Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03B2590 |  |
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TRESPASSE
2. Tal presunção é juris tantum, embora agravada pela redacção do artº. 441º, admitindo que o promitente que entregou quaisquer quantias ao outro, faça a prova de que a vontade real das partes foi a de considerar essas entregas, não como sinal, mas como começo do pagamento do preço do contrato prometido.
"A" e B intentaram, no Tribunal Judicial de Loures, acção declarativa, com processo na forma ordinária, contra C, pedindo, a título principal, a condenação da ré a pagar-lhes a quantia de 5.800.000$00, acrescida de juros de mora vincendos até integral pagamento, e, subsidiariamente, que a mesma seja condenada a pagar-lhes a quantia de 1.800.000$00, também com juros que se vencerem até integral pagamento.
Para tanto, alegam essencialmente que:
- por contrato de 5 de Maio de 1998, a ré prometeu dar-lhes de trespasse e eles, autores, prometeram tomar de trespasse o estabelecimento comercial de café e pastelaria, instalado na fracção autónoma designada pela letra "...", correspondente ao rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua ..., nº. ..., Bons Dias, Odivelas, de que aquela é proprietária;
- o preço do trespasse prometido foi de 7.500.000$00 e, na data da celebração do contrato, os autores entregaram à ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 4.000.000$00, devendo o remanescente do preço (3.500.000$00) ser pago em 11 prestações trimestrais de 300.000$00 cada uma, vencendo-se a primeira no dia 5 de Agosto de 1998 e as outras no dia 5 dos 10 trimestres seguintes, sendo a 12ª e última prestação no valor de 200.000$00;
- na mesma data (05/05/98), a ré transmitiu aos autores a posse do estabelecimento, tendo estes iniciado, de imediato, a sua exploração;
- em cumprimento do contratualmente estipulado, até ao final de 1999, os autores pagaram à ré a quantia de 1.800.000$00, correspondente a seis das prestações trimestrais;
- os autores atrasaram-se no cumprimento da prestação vencida no dia 05/02/2000 e, na sequência da carta que a autora lhes remeteu (e de que está uma cópia a fls. 7 e 8) acordaram com esta a rescisão do contrato-promessa, obrigando-se eles a restituir à ré a posse do estabelecimento comercial e esta a restituir o sinal recebido e todas as quantias que lhe haviam sido entregues por conta do preço do trespasse;
- os autores cumpriram a sua parte do acordo, devolvendo à ré a posse do estabelecimento, mas esta recusa-se a restituir as quantias recebidas.
Citada, contestou a ré sustentando, em sínteses, que:
- realmente, recusa-se a devolver qualquer quantia porque o que se passou foi, simplesmente, que os autores não cumpriram o contrato-promessa que com eles celebrou: primeiro, constituíram-se em mora, já que a prestação vencida em 05/02/2000 não foi paga pontualmente; depois, comunicou aos autores que considerava vencidas todas as restantes prestações e interpelou-os para cumprir, fixando-lhes um prazo que terminaria em 01/03/2000;
- não obstante, os autores não pagaram no prazo suplementar fixado e por isso a mora passou a incumprimento definitivo;
- exigiu aos autores a restituição do seu estabelecimento comercial e eles anuíram à sua pretensão, não tendo negociado com os autores qualquer acordo de rescisão do contrato-promessa;
- também não tem que lhes restituir seja o que for: quanto à quantia entregue a título de sinal, já que são os próprios autores que reconhecem que ela pode fazê-la sua; relativamente às quantias pagas a título de remanescente do preço, uma vez que nos termos do artº. 441º do C.Civil se presume juris et de jure, que tais quantias constituem sinal para todos os efeitos.
Proferido despacho saneador, condensados e instruídos os autos, e após audiência de julgamento, foi proferida sentença que: a) julgou improcedente o pedido principal e, em consequência, absolveu a ré desse pedido; b) julgou procedente o pedido subsidiário e, consequentemente, condenou a ré C a pagar aos autores A e B a quantia de 1.800.000$00 a título de restituição do valor pecuniário por ela recebido como começo de cumprimento do contrato prometido, a que acrescerão juros moratórios à taxa legal, a contar da citação e até integral satisfação do crédito.
