Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B2409 |  |
"Empresa-A, Lda intentou a presente acção, com processo ordinário, contra Empresa-B, Lda com o fundamento de que por documento escrito, de 28/8/1999, prometeu comprar à R., e esta prometeu-lhe vender, 6 lotes de terreno, destinados à construção de 34 fogos para habitação, entregando-lhe, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 6.000 contos.
Tendo ficado clausulado que a A. reforçaria o sinal com um pagamento de 30.550.000$00 após a aprovação do loteamento, sendo o remanescente do preço, no montante de 109.650.000$00, liquidado no acto da escritura.
Não obstante a R., por carta de 27/12/99, lhe ter comunicado que o loteamento havia sido aprovado e para proceder ao reforço do sinal no referido montante de 30.550.000$00, veio a A. a saber que o loteamento não estava aprovado pelo que, por carta de 10.04.2000, manifestou à R. o propósito de reforçar o sinal logo que o loteamento estivesse aprovado.
Porém, a R., por carta de 10.04.2000, declarou resolvido o contrato com base em incumprimento por parte da A., sendo certo que a A. continua a pretender cumprir o contrato-promessa, aguardando que seja emitido o alvará que titule o licenciamento do loteamento.
Termina pedindo que seja reconhecido que ainda não ocorreu qualquer facto contratual e legalmente previsto que permita a resolução do contrato-promessa e se o declare válido e eficaz, tendo-se por não verificada a causa de resolução aludida pela R..
Esta, citada, contestou dizendo, em súmula que apesar de por carta de 27/11/99 ter comunicado à A. que se encontrava aprovado o loteamento, a mesma A. pediu à R. sucessivos adiamentos para proceder ao reforço do sinal, ao qual não procedeu.
Em consequência, resolveu o contrato após lhe ter fixado um prazo, incumprido, para fazer o reforço do sinal.
Termina pedindo que o contrato-promessa seja declarado resolvido em 08/04/02 e que a acção seja julgada improcedente.
A 1ª instância julgou a acção improcedente.
Na sequência de recurso interposto pela A., o Tribunal da Relação de Lisboa, pelo acórdão de fls. 103 e segs. julgou procedente a apelação e reconheceu que ainda não ocorreu qualquer facto contratual e legalmente previsto que permita conduzir à resolução do contrato-promessa, declarando o mesmo válido e eficaz, tendo por não verificada a causa de resolução aludida pela ré.
Dele discordando, recorreu a R. para este Supremo Tribunal formulando nas suas alegações as seguintes conclusões:
1 - O acórdão recorrido interpretou de forma incorrecta o preceituado no D.L. nº 448/91, de 29.12, na redacção introduzida pelo D.L. 344/95, de 28.12, uma vez que confundiu Licenciamento ou Aprovação do Loteamento, prevista na secção I (art.s 8º a 19º) com Alvará de Loteamento previsto na Secção III (art.s 28º a 39º), todos do referido diploma;
2 - consequentemente, interpretou erradamente a declaração negocial, atribuindo às partes um sentido diferente do efectivamente expresso por ambas no texto do contrato, em violação do disposto nos art.s 236º e 238º do Cód. Civil;
3 - assim, deverá o acórdão recorrido ser revogado, mantendo-se a decisão da 1ª instância atendendo-se ao preceituado no D.L. 448/91, de 29.11, na redacção constante da sua republicação pelo DL. 344/95, de 29.12, e ao disposto nos art.s 236º e 238º do Cód. Civil.
Respondeu a A. pugnando pela improcedência do recurso.
Corridos os vistos legais, cabe decidir.
