Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B1948 |  |
1. A em 21.06.1996 intentou acção com processo ordinário contra B e mulher C pedindo:
a) a anulação do contrato-promessa que celebrou com os RR. e a condenação destes solidariamente a restituírem-lhe o valor do sinal, com juros à taxa legal de 15%, contados desde a citação até integral pagamento;
b) subsidiariamente, a declaração de nulidade do contrato-promessa e a condenação dos RR. a pagarem-lhe o valor do sinal, acrescido de juros à taxa legal, desde a citação até integral pagamento; ou,
c) ainda subsidiariamente, a declaração de incumprimento do contrato por parte dos RR. e a condenação destes a restituírem-lhe o dobro do sinal, com juros à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.
Para o efeito invocou: a incapacidade em que se encontrava de entender o sentido e alcance dos seus actos, quando outorgou o contrato como promitente compradora, facto conhecido de quem com ela contactasse; o erro essencial sobre o objecto do negócio, tanto decorrente de deficiência volitiva da A. como incutido intencionalmente pelos promitentes vendedores; ónus ou limitações incidentes sobre a fracção objecto do contrato prometido, excedendo manifestamente os limites normais inerentes à aquisição da propriedade; falta de reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes e da certificação notarial da existência da licença de utilização ou de construção da fracção a transmitir pelo contrato; impossibilidade de a fracção ser vendida pelos RR. nos termos prometidos, livre e alodial, já que sobre a mesma, por via do direito de superfície, incidem gravosos encargos e limitações.
Os RR. vieram dizer que: não ocorreu na celebração do negócio qualquer falta ou vício da vontade da A., e esta sempre se lhes afigurou no pleno uso das faculdades mentais; as limitações do direito de propriedade da fracção, objecto do contrato prometido, são decorrentes de fazer parte de edifício construído por cooperativa de habitação e a A. foi delas informada; a invocação do vício de forma do contrato constitui abuso do direito, na modalidade de "venire contra factum proprium".
Foi desatendida a reclamação da especificação-questionário da A.
Na sequência da tramitação, foi proferida sentença de 08.11.2000 que, julgando a acção procedente, declarou nulo o contrato-promessa e condenou os RR. a pagarem à A. a quantia de 4480000 escudos, acrescida de juros contados à taxa legal dos juros, que é de 7% desde 28 de Outubro de 1996, até integral pagamento.
Considerou-se que o contrato-promessa era nulo, nos termos do art.º 410º, nº 3 do CC, por não estarem presencialmente reconhecidas as assinaturas dos outorgantes e do documento não constar a certificação notarial da existência de licença de utilização da fracção.
Embora não conste da parte decisória, resulta da sentença que: (1) improcedeu o pedido principal de anulação do contrato-promessa com fundamento na incapacidade acidental da A, no erro desta sobre o objecto do negócio, no dolo dos RR com a intenção de induzir a A. em erro sobre o objecto, nos ónus ou limitações incidentes sobre a fracção a vender excedendo os limites normais inerentes ao direito a transmitir, por erro ou dolo; (2) ficou prejudicado o conhecimento do pedido subsidiário, formulado em 3º lugar, de declaração de incumprimento do contrato-promessa e condenação dos RR. na restituição do sinal em dobro.
Os RR. interpuseram recurso da decisão.
Pretendiam a revogação da sentença e a substituição por decisão que julgasse a acção improcedente com fundamento em que a invocação da nulidade do contrato-promessa por inobservância das formalidades legais constituía abuso do direito.
A recorrida requereu a ampliação do âmbito do recurso, nos termos do art. 684-A., nº 1 e 2 do CPC, para conhecimento dos fundamentos da acção em que decaiu, invocando para tanto a indispensabilidade de inclusão no questionário de factos alegados na petição e na réplica, de cuja omissão reclamou sem êxito; sustentava ainda que mesmo atendendo apenas à matéria provada, o tribunal deveria valorar outros factos e tirado as necessárias consequências.
