Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
Processo:
08A272
Nº Convencional: JSTJ000
Relator: FONSECA RAMOS
Descritores: CONTRATO DE COMPRA E VENDA
IMOVEL
POSSE
PROMITENTE-COMPRADOR
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
USUCAPIÃO
Nº do Documento: SJ20080304002726
Data do Acordão: 03/04/2008
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: REVISTA
Decisão: NEGADA A REVISTA
Sumário :

I) - O recurso à execução específica de contrato-promessa de compra e venda de um imóvel por parte do promitente-comprador não é viável se se verificar por parte do promitente-vendedor, incumprimento definitivo do contrato-promessa (v.g. no caso de alienação a terceiro inexistindo eficácia real), ou perda do interesse do credor.

II) – Pressuposto da execução específica do contrato referido em I) é a mora e não o incumprimento definitivo.

III) – Apesar da lei não prever a recusa do cumprimento como causa de extinção da obrigação, é comummente aceite que, havendo recusa inequívoca, concludente, do devedor em cumprir a sua prestação, configurado está o incumprimento definitivo a dispensar, desde logo, a interpelação admonitória do credor.

IV) – Em princípio, o promitente-comprador que obteve a traditio apenas frui um direito pessoal de gozo, que exerce em nome do promitente-vendedor e por tolerância deste – e, nesta perspectiva, é um detentor precário – art. 1253º do Código Civil – já que não age com animus possidendi, mas apenas com corpus possessório (relação material) – art. 1251º do Código Civil.

V) - Tendo o promitente-comprador, pago a totalidade do preço, e autorizado a Ré promitente-vendedora, na data em que foi celebrado o contrato-promessa, em 1969, a arrendar a moradia, usufruindo também esta vantagem económica desse contrato, que podemos considerar como de cessão de exploração e, tendo a Ré consciência que tal cedência se processou no contexto da vinculação advinda do contrato preliminar, reconheceu que o promitente-comprador, desde a data da celebração do contrato, actuou com animus de proprietário.

VI) – Se o promitente-comprador se manteve na posse da fracção em causa, até 2003, sem oposição da promitente-vendedora, de modo pacífico, de boa-fé, e publicamente, adquiriu o imóvel por usucapião.

VII) - Não tendo o Autor a posse do imóvel e não podendo considerar-se que o contrato celebrado em 2003, através do qual o promitente-comprador lhe cedeu os direitos emergentes daquele contrato, e “poderes para outorgar a escritura de compra e venda relativa ao prédio, podendo substabelecer tais poderes em advogado”, não pode invocar em seu favor a usucapião, por tal contrato não ter a virtualidade de lhe transmitir o direito de propriedade.
Decisão Texto Integral:

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça


AA, por si e em representação de BB e mulher, CC, intentaram em 17.9.2002, pelas Varas Cíveis da Comarca de Lisboa – 4ª Vara – acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra:
DD, S.A.
Pedindo que seja proferida sentença que substitua a declaração negocial da Ré operando a transmissão para o Autor, AA, da propriedade da moradia nº216/28, a que corresponde o artigo 423 da matriz predial urbana, do conjunto turístico designado “Á....... P...”, sito na ............., Machico, Ilha da Madeira, atento o teor do contrato promessa de 26.11.1993; ou, se assim não se entender, a favor de BB e, subsidiariamente, caso não proceda o pedido anterior, reconhecer-se que AA adquiriu a propriedade do prédio pelo exercício da posse, por si e pelo seu antecessor e transmitente BB, desde 1971 até 2002.

Alegaram para tanto, e em síntese, que por contrato-promessa assinado em Lisboa, em 17 de Maio de 1969, a Ré prometeu vender a BB e este prometeu comprar-lhe uma moradia a implantar no lote 177 de um conjunto turístico designado “Água de Pena” sito na Queimada, ........., Ilha da Madeira.

O preço ajustado foi de 532.000$00 (€2.653,60) e foi pago com a assinatura do contrato-promessa, que constitui documento de quitação.

A moradia, com a área coberta de 82,79875m2 veio a ser construída, ficando concluída em Julho de 1971, sendo-lhe atribuído o art. 423 da matriz predial urbana da freguesia de A.....P, concelho de Machico.

Só em 1987 foi definitivamente aprovado o loteamento que a Ré dizia ter à data do contrato promessa, tendo o prédio sido descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz pela ficha 00039/100987 e nessa data foi também inscrita a autorização de loteamento, passando a ser descrita como moradia n2 16/28, mas mantendo o artigo matricial n2 423.

Foi liquidada e paga a sisa pela transmissão a favor de BB, por termo de declaração de 08 de Julho de 1974.

BB passou a exercer os direitos de possuidor, nomeadamente pagando a contribuição autárquica e recebendo a remuneração devida nos termos do “contrato para arrendamento e administração de habitação e loteamento de Á... P........” a que se refere a cláusula 12 § único do contrato promessa.

Por esse contrato, BB “autoriza a sociedade (a Ré) a arrendar o andar ou moradia, por ele adquirido no loteamento de A.....P, no sítio da ......., Machico, Ilha da Madeira, pelo contrato promessa identificado na cláusula 1 do presente contrato.

Entre 1971, data da conclusão do prédio, de acordo com a inscrição matricial, e 1993, BB exerceu os direitos de posse sobre o referido prédio, pagando a sisa, as contribuições devidas e recebendo em dinheiro ou notas de crédito, a remuneração prevista no “contrato para arrendamento...”, correspondente a 10% do preço de aquisição.

A Ré, por sua vez, procedia ao arrendamento do prédio a terceiros, nomeadamente para fins turísticos, nos termos do sobredito contrato, cujo § único da cláusula 8 expressamente reconhece a qualidade de “proprietário” ou possuidor ao Autor! BB.