A Relação considerou assente a seguinte matéria de facto:
1 - Em 28 de Agosto de 1999, A. e R. celebraram acordo escrito relativamente a 6 lotes designados pelos nºs 11, 12, 14, 15, 16, 18 destinados à construção de 34 fogos para habitação, de um terreno em fase de loteamento, sito na Bica, Chofrina, Quinta do Valbom, Santarém, pertença da R.;
2 - no âmbito desse acórdão, a R. prometeu vender e a A. prometeu comprar os lotes referidos em 1) pelo valor de 146.200.000$00, tendo a A. entregue à R. (por manifesto lapso, escreveu-se no acórdão recorrido que a entrega foi feita pela R. à A.), a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 6.000.000$00, o que fez em 22/09/99;
3 - A e R. acordaram que a 1ª entregaria à R. a quantia de 30.550.000$00, após a aprovação do loteamento, e a quantia de 109.650$00 no acto da escritura de compra e venda, conforme doc. de fls. 8 e 9, dado por reproduzido;
4 - por carta de 27/12/1999, a R. comunicou à A. que o loteamento tinha sido aprovado em 17/11/99, por forma a que a A. procedesse à entrega dos 30.550.000$00, conforme doc. de fls. 27, aqui dado por reproduzido;
5 - após a recepção da carta referida em 4), a A. diligenciou junto da Câmara Municipal de Santarém por forma a confirmar o referido pela R., tendo esta entidade emitido a certidão constante de fls. 10, em 19.04.00, segundo a qual "... para o processo de loteamento nº 3/97, em nome de AA, relativo a um prédio sito no lugar da Bica Chofrina, freguesia de S. Nicolau, se encontra deferido o estudo de loteamento por deliberação camarária de 11 de Novembro do ano findo";
6 - mais se certificou que "o respectivo alvará de loteamento só poderá ser emitido após aprovação dos projectos das obras de urbanização, os quais ainda não haviam sido apresentados à data do referido requerimento";
7 - por carta de 05/04/00, a A. comunicou à R. que o loteamento não estava aprovado e com a aprovação camarária pagaria de imediato a quantia de 30.550.000$00, conforme doc. de fls. 13, aqui dado por reproduzido, enviando cópia da certidão referida em 5);
8 - por carta datada de 10/04/00, a R. comunicou à A. que o loteamento foi aprovado em 11/11/99 e que o contrato entre ambas celebrado está "nulo e irrevogável" por incumprimento da A., conforme docs. de fls. 29 e 30, aqui dados por reproduzidos;
9 - a A. entendeu que com a carta referida em 8) a R. "resolveu" o contrato entre ambas celebrado por incumprimento por parte da autora;
10 - a A. continua a pretender cumprir o acordado com a R.;
11 - por carta datada de 31/03/00 a R. comunicou à A. que a mesma teria de satisfazer o pagamento de 30.550.000$00 até ao dia 07/04/00, e em caso de não ser efectuado esse pagamento daria o contrato, entre ambas celebrado, como nulo por incumprimento da A., conforme doc. de fls. 33, aqui dado por reproduzido, tendo a carta sido recepcionada pela A. em 04/04/00;
12 - em 17/05/00, a requerimento da R., a Câmara Municipal de Santarém emitiu a certidão constante de fls. 36 referindo que "o projecto de loteamento nº 02-1997/03 referente a uma propriedade sita no lugar de Bica Chofrina, Qta do Vale Bom, freguesia de S. Nicolau, foi aprovado por deliberação camarária de 11 de Novembro do ano findo", conforme doc. de fls. 36, aqui dado por reproduzido;
13 - mediante carta datada de 22/05/00, que a R. enviou ao mandatário da A. foi comunicado que o contrato entre ambas celebrado está definitivamente anulado por incumprimento da A., conforme doc.s de fls. 37 e 38, aqui dados por reproduzidos.
Feita a descrição dos factos, há que dirimir a única questão relevante para a decisão do pleito, que é a da interpretação da cláusula 3ª al. b) do mencionado contrato-promessa.
Mais concretamente, o sentido com que a expressão "loteamento aprovado" foi tomado pelas partes.
Com efeito, encontra-se escrito naquela al. b) o seguinte: "Após o loteamento aprovado, o segundo outorgante (a autora) terá de pagar como reforço de sinal a importância de Esc. 30.550.000$00 (trinta milhões quinhentos e cinquenta mil escudos)".
Julgou a Relação que A. e R. tomaram a expressão "loteamento aprovado" por emissão do alvará de loteamento, porque é esse o sentido corrente da expressão.
Será sindicável este juízo de facto formulado pela Relação?
É jurisprudência firme deste Supremo Tribunal que a determinação da vontade real do declarante ou vontade comum dos contraentes constitui matéria de facto, da exclusiva competência das instâncias.
Porém, já constitui matéria de direito, sindicável através do recurso de revista, o verificar se na interpretação da declaração negocial foram ou não observados os dispositivos dos art.s 236º a 238º do Cód. Civil (v. Acs. do S.T.J., entre outros, de 18/05/95 e de 21/09/95 na Col.Jur.- Acs. do S.T.J. - respectivamente, Ano III, tomo II, fls. 94 e tomo III, fls. 15).
Neste segmento, dispõe o nº 1 daquele art. 236º que a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
É a consagração da chamada "teoria da impressão do destinatário".
Mas, no que tange aos negócios formais, como é o presente, exige o citado art. 238º, no seu nº 1, que o sentido da declaração tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso".
Ora, in casu, a interpretação feita pela Relação contém-se dentro dos parâmetros legais e, para além de não ser excluída pelo teor da expressão em causa, nela encontra o mínimo de correspondência exigida pela lei.
Logo, nenhuma censura merece aquela interpretação, não aceite pela recorrente, e a consequente conclusão de que não houve, por parte da A., incumprimento da referida cláusula.
Termos em que se julga o recurso improcedente e se confirma o acórdão recorrido.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 10 de Outubro de 2002
Abílio Vasconcelos
Duarte Soares
Simões Freire.