Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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NULIDADE
BENFEITORIA
COMPENSAÇÃO
II - É, pelo art. 289, n. 3, do C.Civil, que se determina os casos em que o arrendatário, mediante contrato nulo, tem direito a ser indemnizado por benfeitorias.
III - A indemnização é calculada nos termos do enriquecimento sem causa.
A e mulher B intentaram, a 3 de Julho de 1997, acção declarativa, de condenação, contra C, Lda., pedindo, entre o mais, a declaração de nulidade do contrato de arrendamento respeitante a um espaço, destinado a estabelecimento comercial, que constitui o rés-do-chão de um prédio urbano sito em Cerca dos Anjos, Soure, celebrado entre os autores, como locadores, e a ré, como arrendatária, com entrega do local aos autores.
Para tanto, os autores, em síntese, alegaram a celebração do aludido contrato de arrendamento nunca formalizado por escritura pública.
A ré contestou, pugnando pela absolvição do pedido, e deduziu reconvenção na qual, no que aqui e agora continua a interessar, pediu a condenação dos autores a devolverem-lhe a quantia de 1040000 escudos e a pagarem-lhe a de 4694663 escudos, em ambos os casos acrescidas de juros.
Para tanto, em resumo, a ré alegou que pagou aos autores a primeira daquelas quantias, a título de rendas, e que despendeu a segunda em obras feitas no local que lhes tomou em arrendamento.
O Tribunal do Círculo Judicial de Pombal, por sentença de 26 de Maio de 2000, julgou procedente aquele pedido dos autores, condenando a ré, e improcedentes os pedidos reconvencionais, absolvendo os autores.
Em apelação da ré, o Tribunal da Relação de Coimbra, por acórdão de 25 de Setembro de 2001, confirmou a sentença.
Ainda inconformada, a ré pede revista mediante a qual, dizendo que no acórdão recorrido se violou o disposto nos artºs 7º do Reg. do Arrend. Urbano, 220º, 234º, 236º, 280º, 281º, 289º, nº1, 334º, 428º, 473º, 474º, 809º, 1022º e 1273º, nº2, do Cód. Civil, pretende a procedência daqueles pedidos reconvencionais.
Os autores alegaram no sentido de ser negada a revista.
O recurso merece conhecimento.
Vejamos se merece provimento.
As questões a julgar são as de saber se:
a) os autores devem, em consequência da declaração de nulidade do contrato de arrendamento, devolver à ré as rendas por esta pagas em cumprimento do contrato, no montante de 1040000 escudos, acrescidas de juros;
b) os autores devem satisfazer à ré o custo das obras por esta efectuadas no local arrendado, acrescido de juros.
A matéria de facto a tomar em consideração é a adquirida no acórdão recorrido, para o qual aqui se remete, nos termos do disposto nos artºs 713º, nº6, e 726º, ambos do CPC.
Primeira questão: devolução das rendas pagas.
A nulidade do contrato de arrendamento celebrado entre os autores e a ré tem o severo efeito do artº 289º, nº1, do Cód. Civil:
(...) devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado (...).
Esta obrigação recai, sendo o contrato sinalagmático, sobre ambos os contraentes.
É o caso do contrato de arrendamento: o locador deve restituir ao locatário as rendas recebidas deste; por sua vez, o arrendatário deve restituir ao locador a ocupação ou uso que, nos termos do contrato, fez do prédio arrendado.
Não sendo, pela sua natureza, possível esta restituição da utilização do prédio, então, terá o arrendatário que pagar ao locador o valor correspondente a essa utilização, como se dispõe no artº 289º, nº1, do Cód. Civil:
ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
O valor das rendas pagas equivale, no arrendamento, ao valor da utilização do prédio.
Por isto, deve operar-se a compensação dos dois créditos, com a consequente extinção de ambas as obrigações, nos termos do artº847º do Cód. Civil.
Quer isto dizer que nem o locador, terá que restituir as rendas recebidas, nem o arrendatário o valor da ocupação do local arrendado, atenta a extinção de ambas estas obrigações.
Se um contrato de arrendamento é declarado nulo, é absurdo que o senhorio tenha de restituir as rendas, caso em que o inquilino teria fruído o prédio de graça - Oliveira Ascensão, Direito Civil - Teoria Geral, Vol.II, pag. 334, citando Castro Mendes.
Não havendo lugar à restituição de rendas pretendida pela ré, está prejudicada a questão dos respectivos juros.
No acórdão recorrido, ao confirmar-se a absolvição dos autores em relação ao pedido da restituição de rendas, não se violou a lei.
Segunda questão: benfeitorias.