A Relação, por acórdão de 17.12.2001, com um voto de vencido, julgou a apelação improcedente, e considerou prejudicado "o conhecimento da ampliação do recurso, nos termos do art.º 684-A nº s 1 e 2 do CPC, requerido pela A.", no entendimento de que a A. não determinara culposamente a omissão das formalidades legais do contrato-promessa, pelo que a invocação da nulidade não constituía abuso do direito.
Os RR., dizendo ter sido violado o disposto nos art. s 410, nº 3 e 334 do CC, pedem revista em que, visando a revogação do acórdão e a improcedência da acção, suscitam duas questões:
- Ininvocabilidade da nulidade da falta de reconhecimento presencial das assinaturas ou da certificação da existência de licença de utilização e sua sanabilidade;
- Abuso do direito de invocação da nulidade do contrato-promessa.
A A. alegou pela improcedência da revista e insiste na ampliação do âmbito do recurso, a que a Relação não procedeu, quanto aos fundamentos da acção em que decaiu, invocando a indispensabilidade de inclusão no questionário de factos alegados na petição e na réplica, de cuja omissão reclamou sem êxito; acrescenta que mesmo atendendo apenas à matéria provada, o tribunal deveria valorar outros factos e tirado as necessárias consequências.
2. Factos provados (entre parêntesis curvos as alíneas da especificação ou os ordinais das respostas aos quesitos):
- Através do contrato intitulado de contrato promessa de compra e venda e outorgado em 10 de Março de 1995 e do seu aditamento de 21 de Março de 1995, a autora prometeu comprar aos réus e estes prometeram vender-lhe a fracção autónoma de que são proprietários, designada pela letra AJ correspondente à habitação 1, no 7º andar do bloco 4 do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Praceta .... com entrada pelo nº 110, no Porto, descrita na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 1072-AJ e inscrita na respectiva matriz urbana da freguesia de Campanhã no artigo 10.218-AJ, bem como os móveis e demais pertenças mencionadas em duas folhas anexas ao dito contrato (A).
- Tal promessa de venda foi feita à autora livre e alodial de quaisquer encargos, ónus e responsabilidades (B).
- O preço da prometida venda foi fixado em 14800000 escudos, correspondendo 13500000 escudos à venda da fracção e 1300000 escudos à vendados móveis (C).
- Na data da promessa de venda, os réus receberam da autora, a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de 4480000 escudos, titulada pelo cheque nº 8509725120 sacado sobre a agencia de S. João da Madeira da CGD (D).
- Na cláusula 9ª do contrato menciona-se que a promitente compradora tornou conhecimento e aceitou que o edifício onde se integra a fracção foi construído em terreno cujo direito de superfície foi adquirido à Câmara Municipal do Porto, encontrando-se o solo registado a favor da mesma Câmara e que, embora desconhecendo os termos do regulamento de cedência, desde já aceita o seu conteúdo (E).
- Nos termos do contrato e do seu aditamento os réus obrigaram-se a entregar à autora:
1. até 20 de Abril de 1995, documento passado pela Cooperativa de Construção e Habitação Tripeira, Cooperativa de Responsabilidade Limitada, de renúncia ao direito de preferência na compra da referida fracção;
2. até 20 de Maio de 1995, documento passado pela referida Cooperativa comprovativo de se encontrarem liquidados todos os encargos referentes aos 105 anos de cedência por parte da Câmara Municipal do Porto do direito de superfície;
3. até 20 de Maio de 1995, documento passado pela Câmara Municipal do Porto em como renuncia ao direito de preferência na compra da referida fracção e fotocópia autenticada do Regulamento da cedência da dita superfície (F).
- Por sua vez a autora comprometeu-se a entregar aos réus, até 20 de Abril de 1995, documento passado pela aludida Cooperativa em como se tomou sócia da mesma (G).
- Os réus não entregaram à autora os documentos referidos em F) nas datas aí mencionadas (H).
