| 607/08.8TBBRG.G1.P1 |  |
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
ESCRITURA PÚBLICA
Tendo sido declarado em escritura pública pelos seus outorgantes a sua intenção de comprar e vender determinado bem, por certo preço, mais declarando que este seria pago parte em dinheiro e parte pela cedência do comprador ao vendedor do direito de propriedade sobre determinada marca, estamos perante um contrato de compra e venda, em que o preço é parcialmente pago através duma dação em cumprimento e não perante um contrato de troca.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I
AA intentou a presente acção contra BB e esposa CC, DD – Compra, Venda e Administração de Bens, SA e EE, Lda., pedindo que os réus sejam condenados:
1) no reconhecimento da existência do direito legal de preferência do autor na aquisição do prédio identificado no artigo 1.º da petição inicial e cuja transmissão se operou em 25 de Novembro de 2004;
2) ser declarada a transmissão do prédio para o autor, nas condições em que tal prédio foi alienado à 2.ª ré, designadamente pelo preço de 104.000,00€, constante da escritura, com efeitos em 25 de Novembro de 2004;
3) serem declaradas sem efeito todas as transmissões que eventualmente se tiverem verificado depois dessa data, ou seja, depois de 25 de Novembro de 2004, designadamente a transmissão operada a favor da 3.ª ré, através da aludida escritura realizada em 27 de Julho de 2007, bem como cancelados quaisquer registos efectuados na Conservatória do Registo Predial de Braga, por esse motivo e ainda dados sem efeito os demais actos eventualmente praticados em repartições públicas e privadas com base na realização das citadas escrituras;
4) no caso de se vir a entender não assistir o invocado direito de preferência ao autor relativamente à transmissão mencionada em 2, serem os réus condenados no reconhecimento da existência do direito legal de preferência do autor, na aquisição do prédio identificado no artigo 1.º da petição inicial e cuja transmissão se operou em 27 de Julho de 2007;
5) em consequência do pedido em 4, ser declarada a transmissão do mesmo prédio para o autor, nas condições em que tal prédio foi alienado à 3.ª ré, pelo preço de 150.000€ constante da mesma escritura com efeitos em 27 de Julho de 2007;
6) como consequência do pedido em 5, serem declaradas sem efeito todas as transmissões que eventualmente se tiverem verificado depois dessa data, ou seja, depois de 27 de Julho de 2007, bem como cancelados quaisquer registos efectuados na Conservatória do Registo Predial de Braga, por esse motivo e ainda dados sem efeito os demais actos eventualmente praticados em repartições públicas e privadas com base na realização das citadas escrituras.
A ré EE contestou concluindo:
a) devem ser julgados improcedentes os pedidos deduzidos pelo autor sob os n.ºs 1 a 3;
b) devem ser julgados improcedentes os pedidos deduzidos pelos autor sob os n.ºs 4 a 6 e procedente a excepção de caducidade invocada pela ré ora contestante;
c) consequentemente deve a ré ser absolvida do pedido deduzido pelo autor sob o n.º 7.
A ré DD – Compra, Venda e Administração de Bens, SA apresentou contestação onde entende que a acção deve improceder pela procedência da excepção de caducidade referida nos artigos 1.º a 9.º da contestação e a acção ser julgada improcedente por não provada, absolvendo-se a ré do pedido.
Os réus BB e CC apresentaram contestação onde entendem dever a acção improceder:
1) Pela procedência da excepção de caducidade referida em a) do depósito do preço, artigos 1.º a 9.º da contestação, e quando assim não se entenda,
2) Pela procedência da excepção da caducidade referida em b) Do conhecimento da alienação há mais de seis meses, invocada nos artigos 10.º a 22.º da contestação,
Devendo a acção ser julgada improcedente por não provada, absolvendo-se os réus do pedido.
O autor AA veio apresentar réplica onde conclui como na petição inicial.
