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1. Quando a lei – art. 36.º da Lei 91/95, de 2.9 - refere “os prédios em compropriedade que integram a CC”, quer significar todos os prédios que dela fazem parte quer sejam prédios detidos em compropriedade quer sejam outros prédios que a integrem, detidos individualmente, antes da integração, de acordo com a definição de CC contida no art.º 1.º, 2 da referida Lei.
2. Por isso, a divisão especial prevista na lei – arts. 36.º a 38.º - é feita entre todos os comproprietários que integram a CC, não prevendo a lei duas divisões: uma entre os comproprietários de prédios que vieram a integrar a CC e, posteriormente, uma outra entre todos os restantes.
3. A Obtenção do título de reconversão resultante da CC apenas determina o número de lotes administrativamente aprovado e nunca garante que o titular da utilização pré-existente seja o titular do prédio relativamente ao qual foi emitido o referido título de reconversão.
4. Por isso, não é nula a deliberação da assembleia de uma CC que atribua algum dos lotes a comproprietários, em prédios diferentes dos que lhes pertenciam em compropriedade ou individualmente antes da reconversão operada pela CC.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
Relatório
AA e BB
Intentaram contra a
Administração Conjunta da CC, Zone E,
DD, EE, FF
Acção declarativa de condenação sob a forma ordinária,
Pedindo
A anulação da deliberação da Assembleia de Comproprietários que lhes atribuiu o lote 13 e aos 2º RR. o lote 5.
Alegando que a mencionada deliberação é inválida, por contrária à lei – Lei n.º 91/95, de 2.9 – a qual reuniu sem quórum e sem a presença dos AA.
A Câmara Municipal de Oeiras (CMO) deliberou aprovar a constituição de uma Área Urbana CC, ao abrigo da citada Lei, da qual faziam o prédio de que os AA. são comproprietários e outros prédios rústicos.
A Assembleia reuniu-se sem quórum e sem a presença dos AA. e deliberou ilegalmente atribuir aos 2.ºs RR. o lote 13 no prédio de que os AA. são comproprietários e atribuir-lhes a si o lote n.º 5 incluído em área de outro prédio, sendo certo que já haviam vedado o seu quinhão e plantado nele árvores e aí tendo levantado uma pequena construção, direito que os demais comproprietáriso lhes haviam reconhecido.
A R. contestou por impugnação.
Efectuado o julgamento, foi a acção julgada improcedente e os RR. absolvidos do pedido.
Inconformados, os AA. apelaram, mas sem sucesso, e agora, pedem revista, formulando as seguintes
Conclusões
1.ª A "CC", da freguesia de Porto Salvo, do concelho de Oeiras, foi constituída com oito (8) prédios rústicos de propriedade individual, e um (1) prédio em regime de compropriedade, com dez (10) comproprietários;
2.ª Esta CC originou o processo de reconversão urbanística, que foi desenvolvido por iniciativa municipal, com apoio da Administração Conjunta da CC, aqui primeira recorrida, como está previsto nos Art.ºs 31.º e 32.º da Lei 91/95;
3.ª Aprovado pela autarquia o plano de pormenor e elaborado por ela projecto para a divisão da totalidade dos prédios que integram a CC foi realizada a "Assembleia Extraordinária de Proprietários" de 19 de Junho de 2004 para " acordar a posse de cada lote";
4.ª A Assembleia deliberou, por maioria absoluta de votos, ratificando o projecto de divisão proposta pela autarquia;
5.ª A deliberação de divisão de coisa comum fez-se, pois, votando todos proprietários/comproprietários, sobre a atribuição de cada um dos lotes, pertenceram eles ao prédio em compropriedade, ou fossem eles os prédios de propriedade individual;
6.ª Violou, aqui, a deliberação o disposto nos Ares 2°-1, 36°-1, 37°-1 e 38°-1 da Lei 91/95, de 219, que não permitem a votação sobre divisão (consensual)de prédios em regime de compropriedade por quem não integre a (com) propriedade do mesmo, nem que se vote simultaneamente, e sem voto separado, a (divisão de) propriedade de conjunto de prédios;
7.ª Violou, igualmente, as mesmas disposições legais a atribuição, em processo ("consensual") de divisão de coisa comum, de prédio ou parte de prédio a quem não seja seu titular ou co-titular; tal constituiria uma permuta "imposta", que se rege por regras diferentes da divisão;
8.ª A mesma deliberação, ao não respeitar o princípio de acordo de uso, violou os Art.ºs 36°-1, 37°-1 e 38° da mesma Lei 91/98, pois, não é permitido a Assembleia de Proprietários/comproprietários proceder, por deliberação, à divisão de coisa comum de prédios integrando CC´s, a não ser por acordo de uso;
9.ª É, pois, inquestionável que a Assembleia referida ao deliberar atribuir aos Recorrentes o Lote 13, em vez do Lote 5, e ao atribuir este aos Segundos Recorridos, violou as citadas disposições legais.
