Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 07B4228 |  |
FIM OU RAMO DE NEGÓCIO
1 – O fim ou ramo de negócio de um contrato de arrendamento há-de ser aferido não pelas palavras que dele constam mas pelo sentido que elas incorporam, a vontade contratual de que elas são ( apenas ) a expressão.
2 – E dentro delas, das palavras, hão de caber as actividades que possam ser entendidas como estando dentro da vontade a que elas, as palavras, deram expressão.
3 – O jogo – de bilhar, snooker e matraquilhos – está claramente fora das palavras restaurante, sanck-bar e café com as quais se deu expressão ao fim deste arrendamento para comércio.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
AA e mulher BB instauraram, em 14 de Dezembro de 1998, no Tribunal Judicial da comarca de Anadia, contra I... H..., LDA, CC e mulher DD acção ordinária, que recebeu o nº.../..., pedindo que seja decretado o despejo imediato dos réus e que os mesmos sejam condenados a destruir e retirar o placard publicitário e luminoso que colocaram na parede exterior do local arrendado; retirar a porta de acesso à sala de jogos que montaram numa divisão que para o efeito adaptaram, repondo a parede no estado em que se encontrava; repor no estado em que se encontrava aquando do início do arrendamento o remanescente interior e exterior do edifício; não mais poderem utilizar o parque de estacionamento do arrendado para a venda de automóveis.
Alegam que a ré sociedade é arrendatária do prédio, por lhe ter sido trespassado o estabelecimento que nela estava instalado e que fez a cedência da sua posição contratual ao casal dos réus, consentindo-lhes a utilização do parque de estacionamento para a mencionada actividade de venda de automóveis.
Contestou a ré sociedade dizendo:
o placard estava previsto e autorizado pelo senhorio e licenciado;
a actividade derivada da instalação de bilhares e matraquilhos que fez no local arrendado é afim ou complementar dos fins convencionados no contrato;
não cedeu a sua posição contratual a quenquer que fosse e não consentiu na utilização do parque para a venda de automóveis nem o jogo a dinheiro no estabelecimento;
os AA tiveram conhecimento da colocação do placard em finais de 1995, pelo que o eventual direito de resolução daí derivado estaria caducado.
Contestou também o réu CC invocando o seu divórcio da ré DD, por sentença transitada em 4 de Abril de 1990 e impugnando que tivesse havido cedência da posição contratual a seu favor ou que no locado se fizesse venda de automóveis.
Os AA requereram a intervenção principal provocada de EE, ao tempo companheira do réU CC, que contestou em termos similares aos do seu companheiro.
Os AA apresentaram posteriormente articulado superveniente, que foi admitido e do qual vieram a ser importados factos para base instrutória.
Efectuado o julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção procedente mas apenas pelo fundamento resolutivo previsto na al. b) do n°. l do art. 64 do RAU (no caso: uso do locado para salão de jogos) e apenas contra a ré I... H..., Lda, decretando a resolução do contrato de arrendamento (que legitimava a ocupação do locado pela ré I... H..., Lda), condenando esta ré a entregar aos autores o locado desocupado e a retirar os dois reclamos que colocou na parede poente e no parque de estacionamento, repristinando o pavimento deste ao estado em que se encontrava antes de lá ter colocado as condutas subterrâneas de electricidade, bem como a repor a parede interior onde abriu a janela no estado em que encontrava antes de tal abertura.
No mais, absolveu aquela Ré, o R. CC e a chamada EE.
Inconformada, interpôs a ré I... H..., Lda recurso de apelação para o Tribunal da Relação de Coimbra.
Entretanto, FF e GG, cada um de per si, alegando cada um deles ser detentor de um interesse igual ao da ré sociedade por terem quotas da mesma e dela serem gerentes requereram a sua intervenção espontânea nos autos e declararam interpor recurso da sentença.
As intervenções não foram admitidas e, do despacho que as não admitiu, interpuseram os requerentes os competentes agravos.
Subiram os recursos – a apelação e os agravos – e, por acórdão de fls.1345 a 1367, o Tribunal da Relação de Coimbra negando provimento aos agravos e julgando procedente a apelação, revogou a sentença, julgando a acção totalmente improcedente e absolvendo todos os RR dos pedidos formulados.
