Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06A2630 |  |
PREFERÊNCIA
2) Só a partir dessa data se torna proprietário e pode cultivar o prédio nessa qualidade, iniciando-se então o período destinado a avaliar se existe conduta abstencionista.
"AA" e mulher BB intentaram, na Comarca de Paredes, acção com processo ordinário, contra CC, pedindo a condenação da Ré a transmitir-lhes a propriedade de prédios que identificam, pelo preço de 45 450,00 euros.
A acção foi julgada procedente e a Ré condenada a transmitir o direito pelo preço de 49 381,00 euros.
Inconformada, apelou a Ré para a Relação do Porto, tendo, outrossim, agravado do despacho que não lhe admitira a contestação por extemporânea.
Os recursos foram julgados improcedentes.
A Ré pede revista, sendo que também alegou sobre a matéria do agravo.
Este segmento não foi admitido, "ex vi" do nº1, "in fine", do artigo 722º do Código de Processo Civil.
Assim concluem as alegações da revista:
- O trânsito da sentença que decretou a preferência é de 31 de Janeiro de 2004;
- Trinta dias depois depositou o preço na Caixa Geral de Depósitos;
- E tomou posse dos prédios como proprietária;
- Só a partir desta data se pode iniciar a contagem do prazo do artigo 28º do Decreto-Lei nº 385/88 de 25 de Outubro;
- O nº3 desse artigo 28º destina-se apenas aos prédios de cultivo;
- A sanção para a preferente abstencionista impõe ao arrendatário que preferiu a obrigação de cultivar o prédio directamente, como seu proprietário, durante, pelo menos, 5 anos, só podendo deixar de o fazer em casos de força maior;
- Os recorridos limitaram-se a referir que a recorrente deixou os prédios ao abandono desde meados de 1995;
- Mas não referem que exerceram a denúncia para exploração directa nos termos do artigo 20º daquele diploma;
- A recorrente não podia ser obrigada a cultivar os prédios porque esse direito lhe havia sido retirado pelos recorridos e declarado por sentença;
- Não arrendou nem vendeu os prédios preferidos;
- Sendo simples arrendatária até 2004;
- Os recorridos ultrapassam os limites da boa fé, dos bons costumes e do fim económico e social do direito referidos no artigo 334º do Código Civil;
- Litigam de má fé por deduzirem pretensão cuja falta de fundamento não ignoram;
- Devem ser condenados em multa e indemnização não inferior a 5000,00 euros;
- O Acórdão violou os artigos 13º e 204º da Constituição da República, 143º, 144º e 668º do CPC, 28º e 35º do Decreto-Lei nº 385/88 de 25 de Outubro e 328º, 329º, 333º e 334º do C. Civil.
Contra alegaram os recorridos para defenderem a bondade do Acórdão.
As instâncias deram por assentes os seguintes factos:
- Por escritura pública outorgada em 24 de Agosto de 1995 no Cartório Notarial de Paredes, DD e mulher EE, declararam vender e AA declarou comprar os seguintes prédios:
a) Verba um - Prédio urbano composto de uma morada de casas térreas, sobradas e telhados com um bocado de terreno e Leira do Meio, sito no lugar de Pinhete, descrito na Conservatória do Registo Predial de Paredes sob o número 1705, de Rebordosa, inscrito na matriz urbana sob o artigo 263, com o valor de oito milhões de escudos.
b) Verba três - Prédio rústico denominado Campo do Lento ou Linhares, sito no lugar de Linhares, descrito na C.R.P. de Paredes sob o nº 1697, de Rebordosa, inscrito na matriz rústica sob o artigo 3619, com o valor de um milhão de escudos.
c) Verba quatro - Prédio rústico denominado Campo do Lento, Campo Novo e Horta das Oliveiras, sito no lugar de Santa Luzia, descrito na CRP de Paredes sob o nº 1698, de Rebordosa, inscrito na matriz rústica sob o artigo 3621, com o valor de 700 000$00.
d) Verba dez - Prédio rústico composto de uma leira, eira e palheiro, sito no lugar de Santa Luzia, descrito na CRP de Paredes sob o nº 1704, de Rebordosa, e inscrito na matriz rústica sob o artigo 3624, com o valor de 200.000$00.
