Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 08A2258 |  |
COISA IMÓVEL
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
MORA
INDEMNIZAÇÃO
I. Alegando o autor como fundamento do seu pedido de indemnização deduzido contra a ré, a circunstância de esta lhe ter vendido uma fracção autónoma predial que não tinha licença de utilização e nem reunia ainda as condições para a emissão daquela licença e tendo a ré no decurso da acção promovido com êxito as diligências necessária s à emissão daquela licença, fica apurado que a ré cumpriu a obrigação de providenciar para que a coisa vendida possa ser utilizada para os fins a que se destina.
II. Os danos que o autor alegou ter sofrido devido ao lapso de tempo em que não pode usufruir da fracção – através da cedência em arrendamento comercial – devido à inexistência daquela licença apenas poderão ser atendidos, se o aludido cumprimento da ré for de considerar fora do prazo, ou seja, após aquela ter incorrido em mora.
III. No silêncio do contrato, estando a fracção desprovida das características bastantes para a emissão daquela licença na data da venda, nos termos do art. 882º, nº 1 do Cód. Civil, a ré, em princípio, apenas era obrigada a entregar ao autor a fracção naquele estado.
IV. Porém, nos termos dos artigos 882º, nº 2 e 913º e do princípio da boa fé inserto no nº 2 do art. 672º , todos do Cód. Civil, incumbia à ré vendedora providenciar pela remoção dos obstáculos à emissão da licença em causa.
V. Como a ré cumpriu essa obrigação, só responde se esse cumprimento se poder considerar fora do prazo.
VI. Não tendo sido alegado ou provado a fixação consensual ou judicial de qualquer prazo para o cumprimento daquela obrigação que carecia dessa fixação, atenta a sua natureza complexa, nos termos do disposto nos arts. 777º, nº 2 e 804º do Cód. Civil, não pode concluir-se ter a ré incorrido em mora.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
Nos presentes autos de acção declarativa de condenação com processo comum sumário – mais tarde mandado seguir a forma ordinária - que correm termos na 2.ª Vara Cível do Porto, que AA move contra BB, R.L.,o Autor deduziu a seguinte pretensão de que a R.n.ºs .., .. e ..., designadamente, a construção das instalações sanitárias cuja construção suprimiu;
- A pagar ao Autor:
- A quantia de 1.959.869$00, acrescida de juros de mora desde a data da citação até integral pagamento;
- Os prejuízos, a liquidar em execução de sentença, desde a propositura desta acção até que, feitas as referidas atrás obras, a sala esteja em condições de ser vistoriada pela Câmara Municipal do Porto.
Para tanto em resumo, alegou que tendo comprado uma sala em propriedade horizontal à ré que destinou a ser dada em arrendamento, a partir de 1994 ficou impossibilitada de a arrendar, por falta de licença de utilização, por a ré ter feito ou permitido que fizessem alterações ao projecto aprovado, o que levou a Câmara Municipal do Porto a recusar a licença, com que o autor deixou de receber a renda mensal de 65.000$00, provenientes do arrendamento e ainda teve de pagar as despesas de condomínio de água que o arrendatário pagaria, se tivesse celebrado os contratos de arrendamento que pretendia.
Regularmente citada, a Ré contestou, alegando, em síntese, que, na data em que vendeu ao Autor a fracção de que este é proprietário no prédio supra indicada, a falta de licença de utilização não era impeditiva da celebração de contratos de arrendamento, formalidade que só passou a ser exigida em consequência de alteração legislativa publicada posteriormente e que, por isso, não lhe pode ser imputável. Acrescenta, todavia, que as obras que estavam a impedir a obtenção daquela licença não foram efectuadas pela Ré, mas por condóminos do prédio, tendo-se a Ré limitado, por ser a titular da licença inicial e em colaboração com o condomínio, a efectuar as diligências necessárias para sanar as irregularidades cometidas. Concluindo pela improcedência da acção.
