Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA
PREÇO
RENDA
PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE
SANÇÃO PECUNIÁRIA COMPULSÓRIA
ABUSO DE DIREITO
CCIV66 ARTIGO 334 ARTIGO 829-A ARTIGO 1031 ARTIGO 1038 H.
ACÓRDÃO RL DE 1986/02/25 IN CJ ANOXI TI PAG104.
ACÓRDÃO RP DE 1997/07/10 IN BMJ N469 PAG649.
ACÓRDÃO RP DE 1996/11/28 IN CJ ANOXXI TV PAG200.
ACÓRDÃO STJ DE 1984/11/08 IN BMJ N341 PAG418.
ACÓRDÃO RP DE 1993/06/01 IN CJ ANOXVIII TIII PAG220.
II- Se o senhorio deixar intencionalmente degradar o locado, para depois invocar os altos custos da reparação e assim forçar o inquilino a sair ou, eventualmente, originar a demolição do prédio estar-se-ía perante um "venire contra factum proprium" se viesse invocar abuso de direito por parte do locatário que pede a realização de obras.
III- Jurisprudência e doutrina diferem no tratamento para o senhorio realizar obras necessárias cujo custo é muito superior ao valor da renda mensal (promovê-las independentemente do seu preço e seja qual for a renda; a ausência de uma certa proporcionalidade significa uma quebra do princípio do equilíbrio das prestações; teoria do limite do sacrifício; etc.).
IV- A sanção pecuniária compulsória é um meio de simultaneamente assegurar o cumprimento das obrigações e o respeito pelas decisões judiciais.
V- Na sua fixação o juiz não pode deixar de ponderar as possibilidades económicas do devedor e o real interesse do credor ao cumprimento, isto sem esquecer que o credor além da parte a que tem direito, poderá ainda ver acrescida uma indemnização nos termos gerais, se a ela houver direito.
I- A intentou acção com processo ordinário contra B, C, D e E, pedindo que os réus sejam condenados a proceder a obras na casa de que é inquilina e condenados na sanção pecuniária compulsória de 20000 escudos por dia.
Alega que a casa de que é inquilina precisa de urgentes obras de conservação, que os réus se recusam a fazer, apesar das várias interpelações feitas.
Contestando, os réus sustentaram que não se trata de obras de conservação ordinária, mas sim de conservação extraordinária e que se está perante uma situação de abuso de direito.
O processo prosseguiu termos, tendo sido proferido saneador-sentença onde se julgou a acção procedente.
Apelaram os réus.
O Tribunal da Relação confirmou o decidido.
Inconformados, recorrem os réus para este Tribunal.
Formulam as seguintes conclusões:
- Deverá considerar-se abusivo o exercício do direito do arrendatário à execução de obras pelo senhorio quando as atribuições patrimoniais das partes no contrato de arrendamento (as que se traduzem, do lado do senhorio, na obrigação de realizar as obras e do lado do arrendatário, na obrigação de pagar a renda) são desiguais ou desequilibradas, de tal modo o sendo que, a admitir-se o exercício daquele direito, o arrendatário se locupletaria injustamente à custa do senhorio;
- Ora, a exigência de proporcionalidade entre o custo das obras e as rendas pagas não se verifica na situação de que é objecto dos presentes autos; constata-se, sim, uma gritante desproporção ou desequilíbrio entre o valor das obras reclamadas pela recorrida e as rendas que esta paga aos recorrentes;
- Se é verdade que a questão em apreciação se colocou com maior premência na "época em que as rendas se encontravam congeladas", daí não resulta que os efeitos desse congelamento não se tivessem continuado a fazer sentir mesmo depois da eliminação do fenómeno em causa;
- Com efeito, é sabido que a introdução da possibilidade de actualização das rendas, na enorme maioria dos casos, não foi mais do que um gesto
simbólico destinado a atenuar (embora de forma diminuta) os efeitos perniciosos que decorriam da situação, de manifesto locupletamento do arrendatário à custa do senhorio, a que o bloqueio das rendas conduzia; a actualização das rendas permitida a partir de 1986 não veio pois repor a correspondência ou coincidência entre o valor das rendas e o valor locativo, definido segundo critérios objectivos, dos imóveis arrendados;