- Dá-se como integralmente reproduzido o documento de fls. 38 e 39 referente a uma carta que os réus enviaram à autora com data de 28.06.1995 (I).
- Dão-se como integralmente reproduzidos os documentos de fls. 10 e 17 referentes ao contrato-promessa referido em A), aos documentos anexos e ao respectivo aditamento (J).
- Dá-se como integralmente reproduzido o documento de fls. 41 a 46 referente ao Regulamento da Cedência do Direito de Superfície de Terrenos Camarários a Cooperativas de Construção e Habitação (L).
- O direito de superfície tem um prazo de 70 anos, com início em 25 de Julho de 1991, sendo esse prazo prorrogável por um período de 35 anos desde que a superficiária manifeste interesse nesse sentido - certidão de fls. 48 a 51 - (M).
- O alvará de licença de habitação nº 442 do prédio onde se situa a fracção é de 4 de Agosto de 1994 (H).
- Na altura em que a autora se deslocou ao andar em questão acompanhada pelos pais e por um funcionário da agência imobiliária, os réus exibiram à autora toda a documentação de que dispunham, nomeadamente a escritura de aquisição do andar, e referiram-lhe que o prédio havia sido construído pela Cooperativa de Construção e Habitação Tripeira, CRL (O ).
- A autora enviou aos réus a carta datada de 29.06.1995 que se encontra junta a fls. 74 e 75 dos autos e aqui se dá por reproduzida [refere atrasos na entrega de documentos pelos RR, limitações ao direito de propriedade da fracção decorrentes do direito de superfície, invoca não lhe servir, por isso, o negócio e reclama o pagamento do sinal em dobro] (P).
- A autora era dona de um andar situado em Rio Tinto, a cerca de 10 m. do seu local de trabalho (1º e 2º).
- Na data em que celebrou o contrato referido em A) a autora a apresentava um quadro patológico e vinha sendo presa de dificuldades instintivo - afectivo - volitivas (3º), que não implicavam perda total de querer e entender mas a diminuíam nestes aspectos do seu carácter (4º).
- A autora tinha então e continua a ter manifestas dificuldades em reter e compreender o que lê (5º), encontrava-se e ainda se encontra completamente esgotada, física e psiquicamente (6º).
- Tinha graves dificuldades na memória imediata, no raciocínio lógico e na capacidade de aprendizagem (7º).
- Tinha um comportamento sugestivo de um quadro psicopatológico que em determinadas circunstâncias lhe pode diminuir a sua capacidade de entendimento da realidade que a cerca (8º).
- Não escutava as pessoas mesmo quando estas a querem ajudar (9º).
- Não tinha espírito critico (10º) e rejeitava constantemente os mais variados conselhos dados por familiares (11º).
- Antes de assinar o contrato a autora pretendeu saber o que dizia o regulamento de direito de superfície da Câmara Municipal do Porto (13º).
- Os réus não informaram a autora das limitações decorrentes do regulamento de cedência do direito de superfície (20º).
- A autora foi aconselhada e auxiliada pelos pais que sempre a acompanharam nas negociações e encontros preparatórios do contrato (23º).
- Os réus quiseram e a autora pretendeu ser informada do regime do direito de superfície Pela Cooperativa e pela Câmara Municipal do Porto (24º).
- Por isso a autora deslocou-se à Cooperativa a cujos funcionários pediu esclarecimentos e informações sobre a questão (25º) e deslocou-se à Câmara Municipal do Porto instando e obtendo informações sobre o regime do direito de superfície (26º).
- Autora e réus encarregaram a D. de elaborar um projecto de contrato promessa de compra e venda (27º) que a autora teve em seu poder durante pelo menos um dia antes de decidir aceitá-lo (28º).
Já na data da assinatura do contrato referido em A) a autora sabia da existência do direito de superfície (29º) e até ao dia da assinatura do aditamento ao contrato de 21 de Março de 1995 consultou mesmo o texto do Regulamento de Cedência do Direito de Superfície (30º).
