Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03B4178 |  |
RESTITUIÇÃO
ARRENDAMENTO
2 - Designadamente, no caso de arrendamento, o senhorio deve restituir as quantias que recebeu e o inquilino deve restituir o local arrendado, tal como o recebeu, e o valor correspondente à disponibilidade que teve do local, ou seja, o valor correspondente ao valor locativo de que beneficiou.
3 - Esse valor será, em regra, o correspondente às rendas acordadas, mas assim não será se, por exemplo, as partes tiveram em vista a instalação na fracção arrendada de um snack-bar e o inquilino nunca pôde instalá-lo porque o senhorio não obteve autorização do condomínio do prédio para tal.
4 - Neste caso, o valor a restituir será o correspondente não ao da renda fixada para um sanck-bar que não cabia no fim da fracção, mas o valor locativo da mesma fracção para um qualquer destino cabendo legitimamente nesse fim.
5 - Fixar o valor a restituir em valor igual ao das rendas convencionadas ou, no extremo contrário, não atribuir qualquer valor restitutivo (porque o local arrendado não pôde ser usado para a instalação do snack-bar) seria, ainda e sempre, reconhecer ao contrato efeitos que a sua nulidade de todo em todo não admite.
"A" instaurou, no Tribunal Judicial do Funchal, contra
B e mulher C acção ordinária, que recebeu o nº50/2000, do 2º Juízo da Vara de Competência Mista Cível e Criminal do Funchal, pedindo que declare nulo o contrato-promessa celebrado entre A. e RR por impossibilidade originária do seu objecto;
condene os RR nos termos do art.289º do CCivil a restituir a importância de 6 851 208$00, acrescido dos respectivos juros, relativos ao valor total pago pelas chaves, rendas e obras de remodelação;
condene os RR a pagar ao A. uma indemnização de 10 000 000$00, a título de lucros cessantes, emergente dos prejuízos sofridos pelo não exercício da actividade.
O contrato-promessa invocado (documento de fls.10) é um contrato-promessa de arrendamento comercial da fracção de um prédio, de que os RR são proprietários, e que - alega o autor - este destinava a exploração de um sanck-bar, não tendo sido possível celebrar o contrato definitivo porque o regime de constituição da propriedade horizontal do prédio não permitia esse destino;
isto mesmo - alega em conclusão o autor - implica a nulidade do referido contrato-promessa, com a restituição de tudo o que fora prestado e o pagamento de uma indemnização, a título de lucros cessantes.
Contestam os RR (fls.63) para dizerem, basicamente: o contrato-promessa era o de arrendamento comercial, não conhecendo nem tendo obrigação de conhecer os contestantes qual o destino comercial que o A. daria à fracção a arrendar.
E em reconvenção pedem que o autor- reconvindo seja condenado a « pagar-lhes a quantia de 4 236 630$00 de rendas vencidas e não pagas, com juros legais à taxa máxima desde o conhecimento da reconvenção, mais o que for apurado em execução de sentença pelos prejuízo causados no local arrendado ».
Na réplica, a fls.74, o autor alega que não são devidas quaisquer rendas por não ter o local arrendado licença camarária que possibilitasse pôr o estabelecimento de snack-bar em funcionamento. E alega também que todas as obras que efectuou estavam contratualmente autorizadas.
Em audiência preliminar realizada em 8 de Maio de 2001 (fls.86) o Mº Juiz ao abrigo do disposto no art.508º, nº3, al. b) e 508º-A, nº1, al. c) do CPCivil, convido|u| o autor a indicar os fundamentos de facto subjacentes ao pedido de indemnização no valor de 10 000 000$00 a título de lucros cessantes.
O Autor limitou-se a, em requerimento de fls.87, «apresentar projecto de viabilidade económica destinado a fundamentar os factos subjacentes ao pedido de indemnização cível a título de lucros cessantes ... e requer|er| ao abrigo da faculdade prevista no nº5 do mesmo artigo, a ampliação do pedido de indemnização cível para 19 890 984$00...».
