| 1440/07.0TVLSB.L1.S1 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
SIMULAÇÃO
REQUISITOS
ÓNUS DA PROVA
DIREITO DE PREFERÊNCIA
ARRENDATÁRIO
CULPA IN CONTRAHENDO
BOA FÉ
DEVER DE INDEMNIZAR
INTERESSE CONTRATUAL NEGATIVO INTERESSE CONTRATUAL POSITIVO
DANO EMERGENTE
I - A simulação tem como requisitos cumulativos: (i) a divergência entre a vontade real e a vontade declarada; (ii) o acordo entre as partes com o fim de criar uma falsa aparência do negócio; (iii) e o intuito de enganar ou iludir terceiros.
II - Não integra tal previsão – e é irrelevante para efeitos de simulação – a única circunstância provada de a promotora da venda do imóvel ter informado os autores (interessados na compra) de que a mesma havia sido alienada ao arrendatário ao abrigo da obrigação de preferência, quando a mesma foi feita, não a este, mas à sua filha e genro que com ele, à data, viviam.
III - A fase negociatória, por definição, destina-se apenas a conversações tendentes à eventual conclusão do contrato e à definição do seu conteúdo, sendo que até à fase decisória qualquer das partes pode pôr termo às negociações, sem incorrer em qualquer responsabilidade, desde que a ruptura das mesmas não seja contrária às exigências da boa fé (art. 227.º do CC).
IV - Havendo uma proposta de compra feita pelos autores e aceite pelas rés M e A e tendo estas – sem qualquer vinculação a um direito de preferência – decidido contratar com os réus J e C, existe responsabilidade pré-contratual das rés que optaram por fazer a venda a terceiros, recusando assim outorgar o contrato promessa acordado com os autores.
V - Havendo danos resultantes de culpa in contrahendo a indemnização devida refere-se ao interesse negativo, isto é, a reparação reporta-se aos danos resultantes de ter existido confiança na validade do contrato, danos esses que são os que a parte não teria sofrido se não tivesse confiado na realização do contrato.
VI - A indemnização pelo interesse negativo do contrato é medida pela diferença da situação patrimonial actual do lesado e a que existiria se não houvesse, por ter confiando, encetado as negociações.
VII - Não tendo os autores provado a existência de quaisquer danos emergentes decorrentes da não conclusão do contrato, não poderia o Tribunal da Relação presumir ou construir a existência dos mesmos a partir da diferença entre o preço de compra e venda da fracção convencionado e o valor de mercado da mesma.
ACÓRDÃO
Acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça:
A) Relatório:
Na 5ª vara cível Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, AA, identificada nos autos, intentou acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra "BB, Prestação de Serviços, A.C.E.", "CC, Sociedade de Gestão e Investimento Imobiliário", DD e EE, todos identificados nos autos, alegando, em síntese, que, com o seu marido, negociara com a segunda Ré - então com a designação de I..I..S..G..I..I.., S.A." - a aquisição de uma fracção num prédio urbano, tendo, entretanto, sido suspensas as negociações por efeito da integração daquela no "Grupo ......". Após diversos contactos, a Autora e o marido foram informados de que o negócio seria conduzido por uma mediadora imobiliária, a quem deram conta do interesse em adquirir essa fracção, tendo subsequentemente a Autora apresentado uma proposta de aquisição que foi aceite por aquela Ré.
Alegou ainda que, por intermédio da dita agência imobiliária, a primeira e segunda ré a informaram de que a fracção que pretendia comprar estava onerada com um arrendamento, sendo que FF, filho do arrendatário entretanto falecido, solicitara, sem sucesso, a emissão de recibos de renda.
Afirma também que interpelou as RR. para a celebração do contrato promessa de compra e venda, sendo que a segunda Ré vendera aos terceiro e quarto RR. a sobredita fracção, invocando que os mesmos eram arrendatários. Alegou que tal invocação era falsa, tendo tido o único propósito de a afastar da aquisição daquele imóvel, sendo que aqueles RR. não haviam pago o respectivo preço.
Arguiu a nulidade, por simulação, das declarações negociais vertidas na escritura e invocou que a actuação dos RR. lhe causou prejuízos de índole patrimonial e não patrimonial que descreve.
Peticiona que seja declarada a nulidade da escritura de compra venda e o consequente cancelamento dos registos efectuados e que as primeiras RR. sejam condenadas a cumprirem o acordado e a pagarem-lhe uma indemnização no valor de € 20.000. Subsidiariamente, para o caso do segundo e terceiros pedidos não serem atendidos, peticiona a condenação de todos os RR. no pagamento de uma indemnização que compreenda o valor - a liquidar futuramente - correspondente à diferença entre o valor da fracção e o montante acordado para a sua venda. Caso se entenda que o primeiro pedido não poderá ser atendido, deverão as primeiras RR. serem condenadas em idêntica indemnização.
Contestando a acção:
As primeiras RR. invocaram que os demais RR. eram a terceira geração da família que habitava a fracção e que com FF, pai da quarta Ré, se haviam encetado negociações tendentes à aquisição do imóvel na qualidade de arrendatário preferente, tendo este lhes solicitado que a venda fosse efectuada àquela Ré e ao marido. Alegaram ainda a inexistência de negociações, impugnaram vários factos aduzidos na petição inicial e pugnaram pela improcedência do pedido.
Os terceiros e quarto RR. invocaram a ilegitimidade activa da Autora e a sua ilegitimidade passiva e impugnaram a maior parte dos factos vertidos na petição inicial, tendo alegado que FF ali sempre vivera e que, uma vez, lhe comunicada a venda a terceiros, optou por preferir, indicando que deveriam figurar na escritura a filha e o genro que com eles vivia. Mais alegaram a inexistência de qualquer acordo entre a Autora e as RR., impugnaram alguns dos factos alegados na petição inicial e pediram a condenação da mesma como litigante de má fé, tendo concluído pela manutenção do negócio.
Na réplica que apenas em parte foi admitida, a Autora respondeu às excepções adjectivas e ao pedido de condenação como litigante de má fé, tendo formulado pedido idêntico quanto àqueles RR..
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento com observância das formalidades legais, conforme da acta consta, tendo a acção sido julgada improcedente por não provada e os RR sido absolvidos do pedido.
Inconformada com esta decisão recorreu a A. para o Tribunal da Relação de Lisboa o qual, em conferência, concedeu provimento parcial à apelação revogando a decisão recorrida e condenando a 1ª e 2ª RR a pagar à A, a título de indemnização, a quantia de 35.000,00 €.
Deste acórdão recorrem para o Supremo Tribunal de Justiça o R Banco Comercial Português, SA e outros RR bem como a A.
A A. AA alegou, em conclusão, o seguinte:
1. Para analisar a existência ou não da simulação do negócio alegada pela Autora, há que partir dos seguintes dados objectivos e já assentes:
As 1.ª e 2.ª Rés acordaram em vender à Autora a fracção dos autos e esta comprometeu-se a adquiri-la, pelo preço de 185.000,00 €, no estado físico e administrativo em que se encontrava, ou seja, com o ónus do contrato de arrendamento (vide ponto 21 dos Fundamentos de Facto).
As mesmas Rés declararam alienar o mesmo imóvel aos 3ºs e 4.º Réus (terceiros na compra e venda), livre de ónus e encargos, exactamente pelo mesmo preço (185.000,00 €) (vide ponto 39 dos Fundamentos de Facto).
A Ré "CC" declarou que a fracção foi alienada ao arrendatário na sequência da comunicação a que estávamos legalmente obrigados para o exercício do direito de preferência, das condições de compra e venda (vide ponto 46 dos Fundamentos de facto).
Os adquirentes da fracção, aqui 3.º e 4.º Réus, não eram nem foram alguma vez arrendatários, o que todos os Réus sabiam (vide ponto 41 dos Fundamentos de Facto).
O alegado arrendatário, FF, não preferiu na compra e venda, nem sequer solicitou ao Réu "BB" que outorgassem na escritura, como compradores, os 3.º e 4.º Réus (vide ponto 38 dos Fundamentos de Facto, eliminado pela Relação).