Para além disso consta do contrato-promessa, dado como reproduzido na alínea J), a seguinte cláusula:
"Décima primeira: os outorgantes declaram dispensar reciprocamente o reconhecimento presencial das suas assinaturas, bem como a certificação pelo notário da licença de utilização, cuja fotocópia se anexa" 3. Enunciadas as questões passa-se à sua apreciação, só havendo que conhecer da ampliação do âmbito do recurso - requerido pela A. nos termos do art.º 684º-A, nº s 1 e 2 do CPC - se a decisão for revogada quanto ao fundamento por que a acção procedeu.
1ª- Ininvocabilidade da nulidade da falta de reconhecimento presencial das assinaturas ou da certificação da existência de licença de utilização, e sua sanabilidade.
A promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, autêntico ou particular, só vale se constar de documento assinado pelo promitente ou promitentes, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral - nº 2 do art.º 410º do CC (1). Documento que "deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção" no caso de se tratar de "promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão de edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir"; "contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte" - nº 3 do mesmo preceito.
As conhecidas as razões que determinam a lei a impor a forma de certos negócios jurídicos - defender as partes contra a sua própria leviandade ou precipitação, obter uma clara e completa expressão da sua vontade, marcar a separação entre as negociações preliminares e os termos definitivos do negócio, facilitar a prova da declaração, fugindo aos perigos da prova testemunhal (2) -, estão presentes no nº 2 do art.º 410º, ao impor que o contrato-promessa conste de documento assinado pelo promitente ou promitentes, quando for legalmente exigível documento autêntico ou particular para a celebração do contrato prometido.
Quando titule contrato oneroso de transmissão do edifício ou fracção autónoma, o documento deve ainda conter o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação notarial da licença respectiva de construção ou de utilização. A razão ou finalidade prosseguida pela lei, como resulta do DL nº 236/80 de 18/07 que aditou a versão originária nº 3 do art.º 410º, é a tutela do promitente comprador contra os riscos de promessa de alienação e de aquisição de prédios de construção clandestina.
A omissão das formalidades previstas no nº 3 do art.º 410º pode ser invocada: (a) pelo beneficiário da promessa e apenas por ele, em princípio; (b) pelo promitente da transmissão ou constituição do direito, quando tenha sido culposamente causada pelo beneficiário. Não pode ser invocada por terceiros (3), nem ser conhecida oficiosamente pelo tribunal (4). Trata-se, de uma nulidade atípica: a produção dos efeitos visados pela contrato-promessa é excluída ipso jure; em regra, só o promitente comprador a pode invocar e não qualquer interessado; é passível de sanação ou convalidação. (5)
A nulidade em causa é, porém, irrenunciável. Na verdade, a cláusula pela qual o promitente comprador renuncia antecipadamente ao direito de invocar a nulidade por da omissão é nula, pois está em causa a "salvaguarda da ordem pública de protecção ou ordem social que ditou a norma legal, ou seja, para o proteger da sua própria fraqueza e inexperiência, ligeireza e inadvertência, na tomada de decisão temporã, em branco". (6)
O contrato-promessa assinado pelas partes não contém reconhecimento presencial das assinaturas nem a certificação notarial da existência de licença de utilização ou de construção. A A., promitente-compradora, invocou a nulidade daí resultante, ao abrigo do direito que lhe é conferido pelo nº 3 do art.º 410º, mas os RR. entendem que não o podem fazer por virtude da cláusula nº 11º do contrato-promessa, nos termos da qual "os outorgantes declararam dispensar reciprocamente o reconhecimento presencial das suas assinaturas, bem como a certificação pelo notário da licença de utilização, cuja fotocópia fica anexa a este contrato".
A cláusula em questão não obriga as partes a não invocar a falta das formalidades e retirar dela os efeitos da nulidade, antes se limita a declarar a dispensa recíproca das mesmas formalidades. Se fosse estipulada naqueles termos seria nula por envolver renúncia antecipada do promitente-comprador ao direito de invocar a nulidade, conferido pelo nº 3 do art.º 410º
Nada obsta, em princípio, a que a A. invoque a nulidade por inobservância das formalidades em causa.