Por contrato-promessa assinado em 26-11-1993, BB e mulher prometeram vender ao Autor, AA, o referido prédio, que este prometeu comprar, pelo preço de 6.500.000$00 (32.421,86€), cabendo a este regularizar a situação junto da DD e diligenciar pela obtenção das chaves do prédio e entrar na posse e fruição deste, bem como promover a outorga da escritura notarial.

Em 26 de Novembro de 1993, BB e mulher outorgaram a favor do Autor, AA, procuração irrevogável conferindo-lhe poderes para outorgar a escritura de compra e venda relativa ao prédio, podendo substabelecer tais poderes em advogado.

A posse de BB e mulher foi continuada entre 1971 e 1993 e foi por estes transmitida ao Autor, AA pelo referido contrato-promessa.

Em todo este período a Ré limitou-se a administrar o prédio em nome e representação daqueles, ao abrigo do contrato celebrado em 1969.

Em 12 de Dezembro de 1993, munido do contrato-promessa e procuração outorgados por BB e mulher, o Autor, AA, dirigiu-se à recepção do Complexo da DD e solicitou a entrega das chaves.

A entrega das chaves foi efectuada de imediato, após confirmação do titular inscrito e exibição da procuração.

O Autor procedeu à reparação das portas interiores, à reparação dos tacos, que estavam levantados ou danificados; à reparação e pintura das paredes interiores; à reparação da rede de esgotos; à reparação do pavimento exterior de pedra e passou a utilizar a moradia, o que aconteceu até 2002.

BB, após o contrato-promessa que celebrou com o Autor, este, em seu nome e em representação daquele, sempre pretenderam e solicitaram por diversas vezes a marcação da escritura, mas a Ré nunca se dispôs a outorgar na escritura de compra e venda da referida moradia.

O Autor mantém interesse na transmissão da propriedade da moradia objecto dos contratos-promessa.

A Ré foi citada, invocou a prescrição do direito do Autor de pedir o cumprimento do contrato-promessa, por terem decorrido mais de 20 anos sobre a data em que era possível dar cumprimento à promessa de compra e venda, tendo ainda impugnado a matéria alegada pelos Autores.

O Autor respondeu.

Foi proferido despacho saneador que relegou para a decisão final a apreciação da excepção da prescrição invocada pela Ré; julgou extinta a instância quanto a BB e CC, por falta de poderes de AA para os representar na acção e julgou improcedente a excepção de caso julgado suscitada pela Ré.

Foi fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória.

Procedeu-se a julgamento com observância de todo o formalismo legal.


Foi proferida sentença, que julgou a acção procedente e, consequentemente, declarou a transmissão a favor do Autor, AA, do direito de propriedade da Ré, “DD - Sociedade de Empreendimentos Turísticos da Madeira, S.A.”, sobre a moradia sita no concelho de Machico, A.....P, com terraço a nascente, designada por moradia 16/28, com um piso, implantada num lote de terreno com 86,35 m2, que confronta a norte com os lotes nº....e .../25, sul com o lote .../29 e oeste com o lote nº 16 e inscrito na respectiva matriz sob o nº......


Inconformada com tal sentença, a Ré recorreu para o Tribunal da Relação de Lisboa, que, por Acórdão de 13.9.2007 – fls. 375 a 384 – revogou a sentença recorrida e, apreciando o pedido subsidiário, julgou-o improcedente.


Inconformado, o Autor recorreu para este Supremo Tribunal e Justiça e, alegando, formulou as seguintes conclusões.

A) Nos termos do contrato-promessa celebrado entre o BB e a R., ora recorrida, era a esta que competia notificar aquele para assinar a escritura, logo que concluída a construção, o que esta não fez;

B) Posteriormente deixou de ser possível a celebração da escritura pública de compra e venda sem o registo do loteamento, a cargo da R. e que ela só veio a efectuar em 1987;

C) Após a celebração do contrato-promessa entre o BB e o Autor e a outorga de procuração irrevogável a favor deste, ele, A. solicitou as chaves da moradia, querendo entrar na respectiva posse material e regularizar, mediante escritura, a situação jurídica da mesma;

D) Este comportamento não pode deixar de ser equiparado a interpelação da R. para assinar a escritura de compra e venda;

E) A Ré, ao invés, após entrega das chaves ao Autor, interpôs acção de reivindicação e subsequente execução para entrega da moradia;

F) Tais factos não podem deixar de integrar o conceito de incumprimento definitivo do contrato-promessa pela Ré e,

G) Consequentemente, reconhecer-se que o Autor tem direito à execução específica e à prolação de decisão judicial que substitua a escritura, nos termos designadamente do n°1 do art. 830º do Código Civil, disposição que o acórdão recorrido expressamente ofende e,

H) Deverá interpretar-se a vondade do Autor e do BB, na outorga do contrato- promessa entre si e da procuração irrevogável, como integrando uma venda, a da moradia, que só não foi formalizada por escritura pública por impossibilidade legal,

I) mas tendo como efeito a transmissão de todos os direitos e obrigações referentes à moradia, incluindo a sucessão na posse,

J) posse que o Autor exerceu material e volitivamente entre 1993 e 2002, o que,

k) adicionado à posse do BB (entre 1971 e 1993) corresponde a mais de 30 anos de posse contínua e pública.

L) Termos em que deve ser revogado o douto Acórdão recorrido, por Acórdão que, reconhecendo o incumprimento da Ré, ora recorrida, do primitivo contrato-promessa, produza os efeitos da escritura pública, transmitindo a propriedade da moradia para o Autor ou, a não ser assim julgado,

M) reconheça que a posse do BB se transmitiu ao Autor, por efeito do contrato-promessa e procuração irrevogável e que, por isso, a posse deste perdurou por mais de 20 anos, tendo direito a adquirir a propriedade da moradia, por aquisição originária, por usucapião.