Inconformada, apelou a ré, com êxito, já que o Tribunal da Relação de Lisboa, em acórdão de 15 de Outubro de 2002, revogou a sentença recorrida, julgando, in totum, improcedente a acção.
Foi agora a vez de os autores recorrerem, de revista, pugnando pela revogação do acórdão impugnado e sua substituição por outro que condene, assim repondo o decidido na 1ª instância, a ré a devolver-lhes a quantia de 1.800.000$00.
Não foram deduzidas contra-alegações.
Verificados que são os pressupostos de validade e de regularidade da instância, colhidos os vistos, cumpre decidir.
Os recorrentes findaram as respectivas alegações formulando as conclusões seguintes (e é, em princípio, pelo seu teor que se delimitam as questões a apreciar - artºs. 690º, nº. 1 e 684º, nº. 3, do C.Proc.Civil):
1. O acórdão ora recorrido violou o disposto nos artºs. 238º, nº. 1 e 440º do C.Civil, aplicando analogicamente de forma errada o artº. 441º do C.Civil ao caso em apreço.
2. Não é verdade que as partes tenham deixado de definir contratualmente qual a natureza das prestações entregues à recorrida após o pagamento da quantia de 4.000.000$00.
3. A terminologia usada no contrato (obviamente redigido por um jurista) é clara, correcta e não deixa margem para quaisquer dúvidas: os 4.000.000$00 constituíram um sinal e princípio de pagamento e, a contrario sensu, os 3.500.000$00 constituiriam o remanescente do preço, ao qual as partes não quiseram dar a natureza de reforço de sinal por não o referirem expressamente no contrato.
4. Tal só pode ser interpretado como a sua vontade em restringir a natureza de sinal à quantia de 4.000.000$00. Caso assim não fosse, tê-lo-iam dito expressamente e de forma clara e inequívoca, com termos adequados, tal como aconteceu no restante conteúdo do contrato, de si impecável do ponto de vista jurídico.
5. Na interpretação dos negócios formais não podem as declarações negociais das partes valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (artº. 238º, nº. 1, do C. Civil).
6. Ainda que a recorrida tivesse anuído à devolução da totalidade das quantias entregues pelos recorrentes, nunca se poderia concluir desse facto que as partes quiseram atribuir-lhes a natureza de sinal, englobando-as no montante inicialmente entregue (4.000.000$00).
7. A eventual celebração da resolução contratual significaria tão somente que a recorrida, evitando a delonga de uma restituição judicial da posse do estabelecimento, anuiria colocar-se na situação imediatamente anterior à celebração do contrato promessa de trespasse, restituindo aos recorrentes todas as quantias recebidas, constituíssem estas sinal ou não, beneficiando de todo o período de tempo em que não teve de pagar as rendas do estabelecimento ao senhorio, entretanto suportadas pelos recorrentes.
8. Quando os recorrentes alegaram no artº. 11º da sua petição que a recorrida acordou verbalmente em devolver-lhes todas as quantias que lhe haviam sido entregues por conta do preço do estabelecimento quiseram ser mais claros para que não restassem quaisquer dúvidas na sua alegação e complementaram circunstancialmente a sua oração principal na frase com duas asserções suplementares:
a) que as quantias entregues incluíam o sinal prestado (para além dos valores entregues por conta do remanescente do preço).
b) que as quantias entregues constituíam o valor de 5.800.000$00.
9. Das regras do bom português resulta que os complementos circunstanciais de uma frase se referem sempre ou ao seu sujeito ou ao seu predicado, nunca sucedendo que um complemento circunstancial caracterize o imediatamente anterior, resultando no caso em apreço que o complemento "ou seja, os 5.800.000$00" se refere ao predicado da frase em que se integra: "todas as quantias que lhe haviam sido entregues".
10. Daí resulta ilegítima qualquer conclusão que interprete o conteúdo do artº. 11º da petição inicial dos recorrentes no sentido de terem considerado a quantia de 5.800.000$00 entregue à recorrida como sinal, pois o que disseram foi precisamente o oposto, distinguindo o que fora inicialmente entregue a título de sinal e o que depois foi adiantado pelo remanescente do preço do trespasse.