O processo seguiu os seus trâmites e, feito o julgamento, foi proferida sentença que decidiu:
“julgar a acção procedente e, em consequência, condenar os réus a reconhecerem o direito legal de preferência do autor na compra e venda do prédio urbano sito na Avenida Central, com os n.ºs 195 a 199, da freguesia de São Victor, em Braga (id. no art. 1.º da p.i.), realizada em 25 de Novembro de 2004, e declarar a transmissão do direito de propriedade sobre o mesmo prédio, a favor do autor, pelo preço de 104.000,00€, depositado nos autos;
mais se declararam sem efeito todas as transmissões que se tenham verificado depois de 25 de Novembro de 2004, designadamente a transmissão operada a favor da 3.ª ré, mediante escritura pública de 27 de Julho de 2007, e determinou-se o cancelamento dos registos efectuados na Conservatória do Registo Predial de Braga, com base nas aludidas transmissões.”
Vieram os réus BB e mulher CC interpor recurso, o qual foi indeferido, por não conter as alegações.
A ré EE, Lda. veio interpor recurso de apelação, tendo o Tribunal da relação decidido:
“Pelo exposto, tendo em conta o que antecede, acorda-se em julgar a apelação procedente, revogando-se a sentença recorrida.
Mais se decide julgar os pedidos formulados pelo autor, na petição inicial, sob os n.ºs 4), 5) e 6) improcedentes, por não provados, deles absolvendo os réus.”
Recorre, agora, o autor, o qual, nas suas alegações de recurso, apresenta em síntese, as seguintes conclusões:
1 No contrato em apreço encontramo-nos perante um verdadeiro contrato de compra e venda e não face a um contrato de troca ou escambo, ainda que parcial, dado que foi estipulado um preço, configurando-se a cedência dos direitos sobre a marca em causa como uma dação em cumprimento.
2 A matéria de facto provada não aponta para a essencialidade da transmissão da marca.
3 Para o caso de se não se manter na íntegra a decisão de 1ª instância, o negócio que o preferente tem direito a fazer seu, no que à transmissão de 27.07.07 respeita, é aquele que lhe foi comunicado, sendo irrelevantes as posteriores modificações desse negócio.
Nas suas contra-alegações veio a recorrida pedir a ampliação da matéria de facto mediante a inclusão dos factos alegados pelos 1ºs réus nos art.ºs 42º e 43º da sua contestação.
Corridos os vistos legais cumpre decidir.
II
Encontram-se provados os seguintes factos:
1. Por escritura pública outorgada em 26 de Fevereiro de 1982, FF e esposa GG adquiriram a HH e esposa II, por permuta com outros imóveis, o prédio urbano sito na Avenida Central, com os n.ºs 195 a 199, da freguesia de São Victor, em Braga, inscrito na matriz predial sob o artigo 89.º e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 23747 (ponto A) dos Factos Assentes).
2. Por escritura pública outorgada em 22 de Janeiro de 1998, FF e esposa GG doaram o mesmo prédio, em comum e partes iguais, a suas filhas CC, casada com BB e JJ (ponto B) dos Factos Assentes).
3. Por escritura pública outorgada em 22 de Janeiro de 1998, CC, adquiriu por permuta a JJ FF o direito a metade indivisa do referido prédio (ponto C) dos Factos Assentes).
4. Por escritura pública outorgada no dia 15 de Abril de 1977, no 2.º Cartório Notarial de Braga, HH declarou dar de arrendamento ao autor o rés-do-chão do prédio supra referido, com destino ao comércio de modas e confecções, pelo prazo de três anos, renovável por períodos sucessivos de um ano, com início no dia 1/5/1977, mediante o pagamento da renda mensal de 4.000$00, a pagar no 1.º dia útil de cada mês (ponto D dos Factos Assentes).
5. Por escritura pública outorgada em 25 de Novembro de 2004, os primeiros réus declararam vender à segunda ré, que declarou aceitar, o mencionado prédio juntamente com outros imóveis, pelo valor total de 280.000€, tendo atribuído ao mesmo prédio o valor de 104.000€ (ponto E dos Factos Assentes).
6. Ficou consignado que o preço era pago pela cessão da segunda ré aos primeiros réus do direito de propriedade da marca “Fayeta” a que atribuíram o valor de 250.000€ e a parte restante, 30.000€, em dinheiro (ponto F dos Factos Assentes).