A Ré contra-alegou e, nas suas alegações – fls. 426 – requereu a ampliação do âmbito do recurso, nos termos do artigo 684º-A, nºl, do Código de Processo Civil, pretendendo a apreciação da alegada existência de excepção de caso julgado, fundamento em que ficou vencida.


Colhidos os vistos legais cumpre decidir, tendo em conta que a Relação considerou provados os seguintes factos.


1) - Por contrato-promessa assinado em Lisboa em 17 de Maio de 1969 a ré prometeu vender a BB e este prometeu comprar uma moradia a implantar no lote .....de um conjunto turístico designado “Á.........P.....” sito na Queimada, Machico, Ilha da Madeira.

2) - O preço ajustado foi de 532.000$00 (€ 2.653,60) e foi pago com a assinatura do contrato-promessa.

3) - A moradia com a área coberta de 82,79875 m2 foi construída, tendo sido concluída em Julho de 1971, sendo-lhe atribuído o art. 423 da matriz predial urbana da freguesia de A.....P, concelho do Machico.

4) - Após o loteamento o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz pela ficha nº............./.............

5) - E a moradia passou a ser descrita como moradia nº..../.. mas mantendo o artigo matricial nº.......

6) - Foi liquidada e paga a sisa pela transmissão a favor de BB, pelo termo de declaração de 8 de Julho de 1974, liquidação nº2.195.

7) - Em 26 de Novembro de 1993, Dr. BB e mulher CC outorgaram a favor de AA procuração irrevogável conferindo-lhe poderes para outorgar a escritura de compra e venda relativa ao prédio embora designado por fracção autónoma, podendo substabelecer tais poderes em advogado.

8) - Sobre a moradia referida em A) encontra-se registada uma penhora a favor de EE.
9) - O loteamento referente ao local de construção da moradia referida em 1) foi registado em 10.9.1987 (1) na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz (Madeira).

10) - Em 1969 BB celebrou com a ré contrato “autorizando” a ré a “arrendar o andar ou moradia por ele adquirido no loteamento de A.....P no sítio da Queimada, Machico, Ilha da Madeira, pelo contrato-promessa” referido em A).

11) - Entre 1971 e 1973 BB recebeu da ré dinheiro ou notas de crédito como remuneração prevista no contrato referido em 3).

12) - A ré por sua vez procedia ao arrendamento do prédio a terceiros para fins turísticos.

13) - Por contrato de 26.11.1993, BB e cônjuge, CC, pelo preço de 6.500.000$00 cederam ao Autor AA a posição que detinham nos contratos-promessa de compra e venda de 17.05.1969 celebrados com a “DD-Sociedade de Empreendimentos Turísticos da Madeira, S.A.”, nos termos do qual esta lhe prometeu vender uma fracção autónoma habitacional a implantar no lote 177 do conjunto turístico de “Á........P”, sítio da Queimada, Machico, Ilha da Madeira e o mobiliário necessário ao adorno e decoração da mesma fracção habitacional.

14) - Competindo a AA diligenciar pela obtenção das chaves do prédio e entrar na fruição do prédio e diligenciar pela outorga da escritura notarial.

15) - Entre 1991 e 1993 a Ré administrou o prédio referido 1).

16) - Em 12 de Dezembro de 1993 o autor AA, munido do contrato-promessa e da procuração outorgados pelo Dr. BB e cônjuge, dirigiu-se ao complexo da DD e solicitou a entrega das chaves.

17) - O Autor a partir de 1993 até 2002 procedeu a alguns arranjos na moradia referida em 1), 4) e 5).

18) - Do contrato-promessa referido no ponto 1), consta a Cláusula 4 do seguinte teor(2):
“O contrato definitivo de compra e venda será celebrado logo que se encontre concluída a construção da moradia obrigando-se o promitente-comprador a assinar a respectiva escritura logo que para tanto seja notificado pela promitente-vendedora por carta registada com aviso de recepção”.

Fundamentação:

Sendo pelo teor das conclusões das alegações do recorrente que se delimita o objecto do recurso importa saber se:

- há lugar à execução específica do contrato celebrado entre o Autor e a Ré;

- se o Autor adquiriu o direito de propriedade sobre o imóvel objecto mediato do contrato-promessa por usucapião;

- importa ainda saber se há lugar a ampliação do recurso no circunstancialismo invocado pela recorrida DD.

Vejamos:

As partes estão de acordo que, em 17.5.1969, celebraram um contrato-promessa de compra e venda de uma moradia a implantar num lote de terreno da Ré, tendo o promitente comprador BB pago integralmente o preço – 532.000$00 – “com a assinatura do contrato”.

Não foi celebrada a escritura pública de compra e venda – arts. 874º e 875º do Código Civil – o que vale por dizer que não foi celebrado o contrato-prometido.

O Autor, que já não é o inicial promitente comprador, mas quem obteve daquele por procuração irrevogável, de 26.11.1993, poderes para outorgar na escritura de compra e venda, pretende como pedido principal a execução específica do contrato em seu favor, como pedidos subsidiários – 1º – que não sendo atendida tal pretensão, que o seja a favor de BB; 2º- caso ainda esta pretensão não seja atendida, que se reconheça que ele Autor AA adquiriu por usucapião o direito de propriedade do imóvel.

A 1ª Instância, com lacónica fundamentação, reconheceu ao Autor o direito de execução específica – art. 830º do Código Civil – decisão que a Relação revogou, essencialmente, por considerar que, não tendo sequer havido interpelação para celebrar a escritura pública com a designação de data para tal acto, inexistir mora e, como tal, a execução específica não poder ser decretada.

