| 02A3574 |  |
O "A - Instituição Particular de Solidariedade Social" intentou acção com processo ordinário contra "B - Sociedade de Restaurantes e Pastelarias, Lda", representada pelo seu sócio-gerente C, pedindo que se decrete o despejo e se condene a ré a pagar à autora rendas vencidas e vincendas.
Alegou que celebrou com a ré um contrato de arrendamento comercial de um prédio urbano de que é dona, embora o contrato fosse designado de contrato-promessa, não tendo a ré pago rendas vencidas.
Contestando, a ré sustentou que se está perante contrato-promessa, faltando por isso fundamento para a resolução pedida.
Requereu o chamamento de "Centros Comerciais de Gaia, SA", o que foi indeferido.
O processo prosseguiu termos, tendo em saneador-sentença sido declarado nulo o contrato de arrendamento, condenando-se a ré a entregar à autora a fracção em causa e a pagar montante equivalente às rendas fixadas.
Apelou a ré da decisão e agravou do despacho que indeferiu o requerido chamamento.
O Tribunal da Relação negou provimento ao agravo e julgou improcedente a apelação.
Inconformada recorre a ré para este Tribunal.
Formula as seguintes conclusões:
- Vigora na nossa ordem jurídica processual civil o princípio de que cabe ao autor escolher e determinar qual o facto que pretende utilizar para fundamentar o pedido concreto que dirige ao Tribunal;
- Continuando a ser as partes (uma através do pedido e outra através da defesa), quem circunscreve o "thema decidendum" dos autos;
- Como corolário de tal princípio (dispositivo), resulta que o Juiz não pode ocupar-se, regra geral, senão das questões suscitadas pelas partes;
- A questão e pedido suscitados pela ora recorrida pressuponha estarmos perante um autêntico e definitivo contrato de arrendamento comercial, e o seu incumprimento (ou violação) por parte da ora recorrente, tese que acabou, em certa medida, por ser sufragada no saneador-sentença em apreço;
- Ao contrário do defendido pela ora recorrente, que alegou factos e defendeu que o "thema decidendum" é o pretenso incumprimento do contrato-promessa em questão;
- Para se chegar a uma ou outra qualificação, esta deverá necessariamente ser precedida pela interpretação das respectivas declarações de vontade, com recurso aos princípios e regras enunciadas nos artigos 236º e segs. do CC;
- O que foram parcialmente ignoradas no despacho em crise;
- Isto porque apesar do Tribunal poder conhecer e declarar oficiosamente a nulidade de qualquer contrato ferido de tal vício, não deve decretar oficiosamente os efeitos dessa nulidade, sob pena de violar o princípio da substanciação, consagrado na nossa lei processual, assim como o disposto no artigo 661º do CPC, o que julgamos ter sucedido;
- Já que o tribunal só pode proferir uma decisão de procedência ou improcedência considerando os factos invocados pelas partes, pela autora;
- Se a autora veio intentar a presente acção declarativa de condenação, pedindo que seja decretado o despejo imediato da ré, e o pagamento das rendas vencidas e não pagas, sendo a causa de pedir a violação do mencionado contrato-promessa de arrendamento, que configura como de arrendamento definitivo validamente celebrado;
- Se este pressuposto (validade do contrato) não se verifica, então a causa de pedir é insubsistente, face à declarada nulidade por falta de forma do negócio jurídico invocado, devendo conduzir, por isso, à improcedência do pedido;
- Invocada pela autora uma causa de pedir, não pode o Tribunal substituir-lhe outra, já que o pedido deduzido por aquela está estribado, condicionado e fundamentado no facto de onde emerge a causa de pedir;
- As denominadas "decisões-surpresa" não devem pois ter lugar sem ofensa do princípio do contraditório, como acontece no caso em apreço;
- Pois a "transmutação da causa de pedir" operada pela meretíssima Juiz "a quo", não só viola os aludidos princípios do dispositivo, substanciação e contraditório;