O valor de mercado da fracção dos autos à data da compra e venda (2004), livre de ónus e encargos, era 600.000,00 € (vide Relatório Pericial junto aos autos).
2. Face aos factos enunciados na conclusão anterior e já provados, dificilmente se poderá aceitar que a fracção dos autos tenha sido alienada aos 3.º e 4.º Réus pelo preço de 185.000,00 €, sendo legítimo admitir que a compra e venda se tenha processado por um preço superior.
Na verdade, tendo os 3º e 4.º Réus adquirido a fracção livre de quaisquer ónus e encargos (ao contrário do que sucederia com a Autora que a compraria com o ónus do contrato de arrendamento), só o pagamento de um preço superior pode justificar a compra da fracção dos autos nessas condições.
Ou seja, se não tivesse havido o pagamento de um preço superior, não haveria qualquer justificação para as 1.º e 2.º Rés terem decidido alienar a fracção aos 3.º e 4.º Réus, quando de antemão sabiam que, não cumprindo o que anteriormente acordaram com a Autora, as faria incorrer no risco de incumprimento e, em consequência, em responsabilidade civil, como afinal veio a suceder.
3. Alegam as Rés para justificar a compra da fracção pelo preço de 185.000,00 € por parte dos 3.º e 4.º Réus, que o arrendatário preferiu na compra e venda e que este solicitou ao BB para que aqueles outorgassem a escritura de compra e venda como compradores.
Porém, tudo isto foi dado como não provado.
Acresce que a Ré "A..." declarou que "a fracção foi alienada ao arrendatário na sequência da comunicação, a que estávamos legalmente obrigados para o exercício do direito de preferência, das condições de compra e venda".
Ou seja, a escritura de compra e venda da fracção celebrada entre a Ré "CC" e os 3.º e 4.º Réus, tem um pressuposto: o de que estes eram arrendatários da fracção. O que não era verdade e todos os Réus sabiam (vide ponto 41 dos Fundamentos de Facto).
É certo que a escritura de compra e venda da fracção dos autos aos 3.º e 4.º Réus é omissa quanto à qualidade em que aqueles intervieram na escritura, designadamente se a outorgaram ou não na qualidade de arrendatários da fracção.
Mas tal omissão não retira valor probatório à referida declaração da Ré CC", pelo contrário, antes confirma a intenção dos Réus de em conluio, praticarem um acto de compra e venda assente em pressupostos falsos (uma vez que os 3.º e 4.º Réus não eram, nem nunca foram arrendatários) com evidente prejuízo para a Autora que, com tal compra e venda, foi afastada do negócio.
4. A referida declaração da Ré CC", referindo que venderam ao arrendatário, sabendo que o comprador não era arrendatário (não esquecemos que a Ré CC era a proprietária e senhoria do imóvel e como tal, conhecia e tinha o dever de conhecer que os 3.º e 4.º Réus não eram arrendatários), só pode ser entendida como um expediente infeliz para justificar a compra e venda pelo preço de 185.000,00 € de um imóvel que, adquirido no estado devoluto como o vieram afazer os 3.º e 4.º Réus, valia no mínimo 600.000,00 €.
Na verdade, ao justificar que a fracção foi alienada ao arrendatário, o preço de 185.000,00 € surge não como um preço livremente negociado entre as partes, mas como uma decorrência do preço acordado com a Autora por via do direito legal de preferência.
Ou seja, o direito legal de preferência foi o expediente formal invocado pela Ré CC9 para justificar o preço de 185.000,00 €, aparecendo este não como fruto de uma livre negociação entre as partes, mas como uma decorrência do direito conferido ao arrendatário.
Por via da "falsa" preferência concedida ao arrendatário pela Ré CC", o que os Réus pretenderam no fundo foi essencialmente fazer passar um preço de venda consentâneo com a oferta da Autora, sem que as l.º e 2.º Rés corressem o risco de incumprimento e sem pôr em causa o preço real da compra e venda aos 3.º e 4.º Réus, necessariamente superior ao convencionado com a Autora.
5.Com efeito, sendo as l.ª e 2.ª Rés empresas com fins lucrativos, porque razão haveriam de vender o imóvel aos 3.º e 4.º Réus por 185.000,00 € quando o poderia alienar por um preço superior e desse modo, encaixar mais-valias substanciais?
Se já tinham assegurado com a Autora a venda do imóvel por 185.000,00 €, com o ónus do contrato de arrendamento, porque razão iriam vender o mesmo imóvel a outros, neste caso terceiros, livre de ónus e encargos, pelo mesmo preço, correndo ainda por cima o risco de incumprimento e de virem a civilmente responsabilizados?
A explicação só pode ser uma e essa é a de que o preço real pago pelos 3.º e 4.º Réus pela compra do imóvel foi superior ao preço convencionado com a Autora, não passando a atribuição da qualidade de arrendatários aos 3.º e 4.º Réus feita pela CC" de um expediente para camuflar a verdadeira natureza da operação de compra e venda e justificar o preço de 185.000,00 €.
6. Do teor da declaração da Ré "CC, de que alienaram a fracção ao arrendatário e de que o notificaram para efeitos do exercício do direito de preferência, terá necessariamente de se concluir que os 3.s e 4.? Réus conheciam os termos do negócio acordado com a Autora, o que torna mais visível a simulação do negócio entre os Réus e o propósito destes em prejudicarem a Autora, o que afinal veio a suceder com a consumação da venda através da respectiva escritura notarial.
A ideia defendida pelos Réus de que a notificação para a preferência teve por fundamento uma hipotética venda do imóvel ao fundo imosotto, não tem o mínimo suporte, pois o único acordo para a venda do imóvel foi o acordado com a Autora, inexistindo nos autos qualquer contrato ou acordo com aquele fundo para a alienação do mencionado imóvel.
Aliás, os dois documentos internos do "BB" juntos por este aos autos no decurso da Audiência de Discussão e Julgamento provam sem margem para dúvidas que o único acordo para a venda da fracção era o acordo celebrado com a Autora.
7. Não obstante, os factos atrás enunciados e as provas existentes nos autos entendeu o Tribunal da Relação de Lisboa, no seu douto Acórdão, o seguinte:
"... sendo embora verosímil e discorrente o raciocínio que a Apelada desenvolve, fazendo admitir que o factualismo vertido naqueles artigos (27 a 30) seja uma eventualidade do que se terá passado com a realidade dos factos, não parece, todavia, ir além de uma prova de primeira aparência, ou seja, não parece ser uma prova bastante.
É que deixa em aberto a possibilidade de as realidades não se terem passado como os factos daqueles artigos as relatam" (vide pág, 14 do Acórdão}.
Contudo, no modesto entendimento da Autora (e salvo sempre o devido respeito por opinião contrária) e ao contrário do decidido pelo Tribunal da Relação de Lisboa, existem nos autos, como vimos, elementos probatórios suficientes que "a contrario", provam a tese da simulação do negócio ou, pelo menos, indicam fortemente que a mesma terá ocorrido com toda a segurança.
Ê óbvio que, atenta a natureza da simulação, os Réus (simuladores), sabendo os compromissos acordados anteriormente com a Autora e as responsabilidades em que incorriam por incumprimento, não iriam de forma clara deixar rasto da simulação. Daí que na escritura de compra e venda conste como praça de venda 185.000,00 € e não um preço superior.
Porém há que ter presente que a simulação, peia dificuldade da prova directa, é silenciosa e sigilosa e que há-de normalmente resultar de factos que a façam presumir, sendo possível, no caso concreto dos presentes autos, partindo dos elementos existentes construir e provar a tese da simulação, pois, como já se referiu, a prova desta normalmente só é feita a partir de indícios (prova indirecta) e não deforma directa.
8. Consciente da dificuldade da prova directa da simulação, escreveu-se no Acórdão da Relação de Lisboa, de 26-11-2009, Proc. 9561/08-2, o seguinte:
"Não se ignora que raramente é possível a prova directa da simulação, essa prova é normalmente alcançada pela concatenação de factos apurados que conduzem à certeza prática de que o acto simulado, prova indirecta, por indícios e presunções. Desde sempre se tendo entendido que a prova da simulação se pode fazer através de presunções judiciais.
