| 04A2908 |  |
CONTRATO-PROMESSA
AUTORIZAÇÃO
SENHORIO
LOCATÁRIO
COMUNICAÇÃO
II - Não sendo necessária a autorização nem a comunicação no contrato definitivo, também não o são no contrato-promessa, que vem a ser consumido pela realização do contrato prometido.
I - "A" e B intentaram acção com processo ordinário contra Imobiliária C, pedindo que se decrete a resolução do contrato de arrendamento celebrado e se condene a ré a despejar de imediato o arrendado.
Alegaram que a ré, sem autorização do senhorio, fez uma sublocação parcial do arrendado sendo este utilizado para actividade que nunca esteve abrangida no objecto do contrato.
Contestando, a ré sustentou que para a cessão de exploração não é necessária nem a autorização nem sequer a comunicação ao senhorio e que, por outro lado, não foi alterado o fim a que se destina o locado.
O processo prosseguiu termos, tendo tido lugar audiência de julgamento, sendo proferida sentença que decidiu pela procedência da acção.
Apelou a ré.
O Tribunal da Relação julgou procedente o recurso.
Inconformadas, recorrem as autoras para este Tribunal.
Formulam as seguintes conclusões:
- De acordo com o artigo 1038º, alíneas f) e g) do CC e do artigo 64º nº 1, alínea f) do RAU, o locatário tem a obrigação, e o senhorio o consequente direito, em não proporcionar o gozo da coisa locada, por um lado, e a comunicar ao locador, caso o ceda, essa cedência no prazo de 15 dias;
- Aliás, esta obrigatoriedade resulta, ainda, da necessidade de acautelar os direitos e os interesses do senhorio, bem como do respeito pelo princípio da liberdade contratual, consagrado no artigo 405º do CC, na sua vertente da livre escolha dos contraentes;
- Sendo que, não colhe o argumento de que na cessão de exploração de estabelecimento comercial não há cedência da posição jurídica do arrendatário, logo que não lhe é aplicável o disposto no artigo 1038º, alínea g) do CC;
- E isto porquanto quem usufrui do locado é o cessionário, e não o cedente, pelo que, por força do artigo 11º do CC, deve-se realizar uma interpretação extensiva das referidas normas legais, de forma a abranger qualquer modalidade de cedência, incluindo a cessão de exploração de estabelecimento comercial;
- Resulta dos factos assentes que a ora recorrida celebrou um contrato promessa de cessão de exploração de estabelecimento comercial com a sociedade "D-Comércio de Automóveis, Lda";
- Ocorre que, nos termos do nº 1 do artigo 410º do CC, um contrato promessa que não é o mesmo que o contrato prometido, em especial no que toca aos reflexos que daí podem advir para terceiro, que nele não interveio;
- Pelo que, ao não ter feito o pedido de autorização e posterior comunicação, no prazo legal, violou a ora recorrida o disposto no artigo 1038º, alíneas f) e g) do CC. O que se requer seja declarado, com as legais consequências;
- Sendo que, no caso concreto não colhe o argumento de que no contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial não se aplica o artigo 1038º, alínea g) do CC, uma vez que não estamos perante um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, mas sim um mero contrato promessa;
- Tal pedido de autorização e posterior comunicação seriam, também, obrigatórios, porquanto não se estava perante uma verdadeira cedência de estabelecimento comercial;
- Ora, se não existia previamente um estabelecimento comercial, então não poderia a ré ceder tal estabelecimento comercial;
- Pelo que, também por este facto, não podia o Tribunal a quo aplicar ao caso concreto o argumento de que no contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial não se aplica o artigo 1038º, alínea g) do CC;
- Assim, tal cedência, sem comunicação, nem autorização, constitui fundamento para a resolução do contrato de arrendamento. O que se requer seja decretado, com as legais consequências;
- Como resulta da matéria de facto dada como assente, a ora recorrida cedeu a exploração do seu estabelecimento comercial sem ter efectuado qualquer comunicação às ora recorrentes, no prazo e condições previstas na alínea g) do artigo 1038º do CC;
- Ora, por mera economia processual, da leitura do artigo 1038º do CC tal comunicação seria obrigatória no caso concreto;
- Assim, ao não o comunicar, violou a recorrida o disposto na alínea f) do artigo 64º do RAU. Pelo que, ao assim não o considerar, violou o acórdão recorrido a lei, em especial o artigo 1038º, alínea g) do CC e o artigo 64º, alínea f) do RAU. O que se requer seja declarado, com as legais consequências;
