Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
CLÁUSULA CONTRATUAL
NULIDADE
PROPRIEDADE HORIZONTAL
VENDA
DAÇÃO EM CUMPRIMENTO
ACÓRDÃO STJ DE 1985/12/03 IN BMJ N352 PAG345.
II - Não obstante a arrendataria e titular do direito de preferencia ter deixado de explorar, por si, os seus estabelecimentos, cedendo essa exploração a terceiro, ela continua a ser proprietaria deles não deixando, por isso, de ser a titular do direito de preferencia.
III - Para cumprimento do disposto no artigo 416 do Codigo Civil, aplicavel ao direito de preferencia do arrendatario estabelecido no artigo 1117 do mesmo diploma, o obrigado a preferencia deve comunicar ao titular do direito o projecto da venda e as clausulas do respectivo contrato, com a indicação certa dos seus elementos e das clausulas essenciais do negocio, designadamente, a epoca, o preço e a identidade do futuro senhorio ou senhorios.
IV - E nula a clausula que, no titulo constitutivo da propriedade horizontal exige a unanimidade para toda e qualquer deliberação da assembleia de condominos.
"A, Limitada" instaurou acção ordinaria contra B e mulher C, aquele falecido na pendencia da causa e agora representado pelos seus sucessores - D e mulher, E e marido e F - G e mulher, H e mulher, I e marido, J e mulher, K e mulher e "Boa Esperança Atletico Clube Portimonense", para ver declarado que ele tem o direito a preferir nas vendas que os reus B, D, G e I e respectivos conjuges fizeram, em 29 de Setembro de 1981, ao reu "Boa Esperança" do predio com o n. 4 de policia da Rua Bispo D. Afonso Castelo Branco, em Portimão, e dos predios da mesma rua com os ns. 6 e 12 de policia aos reus J e K.
Com a acção a autora pretende ainda que se declare nulo e de nenhum efeito que o regulamento referente as relações entre os condominos.
Com fundamento da sua pretensão ela alegou, no essencial ser arrendataria daqueles predios ha mais de 30 anos.
Nas suas contestações, os reus que negarem que a autora tenha qualquer direito a preferir nas vendas efectuadas, alegaram, fundamentalmente, que ela não exerce ha ja varios anos, nos locais em questão, qualquer comercio ou industria; alem de que a mesma teve conhecimento previo das vendas em causa, tendo o respectivo gerente declarado que os predios não lhe interessavam.
Prosseguindo o processo os seus termos normais foi, a final, proferida a sentença, que, julgando a acção procedente em parte, declarou o direito da autora a preferir na venda das fracções A e B, relativamente ao predio com os ns. 6 e 12 de policia, pelos preços respectivamente, de 300000 escudos e 200000 escudos.
Desta sentença apelaram a autora e os reus, com excepção do "Boa Esperança Atletico Clube".
A Relação julgou improcedente a apelação dos reus, mas, julgando procedente em parte e da autora declarou nulas clausulas insertas na escritura da constituição da propriedade horizontal.
Ainda inconformados, trazem, agora, todos os reus, recurso de revista do acordão da Relação.
Na sua alegação formulam eles as seguintes conclusões:
1 - A autora não exercia, directamente, a sua actividade em todo o local arrendado, por o haver cedido a exploração comercial;
2 - nem sequer existia prova, nos autos, de que exercia a sua actividade em todos os locais, no ultimo ano;
3 - este facto e fundamento do pedido;
4 - em Janeiro de 1979 os proprietarios fizeram saber a autora o projecto do negocio e o preço do mesmo;
5 - este preço foi, afinal, praticado;
6 - a autora disse que estava desinteressada do negocio;
7 - pretendia adquirir apenas as partes de que era arrendataria;
8 - não estava constituida a propriedade horizontal;
9 - não podia, assim, preferir na venda de parte do predio;
10 - a autora renunciou, assim, ao seu eventual direito de preferencia;
11 - todos os factos posteriores a renuncia são ineficazes;
12 - o exercicio de actividade do arrendatario preferente deve ser directo;
13 - a autora não o exercia;
14 - não ha prova, sequer, do seu exercicio em todos os locais;
15 - não tem, assim, o direito de preferencia;
16 - a exigencia de unanimidade nas deliberações sobre a administração do condominio da propriedade horizontal e legitima;
17 - as relações de direito real reguladas na escritura respectiva dizem respeito a direitos disponiveis dos outorgantes;
18 - e não encerram qualquer causa de nulidade;
19 - foram violados os artigos 493 n. 3 do Codigo de Processo Civil e 405, 416, 1117 e 1410 n. 1 do Codigo Civil.