O Autor nas alegações alude a incumprimento da Ré, sustentando que o facto desta ter intentado acção de reivindicação e execução para entrega da moradia, exprime incumprimento definitivo do contrato-promessa.

Temos, assim, que o Autor, ora considera haver mora, ora incumprimento definitivo.

Sabe-se que a Ré reivindicou o imóvel com êxito, uma vez que o Autor alude ao facto de ter sido movida execução para entrega da moradia em questão.

O Código Civil define no art. 410º, nº1, contrato-promessa nos seguintes termos:

“1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.
2. Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.
3. (...)”

Contrato-promessa – é um acordo prelimi­nar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido.
Mas em si é uma convenção completa, que se dis­tingue do contrato subsequente. Reveste, em princípio, a natureza de puro con­trato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo.
Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular con­sistir na emissão de uma declaração negocial.
Trata-se de um “pactum de contrahendo” (Galvão Telles, “Direito das Obrigações”, 6ª ed. -83).
É bilateral se ambas as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo; unilateral se apenas uma das partes se vincula” – (ob. cit., 83-84).

Contrato-promessa é a convenção pela qual, ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupos­tos, a celebrar determinado contrato”Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, 6ª edição, 1 °-301.

Para se poder falar em incumprimento, importa que o obrigado não cumpra a prestação a que se obrigou.

“O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado” – art. 762º, nº1, do Código Civil.

A execução específica acha-se prevista no art. 830º do Código Civil que, nos termos do nº1, consigna:

Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida”.

Não interessa ao caso abordar a complexa problemática da existência de sinal e a sua compatibilidade com a execução específica à luz das diversas alterações legislativas que o preceito sofreu – DL. 236/80, de 18.7 e DL. 379/86, de 11.11.

No Código Civil Anotado dos Professores Pires de Lima e Antunes Varela, Vol. II, edição de 1997, na pág. 111, em comentário às alterações introduzidas ao art. 830º do Código Civil, pelo DL 379/86, de 11.11, pode ler-se:

“ (...) Passou a não ser admitida a exclusão da execução específica, ainda que haja convenção das partes em contrário, sempre que o contrato-promessa tenha por objecto a celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício ou fracção dele, já construído, em construção ou a construir (Antunes Varela, RLJ, Ano 121º-67)”.

Através da execução específica o Tribunal emite sentença que supre a declaração negocial do faltoso, assim dando satisfação ao interesse do credor que não viu cumprida a prestação a que tinha direito, por incumprimento do devedor.

Daí que, desde logo, tenha que existir incumprimento do devedor, ainda que exprima mora.

Se o devedor estiver em mora, ou seja, se o atraso no cumprimento lhe for imputável – art. 804º, nº2, e 805º, nº2, do Código Civil – a execução específica é viável.

No caso dos autos à Ré, promitente-vendedora, competia marcar a data da escritura pública, não tendo sido estipulado qualquer prazo.

Daí que, salvo melhor opinião, nem sequer se pode considerar que está em mora, pese embora o latíssimo prazo de que dispôs para aprazar a escritura de compra e venda, encargo que lhe compete, conforme Cláusula 4. do contrato-promessa, como a Relação considerou provado – item 18) dos factos. De notar que, inclusivamente, a Ré excepcionou a prescrição ordinária de 20 anos – art. 309º do Código Civil – por o Autor não ter exercido o seu direito emergente do contrato-promessa.

Mesmo incumbindo à Ré a marcação de data para a escritura, nada impedia o Autor, que considera que a Ré voluntariamente não marcou a data, de fazê-lo, interpelando-a para o cumprimento (3)”. – art. 808º, nº1, do Código Civil.

“A interpelação admonitória é uma declaração receptícia que contém três elementos: intimação para o cumprimento; fixação de um termo peremptório para o cumprimento; admonição ou cominação de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida, se não ocorrer o adimplemento dentro desse prazo” – “Estudos de Direito Civil e Processo Civil”, de Calvão da Silva, pág.159.

Não há incumprimento, lato sensu, enquanto a mora não for convertida em incumprimento definitivo, o que se almeja ou pela interpelação admonitória que não é aceite pelo devedor, ou pela perda de interesse do credor na prestação do devedor moroso – art.808º, nº1, do Código Civil – mais a mais se, como no caso, o prazo para marcação da escritura, apesar de vencido, não foi considerado pelas partes preclusivo do interesse recíproco na execução do contrato, não despoletando a sua resolução.

Como ensina Baptista Machado – “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, in Estudos em Homenagem ao Prof. J.J. Teixeira Ribeiro – II Jurídica, págs. 348/349.

“ […] O incumprimento é uma categoria mais vasta onde cabem:

a) O incumprimento definitivo, propriamente dito;
b) A impossibilidade de cumprimento;
c) A conversão da mora em incumprimento definitivo – art. 808º, nº1, do C. Civil;
d) A declaração antecipada de não cumprimento e a recusa categórica de cumprimento, antecipada ou não;
e) E, talvez ainda, o cumprimento defeituoso.

No que respeita à inadimplência por impossibilidade de cumprimento, com J. Baptista Machado (ob. cit., pág. 345), podem configurar-se as seguintes situações:

a) De impossibilidade parcial e definitiva não imputável ao devedor – art. 793º, nº2;
b) De impossibilidade total e definitiva imputável ao devedor -art. 801º, nº2;
c) De impossibilidade parcial e definitiva imputável ao devedor – art. 802º todos do C. Civil.”

Por nenhum dos outorgantes no contrato foi imposta ao outro, através de interpelação, a marcação de data para outorga da escritura de compra e venda.

Pressuposto da execução específica – art. 830º,nº1, do Código Civil – é, no caso, a existência de mora, e não o incumprimento definitivo.