Efectivamente, "é lícito aos tribunais tirarem conclusões ou ilações lógicas da matéria de facto dada como provada, e fazer a sua interpretação e esclarecimento, desde que, sem a alterarem antes nela se apoiando, se limitem a desenvolvê-la, conclusões essas que constituem matéria de facto" -Acórdão do S.TJ. de 19 de Outubro de 1994, no B.MJ. n.º 440, pág. 361.
Ou seja, por via dos art. 349 e 351, do Cód. Civil, poderia o Tribunal da Relação de Lisboa, sem ofender o disposto no n.º 1 do art. 712, do Cód. Proc. Civil ter lançado mão das presunções judiciais para, face aos elementos de prova constantes dos autos, ter dado como provados os quesitos 27 a 30 da Base Instrutória.
Não o tendo feito, o Tribunal da Relação de Lisboa violou, no entendimento da Autora, os referidos preceitos legais.
Embora esteja interdito por lei ao Supremo Tribunal de Justiça sindicar o simples uso ou não uso da presunção judicial, já nada impede este mesmo Alto Tribunal de controlar um uso que se traduza na alteração das respostas dadas à matéria de facto (vide, entre outros. Acórdãos do S.TJ., de 5-7-1984, Proc. 071754; de 3-11-1992, Proc. 082011; de 9-3-1995, Proc. 086250; de 26-09-1995, Proc. 087078; de 31-10-1995, Proc. 087288), o que se requer.
9. Acresce ainda que a venda de um bem imóvel por um preço substancialmente inferior ao seu preço real, que no caso em apreço é de apenas 30,8% (=185.000,00 €/ 600.000,00 €}, sem qualquer razão que o justifique, viola o disposto no n.º 2, do art. 280. do Cód. Civil e na alínea eh do n.º 1, do art. 56, do Cód. Soe. Com., por ofensiva dos bons costumes.
Facto que é de conhecimento oficioso.
10. O Tribunal da Relação de Lisboa julgou parcialmente procedente o recurso de apelação atempadamente interposto pela Autora, condenando as 1.º e 2.º Rés no pagamento de indemnização de 35.000,00 € pelo facto daquelas não terem cumprido o negócio acordado com a Autora.
Porém, entende a Autora, ter por manifesto lapso, o Tribunal da Relação de Lisboa errado no cálculo do montante da indemnização por errada interpretação da norma aplicável e dos documentos e meios de prova constantes dos autos.
Com efeito, para o cálculo da indemnização o Tribunal da Relação de Lisboa partiu do pressuposto de que o valor de mercado da fracção dos autos em 2004 era 220.000,00 €, pelo que deduzindo a este valor o preço que a Autora deveria ter pago pela aquisição da fracção (185.000,00 €), resulta efectivamente como indemnização os 35.000,00 € (= 220.000 -185.000).
11. Para esse efeito, o Tribunal da Relação de Lisboa, na esteira da avaliação do imóvel constante do Relatório Pericial junto aos autos, fundamentou o montante da indemnização nos seguintes termos: "... o valor da indemnização a arbitrar à Apelante por lucros cessantes tem de ser encontrada pela diferença entre o valor comercial da fracção autónoma dos autos de 220.000 € e o valor acordado para a venda com a Apelada de 185.000 €, ou seja, pelo valor de 35.000 € (trinta e cinco mil euros)".
Ou seja, o Tribunal da Relação de Lisboa adoptou como critério para a definição do valor de mercado da fracção o Cenário 3 do Relatório Pericial junto aos autos, que refere o seguinte: "Arrendatário a viver em 2004, para além do cônjuge, com a filha, há mais de um ano, sem que esta tivesse residência na comarca de Lisboa, dada a localização do bem".
12. Ora, no entendimento da Autora não é o facto de o arrendatário viver com o cônjuge ou com este e a filha, que determina o valor de mercado da fracção, mas sim o facto do cônjuge ou da filha terem ou não direito a suceder no arrendamento por morte do alegado arrendatário, Sr. FF.
Aliás, o Relatório Pericial é bastante claro a esse respeito, aí se escreve o seguinte: "Põe-se pois a questão se haverá direito a nova transmissão por parte de FF, após o seu óbito (sublinhado nosso).
Caso haja tal direito (sublinhado nosso), sob o ponto de vista jurídico, configuram-se dois novos cenários na transmissão contratual: a. Se vivia com o cônjuge - cenário 2; se vivia para além do cônjuge, com algum descendente ou ascendente há mais de um ano, que não tivesse residência na comarca de Lisboa, dada a localização do bem - cenário 3"
Ou seja, conforme consta do Relatório Pericial o facto do alegado arrendatário FF viver com o cônjuge (cenário 2) ou para além do cônjuge, também com a filha (cenário 3), só influenciaria valor de mercado da fracção caso aqueles tivessem direito sob o ponto de vista jurídico a nova transmissão após a morte do Sr. FF.
13. Ora, no caso concreto da fracção dos autos, dúvidas não restam de que a Ré D.EE (filha do Sr. FF e aqui 4.g Ré) não era nem nunca foi arrendatária (vide Acórdão, ponto 41 dos Fundamentos de Facto dos Factos Assentes), como também nunca poderia beneficiar do direito à transmissão do arrendamento por morte de seu pai, Sr. FF.
O mesmo acontecendo com a esposa do Sr. FF (D. GG), que também não teria no caso concreto da fracção dos autos, direito ao arrendamento.
Isto pela simples razão de que, nos termos do RAU, a transmissão do arrendamento só opera em um grau, excepto se a primeira transmissão for para o cônjuge sobrevivo, pois, por morte deste, pode transmitir-se ainda às pessoas enumeradas no número um, alíneas b), d) e e) do art. 85 do RAU.
Ora, com o decesso do primitivo arrendatário (Sr.. HH), ocorrido em 1971, o direito ao arrendamento transmitiu-se ao cônjuge sobrevivo (D.II) e, com a morte deste, ocorrida em 1979, teria direito a suceder no arrendamento, o filho de ambos, Sr.. FF.
E com a eventual transmissão do arrendamento para este ultimo, sendo já a 2.2 transmissão, esgotou-se nos termos do RAU o direito à sucessão no arrendamento, pelo que, nos termos deste diploma legal, nem a esposa do Sr.. FF (D. GG), nem a filha, D.EE, teriam direito a suceder no arrendamento.
14. Ora, não tendo aquelas direito a suceder no arrendamento, não tem cabimento considerar o Cenário 3 do Relatório Pericial como suporte para a definição do valor de mercado da fracção, mas sim o cenário 2, ou seja, o valor de 385.000,00 €, ou, em alternativa, o montante de 77.000 contos = 384.074,83 € constante da avaliação efectuada pela própria Ré "BB" ao imóvel (vide anexo à carta emitida por JJ - Sociedade de Mediação Imobiliária, S.A. junta por aquela no decurso da Audiência Preliminar a fls. dos autos).
Aliás, as condições de ocupação da fracção dos autos aquando da avaliação do imóvel efectuada pela "II" em 2001 são exactamente as mesmas que se verificavam em 2004, na medida em que para além do arrendatário (Sr.. FF) nesta altura viviam também com este a sua esposa, D. GG, e a sua filha, D. EE, aqui4.g Ré.
Ora, não faria sentido adoptar como valor de mercado da fracção um montante muito inferior àquele que a própria Ré "II" admite como sendo o valor de mercado correcto e adequado (77.000 contos), como seria o caso se se adoptasse o montante de 220.000,00 € constante do cenário 3 do Relatório Pericial.
Aliás, não deixa de ser curiosa a convergência de valores constante do Relatório Pericial e efectuado pela própria Ré "II" (respectivamente, 385.000,00 € e 384.074,83 €), o que confirma sem margem para dúvidas a inexistência de divergências entre as 1.ª e 2.ª Rés e os Peritos quanto ao valor de mercado da fracção.
