Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 05B3944 |  |
COMPROPRIEDADE
REGISTO PREDIAL
PRESUNÇÃO JURIS TANTUM
POSSE DE BOA FÉ
INVERSÃO DE TÍTULO
CONFLITO DE DIREITOS
USUCAPIÃO
DIREITO DE PREFERÊNCIA
2. Como o comproprietário, por força do seu próprio título, é possuidor em nome alheio quanto aos direitos dos restantes condóminos, não poderá adquirir o respectivo direito por usucapião sem a verificação de um comportamento idóneo à inversão do título da posse.
3. Ocorre essa inversão quando dois comproprietários dividem o prédio comum em duas partes iguais, como se passassem a existir dois prédios distintos, e a partir daí cada um passa a comportar-se em relação a cada uma delas como se fosse o seu exclusivo proprietário.
4. Em regra, a posse implica a presunção legal da titularidade do direito; e a excepção ocorre no caso de colisão entre ela e a presunção derivada do registo de um direito anterior ao início da posse, caso em que prevalece esta última presunção.
5. Adquirido por uma pessoa o direito de propriedade sobre um prédio por contrato de compra e venda celebrado por escritura pública no dia 24 de Julho de 1979, que passou desde então a exercer sobre ele, de boa fé, pacifica e publicamente, o poder de facto correspondente ao exercício daquele direito, com intenção de se comportar como seu titular, ela adquiriu, no dia 24 de Julho de 1994, sobre aquele prédio, por usucapião, o direito de propriedade, reportado à data do início dessa actuação.
6. Não releva no confronto da pessoa mencionada sob 5 o registo predial no dia 3 de Outubro de 1994, a favor de outra, de um décimo do direito de propriedade sobre o aludido prédio.
7. Esta última não tem o direito de preferir na venda de nove décimos do direito de propriedade sobre aquele prédio ocorrida no dia 21 de Maio de 1996, exclusivamente feita nessa proporção por virtude da existência da mencionada inscrição no registo.
I
"A" intentou, no dia 16 de Setembro de 1996, contra B e C, por um lado, e D e E, por outro, acção declarativa constitutiva condenatória, com processo ordinário, pedindo a declaração do seu direito de preferência na venda pelos primeiros aos segundos de nove décimos do direito de propriedade sobre identificado prédio e de que o preço da venda foi de 6.500.000$00, a condenação na restituição do diferencial de 3.500.000$00 e dos dois últimos a pagar-lhe 2.723.120$00 por perdas e danos.Invocou ser dono de 1/10 do prédio e a referida venda sem comunicação para preferir, ter sido o preço respectivo de 6.500.000$00 e declarado na escritura o de 10.000.000$00, o derrube depois da venda de árvores e redução da área do prédio e do prejuízo dai decorrente.
Em contestação, alegaram os réus serem os primeiros donos de todo o prédio, terem-no adquirido por usucapião, ser o registo de 1/10 ilegal, e, em reconvenção, pediram os primeiros réus a declaração do seu direito de propriedade de 1/10 e que fosse ordenado o cancelamento do registo predial da referida titularidade do autor.
Na réplica, o autor ampliou o pedido no sentido da declaração da rectificação da escritura de 24 de Julho de 1979 em termos de ficar a constar que a venda apenas teve por objecto nove décimos do prédio.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença no dia 13 de Março de 2000, que absolveu os réus do pedido e julgou a reconvenção procedente, da qual os autores apelaram, e a Relação, por acórdão proferido no dia 18 de Dezembro de 2000, negou provimento ao recurso.
No recurso de revista, o Supremo Tribunal de Justiça, ordenou à Relação, por acórdão proferido no dia 31 de Maio de 2001, a ampliação da matéria de facto, a Relação assim procedeu.
Falecida C, foram habilitados em sua substituição B, F e G, e, realizado novo julgamento, foi proferida nova sentença no dia 17 de Dezembro de 2004 que absolveu os réus do pedido e julgou a reconvenção procedente.
Apelou o autor, e a Relação, por acórdão proferido no dia 6 de Junho de 2005, negou provimento ao recurso.