O autor ainda respondeu, para dizer que a lei vigente ao tempo da venda da fracção ao Autor, designadamente o art. 8.º do RGEU, já impunha que a utilização de qualquer edificação nova carecia de licença municipal, e que a única alteração legal criada posteriormente refere-se, apenas, à obrigatoriedade da sua exibição para a celebração de contratos. Assim concluindo que quando a Ré vendeu ao Autor a fracção em causa nos autos, este já não podia utilizá-la por falta de licença camarária imputável à Ré.
O autor, ainda, à cautela e nos termos dos arts. 31º-A e 325º, nº 2 do Cód. de Proc. Civil, requereu o chamamento de intervenção principal, subsidiariamente, à ré, da T– TELECOMUNICAÇÕES M...... N........S, S.A., SI..........– SOCIEDADE DE GESTÃO E INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, S.A., TIME SHARING – SISTEMAS DE INFORMAÇÃO, S.A.,CC................................. e C................. – ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS, sendo estes todos condóminos que teriam procedido a obras ilegais nas suas fracções ou em partes comuns do prédio, salvo o último que é demandado como administrador do condomínio.
Na falta de oposição da ré, foi o chamamento admitido e foram citados os chamados que contestaram, tendo a chamada Condomi alegado a sua ilegitimidade, pois sendo administradora do condomínio nada ter a ver com as obras que teriam sido levadas a cabo no prédio e que foram as obras da ré que determinaram a não passagem da licença camarária em causa.
Por seu lado, o chamado CC alegou que as obras que realizou num pátio do condomínio foram feitas com consentimento da ré, então dona de quase todas as demais fracções e que aquelas obras não são impeditivas da passagem da licença em falta, tendo-se disponibilizada para a sua destruição, se necessário.
Por seu turno, as chamadas S...C, TIME SHARING e T.... alegam em resumo que se o autor não consegue obter a licença em causa, tal apenas se deve às obras realizadas pelos chamado CC e não pelas aqui contestantes.
Respondeu o autor reafirmando a legitimidade dos chamados e refutando os argumentos destes.
Saneado o processo e elaborada a selecção da matéria de facto assente e a fixação da base instrutória, o autor apresentou o articulado superveniente que consta a fls. 349-360, a que a Ré se opôs, considerando-o, além do mais, um expediente para alterar a causa de pedir e, por isso, inadmissível.
Tal articulado veio a ser admitido e em consequência, foi aditado à base instrutória os novos factos descritos nesse articulado que considerou terem interesse para a decisão.
A Ré interpôs recurso de agravo desse despacho que foi mandado subir diferidamente.
Entretanto, através do requerimento que consta de fls. 513-519, o autor veio deduzir o incidente de liquidação do pedido, solicitando, a final, a condenação da demandada ou demandados considerados responsáveis a pagar ao Autor, para além da verba constante da petição inicial, a quantia de 3.317.715$00, a título de indemnização pelos danos ora liquidados, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a notificação da liquidação até integral pagamento.
Alega, em síntese, que, a partir de 14-12-2000, o prédio passou a reunir condições para serem emitidas as licenças de utilização parcelares, pelo que entende ser-lhe devido o valor das rendas que deixou de auferir até esse momento (46 meses à razão de 65.000$00 por mês), no montante de 2.990.000$00, bem como a quantia correspondente às despesas de condomínio e seguro multi-riscos que pagou até àquela data, no valor de 250.992$00, e as despesas de água, no valor de 76.723$00.
A Ré e as intervenientes T..., S...., S... e TIME SHARING deduziram oposição ao referido incidente, considerando-o inadmissível e improcedente.
Por despacho que consta a fls. 668, o incidente foi admitido e a factualidade ali descrita julgada pertinente para a decisão foi adicionada à base instrutória.
