| 174/12.8TBLGS.E1.S1 |  |
AÇÃO DE PREFERÊNCIA
RESERVA AGRÍCOLA NACIONAL
DIREITO DE PREFERÊNCIA
ALIENAÇÃO
DAÇÃO EM CUMPRIMENTO
PRESSUPOSTOS
ABUSO DO DIREITO
EMPARCELAMENTO
DIREITO CIVIL - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / RELAÇÕES JURÍDICAS / EXERCÍCIO E TUTELA DE DIREITOS - DIREITOS REAIS / DIREITO DE PROPRIEDADE / EMPARCELAMENTO.
DIREITO DO URBANISMO - RESERVA AGRÍCOLA NACIONAL - URBANISMO E EDIFICAÇÃO.
- ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, Tratado de Direito Civil Português I – Parte Geral, Tomo I, 1999, pp. 211-212.
- ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, 7ª edição, p. 536.
- CASTANHEIRA NEVES, Questão de Facto e Questão de Direito, 1967, p. 528.
- MANUEL DE ANDRADE, Teoria Geral das Obrigações, p. 63.
- PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA, “Código Civil” Anotado, vol. I, 4.ª edição, p. 298.
- VAZ SERRA, “Abuso do direito”, BMJ n.º 85, p. 253.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGO 334.º.
D.L. N.º 73/2009, DE 31-03 - REGIME JURÍDICO DA RESERVA AGRÍCOLA NACIONAL (RAN): - ARTIGOS 3.º, AL. J), 26.º.
REGIME JURÍDICO DA URBANIZAÇÃO E EDIFICAÇÃO (RJUE): - ARTIGO 13.º.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-IN BMJ N.º 407, P. 557.
-DE 10-10-1991, IN BMJ, N.º 412, P. 460.
-DE 7-1-1993, IN BMJ, N.º 423, P.539 E DE 21-9-1993, IN CJSTJ, 1993, III, P.19.
-DE 18-04-2002, PROCESSO N.º 827/02, E DE 10-10-2002, PROCESSO N.º 1617/02-2.ª, EM SUMÁRIOS 4/20002 E 10/2002, RESPECTIVAMENTE.
I - De acordo com o art. 26.º do DL n.º 73/2009, de 31-03, o direito de preferência aí previsto – a ser exercido perante qualquer modalidade de alienação ou na dação em cumprimento – pressupõe que o prédio do proprietário preferente e o prédio alienado ou dado em cumprimento estejam integrados na RAN e que os mesmos sejam rústicos ou mistos (na definição do art. 3.º, al. j) do mesmo diploma).
II - Posto que os réus não eram, à data da aquisição do prédio misto pelo autor, proprietários de um terreno confinante com aquele, é de concluir que não estão reunidos os pressupostos referidos em I.
III - Resultando da factualidade provada que a autora é proprietário de um prédio misto parcialmente inserido na RAN é incontroverso que beneficia do direito preferência referido em I, tanto mais que, não tendo os réus alegado ou demonstrado a possibilidade de autonomização da parte rústica da parte urbana, tal não pode ser invocado para afastar a qualificação do seu prédio como misto ou para reduzir a preferência à parte urbana daquele.
IV - O facto de o prédio dos réus não se destinar em exclusivo à exploração agrícola é irrelevante, se tivermos em conta que, por intermédio da RAN, se pretendem seleccionar solos numa perspectiva dinâmica e abrangente que, sem descurar o seu aproveitamento agrícola – nele se incluindo a exploração florestal –, concilie esse objectivo com outros como o lazer, a manutenção do ciclo da água, o carbono e a paisagem.
V - O instituto do abuso do direito, bem como os princípios da boa-fé e da lealdade negocial, são meios de que, os tribunais, devem lançar mão para obtemperar a situações em que alguém, a coberto da invocação duma norma tuteladora dos seus direitos, ou do exercício da acção, o faz de uma maneira que – objectivamente – e atenta a especificidade do caso, conduz a um resultado que viola o sentimento de Justiça, prevalecente na comunidade, que, por isso, repudia tal procedimento, que apenas formalmente respeita o Direito, mas que, em concreto, o atraiçoa.
