Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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ARRENDAMENTO
SUBLOCAÇÃO
CLÁUSULA
CLÁUSULA ACESSÓRIA
DESPESAS
ACÓRDÃO STJ DE 1997/10/14 IN CJSTJ ANOV TIII PÁG79.
I - São válidas as cláusulas apostas num contrato de sub-arrendamento de loja em "Centro Comercial", em que o inquilino se obriga a participar nas despesas de policiamento, segurança, água, luz, higiene e limpeza das partes comuns, e bem assim nas despesas de publicidade do Centro.
II - Esta convenção é acessória em relação ao sub-arrendamento, e as despesas indicadas não se confundem com os encargos quesitos no art. 1030 do C. Civ.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
A., veio propor a presente acção ordinário contra B., solteiro e contra c., (além doutros contra os quais a acção se extinguiu), pedindo a sua condenação no montante de 996741 escudos, acrescida de juros de mora vencidos no montante de 357730 escudos e dos que entretanto se venceram até integral pagamento.
Fundamenta o seu pedido no facto de ter subarrendado aos réus a loja 22 do Centro Comercial da Sé, de que é arrendatária, ficando os réus obrigados a comparticipar até ao dias 9 de cada mês com a parte que lhe competir, que será determinada em função da área ocupada pelo objecto locado, nas despesas de policiamento segurança, água, luz, higiene e limpeza das partes comuns conforme informação mensal do administrador do Centro e bem assim a comparticipação nas despesas de publicidade do Centro Comercial, em quantia que não podia ser superior, em cada mês, a cada mês, a 5% da renda mensal devida. Os réus não pagaram as comparticipações contratuais vencidas nos meses de Maio de 1985 a Setembro de 1989 no montante 996741 escudos e 60 centavos a que acrescem juros no montante de 357730 escudos.
Citados os réus vieram contestar e reconvir.
Por contestação alegam que desconhecem se devem ou não a quantia que a autora reclama pois que nunca foi apresentado qualquer orçamento das despesas globais do Centro.
Por outro lado, são nulas as cláusulas com base nas quais se pede o pagamento das despesas referidas nas alíneas a) e b), cláusula segunda, do documento a folhas 20, nos termos do qual vem formulado o pedido de comparticipação nas despesas.
Pedem, em reconvenção, que sejam declaradas nulas essas cláusulas.
Replicou a autora, mantendo, no essencial, a posição assumida na petição.
No prosseguimento dos autos foi proferido despacho saneador no qual se julgaram válidas as cláusulas cuja nulidade fora invocada. Proferida sentença foram condenadas os réus a pagar à autora a quantia de 996741 escudos relativa às prestações de Maio de 1985 a Setembro de 1989 e juros à taxa de 15%.
Inconformados os réus interpuseram recurso, mas a sentença veio a ser confirmada.
Mais uma vez inconformados os réus interpuseram recurso para este Tribunal, concluindo nas suas alegações:
Os réus não são condónimos ou arrendatários, pois as lojas que lhes foram sublocadas não são fracções autónomas e, por outro lado, se assim não fosse sempre teriam de ser respeitadas as regras de condomínio, com intervenção dos condónimos em todo o processo de administração e gestão do condomínio e não em situações de imposição que a lei não consente.
Aliás, estando a autora autorizada a fixar a renda que entendesse sem as limitações do art. 1062 do C. Civil, não faz sentido que, lateralmente, pudesse vir, com ofensa do art. 1030 do C. Civil, introduzir um elemento variável de renda por acréscimo que redundaria em fraude aos limites legais do aumento anual da renda, o que, no mínimo, traduzir-se-ia num abuso de direito, que o tribunal não pode acolher e que deve oficiosamente conhecer;
É irrelevante a prova feita quanto aos montantes em causa se, por todas as razões referidas, tais quantias não poderem ser exigidas, como não podem, pela autora aos réus.
Concluem pela procedência do recurso.
Não houve contra-alegações.
Perante alegações dos recorrentes a questão posta é a de saber se são válidas as cláusulas que obrigam os réus à comparticipação nas despesas, por um lado; se essas cláusulas envolvem abuso de direito, por outro.
Factos provados.
A autora é arrendatária do denominado Centro Comercial da Sé, por contrato celebrado em 10-09-1985, relativo à fracção "A" do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, denominado "Edifício da Torre", situado no quarteirão formado pelas Avenidas António José de Almeida, n. 4, rua das Murças, onde tem o n. 38 a 42, sendo aquela fracção constituída por rés-do-chão e cave, mediante o pagamento da quantia mensal de 800000 escudos.