11. A razão pela qual a recorrida entregou a posse do estabelecimento aos recorrentes deveu-se exclusivamente ao carácter já elevado do sinal prestado, presumindo-se que a recorrida ficaria satisfeita em ficar somente com aquela quantia como compensação pelos danos/prejuízos eventualmente sofridos em caso de incumprimento por parte dos recorrentes.
12. Caso ocorresse o contrário e fosse a recorrida a incumprir, esta por certo assentiria em devolver somente em dobro os 4.000.000$00, pois entenderia ser apenas essa a quantia entregue a título de sinal, sendo essa compensação suficiente pelos danos eventualmente causados ao recorrentes.
13. Da mesma forma parece ser de justiça que a perda dos 4.000.000$00 por parte dos recorrentes seja suficiente, quer como punição pelo seu incumprimento, quer como compensação pelos prejuízos eventualmente sofridos pela recorrida.
14. A justeza, proporcionalidade e equilíbrio das soluções deve ser um princípio sempre em procura pelo Direito, comandado pela ideia suprema de Justiça pelo que a perda pelos recorrentes a favor da recorrida de todas as quantias entregues e não somente da quantia de 4.000.000$00 parece ser uma solução demasiado gravosa, desequilibrada, não salomónica e que acaba por enriquecer sem causa uma das partes.
15. Salvo o devido respeito pela opinião expressa no acórdão recorrido, não cremos que o disposto no artº. 441º seja aplicável ao caso em apreço e, em coerência com tal opinião, não teriam os recorrentes de afastar a presunção enunciada, como bem o referiu em 1ª instância o Mmo. Juiz.
16. A aplicação analógica de uma norma é sempre uma solução de natureza excepcional. Por regra, a norma basta-se a si própria para a sua função: regular os casos para os quais foi prevista.
17. O disposto no nº. 3 do artº. 9º do C.Civil leva-nos a presumir que o legislador soube exprimir o seu pensamento em termos adequados, pelo que o artº. 441º foi criado para regular os casos nele previstos e só esses, ou seja, os relativos ao contrato promessa de compra e venda. O elemento literal na interpretação não pode ser tão facilmente escamoteado na interpretação da lei.
18. A ratio legis da presunção contida no artº. 441º do C.Civil justifica-se apenas face aos contratos promessa de compra e venda e não aos demais porque a compra e venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, seguindo a sua promessa, como preliminar, um regime especifico mais gravoso para os respectivos promitentes.
19. O direito de propriedade encontra-se no topo da pirâmide. É absoluto, tendencialmente perpétuo, oponível erga omnes. É o direito real máximo por oposição a todos os direitos reais menores. Por seu lado, os direitos de gozo ainda se encontram mais abaixo na pirâmide.
20. O legislador quis reforçar o grau de empenhamento com que os contraentes celebram o contrato promessa de compra e venda, fazendo-os vincular (quase) imperativamente, de forma mais gravosa no que se refere às consequências pelo não cumprimento, enquanto que para os restantes contratos promessa, o legislador deixou ficar um regime mais suave em que, a não ser que as partes optem supletivamente pelo regime mais gravoso, qualificando expressamente todas as quantias entregues com o carácter de sinal, as quantias entregues serão havidas como antecipação total ou parcial do cumprimento.
21. Em consequência não faz qualquer sentido trazer à colação a presunção prevista no artº. 441º do C.Civil relativamente à promessa de trespasse.
22. João Calvão da Silva partilha desta opinião (in "Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória", 1987, pág. 281), bem como Mário Júlio de Almeida Costa (in "Contrato Promessa - Uma síntese do regime actual", 1994, pág. 59).
23. Veiculam este entendimento as seguintes decisões jurisprudenciais:
a) Ac. Rel. Porto de 13 de Dezembro de 1990 in www.stj.pt (doc. nº. 199002130309834);
b) Ac. Rel. Lisboa de 23 de Junho de 1994 in CJ, XIX, tom III, pág. 130;
c) Ac. Rel Porto de 6 de Dezembro de 1999 in www.stj.pt (doc. nº. 199912069951233);
d) Ac. Rel Porto de 14 de Junho de 1999 in www.stj.pt (doc. nº. 199906149950605).