O autor responde a este requerimento (fls.110) dizendo não haver nenhuma alteração da matéria de facto não devendo haver, por isso, correlativamente, ampliação do pedido.
E por despacho de fls.113, o Mº Juiz convido|u| o A. a apresentar nova p.i. onde estejam devidamente articulados os fundamentos de facto subjacentes ao pedido de indemnização no valor de 10 000 000$00, por considerar expressamente que o projecto de viabilização económica ora junto é um mero elemento de prova e não acolhe o convite formulado no despacho proferido em audiência preliminar.
Os RR não se conformam com o despacho de fls.113 e dele interpuseram recurso de agravo (fls.116), recurso como tal admitido por despacho de fls.137, com subida diferida e no efeito meramente devolutivo.
Não vieram todavia a ser apresentadas pelos agravantes quaisquer alegações, motivo pelo qual o recurso veio a ser julgado deserto por despacho de fls.253.
Entretanto o autor apresentou nova petição inicial, a fls.121, com contestação-reconvenção a fls.130.
A fls.140 elaborou-se despacho saneador, com selecção dos factos provados e alinhamento da base instrutória.
Efectuado o julgamento, com respostas conforme despacho de fls.214, foi proferida a sentença de fls.223 a 231 que julgou a acção parcialmente procedente e declarou nulo o contrato celebrado entre as partes denominado contrato-promessa de arrendamento comercial, por erro no objecto;
nos termos do art.289º, nº1 do CCivil, condeno|u| os RR a restituir ao autor as quantias de 3 000 000$00 (14 963,94 euros ), 95 370$00 (475,70 euros) e 260 000$00
(1 296,87 euros).
E julgou improcedentes os mais pedidos formulados pelo A. e totalmente improcedente o pedido reconvencional formulado pelos RR, dele absolvendo o autor.
Os RR não se conformaram e interpuseram recurso de apelação mas, por acórdão de fls.355 a 362, o Tribunal da Relação de Lisboa negou provimento ao recurso, confirmando a sentença recorrida.
Pedem agora os RR revista para este Supremo Tribunal.
E alegando a fls.373 apresentam as seguintes CONCLUSÕES:
1 - o negócio jurídico tem o regime que resultar da interpretação das declarações negociais das partes, não sendo relevante a designação que elas lhe atribuíram;
2 - o designado contrato-promessa é um contrato de arrendamento comercial , tal como ele é definido no RAU;
3 - foi tomada posse do objecto, esta manteve-se durante dois anos e meio, executaram-se obras no local, foram pagas rendas;
4 - esse contrato de arrendamento vê a sua validade dependente da celebração de escritura pública;
5 - a falta de escritura pública é vício que acarreta a nulidade do contrato;
6 - a nulidade do negócio jurídico no pressuposto da sua validade é de conhecimento oficioso;
7 - o tribunal tem que declarar tal nulidade independentemente de as partes a terem alegado;
8 - decretada a nulidade do contrato, o arrendatário tem de pagar rendas durante o período de tempo que esteve na posse do local arrendado;
9 - também no contrato de execução continuada a mesma não abrange as prestações já efectuadas;
10 - portanto, têm de ser recebidas a totalidade das rendas correspondente ao tempo em que o local esteve na posse do recorrido;
11 - foram feitas obras que modificaram a estrutura do local sem que houvesse autorização por escrito;
12 - o local tem de ser restituído no estado em que foi entregue ou o dono ser ressarcido pelos prejuízos causados com as obras não autorizadas;
13 - o valor dos prejuízos tem que ser apurado em execução de sentença.
Não houve contra - alegações.
Estão corridos os vistos.
Cumpre decidir.