- Nas contra alegações apresentadas pelas ora recorrentes ao Tribunal a quo estas requereram a ampliação do recurso, nos termos do nº 1 do artigo 684ºA do CPC, porquanto consideram que no caso do contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial celebrado entre a ora recorrida e a sociedade E - rent a car - sociedade de aluguer de automóveis, existiu uma sublocação parcial e, ainda, uma mudança de ramo de actividade, sem autorização das ora recorrentes;
- De acordo com a matéria de facto assente, no locado nunca foi exercida a actividade de aluguer de viaturas, sendo que esta actividade nunca esteve abrangida no objecto do contrato de arrendamento;
- A actividade de aluguer de viaturas é completamente diferente da actividade garagista e da actividade de comercialização de veículos automóveis;
- De facto, tal actividade tem como destinatários públicos diferentes; tem modos de actuação completamente diversos; tem uma ocupação e utilização de espaços substancialmente diferenciados e mais gravosas; os contratos estabelecidos são de natureza completamente diferente;
- Ou seja, nenhuma relação tem com a actividade de comercialização de automóveis, nem com a actividade garagista;
- Assim, ao permitir que outrem use o locado para ramo de negócio diverso daquele a que se destina, violou a ora recorrida o disposto nas alíneas b) e f) do nº 1 do artigo 64º do RAU, bem como as alíneas c) e f) do artigo 1038º do CC. O que se requer que seja declarado, com as legais consequências;
- Assim, deve o acórdão recorrido ser revogado e, em consequência, decretar-se a resolução do contrato de arrendamento objecto de discussão nos autos, condenando-se a ora recorrida a despejar de imediato o local arrendado e entregando-o às ora recorrentes livre de pessoa e bens;
- Ao ter decidido como decidiu, violou o acórdão recorrido a lei e, em especial, o disposto no artigo 64º nº 1, alínea b) e f) do RAU e no artigo 1038º, alíneas c), g) e f) do CC, e o nº 2 do artigo 659º do CPC.
Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II - Vem dado como provado:
O arrendado de que tratamos foi dado desde o início (em 1950) para comércio e indústria garagista, seja, recolha e lavagem de veículos e sua reparação, óleos, gasolina, estação de serviço e, mais tarde, comercialização de veículos automóveis;
Desde 22.09.1999, ficou a Imobiliária C constituída arrendatária do identificado locado, onde por meio século se instalou a bem conhecida "Garagem de ...";
Em 25.01.2000, foi registada a constituição de "D- Comércio de Automóveis, Lda", com sede na Av. Fernão de Magalhães,..., ou seja, no dito arrendado, propondo-se aquela: compra, venda, importação, exportação de veículos automóveis, novos e usados, assistência técnica e comércio a retalho de combustíveis e afins; recolha de veículos automóveis, aluguer de automóveis sem condutor e oficina de reparação e pintura de viaturas automóveis;
"A D" começou logo a sua actividade no rés-do-chão do locado, comprando e vendendo carros novos e usados; foram feitas obras de ampliação do stand já ali existente e utilizado pela "Garagem . ...", aparcando viaturas no rés-do-chão, prestando serviços de lavagens e mudança de óleos e arrumando materiais na cave; saído F, a "D" começou a aparcar automóveis no 1º andar;
Em 01.02.2000, C e a "D, Lda" firmaram contrato promessa de cessão de exploração do dito estabelecimento comercial, nele prometendo a primeira a segunda, efectuar cessão de exploração, permitindo, desde logo, a comercialização de veículos automóveis, em regime de experiência, por seis meses a contar daquela data;
Pela utilização experimental, foi acordada a mensalidade de 1.000.000$00; pela cessão, seria devida a importância mensal de 1.755.000$00;
Em 01.10.2000, a C e E, Lda firmaram contrato de cessão de exploração, por escrito, nele se permitindo à segunda utilizar uma divisão sita na rampa de acesso ao 1º andar, para actividade de aluguer de automóveis e venda de carros usados, com espaço de estacionamento das viaturas, autorização para valer por um ano renovável, se não denunciado por nenhuma das partes e pela mensalidade de 250.000$00;
Em 07.08.2000, C comunicou a A a cessão de exploração do estabelecimento a favor da "D", por dois anos e a contar de 01.08.2000;
Em 03.10.2000, procedeu a idêntica comunicação sobre a cessão de uma divisão a favor de E, pelo prazo de 1 ano com início em 01.10.2000;
As ditas cedências não tiveram autorização das senhorias do prédio;
A ré efectuou apenas as comunicações acima ditas.