A Ré interpôs recurso de agravo desse despacho que também foi admitido com subida diferida.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, a fls. 1523-1545, que julgou a acção totalmente improcedente por não provada e absolveu do pedido a Ré e todos os intervenientes chamados no decurso do processo.
Desta decisão apelou o Autor, restringindo o objecto do recurso à decisão que absolveu a Ré BB do pedido e excluindo do recurso todos os demais réus que haviam sido chamados à acção, tendo a apelação sido julgada improcedente e, por isso, se não conheceu do objecto dos recursos de agravo interpostos pela apelada.
Inconformado, mais uma vez, o autor veio interpor a presente revista, tendo nas suas alegações formulado conclusões que por falta de concisão não serão aqui transcritas.
A ré recorrida apresentou contra-alegações em que defendeu a improcedência da revista e, em caso contrário, que seja conhecida da nulidade da decisão recorrida e que sejam apreciados os agravos pela mesma recorrida interpostos atempadamente, apreciação essa que se funda no disposto no art. 710º, nº 1, 2ª parte do Cód. de Proc. Civil.
Corridos os vistos legais, urge apreciar e decidir.
Como é sabido – arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do Cód. de Proc. Civil -, o âmbito dos recursos é delimitado pelo teor das conclusões dos recorrentes.
Das conclusões do aqui recorrente se deduz que este, para conhecer neste recurso, levanta as seguintes questões:
a) Os motivos impeditivos da emissão da licença de utilização da sala do autor são quer os defeitos detectados nas partes comuns, quer a não formalização da cedência gratuita de uma parcela de terreno para o domínio público ?
b) Estes factos eram do conhecimento da ré e esta, apesar de não ignorar que constituía sua obrigação, providenciar pela obtenção daquela licença apenas removeu esses obstáculos em 2000 pelo que é responsável pelas consequências que esse atraso trouxe para o autor ?
c) Sem esse atraso, o autor não teria os prejuízos que peticionou ?
Mas antes de mais, há que especificar os factos que a Relação deu por apurados e que são os seguintes:
1. Por escritura de 14-11-1986, lavrada no 4.º Cartório Notarial do Porto, o A. comprou à Ré a sala n.º ..., correspondente à fracção “AD” do prédio situado na Rua da....., n.ºs .., .. e ... e Rua da Paz, n.º 139, descrito na 2.ª C.R.P. do Porto, sob o n.º 98, da freguesia de....... e encontrando-se a fracção inscrita na matriz predial urbana a dita freguesia sob o art. 10.600-AD – al. A) da matéria de facto assente.
2. A 1.ª chamada é proprietária da fracção correspondente à loja n.º 1, desse mesmo prédio – al. B) da matéria de facto assente.
3. A 2.ª chamada é proprietária da fracção correspondente à loja n.º 3, também desse prédio – al. C) da matéria de facto assente.
4. O 3.º chamado é proprietário da fracção correspondente à loja n.º 4 e 6, do referido prédio – al. D) da matéria de facto assente.
5. A 4.ª chamada é proprietária da fracção correspondente à sala n.º 10, desse mesmo prédio – al. E) da matéria de facto assente.
6. A 5.ª chamada é a administradora do condomínio desse prédio – al. F) da matéria de facto assente.
7. Em 14-12-2000 foi celebrada a escritura de cedência gratuita de uma parcela de terreno constante de fls. 367, aqui dada por reproduzida – al. G) da matéria de facto assente.
8. A sala referida na al. A) da matéria de facto assente foi dada de arrendamento, pela 1ª vez, em 26-02-1987 e, pela última, em 21-01-1991, à I.... – Serviços de Prevenção e Segurança, Lda., para escritório, pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, com início em 1-03- 1991, pela renda anual de 1.020.000$00, pagável em duodécimos de 85.000$00 – resposta à matéria do art. 1.º da base instrutória, pela Relação, alterando a resposta dada na 1ª instância.
