21 de Novembro de 2007, celebrei com V. Exas contrato-promessa de compra e venda da fracção autónoma correspondente ao Io andar A, do Edifício 2, do Bloco E, do Condomínio BB.
Aquando da celebração do referido contrato-promessa, o referido condomínio ainda se encontrava em construção.
De acordo com a planta que me foi exibida e que constitui um dos anexos do contrato-promessa, as áreas da fracção prometida vender corresponderiam ao seguinte: suite 1 - 20 m2; suite 2-25 m2; sala - 40 m2; cozinha - 8 m2 e o terraço/varandas - 30 m2.
Acontece que as áreas actuais da fracção prometida vender não correspondem ás que figuram na planta.
Ficarei, assim, a aguardar prezadas notícias da parte V. Exas sobre a forma como pretendem resolver o problema acima referido" (W e documento de fls 75).
24- A ré não respondeu à carta referida em 23 (X).
25- No dia 19 de Outubro de 2010 a ré enviou, dirigida ao autor, registada e com aviso de recepção, para a "Av. de Berlim, n°39 - 4o Dt°, 1800-033 Lisboa", a carta cuja cópia se encontra a fls 78, da qual consta, além do mais, o seguinte:
"Assunto: Resolução do Contrato-promessa de Compra e Venda celebrado em 21/11/2007 - Edifício 2, Bloco E, Io A do Condomínio BB. (...) A 20 de Setembro p.p., remetemos para a morada de V. Exa constante do contrato-promessa de compra e venda celebrado a 21/11/2007, a carta registada com aviso de recepção cuja cópia remetemos em anexo.
No entanto, a referida carta foi-nos devolvida, em virtude de V. Exa não ter procedido ao seu levantamento.
Apercebemo-nos entretanto que V. Exa terá eventualmente alterado a sua morada, não tendo, no entanto, informado a BB, SA da nova morada com o formalismo exigido pelo n°2 da Cláusula oitava do referido contrato promessa de compra e venda.
Pelo exposto, remetemos em anexo, para os devidos efeitos, cópia da nossa carta datada de 20 de Setembro de 2010, pela qual procedemos à resolução do contrato promessa de compra e venda identificado em epígrafe, em virtude de incumprimento definitivo e culposo de V. Exa." (Y).
26 - No dia 19 de Novembro de 2010 o autor enviou à ré a carta cuja cópia se encontra a fls 108 a 110, da qual consta, além do mais, o seguinte:
"Assunto: Resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado no dia 21/11/2011 - Edifício 2, Bloco E, Io A do Condomínio BB.
Acuso a recepção da carta de V. Exas, datada de 19 de Outubro de 2010, cujo teor me causou enorme surpresa e desagrado.
Primeiramente e quanto à minha alegada falta de alteração de morada, permitam-me dizer que esta não é a primeira comunicação que trocam comigo e que V. Exas bem sabem qual é a minha morada actual.
Dispõe ainda V. exas de todos os meus contactos telefónicos, pelo que tinham toda a facilidade em contactar-me.
Aliás, nas cartas que enviei a V. Exas (as quais não mereceram resposta), é indicada a minha actual morada.
Quanto à resolução do contrato-promessa, em virtude de alegado incumprimento definitivo e culposo da minha parte, V. Exas sabem que tal facto não corresponde à verdade.
Ao longo deste tempo, conforme V. Exas têm conhecimento, sempre procurámos uma solução em vista da aquisição da fracção prometida.
V. Exas têm conhecimento dos motivos pelos quais não foi outorgada a escritura pública na data indicada, de acordo com todas as comunicações trocadas.
Ademais, sabem V. Exas das alterações ocorridas na minha vida profissional e bem assim, sabem bem V. Exas que me concederam a possibilidade de encontrar outro comprador para a fracção, tendo ficado sem efeito a realização da escritura nas datas indicadas.
Pelo que é com manifesta estranheza que recebo a comunicação resolutiva e que só posso considerar ser absolutamente leviana e interesseira.
Prova disso mesmo é que só agora, volvidos diversos meses é que V. Exas se lembraram, sem mais, de resolver o contrato-promessa, fazendo-o de forma totalmente infundada e ilegal.
E tudo isto em vez de, pelo menos, procederem novamente à marcação da escritura de compra e venda, em vista de novo vencimento da obrigação de contratar.
Acresce que, no seguimento dos diversos contactos e visitas que efectuei ao apartamento prometido com o propósito de encontrar novo interessado na compra da fracção, indaguei junto de V. Exas como pretendiam resolver o facto de as áreas da fracção não corresponderem, às que me foram prometidas vender.
No entanto, V. Exas, estranhamente, nunca se mostraram disponíveis para averiguar essa questão.
Noto, pois, que V. Exas apenas tiveram o único fito de me tentar ludibriar, ora em vista de se procurarem apropriar ilicitamente do meu dinheiro.