VI - A invocação de que a autora pretende ocultar da RAN a intenção de realizar novas construções no seu prédio não prefigura qualquer abuso do direito de preferência, sendo certo que não são opostas às finalidades que a RAN prossegue a preservação da paisagem ou o lazer e que o revestimento vegetal que a impetrante pretender manter (composto, em parte significativa, por sobreiros, espécie protegida de grande importância nacional) aporta um maior sentido ao emparcelamento que se pretende efectuar.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I – AA – ..., Lda., intentou a presente acção declarativa, sob a forma ordinária, contra BB, CC e DD, pedindo:
– que seja “declarada, nos termos do artigo 1380º do Código Civil, a titularidade pela autora do direito de preferência na venda do prédio 2 acordada entre os réus”;
– que seja “declarada, nos termos do artigo 26º do Regime Jurídico da RAN, a titularidade pela autora de direito de preferência na venda do prédio 2 acordada entre os réus”;
– que seja “declarada, nos termos do artigo 1555º do Código Civil, a titularidade pela autora de direito de preferência na venda do prédio 2 acordada entre os réus”;
– que, relativamente àqueles três pontos, seja “declarada a violação pelos réus do direito de preferência referido”;
– que seja “declarada a resolução da escritura pública de compra e venda celebrada entre os réus e que teve por objecto o prédio 2, com fundamento na violação da comunicação prévia à autora para efeitos de exercício dos seus direitos de preferência”;
– que seja “reconhecida e declarada a aquisição do prédio 2 pela autora à primeira ré, pelo preço global de € 50.000,00, nos mesmos termos e condições previstas na escritura de compra e venda junta como doc. nº 5”;
– que sejam “a 2ª ré e o 3º réu condenados a entregar de imediato o prédio 2 à autora, livre de pessoas e bens”;
– que seja “adjudicado à 1ª ré o montante do depósito feito pela autora, nos mesmos termos e condições previstas na escritura de compra e venda junta como doc. nº 5”;
- que seja “ordenado o cancelamento do registo de aquisição do prédio 2 a favor da 2ª ré e do 3º réu, bem como de quaisquer registos posteriores a essa aquisição que eventualmente possam vir entretanto a ser efectivados durante a pendência da acção”.
Para o efeito, alegou, em síntese, que é proprietária do prédio identificado no art.º 1.º da p.i, o qual confina com o prédio identificado no art.º 2.º da p.i; que este segundo prédio pertencia à 1ª ré e foi por ela vendido aos 2.º e 3.º réus, sem que à autora tivesse sido dado prévio conhecimento dessa venda; que a 2.ª ré e o 3.º réu não são donos de qualquer prédio confinante com o prédio que adquiriram, sendo que ambos os prédios se encontram parcialmente incluídos em área de Reserva Agrícola Nacional (RAN). Mais alega que aquele segundo prédio não possui comunicação directa com a via pública, fazendo-se o respectivo acesso por dois caminhos existentes no prédio da autora, o que ocorre desde tempos imemoriais, e sem os quais o prédio ficaria encravado. Alega, ainda, que, não lhe tendo sido comunicado o projecto de venda, nem as condições da mesma, só em 05.08.2011 teve acesso a cópia da escritura de compra e venda celebrada entre os réus, iniciando, em 05.09.2011, diversas diligências junto dos réus, com vista a fazer valer o seu direito de preferência nessa compra – assente na titularidade de prédio rústico contíguo, sendo ambos abrangidos pela classificação de área RAN e na titularidade de prédio serviente do prédio 2. Procedeu ainda a autora ao depósito da quantia de € 50.000,00, correspondente ao preço declarado na escritura.
Regularmente citados, contestaram os réus, tendo igualmente deduzido reconvenção. Em sede de contestação, os réus alegaram, por um lado, que não têm qualquer intenção de desenvolver actividade agrícola no prédio adquirido, projectando aí instalar um “eco-lodge”, no âmbito de um projecto de conservação, pesquisa e educação ambiental, sendo que, à data da aquisição, não existia qualquer aproveitamento agrícola do prédio – pelo que entendem verificada a exclusão do direito de preferência a que alude o art.º 1381.º, al. a) do Código Civil; por outro lado, sustentam, os projectos que, quer a autora, quer os réus, têm para os seus prédios, envolvem uma utilização não agrícola dos mesmos – utilização não agrícola que a própria Entidade Regional de Reserva Agrícola Nacional reconhece já se verificar no prédio adquirido pelos 2.º e 3.º réus, pelo que, também por essa via, se mostra excluído o direito de preferência invocado pela autora. Finalmente, dizem, o caminho que atravessa o prédio da autora e que permite aceder ao prédio dos réus, constitui também o único acesso para outros 10 prédios no ..., pelo que a aquisição do seu prédio pela autora não desoneraria o prédio desta, inexistindo, em consequência o direito de preferência invocado. Em sede de reconvenção, e para a eventualidade da procedência dos pedidos formulados pela autora, pedem os réus/reconvintes CC e DD que se reconheça o direito a serem compensados pelas benfeitorias realizadas e despesas suportadas, relativas ao prédio cuja entrega lhes é pedida, para além das despesas com a compra do mesmo – computando as despesas já realizadas em € 9.649,79, a que virão ainda acrescer outras despesas com a conclusão do processo de licenciamento camarário do projecto apresentado pelos réus, ocorrendo, igualmente valorização do imóvel em virtude desse projecto, em montante a determinar em sede de execução de sentença.