- No caso subjudice, considerando o custo orçamentado para as obras ( 8645000 escudos) e o valor mensal da renda paga ( 27042000 escudos), a desproporcionalidade entre aquele e esta continua a ser manifesta: basta pensar que o custo das obras equivale, ao valor actual, a mais de 319 meses de renda (um pouco mais de 26 anos);
- Por outro lado, embora tal não tenha sido ponderado na decisão recorrida, parece igualmente evidente que o valor de renda actualmente praticado está muito aquém do valor locativo do imóvel;
- Em suma, admitir que a recorrida, no caso concreto, possa impor aos recorrentes, nos termos que as reclama, a execução de obras no prédio dos autos, significa permitir o exercício de um direito com manifesto excesso dos limites impostos pela boa fé, estando esse exercício abusivo do direito vedado pela previsão do artigo 334 do CCIV, que acolhe, na sua concepção objectiva, a figura do abuso de direito;
- Como tal, ao considerarem legítimo o exercício do direito accionado pela recorrida na presente acção, o Tribunal de 1. instância e o Tribunal da Relação de Lisboa não fizeram uma correcta interpretação e aplicação da norma do artigo 334 do CCIV, pelo que se requer a alteração das respectivas decisões no sentido supra alegado, com todas as consequências legais como a absolvição dos recorrentes do pedido;
- No limite, caso os Exmos. Senhores Juízes Conselheiros entendam fazer depender a decisão da presente causa da determinação do real valor locativo do prédio arrendado (o que não sucedeu em sede de 1. instância), devem o saneador-sentença e o acórdão recorrido ser revogados, ordenando-se que, nos termos dos artigos 729 n. 3 e 730 n. 1 do CPC, os autos baixem à 1. instância para o efeito de se proceder a essa averiguação, de modo a que o Tribunal de 1. instância possa rever o juízo formulado tendo em conta os elementos entretanto apurados;
- No tocante à aplicação da sanção pecuniária compulsória, apoiando o Tribunal da Relação o entendimento da 1. instância segundo o qual essa sanção é razoável por "ficar ainda assim abaixo do montante da renda mensal pago" e sendo as unidades de cálculo da sanção e das rendas distintas (uma diária, outra mensal) é inexacto dizer-se que aquela fica "abaixo" desta: reconduzidas uma e outra a uma unidade de conta comum, será fácil concluir que o montante da sanção proposto pela recorrida é manifestamente superior ao da renda mensal (enquanto aquele se cifra em 600000 escudos mensais - 20000 escudos x 30 dias - este limita-se a 27042 escudos mensais);
- O Tribunal de 1. instância e o tribunal da Relação de Lisboa não se basearam pois em critérios de razoabilidade para fixar o montante da sanção pecuniária compulsória a aplicar em caso de incumprimento da condenação principal;
- Acresce que, independentemente dos critérios seguidos para a fixação desse montante, o mesmo deve, em todo o caso, reputar-se manifestamente excessivo se tomarmos em consideração as finalidades que a sanção visa garantir e os rendimentos que os recorrentes retiram do bem locado;
- Verificou-se, assim, a violação, por parte do Tribunal da Relação de Lisboa (como já antes se verificara por parte do Tribunal de 1. instância) do disposto do n. 2 do artigo 829-A do CC, pelo que se requer igualmente (na hipótese de raciocínio, que se invoca sem conceder, de a condenação principal ser confirmada pelos Exmos. Senhores Juízes Conselheiros) a alteração do saneador-sentença e do acórdão recorrido na parte que diz respeito à condenação em sanção pecuniária compulsória e a consequente substituição do montante aí fixado por outro que obedeça aos "critérios de razoabilidade" a que se refere o n. 2 do artigo 829-A do CCIV.
