Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 07B2027 |  |
1. A norma imperativa do nº 3 do art. 410º, quer na redacção primitiva, quer na actual, visou, primacialmente, a protecção do promitente-comprador, como parte sociologicamente mais fraca do tipo de negócio regulado.
2. A omissão dos requisitos prescritos no nº 3 do art. 410º do C. Civil conduz a uma invalidade arguível a todo o tempo, subtraída ao conhecimento oficioso do tribunal, e apenas invocável pelos contraentes, mas, quanto ao promitente-vendedor, apenas no caso de a falta ser imputável ao promitente-comprador. Trata-se, pois, de uma nulidade atípica.
3. Porque se trata de uma nulidade atípica, é passível de sanação ou convalidação pela superveniente legalização da construção ou na ulterior apresentação da licença.
4. O não reconhecimento notarial das assinaturas acarreta a nulidade do contrato, sendo irrelevante o facto de, previamente ao acto de assinatura do contrato, as partes, por mútuo acordo, dispensaram as referidas formalidades.
5. A nulidade só não ganhará consistência em caso de abuso de direito.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
AA intentou a presente acção declarativa de condenação, com processo comum ordinário, contra "I...R...do Tâmega, S.A.", pedindo a condenação desta a ver declarada a nulidade dos contratos promessa de compra e venda identificados e, em consequência, a restituir-lhe a quantia global de 12.100.000$00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a interpelação que o A. efectuou à R. para a devolução e até efectiva restituição.
Alegou que o A. e a R. celebraram quatro contratos-promessa de compra e venda de quatro fracções autónomas, tendo aquele entregue a esta a quantia de 3.025.000$00 por cada um dos contratos, sendo que nenhum dos contratos contém o reconhecimento presencial das assinaturas nem a certificação da exibição da licença de construção, tendo o A. invocado a nulidade decorrente destas omissões por carta, que a R. recebeu, em 14/05/2001, e à qual nada respondeu.
A R. contestou, alegando que foi o A. quem pretendeu outorgar os contratos-promessa sem cumprir com as referidas formalidades, pois a sua intenção era ceder a sua posição contratual a terceiros, antes da celebração do contrato definitivo, sem deixar qualquer registo do contrato inicial consigo celebrado, informando a R. de que só estava interessado em contratar nessas condições e que só invocou, posteriormente, a nulidade por ter tido dificuldades em encontrar terceiros a quem ceder a sua posição contratual nos respectivos contratos, pelo que a sua actuação constitui manifesto abuso de direito.
Deduziu, ainda, reconvenção, concluindo que o comportamento do A., que não é válido, traduz uma recusa definitiva em outorgar os contratos definitivos e, portanto, consubstancia um incumprimento definitivo culposo dos contratos-promessa.
Pede que seja declarado o incumprimento definitivo dos contratos-promessa por causa exclusivamente imputável ao A. e a sua consequente resolução; declarado o direito da R. a fazer sua a quantia de 12.100.000$00, relativa à perda dos sinais prestados no âmbito dos mesmos contratos-promessa, e condenado o A. a reconhecer tal direito.
O A. replicou, impugnando os factos alegados pela R. e defendendo não existir incumprimento da sua parte, até porque nunca foi interpelado pela R. para outorgar as escrituras definitivas.
Ampliou, ainda, o seu pedido inicial, na sequência da alegação da R. de que o prédio onde se integram as fracções está concluído e com licença de utilização emitida, o que ocorre desde 24/04/2001. Apesar disso, a R. não designou dia para a celebração dos contratos definitivos e que a sua posição na acção manifesta intenção de não cumprir, pedindo, subsidiariamente, a execução específica dos contratos-promessa e, subsidiariamente a este último pedido, para o caso de impossibilidade, a condenação da R. a pagar-lhe a quantia de 24.200.000$00, correspondente à devolução em dobro do sinal, acrescida de juros à taxa legal desde a notificação e até efectivo pagamento.
A R. treplicou, defendendo não ser admissível a ampliação do pedido e alegando que a marcação das escrituras definitivas cabia a qualquer das parte, sendo que o A. também não o fez e que nunca recusou celebrar os contratos definitivos.
Foi admitida a ampliação do pedido.
Saneado, instruído e julgado o processo, veio a ser proferida sentença, que julgou parcialmente procedente a acção e, em consequência, declarou nulos os contratos promessa celebrados entre A. e R., condenando a R. a restituir ao A. a quantia de 60.354,55 euros, equivalente a 12.100.000$00, acrescida de juros de mora à taxa legal de 7%, desde a citação até 30/04/2003, e de 4%, ou outra que legalmente venha a estar em vigor, desde 1/05/2003 até integral pagamento.
Julgou improcedente a reconvenção e, em consequência, absolveu o A. do pedido.
Inconformada, a R. apelou desta decisão.
O A., por sua vez, recorreu subordinadamente.
Por acórdão de 9 de Novembro de 2006, o Tribunal da Relação do Porto confirmou a decisão.
Irresignada, a R. pede revista.