Na réplica, a autora pugnou pela improcedência das excepções invocadas, sustentando a versão dos factos avançada na petição inicial, e impugnou o alegado pelos réus, designadamente, no que se refere ao valor do prédio 2 e a pagamentos por estes efectuados. Mais sustenta não lhe ser de qualquer utilidade (em caso de procedência da acção) o projecto apresentado pelos reconvintes, pelo que entende não ter de suportar o respectivo custo.
Foi dispensada a realização da audiência preliminar, tendo-se proferido despacho saneador, seleccionando-se em seguida a matéria de facto já assente e a que, por controvertida, veio a integrar a base instrutória.
Dessa selecção reclamaram autora e réus, tendo sobre tais reclamações recaído o despacho de fls. 432 e ss, por via do qual se procedeu a nova selecção da matéria assente e controvertida.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, com observância das formalidades legais, tendo sido proferida sentença que julgou a presente acção improcedente, por não provada e, em consequência, absolveu os réus dos pedidos contra eles formulados pela autora.
A Relação de Évora veio a proferir acórdão, no qual se julgou parcialmente procedente a apelação, revogando a sentença recorrida, na medida em que reconheceu a existência do direito legal de preferência invocado pela autora, ao abrigo do disposto no art. 26.º do Regime Jurídico da RAN, relativamente à aquisição por aquela do prédio de que os 2.º e 3.º réus são actualmente proprietários, determinando que os autos voltem ao tribunal “a quo” para apreciação do pedido reconvencional deduzido pelos réus.
Inconformados, interpuseram, agora, os 2.º e 3.º RR, recurso de revista, recurso que foi admitido.
Os RR. recorrentes apresentaram as suas alegações, formulando as seguintes conclusões:
“1. A Violação de lei substantiva – art. 674.º aI. a) CPC
Não poderá subsumir-se o prédio da A. ao conceito de prédio rústico ou tampouco ao conceito de prédio misto do Dec. Lei n.º 73/2009, de 31.03, pelo que, por maioria de razão cai pela base o raciocínio do Tribunal ad quem que determinou a existência de um direito legal de preferência da A. enquanto proprietária de prédio misto inserido na RAN na alienação do prédio propriedade dos RR/ Recorrentes.
2. A Violação de lei substantiva – art. 674.º aI. a) CPC
O Tribunal ad quem não se pronunciou relativamente à arguição de constituir abuso de direito a posição da A. que, enquanto proprietária de um mesmo prédio, utiliza os solos RAN do seu prédio rústico para fins não agrícolas, designadamente a construção de edifícios para fins turísticos, omite o parecer prévio a que estava obrigada, não desenvolve actividades agrícolas no mesmo, mas pretende invocar a existência desses mesmos solos em RAN, para se fazer valer um direito de preferência legal conferido.”
Terminam, defendendo o provimento do recurso, com revogação do acórdão recorrido.
Houve contralegações, nas quais se defendeu a confirmação da decisão recorrida e que, caso assim não se entenda, deverá ser ampliado o objecto do recurso, julgando-se procedente a acção, por verificação dos pressupostos previstos no artigo 1380.º do CC e, caso assim se não entenda, requer que seja apreciado, pelo Tribunal da Relação de Évora, o terceiro fundamento apresentado pela Recorrida no seu recurso, relativo à existência de uma servidão de passagem que onera o seu prédio e à verificação dos pressupostos previstos no n.º 1 do artigo 1555.º do CC.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II – Nas instâncias foi dada como provada a seguinte factualidade:
A – A autora é a proprietária e a legítima possuidora de um prédio misto, situado em ... e ... ou ... e ..., com a área total de 440.100,00 m², composto por cultura arvense de regadio, cultura arvense, montado de sobro ou sobreiral, mato, sobreiros, eucaliptos e dois edifícios de rés-do-chão, um destinado a habitação, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número ..., da freguesia de ..., inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 90 da secção AQ (o qual teve origem no artigo 87 da secção AQ, artigo 400 da secção AR, artigo 581 da secção AR e artigo 582 da secção AR) e na matriz predial urbana sob os artigos … e …. (A)
B – No dia 21.01.2011, através de escritura pública, a 1ª ré celebrou com a 2ª ré e o 3º réu um contrato de compra e venda, através da qual a 1ª ré declarou que, pelo preço de cinquenta mil euros (correspondendo trinta e cinco mil euros à parte urbana e quinze mil euros à parte rústica), vendia à 2ª ré e ao 3º réu, o prédio misto, composto de cultura arvense e regadio, mato, sobreiros e rés-do-chão destinado a ramada e palheiro, com duas divisões, sito em ..., freguesia e concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número 61 da freguesia de ... e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …, e na matriz rústica sob o artigo … da secção AQ. (B)