Na contra-alegação a autora defende a manutenção do acordão impugnado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
Das conclusões da alegação dos recorrentes - e são elas que delimitam o objecto do recurso - resulta que as questões a decidir são as seguintes:
1 - a de saber se a autora, que cedeu o local arrendado a exploração comercial de outrem, não exercendo, por isso, ela propria, qualquer actividade nele pode preferir na venda em causa;
2 - a de saber se a autora renunciou ou não ao seu eventual direito de preferencia;
3 - a de saber se e legalmente possivel estabelecer no titulo de constituição de propriedade horizontal, a exigencia da unanimidade nas deliberações sobre a administração do condominio.
E para as decidir vamos começar por dar aqui como reproduzidos todos os factos que a Relação considerou provados - pois são esses os unicos a que este Supremo pode atender - so fazendo referencia expressa aqueles que se tornem indispensaveis para a resolução das apontadas questões e de outras que haja, porventura, por abordar.
Antes, porem, de prosseguirmos ha que dizer que, neste recurso, o reu "Boa Esperança" so pode discutir a parte do acordão impugnado que decidiu quanto a anulação de clausulas insertas no titulo de constituição de propriedade horizontal.
E que a 1 instancia julgou, com referencia ao predio por ele adquirido, que a autora não tinha o direito de preferir na venda e a Relação confirmou esta decisão.
E como a autora não recorreu, agora, para este Supremo Tribunal a decisão que a tal respeito foi proferida tornou-se definitiva.
Os restantes recorrentes podem discutir o direito que a autora foi reconhecido de preferir na compra que foi efectuada pelos reus Francisco Grade e Francisco Correia, relativamente aos predios que adquiriram e naturalmente tambem a parte do acordão recorrido que decidiu quanto a anulação de clausula insertas no titulo de constituição da propriedade horizontal.
Vejamos, então.
O artigo 1117 do Codigo Civil estabelece que "na venda, dação em cumprimento ou aforamento do predio arrendado os arrendatarios que nele exerçam o comercio ou industria ha mais de uma ano tem direito de preferencia, sucessivamente e por ordem de decrescente de vendas" (Anote-se que a referencia ao contrato de aforamento ja hoje não tem razão de ser, pois tal contrato, quer de predios urbanos, quer de predios rusticos, foi abolido).
Resulta deste preceito de lei, portanto, que o direito de preferencia e atribuido aquele que a data da venda ou da dação em cumprimento, exerceu no locado, ha mais de um ano, o comercio ou industria.
Ficou provado, porem, que por escritura publica de 28 de Março de 1977 (a folhas 64 a 68) a autora cedeu a exploração dos seus estabelecimentos sediados na Rua Bispo D. Afonso Castelo Branco com os numeros de policia 6 e 2 a "Sociedade Vidal da Cruz e Silvestre, Limitada", por um periodo de 3 anos, renovaveis por periodos de um ano, enquanto o contrato não for denunciado por qualquer das partes. Isto e, a arrendataria deixou de explorar directamente os estabelecimentos e cedeu a sua exploração a tercceiros.
Ora bem.
A arrendataria, ao conceder a exploração dos seus referidos estabelecimentos a outrem, perdeu, por isso, o direito a preferir na venda feita aos reus J e K?
Julgamos que não.
E certo que a autora deixou de explorar, ela mesma, os seus estabelecimentos e cedeu a exploração deles a outrem. Mas isso não significa que ela não continui a ser a titular deles.
O que caracteriza o contrato de cessão de exploração de estabelecimento e a cedencia temporaria do estabelecimento como um todo, como uma universalidade, como uma unidade economica, mais ou menos complexa - conferir A. Varela, Revista de Legislação e Jurisprudencia, 100, pagina 270.
A autora não se demitiu, de modo algum, da propriedade do estabelecimento e bem se pode dizer ate que ela continua a explora-lo atraves da accionaria. O direito de preferencia e atribuido não aos arrendatarios enquanto comerciais ou industriais, mas como proprietarios do estabelecimento e e o funcionamento deste que a lei deve assegurar.
Isto quer dizer que não obstante a autora ter deixado de explorar por si os seus estabelecimentos, cedendo essa exploração a terceiro, ela continua a ser a titular do direito de preferencia.
Vejamos, agora, outra questão que tambem nos e posta neste recurso - a de saber se a autora renunciou ou não ao seu direito de preferencia.
A este respeito ficou provado que as negociações preliminares do contrato de compra e venda dos predios referidos foram longas e do conhecimento de algumas pessoas, socios do reu "Boa Esperança", durando mais de 3 anos, e sendo discutidas em varias assembleias gerais do Clube.
O socio gerente da autora, A, e socio do "Boa Esperança" desde 1948 e como socio e representante legal do autor, ele assistiu a algumas reuniões na sede do Clube, onde se debateram as condições da compra e venda dos predios, omitindo-se, porem, o respectivo preço.
O A teve conhecimento das condições da venda, nos termos do contrato de promessa de folhas 71.
Ate a assembleia geral de 11 de Dezembro de 1980 nunca os socios do "Boa Esperança" souberam em que termos se realizou a transacção e, muito menos, os preços que foram pagos.