Concluiu a alegação do recurso pela seguinte forma:
Os presentes autos configuram uma situação em que não assiste ao recorrido (promitente-comprador) o direito de invocar a nulidade decorrente da omissão das formalidades prescritas no art. 410°, nº 3, do Código Civil;
A finalidade essencial prosseguida pela lei, como resulta do preâmbulo do DL. nº 236/80, de 18.07, que aditou a versão originária daquele preceito, é a tutela do promitente-comprador contra os riscos de promessa de venda de prédios de construção clandestina;
Ou seja, trata-se de uma intervenção em nome da protecção do consumidor - o promitente-comprador - numa lógica de defesa da parte considerada contratualmente mais débil, julgada leiga no sector (normalmente um particular, em confronto com empresas de construção e venda de bens imobiliários);
Porém, em face do que ficou provado nos autos (facto 11), o recorrido (promitente-comprador) não revela uma posição de comprador-consumidor débil e leigo, a necessitar de ser protegido, mas sim de posterior vendedor intermediário e especulador imobiliário, com intuitos lucrativos, necessariamente avisado e conhecedor dos meandros deste tipo de negócios;
Além disso, ficou também provado (facto 8) que, previamente ao acto de assinatura dos contratos em causa nos autos, o recorrido e a recorrente, por mútuo acordo, dispensaram as referidas formalidades, havendo, por isso, culpa de ambos quanto à omissão das mesmas e, portanto, culpa também do recorrido;
Ademais, no que toca à falta de certificação notarial da existência da licença de utilização, tendo em vista o referido objectivo do legislador ao impor esta formalidade, não se verificava qualquer risco ou dano para o recorrido (promitente-comprador) quanto a eventuais promessas relativas a prédios clandestinos, uma vez que ficou provado que tal licença existia desde 20.04.2001 (facto 13);
Assim, a necessidade de protecção do recorrido (promitente-comprador), fim essencial da referida norma, não se verifica em casos desta natureza em que aquele, como promitente-comprador, necessariamente avisado, também deu causa à omissão das formalidades em questão e não sofreu qualquer lesão no âmbito dos interesses tutelados pela norma;
Pelo que e tendo ainda em conta os princípios basilares da boa fé que subjazem à formação, integração e cumprimento dos contratos (artigos 227°, 239° e 762°, nº 2, todos do Código Civil), o mesmo regime que sujeita o promitente-comprador à arguição da nulidade pelo promitente-vendedor quando faltem, por culpa sua, os requisitos formais em causa, deve também impor, neste caso, ao recorrido, o impedimento de ele próprio invocar tal nulidade;
De outra forma, desvirtuar-se-ia a finalidade do referido preceito, permitindo, ab initio, ao promitente-comprador (recorrido), deixar deliberadamente uma porta aberta para poder desvincular-se do contrato sempre que este já não lhe convenha, o que foi certamente o que aconteceu no presente caso;
De todo o modo, a nulidade decorrente da omissão formal em causa sempre devia considerar-se sanada pela existência da licença de utilização e tal sanação também impedia a sua invocação pelo recorrido;
Por outro lado, o mútuo acordo do recorrido e da recorrente no sentido de dispensarem as formalidades em causa configura claramente uma renúncia tácita ao direito de invocar a invalidade decorrente da omissão das mesmas, renúncia essa que é perfeitamente válida;
Pelo que se impõe a conclusão de que o direito do recorrido de ver declarados nulos os contratos em causa encontra-se extinto, já que, tendo ele renunciado, prévia e validamente, a tal direito, não pode vir agora exercê-lo;
Assim, o acórdão recorrido interpretou e aplicou erradamente a norma constante do artigo 410°, nº3 do Código Civil, uma vez que, in casu, impunha-se uma interpretação restritivo-teleológica desta norma, reduzindo o seu campo de acção e concluindo pela inexistência e extinção do direito à invocação, pelo recorrido (promitente-comprador), da nulidade decorrente da omissão das formalidades nela prescritas, em face do seu fim de protecção e da renúncia prévia e válida a tal direito;
Mesmo que assim se não venha a entender, antes se reconhecendo ao recorrido o direito de invocar a omissão das formalidades em causa, então sempre se dirá que, existindo esse direito, o seu exercício é ilegítimo, por via do abuso do direito;
Neste caso, o abuso traduz-se na modalidade de venire contra factum proprium, pois é manifesto o exercício inadmissível, pelo recorrido, de uma posição jurídica em contradição com o comportamento por ele anteriormente assumido, no qual a recorrente fundadamente confiou;
Efectivamente, estão preenchidos os requisitos que a doutrina e a jurisprudência apontam para a verificação daquela modalidade, ligada à tutela da confiança, na qual se concretiza, nestes casos, a boa fé;
Uma vez que, em face do que emerge factualmente dos autos, toda a conduta do recorrido foi de molde a criar, legítima e justificadamente, na recorrente, que sempre esteve de boa fé, uma forte confiança de que o vício em causa não viria a ser invocado, pondo em crise a bondade dos contratos;
A recorrente investiu nessa confiança, o que, porém, lhe causou danos, pois a mesma veio a ser injustamente frustrada pelo comportamento incoerente, contraditório e contrário à boa fé que o recorrido posteriormente evidenciou;
Destarte, a arguição da nulidade dos contratos em questão pelo recorrido, nas circunstâncias em que ocorreu, constitui abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium, em virtude de o seu exercício exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé e mesmo pelo fim económico ou social desse direito (artigo 334° do código civil), até porque, como já se viu, a razão determinante das formalidades em causa - proteger o promitente-comprador - não se verifica no caso concreto;
Por esta razão - bem como pelas outras anteriormente expostas - devem os contratos em causa nos autos considerar-se como convalidados e serem juridicamente tratados como se tivessem sido concluídos sem qualquer vício formal, porquanto, além do mais, não são afectados os interesses de terceiros nem o interesse público geral;
Assim, o acórdão recorrido violou o estabelecido pelo artigo 334° do Código Civil, bem como aplicou erradamente o artigo 410°, nº 3 do mesmo Código;
Em consequência de tudo o que ficou exposto, é legítimo inferir que a descrita conduta da recorrido, mormente a consubstanciada na comunicação de invocação da nulidade dos contratos em questão (facto 9) exprime inequivocamente a sua vontade em não cumprir tais contratos, de forma segura, definitiva e permanente, e sem qualquer fundamento legal ou contratual;
Ora, segundo a posição praticamente unânime da doutrina e da jurisprudência, tal vontade de não cumprir equivale, para todos os efeitos, ao incumprimento definitivo;
Ocorreu, portanto, incumprimento definitivo e culposo dos aludidos contratos, por banda do recorrido, culpa essa que se presume (artigos 762°, nº1 a contrario e 799º, nº1 do Código Civil), pelo que assiste à recorrente o direito à resolução dos mesmos, bem como à consequente indemnização que, no caso, corresponde à perda dos sinais prestados (artigos 801°, nº 2 e 798°, conjugados com o artigo 442°, nºs 2 e 4, todos do Código Civil), cujo valor a recorrente tem a faculdade de fazer seu.
O A., por sua vez, interpôs recurso subordinado, tendo formulado as seguintes conclusões:
O recorrente formulou contra a R. os pedidos subsidiários que constam de fls. 43, admitidos por decisão proferida nos autos a fls. 59 e 60, devidamente transitada em julgado, e que foram apresentados para serem tomados em consideração no caso de não procederem os pedidos feitos a fls. 6, como, aliás, consigna o disposto no art. 469°, nº1, do CPC;
O acórdão não deu procedência total aos pedidos principais que a recorrente formulou a fls. 6, pelo que deveria ter conhecido também dos pedidos subsidiários aduzidos pelo recorrente a fls. 43;
Não obstante, a condenação referente a juros deve iniciar-se no dia seguinte ao da interpelação, e não após a citação, por aplicação do disposto no art. 805°, n° 1, do CC;
A factualidade de fls. 217-219, por se mostrar relevante para apreciação dos pedidos subsidiários, deve ser incluída na matéria de facto fixada nos autos, por aplicação do disposto no art. 659°, n° 3, do CPC;
Em resultado do incumprimento definitivo de três dos contratos em crise, e da impossibilidade de execução específica deles, a R. deve devolver o dobro da quantia recebida como sinal, ou seja, € 90.531,84;
Em resultado da procedência da execução específica, deve ser declarada vendida a fracção designada pela letra "P" do prédio acima descrito, pelo preço de €75.443,18, o qual deve ser abatido da quantia já entregue de € 15.088,64, operando-se a compensação do crédito do recorrente referido na conclusão que antecede com o crédito da R. consubstanciado no restante do preço da fracção "P";
Do exposto, a R. deve ser, pois, condenada a entregar ao recorrente a quantia de € 30.177,30 (75.443,18 - 60.354,54) acrescida de juros de mora contados desde a notificação da réplica de fls. 43, sobre a quantia de € 90.531,84, à taxa legal e até ao trânsito em julgado da decisão que opere a compensação de créditos acima requerida, incidindo os juros sempre à taxa legal, e após esta decisão a proferir os juros incidirão sobre a quantia em dívida de € 30.177,30 e até efectivo pagamento.