9. Entre aquelas dias datas, o autor celebrou mais dois contratos de arrendamento da mesma sala, para fins de escritório, um por escritura de 25-09-1987 e outro por escritura de 19-09-1989 – resposta à matéria do art. 2.º da base instrutória, pela Relação, alterando a resposta dada na 1ª instância.
10. O prédio aludido em A) era praticamente novo, estando localizado a cerca de 200m da Rotunda da.............e que o A. o pretendia arrendar por 65.000$00 – resposta à matéria do art. 3.º da base instrutória.
11. Surgiram eventuais interessados em celebrar o respectivo contrato por uma renda mensal de cerca de 65.000$00/mensais – resposta à matéria do art. 4.º da base instrutória.
12. Os eventuais interessados ocuparam uma outra sala, na zona do centro do Porto, pagando uma prestação na mesma ordem de valores, tendo-lhes o A. dito, na altura, que não podia celebrar escritura porque tinha alguns problemas administrativos por resolver relacionados com a dita sala – resposta à matéria do art. 5.º da base instrutória.
13. O A. requereu à CMP, em 06-01-1994, a emissão do certificado de vistoria – resposta à matéria do art. 6.º da base instrutória.
14. O requerimento mencionado no art. 6.º, da base instrutória, foi indeferido pela CMP, conforme bilhete postal datado de 14-02-1994, cuja cópia foi junta a fls. 34, por o prédio não ter licença de utilização, tendo a DR de Saúde do Porto, emitido parecer, datado de 09-02-1993, em que referia, relativamente ao adit.ª n.º ......./92, da Licença n.º ../86, respeitante ao proc. n.º ........./92, que o mesmo “não satisfaz uma vez que não respeita o DL 243/86 relativamente ao pé direito do estabelecimento e necessidade de instalações sanitárias por piso” – resposta à matéria do art. 7.º da base instrutória.
15. A CMP manteve a mesma posição de indeferimento, a 04-09-1995, por despacho de 03-08-1995, relativamente à alt. n.º .........../92, reqt.º/adit.º .../94, da licença n.º 174/86, respeitante ao processo n.º ............../92, em face da informação da Delegação de Saúde, que informava que “não é de tolerar a supressão das instalações sanitárias” – resposta à matéria do art. 8.º da base instrutória.
16. Com data de 26-03-1985, a ré apresentou projecto de alterações, fazendo constar da respectiva memória descritiva, quanto às alterações na cave 1, “acerto de compartimentação dos armazéns (mantendo-se no entanto o mesmo número de unidades) e respectivas instalações sanitárias, bem como da localização definitiva das escadas de acesso aos estabelecimentos do r/chão, construção de mais um sanitário junto da caixa de escadas” – resposta à matéria do art. 9.º da base instrutória.
17. Com data de 07-08-1992, registado a 26-08-1992, a ré requereu à CMP a aprovação do pedido de aditamento à licença n.º 174/86, da obra de alterações de interiores no r/c − Loja 1, solicitando, entre o mais o que consta da matéria descritiva de fls. 771, e que aqui se dá por reproduzida, a supressão das instalações sanitárias no piso térreo – resposta à matéria do art. 10.º da base instrutória.
18. Em 17-02-1994, a ré informou a CMP que estava “a proceder à execução de um aditamento ao projecto de modo a dar satisfação à informação da Administração Regional de Saúde” e que em breve ali daria entrada – resposta à matéria do art. 11.º da base instrutória.
19. Quer em 09-02-1993, quer 06-12-1994 e 11-04-1995, a Administração Regional de Saúde do Norte emitiu parecer considerando, entre o mais, não satisfazer os aditamentos apresentados a necessidade de instalações sanitárias por piso – resposta à matéria do art. 12.º da base instrutória.
20. A CMP deu conhecimento à ré, com data de 13-09-1994, de que o processo não satisfazia quanto à sua organização, notificando-a para, no prazo de 20 dias, apresentar desenhos correspondentes às obras executadas no local – resposta à matéria do art. 13.º da base instrutória.
