Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03B4475 |  |
PARTE COMUM
TÍTULO CONSTITUTIVO
LOGRADOURO
INOVAÇÃO
II- Daí que fixado, naquele título constitutivo, o número de fracções autónomas, a composição interna de cada, a permilagem, as zonas comuns, o destino de certas partes das fracções autónomas, a forma de utilização de zonas comuns, não podem qualquer condómino alterar como querem aquele estatuto real até porque os efeitos deste se projectam para futuro vinculando condóminos adquirentes posteriores.
III- Um condómino que constrói em parte do seu logradouro novas divisões (diminuindo a área daquele) envolvendo num casulo parte da fracção autónoma de outro condómino, e dando a tais construções a forma de coisa definitiva integradas no corpo do edifício-mãe, viola o estatuto real do condomínio (artigo 1422º, n.º 2 do CC).
Os Autores A e mulher B propuseram acção com processo ordinário contra os Réus C e mulher D invocando e peticionando o seguinte:
a) são A.A. e Réus donos de fracções autónomas (fracção A e fracção B) que integram um prédio onde foi constituída a propriedade horizontal;
b) são aliás essas as únicas fracção autónomas desse prédio;
c) os Réus (proprietários da fracção B) fizeram no logradouro que a integra uma série de obras (que descriminam), elevando o muro divisório, alteando o chão do logradouro, aumentando para sul o 1º andar que passou a ocupar o logradouro, construindo escadas exteriores e edificando – a poente – uma parede com janela e porta que tapa por aí o aumento que fizeram do 1º andar;
d) com tudo isto, encurralaram a janela do quarto de dormir dos A.A. englobado na fracção autónoma “A” que lhe pertence, e que ficou a confinar directamente com as novas edificações feitas pelos Réus e não com o logradouro da fracção dos Réus;
e) os A.A. gozam de uma servidão de vistas que assim foi violada.
Pedem em conformidade que:
1º) se lhes reconheça a titularidade dessa servidão de vistas;
2º) se condene os Réus a demolir todas as obras feitas e que descriminam concretamente, repondo-se aquela servidão em toda a sua plenitude;
3º) se condene os Réus a abster-se da prática de actos lesivos daquela servidão para o futuro.
Após contestação dos Réus e na sequência normal da tramitação processual foi proferida sentença que reconheceu apenas aos Autores o direito à servidão de vistas, absolvendo os Réus quanto ao resto.
Apelaram os A.A. tendo o tribunal da Relação julgado parcialmente procedente o recurso e, nessa medida, além de confirmar o reconhecimento da aludida servidão de vistas, condenou os Réus a recuar a sala que edificaram em metro e meio de forma a ficar um espaço livre e aberto a partir da janela do quarto dos Autores.
De novo inconformados, recorrem estes de revista, concluindo as suas alegações de forma seguinte:
a) a finalidade específica da servidão de vistas não foi cumprida já que para evitar a devassa a partir de prédios vizinhos e para permitir a entrada eficaz da luz e do sol não basta metro e meio, sendo necessária uma distância bem maior;
b) é, o que sucede no caso vertente com as edificações que os Réus levaram a cabo;
c) ainda que assim, não fosse, nunca poderia a janela do quarto dos A.A. ficar coberta pelo andar superior edificado pelos Réus;
d) as obras feitas pelos Réus são inovadoras e tiveram lugar em partes próprias da sua fracção, o que significa que só seriam possíveis se tivessem o acordo dos A.A.;
e) não o tendo, são proibidas nos termos do art. 1422 nº 2 a) do C.Civil, devendo consequentemente ser demolidas;
f) os Réus aproveitaram-se do acordo/tolerância que os A.A. haviam facultado para extravasarem dos limites da boa-fé e dos bons costumes já que a partir dessa tolerância fizeram obras que encurralaram o quarto de dormir dos A.A.;
g) por virtude desse abuso de direito, só por isso, as obras feitas teriam que ser demolidas;
h) o acórdão recorrido violou o disposto nos arts. 1360, 1362, 1425 nº1, 1422 nº2 a), 334, todos do C.Civil.