Termina pedindo se conceda a revista e se revogue o acórdão recorrido, julgando-se a acção procedente.
Não foram oferecidas contra alegações
Corridos os vistos, cumpre decidir.
Matéria de facto provada:
1. A propriedade do prédio rústico denominado "Estercadas", com a área de 4.798,31 m2, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras sob a ficha nº 1179 da freguesia de Porto Salvo mostra-se inscrita pela seguinte forma:
. A favor de MA, 306,60/4798,31, pela apresentação n° 14, de 28/8/1979;
. A favor dos AA., 306,60/4798,31, pela apresentação n° 16, de 3/10/1979;
. A favor de AS, 225/4798,31, pela apresentação n° 28, de 19/1/2001;
. A favor de AP, 229,55/4798,31, pela apresentação n° 7, de 11/9/1981;
. A favor de LC, 236/4798,31, pela apresentação n° 84, de 15/4/1980;
. A favor de MP, 489,36/4798,31, pela apresentação n° 57, de 25/7/2001;
. A favor de FC, 246/4798,31, pela apresentação n° 56, de 19/2/1981;
. A favor de AG, 246/4798,31, pela apresentação 11° 13, de 6/3/1981;
. A favor de CFA, 523,10/4798,31, pela apresentação n° 8, de 3/2/1995;
. A favor de JD, 1990,10/4798,31, pela apresentação n° 5, de 9/6/1967.
2. Por deliberação da Câmara Municipal de Oeiras foi aprovada a constituição da Área Urbana de Génese Ilegal Zona E, Casal das Chocas, Porto Salvo, ao abrigo da Lei 91/95, de 2/9, com a área total de 6.689 m2, a qual abrange o prédio referido em A) e outros.
3. Igualmente por deliberação camarária o processo de reconversão foi organizado por iniciativa municipal, mediante plano de pormenor e com o apoio da 1ª Ré
4. Em 19/6/2004 reuniu-se em sessão extraordinária a assembleia da CC identificada em 2, com a seguinte ordem de trabalhos:
1° Aprovar a Planta de Loteamento apresentada pela Câmara Municipal de Oeiras;
2° Acordar a posse de cada lote;
3° Acordar o valor compensatório entre os co-proprietários;
4° Regime financeiro.
5. Em tal assembleia foram tomadas as deliberações que constam da respectiva acta, com o teor que consta do documento de fls. 19 a 22 e que aqui se dá por integralmente reproduzido, designadamente : aos AA. foi atribuído o lote 13 e aos 2°s RR. o lote 5;
5. A deliberação respeitante à atribuição da posse de cada lote foi aprovada por 72,579% dos votos; no início da assembleia estavam presentes 13 comproprietários da CC (representando 74,049% dos votos), tendo comparecido antes da votação da atribuição de lotes mais 2 comproprietários (passando a representar os 15 comproprietários presentes 82,539% dos votos); dos presentes 6 eram comproprietários do prédio identificado em 1 e destes, 4 votaram favoravelmente;
6. Tendo tal acta sido publicada na edição de 1/7/2004 do jornal "Diário de Notícias".
7. Na referida assembleia não estiveram presentes ou representados os AA. ou os 2° RR.
8. Desde ainda antes de 3/10/1979 que os AA. ocupavam uma parcela de terreno do prédio referido em 1 correspondente à que na assembleia de 19/6/2004 foi identificada como "lote 2".