Nas contra-alegações, o A. ampliou o pedido, o que fez nos seguintes termos:
O recurso principal vem delimitado a duas questões que constam das conclusões formuladas pela recorrente, mas nele o recorrido requer a ampliação do âmbito do recurso, de acordo com o disposto no arte 684°- A do CPC, e nos termos que invoca nas presentes contra-alegações;
A recorrente não impugnou a decisão de 1ª Instância que absolveu o recorrido do pedido reconvencional contra ele formulado, pelo que conformou-se com esta decisão, formando-se caso julgado quanto a esta questão, o qual consubstancia matéria de conhecimento oficioso, mas que o recorrido também deixa invocado;
A omissão de qualquer uma das formalidades (reconhecimento presencial de assinaturas, e a certificação por notário de exibição da licença de utilização), impostas pelo arte 410°, n° 3, do CC, constitui nulidade mista ou atípica, da qual o Tribunal não pode conhecer oficiosamente, e é invocável unicamente pelo promitente comprador, sem qualquer restrição, porquanto é ele a parte desprotegida e carenciada, cabendo ao promitente vendedor maior responsabilidade no cumprimento dessas formalidades;
O recorrido não acordou com a recorrente, nem verbalmente, nem por escrito (pois que não consta dos autos) que "prescinde do reconhecimento presencial das assinaturas e da exibição em notário da licença de construção e renuncia à invocação destes factos", pelo que inexiste facto algum nos autos que permita concluir pela renúncia do recorrido, tácita ou expressa, ao direito de invocar a invalidade dos contratos por via da omissão das sobreditas formalidades;
Deve improceder a arguida excepção de abuso de direito, face à inexistência de factos que a sustentam, sendo certo que não está demonstrado que o recorrido causou intencional e culposamente a omissão dessas formalidades, ou que tenha criado na recorrente a expectativa de que pretendia manter a relação jurídica entre ambos estabelecida, apesar da citada omissão;
Assim, o recurso da Recorrente deve improceder;
Por outro lado, prevenindo a hipótese de o recurso proceder, o recorrido requer a ampliação do âmbito do presente recurso, nos termos acima alegados;
E invoca a nulidade do acórdão, pois que este não conheceu dos pedidos subsidiários em virtude da solução dada aos pedidos principais e, não obstante, confirmou a absolvição da recorrente dos referidos pedidos subsidiários, incorrendo, pois, no vicio gerador de nulidade consignado no art. 668°, n°1, alínea c), do CPC;
Por outro lado, o recorrido formulou contra a recorrente os pedidos subsidiários que constam de fls. 43, admitidos por decisão proferida nos autos a fls. 59 e 60, devidamente transitada em julgado, e que foram apresentados para serem tomados em consideração no caso de não procederem os pedidos feitos a fls. 6, como aliás consigna o disposto no art. 469°, n°1, do CPC.;
A factualidade de fls. 220 e seguintes, por se mostrar relevante para apreciação dos pedidos subsidiários, deve ser incluída na matéria de facto fixada nos autos, por aplicação do disposto no art. 659°, nº 3, do CPC, o que se requer;
Em resultado do incumprimento definitivo de três dos contratos em crise, e da impossibilidade de execução específica deles, a recorrente deve devolver ao recorrido o dobro da quantia recebida, como sinal, ou seja, € 90.531,84;
Em resultado da procedência da execução específica, deve ser declarada vendida a fracção designada pela letra "P" do prédio acima descrito, pelo preço de € 75.443,18, o qual deve ser abatido da quantia já entregue de € 15.088,64, operando-se a compensação do crédito do recorrido referido na conclusão que antecede com o crédito da recorrente consubstanciado no restante do preço da fracção "P";
Do exposto, a recorrente deve ser, pois, condenada a entregar ao recorrido a quantia de € 30.177,30 (75.443,18 - 60.354,54), acrescida dos juros de mora contados desde a notificação da réplica de fls. 43, sobre a quantia de € 90.531,84, à taxa legal e até ao trânsito em julgado da decisão que opere a compensação de créditos acima requerida, incidindo os juros sempre à taxa legal, e após esta decisão a proferir os juros incidirão sobre a quantia em dívida de € 30.177,30 e até efectivo pagamento.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2.
Estão provados os seguintes factos:
A R. dedica-se, entre outras, à actividade de construção civil, compra, venda e revenda de bens imobiliários, o que faz de forma regular e habitual e com o intuito do lucro.
No exercício da sua actividade, a R. outorgou com o A., em 27/10/1999, contrato promessa de compra e venda relativo ao Edifício C... III, junto a fls. 7 e 8, com o seguinte teor:
"CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA OUTORGANTES:
PRIMEIRO: BB E DR. BB, ambos casados e residentes na cidade de Amarante, que outorgam na qualidade de administradores, em representação da sociedade I...R...DO TÂMEGA, S.A., pessoa colectiva nº ... 362670, com sede na cidade de Amarante.
SEGUNDO: AA, casado, residente no lugar de Nogueiras, Penha Longa, 4630 Marco de Canaveses, contribuinte nº 146875 699.
OS OUTORGANTES DECLARARAM: Que celebram o presente contrato promessa de compra e venda, nos termos constantes das seguintes cláusulas:
PRIMEIRA
A representada do primeiro é dona e legítima possuidora de um prédio urbano em construção e a constituir em regime de propriedade horizontal, sito na Rua Central de Gandra, da Freguesia de Gandra.
SEGUNDA
Pelo presente contrato, a representada do primeiro promete vender ao segundo e este, por sua vez, promete comprar à representada do primeiro uma fracção autónoma no Quarto andar Esquerdo Bloco A do tipo apartamento (T2), com lugar de garagem e arrumo com o número provisório Vinte e Dois, situado na cave do prédio urbano denominado "EDIFÍCIO C... III", localizado na Rua Central de Gandra, da freguesia de Gandra.