Pedem a concessão da revista e, em conformidade, que seja julgado procedente o pedido formulado.
Contra – alegaram os Réus, defendendo a bondade da decisão.
Dá-se por reproduzida a matéria de facto provada (que nunca foi minimamente questionada) nos termos do art.713 nº 6 do C.P.C..
1º) O que se discute verdadeiramente é a legalidade ou não das obras que os Réus fizeram na sua fracção e contra as quais se insurgem os A.A..
E insurgem-se (adiantemos já) com toda a razão; porque, com servidão de vistas ou sem ela, as obras levadas a efeito pelos Réus (e documentadas nos autos) correspondem a uma violação grosseira e inadmissível do estatuto real do condomínio a que estão sujeitos Autores e Réus.
A propriedade horizontal é uma mistura de propriedade singular e compropriedade que implica o estabelecimento de especiais relações de vizinhança entre os condóminos a um ponto tal que há que fixar o estatuto real de direitos, deveres, encargos e fruições de que gozam aqueles.
Daí que o título constitutivo da propriedade horizontal seja o verdadeiro pacto conformador do estatuto real do condomínio; e dizemos estatuto real porque a propriedade horizontal convola-se numa modalidade de direitos reais complementarizada embora por fruições e encargos que têm, muitos deles, carácter não real .
A propriedade horizontal é um complexo de propriedade singular e de compropriedade; propriedade singular de cada condómino quanto à sua fracção, compropriedade quanto às partes comuns (art. 1420 do C.Civil, como todos os que se citarem sem indicação de diploma). Mas quer quanto a uma quer quanto à outra, a lei impõe limitações proibitivas que advêm das relações de vizinhança (art. 1422 nº 1), o que significa que não pode cada condómino comportar-se a seu bel-prazer invocando um seu direito absoluto quando, afinal, vive, convive e coabita no mesmo espaço de condomínio com outros que estão consigo no mesmo plano de igualdade.
O pacto constitutivo do condomínio fixa a “ lei” do condomínio; ou seja, é o pacto que nos dá o leque de regras, direitos e deveres de cada condómino aos quais se terá que adicionar ainda as normas imperativas da lei civil que nem o pacto pode sequer derrogar.
Vale isto por dizer que fixado numa escritura de constituição de condomínio o número de fracções autónomas, a composição interna de cada uma, a sua permilagem, as zonas comuns, a forma especial de utilização de algumas zonas comuns, o destino de certas partes das fracções autónomas (para logradouro, para jardim, etc.), não pode, depois, qualquer condómino alterar como quiser o estatuto real aí fixado; e não pode até porque – como estamos perante um direito real sobre coisas – os efeitos deste projectam-se para futuro, vinculando os condóminos adquirentes posteriores.
Por isso mesmo a escritura de constituição de condomínio é levada ao registo predial; é levada para que aí fique registralmente fixado o estatuto real de condomínio que qualquer adquirente posterior pode conhecer com exactidão de forma a saber o que o vai obrigar ou não. Há, aqui, os efeitos típicos erga omnes e ainda os da sequela que a propriedade contem e que, por poderem atingir posteriores adquirentes da propriedade, devem constar de um registo público que possibilite àqueles o conhecimento do seu conteúdo.
Temos, pois, que não pode qualquer condómino modificar como lhe apetecer (ainda que seja a sua própria fracção) aquilo que está corporizado no estatuto real do condomínio e que foi levado ao registo.
E, aliás, a confiança de terceiros que, com isto, fica salvaguardada; o que significa que as preocupações que subjazem ao quadro legal da propriedade horizontal não se limitam aos condóminos originários e iniciais, antes abarcam um leque bem mais vasto.
2º) Os Réus, com as obras feitas na sua fracção, violaram este estatuto real do condomínio a que pertencem.
E violaram, porque, não respeitando os limites impostos pelas relações de vizinhança, alteraram a configuração da sua própria fracção autónoma, provocando – por arrastamento – a alteração da configuração do próprio edifício globalmente considerado.