24. Mesmo admitindo que a presunção constante do artº. 441º do C.Civil se aplica ao caso em apreço, está ela afastada pelos factos alegados e provados em juízo pelos recorrentes, pois assim resulta inequivocamente dos termos do contrato-promessa celebrado (cláusulas 2 e 3 dos factos alegados na petição inicial dos recorrentes (artºs. 4º e 5º) e da matéria de facto assente em despacho saneador - alíneas d) e e) - sendo estes elementos suficientes por si só para ilidir a presunção.
25. Caso estes elementos fossem insuficientes não haveria outra prova que os recorrentes pudessem apresentar, daí resultando a injustiça de uma presunção ilidível por prova em contrário se transformar, na prática, inevitavelmente numa presunção juris et de jure, com as graves consequências para os recorrentes
É a seguinte a factualidade apurada nos autos:
i) - a ré é proprietária de um estabelecimento comercial de café e pastelaria, instalado na fracção autónoma designada pela letra "...", correspondente ao rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua ..., nº. ..., Bons Dias, Odivelas;
ii) - no dia 5 de Maio de 1998, a ré declarou que prometia trespassar e os autores declararam prometer tomar de trespasse o dito estabelecimento comercial, declarações que formalizaram através do escrito particular junto com a petição inicial como doc. nº. 1 e que constitui fls. 4 a 6 dos autos;
iii) - o preço do trespasse prometido foi pelas partes fixado em 7.500.000$00;
iv) - na data da promessa, os autores entregaram à ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 4.000.000$00;
v) - estipularam as partes que o remanescente do preço (3.500.000$00) seria pago em 11 prestações trimestrais de 300.000$00 cada uma, vencendo-se a primeira no dia 5 de Agosto de 1998 e as outras no dia 5 dos 10 trimestres seguintes, sendo a 12ª e última prestação no valor de 200.000$00;
vi) - na mesma data (05/05/98), a ré transmitiu aos autores a posse do estabelecimento, tendo estes iniciado, de imediato, a sua exploração;
vii) - em cumprimento do contratualmente estipulado, até ao final de 1999, os autores pagaram à ré a quantia de 1.800.000$00, correspondente a seis das prestações trimestrais referidas em v);
viii) - os autores não pagaram a prestação de 300.000$00 que se venceu em 05/02/2000;
ix) - com data de 17/02/2000, a ré escreveu uma carta, de idêntico teor, a cada um dos autores, que a receberam, de que está cópia a fls. 7 e 8, comunicando-lhes que, de harmonia com o que estava contratualmente estabelecido, considerava vencidas todas as restantes prestações em falta.
x) - pelo mesmo meio, a ré interpelou os autores para, até ao dia 01/03/2000, lhe pagarem as prestações assim vencidas;
xi) - ainda pela mesma via, a ré advertiu os autores de que, findo aquele prazo, consideraria haver "incumprimento definitivo e irremediável do contrato-promessa ... com a cominação estabelecida no artigo 442º do Código Civil", e exigiria a imediata restituição da posse do estabelecimento comercial;
xii) - nem até àquela data (01/03/2000), nem posteriormente, os autores pagaram as prestações vencidas;
xiii) - em Março de 2000, os autores restituíram à ré a posse do referido estabelecimento;
xiv) - a ré recusa-se a devolver aos autores qualquer quantia deles recebida.
Confina-se o presente recurso à apreciação do pedido subsidiário deduzido pelos autores de condenação da ré à restituição da quantia de 1.800.000$00 (prestações trimestrais de 300.000$00) por eles alegadamente entregue a esta como antecipação do cumprimento do contrato de trespasse prometido.
Por um lado, está em causa a qualificação dessa quantia: constitui sinal ou mera antecipação do cumprimento.
Por outro lado, e na hipótese de se considerar que esse montante foi entregue a título de sinal, importa apreciar se a presunção do artº. 441º do C.Civil foi ilidida, revestindo ainda, nesse caso, o pagamento da quantia de 1.800.000$00 a natureza de antecipação do cumprimento (que não de sinal).