Por escritura de 23-10-1985 a autora subarrendou aos réus a loja 22 daquele Centro Comercial, situada na cave, mediante a quantia de 50000 escudos, para loja de brinquedos, nos termos da cláusula do documento anexo àquela escritura, que ficou como fazendo parte dela e onde se obrigaram:
a) a comparticipar até ao dias 9 de cada mês, com a parte que lhe competir, a qual será determinada em função da área ocupada pelo objecto locado nas despesas de policiamento, segurança, água, luz, higiene e limpeza das partes comuns, conforme notificação mensal da administração do Centro;
b) comparticipar também até ao dia 9 de cada mês nas despesas de publicidade do Centro Comercial, conforme notificação da administração.
§ único - Esta comparticipação não poderá exceder em cada mês uma quantia superior a 5% da renda mensal devida.
As comparticipações contratuais vencidas desde Maio de 1985 até Setembro de 1989, inclusive, relativas aos réus B., e C., e que eles não pagaram, são no montante de 996741 escudos e 60 centavos.
O direito.
Nulidade das cláusulas que obrigam à comparticipação das despesas.
A posição da autora é a de que celebrou com os réus um contrato de subarrendamento da loja 22, com as obrigações constante do documento anexo para autora e réus, nelas se incluindo o dever destes de comparticiparem nas despesas comuns nos termos acima referidos.
Os réus defendem-se alegando que recai sobre o locador a obrigação de pagar os encargos da coisa locada (art. 1030 do C. Civil) e que é obrigação do locador assegurar o seu gozo. Por outro lado, nada estando clausulado na escritura de arrendamento dos senhorios com a autora (arrendatária) acerca do pagamento das despesas referidas nos autos, elas recaem sobre a arrendatária, autora, na medida em que a loja se encontra integrada num centro comercial.
No saneador o Mmo. Juiz considerou que o contrato celebrado entre a autora e os réus não é um contrato de subarrendamento, mas um contrato atípico, sui generis, havendo no contrato a folhas 20 (onde se inserem as cláusulas por despesas de funcionamento) obrigações que não são típicas do arrendamento, v. g., as que não permitem rebaixas, saldos ou grandes descontos, sem prévia autorização escrita da administração. O contrato deve ser encarado como não típico de arrendamento, um conjunto de cláusulas gerais livremente aceites, e, atendendo à natureza do contrato, perfeitamente válidas.
Daí que tenha julgado válidas as cláusulas que os réus alegaram serem nulas.
No douto acórdão recorrido considerou-se que as cláusulas de comparticipação nas despesas comuns do centro comercial não integram as previstas nos chamados "encargos", a que se refere o art. 1030 do C. Civil. O contrato dos réus com a autora deve ser classificado de misto: uma parte como subarrendamento e outra como de prestação de serviços, sendo este o contrato em virtude do qual pode ser acordado o pagamento de parte das despesas pelos lojistas.
Nas suas conclusões os réus, depois de chamarem a atenção para o facto de não estar em causa uma situação de condomínio ou de arrendatários de fracções autónomas, acrescenta que "estando a autora autorizada a fixar a renda que entendesse sem as limitações do art. 1062 do C. Civil, não faz sentido que pudesse vir, com ofensa do art. 1030 do C. Civil, introduzir um elemento variável na renda por acréscimo que redundaria em fraude aos limites legais do aumento anual da renda, o que, no mínimo, se traduziria num manifesto abuso de direito, que o tribuna,l não pode acolher e de que deve oficiosamente conhecer".
Nesta conclusão se concentram os núcleos fundamentais da discordância dos réus quanto ao acórdão recorrido e sentença que ele confirmou.
Face às posições divergentes da primeira instância e do acórdão recorrido, justifica-se uma abordagem sobre a justificação em que se apoia a conclusão da validade das cláusulas que conduziram à condenação dos réus.
O Mmo. Juiz entendeu que estávamos perante um contrato atípico e inominado, conforme vem sendo defendido pelo Prof. Antunes Varela e alguma jurisprudência (ver, v. g. a RLJ 112-163 e Ac. do STJ de 12-07-1994, aí comentado) nos termos do qual "para que haja contrato de instalação de lojistas num centro comercial é naturalmente necessário que exista a prévia constituição da prévia unidade global que é o centro, e que os lojistas, ao explorarem a loja que lhes é entreguem, pretendam integra-se nessa organização unitária" (RLJ 129-55). E no Ac. deste Tribunal de 14-10-1997, CJ(S) V-3-79 diz-se que "centro comercial, juridicamente falando para a finalidade de se permitir o afastamento da disciplina vinculística do arrendamento comercial, não é um qualquer amontoado de lojas, com saída para espaços comuns. E continua a não o ser se o cedente, do mesmo passo que transfere para a outra parte o direito de utilizar temporariamente a loja, assume algumas obrigações para com o lojista de prestação de alguns serviços de limpeza, segurança e outros respeitantes ao espaço comum".
Na hipótese do promotor da congregação das lojas ter concebido, embelezado, concedido o direito de explorar certas lojas que em exclusivo ele montara e assegura os serviços de interesse comum, estamos perante a figura activa do empreendedor e criador duma organização que é o centro comercial (rev. cit. 129-213).