Interpôs o apelante recurso de revista, formulando, em síntese, as seguintes conclusões de alegação:
- tem inscrita definitivamente a seu favor no registo predial a décima parte indivisa do direito de propriedade sobre prédio e a recorrida E as restantes nove décimas, constituído o referido registo presunção da existência do seu direito, pelo que não tem de o provar;
- a posse de um comproprietário sobre todo o prédio sem o consentimento dos outros não conduz à aquisição por usucapião, porque não é exclusiva;
- o uso do pinhal na proporção de nove décimos não constitui posse de quota superior nem começou a correr o prazo de usucapião por não ter havido inversão do título da posse;
- não houve a referida inversão porque os recorridos nunca se manifestaram contra a sua qualidade de comproprietário, que lhes afirmou e eles aceitaram, e não provaram a posse em nome do recorrente correspondente à sua quota;
- goza do direito de preferência na aquisição de nove décimos do prédio em causa, pelo que a sentença violou os artigos 7° do Código do Registo Predial, 350º, 1265º, 1268º, n° 1, 1296º, 1405º, 1406º, n° 2 e 1409 do Código Civil.
Responderam os recorridos, em sede de conclusão de alegação:
- quando lhes venderam nove décimos do prédio, B e C eram proprietários da totalidade do prédio;
- não há correspondência entre o prédio de que o recorrente afirma ter adquirido a quota de um décimo e aquele de que são donos e possuidores, e, ainda que a houvesse, quem transmitiu aquela quota ao recorrente não era titular do direito transmitido;
- nunca reconheceram facticamente o direito de que o recorrente se arroga, e nem ele ou os supostos transmitentes da parte indivisa de cuja aquisição se arroga exerceram posse sobre o prédio;
- B e C e antepossuidores primeiro, de forma plena e exclusiva, e depois, após a venda, aqueles e D e E, têm exercido sobre o prédio, há mais de trinta anos, desde tempos imemoriais, a posse pública, contínua, pacífica, de boa fé e com o ânimo de serem seus donos;
- o recorrente não é nem nunca foi comproprietário do prédio, tendo sido ilidida a presunção decorrente do registo, e a inversão do título da posse supõe a substituição de uma posse precária por uma posse em nome próprio, o que não sucede no caso;
- não faz sentido argumentar com a não inversão do título da posse porque os recorridos não exerciam posse precária, sempre tendo possuído com ânimo de donos e, após a constituição da compropriedade, nunca exerceram posse para além da quota de que são titulares;
- demonstrada a posse dos recorridos anterior ao registo da quota decimal pelo recorrente, à presunção derivada do registo sobrepõe-se, nos termos do artigo 1268º, nº 1, do Código Civil, a presunção derivada da posse.
II
É a seguinte a factualidade declarada provada no acórdão recorrido:
1. O prédio rústico, composto de pinhal e mato, com a área de 6 480 m2, sito no lugar da Preguiça, Arada, Ovar, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 780, estar inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 1358º, confronta do Norte, Sul e Poente com caminhos e do Nascente com H, integrado em Zona da Reserva Agrícola Nacional, no Plano Director Municipal de Ovar, e o artigo matricial 1455º nada tem a ver com aquele prédio, tal como com ele nada tem a ver a descrição registal n° 38 4484.
2. Por testamento lavrado no dia 3 de Março de 1939 na Secretaria Notarial de Ovar, I declarou instituir suas herdeiras de todos os seus bens, em partes iguais, a sua irmã J e a sua sobrinha K, e que se à sua morte já tivesse falecido alguma delas, a sobreviva seria a sua única e universal herdeira.
3. I e J faleceram, respectivamente, nos dias 19 de Agosto de 1959 e 4 de Março de 1943.
4. H sucedeu a seu pai, L, que faleceu no dia 6 de Março de 1968, e o primeiro faleceu no Brasil no dia 26 de Setembro de 1992, cujos únicos herdeiros são M, sua viúva, e N, seu filho.
5. No dia 24 de Julho de 1979, K, por um lado, e B, por outro, declararam, em escritura pública lavrada pelo notário da Secretaria Notarial de Ovar, a primeira vender e o segundo comprar, por 10.000$00, o pinhal com mato, sito em Preguiça, Boçada, freguesia de Arada, matricialmente inscrito sob o artigo 1358º, omisso na Conservatória do Registo Predial.