Aliás, a resolução do contrato promessa de compra e venda da fracção vem, precisamente, no seguimento das últimas comunicações que enviei a V. Exas e nas quais pedi, mais uma vez, que se posicionassem sobre o facto acima descrito.
No entanto, até à presente data não me foi dirigida qualquer resposta sobre este assunto, que não tão abrupta e néscia resolução contratual.
Por tudo o exposto, considero que a resolução do contrato-promessa de compra e venda da fracção operada por V. Exas, além de manifestamente ilegal e infundada, constitui fundamento, seja para operar as consequências previstas na lei, seja para me considerar desvinculado do Contrato-Promessa celebrado com V. Exas.
Assim sendo, aguardo que, no prazo máximo de 15 dias a contar da data de emissão da presente carta, me sejam integralmente devolvidas as quantias entregues a título de sinal.
(...)" (Z).
27 - No dia 6 de Dezembro de 2010 a ré enviou, dirigida ao autor, registada e com aviso de recepção, para a "Av. de Berlim, n°39 - 4o Dto, 1800-033 Lisboa", a carta cuja cópia se encontra a fls 80/81, da qual consta, além do mais, o seguinte:
"Assunto: Resolução do Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado em 21/11/2007 - Edifício 2, Bloco E, Io A do Condomínio BB.
(...)
Acusamos a recepção da carta de V. Exa datada de 19 de Novembro p.p.
Antes do mais, gostaríamos de esclarecer que no que concerne à morada de V. Exa, reiteramos que não fomos formalmente informados por parte de V. Exa da alteração de morada, conforme é obrigação prevista no n°2 da cláusula oitava do Contrato Promessa de Compra e Venda identificado em epígrafe, pelo que, até informação expressa em contrário, a BB presume legitimamente que se mantém como morada para correspondência a morada indicada no Contrato Promessa.
Por outro lado, estranhamos que V. Exa se manifeste surpreendido com a nossa carta anterior, quando é certo que por carta de 11 de Janeiro de 2010 já tínhamos alertado V. Exa para o incumprimento contratual da sua parte, em virtude de não outorga da escritura pública de compra e venda prometida ao abrigo do Contrato Promessa de Compra e Venda, na qual conferimos um prazo adicional para a referida outorga sob as condições expressas ora mencionada carta.
Sucede que V. Exa não só não logrou outorgar a escritura pública de compra e venda da fracção objecto do Contrato Promessa no prazo adicional que lhe foi conferido pela BB, como apenas após ter conhecimento da intenção da BB de proceder à resolução do Contrato Promessa, veio, pela primeira vez, levantar uma pretensa questão de alegada não conformidade de áreas. Quanto a este tema, passamos a esclarecer o seguinte:
Conforme constante da planta anexa ao referido no Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado a 21 de Novembro de 2007, as áreas previstas para a fracção corresponderiam a: suite 1-24 m2; suite 2-25 m2; sala - 40 m2; cozinha - 8 m2.
Por exigências de execução do projecto e do licenciamento, durante a execução as áreas sofreram ligeiros ajustes, conforme é habitual e inevitável neste tipo de empreendimentos, correspondendo as áreas finais às seguintes: suite - 20,29 m2; suite 2 -24,74 m2; sala - 39,68 m2; cozinha - 8,34 m2.
Ora, conforme se pode verificar, as alterações são de ordem insignificante, não causando qualquer prejuízo ou sequer desvalorização ao apartamento, sendo ainda de realçar que em duas divisões as áreas são inclusivamente superiores às que estavam inicialmente previstas.
As referidas alterações foram, assim efectuadas nos termos e condições previstos no n°2 da cláusula primeira do Contrato Promessa de Compra e Venda.
Pelo exposto, ao contrário do que V. Exa pretende dar a entender, não há qualquer incumprimento por parte da BB, SA do Contrato Promessa celebrado.
Existe, sim, um incumprimento da parte de V. Exa, que não outorgou a escritura pública de compra e venda da fracção prometida adquirir, por motivos exclusivamente imputáveis a V. Exa.
Em virtude do relatado, não podemos deixar de ficar surpresos e de considerar insultuosa a afirmação de que a BB terá "tentado ludibriar" V. Exa. A haver qualquer acto ilícito, o mesmo não procede, certamente, da BB.
Pelo exposto, confirmamos, por este meio, a resolução do mencionado Contrato Promessa operada pela nossa carta de 19 de Outubro de 2010, em virtude de incumprimento definitivo e culposo da parte de V. Exa" (AA).
28- As áreas previstas nas plantas referidas no ponto 1 da cláusula primeira do acordo referido em 2, para a fracção ali identificada eram as seguintes: suite 1 - 20 m2; suite 2-25 m2; sala - 40 m2; cozinha - 8 m2 (AB)
29- As áreas finais da mesma fracção, após a construção, são as seguintes: suite 1 -20,29 m2; suite 2 - 24,74 m2; sala - 39,68 m2; cozinha - 8,34 m2 (AC).
