Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06A3914 |  |
2) Verificando-se essa inequívoca e peremptória recusa, há equivalência à interpelação antecipada, sendo dispensada a interpelação admonitória;
3) Para transformar a mora em incumprimento é necessária uma interpelação cominatória, com fixação de um prazo suplementar fatal, que não se confunde (nem pode acrescer) com o prazo inicial nem com o período de mora.
4) Só há lugar à execução específica do contrato-promessa quando não há incumprimento definitivo mas, tão-somente, inadimplemento transitório;
5) Havendo tradição da coisa - com transferência da posse - não é devida qualquer quantia a titulo de ocupação da fracção. Deve contudo, o promitente-comprador suportar os encargos fiscais e de condomínio da fracção.
6) O STJ é essencialmente um tribunal de revista sendo excepcional o uso da faculdade dos nºs 1 e 3 do artigo 729º do CPC só dela podendo lançar-se mão se se concluir pela existência de contradições essenciais, desconsideração do alegado pelas partes, ou matéria de conhecimento oficioso, sem cuja eliminação, consideração ou esclarecimento fique comprometida a decisão final.
"Empresa-A", intentou acção, com processo ordinário, contra AA, pedindo a sua condenação a ver perdidos para a Autora a quantia de 34 400 000$00 entregue a titulo de sinal ou, subsidiariamente, a modificação do preço de venda, de 38 000 000$00 para 42 943 000$00.
O Réu contestou e deduziu pedido reconvencional de reconhecimento do seu crédito de 7 371 000$00, a execução especifica do contrato prometido e a substituição de materiais usados nos acabamentos da fracção ou, subsidiariamente, a condenação da autora a pagar-lhe a diferença de custo desses materiais.
Posteriormente, a Autora ampliou o pedido para condenação do Réu a pagar-lhe 69000,00 euros pela ocupação da fracção, 1500,00 euros mensais a esse título e 7156,36 euros de despesas de condomínio, seguros e contribuições.
No Tribunal de Circulo de Cascais o Réu foi absolvido do pedido e declarada a execução específica do contrato promessa. A Autora foi absolvida dos demais pedidos reconvencionais.
Apelaram a Autora e o Réu.
A Relação de Lisboa confirmou a sentença recorrida.
Pedem agora revista.
Conclui a Autora:
- Face à prova produzida o Réu demonstrou e expressou inequivocamente a vontade de não celebrar o contrato prometido se não ocorressem determinados eventos como a diminuição do preço e a reparação de deficiências da fracção;
- Não ocorreu qualquer impossibilidade temporária de cumprimento pelo Réu;
- Houve, sim, recusa, o que tornou desnecessária a interpelação e a fixação de outro prazo;
- A tradição só se operava com o pagamento da última prestação a coincidir com a escritura;
- Só que, independentemente de não ter ocorrido a escritura prometida, o Réu apropriou-se da dita fracção, com a por si operada mudança de fechadura da fracção ocorrida em Março de 2001, à revelia e com a oposição da autora recorrente;
- Passando a partir do dito dia 31 de Março de 2001 a A. a estar impedida do seu normal e legitimo acesso à fracção dos autos;
- Passou o recorrido a comportar-se, a actuar e a agir como se proprietário da fracção fosse, independentemente de não ter titulo ou qualquer razão contratual para o fazer, dela usufruindo, titulando em seu nome, com base no contrato promessa celebrado, os contratos de água e luz, e nela recebendo amigos, correspondência e dormindo, em suma, na mesma tendo instalada a sua residência habitual, o que resulta do articulado de ampliação o pedido e da contestação ao mesmo.
- Não se pode aceitar a pretensa licitude do comportamento com a dita mudança de fechadura, no pressuposto que tal actuação que visou garantir a disponibilidade que lhe havia sido autorizada, devendo ao invés considerar-se na disponibilidade da recorrente vedar o acesso do recorrido à fracção, designadamente considerando-se a demais factualidade.
- Por outro lado, é agora manifesto que, ao contrário do referido pelo recorrido, a mudança das fechaduras, não teve como desiderato possibilitar que o mesmo levasse a cabo trabalhos que entendia serem da responsabilidade da Apelante - cf. artigos 55º a 59º da sua contestação - tese que como vimos foi acolhida aquando da decisão pelo tribunal, mas em perfeita contradição com a responsabilidade da realização das obras, que eram dele Recorrido e às quais era a Recorrente estranha.
- Nada justificava a acção directa, para a mudança de fechadura, nem o recorrido em momento algum a alegou, sendo a mudança de fechadura e a subsequente ocupação do imóvel consubstanciando manifestamente comportamentos ilícitos de que emerge a responsabilidade civil.