6. No dia 19 de Julho de 1994, em escritura pública lavrada no Cartório Notarial de Santa Maria da Feira, declararam, O, como procurador de M, de N e de P, por um lado, e A, por outro, os primeiros vender e o último comprar, por 2.100.000$00, um décimo indiviso de um prédio rústico composto por pinhal e mato com a área de 6480 m2, situado no lugar da Preguiça, Boçada, freguesia de Arada, Município de Ovar, inscrito na matriz sob o artigo 1358º, e anteriormente sob o nº 1455º, omisso na Conservatória do Registo Predial.
7. O autor inscreveu no registo, em seu nome, no dia 3 de Outubro de 1994, sob o n.º 00780, na Conservatória do Registo Predial de Ovar, provisoriamente por dúvidas, um décimo indiviso do prédio mencionado sob 1, cuja conversão em registo definitivo ocorreu no dia 10 de Outubro de 1994.
8. No dia 7 de Novembro de 1994, deu o autor conhecimento ao réu B, por carta, de que tinha adquirido da família ... um décimo do pinhal inscrito na matriz rústica de Arada sob o artigo 1358º e que estava interessado na aquisição da parte deles, se eles decidissem vendê-la.
9. B e C, por um lado, e D e E, por outro, declararam por escrito, no dia 22 de Abril de 1996, os primeiros prometer vender e os últimos prometer comprar, por 6.500.000$00, nove décimos do prédio mencionado sob 1.
10. B e C, por um lado, e D e E, por outro, declararam, em escritura pública outorgada no dia 21 de Maio de 1996 no Cartório Notarial de Ovar, os primeiros vender e os últimos comprar, por 10.000.000$00, nove décimos do prédio mencionado sob 1, negócio de que os primeiros não deram conhecimento ao autor.
11. E registou sob o nº na sua titularidade, na Conservatória do Registo Predial de Ovar, nove décimos indivisos do prédio mencionado sob 1.
12. B e C declararam vender a D e E apenas 9/10 do aludido prédio, porque o autor inscrevera em seu nome na Conservatória do Registo Predial de Ovar a décima parte indivisa.
13. Por esse facto, ao pretenderem vender a totalidade do prédio D e E depararam com o obstáculo notarial de não poder ser feita a escritura pela totalidade sem que previamente fosse cancelada a inscrição registal da décima parte indivisa do prédio a favor do autor.
14. B e C e D e E resolveram então outorgar logo a escritura referente aos nove décimos indivisos e deixar para mais tarde a resolução do diferendo referente a um décimo indiviso inscrito a favor do autor.
15. Num dia de 1996, de manhã, dirigiu-se o autor à residência B e de C, em Arada, perguntando-lhes se lhes vendiam ou não os nove décimos do pinhal, e foi-lhe respondido por um deles que já o tinham vendido D, e o primeiro chegou ainda a dar conhecimento a D de que estava interessado na aquisição da parte restante da propriedade.
16. Nos dias que precederam o dia 1 de Julho de 1996, D e E mandaram derrubar, no prédio mencionado sob 1, 140 pinheiros e 20 eucaliptos, e venderam-nos posteriormente e eliminaram a vegetação existente no solo.
17. Os pinheiros cortados pesavam cerca de 65 toneladas, a tonelada era vendida no mercado a cerca de 7.000$, os eucaliptos cortados pesavam cerca de 10 toneladas e a tonelada deles era vendida no mercado a cerca de 5.000$.
18. No dia 1 de Julho de 1996, com máquinas de terraplanagem, começaram D e E a remover e a transformar todo o solo do prédio, arrancando todos os cepos das árvores e queimando-os.
19. Antes da sua transformação por D e E, o terreno daquele prédio era mais alto a norte e, após o negócio mencionado sob 10 foram dele retiradas quantidades de terra do tipo barro, e, na zona de confrontação com o caminho, fizeram um corte de extensão com o objectivo de o alargarem.
20. B e C e D e E e antepossuidores têm, em conjunto e na proporção das respectivas partes - respectivamente, de 1/10 e 9/10 - agricultado, de forma ininterrupta, o referido prédio, plantado árvores, colhido mato e árvores, dado de arrendamento e recebido as respectivas rendas, procedido à limpeza e guarda do prédio e pago as respectivas contribuições.