Por todo o acima exposto, afigura-se à Autora, salvo sempre o devido respeito por opinião diferente, que o montante da indemnização a arbitrar à Autora por não terem concluído o contrato terá de ser encontrado na diferença entre 385.000,00 € e 185.000,00 €, ou, em alternativa, entre 384.074,38 € e 185.000,00 €, ou seja, em 200.000,00 € (385.000,00 € - 185.000, 00 €) ou 199.074,38 € (384.074,38 € -185.000, Õ0€).
15. Aliás, verdade seja dita, que na realidade os danos reais causados pelas 1.ª e 2.ª Rés à Autora pelo facto de não terem cumprido o acordado com aquela, ou seja, vendendo-lhe o imóvel em causa, são bem superiores aos 200.00,00 €.
Com efeito, basta pensar que o Sr.. FF faleceu em 2006 (vide ponto 31 da douta Contestação), ou seja 2 anos após o acordo celebrado com a Autora, para de imediato se concluir que se as 1.ª e 2.ª Rés tivessem alienado a casa à Autora pelo preço convencionado de 185.000,00 €, esta teria ao fim de dois anos ficado com a casa totalmente livre e devoluta de bens e pessoas uma vez que com a morte do Sr.. FF já não havia lugar a qualquer transmissão do arrendamento.
E com a morte do Sr.. FF e a consequente libertação da casa, o valor de mercado desta ascenderia a 600.000,00 €, conforme avaliação constante do Relatório Pericial, pelo que os danos causados à Autora pelo incumprimento das 1.ª e 2.ª Rés poderiam neste caso estimar-se em 415.000,00 €(= 600.000,00 €-185.000, 00 €).
Ou seja, caso aquelas tivessem cumprido o acordo, a Autora teria encaixado uma mais-valia de 415.000,00 € dois anos após a aquisição da fracção dos autos, uma vez que o alegado arrendatário faleceu em Maio de 2006.
Alegaram os RR Banco Comercial Português, SA e CC – Sociedade de Gestão e Investimento Imobiliário, SA dizendo, em conclusão, o seguinte:
1ª O objecto do recurso consiste em impugnar a interpretação e aplicação feitas no Acórdão recorrido da norma do artigo 227° do CC, de que resultou o julgamento de que a actuação das 1ª e 2ª RR configuraria uma situação de responsabilidade pré-contratual, com obrigação de indemnizar a autora de supostos danos emergentes e de pretensos lucros cessantes.
2ª As considerações expendidas no Acórdão recorrido não são aplicáveis aos factos dos autos, que não integram conduta culposa das 1ª e 2ª RR susceptível de gerar responsabilidade civil com obrigação de indemnizar, nem deles decorre a produção de danos indemnizáveis.
3ª A conduta das 1ª e 2ª RR não violou nem o dever de clareza, nem a obrigação de não iniciar ou prosseguir negociações de antemão destinadas ao malogro, nem o dever de informar a contraparte de facto que pudesse conduzir ao abortamento das negociações, como resulta da ponderação e análise conjugada dos factos dados como provados nos autos.
4ª A família foi habitar a fracção dos autos em 1 de Setembro de 1951, ao abrigo do contrato de arrendamento feito com HH, tendo na mesma fracção vivido sucessivamente várias gerações da mesma família.
5ª FF era filho de HH, vivendo na casa dos autos com os pais desde pelo menos 1966, juntamente com a mulher e os filhos, nomeadamente a ré EE.
6ª FF era reconhecidamente arrendatário preferente, tendo-se iniciado em Junho de 2001 as negociações para venda entre a II e o mesmo FF.
7ª À data da celebração da escritura de compra e venda em que os 3º e 4º RR outorgaram como compradores, este habitavam a casa como casal, juntamente com FF, desde pelo menos 18 anos antes.
8ª Após a escritura de compra e venda da fracção os RR DD e EE continuaram a residir na mesma fracção com FF e com a esposa deste.
9ª A autora sabia da existência do arrendatário com direito de preferência, por lhe ter sido comunicado pelas 1ª e 2ª RR, e por isso inseriu na sua proposta de compra a obrigação de notificação ao inquilino para que, querendo, viesse exercer o direito de preferência, prevenindo igualmente que a quantia que viesse a ser paga a título de sinal seria devolvida caso o inquilino exercesse o direito que lhe assistia.
10ª Tendo as referidas RR comunicado à autora a existência de arrendatário com direito de preferência, e tendo esta tomado expressamente em conta esse facto, não pode dizer-se que as RR perspectivaram, asseguraram ou garantiram à autora a conclusão do negócio, nem podia a autora nessas circunstâncias ter como certa a aquisição do andar.
11ª No caso dos autos, o direito de preferência foi exercido, sendo completamente irrelevante na economia da acção que tenham sido a filha e o genro do preferente a outorgar como compradores na escritura de compra e venda, sendo certo que a prática habitual, consensual e comum por parte da vendedora era no sentido de vender ao arrendatário preferente ou a um familiar por este indicado, como sucedeu nos autos.
12ª Andou mal a Veneranda Relação ao decidir eliminar a resposta ao artigo 40ª, por não ter atentado na inteligente formulação da resposta e na respectiva motivação e, mesmo, na inferência lógica dos factos provados.
13ª É que se o quesito 40° incide sobre o documento em si, cuja autenticidade não foi provada, a resposta incide sobre o facto, cuja prova decorre de um conjunto de outros factos, que na resposta se deixaram justamente explicitados.
14ª É forçoso concluir, face aos dados dos autos, por simples dedução ou mesmo por presunção judicial, ter sido consensualizada, ou estipulada, verbal ou tacitamente, entre FF e a ré vendedora, a transmissão da preferência a favor da filha e do genro, em termos de serem estes a adquirir a fracção, nas precisas condições em que a venda fora proposta ao preferente.
15ª O artigo 420° só supletivamente proíbe a transmissão do direito de preferência, salvaguardando as situações em que tal transmissão seja objecto de acordo, este, naturalmente, a ser estabelecido entre o obrigado à preferência e o titular do direito de preferência.
16ª O Banco não violou os deveres da boa fé, nem agiu com culpa, porquanto, conhecendo, como conhecia, a antiguidade do arrendamento e a situação da família como desde sempre residente no andar, seguiu a tradição de aceitar que a compra fosse efectuada a favor de um familiar indicado pelo preferente, ficando a casa na família ......, que numerosamente a habitava e continuou a habitar.
17ª A conduta do Banco não contribuiu para criar expectativas infundadas à autora, nem estas se justificavam, porquanto bem sabia a autora ser altamente improvável que nas condições de venda propostas o arrendatário não viesse a exercer a preferência, pelo que não podia a mesma, sem um considerável grau de irrealismo, considerar certa, ou mesmo provável, a consumação do negócio a seu favor.
18ª A caracterização táctica e jurídica da conduta das 1ª e 2ª RR feita no Acórdão recorrido é desajustada, cega, injusta e desproporcionada.
19ª As RR agiram no processo negocial com normalidade e boa fé, não lhe sendo assacáveis nem a ruptura injustificada ou sem fundamento das negociações, nem a criação na autora de expectativas legítimas de conclusão do negócio, nem a violação indesculpável da ética negocial.
20ª O facto que poderia determinar a cessação das negociações e impedir a conclusão do negócio (preferência) era conhecido da autora e a intensa probabilidade da sua verificação era igualmente conhecida da autora.
21ª Não tendo a autora fundamento válido para sustentar a acção, não tendo causa de pedir em que a basear, optou por construir artificiosamente a tese da simulação, que ruiu estrondosamente, tendo ficado claramente evidenciada a sua falsidade.
22ª Para haver o dever de indemnização, tem de se provar a existência de danos em concreto, de prejuízos efectivos, não bastando a mera invocação do conceito nem um simples cálculo aritmético.
23ª E tem igualmente de se provar a existência do necessário nexo de causalidade entre o facto lesivo e o dano.
24ª À luz dos artigos 563° e 483° do CC, o nexo de causalidade teria de estabelecer-se entre os danos, se os houvesse, e o exercício do direito de preferência, não sendo idónea para gerar tais danos a conduta da ré enquanto obrigada à preferência.