TERCEIRA
O preço de venda prometido é de QUINZE MILHÕES CENTO E VINTE E CINCO MIL ESCUDOS.
a) a título de sinal e princípio de pagamento, o segundo outorgante entregou, nesta data, à representada do primeiro a quantia de TRÊS MILHÕES E VINTE E CINCO MIL ESCUDOS que lhe dá quitação;
b) Como reforço de primeiro sinal, entregará, no fim da estrutura de betão do prédio, a quantia de UM MILHÃO QUINHENTOS E DOZE MIL E QUINHENTOS ESCUDOS;
c) Como reforço de segundo sinal, entregará, no fim do assentamento do tijolo do prédio, a quantia de UM MILHÃO QUINHENTOS E DOZE MIL E QUINHENTOS ESCUDOS;
d) O restante valor de NOVE MILHÕES E SETENTA E CINCO MIL ESCUDOS será pago no acto de outorga da escritura definitiva de compra e venda.
QUARTA
A escritura de compra e venda será celebrada ao segundo outorgante, ou a quem este indicar, em data e Cartório Notarial a designar pela representada do primeiro, devendo avisar o segundo com a antecedência mínima de oito dias a contar para a respectiva outorga.
QUINTA
As despesas de escritura, registos e demais encargos que resultarem da venda prometida serão suportados pelo segundo outorgante.
SEXTA
O primeiro outorgante, em nome da sua representada, e o segundo declaram que aceitam este contrato e que o submetem ao regime da execução específica, prevista no artigo oitocentos e trinta do Código Civil.
SÉTIMA
Ambos aceitam o presente contrato nos termos precisos em que vem exarado.
OITAVA
A construção encontra-se licenciada de acordo com o alvará nº .../99C emitido pela Câmara Municipal de Paredes, de 9 de Setembro de 1999, e válido até 9 de Março de 2000.
No exercício da sua actividade, a R. outorgou com o A., em 27/10/1999, contrato promessa de compra e venda relativo ao Edifício C... III, junto a fls. 9 e 10, com o seguinte teor:
"CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA OUTORGANTES:
PRIMEIRO: BB e DR. BB, ambos casados e residentes na cidade de Amarante, que outorgam na qualidade de administradores, em representação da sociedade I...R...DO TÂMEGA, S.A., pessoa colectiva nº ...362670, com sede na cidade de Amarante.
SEGUNDO: AA, casado, residente no lugar de Nogueiras, Penha Longa, 4630 Marco de Canaveses, contribuinte nº 146875699.
OS OUTORGANTES DECLARARAM: Que celebram o presente contrato promessa de compra e venda, nos termos constantes das seguintes cláusulas:
PRIMEIRA
A representada do primeiro é dona e legítima possuidora de um prédio urbano em construção e a constituir em regime de propriedade horizontal, sito na Rua Central de Gandra, da Freguesia de Gandra.
SEGUNDA
Pelo presente contrato, a representada do primeiro promete vender ao segundo e este, por sua vez, promete comprar à representada do primeiro uma fracção autónoma no Terceiro andar Direito Bloco A do tipo apartamento (T2), com lugar de garagem e arrumo com o número provisório Vinte e Um, situado na cave do prédio urbano denominado "EDIFÍCIO C... III", localizado na Rua Central de Gandra, da freguesia de Gandra.
TERCEIRA
O preço de venda prometido é de QUINZE MILHÕES CENTO E VINTE E CINCO MIL ESCUDOS.
a) a título de sinal e princípio de pagamento, o segundo outorgante entregou, nesta data, à representada do primeiro a quantia de TRÊS MILHÕES E VINTE E CINCO MIL ESCUDOS que lhe dá quitação;
b) Como reforço de primeiro sinal, entregará, no fim da estrutura de betão do prédio, a quantia de UM MILHÃO QUINHENTOS E DOZE MIL E QUINHENTOS ESCUDOS;
c) Como reforço de segundo sinal, entregará, no fim do assentamento do tijolo do prédio, a quantia de UM MILHÃO QUINHENTOS E DOZE MIL E QUINHENTOS ESCUDOS;
d) o restante valor de NOVE MILHÕES E SETENTA E CINCO MIL ESCUDOS será pago no acto de outorga da escritura definitiva de compra e venda.
QUARTA
A escritura de compra e venda será celebrada ao segundo outorgante, ou a quem este indicar, em data e Cartório Notarial a designar pela representada do primeiro, devendo avisar o segundo com a antecedência mínima de oito dias a contar para a respectiva outorga.
QUINTA
As despesas de escritura, registos e demais encargos que resultarem da venda prometida serão suportados pelo segundo outorgante.
SEXTA
O primeiro outorgante, em nome da sua representada, e o segundo declaram que aceitam este contrato e que o submetem ao regime da execução específica, prevista no artigo oitocentos e trinta do Código Civil.
SÉTIMA
Ambos aceitam o presente contrato nos termos precisos em que vem exarado.
OITAVA
A construção encontra-se licenciada de acordo com o alvará n° .../99C, emitido pela Câmara Municipal de Paredes, de 9 de Setembro de 1999, e válido até 9 de Março de 2000.
No exercício da sua actividade, a R. outorgou com o A., em 27/10/1999, contrato promessa de compra e venda relativo ao Edifício C... III, junto a fls. 11 e 12, com o seguinte teor:
"CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA OUTORGANTES:
PRIMEIRO: BB E DR. BB, ambos casados e residentes na cidade de Amarante, que outorgam na qualidade de administradores, em representação da sociedade I...R...DO TÂMEGA, S.A., pessoa colectiva n° ... 362670, com sede na cidade de Amarante.
SEGUNDO: AA, casado, residente no lugar Nogueiras, Penha Longa, 4630 Marco de Canaveses, contribuinte nº ....
OS OUTORGANTES DECLARARAM que celebram o presente contrato promessa de compra e venda, nos termos constantes das seguintes cláusulas:
PRIMEIRA
A representada do primeiro é dona e legítima possuidora de um prédio urbano em construção e a constituir em regime de propriedade horizontal, sito na Rua Central de Gandra, da Freguesia de Gandra.
SEGUNDA
Pelo presente contrato, a representada do primeiro promete vender ao segundo e este, por sua vez, promete comprar à representada do primeiro, uma fracção autónoma no Terceiro andar Esquerdo Bloco A do tipo apartamento (T2), com lugar de garagem e arrumo com o número provisório Vinte, situado na cave do prédio urbano denominado "EDIFÍCIO C... III, localizado na Rua Central de Gandra, da freguesia de Gandra.