A mora do devedor é o pressuposto de execução específica do contrato-promessa.
Tal mora depende de o devedor ter sido interpelado — judicial ou extrajudicialmente — para cumprir.
Tal interpelação só pode ser efectuada a partir do momento em que o credor pode exigir a realização da prestação devida.
As obrigações de prazo natural, circunstancial ou usual dão lugar a fixação judicial de prazo sempre que o credor não acorde com o devedor quanto ao momento do seu cumprimento” – Ac. deste Supremo Tribunal, de 18.6.1996, in CJ/STJ, 1996, II.53.

A Ré nem sequer está em mora, pese embora, o lapso de tempo decorrido desde a data da outorga do contrato-promessa.

“Na execução específica, o modo como, na prática, o tribunal supre a declaração negocial do faltoso é o de considerar como realizado o contrato prometido, por força da sentença.
O tribunal só pode substituir-se ao devedor faltoso no caso de este se recusar a celebrar o contrato prometido, podendo embora fazê-lo” – Ac. deste STJ, de 18.2.1997, in CJSTJ, 1997, III.

O recurso à execução específica não é viável se se verificar por parte do promitente vendedor, inexecução definitiva do cumprimento do contrato-promessa (caso de alienação a terceiro inexistindo eficácia real) ou incumprimento definitivo (perda do interesse do credor ou recusa de cumprimento).

Não é possível o exercício de execução específica quando, por exemplo, tenha havido alienação a terceiro do objecto do contrato-promessa, por tal actuação exprimir incumprimento definitivo.

No caso em apreço, o recorrente afirma que o facto de a Ré lhe ter entregue as chaves da moradia e, depois disso, ter intentado acção de revindicação exprime incumprimento definitivo do contrato.

Apesar da lei não prever a recusa do cumprimento como causa de extinção da obrigação, é comummente aceite que, havendo recusa inequívoca, concludente, do devedor em cumprir a sua prestação, configurado está o incumprimento definitivo a dispensar, desde logo, a interpelação admonitória do credor (4).

Ao contrário daquilo que o Autor afirma, não provou que tivesse interpelado a Ré para outorgar a escritura pública de compra venda.

Depois, o facto de a Ré ter intentado acção de reivindicação não significa de maneira insofismável que tal actuação implique recusa de cumprimento do contrato-promessa.

A entender-se que a Ré incumpriu definitivamente o contrato-promessa a execução específica seria inviável (5).

Mas não é esse o nosso entendimento.

A Ré não está em mora.

Improcede, assim, o pedido de execução específica.

O Autor, na proclamada qualidade de promitente-comprador, terá que interpelar a Ré aprazando data para escritura definitiva, para a constituir em mora, já que é patente a passividade desta em cumprir a obrigação assumida no contrato-promessa.

Quanto à questão da aquisição do direito de propriedade por usucapião.

O Autor sustenta que, conjugada a sua posse, iniciada em 1993 e continuada até 2002, com a do promitente-comprador cedente C....A, adquiriu pela via da aquisição originária – usucapião – a moradia.

Antes de mais cumpre afirmar que o referido C A obteve a “traditio” da moradia, tendo pago integralmente o preço, sendo concludentes, nesse sentido, os seguintes factos provados na sentença:

10) “Em 1969 BB celebrou com a ré contrato “autorizando” a ré a “arrendar o andar ou moradia por ele adquirido no loteamento de A.....P no sítio da Queimada, Machico, Ilha da Madeira, pelo contrato-promessa” referido em A)”;
11) - “Entre 1971 e 1973 BB recebeu da ré dinheiro ou notas de crédito como remuneração prevista no contrato referido em 3)”;
12) A ré por sua vez procedia ao arrendamento do prédio a terceiros para fins turísticos.

Desde logo há que considerar que a entrega antecipada do imóvel na vigência do contrato-promessa, não é um efeito do contrato, mas resulta de uma convenção de natureza obrigacional entre o promitente-vendedor – [dono da coisa] e o promitente-comprador.

Assim, e em regra, o promitente-comprador que obteve a traditio apenas frui um direito de gozo que exerce em nome do promitente-vendedor e por tolerância deste – é, nesta perspectiva, um detentor precário – art. 1253º do Código Civil – já que não age com animus possidendi, mas apenas com corpus possessório (relação material) – art. 1251º do Código Civil O art. 1251º do Código Civil define posse como – “(6)”. (7) .

Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, Vol. III, 2ª ed., pág. 6, e Antunes Varela, na RLJ, Ano 124, pág. 348, sustentam:

“O contrato-promessa, só por si, não é susceptível de transferir a posse ao promitente-comprador. Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o corpus possessório, mas não adquire o animus possidendi, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário.
São concebíveis, todavia, situações em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche excepcionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse.
Suponha-se, por exemplo, que havendo sido paga já a totalidade do preço ou que, não tendo as partes o propósito de realizar o contrato definitivo, (a fim de v.g., evitar o pagamento da sisa ou precludir o exercício de um direito de preferência), a coisa é entregue ao promitente-comprador como se sua fosse já e que, neste estado de espírito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade.
Tais actos não são realizados em nome do promitente-vendedor, mas sim em nome próprio, com a intenção de exercer sobre a coisa um verdadeiro direito real.
O promitente-comprador actua, aqui, uti dominus, não havendo, por conseguinte, qualquer razão para lhe negar o acesso aos meios de tutela da posse”.

Varela, retomando o tema na RLJ, 128, pág. 146, escreve:

“...O promitente-comprador investido prematuramente no gozo da coisa, que lhe é concedido na pura expectativa da futura celebração do contrato prometido, não é possuidor dela, precisamente porque, sabendo ele, como ninguém, que a coisa pertence ainda ao promitente-vendedor e só lhe pertencerá a ele depois de realizado o contrato translativo prometido, não pode agir seriamente com a intenção de um titular da propriedade ou de qualquer outro direito real sobre a coisa”.