E o Prof. Antunes Varela (RLJ 129-55) sustenta, perante a factualidade em que o dono do imóvel arrendou algumas fracções dele a pessoas diferentes e se obrigou a prestar serviços às lojas aí instaladas, que tal situação "não preenche, nem preenche, nem de perto, nem de longe os requisitos essenciais da multiplicidade, de selecção, de complementaridade, de reciprocidade de benefícios e de organização unitária das lojas mercantis, próprios de um centro comercial".
O Prof. Galvão Telles (O Direito, 123-526 e segs.) defende que na hipótese "em que o que o dono da loja faz é, pura e simplesmente, proporcionar ou conceder ao comerciante o gozo temporário da loja, mediante retribuição, e isso, por mais voltas que se dê, ajusta-se como uma luva ao figurino do arrendamento .......................... Podem, seguramente, as partes aditar cláusulas acessórios, mas estas sempre terão de respeitar a essência ou natureza da convenção .......".
No caso dos autos a autora alega ser arrendatária da fracção "A" e que os réus não pagaram os serviços que se obrigaram a comparticipar. Os réus não afastam a sua qualidade de subarrendatários e, antes, a aceitam. Mas entendem ser nula a cláusula em que se obrigaram a contribuir para o pagamento de serviços.
Entendeu-se no acórdão recorrido que estávamos perante um contrato misto de subarrendamento e de prestação de serviços.
Neste aspecto entende o Prof. Antunes Varela (RLJ 127-181) que "se as cláusulas especiais introduzidas pelos contraentes na convenção negocial não prejudicam a causa do contrato típico (ou seja, a função económico-social própria do tipo de contrato que a lei tem diante dos olhos ao fixar o seu regime) em que ele se integra, atentas as cláusulas restantes, a convenção negocial continua a pertencer a esse tipo de negócio, embora com modificações impostas pela vontade das partes". Neste entendimento, com que se concorda, as cláusulas de pagamento de serviços relacionados com o subarrendamento, tem identidade própria, acessória do contrato de locação realizado, mas que se não confundem com a quantia a pagar a título locativo.
Tendo em conta as conclusões dos réus importa, por isso, concluir que os factos provados nos levam a entender que estamos perante um contrato de subarrendamento, para o qual se estabeleceu uma quantia própria, a que se adiciona a obrigação de comparticipar em despesas comuns. Estas, por virtude do contrato acessório do subarrendamento. Contrariamente ao defendido pelos réus, estas despesas não se confundem com os encargos estabelecidos no art. 1030 do C. Civil. A expressão "encargos" é havida como referindo-se a impostos, segundo Pires de Lima e A. Varela (C. Civil anotado, vol. II-379). E mesmo nos seus termos podem as partes acordar em que eles sejam da responsabilidade do inquilino.
Quanto ao art. 1062 dizem os réus na contestação que a autora não podia criar as obrigações de comparticipação nas despesas comuns, a importância devida não é determinada por não se saber quais as partes comuns e este contrato não é o mais adequado para estabelecer estas obrigações.
O que o art. 1062 estabelece é que o arrendatário não poderá cobrar do subarrendatário montante superior ao que é devida pelo contrato de locação, acrescido de um máximo de 20%.
A argumentação da contestação não colide com este normativo. O que a lei impede é que o arrendatário cobre aos réus uma renda superior a 20% da que lhe é cobrada pelo senhorio. Não fala no adicional a que os réus se obrigaram para comparticipar nas despesas comuns, sendo, assim, totalmente alheio à matéria visada o disposto no art. 1062.
Sendo a argumentação da contestação a acima enunciada, as conclusões das alegações para este Tribunal deviam-se confinar às apresentadas. Designadamente quando se diz que estando a autora autorizada a fixar a renda que entendesse sem as limitações do art. 1062, não faz sentido que, lateralmente, pudesse vir com a ofensa ao art. 1030 com a invocação dum elemento variável de renda. Não é isto que vem dito na contestação (arts. 21 e segs.).
Em suma: invocada como causa de pedir a obrigação assumida pelos réus de comparticiparem nas despesas comuns, trata-se no caso dos autos de uma obrigação acessória do subarrendamento, sendo a cláusula válida.
Abuso de direito.
Não foi alegada nem provada matéria que conduza ao abuso de direito. E pensando neste instituto e na violação do princípio da confiança teremos de concluir que os réus assinaram o contrato em que se obrigaram ao pagamento de certa proporção nas despesas comuns, pelo que, a haver violação do princípio da confiança, ele era violado pelos réus.
Pelo exposto nega-se revista.
Custas pelos réus na proporção em que decaíram.
Lisboa, 21 de Outubro de 1999.
Simões Freire,
Roger Lopes,
Costa Soares.