Contra-alegando, a recorrida defende a manutenção do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II- Vem dado como provado:
Em Julho de 1966, por escrito particular dessa data, F e G ajustaram entre si o arrendamento da casa sita na Rua Sanfré, n. 1 - Monte Estoril, destinando-se o arrendamento a habitação;
A renda mensal foi fixada em 4250 escudos, tendo sido aumentada para 8925 escudos em Agosto de 1986 e é actualmente, de 27042 escudos;
Em 10 de Novembro de 1983, faleceu G, o marido da autora;
Em 30 de Outubro de 1987, foi celebrado um aditamento ao acordo supra referido em que H e a autora, reconhecem que o arrendamento se transmitiu a esta "nos termos do disposto no artigo 1111 do CC e que, em consequência, os recibos de renda passarão a ser emitidos em nome da autora;
Desde a celebração do arrendamento, em 1966, jamais foram feitas na casa dos autos quaisquer obras de conservação, designadamente pinturas exteriores, conservação de rebocos, conservação e reparação do telhado e algerozes;
A casa apresenta-se actualmente em estado de acentuada degradação, quer nas pinturas e rebocos exteriores, quer no telhado;
A então senhoria, H sempre se recusou a proceder a obras de conservação da casa, não obstante os pedidos da autora;
Por carta de 23 de Setembro de 1987 (cuja cópia se encontre fls. 16 dos autos) a autora, por intermédio do seu advogado, interpelou a senhoria para que fizesse as obras de conservação e manutenção da casa, principalmente do respectivo telhado e algerozes, chaminé, revestimento exterior, janelas, canalizações e instalação eléctrica;
Essa carta foi recebida pela senhoria, H, em 25 de Setembro de 1987;
A dita senhoria respondeu, por carta de 9 de Fevereiro de 1988, que iria tomar providências para viabilizar as obras;
Por carta de 22 de Fevereiro de 1988, a autora, por intermédio do seu advogado, respondeu à senhoria, pedindo-lhe que efectuasse as obras urgentemente;
Na sequência de deliberação de 5 de Junho de 1990 na Câmara Municipal de Cascais, foi a H notificada para, no prazo de 30 dias, mandar proceder às reparações discriminadas no documento de fls. 193, ou seja "reparação de estrutura da cobertura e beirados que ameaçam ruína;
reparação do sistema de escoamento de águas fluviais de modo a conter infiltrações de água que inclusivamente afectam o sistema eléctrico do edifício, com todos os riscos daí decorrentes; reparação de rebocos exteriores e estuques interiores danificados pelas infiltrações atrás referidas";
Em 21 de Dezembro de 1993, a autora interpelou, de novo, a senhoria por carta recebida em 29 de Dezembro de 1993, fixando-lhe um prazo até final do mês de Janeiro de 1994, para o início da execução das obras;
A senhoria não respondeu a esta última carta, nem procedeu a quaisquer obras;
Em 25 de Maio de 1995, a requerimento da autora, foi feita uma vistoria à casa, pelos serviços competentes da Câmara Municipal de Cascais, tendo, então, sido detectado:
"As telhas encontram-se num estado de deterioração muito avançado; degradação do sistema de drenagem de águas fluviais, nomeadamente caleiras partidas e ou fissuras, roturas em tubos de queda, obturação ou outras formas de mau funcionamento;
A estrutura da cobertura apresenta pontos de franco apodrecimento devido às elevadas infiltrações;
Deslocamento e riscos de colapso de diversas áreas de reboco; grandes infiltrações ao nível do tecto e paramentos do 1. andar.
Generalidade de tectos e paredes apresentando avançado grau de deterioração (paredes com estuque/tectos com placas de estuque);
Generalidade dos beirados em estrutura da madeira em risco de colapso";
Ainda segundo os mesmo serviços da Câmara, as obras de que a casa dos autos necessita são, entre outras, as seguintes:
"Substituição quase total do revestimento (do telhado);
Substituição completa da rede de drenagem;
Reparação de fendas, picagem de rebocos, execução de novos revestimentos e pinturas;
Substituição e reparação de revestimentos tais como estuques, rebocos, azulejos, revestimentos de pavimentos, etc., incluindo todos trabalhos de acabamento e limpeza necessários;
Substituição e reparação de beirados, platibandas, guardas de varandas e portadas de janelas";
Tais obras foram orçamentadas pelos serviços da Câmara em 8645000 escudos;
Em 30 de Agosto de 1995, a autora, por intermédio do seu advogado, enviou à ré D, na qualidade de cabeça de casal na herança aberta por óbito de H , a carta cuja cópia se acha junta a fls. 22, na qual lhe deu conhecimento de a falecida ter já sido interpelada para fazer as obras, bem como do estado de degradação em que a casa se encontrava, do carácter urgente das obras e do orçamento feito pelos serviços da Câmara Municipal de Cascais;
Nessa mesma carta, a autora interpelou aquela ré para a execução "Urgentíssima das obras";
Tal carta foi recebida pela ré em 31 de Agosto de 1995;
A ré respondeu através da carta de 26 de Setembro de 1995;
No "Processo de Imposto Sucessório n. 5504", instaurado pelo óbito de H, constam como herdeiros os aqui, réus.
III- A autora, na qualidade de inquilina, pediu que os réus, como proprietários do prédio urbano arrendado, fossem condenados a proceder a obras no locado e condenados ainda em sanção pecuniária compulsória.
As instâncias julgaram procedente a acção e daí o recurso.
São duas as questões que os recorrentes colocam a este Tribunal; saber se existe uma situação de abuso de direito; saber se é correcto o montante fixado a título de sanção pecuniária compulsória.
O artigo 1031 do CCIV estipula que é obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para o fim a que esta se destina.