9. Tendo vedado tal parcela de terreno.
10. Tendo plantado na mesma árvores.
11. E tendo aí levantado uma pequena construção, em alvenaria, para arrecadação, sem electricidade e água.
12. Tudo como se de um lote de terreno individualizado para construção se tratasse.
13. Sempre tendo sido reconhecidos por todos os restantes comproprietários referidos em 1 como se fossem os donos de tal "lote 2"
14. Tudo à semelhança do que aconteceu com MA e com CFA relativamente ao "lote 1" e ao "lote 9", respectivamente.
15. O "lote 13" deliberado atribuir aos AA. na assembleia de 19/6/2004 está incluído na área de um prédio distinto do referido em A), que integra a CC mencionada na alínea B).
16. O "lote 5" deliberado atribuir aos 2° RR. na assembleia de 19/6/2004 está incluído na área do prédio referido em A).
O direito
A questão que os recorrentes suscitam nas suas conclusões é fundamentalmente a de saber se a deliberação tomada na Assembleia da CC (1), impugnada, é nula por ter atribuído o lote 5 aos RR. no prédio de que os AA. eram um dos dez comproprietário e ter atribuído o lote 13 aos AA., fora desse terreno.
A discordância dos recorrentes vem expressa, de forma mais explícita, nas conclusões 5.ª a 8.ª.
Dizem que a “deliberação de divisão de coisa comum fez-se, pois, votando todos proprietários/comproprietários, sobre a atribuição de cada um dos lotes, pertencessem eles ao prédio em compropriedade, ou fossem eles os prédios de propriedade individual”; assim, violou-se o disposto nos arts. 2°-1, 36°-1, 37°-1 e 38°-1 da Lei 91/95, de 219, que não permitem a votação sobre divisão (consensual) de prédios em regime de compropriedade por quem não integre a (com) propriedade do mesmo, nem que se vote simultaneamente, e sem voto separado, a (divisão de) propriedade de conjunto de prédios; violou-se, igualmente, as mesmas disposições legais a atribuição, em processo ("consensual") de divisão de coisa comum, de prédio ou parte de prédio a quem não seja seu titular ou co-titular; tal constituiria uma permuta "imposta", que se rege por regras diferentes da divisão; a mesma deliberação, ao não respeitar o princípio de acordo de uso, violou os Art.ºs 36°-1, 37°-1 e 38° da mesma Lei 91/98, pois, não é permitido a Assembleia de Proprietários-comproprietários proceder, por deliberação, à divisão de coisa comum de prédios integrando CC´s, a não ser por acordo de uso.
No fundo, defendem os recorrentes que a deliberação não podia entregar lotes do prédio de que os AA. são comproprietários a pessoas que não fossem comproprietários desse prédio e, por outro lado, não podia o seu lote situar-se em prédio diferente daquele de que os mesmos são comproprietários.
Mas não têm razão.
As instâncias decidiram bem ao considerarem como válida a deliberação em causa, pelo que bastaria remeter para os seus fundamentos e decisão, nos termos do art. 713.º, 5 do CPC.
Dir-se-á apenas mais o seguinte:
“Consideram-se CC os prédios ou conjuntos de prédios contíguos que, sem a competente licença de loteamento, quando legalmente exigida, tenham sido objecto de operações físicas de loteamento destinadas à construção até à data de entrada em vigor do Dec. Lei n.º 400/84, de 31.12, e que nos respectivos planos municipais de ordenamento do território (PMOT), estejam classificados como espaço urbano ou urbanizável, sem prejuízo do disposto no art. 5.º”(2)
Não há discordância de que no caso dos autos estamos em face de uma CC – Área Urbana de Génese Ilegal Zona E, Casal das Chocas, Porto Santo, …. com a área de 6.689m2, a qual abrange o prédio identificado no n.º 1 da matéria de facto, de que os AA. eram comproprietários, e outros prédios (3).