30- A Rua dos Bombeiros Voluntários, em Oeiras, tem números de portas ímpares de 1 a 7 e pares de 10 a 66 (AD).
31-O código postal correspondente à Rua dos Bombeiros Voluntários, em Oeiras, é 2780-278 Oeiras (AE).
32 - A Rua dos Bombeiros Voluntários, em Odivelas, tem números de portas ímpares de 1 a 53 B (AF).
33-O código postal correspondente à Rua dos Bombeiros Voluntários, em Odivelas, é 2675-305 Odivelas (AG).
II.II. De Direito
1. Em primeiro lugar importa deixar claro que já não está em discussão se a resolução do contrato promessa efectuada pela ré foi ou não ilícita.
Na verdade, o Tribunal da Relação decidiu que se tratou de uma resolução ilícita e tal decisão não foi impugnada. Assim a questão da ilicitude da resolução do contrato pela ré é uma questão decidida e que portanto não será objecto de apreciação neste tribunal.
2. Se a resolução (ilícita) do contrato promessa efectuada pela ré constitui uma recusa de cumprimento e permite ao autor resolver o contrato e reclamar a restituição do sinal em dobro
Sustenta o autor que a resolução – ilícita – verificada nos autos configura um incumprimento definitivo da promitente vendedora e que, em consequência, tem o direito de reaver a quantia que prestou a título de sinal, ao abrigo do artigo 442°, n° 2 do CC.
No caso concreto, será assim?
A resposta é negativa.
A Relação decidiu bem.
Fundamentemos:
Como bem nota a decisão sob censura, «o incumprimento definitivo ocorre nas duas situações previstas no artigo 808° do CC: se ocorrer perda objectiva do interesse do credor por via da mora do devedor, ou se o devedor não cumprir depois de o credor lhe ter fixado um prazo razoável para o cumprimento.
A estas duas situações, porém, tem a doutrina e jurisprudência acrescentado as situações em que o devedor se comporta de forma a inequivocamente se recusar a cumprir a prestação (STJ 26/04/2012, p. 743/2001, 20/05/2010, p. 69/10, RL 8/05/2012, P. 48/08, todos em www.dgsi.pt).
E, nesse contexto, tem vindo a ser entendido que a resolução infundada de um contrato equivale a uma recusa de cumprimento e, como tal, a um incumprimento definitivo, ao qual não se vê utilidade em se fixar o prazo admonitório a que se refere o artigo 808° n° l do CC (sublinhado nosso).
Mas sendo assim as coisas, pode-se afirmar que a declaração resolução (ilícita) se traduz sempre e automaticamente em recusa de cumprimento definitivo?
A resposta é negativa.
A questão tem de ser vista caso a caso.
Na verdade só se pode falar recusa de cumprimento definitivo quando de todo o circunstancialismo da declaração de resolução se pode concluir de acordo com as regras da experiência para uma recusa definitiva, firme, categórica de cumprimento por parte do promitente.
Ora no caso, analisando a matéria de facto provada, relativamente ao comportamento da promitente vendedora ressalta a vontade desta em celebrar o contrato prometido, como se reconhecerá.
Com efeito como se escreve bem na decisão recorrida, «… o comportamento da ré que antecedeu a resolução do contrato sempre revelou vontade e insistência em cumprir, sendo certo que a invalidade desta resolução resultou mais da confusão de moradas para onde foram dirigidas as notificações feitas à contraparte do que de uma recusa em cumprir.
Não ficou esclarecido no processo a razão dessa confusão de moradas (que começou logo com a morada incorrecta que o autor indicou no contrato) e nem a razão pela qual, mesmo com moradas incorrectas, o autor às vezes recebia as cartas e outras vezes já não as recebia.
E não sendo esclarecidas estas anomalias, a incorrecção das moradas para onde foram dirigidas as cartas de notificação do autor não é suficiente para se concluir, com um mínimo de segurança, de que a ré inequivocamente se recusou a cumprir o contrato»
Assim, e tal como se concluiu na Relação, a ilícita resolução do contrato operada pela ré não integra um incumprimento definitivo da sua parte, consequentemente não é aplicável o artigo 442° n° 2 do CC e a restituição do sinal em dobro ao autor, encontrando-se o contrato em vigor.
III. Decisão
Pelo exposto, nega-se a revista e mantém-se a decisão recorrida.
Custas pelos recorrentes
Em Lisboa, 26 de Setembro de 2013
------------------
[1] Sérgio Poças – Relator
Granja da Fonseca - 1º Adjunto
Silva Gonçalves - 2ºAdjunto
[2] Doravante, se o contrário não for dito os preceitos legais indicados integram o Código de Processo Civil.