21. Factos esses, praticados sem violência ou oposição de quem quer que fosse e sem consciência de lesar, e não lesando qualquer direito de outrem, e por forma de todos conhecida, designadamente pelos residentes da freguesia de Arada, do Município de Ovar, e na convicção de estarem a exercer um direito próprio, de serem dessas partes do prédio.
22. B e C, por e si e antepossuidores referidos sob II 2 e 3 e Q e outros, que a distância temporal não permite identificar, praticam, há mais de 30 anos e desde tempos imemoriais os factos referidos supra em 21 e 22 em todo o prédio mencionado sob 1.
III
A questão essencial decidenda é a de saber se o recorrente tem ou não preferência na alienação do prédio rústico mencionado sob II 1 que aos recorridos D e E foi feita pelos recorridos B e C.
Tendo em conta o conteúdo do acórdão recorrido e das conclusões de alegação formuladas pelo recorrente e pelos recorridos, sem prejuízo de a solução dada a alguma prejudicar a solução de outra ou de outras, a resposta à referida questão pressupõe a análise das seguintes sub-questões:
- lei adjectiva aplicável na acção e nos recursos;
- síntese dos factos jurídicos essencialmente relevantes;
- efeitos da presunção de titularidade derivada do registo predial;
- estrutura da compropriedade e da posse usucapiente;
- direito legal de preferência do comproprietário;
- adquiriram B e C o direito de propriedade sobre o prédio em causa?
- a presunção da titularidade do recorrente sobre a décima parte do direito de propriedade sobre o prédio foi ou não ilidida?
- síntese da solução para o caso decorrente dos factos e da lei.
Vejamos, de per se, cada uma das referidas sub-questões.
1.
Comecemos pela determinação da lei adjectiva que se sucedeu no tempo aplicável na acção e nos recursos.
Como a acção foi intentada no dia 16 de Setembro de 1996, são-lhe aplicáveis, salvo quanto a prazos, as normas anteriores às do Código de Processo Civil Revisto, que entrou em vigor no dia 1 de Janeiro de 1997 (artigos 6º, nº 1 e 16º do Decreto-Lei nº 329-A/95, de 12 de Dezembro).
Como a sentença foi proferida no tribunal da 1ª instância no dia 17 de Dezembro de 2004 e o acórdão da Relação foi proferido no dia 6 de Junho de 2005, aos recursos são aplicáveis as pertinentes normas do Código de Processo Civil Revisto (artigo 25º, nº 1, do Decreto-Lei nº 329-A/95, de 12 de Dezembro).
2.
Atentemos agora na síntese dos factos jurídicos provados mais relevantes para a decisão do recurso, ou seja, aqueles com base nos quais o recorrente pretende substituir D e R na posição de compradores do prédio em causa, e os recorridos B e C visam a declaração judicial da sua titularidade da décima parte do direito de propriedade sobre ele que no registo predial está inscrito na titularidade do primeiro.
No dia 24 de Julho de 1979 B e C compraram o prédio em causa a K, mas não inscreveram a aquisição no registo predial.
No dia 19 de Julho de 1994 comprou o recorrente um décimo do mesmo prédio a M, N e a P e inscreveu essa aquisição no registo predial no dia 3 de Outubro de 1994, e no dia 7 de Novembro seguinte comunicou essa aquisição a B e o seu interesse na aquisição da parte deles se a decidissem vender.
No dia 22 de Abril de 1996, B e C prometerem vender nove décimos do referido prédio a D e a E, e no dia 21 de Maio seguinte venderam-lhes essa quota sem o conhecimento do autor, e a última registou na sua titularidade essa aquisição.
B e C pretenderam vender a totalidade do prédio, mas não o puderam fazer por virtude de o recorrente haver inscrito no registo predial, na sua titularidade, a décima parte indivisa do prédio, e resolveram outorgar logo a escritura referente aos nove décimos indivisos e deixar para mais tarde a resolução do diferendo referente à inscrição feita pelo recorrente.
B e C, e D e E e antepossuidores, em conjunto e na proporção das respectivas partes de um décimo e nove décimos, há mais de trinta anos, desde tempos imemoriais, de forma ininterrupta, têm, por um lado, agricultado, o referido prédio, plantando árvores, colhendo estas e o mato, dando de arrendamento, recebendo as rendas, procedendo à sua limpeza e guarda e pago as respectivas contribuições.