FACTOS:
1 - a 3 de Fevereiro de 1998, entre o A. e os RR, estes representados por procurador, foi acordado, nos termos constantes de fls.10 a 12, aquilo que denominaram por "contrato-promessa de arrendamento comercial", tendo por objecto a fracção autónoma designada pela letra A, correspondente a uma loja com o nº21, localizada no rés-do-chão do prédio urbano denominado "Edifício Cecília", sito na Rua Elias Garcia, nº21 no Funchal;
2 - nesse acordo, os RR prometeram dar de arrendamento ao A. e este prometeu tomar de arrendamento a identificada loja (Cl.2ª);
3 - a loja destinava-se a todo e qualquer ramo de comércio ou indústria ( cl.3ª );
4 - o prazo de arrendamento era de cinco anos e tinha o seu início no dia 9 de Fevereiro de 1998, data a partir da qual o autor tomaria posse efectiva do objecto arrendado ( cl.4ª );
5 - a renda mensal do local arrendado era de 153 000$00 (cl.5ª );
6 - os RR autorizaram, desde logo, o A. a iniciar a realização das necessárias obras de adaptação do local arrendado, carecendo de autorização por escrito quaisquer obras que modificassem a estrutura do local (cl.6ª );
7 - a escritura a titular o contrato seria realizada quando os RR obtivessem a documentação necessária para o efeito (cl.9ª);
8 - a 3 de Fevereiro de 1998, o A. entregou ao representante dos RR, pelas chaves, a quantia de 3 000 000$00;
9 - o A. assinou o acordo referido no nº2 com a intenção única e exclusiva de proceder à exploração de um snack-bar;
10 - os RR conheciam perfeitamente a vontade do A. em dedicar-se àquela actividade;
11 - o A. nunca chegou a exercer a actividade de restauração no local referido;
12 - o A. pagou as quantias de 95 370$00 e 260 000$00, a título de rendas;
13 - na escritura de constituição de propriedade horizontal, a fracção A tem como destino o comércio, o que era do conhecimento dos RR;
14 - nas várias reuniões de condóminos, que houve, não foi possível aprovar/autorizar qualquer alteração ao título de constituição da propriedade;
15 - o A. esteve na posse da referida fracção entre Fevereiro de 1998 e Julho de 2000;
16 - o A. dividiu a casa de banho primitiva em três compartimentos e furou paredes.
O A. pediu na acção, para além da declaração da nulidade do contrato celebrado com os RR, a condenação destes a pagar-lhe as seguintes quantias parcelares:
3 000 000$00 que lhes entregou, na celebração do contrato, «pelas chaves»;
619 726$00, de juros sobre esta quantia;
355 370$00, de rendas que pagou;
46 636$00, de juros sobre esta quantia;
2 829 476$00, valor das obras que realizou no locado;
10 000 000$00, depois ampliados para 19 890 984$00, com indemnização a título de lucros cessantes.
Foram os RR condenados, em 1ª instância, a pagar tão só e apenas a pagar as quantias de 3 000 000$00 e 355 370$00 (95 370$00 + 260 000$00). No mais foram absolvidos.
Só os RR interpuseram recurso de apelação.
E nele não puseram em causa a parte em que aqui foram condenados, dirigindo o seu recurso quanto à decisão apenas na parte em que esta declara totalmente improcedente o pedido reconvencional formulado pelos RR, dele absolvendo o autor.
E que pediam eles em reconvenção ?
Que o A. fosse condenado a pagar-lhes:
4 590 000$00 correspondentes ao valor da ocupação pelo A. do local arrendado no período de Fevereiro de 1998 a Julho de 2000 (30 x 153 000$00);
o que se apurar em execução de sentença pelos prejuízos causados no local arrendado com as obras realizadas.
Para decidir como decidiu, o tribunal de 1ª instância concluiu por que « é nulo o contrato celebrado entre as partes, por erro sobre o objecto - art.251º do CCivil ».
E, invocando o disposto no art.289º do mesmo código, faz assentar nessa nulidade o dever de restituição das quantias que condena os RR a entregar aos autores.
