Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03A1933 |  |
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
LOTEAMENTO CLANDESTINO
DIVISÃO DE COISA COMUM
FRACCIONAMENTO DA PROPRIEDADE RÚSTICA
"A" e B, representados por sua mãe C, intentaram contra D e mulher E, em 20/05/1999, no Tribunal da Comarca de Guimarães, acção em processo comum ordinário, pedindo "a condenação dos R.R. a reconhecer que:
a) Os AA. são donos e possuidores dos dois prédios - "..." e "..." -, que identificam.
b) A posse em que se encontram da "..." não lhes foi transmitida pelo antepossuidor dos AA., é ilegal e insubsistente.
c) Não são donos nem possuidores de qualquer prédio contíguo ao prometido vender.
d) A "..." tem área inferior a 2 hectares, e os AA., com o seu falecido pai, são donos e possuidores de outros prédios rústicos contíguos a este, sendo destinados uns e outros a culturas de cereais e vinhas, que aí se praticam.
e) O contrato-promessa que lhes foi feito pelo falecido pai dos AA. relativo à "...", implicando a ser cumprido fraccionamento em violação do artº. 1376º do C. Civil, é nulo, bem como o contrato prometido - artº. 294º do mesmo Código.
f) A restituírem aos AA., mercê de falta de título num caso e da nulidade do contrato-promessa no outro, os referidos prédios livres e devolutos."
Alegaram, em resumo, que adquiriram os referidos prédios por usucapião e beneficiam da presunção derivada do registo; que em 31/12/1992, o pai dos AA., com a anuência da mãe, prometeu vender aos RR. por 5.000.000$00, recebendo o sinal de 2.500.000$00, a "...", permitindo a imediata ocupação pelo R. do respectivo terreno; os RR. ocuparam esse terreno e também a "..."; o contrato-promessa é nulo".
Os RR. contestaram.
Na sentença final a acção foi julgada parcialmente procedente, com a condenação dos RR. a reconhecerem que os AA. são os titulares do direito de propriedade sobre os referidos prédios e a restituírem aos mesmos AA. o prédio "...".
Apelaram os AA., pedindo que a acção fosse julgada inteiramente procedente.
A Relação negou provimento ao recurso.
Nesta revista os AA. concluíram que o acórdão recorrido violou os artºs. 1376º, 1377º, 1379º e 410º, do C. Civil; 20º, nºs. 1 e 2, do DL nº. 384/88, de 25/10; 46º e 47º, do DL 103/90, de 22/03; 57º, do DL nº. 400/84, de 31/12; 68º e 69º, nº. 1, do C. Reg. Predial; 3º, 5º, 53º e 56º, do DL nº. 448/91, de 29/11.
Os recorridos não contra-alegaram.
Remete-se genericamente para a matéria do facto fixada pela Relação, a que este Supremo aplica o regime jurídico adequado - artºs. 713º, nº. 6, 726º e 729º, nº. 3, do C.P.C. .
Salientam quanto aos dois prédios de que os AA. são proprietários, como foi decidido, os seguintes factos provados:
"1- Por contrato escrito de 31/12/1992, assinado por F e C, pais dos AA., e por D e E, o pai dos AA. (já falecido) prometeu vender aos RR. o prédio inscrito na matriz rústica sob o artº. 983º (a chamada "...") sito no lugar de ..., freguesia de Ponte, concelho de Guimarães, pelo preço de 5.000.000$00, tendo recebido como sinal e princípio de pagamento 2.500.000$00, devendo a restante parte do preço ser paga "em material de construção a preço de grossista e quando requisitado e assinado, sendo a escritura pública outorgada no final do fornecimento."
2- A mãe dos AA., deu consentimento ao clausulado no contrato.
3- O pai dos AA., igualmente com a anuência da mãe, autorizou os RR. a tomarem posse material do prédio.
4- Os RR. não são proprietários de qualquer terreno contíguo do dos AA.
5- O prédio "..." fica imediatamente pegado ao prédio "...".
6- Os dois prédios têm a área de 4.535 m2.
7- À data da celebração do contrato de 31/12/1992 e há mais de 40 e 50 anos, os dois prédios eram juntos e unidos.
8- Ambos os terrenos são aptos para cultura, neles se cultivando, desde sempre, cereais, vinho e erva.
9- Desde princípios de 1993 os RR. efectuam depósito de materiais de construção e exploração de areia nos dois prédios que são, entre si, contíguos, juntos e unidos.
10- Desde, pelo menos 1993, os RR. destinam o prédio "..." ao exercício da actividade de aproveitamento de inertes, fabrico de areia e respectivo armazenamento.".
Como se vê da petição inicial os AA. intentaram contra os RR. acção real de reivindicação - artº. 1311º do C. Civil.
Com efeito alegaram na causa de pedir:
São os proprietários dos dois prédios, adquiridos por usucapião e registados a seu favor, que lhes foram adjudicados no inventário por óbito do pai.
Desde princípios de 1993, os RR. ocupam e usufruem aqueles prédios, neles efectuando depósito de materiais de construção e exploração de areia.
Abusando da autorização dada pelo falecido F, pois passaram a ocupar também o prédio "...", o que só por si e quanto a este prédio, justifica a reivindicação.
Porém, quanto à "..." a ocupação dos RR é feita mercê de um contrato-promessa nulo nos termos do artº. 294º do C. Civil.
Como resulta dos artºs. 342º, nºs. 1 e 2, e 1311º, nºs. 1 e 2, do C. Civil, cabia aos AA. o ónus da prova dos factos constitutivos do seu direito - direito de propriedade dos prédios reivindicados e a sua posse ou detenção pelos RR. -, e a estes a prova dos factos que constituem o título que impede a consequente restituição.