- Não questionou o recorrido o valor dos pedidos efectuados em sede de ampliação, não tendo impugnado a quantificação e especificação dos mesmos, se escusando ao pagamento face ao que entendia ser da responsabilidade da apelante face ao por si invocado (pretenso) incumprimento contratual desta.
- Não pode o recorrido deixar de ser condenado a pagar à recorrente todas as despesas concretizadas, descriminadas e avaliadas aquando da ampliação do pedido, para a qual se remete na integra, que sempre até hoje foram suportados por esta, desde Março de 2001 a Janeiro de 2005, as quais se cifraram em 7.150,36 euros, acrescidas do valor de 69.000 euros reclamada aquando da ampliação do pedido, a título de ocupação, face à utilidade económica da mesma, a que há a acrescer a quantia mensal de 1500 euros, a computar até à entrega efectiva da fracção à ora recorrente livre de pessoas e bens ou ao trânsito em julgado da decisão.
- A decisão recorrida violou os artigos 804º e 483º do Código Civil.
O réu recorrente concluiu as suas alegações:
- É absolutamente incongruente a resposta dada ao nº 69 da Base Instrutória com a natureza das deficiências julgadas provadas nos pontos 4º, 5º, 7º a 10º, 16º, 24º, 29º a 31º, 53º a 55º.
- São deficiências que não se reportam, nem podiam ter origem na alteração à lista de acabamentos proposta pelo réu e aceite pela autora;
- Como pode uma alteração à lista de acabamentos de uma fracção autónoma em construção gerar manchas de humidade no tecto junto à janela, manchas de humidade no chão e paredes do hall de entrada, manchas de humidade na parede da sala, rodapé e aduelas das portas inchados e torcidos, manchas de humidade na soleira da porta da varanda, deficiências na colocação e isolamento de janelas...
- Danos como os que acabam de se referir só podem ser provocados por deficiências na estrutura do prédio e não por simples alterações à lista de acabamentos.
- Dada a natureza dos danos, a resposta dada pelo tribunal ao ponto nº69 da BI, onde se pode ler "As deficiências aqui dadas como provadas ocorreram ou foram provocadas pela realização de obras onde ocorreram as alterações referidas em U) e discriminadas na carta mencionada em V)", não poderia deixar de ser diferente.
- Alterações de pavimentação, revestimento, alterações das portas e janelas e pintura das mesmas, alterações na instalação eléctrica geral (cf. alínea V) da matéria assente) não são - mesmo em abstracto - aptas a provocar infiltrações, humidades...
- A decisão assumida pelo tribunal de 1ª instância e confirmada pelo tribunal da Relação é incoerente. Os padrões de normalidade e de lógica que estão subjacentes ao princípio da verdade material - que há-de sempre nortear qualquer decisão sobre a matéria de facto - imporiam decisão oposta.
- Se danos houve que, em tese, poderiam ser provocados pelas alterações à lista de acabamentos levadas a cabo por iniciativa do Réu, aqui recorrente, outros houve que só podem ter tido origem em defeitos estruturais de que a obra sempre padeceria independentemente das referidas alterações.
- O princípio da livre apreciação das provas e da imediação (no que respeita ao juiz de julgamento) hão-de ter sempre como limite o princípio da busca da verdade material. Se a decisão revela a incongruência que acaba de ser apontada, este último há-de necessariamente prevalecer.
- Assim, e nos termos e para os efeitos do artigo 729º do CPC, deve ser ordenada a alteração da matéria de facto de modo a tornar coerentes as premissas de que o tribunal partiu para firmar a sua convicção com a própria decisão agora confirmada pelo tribunal da Relação, alterando-se o que vem mencionado na decisão sobre a matéria de facto quanto ao ponto nº 69 da BI.
- Tendo em consideração a factualidade que efectivamente resultou demonstrada da audiência de discussão e julgamento e que, resolvida a incoerência acima mencionada, o tribunal há-de reconhecer, conclui-se claramente que o acórdão deveria ter declarado, em primeiro lugar, a existência de um contrato de empreitada uno celebrado entre a ora recorrida e o empreiteiro por esta contratado.
- As obras levadas a cabo a pedido do ora recorrente não foram mais do que as alterações que qualquer pessoa que compra um apartamento em construção pode implementar se, para tanto, obtiver o acordo do construtor.
- Tais alterações não operam modificações ao nível dos sujeitos contratuais da empreitada.
- A não comparência do réu/reconvinte à escritura de compra e venda nas datas designadas pela autora/reconvinda foi claramente motivada pelos relevantes defeitos que a obra tinha e que impediam que o apartamento viesse sequer a ser habitado.
- As alterações levadas a cabo por iniciativa do promitente-comprador em caso algum seriam de molde a provocar, pelo menos, os danos referentes a infiltrações e humidades. Estas não podem deixar de ser reflexo de defeitos de estrutura da obra (v.g. falta de isolamento).