Entendeu, quanto a estas questões, o tribunal recorrido que, devendo a entrega (pagamento) daquela quantia ser presumida como sinal passado, e não se tendo demonstrado que outra foi a vontade das partes, nada terá a ré que restituir aos autores porquanto estes incumpriram culposamente o contrato-promessa celebrado.
Em contrapartida, os autores - aliás em conformidade com o entendimento da 1ª instância - sustentam que o referido montante de 1.800.000$00 não tem natureza de sinal (e mesmo que a tivesse ficou claramente demonstrada a intenção das partes de convencionarem o pagamento, em prestações, de tal quantia como antecipação do cumprimento do trespasse prometido celebrar) pelo que lhes deverá ser restituído.
Quid juris ?
Sendo certo que, in casu, está definitivamente decidido que o incumprimento do contrato-promessa se deveu a facto culposo dos autores, parece claro que a solução do problema resulta do modo como o artº. 442º, nº. 2, do C.Civil (1), sanciona o incumprimento do contrato-promessa: perda do sinal pelo promitente que o entregou (que não do entregue em função do cumprimento ou como sua antecipação).
Dispõe o artº. 440º - em princípio aplicável a todos os contratos - que "se, ao celebrar-se o contrato ou em momento posterior, um dos contraentes entregar ao outro coisa que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que fica adstrito, é a entrega havida como antecipação total ou parcial do cumprimento, salvo se as partes quiserem atribuir à coisa entregue o carácter de sinal".
Por seu turno, estabelece o artº. 441º que "no contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço".
Antes de mais, parece-nos corresponder inteiramente à natureza do contrato-promessa a ideia de que a doutrina do artº. 440º lhe é "inaplicável, pois não pode supor-se um começo de cumprimento na entrega de qualquer coisa por um dos promitentes ao outro. A obrigação emergente do contrato-promessa tem por objecto a realização dum negócio jurídico e não pode haver nele entrega de coisa que coincida com a prestação a que se fica adstrito. O que se pode ter em vista é o cumprimento de um contrato futuro - o prometido - mas não o cumprimento do contrato-promessa, pois este só se cumpre pela celebração do negócio jurídico. De resto, é expresso o artigo em exigir que a coisa seja entregue no momento da celebração do contrato, ou posteriormente, e, no caso do contrato-promessa, o que pode fazer-se é um cumprimento antecipado, visto o contrato prometido só se celebrar depois" (2).
Resta, no entanto, interpretar o texto do artº. 441º de forma a averiguar a que contrato ou contratos-promessa se aplica a presunção nele estabelecida de que "tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço".
Defendeu-se já, num entendimento literal e restritivo, que "no contrato promessa que não seja de compra e venda (como por exemplo, no contrato de trespasse) não há presunção de que tenha carácter de sinal a quantia entregue por um promitente ao outro" (3).
Em abono de tal orientação cita-se, sobretudo, o Prof. Calvão da Silva, quando afirma que "nos demais contratos (que não o contrato-promessa de compra e venda) a existência de sinal não é presumida" (4).
E afirma-se que mal se compreenderia que o legislador, querendo ver a presunção estabelecida no artº. 441º do C.Civil aplicável a todos os contratos-promessa, se expressasse em termos que não têm correspondência com esse suposto pensamento, restringindo a presunção ao contrato-promessa de compra e venda. Doutro passo, a regra é a de que a entrega de uma parte da prestação funciona como começo do cumprimento, sendo que também nos contratos-promessa (com excepção da promessa de compra e venda) essa entrega terá de ser havida como cumprimento antecipado do contrato prometido.
Em contrapartida, já se sustentou que o princípio contido na disposição do artº. 441º é aplicável, por analogia, a quaisquer contratos-promessa" (5).
O Supremo Tribunal de Justiça, apreciando situações similares, decidiu que:
Em contrato-promessa de trespasse "o promitente-comprador que recusa o cumprimento do contrato perde, não só o sinal, mas também as importâncias entregues como antecipação do pagamento, visto que estas se consideram sinal, nos termos do artº. 441º do Código Civil" (6).