III - Julgada improcedente a acção de despejo, recorrem as autoras, sustentando que o acórdão deve ser revogado, e decretada a resolução do contrato de arrendamento em causa.
Fundamentam a revista no seguinte:
A ré celebrou um contrato promessa de cessão de exploração de estabelecimento comercial sem ter pedido autorização nem feito qualquer comunicação às ora recorrentes;
A ré veio a ceder a referida exploração sem ter efectuado qualquer comunicação;
Existiu uma sublocação parcial com mudança de ramo de actividade, sem autorização do senhorio.
São estas as questões a resolver.
Está-se perante um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial realizado pela ré inquilina, mediante o qual esta cedeu a outrem, a título oneroso, a fruição temporária do estabelecimento, existindo simultaneamente a cedência do gozo do imóvel em que aquele está instalado e ao qual respeita o contrato de arrendamento celebrado.
Este negócio jurídico, como contrato atípico que é, regula-se pelas convenções das partes, até onde o consente o princípio da autonomia privada, da liberdade contratual, pelas disposições dos contratos afins e, finalmente, pelas regras gerais dos contratos.
Não lhe são aplicáveis as disposições próprias do contrato de arrendamento, como não o são as normas excepcionais de outros contratos, mesmo que, eventualmente, afins. É a lei que expressamente afasta o regime vinculístico ao estipular no artigo 111º do RAU que não é havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico o que depois define como sendo o que hoje designa por cessão da exploração de estabelecimento comercial.
Sendo certo que não se aplicam as disposições específicas do arrendamento, já não é pacífica a doutrina e a jurisprudência no que respeita à obrigação de obter autorização prévia do senhorio ou a comunicar-lhe a realização da cessão de exploração. Estão, aliás, citadas quer na decisão de 1ª instância, quer no acórdão recorrido, quer nas alegações das recorrentes inúmeras posições doutrinárias e decisões jurisprudenciais, que não importa repetir.
Pensamos que a lei não exige nem a autorização nem sequer a comunicação.
São conhecidos os argumentos.
A importância económica da cessão de exploração faz com que não se compadeça com o regime apertado do contrato de locação, impondo a dinâmica daquele o recurso ao princípio geral da liberdade contratual (artigo 405º do CC), que é um dos princípios básicos do nosso ordenamento jurídico civil.
A cessão importa somente uma mudança de sujeito no que respeita à exploração do estabelecimento, que continua a ser o mesmo, mantendo o arrendamento existente. O arrendatário permanece com os mesmos vínculos, direitos e obrigações. O senhorio em nada vê alterada a sua posição relativamente ao locatário.
Não se justificam assim novas exigências, como o seriam a autorização ou a obrigatoriedade de comunicação, que o artigo 1038º, alíneas f) e g) do C. Civil exige ao locatário, mas que não se aplica, pelo que já está dito, no caso de cessão de exploração. A lei procura facilitar a negociação do estabelecimento quando o titular deste não seja o proprietário do imóvel onde está instalado, mas sim inquilino.