21. Relativamente à sala id. na al. A), da matéria de facto assente, foram pagos os consumos de água e despesas de condomínio, incluíndo as de seguro multi-risco, nos montantes que constam de fls. 521 a 553 – resposta à matéria do art. 17.º da base instrutória.
22. Com datas de 03-09-1994 e 13-01-1997, o A. enviou à Ré duas cartas a expôr a situação nos termos que constam de fls. 61/64, recebidas em 06-09-1996 e 15-01-1997 – resposta à matéria do art. 18.º da base instrutória.
23. Vários condóminos, por sua iniciativa, efectuaram nas suas fracções várias obras de alterações ao projecto aprovado, sem terem as competentes autorizações das entidades licenciadoras – resposta à matéria do art. 19.º da base instrutória.
24. Essas alterações consubstanciavam um dos entraves à obtenção da licença de utilização para o prédio – resposta à matéria do art. 20.º da base instrutória.
25. E mesmo nas partes comuns houve, pelo menos, um proprietário de uma loja no r/c que ocupou com obras não licenciadas o terraço ou pátio a ela adjacentes, o que se mantém até hoje – resposta à matéria do art. 21.º da base instrutória.
26. As alterações das lojas 1, 3, 4 e 6, foram efectuadas à revelia da Ré – resposta à matéria do art. 24.º da base instrutória.
27. Os aditamentos foram apresentados a partir do levantamento no local das alterações que esses proprietários tinham feito unicamente pelo facto da Ré ser a titular da licença inicial e numa atitude de colaboração com o condomínio para tentar sanar as irregularidades cometidas por esses condóminos – resposta à matéria do art. 25.º da base instrutória.
28. O gabinete técnico dos BSB entendeu, quanto á segurança contra incêndios, serem de tomar as medidas referidas na cópia junta a fls. 809, destes autos, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido – resposta à matéria do art. 26.º da base instrutória.
29. Quase um ano antes da escritura de compra e venda o chamado CC tinha dado de arrendamento a sua fracção – resposta à matéria do art. 29.º da base instrutória.
30. As obras no terraço adjacente à fracção do chamado CC não foram impeditivas da emissão da licença de habitabilidade – resposta à matéria do art. 30.º da base instrutória.
31. O chamado CC mal teve conhecimento, através da sua representante, que a CMP poderia obstar à emissão da licença, face às obras efectuadas no terraço, dispôs-se a repor a situação, caso tal fosse necessário – resposta à matéria do art. 31.º da base instrutória.
32. As medidas indicadas pelos Bombeiros, referidas na resposta à matéria dada ao art. 26.º, da base instrutória, foram tomadas, tendo a Ré suportado o seu custo – resposta à matéria do art. 32.º da base instrutória.
33. Na circular enviada pela chamada Condomi, em 2000, constava a informação de que seria necessário ceder gratuitamente à CMP uma parcela de terreno com a área global de 347m2 (área descoberta), destinada a ser integrada no domínio público, conforme consta da cópia junta a fls. 784/785, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido – resposta à matéria do art. 33.º da base instrutória.
34. ...Tendo em vista a correcção de alinhamentos, de acordo com o projecto aprovado para o local – resposta à matéria do art. 34.º da base instrutória.
35. ...Correspondendo tal parcela de terreno ao local onde deveriam ser feitos pela ré os passeios e o arruamento exterior do prédio aludido na al. A), da matéria de facto assente, tal como constava do título da constituição da propriedade horizontal – resposta à matéria do art. 35.º da base instrutória.
36. A Ré foi informada de que era necessário apresentar nova planta topográfica, dado que a anterior tinha sido indeferida por não estar de acordo com a carta da cidade – resposta à matéria do art. 37.º da base instrutória.