Sabe-se que, de harmonia com o contrato declarado nulo, a arrendatária ficou autorizada a fazer no locado obras necessárias ao bom funcionamento da actividade nele a exercer, ou seja, a exploração de um bar. Os encargos com estas obras ascendiam a cerca de 4500000 escudos; tendo os futuros sócios da ré e esta pago 3250000 escudos de obras executadas.
Esta despesa feita pelos futuros sócios da ré e por esta deve considerar-se como benfeitoria, à luz do disposto no artº216º, nº1, do Cód. Civil:
consideram-se benfeitorias todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa.
Assim sendo, face à declaração de nulidade, cabe atender ao disposto no artº289º, nº3, do Cód. Civil:
é aplicável (...), directamente ou por analogia, o disposto nos artºs 1269º e seguintes.
Por isto, nos termos do artº 1273º do Cód. Civil:
1. Tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela.
2. Quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
E, nos termos do artº 1275º, nº1 do Cód. Civil,
o possuidor de boa-fé tem direito a levantar as benfeitorias voluptuárias, não se dando detrimento da coisa; no caso contrário, não pode levantá-las nem haver o valor delas.
Quer isto dizer que o arrendatário de contrato declarado nulo poderá haver do proprietário-locador o valor das benfeitorias feitas no prédio arrendado - é este o pedido em causa no presente segmento da revista - nas seguintes hipóteses:
a) tratar-se de benfeitorias necessárias;
b) tratar-se de benfeitorias úteis que não possam ser levantadas sem detrimento do prédio.
Tratando-se de benfeitorias voluptuárias, não poderá o arrendatário haver o respectivo valor.
De harmonia com o disposto no artº216º, nº2, do Cód. Civil, são benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor; voluptuárias as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante.
Cabe, ainda, fazer três observações.
A primeira é a de que as cláusulas do contrato de arrendamento nulo respeitantes a obras no prédio não são convocáveis para decidir a questão do alegado direito do arrendatário a haver do locador a quantia despendida na execução de obras. Isto é assim precisamente em consequência da nulidade do contrato.
A segunda é a de que as normas do enriquecimento sem causa só são convocáveis para quantificar o valor das benfeitorias a satisfazer pelo locador-titular do direito ao arrendatário, nos termos do artº1273º, nº2, do Cód. Civil. Aquelas normas do enriquecimento sem causa não são convocáveis para determinar em que casos é que o arrendatário, autor das benfeitorias, mediante contrato nulo, tem direito a haver o valor das benfeitorias. A este respeito a norma que rege é a do artº289º, nº3, do Cód. Civil. Não há aplicação da figura do enriquecimento sem causa, mas consequência própria da necessidade de restaurar in pristinum o que não teve título para ser alterado, escreve Oliveira Ascensão no lugar citado, pág. 333.
A terceira, é a de que o valor a haver pelo arrendatário não coincide com o montante da despesa por ele feita; o objecto desta obrigação é medido pelo efectivo locupletamento do titular do direito, enriquecido - artºs 473º e 479º, do Cód. Civil.
Voltando à espécie, tudo o que se sabe é que os futuros sócios da ré e esta fizeram obras no local arrendado, necessárias ao bom funcionamento de um bar que a ré se propunha explorar ali, tendo despendido 3250000 escudos dos cerca de 4500000 escudos que seriam precisos para executar o que era necessário a tal finalidade.
Face a tão singela factualidade não resulta que as obras efectuadas tivessem por fim evitar a perda, destruição ou deterioração do local arrendado. Nada disso. O fim de tais obras foi o de adaptar esse local à exploração de um bar. Quer isto dizer que não resulta que se esteja na presença de benfeitorias necessárias ao prédio locado.
E também não se pode concluir daquela factualidade que as obras realizadas aumentaram o valor do prédio. Desde logo nem sequer se sabe em que é que, concretamente, consistiram tais obras. Depois, as obras feitas, aliás incompletas, não aumentam necessariamente o valor do prédio, podendo até suceder que o diminuam por não servirem para no local se exercer outra actividade. Cair-se-á, assim, na categoria das benfeitorias voluptuárias, adequadas apenas à satisfação do interesse da ré e que em nada enriqueçam os autores.
Conclui-se, desta sorte, que o acórdão recorrido não violou as normas legais invocadas pela recorrente enquanto lhe negou o direito de haver dos autores o que despenderam com as obras efectuadas no local.
Pelo exposto, acordam no Supremo Tribunal de Justiça em negar revista à ré.
Custas pela ré.
Lisboa, 4 de Abril de 2002
Agostinho Manuel Pontes de Sousa Inês,
Ilídio Gaspar Nascimento Costa,
Dionísio Alves Correia.