- Como representa uma denegação dos valores e princípios enunciados no artigo 13º da CRP (princípio da igualdade), na medida em que o Tribunal "a quo", sob a égide do "princípio do inquisitório", cria uma autêntica desigualdade entre as partes, alterando as regras processuais inerentes ao princípio do contraditório e da igualdade de armas, o que se invoca para todos os efeitos legais;
- Uma outra questão importará abordar, tendo em linha de conta a argumentação aduzida no acórdão recorrido, e as diversas soluções de direito aplicáveis;
- Defende-se no acórdão recorrido que as partes quiseram (e efectivamente outorgaram) um arrendamento urbano para comércio, e que "Eles apenas relegaram para posteriormente a respectiva formalização através da celebração da escritura pública";
- No caso em apreço, estamos perante a promessa de arrendamento comercial que deveria ter sido formalizada por escritura pública no prazo de 60 dias, mediante a notificação da ora recorrente pela ora recorrida, por carta registada e aviso de recepção, da data, hora e local, enviada com a antecedência mínima de 15 dias;
- O que nunca aconteceu, não obstante a matéria de facto que se encontra alegada nos artigos 8º e seguintes; 28º e seguintes; 36º e seguintes da contestação;
- Consequentemente, o inadimplemento do contrato-promessa encontra-se submetido às normas respeitantes aos contratos em geral e às que sejam específicas do contrato prometido, e, por maioria de razão, ao regime geral do não cumprimento das obrigações;
- Do mesmo modo, também a nulidade ou a anulabilidade de tal contrato, está submetida ao regime da redução, modificação e conversão dos negócios jurídicos;
- Vejamos, pois, se outra não poderia ser a solução jurídica para a questão em apreço, isto é, se em face ao alegado pelas partes, segundo o critério da vontade ou conjectural das partes, a invalidade negocial em causa deverá ser "circunscrita à parte que briga com uma disposição legal ou arrasta, por reflexo, a sua invalidade total, como de resto foi decidido (artigo 7º nº 2, alínea b) do RAU e 220º do C. Civil);
- Vigora na nossa ordem jurídica o "princípio da redução dos negócios jurídicos" traduzido na velha máxima "utile per inutile non viciatur";
- Como se defende no acórdão recorrido, importa proceder à qualificação jurídica do contrato celebrado pelas partes, havendo que apurar, para o efeito, qual foi a vontade das partes intervenientes no correspondente contrato;
- Julgamos, pois, que a solução do problema passa por averiguar-se aquilo que as partes teriam provavelmente querido se soubessem que o negócio se opunha, ainda que parcialmente, a alguma disposição legal, e não pudessem realizá-lo em termos de ser válido na sua integralidade;
- Se é de admitir que as partes, naquela hipótese, prefeririam não realizar qualquer negócio, pois, neste caso, deve concluir-se pela invalidade total;
- Se, pelo contrário, se concluir que as partes, provavelmente, sempre teriam realizado na parte não directamente atingida, deve ter lugar a redução do negócio jurídico;
- Sendo certo que a pesquisa da vontade hipotética ou conjectural das partes é uma operação que se terá de ir buscar à matéria de facto alegada pelas partes;
- Efectivamente, em obediência ao princípio da conservação dos negócios jurídicos e de uma ideia de proporcionalidade entre causa e efeito, assim como do "princípio da economia jurídica", que quer a "não inutilização de tudo o que puder aproveitar-se", a invalidade total (nulidade) do negócio só poderá ter lugar se se provar que o negócio não teria sido concluído sem a parte viciada;
- A questão está agora em saber se, tendo como orientador o princípio da conservação dos negócios jurídicos e a ideia de proporcionalidade entre causa e efeito, assim como a causa de pedir invocada pela autora, a nulidade do negócio em causa deveria ter sido oficiosamente declarada, ou, pelo contrário, só poderia ter lugar se se provar que o negócio não teria sido concluído sem a parte viciada;
- O contrato em apreço teria sido concluído mesmo assim, até por recurso à presunção de divisibilidade ou separabilidade do negócio, sob o ponto de vista da vontade das partes;
- Até porque a entender-se o contrário, deixariam de fazer qualquer sentido as cláusulas g) e h);