C – Na sequência da celebração da escritura pública de compra e venda identificada em B), a 2ª ré e o 3º réu procederam ao registo de aquisição desse prédio a seu favor. (C)
D – O prédio identificado em A) confronta a norte e poente com o prédio identificado em B), sendo possível transitar ou passar a pé directamente de um prédio para o outro. (D)
E – À data da celebração da escritura pública de compra e venda (21.01.2011) identificada em B), a 2ª ré e o 3º réu não eram donos de qualquer prédio confinante com esse prédio identificado em B). (E)
F – Os solos dos prédios identificados em A) e B) encontram-se ambos parcialmente incluídos em área da Reserva Agrícola Nacional (RAN e REN), conforme PDM de ..., cuja carta de condicionantes consta a fls. 73 dos autos. (F)
G – O prédio identificado em A) dispõe de dois caminhos: um caminho a norte na direcção de ... e outro caminho a sul/poente na direcção da Estrada Nacional 1003. (G)
H – Os réus não comunicaram previamente à autora o projecto de venda, o preço ou qualquer outra cláusula ou condição da venda titulada pela escritura aludida em B). (H)
I – A partir de 05.09.2011, a autora entrou por diversas vezes em contacto com a mandatária dos réus, Drª EE, quer através de telefone, correio electrónico, contacto pessoal e correio postal, com o intuito de a alertar para o facto de a autora não ter sido previamente notificada do negócio com vista ao exercício do direito de preferência na aquisição do prédio identificado em B). (I)
J – No entanto, e apesar dos esforços empreendidos pela autora, que sempre se mostrou disponível para extrajudicialmente e de forma consensual regularizar esta situação resultante da falta de comunicação à autora do projecto de venda para efeitos de exercício do direito de preferência, a 2ª ré e o 3º réu nunca consentiram em celebrar uma escritura pública de distrate da aquisição do prédio identificado em B). (J)
K – Com efeito, e após vários contactos infrutíferos, a autora dirigiu uma carta à referida mandatária dos réus, na qual explicitou quais os fundamentos de facto e de direito que lhe conferiam direito de preferência na aquisição do prédio identificado em B), conforme documento de fls. 77-79. (L)
L – No entanto, em vez de consentirem realizar a escritura pública de distrate do negócio de compra e venda referido em B) supra, a 2ª ré e o 3º réu optaram antes por responder à autora, através de carta datada de 05.01.2012, negando que neste caso específico a autora tivesse direito de preferência na aquisição do prédio identificado em B), conforme documento de fls. 81-83. (M)
M – Teor da carta dirigida pela autora ao cartório notarial, que consta a fls. 85-88, cujos dizeres se dão aqui como integralmente reproduzidos. (N)
N – Teor da correspondência junta com a p.i., a fls. 90-94, 96, 98-99 e 101, cujos dizeres se dão aqui como integralmente reproduzidos. (O)
O – Teor do depósito do preço junto com a p.i., a fls. 103-104, cujos dizeres se dão aqui como integralmente reproduzidos para todos os efeitos. (P)
P – Os réus não se comprometeram até ao momento a distratar a escritura pública de compra e venda do prédio identificado em B). (Q)
Q – Na data da outorga da escritura de compra e venda identificada em B), em 21.01.2011, esse prédio identificado em B) estava inscrito na matriz da seguinte forma: a) Parte urbana inscrita sob o artigo …, da freguesia de ..., com uma área coberta de 32 m², descoberta de 367,80 m² e uma área total de 500 m², afecto à habitação; b) Parte rústica inscrita na respectiva matriz sob o artigo nº … da secção …, daquela mesma freguesia, com a área de 2,0500 ha, conforme documentos de fls. 152 e 153. (R)
R – Após a escritura de compra do prédio identificado em B), em 02.02.2011, foi apresentado o modelo 1 do IMI nos serviços de finanças, e feita a inscrição da área de 100 m² de ruínas, omissa na matriz, passando assim o artigo urbano … a dispor de uma área coberta para habitação no total de 132,20 m², conforme documentos de fls. 154-155 e 156. (S)
S – Em 24.02.2011, a 2.ª e o 3.º réus apresentaram na Câmara Municipal de ... um projecto para reconstrução das ruínas existentes no prédio adquirido e alteração para empreendimento de turismo em espaço rural na modalidade de casas de campo, conforme documento de fls. 157. (T)
T – O projecto de arquitectura do empreendimento turístico em espaço rural no prédio identificado em B), apresentado pelos 2ª e 3º réus foi aprovado pela Câmara Municipal de ..., por despacho de 25.10.2011, conforme documento de fls. 158-159. (U)