- A aquisição por compra do prédio urbano composto de uma morada de casas térreas, sobrados e telhados, com um bocado de terreno e Leira do Meio, com a superfície coberta de 100m2 e descoberta de 900m2, sito no lugar de Pinhete, inscrito na matriz sob o artigo 263º, descrito na CRP de Paredes sob o nº 01705/210795, da freguesia de Rebordosa, a favor de Abílio da Silva Machado, casado com BB;
- A aquisição por compra dos prédios b), c) e d) está inscrita a favor dos mesmos;
- Aquando da compra e venda, a Ré era arrendatária rural dos prédios a), b), c) e d);
- Em 25 de Outubro de 1995, a Ré intentou contra DD,
EE e contra os Autores, acção para o exercício do direito de preferência em relação à venda daqueles prédios por 9 900 000$00;
- Em 11 de Novembro de 2003, o STJ julgou a acção procedente "com o consequente reconhecimento do direito de preferência da Autora na venda efectuada pelos Réus DD e mulher aos Réus AA e mulher dos prédios àquela arrendados, mediante o pagamento do preço convencionado na escritura outorgada.";
- A Ré não cultiva os prédios, nem por si nem por interposta pessoa, desde meados de 1995.
Foram colhidos os vistos.
Conhecendo,
Os recorridos suscitam a questão prévia da intempestividade das alegações de recurso.
Alegam que a recorrente tinha 30 dias - contados de 3 de Abril de 2006 - para as apresentar, considerando que o despacho que admitiu a revista é de 31 de Março de 2006; que o termo do prazo seria 3 de Maio, sendo certo que as alegações deram entrada a 11 de Maio.
Dir-se-á apenas, que as alegações do recorrente deram entrada em tempo, face à interposição das férias judiciais da Páscoa - de 9 a 17 de Abril - e ao disposto no nº1 do artigo 144º do Código de Processo Civil, pelo que o último dia do prazo foi, precisamente, 11 de Maio de 2006.
1- Preferente abstencionista.
2- Conclusões.
1- Preferente abstencionista.
A questão nuclear consiste em saber qual é o "terminus a quo" do prazo do nº3 do artigo 28º do Decreto-Lei nº 385/88, de 25 de Outubro.
Este preceito sanciona o preferente abstencionista, isto é, o arrendatário que preferiu mas deixou de cultivar o prédio durante, pelo menos cinco anos, e que é sancionado com o pagamento, ao anterior proprietário, do valor equivalente ao quíntuplo da última renda vencida e a transmitir a propriedade ao preterido com o exercício do direito de preferência, se este o desejar, pelo preço da sua aquisição.
As instâncias entenderam que o prazo de cinco anos pode já a estar a decorrer desde a data anterior ao exercício daquele direito.
Diz-se no Acórdão recorrido que "para aquilatar desse abstencionismo, não é mister que deva aguardar-se pelo decurso de todo aquele período para só após poder ser exercido o direito que é conferido ao preterido com o exercício da preferência - imposição ao adquirente (anterior arrendatário) de transmitir a propriedade do prédio."
E continua: "Temos para nós, atento o teor e alcance do preceituado no citado nº 3 do artigo 28º do RAR que a faculdade conferida ao preterido com o exercício da preferência pode ocorrer numa situação de ausência de cultivo directo do prédio, independentemente do decurso de todo aquele período de 5 anos, sendo suficiente que tal abstencionismo decorre dentro desse período, mesmo que não se tenha esgotado por completo."
Mas vejamos,
O artigo 28º do RGAR (Decreto-Lei nº 385/88, de 25 de Outubro) dispõe no seu nº3: "Sempre que o arrendatário exerça o direito de preferência referido no presente artigo, tem de cultivar o prédio directamente, como seu proprietário, durante, pelo menos, cinco anos, salvo caso de força maior, devidamente comprovado."
E o nº 4 diz: "Em caso de inobservância do disposto no numero anterior, o adquirente fica obrigado a pagar ao anterior proprietário o valor equivalente ao quíntuplo da última renda vencida e a transmitir a propriedade ao preterido, com o exercício da preferência, se este o desejar pelo preço porque adquiriu o prédio."
Parece claro - e quase evidente - que o prazo de (pelo menos) cinco anos se inicia com a aquisição do prédio pelo arrendatário preferente pois só após essa data se tornou proprietário e pode cultivar o prédio nessa qualidade e já não como arrendatário.
O abstencionismo em tempo anterior poderá inserir-se, eventualmente, nas causas da resolução do contrato de arrendamento (v.g. as alíneas b), c), d) ou f) do artigo 21), sendo certo que o abandono, o sub-aproveitamento ou o mau uso dos solos susceptíveis de utilização agrária (definidos no artigo 3º da Lei nº 109/88 de 26 de Setembro - Lei de Bases da Reforma Agrária) podem, em certas circunstâncias, caracterizar formas de abstencionismo ou desinteresse pelos bens fundiários.