É agora a vez de se não conformarem os AA e pedirem revista para este Supremo Tribunal ( fls.1384 ).
Alegando a fls.1423, apresentam os recorrentes as seguintes CONCLUSÕES:
1ª Resulta cristalinamente dos autos, que do pacto social da ré inquilina "I... H..., Lda". não faz parte a exploração de salões de jogos;
2ª Resulta de forma clara e inequívoca dos autos que o imóvel dos autores (art.1254º urbano, da freguesia de Arcos, concelho de Anadia) foi locado para que a Inquilina nele desenvolvesse única e exclusivamente a actividade de restaurante snack-bar e café;
3ª Resulta igualmente inequívoco que a inquilina, sem o consentimento dos senhorios, desafectou por completo a metade sul do locado da actividade contratualmente prevista de RESTAURANTE, SNACK-BAR E CAFÉ, e ilicitamente afectou esta metade do locado a salão de jogos (e até a habitação) e publicitou exteriormente de forma autónoma a nova actividade que ali passou a desenvolver de SALÃO DE JOGOS.
4ª Resultou ainda claro dos autos que esta nova actividade autónoma e paralelamente ali desenvolvida ilicitamente trouxe, como consequência directa, uma acentuada redução da procura de refeições.
5ª Apurou-se ainda de forma clara que a falta de higiene deu causa à proliferação de ratazanas e de baratas por todo o locado, o que atentou contra a saúde pública e desencadeou a intervenção da IGAE/ASAE.
6ª Consequentemente justificava-se e justifica-se a ampliação da Base Instrutória com a formulação de quesitos adicionais resultantes do depoimento da testemunha Paulo, conforme se transcreveu nesta minuta e que aqui se dá por integrado, porque integram a previsão da norma resolutiva invocada (al. c) do nº1 do art.64º do RAU).
7.0 Ao considerar que a dita nova actividade de Salão de Jogos não é autónoma nem paralela, o Tribunal da Relação julgou sem fundamento para tal, cometendo nulidade processual insanada e o mesmo se diz da falta do necessário aditamento da Base Instrutória ante os gravíssimos factos reportados pela testemunha Paulo, o que consubstancia violação das disposições conjugadas dos artigos 515º, 264º, nºs 2 e 3, 650º, nº2, al. f ) do CPCivil e 64º, nº1 c) do RAU e arts.2º e 20º, nº1 (segmento inicial), 4 e 5 da CRP, pelo que em provimento, deve ser ordenada a ampliação da base instrutória nos termos acima referidos e revogado o Acórdão recorrido, decretando-se a resolução do arrendamento com fundamento nas alíneas b) e c) do nº1 do artigo 64ºdo RAU.
Não houve contra – alegações.
Cumpre apreciar e decidir.
FACTOS tais como vêm fixados no acórdão recorrido:
A) No dia 14/4/67 no Cartório Notarial de Anadia, compareceram como outorgantes os Autores e HH, tendo declarado procederem à troca de alguns prédios dos Autores por um prédio deste ultimo, constituído por um lote de terreno destinado a construção urbana, com área de 800 m2, sito no lugar da Malaposta, confinando a norte e poente com estradas nacionais, sul com os autores e nascente com restante terreno do HH, por onde mede 60m, e do qual se acha demarcado por um muro com vedação, e que vai ser destacado do prédio rústico pertencente a este inscrito na matriz sob o art. 4771.
B) Na Conservatória de Registo Predial de Anadia estava descrito sob o nº ... a favor dos Autores, um lote de terreno destinado a construção urbana, com a área de 2.800m2, sito no lugar da Malaposta, freguesia de Arcos, concelho de Anadia, confrontando a norte e poente com estradas, do sul com os autores e do nascente com HH, por onde mede 60m e do qual se acha demarcado por um muro com vedação. É desanexado do descrito sob o nº ... . Em parte desse terreno foi construída uma casa de rés-do-chão para restaurante, com hall, dispensa, corredor, lavabos, cozinha, duas salas de hóspedes, quarto de banho e quatro divisões, com área coberta de 440m2 e logradouros com 2.360m2, achando-se inscrito na matriz predial urbana sob o art. 1254.