- O dono da obra não deixou de ser a Empresa-A, que autorizou as obras de alteração nos termos em que resultou provado.
- O empreiteiro deste "pretenso" novo contrato de empreitada é exactamente o mesmo empreiteiro que realizou a obra em nome e por conta da aqui recorrida.
- O facto de a ora recorrente ter pago os novos materiais que pretendeu introduzir no apartamento e o facto de este ter custeado o excesso de mão de obra que a colocação dos novos materiais implicou não desvirtua a caracterização do contrato de empreitada, em que não deixaram de figurar como únicas partes o dono da obra (Empresa-A) e o empreiteiro (BB).
- Que sentido faz que a Empresa-A se tenha colocado à margem das obras de alteração a decorrer no apartamento se era a própria a única dona e legitima proprietária da fracção em causa.
- O promitente-comprador não é, nem nunca foi, o dono da obra a levar a cabo na fracção. Só assim se explica que, caso a fracção, por qualquer motivo, não viesse a ser - como até à data não foi - alienada, a Empresa-A tivesse de se conformar com as obras de alteração introduzidas por outrem que não ela própria enquanto proprietária.
- O consentimento dado pela aqui recorrida à realização das obras de alteração é um aspecto que aponta decisivamente no sentido a conclusão de que o contrato de empreitada só existiu um: aquele que foi celebrado entre a aqui recorrida e o empreiteiro por si contratado.
- Não podia a decisão do tribunal ter sido outra que não a de concluir no sentido da legitimidade da excepção de não cumprimento invocada pelo ora recorrente para justificar a sua não comparência à escritura marcada e, em consequência disso, condenar a ora recorrida no pagamento do valor da factura da sociedade que procedeu à reparação das deficiências da obra.
- Tendo o tribunal concluído que a referida sociedade, além de reparar as deficiências de que padecia a fracção, também levou a cabo outras obras por conta do promitente comprador, aqui recorrente, não poderia o mesmo demitir-se de decidir pela condenação (artigo 661º nº2 do CPC) - pelo menos em parte - da sociedade aqui recorrida.
- Por todas as razoes que se encontram acima expostas, não fez o tribunal a quo a melhor apreciação da matéria de facto, não tendo daí igualmente retirado as competentes consequências jurídicas, designadamente no que respeita aos preceitos vertidos nos artigos 428º e 1207º do CC, artigo 653º nº2, artigo 661º nº2 do CPC.
Contra alegou a revista da Autora opinando pela manutenção do Acórdão nessa parte.
A Relação deu por provada a seguinte matéria de facto:
- Por documento escrito denominado "Contrato promessa de compra e venda" e datado de 3 de Julho de 1998, a A. declarou prometer vender e o R. prometeu comprar a fracção autónoma descrita sob o nº 05501/150492-AL, a qual faz parte do prédio urbano, sito na Avenida de Sabóia, lugar de Monte do Estoril, freguesia de Cascais, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais na ficha nº 05501/150492 (alínea a) dos factos assentes).
- De acordo com a cláusula 4ª do contrato promessa acima aludido, a escritura de compra e venda deveria ser outorgada logo que "se encontrem efectuados os pagamentos referidos nas alíneas a) a g) da cláusula anterior e se encontre reunida toda a documentação para o efeito necessária (...) o que se prevê possa ocorrer no máximo até 31/01/2000" (alínea b) dos factos assentes).
- No mesmo contrato previa-se ainda, na cláusula 5ª, que "a promitente vendedora poderá, por justificação apresentada por escrito, dirigida aos promitentes-compradores prorrogar o prazo até 30/04/2000" (alínea c) dos factos assentes).
- Os prazos acima referidos não foram cumpridos (alínea d) dos factos assentes).
- O adiamento dos prazos para a celebração das escrituras públicas foi objecto do consentimento dos promitentes-compradores, consentimento esse que também foi prestado pelo ora R. (alínea e) dos factos assentes).
- Mediante carta registada com aviso de recepção, datada de 27 de Abril de 2000, a A. prestou esclarecimentos sobre a evolução dos trabalhos de construção e dos procedimentos administrativos relativos ao Edifício "... Monte Estoril", sendo que grande parte dos primeiros estavam necessariamente dependentes dos segundos (alínea f) dos factos assentes).
- Na referida missiva dizia-se que "o projecto de construção inicialmente aprovado pela Câmara Municipal de Cascais sofreu diversas alterações, a maioria das quais solicitadas pelos promitentes-compradores (alínea g) dos factos assentes).
- A A. acedeu a essas alterações (alínea h) dos factos assentes).