Tal entendimento tem sido acolhido na doutrina, assim – Vaz Serra, RLJ, Ano 109-314 e Ano 114-20; Calvão da Silva, no BMJ. 349, pág. 86, nota 55; Salvador da Costa, “Os Incidentes da Instância” (1999), 185 e 186, e Augusta Ferreira Palma, “Embargos de Terceiro” (2001), 93 segs., e na Jurisprudência maioritária deste Supremo Tribunal de Justiça – entre muitos – Acórdãos de 26.5.94, CJSTJ, II, II 118; de 19.11.96, III, III, 109; de 11.3.99, CJSTJ VII, I, 137, e de 23.05.2006. in www.dgsi.pt, Proc. 06A1128.

Seguindo o ensino de Varela, quando admite que a posse emergente da traditio pode ser qualificada como posse em nome próprio, importa, então, saber se a posse de BB assumiu esse cariz.

O art. 1251º do Código Civil define posse como – “O poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de doutro direito real”.

O art. 1287º do citado diploma estatui – “A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida opor certo lapso de tempo faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação é o que se chama usucapião”.

A posse conducente a usucapião, tem de ser pública e pacífica, influindo as características de boa ou má-fé, justo título e registo de mera posse, na determinação do prazo para que possa produzir efeitos jurídicos.

A posse, face à concepção adoptada na definição que do conceito dá o art. 1251º do Código Civil, tem de se revestir de dois elementos: o “corpus”, ou seja a relação material e permanente com a coisa e o “animus”, ou seja, o elemento psicológico, a intenção de actuar como se o agente fosse titular do direito real correspondente, seja ele o direito de propriedade ou outro.

A doutrina dominante – Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, III, 2.ª ed., pág.5; Mota Pinto “Direitos Reais”, p. 189; Henrique Mesquita, “Direitos Reais”, 69 e ss; Orlando de Carvalho. RIJ, 122.-65 e ss; Penha Gonçalves, “Direitos Reais”, 2ª ed., págs. 243 e ss. - entende que o conceito de posse, acolhido nos arts. 1251º e sgs., deve ser entendido de acordo com a concepção subjectivista, analisando-se por isso numa situação jurídica que tem como ingredientes necessários o “cor­pus” e o “animus possidendi” (contra, Menezes Cordeiro, Direitos Reais, 1º-563 e ss; Oliveira Ascensão, Direitos Reais, 4ªed., págs. 42 e ss.).
O “corpus” da posse traduz-se no “poder de facto” manifestado pela actividade exercida por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real (arts. 1251º e 1252.º nº2).
Actividade que não carece, aliás, de ser sempre efectiva, pois uma vez adquirida a posse, o “corpus” permanece como que espiritualizado, enquanto o possuidor tiver a possibilidade de o exercer (art. 1257º, n.º1).
Quanto ao “animus possidendi”, a sua presença e relevância não poderão ser recusadas quando a actividade em que o “corpus” se traduz, pela causa que a justifica, seja reveladora, por parte de quem a exerce, da vontade de criar em seu bene­fício, uma aparência de titularidade correspondente ao direito de propriedade ou outro direito real.”cfr. Abílio Neto, in “Código Civil Anotado”, 15ª edição 2006, pág. 1037 (nota 51).

Só a posse exercida em nome próprio e que revista as características de posse pacífica, titulada, de boa-fé e exercida durante certo lapso de tempo conduz à usucapião.

A usucapião, que é uma forma de constituição de direitos reais e não de transmissão, baseia-se numa situação de posse – corpus e animus – exercida em nome próprio, durante os períodos estabelecidos na lei e revestindo os caracteres que a lei lhe fixa, pública, contínua, pacífica, titulada e de boa fé” Ac. deste Supremo Tribunal, de 14.12.1994, in, CJSTJ, 1994, III, 183.

A posse pode ser exercida em nome próprio ou em nome alheio – art. 1252º do Código Civil.

Em caso de dúvida, presume-se a posse em quem exercer o poder de facto – nº2 do citado artigo.

Sobre este normativo escreveu o Professor Mota Pinto, in “Direitos Reais”, 1970, 191:
“Como a prova do “ animus” poderá ser muito difícil, para facilitar as coisas, ao possuidor a lei estabelece uma presunção. Diz que, em caso de dúvida, se presume a posse naquele que exerce o poder de facto. Daqui decorre que, sendo necessário o corpus e o animus, o exercício daquele faz presumir a existência deste”.

Nos termos do art. 1252° do Código Civil (Exercício da posse por intermediário) – “1. A posse tanto pode ser exercida pessoalmente como por intermédio de outrem. 2. Em caso de dúvida, presume-se a posse naquele que exerce o poder de facto, sem prejuízo do disposto no nº2 do artigo 1257°”.

O Assento deste STJ, 14.5.1996, in BMJ 457-55), agora valendo como Acórdão Uniformizador de Jurisprudência, estabeleceu:

Podem adquirir por usucapião, se a presunção de posse não for ilidida, os que exercem o poder de facto sobre uma coisa”.

O promitente-comprador, tendo pago a totalidade do preço e autorizado a Ré, desde logo, em 1969, (enquanto promitente-vendedora) a arrendar a moradia, usufruindo vantagem económica desse contrato que poderíamos considerar como de cessão de exploração e tendo a Ré consciência que tal cedência se processou no contexto da vinculação advinda do contrato preliminar, reconheceu que aquele BB actuava com animus de proprietário.