25ª No caso dos autos, a verdade é que não se verificaram nem danos negativos (interesse negativo, ou de confiança), nem danos positivos (interesse positivo ou de cumprimento).
26ª Quanto a danos emergentes, não invocou, nem alegou, nem comprovou a autora ter prestado alguma coisa, ter feito despesas, ter incorrido em dispêndios ou custos de qualquer natureza, ter encomendado projectos, ter, enfim, de alguma forma diminuído o seu património por causa das negociações encetadas, pelo que forçoso é concluir não se terem verificado danos emergentes.
27ª Relativamente a lucros cessantes, para os avaliar, calcular ou contabilizar, em termos concretos e efectivos e não meramente conceituais e abstractos, era indispensável conhecer o projecto que a autora porventura alimentasse, o destino que tencionava dar ao imóvel, se pretendia adquiri-lo para investimento ou residência, se tencionava, e em que termos e valores, negociar com o arrendatário a desocupação, se tencionava realizar obras, enfim, que vantagens para ela adviriam da aquisição e quais as desvantagens que sofreu com a não aquisição.
28ª Não é juridicamente defensável apurar o valor dos lucros cessantes pela mera subtracção aritmética do preço acordado ao valor de mercado, para mais, encontrado este através de perícia ex post facto e nunca invocado nem alegado.
29ª Em caso de aquisição, a autora não teria de desembolsar apenas o preço, mas também as despesas com a escritura, os registos, os impostos, despesas com obras, projectos, etc.
30ª Não invocou nem alegou a autora o lucro que perspectivava ou prosseguia, as concretas vantagens que esperava tirar do negócio, nem mesmo alegou a finalidade que pretendia conferir ao imóvel, nem sabia sequer a autora, quando negociou, qual o valor de mercado, que só veio a apurar no decurso da acção...
31ª Nenhum elemento consta dos autos donde possa extrair-se quais as vantagens, ou lucros, ou benefícios, ou proveitos que a autora perspectivava ter com a compra do andar no estado físico e administrativo em que o mesmo se encontrava, pelo que não é possível saber de que ganhos se viu privada ou que vantagens viu frustradas.
32ª Provou o Banco, em suma, não ter actuado culposamente ou de má fé, não rompendo as negociações com a autora arbitrariamente e sem fundamento, e não provou a autora ter sofrido danos, quer danos emergentes quer lucros cessantes.
33ª Acompanha-se a posição, douta e clarividente, do Excelentíssimo Desembargador que votou vencido, considerando-se que, encontrando-se as negociações na fase vestibular, as partes gozam de maior liberdade para alterar ou não concluir o negócio.
34ª Mas se se entender que as negociações dos autos configuram antes contrato-promessa, então este tem de considerar-se nulo por falta de forma, nada havendo a restituir por não ter havido sinal passado.
35ª Como doutamente considerou o Excelentíssimo Desembargador vencido, atribuir uma indemnização de € 35.000,00 com base na responsabilidade pré-contratual (quando o incumprimento no contrato-promessa teria como tecto € 35.000,00) e em duvidosa conceptualização do interesse positivo ou negativo, afigura-se desproporcionado.
36ª Á responsabilidade pré-contratual insere-se no quadro legal da responsabilidade civil extra-contratual ou aquiliana, o que é tipicamente a situação dos autos, pelo que cumpria à autora alegar e provar os pressupostos da responsabilidade civil, o que notoriamente não fez, nem quanto à culpa, nem quanto aos danos.
37ª É essa a orientação, não só do Acórdão do STJ de 13/03/2007, 07A402, como igualmente, entre outros, do Acórdão do STJ de 11/01/2007, 06B4223, do Acórdão do STJ de 09/11/2004, 04A3348, do Acórdão do STJ de 29/01/2004,03B4187.
38ª O Acórdão recorrido transgrediu nomeadamente os artigos 227°, 483°, 487°, 563°, 564°, 342°-l, 420°, do Código Civil.
Contra-alegaram as RR. dizendo, em suma, que:
Não há lugar nem à reforma dos autos, que deve ser indeferida, nem tem a A. qualquer razão quanto à pretendida simulação, nem tem a mesma direito a qualquer indemnização.
Contra-alegou a A. dizendo, em suma, que deve ser negada a revista interposta pelos recorrentes.
Tudo visto,
Cumpre decidir:
B) Os Factos:
São os seguintes os factos dados como provados pelas instâncias:
1. A ré "BB,", que anteriormente usava a firma "S.......... - Empresa de Prestação de Serviços, AGE", tem por objecto a "prestação de serviços informáticos, operacionais, administrativos e de aprovisionamento, a fim de melhorar as condições e meios de exercício ou de resultados da actividade dos membros deste agrupamento, complementando desse modo a actividade desenvolvida pêlos mesmos" (alínea a) dos factos assentes);
2. A mesma é um agrupamento complementar de empresas que agrupa um conjunto de empresas pertencentes ao "Grupo BB", constituindo a principal estrutura de integração, optimização e racionalização de recursos informáticos, operativos, administrativos e de aprovisionamento do referido Grupo (alínea b) dos factos assentes);
3. A mesma integra um conjunto de unidades orgânicas que têm como missão a gestão de meios e a prestação de serviços, em especial às plataformas comerciais, ou que desenvolvem a sua actividade no âmbito do apoio à gestão corporativa das sociedades agrupadas (alínea c) dos factos assentes);
4. A ré "CC", que anteriormente usava a firma "I..I..S..G..I..I.., S.A." tem como objecto social o "arrendamento e prestação de serviços conexos sobre imóveis próprios, por ela adquiridos ou construídos" (alínea d) dos factos assentes);
5. A mesma fez parte do referido "Grupo BCP" até meados de 2004, integrando até essa data o grupo de empresas agrupadas na ré "BB" (alínea e) dos factos assentes);
6. Em 1997 a ré "CC", usando ainda a denominação "II - Sociedade de Gestão e Investimento Imobiliário, S.A." e integrando o "Grupo ......", procedeu à constituição da propriedade horizontal do prédio sito na ......, n.°..a ...... e .................., freguesia de S. Jorge de Arroios, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.° 0000 e inscrito na respectiva matriz da freguesia de S. João de Deus sob o artigo 563 (alínea f) dos factos assentes);
7. A mesma promoveu, colocando à venda, as fracções de que era titular e que integravam o identificado prédio urbano (alínea g) dos factos assentes);
8. Na sequência da promoção imobiliária desenvolvida pela ré “CC”, a autora e o seu marido vieram a adquirir à mesma, no ano de 1997, a fracção autónoma identificada pela letra "..", correspondente ao 9° andar, esquerdo, destinado a escritório, do prédio referido em 6. (alínea h) dos factos assentes);
9. A negociação da compra e venda da fracção autónoma identificada em 8. foi conduzida, da parte da "II, S.A", por KK, então prestador de serviços dessa empresa (resposta ao quesito 1°);
10. No decorrer dessas negociações a autora e o seu marido manifestaram junto de KK o interesse em adquirirem, no mesmo prédio, uma fracção para habitação (resposta aos quesitos 2° e 3°);
11. KK disse à autora e seu marido que iria transmitir aos responsáveis da "II, S.A" o interesse dos mesmos, o que fez (resposta ao quesito 5°);
12. Com vista à aquisição de uma fracção para habitação no prédio referido em 6, a autora e o seu marido voltaram a contactar, por diversas vezes, KK, o qual, a determinado momento, os informou que já não trabalhava para a "II, S.A" e falou-lhes da política de alienações dessa empresa (resposta ao quesito 10° e 11°);
13. Em Abril de 2004 o marido da autora contactou telefonicamente a "II, S.A" no sentido de saber se esta já estava a comercializar os andares de habitação no prédio referido em 6. (resposta ao quesito 12°);
14. Tendo sido informado que no mesmo prédio estava disponível para venda a fracção identificada em 39 e que a mediação dessa venda havia sido entregue à agência imobiliária "P..... - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda" (respostas aos quesitos 13° e 14°);