- Sendo por demais evidente que as partes, ao celebrarem o dito contrato, estavam cientes do vício do negócio e já contavam com ele;
- Por conseguinte, já sabemos que o Tribunal não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito;
- Pelo que, quanto a estes últimos (regras de direito), a solução que se impunha seria o Tribunal proceder à redução do negócio jurídico em causa;
- Quer em face do alegado pelas partes, quer pela matéria ainda controvertida, quer pelo invocado inadimplemento do negócio jurídico em causa, por uma e outra parte;
- Daí que, a admitir-se a redução do contrato em causa (a um verdadeiro contrato e como tal deveria ser julgado), para sabermos se ocorre a invocada causa de pedir suscitada pela autora, isto é, falta de pagamento de rendas e a consequente resolução do mesmo, há que averiguar se não estamos perante uma situação de "mora creditoris", já que, também conforme alegado pela ora recorrente, constata-se que o controvertido nos autos é a própria exibilidade das rendas, que a provar-se, constitui excepção por não cumprimento, já que representa violação da obrigação contratual da autora;
- Consequentemente, sempre legitimaria a ora recorrente a que não cumprisse com a sua obrigação (pagar a renda);
- Pelo que, até ser dirimido tal litígio (matéria controvertida), não será possível julgar-se procedente o despejo imediato do locado, conforme formulado pela ora recorrida;
- A admitirmos que estamos perante um contrato de arrendamento válido (apesar de reduzido), existe matéria controvertida (pagamento e recusa de pagamento das rendas), que importará ver decidido e esclarecido;
- O que tudo se invoca para efeito do nº 3 do artigo 729º do CPC;
- Note-se que a solução jurídica encontrada pela decisão em apreço, é tanto mais injusta quanto é certo que, desde a entrada em vigor do DL nº 64-A/2000, de 22.04, os contratos de arrendamento para comércio deixaram de estar sujeitos à forma de escritura pública;
- Podendo até configurar-se uma convalidação do negócio jurídico em causa desde aquela data, o que, subsidiariamente, também se invoca para todos os efeitos legais.
Contra-alegando, a autora defende a manutenção do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - Vem dado como provado:
A autora é dona e legítima proprietária da fracção autónoma de um prédio denominado e designado pelas letras AT, descrito na competente matriz predial urbana sob o nº 3275, descrito na competente conservatória Predial sob o nº 8244 (28ª Conservatória do Porto) e sito na Av. da Boavista, 1074, r/c e cave, na cidade do Porto;
Por escrito particular datado de 29 de Setembro de 1995 e intitulado de contrato promessa de arrendamento, a autora prometeu dar de arrendamento à ré o imóvel acima descrito com destino à instalação e exploração de um restaurante, pastelaria e similares;
Convencionaram que a renda era de 4.800.000$00 anuais, a ser paga em duodécimos de 400.000$00 mensais na sede da autora;
Em consequência da assinatura do contrato promessa de arrendamento a autora entregou à ré o arrendado para instalar restaurante ou confeitaria;
A ré entregou à autora a quantia de 800.000$00, para pagamento das rendas referentes aos meses de Setembro e Outubro de 1995;
As rendas restantes deviam ser sucessivamente pagas nos termos da cláusula 3ª do contrato;
A escritura devia ser realizada no prazo de 60 dias, mediante notificação da "B", pelo "A", por carta registada com aviso de recepção, da qual darão conhecimento à "B", da data, hora e notário da celebração, enviada com antecedência mínima de 15 dias;
À "B" competia fornecer ao "A" todos os documentos necessários à efectivação da escritura e que eram da sua exclusiva responsabilidade;
As obras de adaptação que fossem necessárias, eram feitas mediante prévia aprovação do "A" que aprovará o competente projecto, não tendo a "B" direito a qualquer indemnização;
A "B" pagou mensalmente as respectivas rendas no montante de 400.000$00 cada até Setembro de 1997;
Posteriormente a Setembro de 1997, a "B" não pagou a renda referente a Outubro seguinte, nem nenhuma das subsequentes.