E, consistindo a venda num acto de alienação de um direito real maior (o direito de propriedade), não pode deixar de se entender que a presunção estabelecida pelo artigo 441º do Código Civil é extensiva aos direitos reais menores (como é o caso do direito de habitação), por ser a mesma a razão de ser do preceito. Assim, no contrato-promessa de alienação do direito de habitação a importância adiantada pelo promitente-adquirente do mencionado direito, não pode deixar de ser entendida como passagem de sinal, muito embora não estejamos perante um contrato-promessa de compra e venda propriamente dito (7).
Afigura-se-nos que a melhor solução interpretativa, aliás como acontece com outros preceitos reguladores do mesmo instituto, é a que admite a extensão do regime do artº. 441º a todos os contratos-promessa que, similares da compra e venda, tenham por objecto a celebração de qualquer contrato oneroso alienatório do direito de propriedade.
Na verdade, "o contrato de compra e venda é, de entre todos os contratos, aquele que desempenha maior e mais importante função económica. Nele radica-se grande parte do direito das obrigações". "Não surpreende, por isso, a especial atenção concedida pelo legislador à compra e venda, elevada à categoria de contrato oneroso típico" (8).
É, aliás, "conhecido o alcance do papel paradigmático que o Código Civil, através do artº. 939º, confia ao contrato de compra e venda, colocando no lugar sistemático mais adequado e nos termos pedagogicamente (passe a expressão) mais aconselháveis o conjunto de normas que interessam, não à generalidade dos negócios jurídicos ou dos contratos, mas à importantíssima e especializada categoria dos contratos bilaterais onerosos" (9).
Que assim se não opinasse, igual entendimento haveria de sufragar-se através do recurso ao disposto no nº. 1 do artº. 410º que estabelece, quanto ao regime do contrato-promessa, o princípio da equiparação que consiste em aplicar, via de regra, aos seus requisitos e efeitos as normas relativas ao contrato prometido, princípio que apenas comporta excepções quanto à forma e às disposições que, por sua razão de ser, se não devam considerar extensivas ao contrato-promessa.
Ora, segundo o artº. 939º "as normas do regime da compra e venda são aplicáveis aos outros contratos onerosos pelos quais se alienem bens ou se estabeleçam encargos sobre eles, na medida em que sejam conformes com a sua natureza e não estejam em contradição com as disposições legais respectivas".
Por isso, decorrente também do aludido princípio da equiparação, deve entender-se que "a presunção enunciada no artº. 441º ... é extensiva a todos os contratos onerosos com eficácia real, dentro dos limites enunciados no artº. 939º" (10).
Ademais, o contrato de trespasse, que hoje em dia é identificado como "a transmissão definitiva, por acto entre vivos da titularidade do estabelecimento comercial" (11), assumindo a natureza de verdadeira compra e venda do estabelecimento, enquadra-se claramente na disposição do citado artº. 939º, justificando que à promessa da sua celebração se veja extensivamente aplicada a presunção constante do artº. 441º.
Temos, assim, como certo, que no caso sub judice se deve presumir que revestem a natureza de sinal todas as prestações pagas pelos autores à ré posteriormente à realização do contrato-promessa de fls. 4 a 6, como "remanescente do preço".
Estamos, porém, perante uma presunção juris tantum (12), porquanto, nesta matéria, a regra é a de que as presunções legais podem ser ilididas mediante prova em contrário (artº. 350º, nº. 2 do C.Civil) e em nenhum local se estabelece a proibição de fazer prova em contrário da presunção prevista no citado artº. 441º (13).
Além de que "resulta da lei que a quantia entregue pode ter o simultâneo alcance de constituição de sinal e de cumprimento antecipado da obrigação futura emergente do contrato prometido" (14).
Trata-se, no entanto, de uma presunção agravada, tanto quanto é certo que no artº. 441º "se estabelece que a presunção de sinal se mantém ainda que à entrega da quantia tenha sido convencionalmente atribuída a função de antecipação ou princípio de pagamento do preço. Isto é, não sendo a disposição legal proibitiva de qualquer prova que contrarie a presunção, ela declara insuficiente, para a ilidir, a convenção (e consequente prova) de que a quantia tem carácter de antecipação de cumprimento" (15).