Nem se diga que no caso de trespasse a lei, dispensando a autorização, não dispensa a comunicação (artigo 115º do RAU), já que são coisas diferentes trespasse e cessão de exploração, bastando agora referir que este último negócio jurídico não incide directamente sobre o prédio e é a posição do arrendatário que aqui está em causa, mantendo-se, em princípio, inalterada a relação locatícia. Em sentido próximo se pode consultar o Cons. Aragão Seia - "Arrendamento Urbano", 7ª ed., pág. 644 e seguintes, a variadíssima doutrina e jurisprudência aí citada e também, numa perspectiva constitucional, o Ac. do Tribunal Constitucional nº 289/99, de 12 de Maio.
Não sendo necessárias a autorização nem comunicação do contrato em si, obviamente não o são num contrato promessa, mais tarde consumido pela realização do contrato prometido.
Sustentam ainda as recorrentes que existiu uma sublocação parcial e não cessão de exploração, uma vez que houve uma mudança de ramo de actividade, sendo por isso necessária a autorização dos senhorios (artigo 1038º, alíneas c) e f) do C. Civil e artigo 64º, alíneas b) e f) do RAU).
Vem dado como provado que o local arrendado se destinou desde o início, à exploração do comércio e indústria garagista, isto é, recolha e lavagem de veículos e sua reparação, óleos, gasolinas e estação de serviço e, anos mais tarde, a comercialização de veículos automóveis.
A partir desta factualidade concluiu-se correctamente no acórdão recorrido que na actividade de comercialização de veículos automóveis cabe não só a venda, mas também o aluguer, que é igualmente actividade comercial, cujo objecto são os automóveis, pelo que não existiu alteração da actividade comercial prevista no contrato, não existindo por isso base para decretar s resolução do arrendamento. Nada há a censurar ou a acrescentar ao que, a propósito, se decidiu.
Pelo exposto, nega-se a revista.
Custas pela recorrentes.
Lisboa, 16 de Novembro de 2004
Pinto Monteiro
Lemos Triunfante
Reis Figueira
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Voto Vencido
Tenho entendido que, na cessão de exploração de estabelecimento comercial instalado em imóvel arrendado, não é necessária a autorização do proprietário do imóvel para a cessão, mas nada justifica que fique dispensada a comunicação da cessão ao senhorio, que doutra forma não entende por que motivo o seu prédio, passou a ser ocupado por um estranho (com a consequente dificuldade em saber a quem deve garantir o gozo do locado). Por isso, dispensada a autorização para a cessão, é no entanto necessária a comunicação da cessão. Como se resume na CJ, ano XXII, tomo I, 214: "a cessão de exploração de estabelecimento comercial instalado em prédio arrendado não carece de autorização do senhorio, mas só é eficaz quanto a ele se lhe for comunicada no prazo de 15 dias; ineficaz para o senhorio a cessão de exploração que lhe não foi atempadamente comunicada, pode ele, com tal fundamento, resolver o contrato de arrendamento".
Foi este o entendimento do acórdão da RP de 27/01/97, de que fui Relator, publicado na CJ, ano XXII, tomo I, 214, mas é também, o de muitos outros arestos e Autores, como se pode ver em "Arrendamento Urbano", de Aragão Seia, 7ª edição, pp.648, nota.
Remeto para os fundamentos do referido acórdão da RP.
(Fica-se muito na dúvida sobre os reais objectivos da constituição da sociedade "D" (registada 4 meses depois de a Ré passar a ser arrendatária do local e estabelecendo desde logo sede neste) e sobre o âmbito da cessão de exploração à "E" de "uma divisão na rampa", depois de a Ré ter cedido a totalidade do estabelecimento à "D").
Nesta medida e pelo referido fundamento (falta de comunicação no prazo de 15 dias da cessão em favor da "D", revogaria o acórdão recorrido e confirmaria a sentença , visto que a comunicação feita foi fora do prazo.
Reis Figueira