O senhorio deve actuar por forma a que o gozo do arrendatário não seja significativamente diminuído - Prof. Pereira Coelho - "Arrendamento" pág. 108.
A lei põe, por isso, a cargo do senhorio as obras de conservação ordinária, como são as que aqui estão em causa (artigo 16 da Lei 46/85, de 20 de Setembro - artigos 11 e 12 do RAU).
Dúvidas não se colocam sobre a necessidade de realização das obras pretendidas, para que a casa reúna as condições de habitabilidade indispensáveis a assegurar o fim a que se destina e que levou as partes a celebrar o contrato de arrendamento.
Trata-se, efectivamente, da reparação de estrutura da cobertura e beirados que ameaçam ruína, da reparação do sistema de escoamento de águas pluviais, de modo a conter infiltrações de água que, inclusivamente, afectam o sistema eléctrico, da reparação de rebocos exteriores e estuques interiores, danificados pelas infiltrações.
A inquilina, como lhe competia (artigo 1038, alínea h) do CCIV), avisou o locador das carências do locado e pediu repetidamente, sem sucesso, a realização de obras. A Câmara Municipal notificou também sem êxito o senhorio.
Torna-se óbvio que o arrendamento necessita de obras para prestar a utilidade a que se destina e que a realização de tais obras impende sobre o senhorio.
O cerne do problema suscitado, pelos recorrentes situa-se, porém, noutro plano.
O custo orçamentado para as obras é do montante de 8645000 escudos e o valor mensal da renda é de 27042 escudos. Daqui deriva, na tese dos recorrentes, uma falta de proporcionalidade que deverá levar a considerar como abusivo o exercício do direito do arrendatário à realização de obras pelo senhorio.
A questão não é líquida e tem tido tratamento diverso na doutrina e na jurisprudência.
Desde a defesa extrema de que para assegurar o gozo do prédio, tendo em vista o fim a que se destina, incumbe ao senhorio promover as obras necessárias, independentemente do seu preço e seja qual for a renda paga pelo arrendatário, até à tese de que a ausência de uma certa proporcionalidade entre os valores em causa significa uma quebra do princípio do equilíbrio das prestações, que é um princípio geral de direito, passando pela teoria do limite do sacrifício, várias posições têm sido assumidas - Prof. Antunes Varela - "Revista de Legislação e Jurisprudência" 119 - 276; Cons. Pinto Furtado - "Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos" pág. 222; Cons. Aragão Seia - "Arrendamento Urbano" 4. edição, pág. 170; Ac. RL de 12 de Dezembro de 1985 CJ 5, pág. 106; Ac. RL de 25 de Fevereiro de 1986 CJ I, pág. 104; Ac. RP de 1 de Junho de 1993 CJ 3, pág. 220; Ac. RP de 10 de Julho de 1997 BMJ n. 469, pág. 649; Ac. RP de 28 de Novembro de 1996, CJ 5, pág. 200, entre vários.
Sem esquecer que hoje a legislação em vigor (designadamente com as actualizações permitidas) pode atenuar a problemática, pensamos que não há uma solução única, uma vez que o direito não se rege por estereótipos rígidos, já que a diversidade e complexidade das situações não o permite.
Como escreveu o Prof. Batista Machado - "Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador" pág. 308, os princípios jurídicos gerais carecem sempre de "concretização" para se tornarem aplicáveis às situações da vida.
O artigo 334 do CCIV diz que é legítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Aceita o legislador a concepção objectivista.
Não é preciso que o agente tenha consciência da contrariedade do seu acto à boa fé, aos bons costumes ou ao fim social ou económico do direito exercido. Basta que o acto se mostre contrário, exigindo-se contudo, que o titular do direito tenha excedido manifestamente esses limites impostos ao seu exercício - Prof. Almeida Costa - "Obrigações" pág. 52 seguintes.
A figura do abuso de direito surge como uma forma de adaptação do direito à evolução da vida. Por um lado, servindo como válvula de escape a situações que os limites apertados da lei não contemplam por forma considerada justa pela consciência social em determinado momento histórico, por outro evitando que observada a estrutura formal do poder que a lei confere, se exceda manifestamente os limites que se devem observar, tendo em conta a boa fé e o sentimento de justiça em si mesmo.
A jurisprudência tem exigido que o exercício do direito tenha sido feito em termos clamorosamente ofensivos da justiça - Por todos, o AC. STJ de 8 de Novembro de 1984, BMJ n. 341, pág. 418.
Existirá tal situação no caso em apreço?
A autora-recorrida pede a realização de obras absolutamente necessárias para o locado ter condições de habitabilidade, sendo certo que desde a celebração do contrato de arrendamento em 1966 jamais foram realizadas quaisquer obras, apesar das variadas insistências da inquilina e até notificação camarária.