III - A autora, invocando ter celebrado com a ré um contrato de arrendamento para comércio (não obstante a denominação que lhe deram de contrato-promessa) e alegando que a ré não pagou as rendas convencionadas, pediu se decretasse o despejo e se condenasse a ré a pagar as rendas vencidas e vincendas.
No acórdão recorrido, confirmando-se na essência a decisão da 1ª instância, concluiu-se que as partes outorgaram entre si um contrato de arrendamento para comércio, sendo este nulo por falta de forma legal. Declarou-se nulo o contrato de arrendamento celebrado e condenou-se a ré a entregar à autora a fracção em causa e a pagar-lhe o montante equivalente às rendas fixadas, até efectiva entrega.
Recorre a ré, sustentando que invocada pela autora uma causa de pedir não pode o Tribunal substituir-lhe outra, sendo que a "transmutação da causa de pedir" não só viola os princípios do dispositivo, substanciação e contraditório, como representa uma denegação do princípio de igualdade enunciado no artigo 13º da Constituição.
Por outro lado, diz, a solução que se impunha seria o Tribunal proceder à redução do negócio jurídico em causa, existindo nesse caso matéria controvertida.
Importa, antes de mais, classificar o negócio jurídico celebrado, sendo certo, por um lado, que o Tribunal não está sujeito à designação dada pelas partes e, por outro, que tal qualificação constitui matéria de direito e portanto da competência deste Tribunal (artigos 664º e 729º nº 1 do Código de Processo Civil).
Interpretar uma declaração negocial significa determinar o que as partes quiseram ou declararam querer.
As duas tarefas fundamentais da hermenêutica dos negócios jurídicos são dar resposta às seguintes questões: Qual o tipo de sentido negocial decisivo, cuja determinação constitui o fim da actividade interpretativa; quais os elementos, os meios ou subsídios que o intérprete deve tomar em consideração na busca do sentido negocial relevante - Prof. Mota Pinto - "Teoria Geral do Direito Civil", 3ª ed., pág. 446.
A declaração negocial valerá com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante (artigo 236º do C. Civil).
Tratando-se, como é o caso, de um negócio formal, se o sentido da declaração não tiver reflexo ou expressão no texto do documento, ele não pode ser deduzido pelo declaratário e não deve por isso ser-lhe imposto.
Para a descoberta da vontade dos contraentes há que considerar todos os elementos que um destinatário normal, medianamente instruído, diligente e sensato, colocado na posição do declaratário efectivo, teria tido em conta.
Em concreto, afigura-se-nos que o clausulado entre as partes preenche todos os elementos que permitem qualificar o contrato como de arrendamento.
As partes acordaram (e efectivaram) a entrega da fracção locada à ora ré, que passou a frui-la e acordaram o pagamento de determinada quantia mensal a título de renda, que a ré pagou durante cerca de dois anos.
A autora declarou ceder à ré o gozo da fracção, mediante o pagamento por parte desta de uma retribuição mensal de 400.000$00, tendo a autora entregue logo a fracção e a ré começado a usá-la e a pagar a retribuição acordada.
Afigura-se-nos assim que as partes quiseram na verdade, desde logo, celebrar um contrato de arrendamento, prometendo reduzi-lo a escritura pública tão somente por essa ser uma exigência legal - Em sentido próximo se decidiu na Revista nº 1442/02-1, desta 1ª Secção subscrita pelo aqui relator.
Aliás, a posição assumida pelas partes no desenrolar do processo confirma até certo ponto esse sentido interpretativo.
A verdade é que se as partes acordaram um contrato de arrendamento e a ré durante cerca de dois anos pagou as rendas (terminologia considerada assente na 1ª instância), a verdade é que não veio a ser celebrada a necessária escritura pública.