37. Em 2001, na vistoria que estava a ser levada a cabo pela CMP foi apontada a existência de ventilação insuficiente na garagem – resposta à matéria do art. 38.º da base instrutória.
38. A Divisão de Gestão de Solos da CMP fez depender a concessão do alvará de habitabilidade da realização de um auto de delimitação de uma parcela de terreno com a área de 347m2, a integrar o domínio público e para efeito de arruamento e aparcamento de viaturas em frente ao edifício referido na al. A), da matéria de facto assente – resposta à matéria do art. 39.º da base instrutória.
39. A R. através de pedido entrado na CMP em 04-03-1986 iniciou esse processo pela declaração de cedência gratuita do terreno – resposta à matéria do art. 40.º da base instrutória.
40. E, em 02-08-1994 e 13-04-1999, apresentou novos requerimentos a solicitar a sua conclusão – resposta à matéria do art. 41.º da base instrutória.
41. Todos os trabalhos exteriores de calcetamento dos arruamentos, lugares de estacionamento e passeios respectivos foram integralmente concluídos pela ré em 1987 – resposta à matéria do art. 42.º da base instrutória
42. Acontece que, aquando da vistoria da CMP em 1997, os passeios e arruamentos apresentavam já 10 anos de uso e desgaste, entendendo aquela tornar-se necessário corrigir e rectificar aquele estado de degradação – resposta à matéria do art. 43.º da base instrutória.
43. ...Suportando ambas os custos desses trabalhos executados e concluídos no início de 1998 – resposta à matéria do art. 44.º da base instrutória.
44. A partir da data referida em G), da matéria de facto assente, o prédio passou a reunir condições para serem emitidas as licenças de utilização parcelares – resposta à matéria do art. 45.º da base instrutória.
Vejamos agora cada uma das concretas questões acima mencionadas como objecto deste recurso.
a) Nesta primeira questão defende o recorrente que as causas impeditivas para a emissão da licença de utilização da sala do autor eram quer os defeitos detectados nas partes comuns quer a não formalização da cedência ao domínio público de uma parcela de terreno.
Esta pretensão não encontra inteiro apoio nos factos dados por provados.
Com efeito dos factos acima dados por apurados sob os números 23º, 24º, 25º e 26º deduz-se que vários condóminos levaram a cabo obras nas suas fracções de alteração ao projecto aprovado, sem as competentes autorizações e à revelia da ré, alterações essas que constituíram entraves à obtenção da licença do prédio.
E mais resulta que também nas partes comuns, o interveniente chamado, dono da loja nº 10, realizou igualmente obras ocupando o terraço ou pátio a ela adjacente, o que se mantém até hoje.
Ora como o próprio autor aceita terem já sido removidos os obstáculos à emissão da licença em causa – cfr. articulado de fls. 514 -, há que concluir que as referidas obras nas partes comuns levadas a cabo pelo referido chamado, não constituíam obstáculo à emissão daquela.
Não sabemos se o recorrente pretendia referir-se às obras nas fracções, obras estas que se apurou terem sido impeditivas da obtenção da mesma licença.
De qualquer modo, mesmo que se aceitasse esta versão como do recorrente, nem por isso, se alterava a decisão do pedido, como melhor vermos mais abaixo.
Já quanto à circunstância de que a falta de cedência do terreno ao Município era impeditivo da emissão da referida licença, tal resulta apurado dos factos dados por provados sob os números 7 e 43, mas tal circunstância nenhuma relevância tem para a decisão do pedido, como veremos abaixo
Improcede, desta forma, este fundamento do recurso.
b) Nesta segunda questão pretende o recorrente que os referidos factos impeditivos da emissão da licença eram do conhecimento da ré e apesar de aquela não ignorar ser sua obrigação providenciar pela obtenção daquela licença, apenas removeu aqueles em 2000, pelo que é responsável pelas consequências que resultaram para o autor desse atraso.