C) Através de escritura de arrendamento celebrada no CN de Anadia no dia 19/1/81, os Autores declararam dar de arrendamento a II, o prédio descrito em B) e seus acessos, composto do modo ali descrito, pelo prazo de um ano renovável por iguais e sucessivos períodos, enquanto não houvesse denúncia válida do mesmo e contando-se o seu início a partir do dia 1/1/81.
D) Clausulou-se em tal contrato que:
3º
O prédio arrendado destina-se a estabelecimento comercial de restaurante, snack-bar e café.
5º
O inquilino poderá efectuar a expensas próprias todas as benfeitorias que reputar necessárias ou úteis à sua indústria, salvo aquelas que alterem a estrutura e aspecto arquitectónico do prédio ou possam pôr em perigo a sua solidez.
§ único: o inquilino fica autorizado a colocar na parte exterior do prédio quaisquer reclamos à sua actividade comercial, reclamos esses que deverão ser retirados quando cesse este contrato, devendo o local por eles ocupado ser devidamente reparado.
6º
Todas as benfeitorias que o arrendatário venha a fazer no local arrendado serão havidas como pertença do prédio e, findo o contrato, aquele não poderá exigir do senhorio qualquer indemnização por elas. Fica, porém, ressalvado o direito para o arrendatário de levantar, querendo, as benfeitorias úteis, que este haja feito desde que as mesmas possam ser retiradas sem detrimento do prédio.
E) Por escritura pública celebrada no CN de Mealhada, datada de 30/12/81, II e mulher declararam trespassar a JJ o estabelecimento comercial de que eram donos e que estava instalado e em exploração no prédio mencionado em B) abrangendo o trespasse... todos os outros elementos que integram o estabelecimento, nomeadamente a armação, utensílios, mercadorias e demais coisas móveis nele existentes nesta data.
F) Por escritura pública celebrada no CN de Anadia, datada de 30/12/83, JJ e mulher declararam trespassar a CC o referido estabelecimento comercial.
G) Por escritura pública celebrada no CN de Anadia, datada de 17/11/86, CC e mulher DD, 2º Réus, declararam trespassar a LL o referido estabelecimento comercial.
H) Por escritura pública celebrada no CN de Anadia, datada de 2/2/87, LL e mulher declararam trespassar a MM, casado com NN o referido estabelecimento comercial.
I) Por escritura pública celebrada no CN de Vagos, datada de 9/12/94, NN, casada com MM, declarou trespassar à I... H..., Lda (= 1ª Ré) o referido estabelecimento comercial.
J) Tal estabelecimento de restauração tem a designação de snack-bar e café “O Z...”.
K) A I... H... Lda procedeu à instalação de um placard publicitário luminoso no parque de estacionamento adjacente ao restaurante referido em J).
L) Por escritura pública de cessão de quota outorgada no CN de Vila Nova de Poiares, no dia 9/7/98, OO, declarou ceder ao CC (2º Réu) e este declarou aceitar a cessão de uma quota na sociedade comercial I... H... Lda.
M) No dia 9/7/98, o sócio OO, cedeu a CC, pelo preço de Esc. 1.000.000$00, que dele já tinha recebido, a quota, de igual valor nominal que lhe pertence no capital da I... H... Lda e o referido CC aceitou tal cedência, tendo eles sido autorizados pelos outros sócios e cônjuges. Depois, os outros dois sócios - PP e QQ - da I... H..., junto com o recém entrado sócio, deliberaram elevar para 13.000.000$00 o capital social, ficando cada um dos dois primeiros com uma quota de 6.000.000$00 e com a gerência da sociedade.
N) Por sentença de 4/4/90, transitada em 17/4/90, foi decretado o divórcio entre os 2ºs Réus, na 2ª secção do 1º Juízo do TJ de Anadia.
O) Em 22/10/98 foi registada a favor dos dois referidos sócios da I... H..., PP e QQ, a cessão onerosa, a cada um deles, de metade da quota do sócio CC.
P) Os registos seguintes têm as datas de 23/10/2002 e fazem a inscrição, a favor de RR e mulher, das quotas pertencentes aos então dois únicos sócios, PP e QQ, ficando aqueles como gerentes.
Q) Os últimos registos têm as datas de 24/1/2003 e fazem a inscrição, a favor de GG e mulher, FF, das quotas pertencentes aos então dois únicos sócios RR e mulher, ficando aqueles como gerentes.