Incluindo as recebidas a título de rendas « pela simples razão de nunca ter sido exercida a actividade de snack-bar na loja, devido ao erro no objecto, ou seja, devido à causa da nulidade do contrato ».
E concluiu pela improcedência do pedido reconvencional «pelos mesmos fundamentos | ... | - o A. não deve pagar quaisquer rendas vencidas aos RR pois, como vimos, o contrato foi anulado por erro no objecto e, embora estando na posse da loja, nunca o demandante ali exerceu a actividade pretendida, isto é, nunca dela retirou qualquer proveito e se a não devolveu é porque certamente estaria à espera das diligências de ambas as partes para ultrapassar o obstáculo, que se revelou incontornável, decorrente da limitação do fim da loja ».
E « quanto às obras realizadas pelo A. não ficou provado que causassem prejuízos à loja, nem se podem considerar como não autorizadas, porque nulo o contrato celebrado entre as partes não há que aplicar as regras do arrendamento ».
O acórdão recorrido confirma (com voto de vencido) o decidido em primeira instância, acentuando - quanto ao valor da ocupação - que embora estando « firmada jurisprudência no sentido de que, no caso de nulidade do contrato de arrendamento, a obrigação do locatário de restituir abrange, para além da entrega da coisa, o pagamento do valor correspondente à sua utilização, equivalente ao valor da retribuição acordada pela respectiva cedência ... todavia essa obrigação pressupõe que a coisa tivesse sido fruída ou, então, com possibilidades de ter sido, designadamente para o fim a que fora destinada »; e quanto ao valor das obras que « esse pedido, não resultando já da obrigação prevista no nº1 do art.289º do CCivil, teria de assentar na responsabilidade civil por facto ilícito, imputável ao apelado » faltando, in casu, os requisitos da ilicitude e do dano.
Vejamos:
como se disse, o tribunal de 1ª instância, declarou a nulidade do contrato celebrado entre as partes, por erro sobre o objecto, nos termos do art.251º do CCivil e, em vista dessa nulidade, e por aplicação do disposto no art.289º, nº1 do mesmo código, deu parcial procedência à acção e condenou os RR a restituir ao A. a quantia de 3 000 000$00 que este lhes entregara « pelas chaves » e 95 370$00 e 260 000$00, referentes a rendas.
Esta decisão, esta parte da decisão, foi aceite pelos RR que a não incluíram no objecto do recurso de apelação que interpuseram para a Relação de Lisboa, dirigindo-o contra a decisão apenas na parte em que esta declara totalmente improcedente o pedido reconvencional formulado pelos RR, dele absolvendo o autor.
Os RR aceitaram a decisão, pois, na parte em que esta declara a nulidade do contrato por erro no objecto e na parte em que, como consequência dessa nulidade, lhes ordena a restituição ao autor dos 3 000 000$00 recebidos pela entrega das chaves e dos 95 370$00 e 260 000$00, recebidos como rendas.
Isto mesmo está expressamente afirmado no acórdão agora sob recurso - « segundo a sentença, que nessa parte não foi impugnada, o referido contrato - promessa foi considerado inválido, por erro sobre o objecto, nos termos do art.251º do CCivil ... ».
Ficou, então, como objecto do recurso de apelação o julgado quanto ao pedido reconvencional.
E é esse também o objecto do presente recurso de revista porque é o julgado da 2ª instância sobre esse - e apenas esse - julgado da 1ª, que pode ser posto em causa no pedido de reponderação que perante o Supremo Tribunal é suscitado.
Ou seja:
o que nos ocupa é saber quais as consequências que a declaração de nulidade do contrato celebrado entre as partes, por erro no objecto, pode ter no pedido reconvencional formulado.
Ora, do que se trata é ainda e sempre de aplicar à situação o disposto no art.289º, nº1 do CCivil - tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
O que há é que, cada uma das partes, restitua aquilo que recebeu da outra, como se nunca tivesse havido negócio entre elas.