Aqui começa a apreciação do cerne da questão jurídica do presente litígio.
Pensamos que como decidiram as instâncias, o pedido, tal como este foi fundamentado, tem de soçobrar.
Nem sempre as fundamentações apontadas pelas instâncias nos parecem as mais acertadas, embora as decisões tomadas nos pareçam inatacáveis.
A questão substancial aqui em causa consiste em saber se a ré incumpriu o contrato de compra e venda ou o cumpriu de forma defeituosa ou de modo tardio e se este cumprimento originou danos ao autor.
Segundo este, comprou à ré, que lhe vendeu, uma fracção autónoma constando de uma sala destinada a escritório, em 1986, tendo logo passado a usufruir da mesma, dando-a de arrendamento até 1994, data em que passou a estar impedido de celebrar escritura de arrendamento comercial – formalidade que então a lei exigia -, por a ré ter efectuado obras ilegais no imóvel o que impediu a obtenção da respectiva licença de utilização.
Ainda segundo o autor, este poderia receber as rendas, que quantificou, dos potenciais arrendamentos, pelo que pediu a condenação da ré a pagar-lhe aquele montante de lucros cessantes e, ainda, pediu a condenação da ré a levar a cabo as obras necessárias ao respectivo licenciamento e pediu, também, os prejuízos que desde a propositura da acção venha a sofrer até que o prédio esteja em condições de ser licenciado.
Ora daqui se pode dizer que o que o autor pediu foi uma indemnização pela demora da ré em cumprir cabalmente o contrato de compra e venda, ao não ter propiciado, mais cedo, as condições necessárias ao licenciamento do prédio.
O que se provou foi que por causa de não ter sido celebrada uma escritura de cedência ao Município respectivo de parte do terreno onde foi construído o imóvel onde se situa a fracção do autor do prédio - o que constava da aprovação do respectivo projecto de construção - e por causa de obras que os condóminos levaram a cabo à revelia da ré e do projecto aprovado, a Câmara Municipal não licenciava o prédio.
Também se provou que após a realização da cedência do terreno que estava prevista na aprovação do projecto de construção, em 14-12-2000, o prédio passou a reunir as condições para serem emitidas as licenças de utilização parcelar.
Por isso, o autor veio reconhecer que a produção dos seus prejuízos terminou, vindo liquidar os que se venceram após a propositura da acção e até 2000.
Daqui resulta que está em causa um contrato de compra e venda de imóvel que se realizou em 1986 sem que então houvesse sido emitida licença de utilização da fracção predial em apreço ou esta revestisse as condições para a emissão daquela.
Após aquela celebração, o autor comprador recebeu a fracção e passou a utilizá-la dando-a de arrendamento para escritório até 1994, data em que ficou impedido de celebrar as escrituras de arrendamento comercial, por então a lei haver passado a exigir a exibição da respectiva licença de utilização.
Tal como o acórdão recorrido concluiu, na compra e venda, nos termos do art. 882º, nº 1 do Cód. Civil, a coisa vendida deve ser entregue no estado em que se encontrava ao tempo da venda.
Logo, a fracção predial vendida estava ainda sem licença de utilização, pelo que a ré cumpriu o contrato entregando-a nessa situação.
E é importante referir que o autor nada alegou quanto a exigência que tenha feito de simultânea entrega da licença de utilização – ou de efectivação das obras ou diligências que permitissem a obtenção da referida licença - e nem sequer foi alegada a estipulação de qualquer prazo para essa entrega ou de realização das obras ou diligências tendentes à obtenção daquela licença.
Desta forma, à primeira vista, a ré cumpriu o referido contrato de compra e venda e, por isso, não responde pelo incumprimento ou pela mora no mesmo.
Porém, tal como referiu o acórdão recorrido, o art. 879º, al. b) do Cód. Civil estipula que a compra e venda tem como efeitos essenciais a entrega da coisa vendida e o art. 882º, nº 2 do mesmo diploma, prescreve que a entrega da coisa deve abranger a entrega dos respectivos documentos, salvo estipulação em contrário.