Não afastada, assim, a priori, a possibilidade de ser interpretada a vontade das partes, designadamente para apurar se a intenção foi a de conferir às quantias entregues ao promitente alienante a natureza de começo de pagamento ou de pagamento por conta do preço do contrato prometido, na dúvida sobre a efectiva vontade dos contraentes, a entrega deve ser havida como sinal, ainda que no contrato as partes hajam declarado que as quantias são devidas "a título de antecipação ou princípio de pagamento".
E, como é óbvio, "havendo dúvida sobre se estas (as entregas) tiveram lugar a título de sinal ou de pagamento antecipado do preço acordado, tal dúvida deve resolver-se por recurso à norma do artº. 441º" (16).
Analisando, com este desiderato, ademais dos próprios termos do contrato-promessa celebrado, a prova produzida e os factos dela emergentes como provados (17), parece, em nossa opinião, dever concluir-se que se mostra ilidida a presunção de que as quantias entregues pelos autores à ré depois da celebração do contrato (prestações trimestrais de 300.000$00 cada uma) têm a natureza de sinal.
Com efeito, no texto do contrato-promessa em causa fizeram as partes constar que "a título de sinal e princípio de pagamento, o segundo outorgante entregou nesta data à primeira outorgante a quantia de 4.000.000$00" (cláusula 1ª) e que "o remanescente do preço, isto é, a quantia de 3.500.000$00, será pago em 11 prestações trimestrais e sucessivas de 300.000$00 cada uma, vencendo-se a primeira no próximo dia 5 de Agosto de 1988 e as seguintes aos dias 5 dos dez trimestres imediatamente subsequentes, e ainda uma 12ª prestação no montante de 200.000$00" (cláusula 2ª).
É clara a divergência de qualificação que os contraentes fazem entre os termos usados nas duas cláusulas enunciadas. Enquanto na primeira utilizam a fórmula usual de que a quantia de 4.000.000$00 foi entregue "a título de sinal e princípio de pagamento" (fórmula sem dúvida abrangida pela presunção do artº. 441º), já na segunda referem expressamente o "remanescente do preço", necessariamente conjugado com o preço do contrato de trespasse definitivo.
Tanto mais quanto é verdade que, nas cláusulas 7ª e 8ª, prevêem até a desnecessidade de realização de escritura desde que as partes outorgantes consigam negociar directamente com o senhorio do prédio a celebração de novo contrato de arrendamento directamente com os autores.
Quando, aparentemente, se outra coisa tivessem querido, nada justificaria a diversa terminologia utilizada, antes se esperaria que, ainda na cláusula 2ª, se referisse a expressão "sinal e princípio de pagamento".
Mostra-se, desta forma, muito mais consentâneo com a vontade das partes que o pagamento das prestações acordadas esteja directamente ligado à transferência da posse (traditio) do estabelecimento para os autores, funcionando como remuneração desse negócio atípico e constituindo, ao mesmo tempo, um pagamento antecipado do preço devido pela realização do trespasse definitivo.
E é, naturalmente, muito mais condizente com a qualificação de antecipação (total, aliás) do pagamento do preço do trespasse a realizar o facto de se ter estabelecido o pagamento do remanescente em prestações, com expressa referência ao disposto no artº. 781º, segundo o qual a falta de pagamento de uma das prestações importa o vencimento de todas (cláusula 4ª) - trata-se, no fundo, de um contrato-promessa com efeitos antecipatórios, em que a promitente trespassante (que transmitiu, embora apenas em termos de posse, o estabelecimento) como que reserva a sua propriedade até inteiro pagamento do preço do contrato prometido.
Assim, a diferença entre a quantia entregue de 4.000.000$00 (a título de sinal e princípio de pagamento) e o montante do preço estipulado para o trespasse do estabelecimento comercial (7.500.000$00), que foi representada pelos 3.500.000$00 (de que os autores pagaram 1.800.000$00) e que as partes designaram por "remanescente do preço", a pagar em prestações trimestrais (cláusula 3.ª), com adopção da regra contida no artº. 781º do C.Civil, constitui, manifestamente, começo de cumprimento do contrato prometido.