Ou seja,
os RR devem restituir as quantias que receberam;
o A. deve restituir o local que recebeu, tal como o recebeu, e restituir também o valor correspondente à disponibilidade que teve do local que usou, ou seja, o valor correspondente ao valor locativo de que beneficiou.
Tudo - repete-se - como se não tivesse havido negócio.
No dizer de Diogo Leite de Campos, "A Subsidiariedade da Obrigação de Restituir o Enriquecimento", 1974, pág.196, importado para o Ac. deste STJ de 5 de Junho de 2001, na Revista nº809/01 (cons. Sousa Inês), desta mesma secção, «uma vez declarado nulo o negócio, a produção dos seus efeitos é excluída desde o início, ex tunc, a partir do momento da formação do negócio, e não ex nunc, a contar da data da declaração de nulidade. O carácter retroactivo da nulidade leva à repristinação da situação criada pelo negócio nulo, voltando-se ao statu quo ante ».
Restituir, portanto, o valor locativo, o valor correspondente ao valor locativo, ou seja, « pagar-lhe uma indemnização pela sua utilização, correspondente em regra ao montante das rendas acordadas, enquanto tal utilização se mantiver » - Ac. STJ de 8 de Maio de 2001, Revista nº340/01, 7ª secção, Cons. Araújo de Barros, http://www.dgsi.pt/jstj
No em regra é que vai a diferença suscitada perante este Supremo Tribunal.
É que as instâncias entenderam que, sendo em regra assim, o não era aqui porquanto « o |A.| nunca chegou a exercer a actividade de restauração no referido prédio, por falta da respectiva licença de utilização, que os |RR| como lhes competia não lograram obter da Administração Pública ... |e| ... sendo o exercício da referida actividade o único fim para a fruição do prédio, como os próprios |RR| bem sabiam, não pode deixar de se entender que, nesta situação, apesar da sua detenção, não houve fruição do prédio por parte do apelado... |e| ... nestas condições, tem de se concluir que, faltando a prestação dos |RR|, nada há a restituir por parte do |A.|. ».
Acontece que dizer isto é, ainda e sempre, manifestamente, reconhecer algum valor a um contrato, ao contrato, que se declara nulo. E não pode aceitar-se - a lei não aceita - uma solução que faria produzir alguns efeitos a um negócio que ela própria vê como se não tivesse sido realizado.
Portanto, e em conclusão:
de uma maneira ou de outra o A. dispôs da utilização de um local pertença dos RR - deve restituir-lhes essa utilização, o valor correspondente.
Em regra, esse valor seria o equivalente ao montante acordado das rendas.
Mas não o é aqui.
E também pela razão simples de que reconhecer essa regra, essa equivalência, seria do mesmo modo aceitar alguns efeitos do contrato.
Porque, o montante acordado das rendas - 153 000$00 mensais - o foi tendo em vista a exploração de um snack-bar, conforme intenção única e exclusiva do A., intenção essa perfeitamente conhecida pelos RR, sendo certo que a fracção « arrendada » tinha como destino, na escritura de constituição da propriedade horizontal, apenas o comércio.
Não pode, então, avaliar-se o valor correspondente à utilização do local pelo A. pela equivalência das « rendas » fixadas (sob pena de se estar ainda a atribuir efeitos ao contrato) mas pelo valor locativo (ainda que hipoteticamente o mesmo) que um tal local teria entre Fevereiro de 1998 e Julho de 2000, se arrendado em Fevereiro de 1998 para o exercício do comércio, não para a instalação de um snack-bar.
Deixa-se a fixação desse valor, com o limite máximo pedido de 153 000$00 mensais para liquidação em execução de sentença.
Como para liquidação em execução de sentença se deixa também o valor correspondente às obras necessárias para repor o local em causa no estado em que se encontrava no momento em que o contrato foi celebrado, ou seja, no estado em que se encontrava quando o A. dividiu a casa de banho primitiva em três compartimentos e furou paredes.