15. De imediato, o marido da autora contactou telefonicamente aquela agência imobiliária (resposta ao quesito 15°);
16. O marido da autora recebeu da imobiliária "P......, Lda", através de LL, a informação de que a ré "BB" lhe tinha afectado para venda a referida fracção (resposta ao quesito 16°);
17. O marido da autora informou, de imediato, por telefone, a mencionada agência do interesse da sua mulher em adquirir a referida fracção (resposta ao quesito 17°);
18. A autora foi informada de que a mesma fracção se encontrava onerada com um arrendamento celebrado em nome de HH, sendo o valor da renda mensal Euros 325,28 (alínea l) dos factos assentes);
19. Foi, ainda, transmitido à autora que o referido HH havia falecido em 1971 e que a sua esposa havia falecido em 1979 e que o filho, FF, solicitou em 1985 que lhe fossem emitidos recibos em seu nome, o que nunca aconteceu (alínea m) dos factos assentes);
20. As informações referidas em 18 e 19 foram prestadas à autora pela agência imobiliária "Petra, Lda" com base em informações prestadas pela ré "BB" (resposta ao quesito 22°);
21. A autora apresentou, por escrito, uma proposta de aquisição da fracção referida em 39, pelo preço de Euros 185.000,00 com uma entrada de 10% a título de sinal e princípio de pagamento e os restantes 90% a pagar no acto da escritura, esta a celebrar no prazo de 120 dias após a data do contrato-promessa, ficando a elaboração deste a cargo da vendedora e dele figurando a obrigação de notificação do "(...) titular do direito ao arrendamento para o eventual exercício por parte daquele, do direito de preferência que lhe assiste, no prazo e sob a cominação prevista na lei, no prazo de três dias a contar da assinatura do aludido contrato promessa" e a obrigação de devolução da quantia paga a título de sinal e princípio de pagamento "caso o inquilino venha a preferir na compra e venda da fracção (...)", proposta essa, que a ré BB declarou aceitar quanto às condições de preço e pagamento referidas, bem como quanto à responsabilidade pela elaboração do contrato promessa, tendo afirmado ainda que a venda seria "(...) efectuada no estado físico e administrativo actual do imóvel (resposta ao quesitos 18° a 20°);
22. Após o conhecimento dessa resposta, a autora remeteu à imobiliária "Petra, Lda" os seus elementos pessoais de identificação (resposta ao quesito 21°);
23. Após o referido em 21. a ré "BB" remeteu-se ao silêncio e a ré "CC” nada disse à autora (resposta ao quesito 23°);
24. Por cartas registadas com aviso de recepção que as rés "BB" e "CC" receberam, a autora solicitou às mesmas informações sobre a celebração do contrato promessa (resposta ao quesito 26°);
25. A zona onde a mesma fracção se encontra é uma zona habitacional de prestígio e bastante aprazível (resposta ao quesito 32°);
26. HH celebrou em 23 de Julho de 1951 um contrato de arrendamento tendo por objecto a fracção identificada em 39., com início em 1 de Setembro de 1951 (alínea u) dos factos assentes);
27. A família foi habitar a fracção referida em 39. em 1 de Setembro de 1951 (resposta ao quesito 35°);
28. Tendo na mesma fracção vivido sucessivamente várias gerações dessa família (resposta ao quesito 36°);
29. HH faleceu no dia 9 de Novembro de 1971 no estado civil de casado comII (alínea r) dos factos assentes);
30. FF era filho daqueles dois e faleceu no dia 27 de Maio de 2006 (alínea s) dos factos assentes);
31. FF viveu na aludida fracção, com HH e II, pelo menos, desde 1966 (resposta ao quesito 46°);
32. Após o óbito destes, aquele continuou a viver na mesma, até ao seu próprio decesso (resposta ao quesito 47°);
33. As conversações para a venda da mesma fracção iniciaram-se em Junho de 2001 entre a "II" e FF (resposta ao quesito 38°);
34. Em 2 de Julho de 2004 a "II" subscreveu uma carta, dirigida a HH, comunicando que, querendo, podia exercer o direito de preferência relativamente à aquisição da fracção referida em 39. (resposta ao quesito 39°);
35. A ré EE é filha de FF e encontra-se casada com o réu DD (alínea t) dos factos assentes);
36. A ré EE já vivia na mesma fracção com FF desde, pelo menos, 1966 (resposta ao quesito 42°);
37. À data da escritura referida em 39, os réus DD e EE habitavam a fracção mencionada na mesma alínea, com FF, há 18 anos (resposta ao quesito 41°);
38. (Eliminado pela Relação).
39. Em escritura pública outorgada em 15 de Julho de 2004 no 17° Cartório Notarial de Lisboa, a ré "CC" declarou vender, pelo preço de € 185.000,00 aos réus DD e EE, que declararam comprar-lhe, a fracção autónoma designada pela letra "E" correspondente ao 2° andar direito do prédio identificado em 6., destinada a habitação (alínea i) dos factos assentes);
40. Na escritura referida em 39., MM, aí identificado como "Primeiro" e "(...) na qualidade de procurador e em representação da sociedade comercial anónima com a firma "CC - SOCIEDADE DE GESTÃO E INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, S.A" (...)" e os réus DD e EE, aí identificados como "Segundo" declararam, respectivamente "(...)- Que, pela presente escritura, e pelo preço de cento e oitenta e cinco mil euros, que para a sua representada já recebeu, vende aos segundos outorgantes a fracção autónoma designada pela letra "E", correspondente ao segundo andar direito com entrada pelo número 3 da ...... destinado a habitação, do prédio urbano sito em São Jorge de Arroios, na ......,. a ....e .................., na freguesia de São Jorge de Arroios, concelho de Lisboa (...)" e "(...) Que, aceitam este contrato nos termos exarados.
41. Os réus DD e EE não eram, nem foram alguma vez, arrendatários da identificada fracção autónoma referida em 39., o que todos os réus sabiam (alínea q) dos factos assentes);
42. A propriedade dessa fracção autónoma encontra-se registada a favor dos réus DD e EE (alínea j) dos factos assentes);
43. Após a escritura pública referida em 39 os réus DD e EE continuaram a residir na mesma fracção com FF e com a esposa deste (resposta ao quesito 43°);
44. A autora trabalha perto do prédio referido em 6 (resposta ao quesito 33°);
45.NN é filho da Autora e nasceu em 17 de Agosto de 1997
46. A ré "CC" remeteu à autora uma carta datada de 4 de Julho de 2006, na qual, com referência à fracção identificada em 39, afirmava "(...) a fracção supra foi alienada ao arrendatário na sequência da comunicação, a que estávamos legalmente obrigados para o exercício do direito de preferência, das condições de compra e venda (...)" (alínea n) dos factos assentes);
47. Na mesma carta, a referida ré afirmava, ainda, que a escritura de compra e venda havia sido celebrada em 15 de Julho de 2004, por Euros 185.000,00, com o Exmo. Senhor DD e mulher e que não havia celebrado com a autora nenhum contrato promessa de compra e venda (alínea o) dos factos assentes);
48. A ré BB por carta de 7 de Julho de 2006 declarou à autora, com referência à mesma fracção: "(...) a CC, Sociedade de Gestão e Investimento Imobiliário, S. A, empresa anterior proprietária da fracção em que V. Ex.ª estava interessada já não integra o universo do Banco Comercial Português. Tendo sido informado de que a empresa CC já terá dirigido uma carta a V. Ex.ª, e na expectativa de que o assunto ficou definitivamente esclarecido (...)"(alínea p) dos factos assentes).
49. Em 2004, o valor da fracção autónoma dos autos era de 600.000 €, para o caso de não haver ónus associado ao contrato de arrendamento celebrado em 23 de Julho de 1951; de 385.000€, para o caso de o arrendatário viver apenas com o cônjuge e de 220.000 €, para o caso de o arrendatário a viver, para além do cônjuge, com a filha, há mais de um ano, sem que esta tivesse residência na comarca de Lisboa, dada a localização do bem.