Pelo que a quantia total de 1.800.000$00 entregue pelos autores à ré, não tendo sido celebrado o contrato prometido e considerando a eficácia retroactiva da resolução (artº. 434º, nº. 1, do C.Civil), terá que ser restituída aos autores.
Cremos, concluindo, que os autores ilidiram a presunção estabelecida pelo artº. 441º, pelo que razão lhes assiste quando pretendem que a quantia de 1.800.000$00 que pagaram à ré não tem a natureza de sinal. E, desta forma, não poderá ser apropriada por esta (18), devendo ser-lhes restituída.
Não poderá, assim, manter-se o acórdão impugnado, antes, embora por motivos não inteiramente coincidentes, deverá prevalecer a condenação constante da sentença da 1ª instância.
Termos em que se decide:
a) - julgar procedente o recurso de revista interposto pelos autores A e B;
b) - revogar o acórdão recorrido, e, em consequência, julgar procedente o pedido subsidiário deduzido na acção, condenando a ré a pagar aos autores a quantia de 1.800.000$00, acrescida de juros, à taxa legal, desde a citação e até integral pagamento;
c) - condenar a recorrida nas custas da revista, bem como a suportar as devidas nas instâncias, na medida do seu decaimento.
Lisboa, 9 de Outubro de 2003
Araújo Barros
Oliveira Barros
Salvador da Costa
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(1) Diploma a que pertencem todas as disposições adiante indicadas sem outra referência.
(2) Pires de Lima e Antunes Varela, in "Código Civil Anotado", vol. I, 4ª edição, com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra, 1987, pág. 417.
(3) Ac. RL de 23/06/94, in CJ, Ano XIX, 3, pág. 130 (relator Silva Paixão). Note-se que não seguem, inequivocamente, tal orientação, os Acs. RP de 13/12/90, de 14/06/99, e de 06/12/99 citados pelos recorrentes nas suas alegações.
(4) "Sanção Pecuniária Compulsória", Coimbra, 1995, pág. 281.
(5) Abel Pereira Delgado, in "Do Contrato-Promessa", Lisboa, 1978, pág. 174, citando Dias Marques (Código Civil, 2ª edição, nota ao artº. 441º).
(6) Ac. STJ de 27/10/71, in BMJ nº. 210, pág. 122 (relator João Moura).
(7) Ac. STJ de 24/11/83, in BMJ nº. 331, pág. 538 (relator Lima Cluny).
(8) Pedro de Albuquerque, "Contrato de Compra e Venda", in Direito das Obrigações, sob a orientação de Menezes Cordeiro, 3º vol., Lisboa, 1991, pág. 11 e nota 3.
(9) Antunes Varela, in "Sobre o Contrato-Promessa", 2ª edição, Coimbra, 1989, pág. 43, nota 2.
(10) Ana Prata, in "O Contrato-Promessa e o seu Regime Actual", Coimbra, 1995, pág. 816. Cfr. quanto à aplicação das normas da compra e venda ao contrato-promessa de permuta, o Ac. RL de 04/06/98, no Proc. 32776 (relator Salvador da Costa).
(11) Antunes Varela, in RLJ, Ano 115º, pág. 253, nota 1.
(12) Calvão da Silva, in "Sinal e Contrato-Promessa", 8ª edição, Coimbra, 2001, pág. 89; Ac. STJ de 31/10/91, no Proc. 80013 da 2ª secção (relator Oliveira Matos).
(13) Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela "Código Civil Anotado", vol. E edição citados, pág. 418.
(14) Almeida Costa, in RLJ Ano 117º, pág. 59.
(15) Ana Prata, ob. cit., pág. 821.
(16) Ac. STJ de 13/02/96, no Proc. 87844 da 1ª secção (relator Pais de Sousa).
(17) Todas as provas, independentemente da parte que as veiculou para os autos (artº. 515º do C.Proc.Civil - princípio da aquisição processual).
(18) Efeito típico da resolução do contrato é a restituição de tudo o que foi prestado (exceptuada apenas no caso do sinal, por força do artº. 442º, nº. 2).