Só assim será cumprido o disposto no art.289º, nº1 do CCivil restituindo-se aos RR o local tal como quando foi entregue ao A. aquando da realização do contrato cuja nulidade se pediu e se declarou.
Pouco importa, aliás, que tenha tido resposta negativa o quesito 27º no qual se perguntava se « para que o local pudesse ser objecto de novo arrendamento era necessário realizar obras ».
O que importa são as obras que importa realizar para que o local volte à sua personalidade inicial, porque só assim o A. cumpre integralmente o seu dever de restituir.
Nem o disposto no nº3 do art.289º altera esta visão das coisas porquanto, remetendo para o art.1269º, faz responder o possuidor de boa fé pela perda ou deterioração da coisa se tiver procedido com culpa. E a deterioração da coisa, a modificação que importa corrigir para que o prédio regresse ao statu quo ante, essa foi culpa do A. no sentido de que foi por ele causada - e esse é o sentido com que tem que ser lida a expressão tiver procedido com culpa por equivalente à expressão não tendo dado causa a isso usada no correspondente artigo do CCivil de Seabra, o 496º - veja-se Pires de Lima / Antunes Varela, CCivil anotado e Rodrigues Bastos, Notas ao CCivil, em anotação ao art.1269º.
Uma nota para dizer expressamente o que está implícito: o disposto no nº4 do art.684º do CPCivil impede-nos de atingir, seja de que forma for, os efeitos do julgado, na parte não recorrida. E por isso não poder afectada a parte em que os RR foram condenados a pagar as quantias de 95 370$00 e 260 000$00 ao A. muito embora a solução a que se chega na reconvenção impusesse a solução contrária.
D E C I S Ã O
Na procedência do recurso, concede-se a revista e condena-se o autor A a pagar aos RR B e mulher C a quantia que se vier a liquidar em execução de sentença referente ao valor locativo do local aqui em causa, para o período de Fevereiro de 1998 a Julho de 2000, inclusive, de acordo com o mercado do arrendamento para o comércio naquela primeira data na Rua Elias Garcia, no Funchal, e ainda aquela que vier a determinar-se como sendo a necessária para repor o mesmo local antes statu quo ante.
Custas da reconvenção, em primeira instância, e da revista e da apelação a cargo do recorrido.
Lisboa, 18 de Novembro de 2004
Pires da Rosa
Custódio Montes
Neves Ribeiro (votei vencido conforme declaração anexo 22)
1.Votei vencido por uma razão que facilmente se percebe. Os réus propunham-se arrendar o espaço para snack-bar. Este facto era do conhecimento dos autores. (Facto 9 provado).
Os autores comprometeram-se a obter as autorizações necessárias para esta finalidade locativa. (Facto 6 provado).
Os autores não conseguiram modificação do título constitutivo da propriedade de horizontal, segundo o artigo 1419º-1, do Código Civil, por oposição dos demais condóminos. (Facto 14 provado).
Por isso os réus nunca chegaram a exercer no local qualquer actividade. (Facto 11 provado).
2. A meu ver, curial se torna aceitar que, foram os autores que deram causa à impossibilidade legal de cumprimento.
Condenarem-se, agora, os réus a pagarem aos autores um valor locativo (a liquidar em sentença) de que nunca desfrutaram, nem tiveram, de todo, por facto imputável aos autores, parece-me uma injustiça material - que não aceito, pela inversão de valores ético-negociais que a solução vencedora representa.
De resto, a medida da restituição não pode exceder a medida do enriquecimento (artigo 479º-1 do C.C.). E aqui o enriquecimento locativo dos réus foi zero! Neves Ribeiro
Araújo Barros
Oliveira Barros (vencido, na medida em que votei a procedência total da reconvenção, afigurando-se-me não haver que liquidar o que as propostas partes estabeleceram.)