E, por outro, terem feito tudo isso sem violência ou oposição de alguém, sem consciência de lesar ou de haver direito de outrem, por forma de todos conhecida, designadamente pelos residentes da freguesia de Arada, na convicção de estarem a exercer o seu direito de donos daquelas partes do prédio em causa.
3.
Vejamos agora os efeitos da presunção de titularidade derivada do registo predial.
A principal finalidade do registo predial é dar publicidade à situação jurídica dos prédios, assegurando a quem adquirir direitos sobre eles o conhecimento de toda a realidade subjectiva e objectiva que os envolva (artigo 1.º do Código do Registo Predial).
Dada a sua natureza essencialmente declarativa e a sua função de publicitação de direitos sobre prédios, não pode o registo predial assegurar a efectiva existência do direito na titularidade da pessoa em nome da qual está inscrito.
Conforme resulta de II 7, a quota decimal do direito de propriedade sobre o prédio mencionado sob II 1 está inscrita no registo predial na titularidade do recorrente desde o dia 3 de Outubro de 1994, ou seja desde cerca de dois anos antes da data em que propôs a acção.
O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos termos em que o registo o define (artigo 7.º do Código do Registo Predial).
A referida presunção, reportada à definição da situação jurídica dos prédios, não abrange os seus elementos de identificação, designadamente a área respectiva, as confrontações e os artigos matriciais de referência.
Em virtude da mencionada presunção, está o recorrente dispensado de provar os factos constitutivos do seu direito de propriedade sobre o referido prédio na proporção de um décimo (artigo 350.º, n.º 1 do Código Civil).
Consequentemente, reverteu para C e os recorridos o ónus de prova dos factos reveladores de que o recorrente não é titular do direito de propriedade cuja presunção decorre do registo predial (artigo 344º, nº 1, do Código Civil).
4.
Aos, ora, no regime da compropriedade e da posse usucapiente.
Existe propriedade em comum ou compropriedade quando duas ou mais pessoas são titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa (artigo 1403º, nº 1, do Código Civil).
Os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular e, separadamente, participam nas vantagens e encargos da coisa, na proporção das suas quotas (artigo 1405º, nº 1, do Código Civil).
A posse é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real (artigo 1251º do Código Civil).
Nela se diferenciam dois elementos, o corpus ou domínio de facto sobre a coisa, traduzido no exercício efectivo de poderes materiais sobre ela ou a possibilidade física desse exercício, e o animus, consubstanciado na intenção de exercer sobre a coisa, como seu titular, o direito real correspondente àquele domínio.
A aquisição da posse pode ser originária ou derivada, no primeiro caso por apossamento ou inversão do título e, no segundo, por tradição, sucessão ou constituto possessório.
À sucessão por morte reporta-se o artigo 1255º do Código Civil, segundo o qual, por morte do possuidor, a posse continua nos seus sucessores desde o momento da morte, independentemente da apreensão material da coisa.
Assim, independentemente do título de chamamento, a posse do de cujus, ou seja, a posse antiga, continua sempre nos chamados à sucessão nos bens, sem necessidade da prática de qualquer acto material de apreensão.
O apossamento traduz-se na aquisição unilateral da posse por via do exercício de um poder de facto, ou seja, pela prática reiterada, com publicidade, de actos materiais correspondentes ao exercício do direito (artigo 1263º, alínea a), do Códgio Civil).
A traditio consubstancia-se, por seu turno, na transferência voluntária da posse entre vivos, em regra quando a transmissão da situação jurídica e da situação de facto coincidem, o que ocorre quando há entrega da coisa.
A entrega efectiva não é, porém, essencial à transmissão da posse, visto que a lei se basta, para o efeito, com a entrega simbólica (artigo 1263º, alínea b), do Código Civil).
A aquisição da posse através do constituto possessório pressupõe, em regra, a transmissão pelo possuidor, sem entrega da coisa, do direito real relativo àquela (artigo 1264º, nº 1, do Código Civil).
A inversão do título da posse ocorre quando o detentor se opõe àquele em cujo nome possuía ou no caso de um terceiro praticar algum acto idóneo à transmissão da posse (artigo 1265º do Código Civil).
É o caso, por exemplo, de alguém que se arroga proprietário da coisa e a vende àquele que a detém, ou quanto o detentor deixe de praticar actos na convicção de agir por condescendência do proprietário e passe a actuar, no confronto deste como se fosse o dono.