- Relativamente aos atrasos decorrentes do pedido de alterações, dispunha-se na referida carta, após um sucinto relato cronológico dos contactos havidos com a CM de Cascais, que "até ao momento, e não obstante diversos contactos com os serviços da CMC, ainda não obtivemos a aprovação do projecto de alterações. Sem esta aprovação, estamos impossibilitados de pedir a vistoria e, consequentemente, solicitar a propriedade horizontal e a licença de habitação", o que foi aceite pelos promitentes-compradores (alíneas i) e j) dos factos assentes).
- Mais se dizia na referida carta que "todavia, e porque estamos dependentes da aprovação do projecto de alterações pela CMC para, a partir daí, tratarmos da propriedade horizontal e da licença de habitação, é nos difícil, neste momento, informar com algum rigor a data a partir da qual poderá ser celebrada a escritura", avançando como data eventual principio de Agosto, a qual estava sujeita à data da aprovação do projecto de alterações e a da vistoria (alínea l) dos factos assentes).
- A lista de acabamentos constante do anexo I ao contrato de promessa de 3 de Julho de 1999 e os acabamentos que vieram a ser concretizados na fracção objecto do referido contrato são de natureza diversa, não estando previstos no contrato-promessa (alínea m) dos factos assentes).
- Por não estarem previstos no disposto no contrato promessa, ficaram a cargo do R., nomeadamente no tocante à obtenção dos necessários meios para os realizar (alínea n)).
- Em 5 de Dezembro de 2000 a A. notificou o R., mediante cara registada com aviso de recepção, para que este comparecesse no Cartório Notarial sito na Rua do Salitre, nº 62, 2º, pelas 1730, no dia 20 de Dezembro de 2000, não tendo o R. comparecido, nem a A. obtido nenhuma resposta nem qualquer justificação, por parte daquele, acerca deste comportamento (alíneas o) e p)).
- A A. enviou nova carta registada com aviso de recepção, datada de 4 de Janeiro de 2001, na qual se exigia a comparência do R. no mesmo Cartório Notarial referido na primeira notificação, no dia 31 de Janeiro de 2001, não tendo o R. comparecido ou contactado a A. (alíneas q) e r)).
- No dia 5 de Fevereiro de 2001, a A. recebeu uma carta do Réu datada de 31 de Janeiro do mesmo ano, na qual o R. informa que "vem informar V. Exas da não comparência à escritura com data designada para o dia 31 de Janeiro de 2001, invocando como motivo a violação do considerando 4º, nº2, segunda parte, quando estipula que "as referidas fracções serão vendidas totalmente acabadas" (alínea s)).
- Em tal cláusula refere-se que "as fracções autónomas (...) serão vendidas totalmente acabadas, conforme descriminado na memória de acabamentos que será rubricada pelas partes e fará parte integrante do presente contrato, com o Anexo I" (alínea t))
- A fracção autónoma dos autos foi alterada por duas vezes, uma vez, pela introdução de alterações ao projecto original, que levaram à assunção, pelo Réu, de uma lista de acabamentos diferente da acordada, e que, por essa razão, ficaria a seu cargo, na sua quase totalidade, e uma segunda, pelo aditamento de um quarto, sob ordens do R., à respectiva fracção, que não vinha previsto nas plantas anexas ao contrato promessa de 3 de Julho (alínea u)).
- O empreiteiro da obra em causa enviou à A. uma carta, datada de 12 de Março de 2001, na qual respondia à carta do R. de 31 de Janeiro de 2001, que foi facultada pela A. ao empreiteiro de maneira a que este pudesse esclarecer o alcance e veracidade das queixas daquele, e onde afirmava que: "depois de analisado o seu conteúdo, cumpre-nos comunicar que todas as reclamações enumeradas resultam de alterações substanciais feitas na obra, a pedido do promitente-comprador e que nós aceitámos fazer, a suas expensas, designadamente:
- Alteração da casa de banho incluindo canalizações, esgotos e respiradouros dos mesmos, revestimento de paredes e chão, deslocação da porta, louças, torneiras, bancada, etc.
- Substituição de todos os pavimentos.
- Alteração da escada de acesso ao piso superior e zona envolvente.
- Alteração dos roupeiros de todos os quartos.
- Construção de um quarto que não existia e que foi acrescentado à fracção.
- Alteração de todas as portas e pinturas das mesmas.
- Alteração da montagem das janelas da fachada norte.
- Modificação da cozinha incluindo revestimento de paredes e chão, canalizações e esgotos, móveis e bancadas.
- Alteração da instalação eléctrica geral.
Todas estas alterações provocaram, obviamente, atrasos na obra, especialmente pela demora na entrega dos revestimentos da casa de banho, encomendados directamente pelo promitente comprador e dos quais fomos obrigados a pagar uma parte para não atrasar ainda mais a entrega. Neste momento o promitente-comprador está em falta de pagamento para connosco, há já quatro meses, de escudos 2.253.000$00" (alínea v))
- O quarto que não existia corresponde ao aproveitamento, ordenado pelo R., de uma divisão, contígua a um dos quartos da fracção (na sua concepção original) que estava destinada a ser a "sala das máquinas" dos elevadores do edifício (alínea x)).