U – Teor do contrato promessa de fls. 160-165, cujos dizeres se dão aqui como integralmente reproduzidos. (V)
V – Documentos de liquidação do IMT e Imposto de Selo, aquando da escritura de compra do prédio identificado em B), a fls. 168 e 169, cujo dizeres se dão aqui como integralmente reproduzidos. (X)
W – Teor do documento de fls. 170-171, cujos dizeres se dão aqui como integralmente reproduzidos (caderneta predial rústica respeitante ao artigo 89, secção .., da freguesia e concelho de ...). (Z)
X – À data da compra do prédio identificado em B), esse prédio era composto por terreno de sobreiral e diversas espécies com grande biodiversidade. (AA)
Y – No âmbito do processo legal de aquisição do prédio, a 2ª e o 3º réus despenderam com a escritura notarial de compra e venda a importância de € 213,85, com o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas a quantia de € 1.100,00, a título de Imposto de Selo, a quantia de € 400,00, e com o registo de aquisição do prédio € 200,00. (CC)
Z – Com a apresentação do projecto de arquitectura na Câmara Municipal de ..., os 2ª e 3º réus pagaram € 51,55. (DD)
AA – Para emissão do parecer do ICN-B, a 2ª e o 3º réus pagaram € 261,80. (EE)
BB – Teor dos documentos de fls. 172 e 173 (ortofotomapa – cadastro RAN e extracto da carta de gestão do PNSACV). (FF)
CC – À data da escritura pública de compra e venda identificada em B), esse prédio possuía uma pequena construção em ruínas (1º).
DD – Os 2ª e 3º réus adquiriram o prédio à 1ª ré para aí instalarem um centro de conservação, pesquisa e educação ambiental (2º).
EE – À data da celebração da escritura pública identificada em B), nesse prédio não era efectuado qualquer aproveitamento de carácter agrícola (3º).
FF – A realização das construções aprovadas no prédio identificado em A), implica que não se altere ou aumente qualquer construção existente em espaço RAN, muito embora ocorra deslocalização de algumas construções (4º).
GG – Desde a data da aquisição do prédio identificado em A) pela autora, que não foram aí efectuadas novas plantações, sementeiras ou quaisquer culturas (5º).
HH – Os prédios identificados em A) e B) têm na exploração turística dos edifícios existentes ou nos edifícios a ampliar e a construir a sua actividade principal e geradora dos rendimentos a reverter de qualquer um dos empreendimentos, muito embora para o prédio identificado em A) esteja também prevista a instalação de unidades de produção de mel e medronho, actividades em que se prevê que os turistas aí alojados possam participar (6º).
II – A Entidade Regional de Reserva Agrícola Nacional, em 27.07.2012, pronunciando-se em sessão ordinária e relativamente a pedido formulado pelos 2ª e 3º réus sobre “reconstrução e alteração da construção existente para adaptação a empreendimento de turismo no espaço rural com a área de quinhentos metros quadrados” tendo por objecto o prédio identificado em B), deliberou “não emitir parecer, dado que, situando-se o local da pretensão em zona de dúvida, segundo a planta de condicionantes do Plano Director Municipal, a vistoria ao local permitiu classificar os solos como não incluídos na Reserva Agrícola Nacional” – nos termos que constam do documento de fls. 373, cujo conteúdo aqui se dá por integralmente reproduzido (8º).
JJ – Existe um caminho que atravessa os prédios identificados em A) e B), e que serve de acesso a vários prédios do ... e à ribeira existente no mesmo (11º).
KK – A 2ª ré e o 3º réu pagaram ao gabinete da arquitecta Fátima Lopes pela execução dos projectos de arquitectura e especialidades do empreendimento de turismo em espaço rural da ..., até à data da citação nos presentes autos, a importância de € 7.422,59 (12º).
LL – Com a aprovação do projecto pela Câmara Municipal de ..., ocorrida por força do despacho de 25.10.2011, o prédio identificado em B) sofrerá uma valorização económica de montante não concretamente apurado na presente data (13º).
MM – De acordo com a respectiva caderneta predial, o prédio identificado em B) é composto por montado de sobro e mato (14º).
NN – Nos terrenos adjacentes ao prédio identificado em B) houve, em tempos, exploração agro-pecuária e silvo pastoril, designadamente, aí sendo apascentado gado (15º).
OO – Nas proximidades do prédio identificado em B) existe um vale com terrenos planos e férteis (16º).
PP – A área de implantação das construções existentes na parcela urbana do prédio identificado em B) é de 132 m² (18º).
QQ – De acordo com a respectiva caderneta predial, o prédio identificado em B), na parcela 2 do artigo 89, secção AQ, é ocupado numa área de 10.000 m² (1,000000 hectare) com montado de sobro ou sobreiral (20º).