In casu, a revista limita-se à questão do título que fundamenta a recusa de restituição da "...", objecto do contrato prometido de compra e venda, (misturado com permuta) sendo que, no contrato-promessa, se estipulou: "com a assinatura do presente contrato opera-se a transferência da posse do identificado prédio rústico para o segundo outorgante (o R. D), que fica com a faculdade de nele e sobre ele exercer todos os actos inerentes ao direito de propriedade, efectuando as obras e benfeitorias que entender" (doc. junto a fls. 20).
Posto isto, duas observações:
1ª - Não altera o ónus da prova a circunstância de um facto ser afirmado pela parte a quem não cabia o respectivo ónus.
É o que acontece, como aqui sucedeu, quando na petição inicial o autor invoca factos antecipando a excepção que, com base neles, o réu pode deduzir na contestação.
2ª - Dentro do critério de normalidade que orientou a distribuição do ónus da prova no artº. 342º do C. Civil, cabe ao autor o ónus da prova quanto aos factos constitutivos das chamadas contra-excepções que deduza às excepções suscitadas pelo réu.
Neste processo as coisas passaram-se assim: os AA. alegaram na petição inicial que a posse dos RR. quanto à "..." adveio do contrato-promessa de compra e venda que o pai deles celebrou com o R. D, posse essa que no entanto é ilegal por ser nulo o contrato.
Contrato-promessa esse em que, como se viu, houve convenção da tradição da coisa, com o inerente direito de retenção atribuída ao promitente comprador (artº. 755º, nº. 1 f), do C. Civil).
Os RR. na contestação alegaram que a sua posse da "..." é titulada desde 31/12/1992, data do contrato-promessa onde prometeram comprar aquela propriedade.
Cabia aos AA. provar os factos relativos à nulidade do contrato-promessa.
Provado como está o contrato-promessa acompanhado da tradição da coisa, há apenas que decidir se o contrato é nulo como sustentam os recorrentes.
Toda a fundamentação do recurso assenta no princípio da equiparação do contrato-promessa ao contrato prometido, enunciado no artº. 410º, nº. 1, do C. Civil.
A argumentação dos recorrentes é esta:
Sucedendo que a venda prometida vai contra disposições legais imperativas, a promessa é originariamente impossível e assim nula (artºs. 294º e 401º, nº. 1, do C. Civil).
A equiparação, como se diz naquele artº. 410º, nº. 1, não se estende às disposições legais relativas ao contrato prometido que pela sua razão de ser não são aplicáveis ao contrato-promessa.
Como se sabe, não é pacífico o alcance da equiparação.
Assim, o Assento deste Supremo de 19/11/1987, BMJ 371 p. 105, decidiu que no domínio do artº. 27º do DL. nº. 289/73, de 6/06, a nulidade do contrato de compra e venda do terreno compreendido em loteamento sem alvará não era aplicável ao contrato-promessa de compra e venda.
Posteriormente, aplicando analogicamente o Assento, Ac. do STJ de 7/11/1989, BMJ 391 p. 565, decidiu o mesmo num caso de contrato-promessa de divisão de coisa comum.
Ana Prata põe reservas à equiparação nestes termos (1).
Decidir se há ou não lugar à equiparação passa primeiro por saber se está em causa a violação das normas legais que os recorrentes indicam.
Vamos portanto por aí.
a) artºs. 68º e 69º do C. Reg. Predial.
Tudo depende da manifesta nulidade do acto submetido a registo.
b) artº. 57º do DL nº. 400/84, de 21/12.
Este diploma foi revogado pelo DL nº. 448/91, de 29/11.
Não estão aqui em causa operações de loteamento, tal como são definidas no artº. 3º a), do segundo diploma.
A conclusão seria de resto a mesma à luz do artº. 1º do DL nº. 400/84.
Não vem assim a propósito a invocação pelos recorrentes da violação das disposições legais que referem.
c) artº. 20º, nº. 1 e 2, do DL nº. 384/88, de 25/10, e artºs. 46º e 47º do DL nº. 103/90, de 22/03 (Regulamentar).
Não está em causa qualquer fraccionamento de prédio rústico ou conjunto de prédios rústicos que formem uma exploração agrícola economicamente viável.
Assim, também não é feliz a indicação como violadas daquelas normas legais.
d) artºs. 1376º, 1377º e 1379º do C. Civil.
O artº. 1376º prevê a proibição do fraccionamento dos terrenos aptos para a cultura; o artº. 1377º excepções à proibição; o artº. 1379º a sanção e o regime dos actos de fraccionamento proibido.
Diz a alínea a) do artº. 1377º, que não é aplicável a proibição do fraccionamento a terrenos que se destinem a algum fim que não seja a cultura.
A "..." desde pelo menos 1993 é destinada pelos RR. ao aproveitamento de inertes, fabrico de areia e respectivo armazenamento.
Isto é, desde pelo menos a celebração do contrato-promessa passou a ter outro fim.
Por tempo suficientemente longo para excluir que tivesse havido uma alteração ocasional e efémera, revelando antes que o interesse dos R.R. na prometida venda esteve precisamente no novo fim a que destinaram a "...".
Não se perspectiva assim um fraccionamento proibido.
Deste modo, não têm razão de ser as conclusões dos recorrentes.
Nestes termos negam a revista.
Custas pelos recorrentes, sem prejuízo do apoio judiciário que lhes foi concedido.
Lisboa, 24 de Junho de 2003
Afonso de Melo
Fernandes Magalhães
Azevedo Ramos
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(1) O contrato-promessa, p. 455-457.
Em Itália não há consenso. cfr., v.g., R. Speciale, Contratti Preliminari, p. 109; A. Giusti - M. Paladini, Il Contrato Preliminare, p. 118 e seg. .