C) O Direito:
Delimitando o thema decidendum:
1º Recurso da A:
Das prolixas conclusões de recurso expendidas pela A retiram-se dois fundamentos: a existência de um negócio simulado e erro na atribuição do montante indemnizatório por desconsideração do valor real do imóvel.
A primeira questão colocada pela A. diz respeito à existência de simulação na venda da fracção autónoma dos autos.
Em termos gerais a simulação consiste numa divergência entre a vontade real e a vontade declarada resultante dum acordo entre declarante e declaratário, ou qualquer interessado no negócio, no intuito de enganar terceiros, chamando-se ao referido acordo “pactum simulationis”.
Esta definição assenta na noção dada pelo art.240ºnº1 do CC que reza: “Se, por acordo entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade real do declarante, o negócio diz-se simulado”.
As diferenças entre o negócio simulado e o dissimulado podem dizer respeito: às pessoas (simulação subjectiva, simulação de pessoas) chamando-se também a esta figura interposição fictícia de pessoas; ou pode dizer respeito ao conteúdo ou objecto do negócio (simulação objectiva).
A simulação tem como requisitos cumulativos: divergência entre a vontade real e a vontade declarada, isto é, entre a aparência criada e a realidade negocial; o acordo simulatório, o acordo entre as partes com o fim de criar uma falsa aparência do negócio (pactum simulationis) e o intuito de enganar ou iludir terceiros (animus decipiendi) ainda que não necessariamente o intuito de prejudicar ou de causar um dano ilícito (animus nocendi).
Para se poder decidir pela existência de simulação teria sido necessário provar que os estipulantes, mancomenados, tenham criado a aparência de um contrato, que efectivamente não quiseram no seu conteúdo, pelo menos como dizem ter celebrado, ou seja, faz-se um contrato meramente aparente; as partes fazem-no só para enganar, ou até para prejudicar terceiros, não tendo a intenção de dar aos seus interesses a regulamentação jurídica que do acto se depreende.
Ora, a A não provou os factos integradores de tais requisitos.
Nem a simulação subjectiva nem a simulação objectiva resultam, minimamente, da matéria de facto provada: não se demonstrou que existisse uma divergência intencional entre a vontade declarada e a vontade real dos contraentes, não decorrendo tal do acervo dos factos provados pelas instâncias.
Pelo contrário, os RR que intervieram no negócio quiseram, efectivamente, prestar as declarações que constam da escritura de compra e venda e quiseram, na realidade adquirir a fracção autónoma em causa.
Pretender que houve conluio entre a R CC, representada por MM, e os RR DD e EE é partir de factologia não provada e, como tal, vedada ao conhecimento do Supremo Tribunal de Justiça. Aliás a recorrente pretende preencher o “Tatbestand” simulatório como se estivesse provado o que na realidade se não provou.
É certo que a informação prestada à A. pela R CC de que a dita fracção objecto da escritura referida, fora alienada ao arrendatário ao abrigo da obrigação de preferência, não é correcta. É que a venda não foi efectuada ao transmissário da posição locatícia, FF (este sim arrendatário ex vi do art.1111ºns.1e 4 do CC, vigente à data transmissão do arrendamento, por morte do primitivo arrendatário), e, como tal, titular do direito de preferência (arts.85ºnº1 b) e 47ºnº1 do Regime do Arrendamento Urbano, então vigente), mas a sua filha e genro, os RR DD e EE que com ele, à data, viviam.
Porém, tal incorrecção é irrelevante para efeitos da alegada simulação já que dela se não retira a existência de declarações intencionalmente divergentes ou a existência de qualquer pactum simulationis. Nem consta sequer da prova produzida que os RR que outorgaram a escritura tenham contratado na base da consideração de que os RR DD e EE detivessem a qualidade de arrendatários da fracção vendida.
Ficou, pois, por provar, que os RR tivessem acordado em atribuir, falsamente, a qualidade de arrendatários a estes últimos; que tivessem concluído o negócio com o intuito de prejudicar a A ou que não tivessem pago o preço exigido.
Como dissemos à A cabia, nos termos do art.342ºnº1 do CC, fazer prova da simulação o que não fez.
A não existência de um direito de preferência dos RR DD e EE, transporta-nos para uma questão correlacionada com o segundo pedido formulado pela A., nas conclusões da sua alegação de recurso.
Se as RR BB e CC podiam ter preterido a A, no contrato em causa e se nessa medida se encontram obrigadas a indemnizar aquela?
Retira-se da factologia apurada que:
“Em 1997 a ré "CC", usando ainda a denominação "II - Sociedade de Gestão e Investimento Imobiliário, S.A." e integrando o "Grupo ......", procedeu à constituição da propriedade horizontal do prédio sito na ......, n.° 3 a ...... e ..................; que a mesma promoveu, colocando à venda, as fracções de que era titular e que integravam o identificado prédio urbano; que a A e o seu marido manifestaram interesse em adquirirem, nesse prédio, uma fracção para habitação; que em Abril de 2004 o marido da A contactou telefonicamente a "II, S.A" no sentido de saber se esta já estava a comercializar os andares de habitação no prédio referido em causa, tendo sido informado que no mesmo prédio estava disponível para venda a fracção identificada em 39; que o marido da A recebeu da imobiliária a informação de que a ré "BB" lhe tinha afectado para venda a referida fracção; que a A foi informada de que a mesma fracção se encontrava onerada com um arrendamento celebrado em nome de HH, sendo o valor da renda mensal Euros 325,28; que foi, ainda, transmitido à A que o referido HH havia falecido em 1971 e que a sua esposa havia falecido em 1979 e que o filho, FF, solicitou em 1985 que lhe fossem emitidos recibos em seu nome, o que nunca aconteceu; que a A apresentou, por escrito, uma proposta de aquisição da fracção referida, pelo preço de Euros 185.000,00 com uma entrada de 10% a título de sinal e princípio de pagamento e os restantes 90% a pagar no acto da escritura, esta a celebrar no prazo de 120 dias após a data do contrato-promessa, ficando a elaboração deste a cargo da vendedora e dele figurando a obrigação de notificação do "(...) titular do direito ao arrendamento para o eventual exercício por parte daquele, do direito de preferência que lhe assiste, no prazo e sob a cominação prevista na lei, no prazo de três dias a contar da assinatura do aludido contrato promessa" e a obrigação de devolução da quantia paga a título de sinal e princípio de pagamento "caso o inquilino venha a preferir na compra e venda da fracção (...)", proposta essa, que a ré BB declarou aceitar quanto às condições de preço e pagamento referidas, bem como quanto à responsabilidade pela elaboração do contrato promessa, tendo afirmado ainda que a venda seria "(...) efectuada no estado físico e administrativo actual do imóvel; que após o referido supra a ré "BB" remeteu-se ao silêncio e a ré "CC” nada disse à A; que a R "CC" remeteu à A uma carta datada de 4 de Julho de 2006, na qual, com referência à fracção identificada afirmava "(...) a fracção supra foi alienada ao arrendatário na sequência da comunicação, a que estávamos legalmente obrigados para o exercício do direito de preferência, das condições de compra e venda (...)" e na mesma carta, a referida R afirmava, ainda, que a escritura de compra e venda havia sido celebrada em 15 de Julho de 2004, por Euros 185.000,00, com o Exmo. Senhor DD e mulher e que não havia celebrado com a A nenhum contrato promessa de compra e venda”.
Assim entre a A e as RR BB e CC entabularam-se negociações tendentes à formalização posterior de um contrato-promessa de compra e venda da fracção autónoma referida nos autos.
Iniciou-se, desta forma, uma fase negociatória com o primeiro contacto dos interessados, sem carácter vinculativo, em ordem à eventual celebração de um contrato. Posteriormente veio a A a formular uma proposta que tendo sido aceite pelas RR não veio, contudo, a ser formalizada.
A fase negociatória, por definição, destina-se apenas a conversações tendentes à eventual conclusão do contrato e à definição do seu conteúdo. Até à fase decisória qualquer das partes pode pôr termo às negociações licitamente sem, portanto, incorrer em qualquer responsabilidade, desde que a ruptura das negociações não seja contrária às exigências da boa-fé. Quem negoceia com outrem – diz o art.227º do CC – para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa-fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.