TERCEIRA
O preço de venda prometido é de QUINZE MILHÕES CENTO E VINTE E CINCO MIL ESCUDOS.
a) a título de sinal e princípio de pagamento, o segundo outorgante entregou, nesta data, à representada do primeiro a quantia de TRÊS MILHÕES E VINTE E CINCO MIL ESCUDOS que lhe dá quitação;
b) como reforço de primeiro sinal, entregará, no fim da estrutura de betão do prédio, a quantia de UM MILHÃO QUINHENTOS E DOZE MIL E QUINHENTOS ESCUDOS;
c) Como reforço de segundo sinal, entregará, no fim do assentamento do tijolo do prédio, a quantia de UM MILHÃO QUINHENTOS E DOZE MIL E QUINHENTOS ESCUDOS;
d) O restante valor de NOVE MILHÕES E SETENTA E CINCO MIL ESCUDOS será pago no acto de outorga da escritura definitiva de compra e venda.
QUARTA
A escritura de compra e venda será celebrada ao segundo outorgante, ou a quem este indicar, em data e Cartório Notarial a designar pela representada do primeiro, devendo avisar o segundo com a antecedência mínima de oito dias a contar para a respectiva outorga.
QUINTA
As despesas de escritura, registos e demais encargos que resultarem da venda prometida serão suportados pelo segundo outorgante.
SEXTA
O primeiro outorgante, em nome da sua representada, e o segundo declaram que aceitam este contrato e que o submetem ao regime da execução especifica, prevista no artigo oitocentos e trinta do Código Civil.
SÉTIMA
Ambos aceitam o presente contrato nos termos precisos em que vem exarado.
OITAVA
A construção encontra-se licenciada de acordo com o alvará nº.../99C, emitido pela Câmara Municipal de Paredes, de 9 de Setembro de 1999, e válido até 9 de Março de 2000.
No exercício da sua actividade, a R. outorgou com o A., em 27/10/1999, contrato promessa de compra e venda relativo ao Edificio C... III, junto a fls. 13 e 14, com o seguinte teor:
"CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA OUTORGANTES:
PRIMEIRO: BB E DR. BB, ambos casados e residentes na cidade de Amarante, que outorgam na qualidade de administradores, em representação da sociedade I...R...DO TÂMEGA, S.A., pessoa colectiva nº ... 362670, com sede na cidade de Amarante.
SEGUNDO: AA, casado, residente no lugar de Nogueiras, Penha Longa, 4630 Marco de Canaveses, contribuinte n° 146875699.
OS OUTORGANTES DECLARARAM: Que celebram o presente contrato promessa de compra e venda, nos termos constantes das seguintes cláusulas:
PRIMEIRA
A representada do primeiro é dona e legítima possuidora de um prédio urbano em construção e a constituir em regime de propriedade horizontal, sito na Rua Central de Gandra, da Freguesia de Gandra.
SEGUNDA
Pelo presente contrato a representada do primeiro promete vender ao segundo e este, por sua vez, promete comprar à representada do primeiro, uma fracção autónoma no Quarto andar Direito Bloco A do tipo apartamento (T2), com lugar de garagem e arrumo com o número provisório Vinte e Três, situado na cave do prédio urbano denominado "EDIFÍCIO C... III, localizado na Rua Central de Gandra, da freguesia de Gandra.
TERCEIRA
O preço de venda prometido é de QUINZE MILHÕES CENTO E VINTE E CINCO MIL ESCUDOS.
a) a título de sinal e princípio de pagamento, o segundo outorgante entregou, nesta data, à representada do primeiro a quantia de TRÊS MILHÕES E VINTE E CINCO MIL ESCUDOS que lhe dá quitação;
b) Como reforço de primeiro sinal, entregará, no fim da estrutura de betão do prédio, a quantia de UM MILHÃO QUINHENTOS E DOZE MIL E QUINHENTOS ESCUDOS;
c) Como reforço de segundo sinal, entregará, no fim do assentamento do tijolo do prédio, a quantia de UM MILHÃO QUINHENTOS E DOZE MIL E QUINHENTOS ESCUDOS;
d) O restante valor de NOVE MILHÕES E SETENTA E CINCO MIL ESCUDOS será pago no acta de outorga da escritura definitiva de compra e venda;
QUARTA
A escritura de compra e venda será celebrada ao segundo outorgante, ou a quem este indicar, em data e Cartório Notarial a designar pela representada do primeiro, devendo avisar o segundo com a antecedência mínima de oito dias a contar para a respectiva outorga;
QUINTA
As despesas de escritura, registos e demais encargos que resultarem da venda prometida, serão suportados pelo segundo outorgante.
SEXTA
O primeiro outorgante, em nome da sua representada, e o segundo declaram que aceitam este contrato e que o submetem ao regime da execução específica, prevista no artigo oitocentos e trinta do Código Civil.
SÉTIMA
Ambos aceitam o presente contrato nos termos precisos em que vem exarado.
OITAVA
A construção encontra-se licenciada de acordo com o alvará nº .../99C emitido pela Câmara Municipal de Paredes, de 9 de Setembro de 1999, e válido até 9 de Março de 2000.
Os documentos referidos antes não apresentam o reconhecimento presencial, e em Notário, das assinaturas dos legais representantes da R., com poderes para o acto, bem como as do A.
Os documentos referidos não apresentam a certificação notarial de que a licença de construção foi exibida perante Notário.
Previamente ao acto de assinatura dos documentos referidos, A. e R. acordaram em não proceder ao reconhecimento presencial das respectivas assinaturas e à certificação pelo notário da existência da respectiva licença de construção naqueles documentos, não obstante, habitualmente, a R. levar a cabo tais actos em outros documentos semelhantes que outorgava.
Em 26 de Abril de 2001, o A. escreveu e enviou à R., que a recebeu em 14 de Maio de 2001, carta cuja cópia se encontra junta a fls. l5, com o seguinte teor:
"Ex.mos Senhores:
Com os meus cumprimentos e com referência aos contratos promessa de compra e venda de uma fracção autónoma no terceiro andar Bloco A, no quarto andar direito bloco A, terceiro andar esquerdo bloco A e quarto andar esquerdo bloco A, todos com garagem e arrumo e do Edifício C... III, sito na Rua Central de Gandra, freguesia de Gandra, informo V. Exas de que, em virtude da falta de reconhecimento presencial das assinaturas em todos os contratos, bem como da não exibição em notário da licença de construção, tais contratos são nulos, o que expressamente invoco.
Assim, reclamo a devolução das quantias que entreguei e são mencionadas nesses contratos".
Desde 24/04/2001 e até ao momento, a R. não designou dia, hora e local para a outorga da escritura definitiva para transmissão dos andares.
Em Outubro de 1999, o A. foi apresentado à R. por um mediador imobiliário, como estando interessado em adquirir quatro fracções autónomas no empreendimento denominado "C... III" para, posteriormente, quando a construção estivesse concluída, os vender a terceiros.