BB actuou como se exercesse uma posse correspondente a tal direito de propriedade tendo, inclusivamente, sido paga a sisa. O animus, era sem dúvida, o de proprietário e a posse, seguindo o entendimento de Varela, merecia tutela possessória, não podendo considerar-se uma posse precária, pelo que poderia conduzir à aquisição do direito real de propriedade por usucapião.

Manteve-se sem oposição da Ré, desde a data da outorga do contrato-promessa - 1969 – até 1993, portanto, por 24 anos.

Assim, podemos considerar que tal posse foi exercida pacificamente (art. 1261º, nº1, do Código Civil); de boa-fé (art. 1260º, nº1,) e publicamente (art. 1262º do citado diploma), pelo que a aquisição via usucapião ocorreu, volvidos 15 anos sobre a data da celebração contrato-promessa, ou seja, consumou-se em 17.5.1974.

Como se provou - “Por contrato de 26.11.1993, BB e cônjuge, CC, pelo preço de 6.500.000$00 cederam ao Autor AA a posição que detinham nos contratos-promessa de compra e venda de 17.05.1969 celebrados com a “DD-Sociedade de Empreendimentos Turísticos da Madeira, S.A.”, nos termos do qual esta lhe prometeu vender uma fracção autónoma habitacional a implantar no lote 177 do conjunto turístico de “A..............P...........”, sítio da Queimada, Machico, Ilha da Madeira e o mobiliário necessário ao adorno e decoração da mesma fracção habitacional.”

Por tal contrato o ora Autor foi investido na posição do primitivo promitente-comprador.

O Autor esteve na posse do imóvel mas foi desapossado, na sequência de acção que lhe foi movida com êxito pela ora Ré – cfr. sentença proferida, em 6.10.1994, no Processo 29/94, que transitou em julgado.

Nessa acção foi decidido: “Assim, considerando o exposto, e sem necessidade de outras considerações, condena-se o Réu AA, tão só desocupar a moradia nº177, construída no lote 16/28, propriedade da Autora, devendo para o efeito entregar as chaves de entrada do referido prédio, a ela Autora, no prazo de cinco dias após transito da presente sentença”.

De notar que a sentença do Tribunal da Comarca de Santa Cruz – 1º Juízo – referida (fls. 125 a 128) se escreveu:

“A questão que nestes autos cabe decidir, prende-se tão só na averiguação de duas situações: 1.°- Natureza e extensão do mandato conferido por carta de BB e mulher, ao Réu – AA.
2.°- Efeitos decorrentes da celebração do contrato promessa do prédio referido no art. lº da P.I., entre a Autora-DD e o mandante do Réu.
Todas as demais vicissitudes que se prendam com o eventual incumprimento do contrato-promessa e respectivos direitos e obrigações daí emergentes, saem fora do âmbito dos presentes autos, tendo em conta o pedido e a causa de pedir articulados pela Autora, como ainda o facto de as partes outorgantes dos contratos documentados nos autos terem escolhido o foro da Comarca de Lisboa, com renúncia expressa a qualquer outro para dirimirem litígio dali suscitado”.

É bem certo que na sequência do contrato a que se aludiu de 26.11.1993, o Autor AA entrou na posse do imóvel, mas tal posse, como se tem concluir da sentença referida, mereceu a oposição da ora Ré.

Com o devido respeito, o equívoco do Autor está em considerar que o citado contrato, através do qual o primitivo promitente-comprador lhe cedeu a sua posição contratual, implica a transmissão do direito de propriedade sobre o imóvel.

Entendemos que não.

A procuração irrevogável, passada pelos promitentes-compradores, confere ao Autor “poderes para outorgar a escritura de compra e venda relativa ao prédio embora designado por fracção autónoma, podendo substabelecer tais poderes em advogado”.

Assim, não tendo o Autor a posse do imóvel e não podendo considerar-se que o contrato de 26.11.1993 teve a virtualidade de lhe transmitir o direito de propriedade, não pode ele invocar em seu favor a usucapião, dada a natureza e finalidade do contrato-promessa celebrado entre si e BB, pelo que soçobra também o pedido subsidiário.

Quanto à ampliação do objecto do recurso pedida pela recorrida “DD”, visando a apreciação da questão em que decaiu.

Pese embora com dúvidas sobre saber se tal ampliação não deveria ter sido requerida no recurso de apelação, mas considerando que o Tribunal da Relação para evitar decisão-surpresa, notificou as partes para a possibilidade de ter que apreciar o pedido subsidiário – art. 715º, nº2, do Código de Processo Civil – [despacho do Relator na Relação a fls. 354 verso] e então aquela questão, não suscitada no recurso para a Relação, poderia ser relevante em função da decisão que iria recair sobre tal pedido, entendemos ser de apreciar o objecto do recurso ampliado – art. 684º, nº1, do Código de Processo Civil.

Pertinentemente, cumpre saber se, com a decisão proferida no processo 29/94 do Tribunal de Santa Cruz, fez caso julgado em relação à pretensão exercida na acção de onde promana o recurso.

Nos termos do art. 497º do Código de Processo Civil:

1 – As excepções da litispendência e do caso julgado pressupõem a repetição de uma causa; se a causa se repete estando a anterior ainda em curso, há lugar à litispendência; se a repetição se verifica depois de a primeira causa ter sido decidida por sentença que já não admite recurso ordinário, há lugar à excepção do caso julgado.
2 – Tanto a excepção da litispendência como a do caso julgado têm por fim evitar que o tribunal seja colocado na alternativa de contradizer ou de reproduzir uma decisão anterior.
3 – É irrelevante a pendência da causa perante jurisdição estrangeira, salvo se outra for a solução estabelecida em convenções internacionais”.

O caso julgado é uma excepção dilatória – art. 494º, i) do Código de Processo Civil – que, procedendo, conduz à absolvição da instância – art. 288º, nº1, e) do citado Código.