- Após as duas recusas do R. em celebrar a escritura de compra e venda e o recebimento da carta de 31 de Janeiro de 2001, a A. no âmbito dos seus poderes de legitima proprietária da fracção, e tendo entendido que o R. manifestara, definitivamente, a vontade de não respeitar o disposto no contrato de promessa de 3 de Julho, deu ordens para que, a partir de 24 de Março de 2001, não mais se entregassem as chaves ao R. (alínea z)).
- No dia 31 de Março de 2001, o R procedeu à troca de fechadura da fracção dos autos (alínea AA)).
- O R. ainda não procedeu ao pagamento da totalidade do preço da fracção em causa, encontrando-se por liquidar a quantia de Esc. 8.600.000$00 (alínea BB)).
- Tanto em 20 de Dezembro de 2000, como em 31 de Janeiro de 2001, a fracção AL padecia das deficiências consideradas provadas neste processo (resposta ao quesito 2º).
- Foi a existência dessas deficiências que motivou a não comparência do Réu nas duas datas para que foi interpelado para realizar a escritura (resposta ao quesito 3º).
- No corredor e hall da entrada da fracção AL a caixa do contador da electricidade estava desnivelada e por rematar e o tecto junto à janela apresentava manchas de humidade (resposta ao quesito 4º e acordo das partes relativo ao quesito 5º).
- Junto à janela existente no hall de entrada existiam manchas de humidade no chão e paredes (resposta aos quesitos 7º e 8º)
- Na sala, a parede que dá para a varanda e a parede-meia com a cozinha apresentavam manchas de humidade, o rodapé e as aduelas das portas, junto ao chão, apresentavam-se inchados e torcidos, como efeito de absorção de humidade (respostas aos quesitos 9º e 10º).
- Na cozinha o lava louça e a respectiva torneira não se encontravam instalados (acordo das partes relativo ao quesito 19º).
- A soleira da porta da varanda apresentava manchas de humidade (acordo das partes relativo ao quesito 24º).
- No corredor do piso superior, o corrimão encontrava-se amolgado em diversos locais, com marcas de marteladas (acordo das partes relativo ao quesito 27º).
- As marcas dos parafusos embutidos nas madeiras do mesmo corrimão encontravam-se por disfarçar (acordo das partes relativo ao quesito 28º).
- A janela situada no mesmo corredor estava deficientemente colocada, e carecia de ser endireitada, isolada e rebocada, existindo manchas de humidade em redor da janela, que careciam de ser eliminadas, e impunham a consequente pintura (acordo das partes relativo ao quesito 29º e 30º).
- No corredor do piso superior o remate do chão junto à porta do quarto estava deficientemente feito, não se localizando debaixo da respectiva porta (resposta ao quesito 31º).
- Na casa de banho, não havia sido colocado o espelho, as torneiras estavam por colocar, o bidé não estava assentado, não estavam colocadas as tampas do bidé e da sanita, o armário da bancada não estava montado, e a banheira estava por encastrar e por livro ao esgoto (acordo das partes relativo aos quesitos 33º a 37º e resposta ao quesito 42º).
- O soalho do quarto secundário junto à parede da janela apresentava sinais de infiltrações de água (resposta ao quesito 53º).
- O pavimento deste quarto estava desnivelado em relação ao do corredor (resposta ao quesito 54º).
- A moldura da janela deste quarto carecia de isolamento eficaz, e a consequente estucagem e pintura (resposta ao quesito 55º).
- As deficiências dadas como provadas foram denunciadas pelo réu ao empreiteiro BB (resposta ao quesito 58º).
- A autora não corrigiu nenhuma das deficiências aqui dadas como provadas (resposta ao quesito 64º).
- Alguns dos materiais dos acabamentos da fracção AL foram fornecidos pelo Réu no âmbito das alterações promovidas por este na construção da referida fracção (resposta ao quesito 59º).
- O réu contratou os serviços da Empresa-B, que além do mais efectuou obras de reparação das deficiências aqui dadas como provadas (resposta ao quesito 65º).
- Esta obra foi concluída em Outubro de 2001, tendo o Réu despendido na correcção daquelas deficiências montante não apurado (resp. ao quesito 66º).
- As deficiências aqui dadas como provadas ocorreram ou foram provocadas pela realização de obras onde ocorreram as alterações referidas anteriormente e descriminadas em carta anteriormente mencionada (resp. quesito 69º - a sentença refere por lapso 68º).
- O réu pediu à autora para efectuar as alterações referidas na carta acima mencionada na construção da fracção AL (resposta ao quesito 1º).