A construção do edifício foi aprovada por deliberações camarárias, a primeira, respeitante à abertura de caboucos, de 07/09/1999 e que deu lugar à emissão do alvará de licença de construção nº .../99C, em 09/09/1999, e, a segunda, respeitante à construção em si, de acordo com o projecto aprovado, de 10/04/2000 e que deu lugar à emissão do alvará de licença de construção nº .../00C, em 27/04/2000.
Em 20/04/2001, na sequência de deliberação camarária da mesma data nesse sentido, foi emitido o alvará de licença de utilização n°.../01, respeitante a todas e cada uma das fracções autónomas do edifício, entretanto constituído em propriedade horizontal.
Em Março de 2001 a R. iniciou os contactos para a outorga das escrituras de compra e venda respeitantes às fracções autónomas do edifício em causa, data essa em que ainda não existiam terceiros compradores para as fracções aludidas.
Actualmente, o edifício aludido encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Paredes, como edificio de cave, rés-do-chão e quatro andares, com logradouro junto, com 42 fracções autónomas designadas pelas letras "A" a "AR", sob o nº .../070689.
Com a constituição da propriedade horizontal, as fracções autónomas aludidas corresponde, respectivamente, à designada pela letra "R", à designada pela letra "M", à designada pela letra "O" e à designada pela letra "P".
Na Conservatória do Registo Predial de Paredes, sob a cota 0-1, pela Ap. 31/220801, convertida em definitiva pela Ap. 12/031001, encontra-se inscrita a aquisição da fracção "M" a favor de CC, por compra à R..
Na Conservatória do Registo Predial de Paredes, sob a cota 0-1, pela Ap. 10/141201, convertida em definitiva pela Ap. 42/260402, encontra-se inscrita a aquisição da fracção "R" a favor de DD, por compra à R.
3. O Direito.
A R. coloca à apreciação do Supremo Tribunal de Justiça as seguintes questões:
-Face aos factos provados, ter-se-á de concluir pela inexistência e extinção do direito à invocação, pelo recorrido (promitente-comprador), da nulidade decorrente da omissão das formalidades nela prescritas;
- Reconhecendo-se ao recorrido o direito de invocar a omissão das formalidades em causa, então o seu exercício é ilegítimo, por via do abuso do direito;
- A conduta da recorrido, consubstanciada na comunicação de invocação da nulidade dos contratos, exprime, inequivocamente, a sua vontade em não cumprir tais contratos, o que equivale ao incumprimento definitivo, pelo que assiste à recorrente o direito à resolução dos mesmos, bem como à consequente indemnização que, no caso, corresponde à perda dos sinais prestados.
Vejamos, então, cada uma destas questões.
O A. pede a condenação da R. a ver declarada a nulidade dos contratos promessa de compra e venda celebrados entre ambos, pois que nenhum desses contratos contém o reconhecimento presencial das assinaturas nem a certificação da exibição da licença de construção.
Dispõe o nº 3 do art. 410º do C.Civil que “No caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o promitente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte”.
Na versão originária, a omissão destes requisitos só era invocável pelo promitente-vendedor no caso de ter sido o promitente-comprador quem directamente lhe deu causa. Na versão actual, o promitente da transmissão ou constituição do direito real pode invocar a omissão destes requisitos, quando a mesma tenha sido causada culposamente pela outra parte.
O que significa que foi propósito do legislador ampliar e facilitar ao promitente-vendedor a invocação da sanção correspondente à omissão dos requisitos formais prescritos.
Todavia, como sublinha Calvão da Silva (Sinal e Contrato Promessa, 11ª ed., pag. 67) «embora a alteração seja significativa, o intérprete não pode deixar de ter presente que impende sobre o promitente-vendedor o dever de promover o cumprimento e observância dos requisitos prescritos. Dever que é o pressuposto de que parte a própria lei e que é importante.
Importante quanto à providência da licença de construção ou de utilização, porque dificilmente se concebe (se é que se concebe) alguma situação em que a sua omissão se deva a culpa do promitente-comprador.
Importante quanto à omissão do reconhecimento presencial, para sopesar, num prato da balança, o dever que o promitente-vendedor tem de promover a própria recolha da assinatura do promitente-comprador e o reconhecimento presencial respectivo e, no outro prato, a mera culpa ou negligência deste na observância (que é como quem diz na não realização ou incumprimento do dever daquele) da formalidade em apreço, para ver quem cometeu falta mais grave. E isto relativamente à falta de reconhecimento presencial da assinatura do próprio promitente-comprador, pois, dentro da normalidade, o promitente-vendedor não terá ocasião de invocar a falta de reconhecimento presencial da sua própria assinatura por ter sido culposamente causada pela contraparte, considerando estar na sua própria esfera e poder de disposição o dever de assinatura e reconhecimento presencial respectivo – pense-se, por exemplo, na promessa unilateral de venda de edifício».
A norma imperativa do nº 3 do art. 410º, quer na redacção primitiva, quer na actual, visou, primacialmente, a protecção do promitente-comprador, como parte sociologicamente mais fraca do tipo de negócio regulado.
«O legislador sentiu necessidade de vir em auxílio de elevado número de pessoas que, por tantas e tão variadas razões, se viam constrangidas a recorrer ao instrumento jurídico do contrato-promessa e que, por necessidade e falta de preparação para zelar devidamente os seus interesses, estavam a ser vítimas de abusos, injustiças e imoralidades. No fundo, portanto, uma intervenção em nome da protecção do consumidor, do adquirente não profissional de edifícios ou prédios urbanos perante promitentes-alienantes profissionais, atento o interesse social em jogo» (Calvão da Silva, ob. cit., pags. 70 e 71).
Mas que sanção é aquela que a omissão dos mencionados requisitos provoca?
O art. 294º do C.Civil prescreve que “os negócios celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei”.
A hipótese do nº 3 do art. 410º é um desses “casos em que outra solução (resulta) da lei”, visto que o regime de arguição do vício não se concilia com o estatuído, quer para a nulidade, quer para a anulabilidade.
Segundo os Assentos 15/94 e 15/95, tirados sobre a primitiva redacção do preceito, mas que se devem considerar em vigor, na sua função actual de meros uniformizadores de jurisprudência, uma vez que, entre uma e outra versão do preceito em causa, não houve substancial modificação no que toca à matéria que interessa à doutrina neles expendida, a omissão dos requisitos referidos no nº 3 do art. 410º não pode ser invocada por terceiros, nem oficiosamente conhecida e declarada pelo tribunal.
Nada disso é compatível com um regime de pura nulidade.
Por outro lado, a legitimidade para arguir o vício, embora restrita aos contraentes, não lhes foi atribuída em todas as circunstâncias, na condição de titulares do interesse protegido pela norma (de outro modo, apenas ao promitente-comprador teria sido atribuída tal legitimidade).