Miguel Teixeira de Sousa, in “O Objecto da Sentença e o Caso Julgado Material”, in BMJ – 325, páginas 171, 176 e 179, ensina:

“ […] Quando a apreciação do objecto processual antecedente é repetido no objecto processual subsequente, o caso julgado da decisão anterior releva como excepção do caso julgado no processo posterior, ou seja, a diversidade entre os objectos adjectivos torna prevalente um efeito vinculativo, a autoridade do caso julgado material, e a identidade entre os objectos processuais torna preponderante um efeito impeditivo, a excepção do caso julgado material”.
[…]“A excepção do caso julgado visa evitar que o órgão jurisdicional, duplicando as decisões sobre idêntico objecto processual, contraria na decisão posterior o sentido da decisão anterior ou repita na decisão posterior o conteúdo da decisão anterior: a excepção do caso julgado garante não apenas a impossibilidade de o Tribunal decidir sobre o mesmo objecto duas vezes de maneira diferente (…), mas também a inviabilidade do Tribunal decidir sobre o mesmo objecto duas vezes de maneira idêntica.
“Quando vigora como autoridade do caso julgado, o caso julgado material manifesta-se no seu aspecto positivo de proibição de contradição da decisão transitada: a autoridade do caso julgado é o comando de acção ou a proibição de omissão respeitante à vinculação subjectiva a “repetição no processo subsequente do conteúdo da decisão anterior e à não contradição no processo posterior do conteúdo da decisão antecedente”.

No mesmo sentido ensinava Manuel de Andrade, in “Noções Elementares do Processo Civil”, 1979, págs. 320 e 321:

“O que a lei quer significar é que uma sentença pode servir como fundamento de excepção de caso julgado quando o objecto da nova acção, coincidindo no todo ou em parte com o da anterior, já está total ou parcialmente definido pela mesma sentença…
“Esta interpretação permite chegar a resultados positivos bastante parecidos com aqueles a que tende uma certa teoria jurisprudencial, distinguindo entre a excepção do caso julgado e a simples invocação pelo Réu da autoridade do caso julgado que corresponde a uma sentença anterior, e julgando dispensáveis, quanto a esta figura, as três identidades do artigo 498º”. (sublinhámos).

Desde logo importa dizer que, numa e noutra acção, há identidade de sujeitos, pese embora no Proc. 29/94 o Autor seja quem agora é Réu e vice-versa. Para que se verifique a excepção do caso julgado importa a verificação de tríplice identidade – sujeitos, pedido e causa de pedir.

Estes dois últimos requisitos não se verificam na acção intentada em segundo lugar, aquela de onde promana o recurso sub judice.

Na 1ª acção (de reivindicação) a causa de pedir foi o alegado direito real da Autora – art. 1311º do Código Civil – que invocou a sua qualidade de dona do imóvel e a ocupação abusiva do ora Autor.

O pedido foi o da restituição. Na acção que originou este recurso, a causa de pedir é o incumprimento do contrato-promessa e o pedido principal a sua execução específica, visando a prolação de sentença que supra a declaração negocial da DD, com vista à celebração do contrato prometido de compra e venda, sendo que, subsidiariamente, o Autor se arroga o direito de propriedade por via da usucapião.

Tendo procedido a acção de reivindicação, o caso julgado que aí se formou, por ser diversa a causa de pedir de agora e o pedido, não abrange a pretensão exercida na acção 132/2002, que originou o recurso em apreciação.

Não se atende, deste modo, a pretensão da recorrida quanto à ampliação do recurso.

Decisão.

Nestes termos nega-se a revista.
Custas pelo recorrente.

Supremo Tribunal de Justiça, 04 de Março de 2008

Fonseca Ramos (Relator)
:
Rui Maurício.
Cardoso de Albuquerque.
_______________________________
(1)- A data foi alterada pelo Tribunal da Relação, tendo em conta a certidão de fls. 11 a 15. Na decisão da 1ª Instância constava a data de 2.10.87.
(2)- Facto acrescentado pelo Acórdão do Tribunal da Relação.
(3)- De notar que o quesito 12º que indaga – “O Dr. BB até à data do contrato promessa referido em 6) e posteriormente o autor solicitaram à ré a realização da escritura?” mereceu a resposta “Não provado”.
(4)- Cfr. neste sentido Calvão da Silva in “Sinal e Contrato-Promessa”, 12ª edição (2007) págs. 140 a 146, e do mesmo civilista “A declaração da intenção de não cumprir, in “Estudos de Direito Civil e Processo Civil”, 1996, p. 123 e sgs. e na Jurisprudência, inter alia, Acórdãos deste S.T.J., de 15 de Março de 2005 (Processo n. °04B4666); de 24.10.2006 (Processo nº06A3251); e de 5.7.2007 (Processo nº07B1835) acessíveis in www.dgsi.pt.
(5)- “ O recurso à execução específica, no contrato-promessa de compra e venda de bens imóveis, pressupõe um atraso no cumprimento, lançando o promitente-comprador mão daquele meio para evitar que o incumprimento se torne em falta definitiva. Sempre que se verifique o aludido incumprimento definitivo, poderá o credor (promitente-comprador) socorrer-se da resolução do contrato promessa, com a consequente indemnização” – Acórdão deste Supremo Tribunal de 4.2.1992, in BMJ, 414-448.
(6)-O art. 1251º do Código Civil define posse como – “O poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de doutro direito real”.
(7)- A posse, face à concepção adoptada na definição que do conceito dá o art. 1251º do Código Civil, tem de se revestir de dois elementos: o “corpus”, ou seja a relação material com a coisa e o “animus”, ou seja, o elemento psicológico, a intenção de actuar como se o agente fosse titular do direito real correspondente, seja ele o direito de propriedade ou outro.