RR – Os réus, com o projecto que apresentaram na Câmara Municipal de ..., não pretendem ampliar a área urbana existente no prédio identificado em B) à data da celebração da escritura (21º).
SS – O prédio identificado em B) não tem qualquer comunicação directa com estrada asfaltada, por qualquer dos lados, sendo acedido através dos caminhos mencionados em G) (22º).
TT – Desde sempre que os proprietários do prédio identificado em B), como a generalidade das pessoas que por ali circulam (sejam ou não proprietários de outros prédios na zona), de forma ininterrupta, à vista de toda a gente, sem a oposição de ninguém, usam os caminhos identificados em G) para aceder à estrada asfaltada (EN 1003) ou alcançar a povoação de ..., na convicção de que os mesmos são de livre utilização por quem quer que seja (23º).
III – Como resulta dos artigos 684.º, n.º 4 e 690.º do Código de Processo Civil as conclusões das alegações delimitam o âmbito do recurso.
1. As questões que se colocam são essencialmente as seguintes:
a) Impossibilidade de classificar o prédio da A. como rústico ou misto e consequente impossibilidade de se configurar um direito de preferência;
b) Abuso de direito da A.
III.1. No caso em apreço, a Autora vem intentar a presente acção, com vista ao exercício do direito de preferência, invocando diversos fundamentos.
Foi entendido no acórdão recorrido que a A. tinha direito a preferir na alienação do prédio, ao abrigo do disposto no artigo 26.º do Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de Março, que aprovou o regime jurídico da Reserva Agrícola Nacional (a “RAN”).
Estabelece o citado normativo, no seu n.º 1, o seguinte:
“Sem prejuízo dos direitos de preferência estabelecidos no Código Civil e em legislação complementar, os proprietários de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área de RAN gozam do direito de preferência na alienação ou dação em cumprimento de prédios rústicos ou mistos confinantes.”
Por sua vez, a alínea j) do art.º 3.º do referido regime jurídico define o que se deverá entender por prédio misto:
“O terreno constituído por parte rústica e parte urbana, sem que qualquer das partes possa separadamente ser classificada como prédio rústico ou prédio urbano.”
Daqui resulta que são elementos constitutivos do direito de preferência consignado em tal norma legal que, ambos os prédios (quer o da autora, quer o dos 2º e 3º réus) devem estar inseridos numa área da RAN, serem rústicos ou mistos e confinantes, qualquer que seja a modalidade da alienação e mesmo no caso de dação em cumprimento.
No caso dos autos, verifica-se da factualidade apurada que, quer a autora, quer os 2º e 3º réus, são proprietários de prédios tidos por mistos, quer na sua descrição predial, quer na definição que deles é dada no regime jurídico da RAN, ambos parcialmente localizados numa área da RAN e sendo confinantes.
Não merece controvérsia o direito da A. à preferência, com esse fundamento, sendo certo que os 2.º e 3.º RR, não se podem arrogar a titularidade de idêntico direito, por não serem, à data de tal aquisição, donos de qualquer prédio confinante com o prédio adquirido.
Por isso, aplicando o preceituado nas disposições conjugadas dos arts. 3.º, alínea j) e 26.º, n.º 1, do Regime Jurídico da RAN, entendeu-se no acórdão recorrido, ter a autora direito legal de preferência na alienação do prédio, actualmente pertença dos 2.º e 3.º réus.
De facto, como aí também se disse, o referido art.º 26.º veio ampliar o que, a esse respeito, estipulava a anterior versão do Regime Jurídico da RAN, constante do art.º 12.º do D.L. 196/89, de 14/6, onde a preferência em causa só existia relativamente a prédios rústicos.
Com a redacção dada ao citado art.º 26.º, n.º 1, ficou clara a intenção legislativa de alargar o âmbito do direito de preferência, passando a abranger os prédios mistos, ou seja, aqueles que são constituídos por parte rústica e parte urbana.
E, dúvidas inexistem nos autos de que, quer o prédio da autora, quer o prédio alienado aos 2.º e 3.º réus, são efectivamente prédios mistos e já tinham essa natureza no momento da alienação.
A questão da possibilidade de autonomização da parte rústica da urbana não foi alegada nem provada pelos Réus, antes aceite pelas partes, pelo que não pode ora servir de fundamento para o afastamento da qualificação do terreno como misto, nem para reduzir a preferência à parte rústica.
Não tem qualquer relevância o facto de o terreno se destinar ou não exclusivamente à exploração agrícola.
Como se diz no preâmbulo do Decreto-lei n.º 73/2009, o “final do século passado acrescentou às concepções clássicas de solo e de terra, uma nova visão mais dinâmica e abrangente, apontando para uma multiplicidade de funções sociais e de preservação para além do desempenho das funções tradicionais que lhes são inerentes - produção de bens alimentares, fibras e madeira.”