Em reunião de 30 de Dezembro de 1980, no "Boa Esperança", apesar dos presentes terem manifestado interesse em saber tudo a respeito do negocio que estava a ser feito, lido o teor do contrato, foi omitido o preço por que era feito o negocio.
Quando em Janeiro de 1979, o reu I comunicou a autora, na pessoa do seu socio gerente A, que ele e os restantes proprietarios pretendiam vender os predios em causa, ficou combinado que cada um dos inquilinos, o "Boa Esperança" e João Marques Simão compraria a parte que ocupava.
A autora enviou aos vendedores a carta de folhas 72, na qual, afirmando ter sabido das diligencias a ser feitas com vista a venda do predio, manifestou a vontade de preferir na venda dele e pediu que lhe fosse dado conhecimento formal dos elementos essenciais da transacção.
Ora bem.
Para cumprimento do disposto no artigo 416 do Codigo Civil, aplicavel ao direito de preferencia do arrendatario estabelecido no artigo 1117 n. 1 do mesmo codigo, o obrigado a preferencia deve comunicar ao titular do direito o projecto da venda e as clausulas do respectivo contrato.
E foi isto feito?
Resulta dos factos que foram tidos por provados que, face a eles, não se pode dizer que a autora teve conhecimento das condições da compra e venda.
E manifestamente insuficiente para este efeito aquilo que teve lugar nas reuniões havidas no "Boa Esperança".
A autora, como arrendataria comercial do predio, tinha de ser-lhe dado conhecimento exacto, pelos vendedores, da transacção negociada, com a indicação certa dos seus elementos e das clausulas essenciais do negocio, designadamente, a epoca, o preço e a identidade do interesse com vista a acautelar as futuras relações de inquilinato - v. acordão deste Supremo Tribunal de 15 de Maio de 1984, no Boletim n. 337, paginas 348.
Ora isto não foi feito. E, por isso, e de concluir que não foi dado valido do conhecimento da transmissão a titular do direito de preferencia.
E que a renuncia a preferencia so e legalmente significativa desde que referida a uma certa e concreta transacção, não bastando uma vaga, abstracta e imprecisa manifestação ocasional de desinteresse por uma vaga, proposta de venda do predio - v. acordão do Tribunal de 3 de Dezembro de 1985, no Boletim n. 352, pagina 345.
E a esta luz tem de ser vista a alegada "confissão" a que os recorrentes aludem a sua alegação.
O desinteresse que a autora tera manifestado quanto a venda do predio não pode, face a prova produzida, valer como renuncia ao direito de preferir na venda em causa.
E do facto de não estar, na altura, constituida a propriedade horizontal nada se pode concluir, pois esse não era motivo para que não se pudesse preferir na venda de parte do predio, uma vez que não se tratava de coisa publica ou por natureza insusceptivel de apropriação individual - artigo 202 n. 2 do Codigo Civil.
Vejamos, agora, a ultima questão que nos e posta neste recurso - a referente a validade da clausula inserta no titulo de constituição da propriedade horizontal, que exige a unanimidade nas deliberações sobre a administração do condominio.
A Relação considerou que a clausula que, no titulo constitutivo da propriedade horizontal exige a unanimidade para toda e qualquer deliberação da assembleia de condominos e contra a lei imperativa, lei que não pode ser afastada pela vontade das partes e, em consequencia, anulou-a.
E, julgamos que esta correcta esta posição.
E certo que o titulo constitutivo pode modelar o estatuto da propriedade horizontal, estabelecendo regras que complementam o regime legal ou dele se afastam, mas so na medida em que a lei o permite - conforme
P. Lima e A. Varela, Codigo Civil Anotado, 2 edição, volume 3, paginas 411.
A lei, ao estabelecer maiorias para as assembleias de condominos poderem funcionar validamente, fe-lo formulando normas imperativas, que não podem ser afastadas, designadamente pelos contraentes.
E so exige a totalidade dos votos no caso do artigo 1419 do mesmo codigo, pois ai esta em causa a modificação do proprio titulo constitutivo da propriedade horizontal.
Ha que sempre e relativamente a qualquer deliberação a totalidade dos votos seria, como bem se acentua na do outro acordão recorrido, tornar ingovernavel o condominio, pois sabe-se bem os moldes em que normalmente funcionavam as assembleias de condominos.
Nesta parte não merece, portanto, censura a decisão impugnada.
De certo, os proprios recorrentes não especificam, relativamente a esta decisão, qual ou quais as normas legais que o acordão desrespeitou.
Improcedem por conseguinte, e na totalidade, as conclusões da alegação dos recorrentes.
E outras questões não e possivel abordar neste recurso, pois, como ja dissemos, o objecto dele esta delimitado justamente pelo que concluiu naquelas conclusões.
Por todo o exposto, nega-se a revista, com custas pelos recorrentes.
Lisboa, 24 de Abril de 1991.
Cabral de Andrade,
Ricardo da Velha,
Garcia da Fonseca.