R) O placard referido em k) foi instalado em finais de 1995
S) Ao colocar o placard mencionado em K), a I... H..., Lda, instalou condutas subterrâneas de electricidade.
T) A I... H..., Lda, fez uma abertura tipo janela de mais ou menos 50 cm por 50 cm, numa parede interior, na parte sul do edifício.
U) E adaptou uma divisão a salão de jogos.
V) Procedeu ainda à aplicação de um placard publicitário a tal actividade na parede exterior do lado poente.
X) Durante a gerência da I... H..., Lda, o parque de estacionamento do restaurante foi utilizado para a venda de automóveis, com o seu consentimento.
Z) Os clientes do estabelecimento jogam bilhar, snooker e matraquilhos.
AA) Os Autores tiveram desde logo conhecimento da colocação do placard publicitário no exterior do restaurante.
AB) Já que residem no outro lado da EN nº1 quase em frente ao restaurante.
AC) As portas existentes no estabelecimento são as que já existiam quando a I... H... iniciou a sua exploração.
AD) Para além do mais, os matraquilhos, o bilhar e o snooker são utilizados pelos clientes do restaurante enquanto tomam uma bebida e esperam a confecção das refeições ou enquanto aguardam a chegada de pessoas com quem combinaram almoçar ou jantar.
AE) O estabelecimento encerrava, por regra, às 2h.
AF) A I... H... Lda organizou no arrendado uma "Grande Festa Latino-americana com música ao vivo, com o Quarteto Som de Cuba", em 28/12/2001, às 21h.
AG) A I... H... retirou um balcão fixo, bem como armários em folha de aço inoxidável que foram construídos pelos autores junto à parede nascente.
AH) Que eram pertença do arrendado.
AI) A Ré pôs um fogão na sala do restaurante.
AJ) O tecto era em corticite.
AL) O balcão fixo era de madeira e há muito se encontrava em avançado estado de degradação.
AM) Devido ao estado de apodrecimento da madeira, estava cheio de bichos, nomeadamente baratas.
AN) Os armários há muito que deixaram de funcionar.
AO) Já durante a anterior gerência, as câmaras de frio não funcionavam, servindo apenas como depósito de garrafas.
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O que temos, aqui e agora e para o que nos importa, por força da sucessão do mecanismo dos sucessivos trespasses, é alguém - os AA – ligado a outro alguém – a ré I... H..., Lda – por um contrato em que os primeiros – senhorios – dão de arrendamento à segunda uma casa de rés-do-chão para restaurante, com hall, dispensa, corredor, lavabos, cozinha, duas salas de hóspedes, quarto de banho e quatro divisões, com área coberta de 440m2 e logradouros com 2.360m2 com destino a estabelecimento comercial de restaurante, snack-bar e café.
É este ( e só este ) o fim do contrato, o ramo de negócio a que se destina o local arrendado - restaurante, snack-bar e café.
A questão é agora saber se arrendatária, no uso que faz do local arrendado, se mantém dentro dos limites deste destino, ou se acaso os ultrapassa.
Porque o art.64º, nº1, al. b ) do RAU – o regime jurídico aqui aplicável – nos diz que o senhorio | só | pode resolver o contrato se o arrendatário usar ou consentir que outrem use o prédio para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina.
Claro que o que importa não são as palavras mas o sentido que elas incorporam, a vontade contratual de que elas são ( apenas ) a expressão.
E por isso, dentro delas, das palavras, hão de caber aquelas actividades que quer « por acessoriedade ( ou conexão ), quer por instrumentalidade ( necessária ou quase necessária ), quer por habitualidade notória, do conhecimento geral » - veja-se Aragão Seia, Arrendamento Urbano, Almedina, 4ª edição, pág.336 – podem ser entendidas como estando dentro da vontade a que elas, as palavras, deram expressão. Dentro daquilo a que – de novo Aragão Seia, obra e local mencionados, citando Lobo Xavier - « à luz da razoabilidade e da boa fé » o locador podia e/ou devia contar como « exercício adicional de uma outra actividade » porque acessória ou instrumental do ramo de negócio tido em vista.
O jogo – de bilhar, snooker e matraquilhos - está claramente fora das palavras restaurante, snack-bar e café. E fora também do sentido comum a que a sua expressão dá luz.