Repare-se que no acto formal de constituição da propriedade horizontal se assentou que a fracção “A” (dos Autores) tinha sala, dois quartos, cozinha, quarto de banho e logradouro com 120 m2 e a fracção “B” (dos Réus) tinha sala, dois quartos, cozinha, quarto de banho e logradouro de 158 m2.
Foi esta configuração particular (ou seja, da sua fracção) e global (ou seja, do edifício em geral) que os Réus infringiram.
O que eles fizeram mais não foi senão aumentar o número de divisões internas dando-lhes um aspecto estrutural de coisa definitiva de tal forma que o próprio prédio, no seu conjunto exterior, ficou com um aspecto globalmente diferente.
Isso resulta directamente da descrição dos factos provados; o que nos remete em linha recta para o disposto no art. 1422 nº 2 a) ou até mesmo para o art. 1419.
Na verdade, os Réus ocuparam parte do seu logradouro, diminuíram a área deste, construíram aí novas divisões e, com tudo isso, “envolveram” parte do rés-do-chão dos A.A. num casulo.
O estatuto real do condomínio foi violado, por conseguinte; vale isto por dizer que com servidão de vistas ou sem ela (tal como afirmamos logo no início) a conduta dos Réus é manifestamente ilícita.
E da forma como a violação ocorreu fica mesmo a dúvida se não estaremos perante uma “implícita” violação do titulo constitutivo com os efeitos emergentes daquele art.1419.
3º) As obras levadas a efeito pelos Réus são inovatórias.
É certo que se tem discutido se as inovações se referem apenas às partes comuns (como defende A. Varela “Código Civil Anotado” na anotação ao art. 1425, e Dias da Fonseca em “Da propriedade horizontal”, pág. 187) ou se reportam também às fracções próprias (como defende Rui Miller em “A propriedade horizontal no Código Civil”, p.179).
A obra inovadora é a que se refere à alteração substancial ou formal da coisa em condomínio ou à alteração da sua afectação finalística.
Mas seja qual for a posição que se adopte no tocante à extensão da previsão do art. 1425 (e, a nosso ver, a inovação pode reportar-se perfeitamente à parte própria do condomínio como parece inferir-se do nº 1 daquela norma), as obras levadas a cabo pelos Réus seriam sempre proibidas.
Na verdade, aquilo que os Réus edificaram corresponde a uma modificação substancial da coisa. De sorte que das duas uma: ou o art.1425 abrange as inovações nas fracções autónomas e as obras dos Réus estão directamente proibidas por esta norma já que não há qualquer maioria qualificada que as legitime; ou o art. 1425 apenas engloba a obra inovadora em zonas comuns, excluindo-se da sua previsão a edificação feita pelos Réus que fica porém proibida, de qualquer modo, pelo art. 1422 nº 2 a).
4º) No caso em apreço há, contudo, um plus a considerar.
Vem dado como adquirido que os A.A. são titulares de uma servidão de vistas (art. 1362) por força de uma janela que confronta directamente com o logradouro do prédio dos Réus.
É certo que, nos casos de servidão de vistas a lei estipula a possibilidade de construção a partir do limite mínimo de metro e meio que o nº 2 daquela norma impõe.
Mas a previsão desta norma leva em linha de conta apenas a propriedade singular, descuidando totalmente outras modalidades de direitos reais, nomeadamente a propriedade horizontal.
Na propriedade singular, e tendencialmente absoluta, recobra toda a sua amplitude a previsão daquele art.1362.
Mas no caso em análise, a situação não é a de duas propriedades singulares e absolutas que confinam entre si; é a de um condomínio com partes próprias e comuns, e com relações de vizinhança a coordenarem o relacionamento recíproco.
Se na fracção B (tal como na A) há um logradouro que funciona com tal, não pode o seu proprietário adulterá-lo, transformá-lo, edificando aí outro bloco e tapando a janela que justificava a servidão de vistas.
A servidão, aqui, acaba por ter um raio legal de protecção bem maior do que teria em condições normais; mas tem-no tão-só porque esse maior raio lhe é conferido pelas regras do condomínio.