E mais adiante continuou-se nesta explicitação:
“Face ao carácter não destrutivo, nem irreversível do uso florestal dos solos e considerando as orientações da União Europeia em torno do conceito de florestação das terras agrícolas, o presente decreto-lei considera a actividade florestal como integrante da actividade agrícola. Considera-se pois necessário e premente reforçar a importância dos recursos pedológicos que devem estar afectos às actividades agrícolas e adaptar a realidade existente às actuais condições concretas da procura de solos para outras finalidades, tais como o lazer, a manutenção do ciclo da água e do carbono e a paisagem, desempenhando a Reserva Agrícola Nacional um papel fundamental na concretização dos objectivos principais da preservação do recurso do solo e sua afectação à agricultura.”
Ou seja, a Reserva Agrícola Nacional pretende seleccionar solos numa perspectiva dinâmica e abrangente que sem descurar o seu aproveitamento agrícola, nele se incluindo a exploração florestal procura conciliar esse objectivo com outros como o lazer, a manutenção do ciclo da água, o carbono e a paisagem.
Deixada esta nota, diremos, antes de mais, que os recorrentes, nas suas alegações, invocam a nulidade do não conhecimento pela Relação da questão do abuso de direito que havia sido suscitada anteriormente.
Porém, em sede de conclusões, a nulidade não é invocada e não poderá por isso ser conhecida neste recurso.
Sem embargo, atento o facto de o abuso de direito ser uma excepção peremptória, de conhecimento oficioso, mesmo em sede de recurso de revista (acórdãos do STJ de 18. de Abril de 2002, Rev. 827/02-2.ª e de 10 de Outubro de 2002, Rev. n.º 1617/02-2.ª, em Sumários 4/20002 e 10/2002, respectivamente), não deixaremos de sobre ele nos pronunciarmos.
Dispõe o art.º 334.º do CC que é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, bons costumes ou pelo fim social desse direito.
O abuso de direito (art.º 334.º CC), como excepção peremptória inominada, que se traduz, segundo CASTANHEIRA NEVES (Questão de Facto e Questão de Direito, 1967, p. 528), “num problema metodológico-normativo de realização (ou de aplicação) concreta do direito…; o abuso é um modo de ser jurídico que se coloca no trajecto entre a norma e a solução concreta”.
Ocorre esta figura jurídica quando o direito legítimo – e portanto razoável, em princípio – é exercido, em determinado caso, de maneira a constituir clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante, ou seja, longe do interesse social e por forma a exceder manifestamente os limites resultantes da boa-fé, dos bons costumes ou do fim económico-social do direito, tornando-se, assim, escandalosa e intoleravelmente ofensiva do nosso comum sentimento de justiça, que repouse em bases éticas aceitáveis.
O instituto do abuso do direito, bem como os princípios da boa-fé e da lealdade negocial, são meios de que, os tribunais, devem lançar mão para obtemperar a situações em que alguém, a coberto da invocação duma norma tuteladora dos seus direitos, ou do exercício da acção, o faz de uma maneira que – objectivamente – e atenta a especificidade do caso, conduz a um resultado que viola o sentimento de Justiça, prevalecente na comunidade, que, por isso, repudia tal procedimento, que apenas formalmente respeita o Direito, mas que, em concreto, o atraiçoa.
Como se afirmou no acórdão deste Tribunal, de 10 de Outubro de 1991, in BMJ, n.º 412, p. 460:
“Nos termos do artigo 334.º do Código Civil há abuso de direito e é portanto ilegítimo o seu exercício quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Agir de boa fé tanto no contexto deste artigo como no do artigo 762.º, n.º 2, é “agir com diligência, zelo e lealdade correspondente aos legítimos interesses da contraparte, é ter uma conduta honesta e conscienciosa, uma linha de correcção e probidade a fim de não prejudicar os legítimos interesses da contraparte e não proceder de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar”.
Os bons costumes entendem-se por seu turno como um “conjunto de regras de convivência que num dado ambiente e em certo momento as pessoas honestas e correctas aceitam comummente contrários a laivos ou conotações, imoralidade ou indecoro social”.
Finalmente, o fim social ou económico do direito, no âmbito dos direitos de crédito – o conteúdo da obrigação desdobra-se no direito à prestação e no dever de prestar – consiste precisamente na satisfação do interesse do credor mediante a realização da prestação por banda do devedor (artigo 397.º do Código Civil)...”.
O art.º 334.º do Código Civil acolhe uma concepção objectiva do abuso do direito, segundo a qual não é necessário que o titular do direito actue com consciência de que excede os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico ou social do direito ou com «animus nocendi» do direito da contraparte, bastando pois que tais limites sejam e se mostrem ostensiva e objectivamente excedidos (PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. I, 4.ª edição, p. 298, em anotação ao artigo em questão e ANTUNES VARELA, (Das Obrigações em Geral, 7ª edição, p. 536).