Como não existe limite de tempo para a arguição.
Estas são características que não se enquadram nas que o art. 287º do C.Civil estabeleceu para a anulabilidade.
Temos, portanto, na omissão dos requisitos prescritos no nº 3 do art. 410º do C. Civil, uma invalidade arguível a todo o tempo, subtraída ao conhecimento oficioso do tribunal, e apenas invocável pelos contraentes, mas, quanto ao promitente-vendedor, apenas no caso de a falta ser imputável ao promitente-comprador. Neste caso, o legislador, afastando-se da pureza dos princípios que regem a ordem pública de protecção, entendeu que este não era merecedor de protecção e passou a reconhecer, expressamente, à outra parte o direito de invocar a nulidade, se lhe aprouver.
Trata-se, pois, de uma nulidade atípica.
No nosso caso, ocorreu omissão das formalidades previstas no nº 3 do art. 410º do C.Civil, pelo que é legítimo ao autor, como promitente-comprador, invocar tal omissão.
Porém, quanto à falta de certificação da existência da licença de utilização ou de construção, está provado que a construção do edifício foi aprovada por deliberações camarárias, a primeira, respeitante à abertura de caboucos, de 07/09/1999 e que deu lugar à emissão do alvará de licença de construção nº .../99C, em 09/09/1999, e, a segunda, respeitante à construção em si, de acordo com o projecto aprovado, de 10/04/2000 e que deu lugar à emissão do alvará de licença de construção nº .../00C, em 27/04/2000.
Por outro lado, em 20/04/2001, na sequência de deliberação camarária da mesma data nesse sentido, foi emitido o alvará de licença de utilização n°.../01, respeitante a todas e cada uma das fracções autónomas do edifício, entretanto constituído em propriedade horizontal.
Deste modo, porque se trata de uma nulidade atípica, é passível de sanação ou convalidação (cfr. arts. 906º, ex vi do art. 913º) pela superveniente legalização da construção ou na ulterior apresentação da licença, pelo que está sanada a nulidade resultante da omissão da certificação pelo notário da existência da respectiva licença (v. ob. cit. de Calvão da Silva, pag.78).
O mesmo não acontecendo, porém, relativamente ao reconhecimento notarial das assinaturas, situação que não se mostra sanada, como referem as instâncias, o que acarreta a nulidade dos contratos em causa.
Sendo irrelevante o facto de, previamente ao acto de assinatura dos contratos em causa nos autos, o recorrido e a recorrente, por mútuo acordo, dispensaram as referidas formalidades, pois que, conforme ensina Calvão da Silva (ob. cit. pag. 77), «seria nula a cláusula pela qual o promitente-comprador renunciasse, antecipadamente, ao direito de invocar a nulidade, para salvaguarda da ordem pública de protecção ou ordem pública social que ditou a norma legal, ou seja, para o proteger da sua própria fraqueza e inexperiência, ligeireza e inadvertência, na tomada de decisão temporã, em branco. A admitir-se a validade da cláusula pela qual o promitente-comprador renuncia antecipadamente ao direito de arguir a nulidade, estaria aberta a porta para, com a maior das facilidades, os promitentes-vendedores incluírem nas promessas uma cláusula de estilo, em que as partes declarariam prescindir das formalidades impostas pelo art. 410º, nº 3, renunciando à invocação da respectiva omissão e, assim, sabotar o sentido e fim de uma norma de protecção da parte mais fraca, o consumidor. Tanto mais incoerente quanto o art. 830º,nº 3, veio também impor a irrenunciabilidade antecipada ao direito de exigir a execução específica e a Lei de Defesa do Consumidor é imperativa nos direitos conferidos».
Aqui chegados, teremos de concluir que tese da R. só ganhará consistência se o A. tiver actuado com abuso de direito.
O abuso de direito – art. 334º do Código Civil – traduz-se no exercício ilegítimo de um direito, resultando essa ilegitimidade do facto de o seu titular exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Não basta que o titular do direito exceda os limites referidos, sendo necessário que esse excesso seja manifesto e gravemente atentatório daqueles valores.
Mas não se exige que o titular do direito tenha consciência de que o seu procedimento é abusivo, não sendo necessário que tenha a consciência de que, ao exercer o direito, está a exceder os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo seu fim social ou económico, basta que na realidade (objectivamente) esses limites tenham sido excedidos de forma nítida e clara, assim se acolhendo a concepção objectiva do abuso do direito (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. I, pag. 217).
O abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, caracteriza-se pelo exercício de uma posição jurídica em contradição com uma conduta antes assumida ou proclamada pelo agente.
Como refere Baptista Machado (Obra Dispersa, I, 415 e ss.) o ponto de partida do venire é “uma anterior conduta de um sujeito jurídico que, objectivamente considerada, é de molde a despertar noutrem a convicção de que ele também, no futuro, se comportará, coerentemente, de determinada maneira”, podendo “tratar-se de uma mera conduta de facto ou de uma declaração jurídico-negocial que, por qualquer razão, seja ineficaz e, como tal, não vincule no plano do negócio jurídico”.
É sempre necessário que a conduta anterior tenha criado na contraparte uma situação de confiança, que essa situação de confiança seja justificada e que, com base nessa situação de confiança, a contraparte tenha tomado disposições ou organizado planos de vida de que lhe surgirão danos irreversíveis.”
Está ínsita a ideia de “dolus praesens”.
O conceito de boa fé constante do art. 334º do Código Civil tem um sentido ético, que se reconduz às exigências fundamentais da ética jurídica, “que se exprimem na virtude de manter a palavra dada e a confiança, de cada uma das partes proceder honesta e lealmente, segundo uma consciência razoável, para com a outra parte, interessando as valorações do circulo social considerado, que determinam expectativas dos sujeitos jurídicos” (Almeida Costa, Direito das Obrigações, 9ª ed., pags. 104-105).
Como se julgou neste STJ (Ac. de 1.3.2007 – 06 A4571): Para haver abuso do direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, é necessário saber se a conduta do pretenso abusante foi no sentido de criar, razoavelmente, uma expectativa factual, sólida, que poderia confiar na execução dos contratos promessa.
“Uma conduta para ser integradora do “venire” terá de, objectivamente, trair o “investimento de confiança” feito pela contraparte, importando que os factos demonstrem que o resultado de tal conduta constituiu, em si, uma clara injustiça.
Ou seja, tem de existir uma situação de confiança, justificada pela conduta da outra parte e geradora de um investimento, e surgir uma actividade, por “factum proprium” dessa parte, a destruir a relação negocial, ao arrepio da lealdade e da boa fé negocial, esperadas face à conduta pregressa.
Não se busca o “animus nocendi” mas, e como acima se acenou, apenas um comportamento anteriormente assumido que, objectivamente, contrarie aquele” (Ac. STJ, de 15.5.2007, www.dgsi.pt).