5º) É claro que, antes das obras feitas pelos Réus em 1999 e que levaram à propositura da presente acção, já os Réus tinham anexos no seu logradouro, tolerados pelos A.A..
E foi precisamente com base na existência desse anexos, na aceitação revelada pelos A.A. que a eles não se opuseram, que a presente acção foi julgada improcedente com base no abuso de direito na modalidade peculiar do “venire contra factum proprium”.
Simplesmente os factos provados não fundamentam – só por si – as conclusões extraídas.
Em primeiro lugar, anexos não são nem se equiparam à edificação da novas divisões de uma fracção autónoma.
As obras levadas a cabo pelos Réus – atentos os factos provados – não se integram no conceito de anexo que implica uma complementariedade, uma secundarização, uma acessoriedade em relação ao edifício principal.
O anexo não passa disso, de um anexo; mas o que os Réus fizeram foi um alargamento do edifício principal, aumentando-o na sua estrutura e na sua área, e integrando as obras realizadas no próprio corpo do edifício-mãe.
Em segundo lugar, ficou por caracterizar que tipo de autorização foi aquela que as partes (Autores e Réus são familiares próximos uns dos outros) se conferiram reciprocamente.
Questão esta tanto mais relevante quanto é certo que estamos na esfera de direito reais cuja configuração (em termos de sequela e de efeitos erga omnes) é muito peculiar.
Aqui, neste ponto, podemos distinguir três modalidades diferentes de autorização.
Podemos estar perante uma mera tolerância, um mero favor que não passa disso e que pode ser revogado a qualquer momento.
É ele que está por detrás da previsão hipotizada no art. 1253 b).
Podemos estar perante uma simples obrigação pessoal enquadrada na esfera mais vasta do exercício de um direito real.
Se alguém permite a outrem que passe pelo seu terreno – e se compromete obrigacionalmente a deixar passar essa pessoa – e tal compromisso radica em razões pessoais e cessa quando tal pessoa desaparecer, o que temos não é nenhuma servidão predial que vincule um prédio a favor de outro, mas - sim – uma obrigação pessoal de um sujeito a favor de outro.
Em regra, nestes casos de obrigação pessoais, a morte de devedor ou credor acciona a cessação da obrigação.
Podemos estar (e é a terceira hipótese) perante uma obrigação real que vincula uma coisa a favor de outra independentemente do titular transitório do direito de propriedade delas.
No caso dos autos, ficamos sem saber se estamos perante uma obrigação pessoal ou real, mau grado tudo indicar que o mais provável é termos perante nós uma obrigação pessoal.
Para tal conclusão, apontam dois indícios: em primeiro lugar o facto de o registo predial ser totalmente omisso a esse respeito; em segundo lugar, a proximidade de parentesco das partes.
Se estivéssemos perante uma obrigação real, o mais provável é que ela tivesse sido registada predialmente para garantir a produção de efeitos em relação a terceiros; ora nada disso aconteceu, o que sugere, ao invés, a pessoalidade da obrigação que as partes assumiram.
Mas tal sugestão reforça-se se se souber (como resulta dos autos) que Autor e Réu são irmãos; o parentesco próximo terá facilitado a assunção de obrigações pessoais recíprocas que o tempo mostrou que estavam envenenadas.
Do exposto, dois corolários se extraem para já: nada prova que o acordo das partes tenha natureza real; mesmo sendo pessoal, a obrigação assumida era para ser cumprida.
Simplesmente a obrigação pessoal assumida não tem nada que ver com as obras efectivamente feitas.
A obrigação assumida reporta-se a anexos com a sua característica de complementaridade e acessoridade; as obras reportam-se ao corpo da casa-mãe.
Vale isto por dizer que as obras levadas a efeito estão totalmente de fora da obrigação assumida pelos Autores.
Procedem, por conseguinte, as conclusões das alegações dos recorrentes.
Termos em que se concede a revista, revogando-se o acórdão recorrido e julgando-se procedente, na íntegra, todo o pedido formulado pelos Autores.
Custas pelos Réus.
Lisboa, 6 de Julho de 2004
Noronha do Nascimento
Moitinho de Almeida
Bettencourt de Faria