- As alterações referidas e descriminadas na carta mencionada foram efectuadas com o consentimento da Autora, mediante acordo celebrado entre o Réu e BB, construtor do prédio em causa, nos termos do qual este se obrigou a fornecer alguns materiais e a pagar-lhe o excesso do valor do trabalho e materiais resultante da realização dessas alterações (resposta ao quesito 68º - a sentença refere por lapso 69º).
- O réu pagou a BB quantias de valor não apurado no âmbito do acordo anteriormente referido (resposta ao quesito 60º).
- A ligação da área destinada à casa das máquinas de um ascensor à fracção dos autos foi feita a expensas do Réu (resposta ao quesito 61º).
- O aproveitamento anteriormente referido foi autorizado pela Autora (resp. ao quesito 62º).
- Do preço acordado no contrato anteriormente referido o réu já pagou à autora 34.400.000$00 (acordo das partes nos articulados).
Foram colhidos os vistos.
Conhecendo,
1- Recurso da Autora.
2- Recurso dos Réus.
3- Conclusões.
1- Recurso da Autora.
No seu pedido de revista a Autora tem dois únicos pontos:
- Recusa de cumprimento do contrato-promessa pelo Réu;
- Indemnização pela indevida ocupação da fracção.
1.A - Incumprimento do contrato-promessa.
A recorrente imputa ao Réu-recorrido o incumprimento do contrato-promessa.
Mas tal não resulta do elenco dos factos assentes como bem concluíram as instâncias.
1.A.1 - Sabido é que o contrato-promessa pode vir a padecer de mora ou de incumprimento. Aquela situação - também apodada de incumprimento transitório - traduz-se no mero atraso da prestação, retardamento que não dando, embora, causa à aplicação do nº2 do artigo 442º do Código Civil, pode lesar o promitente pontual, ao qual é facultada a possibilidade de pedir a reparação desse dano.
O artigo 432º do CC prevê a resolução do contrato com base na lei ou em convenção.
O incumprimento definitivo causal dessa resolução tem de resultar de uma situação factica inequívoca.
São elas a declaração antecipada de não cumprir, o termo essencial, a cláusula resolutiva expressa e a perda do interesse na prestação.
A impossibilidade da prestação por causa imputável ao devedor (artigo 801º nº2 do CC) é equiparada ao incumprimento por conversão de mora, quando o credor perca o interesse na prestação ou o devedor a não realize dentro do prazo razoável que, para o efeito, o credor lhe tenha fixado.
Não se abordará a convenção para resolução por irrelevar "in casu", apenas se referindo valer qualquer fundamento que caiba no âmbito da autonomia da vontade.
A recusa de cumprimento (ou "riffuto di adimpiere") é o incumprimento típico.
Mas tem de ser expressa por "uma declaração absoluta e inequívoca" de "repudiar o contrato". (cf. Dr. Brandão Proença, in "Do incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral", 91 e "inter alia" os Acórdãos do STJ de 7/3/91 - BMJ 405-456, de 28/3/2006 - Pº 327/06-1ª e de 18 de Abril de 2006 - Pº 844/06).
Impõe-se que o renitente emita uma declaração séria, categórica e que não deixe que subsistam quaisquer dúvidas sobre a sua vontade (e propósito) de não outorgar o contrato prometido.
Ainda assim, certa doutrina entende ser necessária uma interpelação admonitória da parte do promitente fiel (cf. Doutor Pessoa Jorge - "Direito das Obrigações", 296-298) o que se pensa ser desnecessário (na esteira do ensinado pelos Profs. Galvão Telles - "Direito das Obrigações", 5ª ed., 224-225 - e Almeida Costa, in "Direito das Obrigações", 6ª ed., 921) já que a declaração inequívoca e peremptória da intenção de não cumprir equivale à interpelação antecipada.
Neste sentido vem julgando este STJ (Acórdãos de 15 de Março de 1983 - BMJ 325-561, de 15 de Fevereiro de 1990 - Act. Jur. 2ª -6-10 e de 7 de Janeiro de 1993 - C.J./STJ I-1,15 - "inter alia") e assim será face a toda a dogmática da recusa antecipada.
Mas, o que o direito da "common law" chama de "anticipatory breach of contract" ou "repudiation of a contract" terá de ser expresso - e nunca é demais repeti-lo, por forma a entender-se ser "a clear and absolute refusal to perform" e que "the party is unwilling".
Não pode, por outro lado, interpretar-se como recusa o atraso na prestação, ainda que reiterado.
Por um lado se não for expressamente clausulado, aquando da celebração do contrato (ou tal resulte da própria natureza ou modalidade da prestação) por forma explícita, clara e inequívoca um termo essencial, não pode falar-se em prazo fatal.