Para o Prof. Menezes Cordeiro (Da Boa Fé no Direito Civil, 45) “o venire contra factum proprium” postula dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos em si e diferidos no tempo. O primeiro – o factum proprium – é, porém, contrariado pelo segundo”.
E o mesmo Professor considera (ROA, 58º, 1998, 964) que o “venire contra factum proprium” pressupõe: “1º- Uma situação de confiança, traduzida na boa fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia (no “factum proprium”); 2º- Uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do “factum proprium” seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis”; 3º- Um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma actividade na base do “factum proprium”, de tal modo que a destruição dessa actividade (pelo “venire”) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara; 4º- Uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no “factum proprium”) lhe seja de algum modo recondutível.”
As instâncias consideraram, porém, que o autor não agiu com abuso de direito, o que legítima a sua invocação da nulidade.
Cremos que julgaram bem.
Na verdade, neste âmbito, apenas se provou que, em Outubro de 1999, o A. foi apresentado à R. por um mediador imobiliário, como estando interessado em adquirir quatro fracções autónomas no empreendimento denominado "C... III" para, posteriormente, quando a construção estivesse concluída, os vender a terceiros e que, previamente ao acto de assinatura dos documentos referidos, A. e R. acordaram em não proceder ao reconhecimento presencial das respectivas assinaturas e à certificação pelo notário da existência da respectiva licença de construção naqueles documentos, não obstante, habitualmente, a R. levar a cabo tais actos em outros documentos semelhantes que outorgava.
Desconhece-se, contudo, as circunstâncias em que foi feito esse acordo, de quem partiu a iniciativa de prescindir dessas formalidades, as motivações que o determinaram, se o autor realiza, habitualmente, investimentos em empreendimentos na fase inicial da respectiva construção com o propósito de, no decurso dessa fase, ou na fase final, mas sempre antes de celebrar o contrato definitivo, ceder a sua posição contratual a terceiros, auferindo as mais valias, ou seja, se se trata de um adquirente profissional ou, pelo contrário, se se tratou de um investimento ocasional, se o autor conhecia tal exigência legal, se foi dele que partiu a iniciativa de não cumprir tal formalidade, de maneira a não existir qualquer registo oficial ou público da celebração dos contratos, se a R. o informou da necessidade de deslocação a cartório notarial, a fim de proceder à outorga de contratos com respeito pela formalidades legais
Em suma, não resultou provado que a conduta anterior do A. tenha criado na R. uma situação de confiança no sentido de que não obstaria à manutenção dos contratos, nos termos em que foram exarados.
E, sendo assim, ao pedir a declaração de nulidade dos mesmos, não existem fundamentos para considerarmos que actuou com abuso de direito.
- Relativamente à 3ª questão enunciada - a conduta da recorrido, consubstanciada na comunicação de invocação da nulidade dos contratos, exprime, inequivocamente, a sua vontade em não cumprir tais contratos, o que equivale ao incumprimento definitivo, pelo que assiste à recorrente o direito à resolução dos mesmos, bem como à consequente indemnização que, no caso, corresponde à perda dos sinais prestados -, importa esclarecer que tem a ver com o pedido reconvencional, que foi julgado improcedente, segmento decisório que a R. não impugnou no recurso que interpôs para a Relação, pelo que, nessa parte, a decisão transitou em julgado.
De todo o modo, mesmo que assim não tivesse acontecido - o que não é o caso - o seu conhecimento sempre estaria prejudicado pela solução dada às questões acabadas de apreciar.
Vejamos, agora, o recurso subordinado interposto pelo A.
Havendo sucumbência recíproca, as partes podem assumir uma de três atitudes:
- não impugnarem a decisão;
- impugnarem ambas, em paralelo, a decisão;
- apenas uma das partes impugnar inicialmente a decisão, só o fazendo a outra depois de notificada da admissão do recurso da contra-parte.
Os dois recursos previstos na 2ª hipótese e na 1ª parte da 3ª são recursos independentes; o recurso previsto na 2ª parte da 3ª hipótese é recurso subordinado.
A eles se refere o art. 682º do CPC.
A parte contra quem é dirigido o recurso principal, em vez de se limitar à defesa, contrariando a argumentação desenvolvida pelo recorrente, pode, por sua vez, interpor recurso quanto à parte da decisão que lhe foi desfavorável, para o tribunal superior reapreciar, na sua totalidade, a decisão impugnada, sendo que o facto de ser negado provimento ao recurso principal não obsta ao conhecimento do recurso subordinado.
Se tal ocorrer, o recorrente principal pode ver alterada em seu prejuízo a decisão recorrida.
No entanto, a parte só pode recorrer subordinadamente se não for totalmente vitoriosa. Sendo-o, não pode interpor recurso subordinado, a pretexto de obter a reforma da sentença impugnada na parte em que desatendeu um dos fundamentos em que apoiava a sua pretensão, mesmo a título subsidiário, prevenindo a necessidade a sua apreciação. Numa situação destas, pode a parte recorrida requerer, na respectiva alegação, a ampliação do objecto do recurso, sem, contudo, assumir o estatuto de recorrente, de harmonia com o que dispõe o art. 684º-A do CPC. (cfr. Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, pags. 87 a 89).
Como refere o recorrente, o presente recurso subordinado vem interposto do acórdão da Relação que julgou improcedente a apelação subordinada, certo que formulou contra a R. os pedidos subsidiários que constam de fls. 43, pedidos esses que foram apresentados para serem tomados em consideração, caso não procedessem os pedidos feitos a fls. 6.
Ora, os pedidos principais não procederam na totalidade, pois que a condenação incidente sobre os juros são contados desde a citação e não desde a interpelação, como foi peticionado.
Assim, caso os juros não sejam contados desde a interpelação, devem ser conhecidos os pedidos subsidiários.
Não assiste, porém, razão ao recorrente.
Por um lado, a questão do vencimento dos juros desde a interpelação e não desde a citação, como foi decidido na 1ª instância, não foi suscitada no tribunal recorrido, sendo certo que os recursos visam modificar as decisões impugnadas, obter o reexame dos problemas nelas tratados e não criar decisões sobre matéria nova.
Por outro lado, declarados nulos os contratos, fica prejudicado o conhecimento dos pedidos subsidiários, só compatíveis com a sua validade.
Como fica prejudicado o conhecimento da ampliação do âmbito do recurso, negada que foi a revista.
4.
Face ao exposto, acorda-se em julgar improcedentes os recursos interpostos.
Custas pelos respectivos recorrentes.
Lisboa, 5 de Julho de 2007
Oliveira Rocha (Relator)
Gil Roque
Oliveira Vasconcelos