Para MANUEL DE ANDRADE (Teoria Geral das Obrigações, p. 63) ocorre tal excesso se os direitos forem “exercidos em termos clamorosamente ofensivos da justiça”, o que VAZ SERRA (“Abuso do direito”, BMJ n.º 85, p. 253) apelida de “clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante” (cf. neste sentido, entre outros, os Acs. do STJ, de 7.1.93, in BMJ, n.º 423, p.539 e de 21.9.93, in CJSTJ, 1993, III, p.19).
O abuso do direito – “como válvula de escape”, que deve ser, só deve funcionar em situações de emergência, para evitar violações clamorosas do direito. Deve, por isso, ser invocado com ponderação e equilíbrio, sem que constitua panaceia fácil para toda a situação de excessivo exercício; é que pode o respectivo excesso não ser manifesto e ilegítimo ou só se apresentar assim na aparência (cf. Ac. do STJ, BMJ n.º 407, p. 557).
O que leva os acima citados anotadores do Código a acrescentar que para determinar os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes há que atender de modo especial às concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade.
Entre os campos de aplicação relevantes do abuso de direito, englobam-se as situações de desequilíbrio no exercício de posições jurídicas (ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, Tratado de Direito Civil Português I – Parte Geral, Tomo I, 1999, p. 211-212), que este Autor desdobra em três sub-hipóteses: a de exercício danoso inútil, a de exigir o que de seguida se deve restituir e a de desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo titular e o sacrifício imposto pelo exercício a outrem, equacionando-as todas nos seguintes termos: Trata-se duma fórmula antiga e intuitiva de abuso de direito: mercê de conjunções extraordinárias, ocorre um exercício jurídico, aparentemente regular, mas que desencadeia resultados totalmente alheios ao que o sistema poderia admitir, em consequência do exercício e acrescentando que a redução dogmática do desequilíbrio no exercício faz apelo, consoante as circunstâncias, ora ao princípio da confiança, ora ao da primazia da materialidade subjacente. O primeiro dá cobertura a actuações anormais e inesperadas, que se tornam danosas por apanhar desprevenidas as pessoas que contavam (justificadamente) com uma actuação mais comedida. O segundo reporta-se a exercícios de puro desequilíbrio objectivo. A lei considera verificado o abuso, prescindindo dessa intenção, bastando que a actuação do abusante, objectivamente, contrarie aqueles valores.
Em suma, o direito não pode ser exercido de forma arbitrária, exacerbada ou desmesurada, mas antes de um modo equilibrado, moderado, lógico e racional.
Naturalmente que tudo tem de ser perspectivado em função das circunstâncias do caso concreto.
Os recorrentes pretendem que o abuso de direito se patenteia no facto de a A. ter, na fase de licenciamento das obras que pretendeu levar a efeito no terreno 1 se ter esquecido do facto de o mesmo estar implantado em RAN, tendo, por isso deixado de solicitar o parecer prévio a que estava obrigada.
Mesmo que ocorresse uma deliberada intenção de ocultar da RAN a intenção de realizar novas construções no seu prédio, que não se provou, nem assim se configuraria um exercício do direito de preferência claramente excessivo, na perspectiva que antes ficou enunciada.
Mas acresce que nem se demonstrou que tivesse sido autorizado o aumento de construções em espaço RAN (alínea FF) da matéria de facto) nem que competisse à A. a solicitação do citado parecer prévio, antes à CM de ..., ex vi do artigo 13.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).
Não é também verdade que a A. não pretenda utilizar o terreno de acordo com as finalidades que a RAN visa prosseguir.
De facto, como se deixou dito atrás, não são opostas às finalidades da RAN a preservação da paisagem ou o lazer, como aliás se patenteia no terreno dos RR, sendo ainda certo que se provou que a A. visa manter, no seu terreno, actividades industriais, que pressupõem a manutenção de um determinado coberto vegetal (medronheiros e flores de que as abelhas se alimentem), bem como a instalação de cortiços.
O revestimento vegetal de ambos os terrenos é, em parte significativa, constituído por sobreiros, espécie protegida e de grande importância nacional, pelo que o emparcelamento destes dois terrenos faz ainda mais sentido.
Tudo para concluir que não se configura, in casu, qualquer abuso de direito.
IV – Termos em que se acorda em negar a revista, mantendo integralmente a decisão recorrida na parte impugnada, devendo cumprir-se no mais a decisão da Relação, após o trânsito.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 11 de Fevereiro de 2015
Paulo Sá (Relator)
Garcia Calejo
Helder Roque