Mas essas práticas perniciosas do arrendatário situam-se na vigência do arrendamento.
Este vinculo contratual só cessa com a aquisição do prédio pelo arrendatário preferente que, então, e já na qualidade de dono, deve proceder, directamente, ao cultivo, sob pena de vir a ser sancionado nos termos do nº4 do citado artigo 28º.
A razão legal da consagração deste tipo de preferência não se prende com o evitar a fragmentação ou dispersão da propriedade ou fomentar o emparcelamento, (como acontece com o co-herdeiro, o co-proprietário ou proprietário de terreno confinante com área inferior à unidade de cultura) mas antes para proporcionar a quem vem cultivando, muitas vezes ao longo de gerações, um prédio, dele subsiste, e a ele se dedicando toda a vida, a oportunidade de o fazer seu e continuar a sua exploração.
Daí que este direito de preferência se prenda mais com a pessoa e vida do preferente, que não com as características físicas e dimensão do prédio alienado.
O preferente-rendeiro adquirente fica com a obrigação de continuar a usar o prédio, como o vinha fazendo, isto é, cultivando-o directamente nos termos do contrato de arrendamento que firmara.
E o legislador estabeleceu um prazo razoável para o preferente, agora como proprietário, demonstrar que a razão do exercício do direito foi prosseguir a sua actividade agrícola, pois é esse o escopo da lei ao conferir-lhe a faculdade de preterir o novo adquirente.
O prazo só se inicia com a outorga da escritura - ou título equivalente - da compra e venda.
E nem se alegue que o arrendatário vê radicar-se o seu direito no momento em que a coisa é alienada e que o reconhecimento judicial do exercício da preferência retroage à data da venda ou dação em cumprimento do imóvel.
Embora assim seja (cf., e vg, os Acórdãos do STJ de 5 de Maio de 1987 - BMJ 367-493 e de 11 de Abril de 1985 - BMJ 346-215) o certo é que o retroagir desses efeitos destina-se, sobretudo, a fazer operar a condição resolutiva dos actos entretanto praticados pelo comprador preferido.
Não tem a ver com o julgamento da abstenção do preferente para o qual a lei ficcionou um período de controlo da genuinidade das razões que o levaram a preferir e do cumprimento do fim social e económico do direito que lhe foi conferido.
Como escreveu o Eng. Lopes Cardoso a preferência também "constitui um processo de fomentar a exploração por conta própria; de favorecer a entrega da terra aos verdadeiros profissionais da agricultura, contribuindo-se para a eliminação do absentismo; e, não, poucas vezes de conduzir a uma mais correcta e equitativa repartição da propriedade rústica". (apud "Subsídios para a Regulamentação do Arrendamento Rústico", 200).
Aqui chegados, e verificando que a decisão judicial que reconheceu o direito de preferência da recorrente transitou em julgado em 31 de Janeiro de 2004 (cf. fls 31 a 44 e 99 a 101) e a acção foi intentada em 2005,é certo não terem ainda decorrido os cinco anos do nº3 do artigo 28º do RGAR.
Trata-se de um prazo de consolidação do direito que fica sujeito a uma espécie de condição resolutiva, sob pena de reversão ao adquirente originário.
Porém, passado cerca de um ano de abstenção de cultivo, já não é possível o decurso dos cinco anos de cultivo efectivo.
E não faria qualquer sentido que o direito dos Autores ficasse a aguardar o decurso dos cinco anos quando é, desde já, notória a impossibilidade de se completarem.
O recurso terá, pois, de improceder.
Não se perfilam, outrossim, elementos que permitam integrar a situação do artigo334º do Código Civil, ou seja de abuso de direito dos recorridos, invocada pelo recorrente.
Outrossim, não existem elementos que permitam concluir pela má-fé dos recorridos.
2- Conclusões.
Pode concluir-se que:
a) O "terminus a quo" do prazo do nº3 do artigo 28º do Decreto-Lei nº 385/88, de 25 de Outubro - RGAR - é o do transito em julgado da decisão judicial que reconheceu o direito de preferência do arrendatário, operando a transmissão do direito de propriedade.
b) Só a partir dessa data se torna proprietário e pode cultivar o prédio nessa qualidade, iniciando-se então o período destinado a avaliar se existe conduta abstencionista.
Nos termos expostos, acordam negar a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 17 de Outubro de 2006
Sebastião Póvoas
Moreira Alves
Alves Velho