E todo o prazo assim não considerado terá de ser transformado pela via da fixação cominatória (cf. Prof. Galvão Telles, in "O Direito", 120-587 e Prof. Antunes Varela - RLJ 128-138 - que refere "uma ponte obrigatória de passagem para o não cumprimento (definitivo) da obrigação") de um prazo razoável, agora sim de natureza peremptória.
Esse prazo é fixado na interpelação admonitória translativa da mora em incumprimento.
1.A.2 - Concluído este ponto, verifica-se que os factos não permitem concluir que o prazo de celebração da escritura de compra e venda tivesse a natureza de prazo fatal, sendo que a não assumiu na sequência das prorrogações, já que a Autora não fez a interpelação admonitória, com fixação de um prazo limite a ser tido como termo essencial.
Não operou, assim, a conversão de mora em incumprimento, não podendo resolver o contrato com esse fundamento (o que, aliás, reconhece no ponto 3 - "in fine" - das suas conclusões, por entender ter havido recusa de cumprimento).
Só que, ainda da matéria de facto, não resulta que o réu tivesse, expressa, clara e inequivocamente, declarado o propósito (e a vontade) de não cumprir.
Incorreu, sim, em mora não se prestando (transitoriamente e sob a invocação de razões que entendeu válidas) à celebração do contrato.
Mas tal não basta para caracterizar a acenada "repudiation".
Assim, a Autora devia ter lançado mão da faculdade de fixação de um prazo razoável de cumprimento, podendo até marcar a escritura para aquela data e, no acto dessa fixação, determinar a cominação da resolução (automática) do contrato (interpelação cominatória) - cf. por mera curiosidade doutrinária, o Prof. Baptista Machado - "Pressupostos da Resolução por Incumprimento", BFDC, 1979, 43 a defender a nulidade da cláusula que, "ab initio" confira o direito de resolução como efeito da não realização da prestação dentro do novo prazo estabelecido, com o fundamento em que tal "asseguraria ao credor uma posição de privilégio, pois, por força dele, poderia ainda exigir o cumprimento depois do prazo, ao passo que o devedor, decorrido este, já não poderia purgar a mora."; em sentido oposto, o Prof. A. Varela, in "Das Obrigações em Geral" II, 111.
O contrato promessa manteve-se, pois, erecto.
Aliás, a Autora ao não impugnar, clara e directamente, o segmento decisório que deu procedência à execução especifica - e se não se entender que tal estava implícito no seu pedido de revista - aceitou a inocorrência do inadimplemento definitivo, já que este afastaria o regime do artigo 808º CC.
É que a execução específica tem lugar quando não há incumprimento definitivo - (Adere-se, assim, ao expendido no Acórdão do STJ de 15/2/1990 - in Ac. Jur. 2ª-nº6-10 - "constitui um contra-senso pretender que, para a execução especifica do contrato promessa seja necessária prévia resolução do mesmo contrato"; cf. v.g. os Acórdãos de 16/12/1993 - CJ/STJ I-3-185; embora em sentido oposto, e v.g., o Acórdão de 8/11/1988 - RLJ 124-91) - mas, apenas, retardamento da prestação.
Improcede, em consequência, a primeira parte do alegado pela recorrente autora.
1.B - Indemnização pela ocupação.
O contrato promessa foi seguido, em momento ulterior, de tradição da fracção prometida vender, então para que o promitente-comprador supervisionasse certas alterações nos acabamentos.
As instâncias entenderam que se tratou de tradição com a correspondente transmissão da posse, ou seja, numa antecipação dos efeitos práticos do contrato prometido.
Houve tradição material, destinada a que os trabalhos de acabamento fossem feitos a contento do réu.
Como explicava o Prof. Manuel Rodrigues - "A posse", 2ª ed., 258 - "se a tradição se realizou em consequência de um acto de alienação da propriedade, a intenção que tem o adquirente é o de exercer o direito de propriedade. Se a tradição se realizou em consequência de um acto de locação, pelo qual se transferiu um determinado prédio, a intenção do locatário é a de exercer o direito pessoal de arrendatário."
Para aquilatar do "animus" há que apelar para o momento da tradição e da intenção das partes.
O Acórdão recorrido interpretou os factos provados como pretendendo transferir a posse, considerando estar paga a quase totalidade do preço e se pretender que o promitente-comprador pudesse, desde logo, adequar a fracção às suas necessidades logísticas e preferências estéticas.
Tratam-se de actos inequivocamente incompatíveis com uma relação de detenção, ou posse precária.
Assim sendo, não seria devida qualquer remuneração pela ocupação.
Mas, de outra banda, serão devidos os pagamentos das despesas suportadas pela Autora a título de condomínio, seguro e contribuições, sempre a cargo do proprietário ou de quem, como possuidor, assim se presume.
Tais quantias serão devidas desde a tradição e durante o período em que a Autora as suportou, a liquidar na fase executiva.
Procede, assim, parcialmente a segunda parte das conclusões da Autora recorrente.