Não fora essa atitude do senhorio e é evidente que as obras não teriam hoje o custo que foi orçamentado.
Já Cunha Gonçalves - "Tratado" IX, pág. 11, escrevia que a obrigação do senhorio de manter a fruição normal da coisa pelo locatário é uma obrigação contínua ou sucessiva "que se renova em cada dia até ao fim do arrendamento. Não basta que o prédio seja arrendado em bom estado, é preciso mantê-lo em bom estado fazendo as precisas reparações ou conserto".
Por outro lado, há a considerar que se a renda se mostra hoje desajustada, já assim não era aquando da celebração do arrendamento, sendo certo que têm sido aplicadas as actualizações fixadas por lei.
Deixando o senhorio intencionalmente degradar o locado, para depois invocar os altos custos da reparação e assim forçar o inquilino a sair ou, eventualmente, originar a demolição do prédio, estar-se-ia perante um "venire contra factum proprium", se o senhorio viesse então invocar abuso de direito por parte do locatário.
Há ainda a ter em conta que a reparação do edifício implicará necessariamente a sua valorização. Tal como se encontra terá o seu valor altamente diminuído quer para venda quer para arrendamento. Só assim não será se aquilo que se tiver em vista for a demolição, mas não há nos autos elementos que permitam extrair tal conclusão.
O mecanismo de abuso de direito não contém uma limitação do acesso ao direito, antes procura dar ao juiz um instrumento que, ao serviço da justiça do caso concreto, procure evitar a desigualdade de tratamento que os conceitos indeterminados adoptados pela nossa lei civil tantas vezes permitem.
O acordo recorrido mostra-se a tal respeito bem fundamentado, pelo que não se justifica que mais se acrescente acerca da matéria de facto apurada e conclusões daí extraídas.
Face à factualidade apurada nas instâncias, correctamente se decidiu que no caso concreto não se verifica o abuso de direito.
A outra questão prende-se com a sanção pecuniária compulsória.
A autora requereu a aplicação de tal medida e as instâncias fixaram o seu montante em 20000 escudos dia. Os recorrentes defendem ser exagerada
tal verba.
A sanção pecuniária compulsória foi introduzida pelo DL 262/83, de 16 de Junho, através do aditamento do artigo 829-A do CCIV.
Pretende-se obter um meio que simultaneamente assegure o cumprimento das obrigações e o respeito pelas decisões judiciais.
Segue-se o caminho correspondente, grosso modo, aos meios de constrangimento indirecto dirigidos a provocar o cumprimento voluntário do devedor, mediante uma ameaça de consequências mais ou menos graves em caso de incumprimento. Adoptou-se um sistema que tem ligações à "astreinte" em França, à sanção pecuniária ou ameaça de prisão do ordenamento alemão ou austríaco e ao sistema anglo-americano do "contempt of court".
Cabe ao Tribunal decidir quanto ao montante da sanção segundo critérios de razoabilidade, a fixar por cada dia de atraso no cumprimento ou por cada infracção do devedor.
O Juiz não poderá deixar de ponderar para o efeito, as possibilidades económicas do devedor e o real interesse do credor ao cumprimento, isto sem esquecer que o credor além da parte a que tem direito, poderá ainda ver acrescida uma indemnização nos termos gerais, se a ela houver lugar - Prof. Mota Pinto - "Teoria Geral do Direito Civil" 3. edição, pág. 186; Prof. António Pinto Monteiro - "Cláusula Penal e Indemnização" págs. 124/133; Prof. Calvão da Silva - "Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória" pág. 452.
Tudo ponderado, afigura-se-nos algo exagerada a verba fixada. Os elementos assentes nos autos (ao Supremo, como Tribunal de revista, só cumpre, em princípio, julgar questões de direito - artigo 729 do CPC) mostram a existência de um prédio que necessita de obras, mas sem esquecer que a realização das mesmas limitará ainda mais o uso e fruição do locado pelo inquilino. Desconhecendo-se a capacidade económica dos réus, terá que se ter em conta que na qualidade de proprietários do imóvel em questão auferem dele um rendimento limitado.
Entende-se por tudo isso como correcta a quantia de 5000 escudos por dia.
Assim, pelo exposto altera-se parcialmente o acórdão recorrido, fixando-se em 5000 escudos a sanção pecuniária diária, mantendo o restante.
Custas na proporção do vencido.
Lisboa, 26 de Outubro de 1999.
Pinto Monteiro,
Lemos Triunfante,
Torres Paulo.