Quem suceder na posse de outrem por título diverso da sucessão por morte pode juntar à sua a posse do antecessor, e se a posse do antecessor for de natureza diferente da posse do sucessor, a acessão só ocorre nos limites da de menor âmbito (artigo 1256º do Código Civil).
Reporta-se este artigo à soma facultativa de situações consecutivas de posse propriamente dita, isto é, com corpus e animus, independentemente da natureza do respectivo acto translativo.
A posse mantém-se enquanto durar a actuação correspondente ao exercício do direito ou a possibilidade de a continuar, e presume-se que continua em nome de quem a começou (artigo 1257º Código Civil).
Assim, embora seja o corpus que marca a existência e a duração da posse, a sua conservação não depende em absoluto da continuidade dos actos materiais. Com efeito, se a posse se mantém enquanto haja a possibilidade de continuar a actuação correspondente ao exercício do direito, a relação da pessoa com a coisa legalmente exigida para o efeito não implica necessariamente que ela se traduza em actos materiais.
Nesta perspectiva, há corpus enquanto a coisa estiver submetida à vontade do sujeito em termos de ele poder, querendo, renovar a actuação material sobre ela
O possuidor em nome alheio não adquire a coisa possuída sem inversão do título da posse, pelo que não basta, para o efeito, por exemplo, que o comproprietário haja exercido durante longo tempo os poderes correspondentes à propriedade singular.
Com efeito, o uso da coisa comum por um dos comproprietários não constitui posse exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do referido título (artigo 1406º, nº 2, do Código Civil).
Assim, como o comproprietário, por força do seu próprio título, é possuidor em nome alheio quanto aos direitos dos restantes condóminos, não poderá adquirir o respectivo direito sem a verificação de um comportamento idóneo a inverter o título da posse.
e de direitos reais de gozo, incluindo o direito de propriedade, mantida por certo lapso de tempo, faculta, em regra, ao possuidor a aquisição por usucapião do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação (artigo 1287º do Código Civil).
Os efeitos da invocação da usucapião revertem retroactivamente à data do início da posse propriamente dita (artigo 1288º do Código Civil).
É titulada se fundada em algum modo legítimo de adquirir - negócio jurídico abstractamente idóneo à transferência do direito - independentemente de direito de quem transmite e da validade substancial do negócio jurídico (artigo 1259º, nº 1, do Código Civil).
É de boa fé quando o possuidor ignorava, ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem, presumindo-se de boa fé a posse titulada e de má fé a posse não titulada e a que for adquirida por violência, ainda que seja titulada (artigo 1260º do Código Civil).
A ignorância a que a lei se reporta envolve, em regra, a convicção do exercício de um direito próprio, adquirido por título válido, sendo o momento relevante para o efeito o da aquisição da posse, seja por apreensão da coisa, seja por tradição material ou simbólica.
É pacífica a posse adquirida sem violência, considerando-se violenta a obtida pelo uso de coacção física ou moral, e pública a que é exercida de modo a poder ser conhecida pelos interessados (artigo 1261º do Código Civil).
O possuidor goza da titularidade do direito, excepto se existir, a favor de outrem, presunção fundada no registo anterior ao início da posse (artigo 1268º, nº 1, do Código Civil).
A regra é, pois, a de que a posse implica a presunção legal da titularidade do direito, e a excepção no caso de colisão entre ela e a presunção derivada do registo de um direito anterior ao início da posse, caso em que prevalece esta última presunção.
Assim, no caso de o início da posse em relação a um direito ser anterior ao registo predial do referido direito, a prevalece a presunção derivada da posse sobre a presunção derivada do registo.
Determina-se, pois, que o possuidor goza da presunção da titularidade do direito. A excepção da segunda parte consiste em dar prevalência à presunção fundada no registo de um direito anterior ao início da posse se houver colisão entre a presunção resultante da posse e a resultante do registo.
Assim, quem possuir em nome alheio, como é o caso do comproprietário no que excede a sua quota, não podem adquirir o direito de propriedade plena por usucapião sem inversão do título da posse (artigo 1290º do Código Civil).
Havendo título de aquisição e registo deste, a usucapião tem lugar quando a posse de boa fé durar dez anos contados desde a data do registo ou, ainda que seja de má fé, houver durado quinze anos contados da mesma data (artigo 1294º do Código Civil).