Como nos informa AR(4), os prédios rústicos que integram uma CC só podem ser divididos e registada a sua aquisição em lotes individuais, a favor dos titulares a quem forem adjudicados “após a aprovação pela Câmara do plano de pormenor ou do alvará de reconversão e depois de registado o alvará de loteamento na respectiva CRP (Conservatória do Registo Predial)”; e, quer se trate da venda de lotes ilegais ou de parcelas em avos, “todos são comproprietários das CC´s”.
A lei prevê um regime especial de divisão de coisa comum(5).
O art. 36.º estabelece as modalidades de divisão: “1. os prédios em compropriedade que integrem a CC podem ser divididos, em conformidade com o alvará do loteamento ou a planta de implantação do plano de pormenor, por acordo de uso, sem prejuízo do recurso à divisão por escritura pública ou por decisão judicial”.
Quando a lei se refere aos “prédios em compropriedade que integram a CC”, quer significar todos os prédios que dela fazem parte quer sejam prédios detidos em compropriedade (como o dos recorrentes) quer sejam outros prédios que a integrem, de acordo com a definição de CC contida no art.º 1.º, 2 acima transcrito.
A divisão por acordo de uso apenas pode ter lugar “quando conste de alvará ou da deliberação municipal que aprove o plano de pormenor que o loteamento corresponde, na sua essência, à situação evidenciada na planta referida na al. d) do n.º 1 do art. 18.º”(6) (7).
E essa divisão por acordo de uso apenas pode ter lugar na assembleia de comproprietários convocada para o efeito – art. 38.º, 1.
Na divisão por acordo de uso ninguém pode levar exclusivamente tornas, salvo havendo consentimento expresso em documento autêntico ou autenticado – n.º 2 do art. 37, podendo acontecer que alguns comproprietários tenham que ser contemplados com “parcelas destinadas a zonas verdes” se o plano de pormenor não contemplar zonas urbanas suficientes para todos os comproprietários, como mais uma vez no informa AR (8).
Do exposto, resulta que constituída uma CC com vários prédios, a divisão dos lotes por cada comproprietário dela (CC) só será feita posteriormente, em assembleia para o efeito convocada, não havendo a garantia de que a cada um dos comproprietários caiba a parcela que vinha usando.
Como informa JG (9).. “…a obtenção do título de reconversão CC apenas produz o parcelamento jurídico do terreno, originando o número de lotes administrativamente aprovado. Por isso, de acordo com a regra nemino invitus compelitur ad comunionem (Ulpiano, D.12.6.26.4), a posterior distribuição destes por cada um dos possuidores envolvidos depende de um acto de divisão”.
Diz ainda o mesmo A.: “…é factível que aqueles que conseguiram o reconhecimento jurídico da utilização predial pré-existente possam não ser, em simultâneo, os legítimos titulares do prédio relativamente ao qual foi emitido o referido título de reconversão”.
Por isso, foi correcta a decisão recorrida ao considerar que a divisão a efectuar na assembleia não é nula porque feita em conformidade com a lei que manda proceder à divisão entre os comproprietários da CC e não entre os comproprietários de cada prédio que a integram, pois o art. 36.º, 1 determina se proceda à divisão dos “prédios em compropriedade que integram a CC” e não à divisão de cada prédio de per si, no caso de algum deles estar registado em regime de compropriedade.
Inexiste, pois, qualquer nulidade da deliberação da assembleia.
Decisão
Pelo exposto, nega-se a revista e conforma-se a decisão recorrida.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 18de Dezembro 2008
Custódio Montes ( relator)
Mota Miranda
Alberto Sobrinho
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(1) Áreas Urbanas de génese Ilegal – Lei 91/95, de 2.9, com as alterações das leis n.ºs 169/99, de 14.9 e 64/2003, de 23.8.
(2)Art. 1.º, 2 da Lei 91/91 citada.
(3)N.ºs 1 e 2 da matéria de facto.
(4)Loteamentos Ilegais, págs. 7 e 8.
(5)Arts. 2.º, 1, 36.º e 37.º.
(6)Art. 37.º, 1.
(7)Ver também o Ac. da RL de 3.10.2006, dgsi proc. n.º 5903/2006-1.
(8)Ob. Cit., pág. 66.
(9)Usucapião e CC´s, O Direito, n.º 3 (2005), pág. 404