Sucede que, quanto à omissão de certificação notarial da licença no contrato-promessa de 10.03.1995, a nulidade daí decorrente, considera-se sanada pela existência da licença de utilização - de que ficou fotocópia anexa ao contrato-promessa, estando mesmo provado que o alvará de licença de habitação do prédio onde se situa a fracção é de 4 de Agosto de 1994. E a sanação impede a sua invocação pela promitente - compradora.
No que respeita ao reconhecimento presencial das assinaturas persiste o direito à sua invocação pela A., salvo se a omissão da formalidade lhe for imputável. (7)
Foi por mútuo acordo que as partes dispensaram o requisito de reconhecimento presencial das assinaturas: assim o declararam ante a "D" encarregada por A. e RR. de elaborar o projecto de contrato-promessa que a primeira teve em seu poder pelo menos um dia antes de se decidir aceitá-lo.
Houve, assim, culpa de ambas as partes na omissão do reconhecimento presencial das assinaturas e, portanto, culpa também da A., pelo que lhe não assiste o direito de invocar a nulidade, nos termos do nº 3 do art.º 410º. Sendo finalidade da norma "impedir que, sem conhecimento do promitente-comprador, possam ser objecto de promessa de venda prédios de construção clandestina, exigindo-se o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes no documento e que neste o notário certifique a existência da licença" (8), existindo a licença de habitabilidade e sendo a falta de reconhecimento das assinaturas devida a culpa de ambos que entenderam dispensá-la, não pode A. invocar a sua omissão.
Fica deste modo prejudicada o conhecimento da questão do abuso do direito de invocação da nulidade do contrato-promessa, uma vez que se entendeu não lhe assistir tal direito.
Nas alegações a recorrida requer a ampliação do objecto do recurso, nos termos do art.º 684-A, nº s 1 e 2, para apreciação dos demais fundamentos invocados em que decaiu e que a Relação não conheceu, face à procedência da acção com base num daqueles fundamentos: a omissão de formalidades legais.
Tendo em conta a procedência da revista dos RR., mas que não pode ser este Supremo a proceder à ampliação do seu âmbito por a apreciação do restantes fundamentos depender da consideração da matéria de facto não incluída no questionário - e que foi objecto de reclamação não atendida - bem como de conclusões a extrair da matéria de facto assente, tudo da competência das instâncias, manda-se baixar os autos à Relação para os efeitos requeridos.
Decisão:
- Concede-se a revista e, em consequência, revoga-se o acórdão da Relação e a decisão de 1ª instância, pelo que se julga improcedente o pedido de declaração de nulidade do contrato-promessa e condenação dos RR. na restituição do sinal e juros sobre o seu montante desde a citação, mandando-se baixar os autos à Relação para os fins requeridos pela recorrida.- Custas neste Supremo pelos RR, sendo as das instâncias pelo vencido a final.
Lisboa, 27 de Junho de 2002.
Dionísio Correia,
Quirino Soares,
Neves Ribeiro.
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(1) Abreviatura de Código Civil, diploma a que respeitam os preceitos a citar sem outra menção.
(2) Manuel de Andrade, Teoria Geral, vol. II, nº 99.
(3) Assento do STJ nº 15/94, de 28.06.1994; Calvão da Silva, Sinal e Contrato-promessa, 8ª edição, 73; Almeida e Costa, "Contrato-Promessa", 6ª edição, 36/38.
(4) Assento do STJ nº 3/95, de 01.03.1995. V. ainda AA. e loc. cit. na nota anterior.
(5) Cfr. Calvão da Silva ob. cit. pág. 77.
(6) ª e ob. cit. nota anterior, pág. 77.
(7) Calvão da Silva RLJ 132º, pág. 266.
(8) Relatório do DL nº 236/80.