A ordem jurídica vê-se perante dois interesses que, nesta fase pré-contratual, é necessário defender e salvaguardar: por um lado, o interesse da liberdade negocial, que reclama terem as partes, até o último momento, liberdade de contratar ou não; por outro, o interesse criado pela confiança no projecto de contrato, ou seja, a legítima expectativa de contratar que as negociações vão consolidando.
Neste quadro de existência pré-contratual de uma proposta da A aceite pelas RR BB e CC, verifica-se que estas, dentro da liberdade contratual que lhes assistia Sem qualquer vinculação a um direito de preferência), decidiram contratar com os RR DD e EE, respectivamente, genro e filha do então arrendatário da fracção autónoma. Esta decisão das primeiras RR frustrou as expectativas que havia criado na A com a aceitação da proposta negocial por esta apresentada.
É certo que a A e as RR não chegaram a celebrar o contrato-promessa proposto daí que não advenha para estas qualquer responsabilidade decorrente de um incumprimento contratual.
A responsabilidade em causa é uma responsabilidade pré-contratual por culpa in contrahendo uma vez que tendo havido negociações com vista à celebração de um contrato-promessa de compra e vem da fracção em causa, durante as quais foram acordadas todas as cláusulas relevantes, faltando apenas a formalização, as RR optaram por uma venda a terceiros, recusando outorgar o contrato-promessa.
Aqui o facto gerador de responsabilidade que obrigaria a uma eventual reparação é a confiança violada por inobservância das regras da boa-fé e não a ruptura das negociações ou a não conclusão ou recusa de celebração do contrato, por inexistir uma obrigação legal ou contratual de prosseguir negociações ou de concluir ou celebrar esse mesmo contrato.
Não está em causa o incumprimento de qualquer cláusula contratual negociada mas e apenas, um ilícito por violação culposa de um dever de conduta genérico consistente no olvidar de um estado de confiança criado.
Havendo danos resultantes de culpa in contrahendo, em princípio, a indemnização refere-se ao interesse negativo, ou seja, a reparação reporta-se aos danos resultantes de ter existido confiança na validade do contrato, danos estes que são os que não teria sofrido se não tivesse confiado na realização do contrato.
A indemnização pelo interesse negativo do contrato é medida pela diferença entre a situação patrimonial actual do lesado e a que existiria se não houvesse, por ter confiado, encetado as negociações. Por conseguinte só serão indemnizáveis os prejuízos que consistiram nas despesas efectuadas com as negociações e não, por não estar em causa um incumprimento contratual os lucros cessantes decorrentes da frustração das expectativas de ganho fundadas num contrato não concluído.
A A não provou a existência de quaisquer danos emergentes decorrentes da não conclusão do contrato, pelos quais tivesse direito ao seu ressarcimento, pelo que não podia o Tribunal da Relação não os pode presumir nem construir a existência dos mesmos a partir da diferença entre o preço de compra e venda da fracção convencionado com a A e o valor de mercado dessa mesma fracção, ficcionando, desta forma, danos que não existiram.
Neste sentido, tem razão a Exmª Desembargadora que assinou o voto de vencido ao afirmar que a tese que fez vencimento poderia, em matéria indemnizatória, levar a situações absurdas.
Por tudo o que ficou dito improcede o recurso da A.
2º Recurso das RR:
Entendem as RR recorrentes não ter sido violado qualquer princípio da boa-fé por o contrato de compra e venda outorgado com os RR DD e EE ter sido no âmbito do direito de preferência concedido ao arrendatário.
A A estava ciente da situação de arrendamento da fracção autónoma vendida pelo que não foram frustradas quaisquer expectativas.
Não houve simulação do contrato de compra e venda celebrado entre as RR recorrentes e os RR DD e EE.
Qualquer responsabilidade a existir é pré-contratual não tendo ficado provados a existência de quaisquer danos.
O Tribunal da Relação não podia ter eliminado o facto descrito sobre o nº38.
O Supremo Tribunal de Justiça, nos termos do art.722ºnº2 do CPC não conhece do erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa, salvo havendo ofensa de uma disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova.
A regra segundo a qual o STJ apenas controla a decisão de direito, e não reexamina a decisão de facto está expressamente consignada na Lei de Organização e Funcionamento dos Tribunais Judiciais, pelo que não compete ao STJ exercer censura sobre a eliminação de determinada matéria de facto.
O direito de preferência na compra do local arrendado vinha estabelecido no art.47ºnº1 do Decreto-Lei nº321-B/90 de 15 de Outubro – RAU - (vigente à data da escritura de compra e venda).
A preferência na compra do arrendado era concedida, no domínio da legislação então em vigor, ao arrendatário.
A extensão da preferência prevista no art.97ºnº1 do RAU às pessoas referidas no art.90ºnº1 pressupõe a caducidade do arrendamento por morte do arrendatário.
Em caso de morte do arrendatário têm direito a novo arrendamento as pessoas referidas na alínea a) do nº1 do art.76º como essas mesmas pessoas têm direito de preferência na compra do local arrendado.
Encontrando-se vivo à data da celebração da escritura de compra e venda o arrendatário FF era a este que cabia o exercício do direito de preferência.
Admite-se que possa ser prática habitual, consensual e comum por parte da vendedora no sentido de vender ao arrendatário preferente ou a um familiar por este indicado. Admite-se também que as RR, tendo em atenção os anos de permanência da família no locado, tenham optado por conceder àquela família a possibilidade de aquisição da fracção autónoma em causa nos autos. Tudo isso decorre do princípio da liberdade contratual. As RR ressalvadas as limitações impostas pelo direito de preferência podiam contratar com quem entendessem.
Só que tal entendimento não foi posto em prática na fase inicial da venda das fracções autónomas, abrindo a possibilidade de negociação com vista à aquisição da fracção agora em causa.
Ao assim proceder as RR abriram expectativas de compra nomeadamente em relação à A.
A questão da frustração da confiança não está limitada à não conclusão do contrato com a A, mas na obnubilação de informação ou na prestação de informação incorrecta.
O facto de após a aceitação da proposta formulada pela A, as RR não mais terem contactado com aquela no sentido de a pôr ao corrente de um eventual exercício do direito de preferência por parte do arrendatário ou do interesse demonstrado na aquisição da fracção por parte da família daquele alimentou, de algum modo, um certo carácter de certeza na efectivação da realização do contrato. Por outro lado a carta enviada à A. não explicita correctamente as razões porque as RR recorrentes se decidiram pela venda da fracção dos autos aos RR DD e EE, dizendo apenas de forma assaz concisa que a dita fracção tinha sido alienada ao arrendatário.
As regras da boa-fé a que se refere o art.227º do CC aplicam-se não só na conclusão do contrato mas também nos preliminares. E são preliminares todos os actos, incluindo as informações trocadas, que possam conduzir à realização ou não do contrato.
A A estava ciente da situação de arrendamento da fracção na pessoa do primitivo arrendatário, HH, mas também é certo que apesar da existência dessa situação foi por aquela formulada uma proposta de celebração de um contrato-promessa que foi aceite pelas ora recorrentes. Daí que as expectativas de realização do contrato não fossem meramente imaginárias ou virtuais.
No que possa existir quanto à responsabilidade pré-contratual e dever de indemnizar remetemo-nos para os considerandos expendidos no recurso da A. acrescentando simplesmente que assiste razão às RR quanto à não existência de factos que permitam atribuir qualquer indemnização.
Também a questão da simulação foi já anteriormente tratada pelo que nos dispensamos de outros considerandos.
Nesta conformidade, por todo o exposto, acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça em negar revista ao recurso da A e concedendo parcial revista ao recurso das RR, revogam o acórdão recorrido e absolvem todos os RR do pedido.
Custas pela A.
Lisboa, 30 de Junho de 2011
Orlando Afonso (Relator)
Távora Vitor
Sérgio Poças