Inexistindo registo do título ou da mera posse, a usucapião só ocorre no termo do prazo de quinze anos se a posse for de boa fé, e de vinte anos se a posse for de má fé ou de boa fé não titulada (artigo 1296º do Código Civil).
Na hipótese tiver sido constituída por violência ou de modo oculto, a contagem do prazo de usucapião começa cessada que seja a violência ou tornada a posse pública (artigo 1297º do Código Civil).
5.
Vejamos agora o conteúdo do direito de preferência.
Expressa a lei, por um lado, que o comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais, além do mais, no caso de venda a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes (artigo 1409º, nº 1, 1ª parte, do Código Civil).
E, por outro, ser aplicável à preferência do comproprietário, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416º a 418º do Código Civil.
Visa o direito de preferência a consecução da propriedade plena ou diminuir o número de consortes e evitar a entrada de estranhos na comunhão em causa.
Nesse quadro, querendo vender a quota do direito em causa, deve o pretenso vendedor comunicar ao comproprietário o projecto de venda e as cláusulas do contrato, e este, recebida a comunicação, em regra, no prazo de oito dias, deve exercer o seu direito, sob pena de caducidade (artigo 416º do Código Civil).
E o comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação e deposite o preço nos quinze dias seguintes à data em que a acção foi proposta (artigo 1410º, nº 1, do Código Civil).
O direito de preferência do comproprietário configura-se como direito potestativo que, na dinâmica do seu exercício, envolve a aquisição do direito de propriedade sobre a quota do direito por via da substituição do comprador na respectiva posição contratual.
Se dever considerar-se ser o recorrente vero titular da décima parte do direito de propriedade sobre o prédio mencionado sob II 1, como ele intentou a acção em causa menos de seis meses depois da celebração do contrato de compra e venda referido sob II 10, então deve ser-lhe judicialmente reconhecido o direito de preferência que ele invoca.
No caso contrário, isto é, se o recorrente não dever ser considerado contitular do direito de propriedade sobre o mencionado prédio, certo é que a sua pretensão não poderá proceder, por falta de uma condição necessária para a constituição do direito de preferência.
6.
Atentemos agora na sub-questão de saber se B e C adquiriram ou não, por usucapião, o direito de propriedade sobre o prédio em causa.
Com efeito, uma das formas de aquisição do direito de propriedade, reportada ao momento do início da posse, é a usucapião (artigos 1288º, 1316º e 1317º, alínea c), do Código Civil).
Os recorridos B, F e G pretendem, contra o que consta do registo predial ou seja, a titularidade do recorrente da quota decimal do prédio mencionado sob II 1, que se declare serem eles efectivamente os titulares desse direito.
Não o fizeram, porém, ao invés do que for entendido nas instâncias, em quadro processual reconvencional de condenação ou de reivindicação a que alude o artigo 1311º do Código Civil, naturalmente porque o que está em causa no caso espécie nada tem a ver com a posse ou detenção do recorrente sobre o prédio mencionado sob II 1.
Tal como o recorrente referiu, os factos não revelam que C ou algum dos recorridos tenha invertido, no seu confronto, o título da posse no que concerne à décima parte do direito de propriedade sobre o prédio.
Um exemplo de inversão do título de posse no confronto de dois comproprietários ocorre se eles dividem o prédio comum em duas partes iguais, como se passassem a existir dois prédios distintos, e partir daí cada um deles passa a comportar-se em relação a cada uma das referidas parcelas como se fosse o seu exclusivo proprietário, assim delimitando mútua e voluntariamente o poder de facto do outro.
Também é certo resultar da lei, conforme acima se referiu, que não verificada a inversão do título de posse, não pode qualquer comproprietário adquirir por usucapião o direito de propriedade plena no que concerne à quota do direito de propriedade do outro ou dos outros comproprietários.
Mas para se verifique essa situação é necessário, como é natural, que ocorra uma situação efectiva de compropriedade, ou seja, uma contitularidade de direitos de propriedade e de posse verdadeira e própria sobre a mesma coisa e o concernente conflito.
B e C adquiriram no dia 24 de Julho de 1979, o direito de propriedade sobre o prédio mencionado sob II 1 por via de um contrato de compra e venda, formalizado por escritura pública, celebrado com K, sobrinha e herdeira testamentária de I, que nele figurou como vendedora.