2- Recurso do Réu.
2.1- O Réu pede revista sendo que, nuclearmente, impugna a matéria de facto fixada pela Relação.
A matéria de facto acima elencada foi fixada pelas instâncias sendo, nos termos e pelas razoes aduzidas pelo recorrente, intocáveis nesta sede.
É que, a fixação dos factos materiais da causa, baseados na prova livremente apreciada pelo julgador, não cabe no âmbito do recurso de revista.
Salvo situações de excepção, o STJ só conhece matéria de direito, "ex vi" do artigo 26º da Lei de Organização e Funcionamento dos Tribunais Judiciais, aprovada pela Lei nº 3/99, de 13 de Janeiro.
Em consequência, o tribunal de revista limita-se a aplicar aos factos definitivamente fixados pelo tribunal recorrido o regime jurídico adequado (artigo 729º nº1 do CPC).
As situações de excepção atrás acenadas consistem no erro de apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa praticado pela Relação, se ocorrer violação de disposição expressa que exija certa espécie de prova para a existência de um facto ou estabeleça a força probatória de certo meio de prova para a existência de um facto ou fixe a força probatória de certo meio de prova, tal como resulta dos artigos 722º nº2 e 729º nº 2 da lei adjectiva.
O STJ só pode conhecer do juízo de prova fixada pela Relação quando tenha sido dado como provado um facto sem que tivesse sido produzida a prova que a lei declare indispensável para demonstração da sua existência ou tiverem sido violadas as normas reguladoras da força probatória de algum dos meios de prova.
Intocada fica, em consequência, a matéria de facto que a Relação fixou, por não ter ocorrido o incumprimento do citado nº2 do artigo 722º.
Além do mais, da leitura atenta dos articulados, e perspectivando as possíveis soluções de direito, não resulta qualquer omissão de facto relevante no elenco dos quesitados.
Como se diz no preambulo do DL nº 39/95, de 15 de Fevereiro, a garantia do "duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto nunca pode envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência, visando apenas a detecção e correcção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto."
E este Supremo Tribunal não pode exercer qualquer censura por a Relação não ter feito uso dos poderes de alteração ou anulação da decisão de matéria de facto da 1ª instância.
2.2- Quanto ao segundo segmento das alegações do Réu recorrente, dir-se-á "brevitatis causa" que as instâncias analisaram, cuidada e escrupulosamente, a situação fáctica tendo concluído, e bem que "todas as deficiências que se apuraram existir na fracção prometida vender ocorreram ou foram provocados pela realização de obras de alteração da iniciativa do Réu e efectuadas por conta deste, pelo que se este tem algum direito de indemnização é sobre o empreiteiro que contratou para efectuar essas alterações e não sobre a Autora".
Diferente seria se a fracção tivesse sido entregue tal qual pela promitente vendedora e o Réu reclamasse as deficiências sem que tivesse tido qualquer intervenção operativa.
Improcede o recurso do Réu.
3- Conclusões.
De concluir que:
a) A recusa de cumprimento - "repudiation of a contract", "anticipatory breach of contract" ou "riffuto di adimpieri" - tem de se traduzir numa declaração absoluta, inequívoca e clara que anuncie o propósito de não cumprir;
b) Verificando-se essa inequívoca e peremptória recusa, há equivalência à interpelação antecipada, sendo dispensada a interpelação admonitória;
c) Para transformar a mora em incumprimento é necessária uma interpelação cominatória, com fixação de um prazo suplementar fatal, que não se confunde (nem pode acrescer) com o prazo inicial nem com o período de mora.
d) Só há lugar à execução específica do contrato-promessa quando não há incumprimento definitivo mas, tão-somente, inadimplemento transitório;
e) Havendo tradição da coisa - com transferência da posse - não é devida qualquer quantia a titulo de ocupação da fracção. Deve contudo, o promitente-comprador suportar os encargos fiscais e de condomínio da fracção.
f) O STJ é essencialmente um tribunal de revista sendo excepcional o uso da faculdade dos nºs 1 e 3 do artigo 729º do CPC só dela podendo lançar-se mão se se concluir pela existência de contradições essenciais, desconsideração do alegado pelas partes, ou matéria de conhecimento oficioso, sem cuja eliminação, consideração ou esclarecimento fique comprometida a decisão final.
Nos termos expostos acordam:
- Conceder parcialmente a revista à Autora, com condenação do Réu a pagar-lhe a quantia, a liquidar na fase executiva, correspondente às despesas fiscais e de condomínio por aquela suportados, desde a tradição da fracção;
- Negar a revista do Réu.
Custas pela Autora (4/5) e Réu (1/5) na revista daquela.
Custas pelo Réu, da sua revista.
Lisboa, 5 de Dezembro de 2006
Sebastião Póvoas
Moreira Alves
Alves Velho