Considerada a data da outorga do contrato - 29 de Setembro de 1995 - o mesmo deveria ter sido celebrado por escritura pública (artigo 7º nº 2, alínea b) do RAU).
Não tendo sido cumprida a exigência formal, impõe-se a nulidade que é do conhecimento oficioso e que uma vez declarada implica a restituição do que foi prestado (artigo 289º nº 1 do C. Civil e Assento do STJ 4/95, de 28.03.95, DR Iª Série, de 17.05.95).
Foi assim que correctamente se decidiu.
Defende, contudo, a recorrente que tendo sido invocada pela autora uma causa de pedir, não pode o Tribunal substituir-lhe outra, sob pena de violação de princípios fundamentais.
Por causa de pedir entende-se o facto concreto que serve de fundamento ao efeito jurídico pretendido. O pedido, por sua vez, deve conter-se nas razões de direito e nos fundamentos de facto expostos como causa de pedir - Rodrigues Bastos - "Notas ao CPC", 3ª ed., I, pág. 254.
Em concreto, a autora invocou o contrato de arrendamento e pediu a resolução do mesmo, com entrega da fracção e pagamento das rendas.
No acórdão recorrido condenou-se a ré a entregar à autora a fracção e a pagar o montante equivalente às rendas fixadas.
A condenação está absolutamente de acordo com o pedido, não existindo por isso qualquer decisão surpresa ou a violação dos meios de defesa permitidos à ré.
É certo, contudo, que a autora invocou um contrato de arrendamento e este foi declarado nulo.
O direito que através da acção de despejo se pretende fazer valer é a cessão jurídica do arrendamento e o efeito útil é exactamente igual ao decidido.
Sendo o contrato de arrendamento nulo, deve o Tribunal declarar tal nulidade e, até pelo princípio de economia processual, os efeitos a obter de tal declaração coincidirão em princípio com os pretendidos na acção de despejo, sem que torne necessário instaurar nova acção.
Atente-se que tendo ficado provado que "Posteriormente a Setembro de 1997, a "B" não pagou a renda referente a Outubro seguinte, nem nenhuma das subsequentes", sempre através da acção de despejo, considerando-se válido o contrato de arrendamento, a autora conseguiria obter o mesmo efeito útil.
Suscita a recorrente a questão de que se poderia proceder à redução do negócio jurídico em causa.
O artigo 293º do C. Civil estabelece que o negócio nulo pode converter-se num negócio de tipo ou conteúdo diferente, do qual contenha os requisitos essenciais de substância e de forma, quando o fim prosseguido pela partes permita supor que elas o teriam querido se tivessem previsto a invalidade.
A conversão supõe a invalidade integral do negócio e a sua substituição por outro do qual contenha os requisitos essenciais, não só de substância como de forma - Prof. Pires de Lima e Antunes Varela - "Código Civil Anotado", 4ª ed., I, pág. 268.
O negócio nulo, ou anulado, deve ter a mesma substância do negócio em que se pretende convertê-lo e é ainda necessário que este negócio não contrarie, de forma decisiva, a vontade exteriorizada pelo declarante. É preciso que a conversão esteja de acordo com a vontade hipotética ou conjectural das partes.
Ora, não existem elementos nos autos que permitam proceder à pretendida revaloração jurídica, nem que permitam concluir o que as partes teriam querido, face à invalidade do negócio jurídico celebrado.
Os sujeitos do negócio não procuraram (ou não se mostra que o fizessem) solucionar a nulidade visível do contrato celebrado, nem proceder a qualquer reconversão, não sendo lícito a este Tribunal "supor" vontades negociais não visíveis face às declarações emitidas e comportamentos assumidos.
Não obstante as bem fundadas alegações, a verdade é que não é passível de censura o acórdão recorrido.
Pelo exposto nega-se a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 28 de Janeiro de 2003
Pinto Monteiro
Lemos Triunfante
Reis Figueira