E a partir daí passaram comportar-se em relação ao prédio como possuidores em relação a todo o prédio e não como meros detentores em relação alguma quota ideal, que então não estava constituída, certo que a sua inscrição no registo predial só ocorreu 15 anos, 2 meses e nove dias depois.
B e C passaram então a exercer sobre o referido prédio o poder de facto correspondente ao exercício do direito de propriedade plena, com intenção de se comportarem como seus únicos titulares, de boa fé, pacifica e publicamente.
Por isso, assente o referido poder de facto e intenção em contrato de compra e venda formalmente válido, pelo que é caso de posse titulada, decorridos quinze anos, ou seja, no dia 24 de Julho de 1994, B e C adquiriram o direito de propriedade plena sobre o referido prédio por usucapião (artigos 1251º, 1258º, 1259º, nº 1, 1260º, nºs 1 e 2, 1261º, nº 1, 1262º, 1263º, alíneas a) e b), 1287º, 1288º, 1296º, 1316º e 1317º, alínea c), do Código Civil).
Assim, não havia conflito de posses sobre o prédio mencionado sob II 1 entre o recorrente, por um lado, e B e C, por outro, nem conflito de direitos de propriedade de um e outros, pressuposto da exigência da inversão do título de posse para o começo do curso do prazo da usucapião.
7.
Vejamos agora se os recorridos lograram ou não ilidir a presunção decorrente do registo da titularidade do recorrente da décima parte do direito de propriedade sobre o prédio em causa.
O recorrente só inscreveu no registo predial a aquisição da décima parte do direito de propriedade sobre o referido prédio no dia 3 de Outubro de 1994, ou seja, dois meses e nove dias depois de B e C serem titulares do direito de propriedade plena sobre ele.
A falta de reacção de B e de C, no dia 7 de Novembro de 1994, quando o recorrente lhes comunicou a referida aquisição e o seu interesse na compra dos nove décimos do direito de propriedade sobre o prédio, que entendia serem da titularidade deles, não significa que os primeiros reconhecessem o direito de propriedade invocado pelo último (artigo 217º, nº 1 e 218º do Código Civil).
Alias, o que resulta dos factos provado é o contrário desse reconhecimento, porque a declaração produzida por B e C de venda de apenas nove décimos do direito de propriedade sobre o prédio derivou da circunstância de o recorrente haver inscrito no registo predial aquisição da quota decimal desse direito num quadro de intenção de deixar para mais tarde a resolução do diferendo referente a essa inscrição no registo predial.
Por isso, não tem fundamento lógico a afirmação do recorrente no sentido de que se B e C fossem proprietários da totalidade do prédio teriam declarado no contrato-promessa que celebraram com D e E prometer vender-lhe o prédio e não os referidos nove décimos.
Em consequência, provada está a aquisição por B e C do direito de propriedade plena sobre o prédio em causa por usucapião em momento
anterior à inscrição de nove décimas do direito de propriedade sobre ele na titularidade do recorrente.
Por isso, a conclusão é no sentido de que os recorridos demonstraram não ser o recorrente titular do direito de propriedade na proporção de um décimo sobre o prédio mencionado sob II 1, ou seja, de que ilidiram a presunção registal em causa.
8.
Atentemos finalmente na síntese da solução para o caso espécie decorrente dos factos e da lei.
Os recorridos B e C adquiriram o direito de propriedade plena sobre o prédio mencionado sob II 1 por usucapião antes do registo predial pelo recorrente da aquisição da décima parte do referido direito.
O recorridos B, F e G lograram ilidir a presunção registal da titularidade pelo recorrente da décima parte do direito de propriedade sobre o referido prédio.
Não tendo o recorrente provado ser comproprietário do referido prédio cujo direito de propriedade, na proporção de nove décimos, B e C transferiram para os recorridos D e E, não pode ser considerado titular do direito de preferência na venda que invocou no confronto dos últimos.
Improcede, por isso, o recurso.
Vencido, é o recorrente responsável pelo pagamento das custas respectivas (artigo 446º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
IV
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso e condena-se o recorrente no pagamento das custas respectivas.
Lisboa, 15 de Dezembro de 2005.
Salvador da Costa. (Relator)