Além disso, do art. 913º resulta que ao vendedor cabe assegurar a aptidão da coisa para os fim ou função normal a que se destina.
Finalmente, do princípio da boa fé previsto no art. 762º, nº 2 do Cód. Civil, resulta que, mesmo no silêncio do acordado, a compra e venda de uma fracção autónoma predial acabada de construir, destinada a escritório, envolve para o vendedor a obrigação de realização das diligências necessárias à emissão da respectiva licença de utilização, como meio de propiciar as condições à coisa vendida para a sua função normal, ou seja, a sua cabal fruição.
Daqui podemos concluir que a ré tinha a obrigação de realizar as obras e as diligências necessárias à obtenção da licença de utilização.
No entanto, não reunindo a coisa na data da venda as condições para ser aquela licença emitida, tinha a ré a obrigação de providenciar pela reunião dessas condições, o que esta acabou por fazer, como reconhece o autor.
Logo também podemos concluir que a ré cumpriu o contrato e, por isso, não responde por incumprimento.
E pela mora?
Pensamos que também não.
Com efeito, nos termos do art. 804º, nº 1 do Cód. Civil, a simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor.
A mora, segundo o nº 2 do mesmo artigo, verifica-se quando o devedor por causa que lhe é imputável, não efectuou a prestação, ainda possível, no tempo devido.
Já vimos que não reunindo a coisa vendida as condições para a emissão da licença em causa, na data da venda e nada tendo sido alegado ou provado como convencionado sobre o momento do cumprimento da obrigação em causa, não havia prazo para a ré cumprir essa obrigação.
E tendo em conta que a mesma obrigação compreendia a realização de obras – ou de alteração às obras realizadas fora ou contra o projecto aprovado – e da celebração de escritura com a Câmara Municipal do Porto de cedência de terreno – que exigia a apresentação de planta topográfica aprovada pela mesma autarquia, conforme se vê do factos acima especificados sob os números 33 a 36 -, nos termos do art. 777º, nº 2 do Cód. Civil, havia que ser acordado entre a ré e o autor um prazo para o cumprimento e na falta de acordo, havia que se solicitar ao tribunal a sua fixação.
Como não se alegou ou provou que tenha sido acordado algum prazo ou que tenha sido fixado judicialmente o mesmo prazo, não se pode concluir que a ré tenha incorrido em mora.
E sem esta não pode ser a ré responsabilizada pelos danos que o autor terá sofrido. E isto sem necessidade de indagar da causa da alegada mora ser imputável à ré ou aos condóminos do prédio.
Por isso e sem esquecer que era obrigação da ré remover as dificuldades à emissão da licença em causa, e do inerente conhecimento desse facto pela ré, até pela circunstância de o autor com as suas cartas lho ter lembrado, nenhuma consequência resultará disso, para a ré.
Improcede, desta forma, este fundamento do recurso.
c) Resta a terceira questão que consiste em saber se o atraso da ré ocasionou os prejuízos pedidos.
Com a solução dada à questão anterior, fica prejudicado o conhecimento desta.
Com efeito, já vimos que a ré se não constituiu em mora, porque o prazo para o cumprimento da obrigação em causa não estava fixado e carecendo este de fixação, não foi acordado ou fixado pelo tribunal, pelo que o cumprimento da mesma obrigação pela ré se não pode dizer ter sido efectuado após se haver constituído em mora. E não havendo mora, não há que averiguar do nexo de causalidade desta mora com os danos pretensamente sofrido pelo autor.
Soçobra, assim, este fundamento do recurso e com ele toda a revista.
Pelo exposto, nega-se a revista pedida.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 16 de Setembro de 2008
J
oão camilo (Relator)
Fonseca Ramos
Cardoso de Albuquerque