Seria portanto necessário aos RR, de acordo com as regras do ónus da prova, fazer a demonstração de que, na expressão contratual concreta a que as palavras deram vida, o jogo de bilhar, snooker e matraquilhos estava dentro daquilo que a boa fé, a razoabilidade e os usos poderia exigir dos senhorios como podendo ser associado por instrumentalidade ou acessoriedade ou conexão ao ramo de negócio ao qual se destinava o local arrendado.
Mas não fazem essa prova.
Ao contrário, os factos provados suportam a conclusão, a nosso ver nítida, de que ao ramo de negócio de restaurante, snack-bar e café para o qual os senhorios cederam em arrendamento o uso do local sua propriedade, a ré I... H..., Lda somou um outro negócio.
Veja-se :
o local foi dado de arrendamento pelos autores ao primitivo arrendatário – II - para restaurante, snack-bar e café, em 19 de Janeiro de 1981, autorizando-o desde logo a efectuar a expensas próprias todas as benfeitorias que reputar necessárias ou úteis à sua indústria;
em 30 de Dezembro de 1981 o arrendatário II trespassou o estabelecimento a JJ;
este por sua vez, em 30 de Dezembro de 1983 deu de trespasse a CC;
em 17 de Novembro de 1986 este trespassou o estabelecimento a LL;
em 2 de Fevereiro de 1987, o LL trespassou a MM, casado com NN;
finalmente esta, em 9 de Dezembro de 1994, deu de trespasse à ora ré I... H..., Lda.
E sempre que se fala aqui de “estabelecimento” fala-se – al. J dos factos assentes - do estabelecimento de restauração que tem a designação de snack-bar e café “O Z...”.
Só a ré I... H..., Lda – apenas, portanto, mais de 13 ( treze ) anos depois do início do arrendamento – adaptou uma divisão a salão de jogos e procedeu ainda à aplicação de um placard publicitário a tal actividade na parede exterior lado poente.
Ou seja:
mais de treze anos depois do início do funcionamento um snack-bar e café ( sem a necessidade da acessoriedade ou complementaridade de qualquer outra actividade, designadamente jogos de matraquilhos, bilhar ou snooker ) a nova proprietária do estabelecimento associa-lhe um novo negócio: ao lado do snack-bar e café “O Z...” parece o salão de jogos.
O que temos não são jogos de matraquilhos, snooker e bilhar colocados no snack-bar e café mas um salão de jogos, perfeitamente autonomizado: autonomizado fisicamente - adaptou uma divisão a salão de jogos; autonomizado do ponto de vista comercial - procedeu ainda à aplicação de um placard publicitário a tal actividade na parede exterior do lado poente.
Claro que os clientes do estabelecimento jogam bilhar, snooker e matraquilhos.
Pudera não, se tem ali à mão, no mesmo local - o arrendado - os matraquilhos, o snooker e o bilhar
Mas isso não retira autonomia a este novo ramo de negócio.
Eles estão lá, os jogos, cumprindo a sua função comercial e, para além do mais, são utilizados pelos clientes do restaurante enquanto tomam uma bebida e esperam a confecção das refeições ou enquanto aguardam a chegada de pessoas com quem combinaram almoçar ou jantar.
No mais está a autonomia de que se fala. Eles estão lá não apenas como acessório ou instrumento do negócio de restauração, mas estão lá enquanto salão de jogos, perfeitamente identificados qua tale quer física quer comercialmente. Ao lado de uma actividade que sempre existiu e sobreviveu sem eles e que com eles convive porque com eles vive paredes meias.
A arrendatária I... H..., Lda está a usar ... o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ... a que se destina.
Os senhorios têm, nos termos do disposto na al. b ) do nº1 do art.64º do RAU direito à resolução do contrato.
Com este fundamento a acção procede.
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D E C I S Ã O
Na procedência do recurso, concede-se a revista e, revogando-se o acórdão recorrido, julga-se a acção procedente nos termos definidos na sentença de 1ª instância.
Custas, aqui e nas instâncias, a cargo da ré I... H..., Lda.
LISBOA, 23 de Outubro de 2008
Pires da Rosa (Relator)
Custódio Montes
Mota Miranda