7. Por escritura pública outorgada em 27 de Julho de 2007, a segunda ré declarou vender à terceira ré, que declarou aceitar, o mencionado prédio, pelo preço de 150.000€ (ponto G dos Factos Assentes).
8. No dia 10 de Agosto de 2007, por escritura pública, a segunda e a terceira rés declararam ter havido lapso na indicação do preço na escritura pública de 27 de Julho de 2007, já que o preço acordado e pago foi de 250.000€, assim declararam que rectificam a aludida escritura no sentido de ficar a constar que a venda foi feita pelo preço de 250.000€ (ponto H dos Factos Assentes).
9. O autor tem vindo a ocupar o rés-do-chão do prédio (resposta ao quesito 1.º da Base Instrutória).
10. Desde 1/5/1977 e até ao presente (resposta ao quesito 2.º da Base Instrutória)
11. Nesse rés-do-chão instalou um estabelecimento de comércio de modas e confecções (resposta ao quesito 3.º da Base Instrutória).
12. O autor tem explorado o estabelecimento, mantendo-o aberto ao público com interrupções por períodos de tempo de 1/3 meses (resposta ao quesito 4.º da Base Instrutória).
13. Efectuando o pagamento da renda estipulada (resposta ao quesito 5.º da Base Instrutória).
14. Dirigindo-se, para esse efeito, ao supra referido FF (resposta ao quesito 6.º da Base Instrutória).
15. Após o falecimento deste, o autor contactou a viúva para saber a quem entregar o valor da renda (resposta ao quesito 7.º da Base Instrutória).
16. Decorridos meses sobre o falecimento de FF, a viúva comunicou ao autor que o prédio deixara de ser sua propriedade e deixou de receber a renda (resposta ao quesito 8.º da Base Instrutória).
17. Por esse motivo o autor passou a proceder ao depósito do valor das rendas (resposta ao quesito 9.º da Base Instrutória).
18. O que mantém actualmente (resposta ao quesito 10.º da Base Instrutória).
19. Em 24/5/2006 comunicou aos herdeiros de FF a realização dos depósitos (resposta ao quesito 11.º da Base Instrutória).
20. O autor tomou conhecimento em 4/10/2007 das escrituras públicas de 27/7/2007 e de 10/8/2007 (referidas em G. e H.) – (resposta ao quesito 12.º da Base Instrutória).
21. E em 24/10/2007 teve conhecimento da escritura de 25/11/2004 (referida em E.) (resposta ao quesito 13.º da Base Instrutória).
22. Jamais lhe fora comunicado o projecto das vendas do prédio e as condições das mesmas (resposta ao quesito 14.º da Base Instrutória).
23. Aquando da outorga da escritura de 27/7/2007, o preço pago pela 3.ª ré foi de 250.000€ (resposta ao quesito 15.º da Base Instrutória).
III
Apreciando
1 A recorrida EE Lda. veio requerer a ampliação da matéria de facto, por forma a que nela fosse incluída a constante dos art.ºs 42º e 43º da contestação dos primeiros réus.
Fala a este respeito em recurso subordinado, mas a verdade é que, para além de não ter interposto formalmente um recurso subordinado – cf. fls. 640, 643 e 647 – o certo é que a questão que coloca sempre poderia ser invocada pela parte recorrida ao abrigo do disposto no art.º 684ºA nº 2 do C. P. Civil.
Assim, tal questão será objecto de apreciação independentemente da sua qualificação formal como recurso subordinado.
A Relação indeferiu esta pretensão.
Alega o requerente que, como esse indeferimento teve por base uma lapso do mesmo tribunal, ocorreu uma omissão de pronúncia.
Mas não têm razão. A omissão de pronúncia significa o total desconhecimento de determinada questão. Se, por lapso, se tratou duma questão, como se fosse outra, continua a existir erro de julgamento. Na hipótese, sobre os fundamentos da pretensão em análise.
Transcrevendo os aludidos artigos da contestação dos 1ºs réus:
Art.º 42º - “A que acresce o facto de a venda dos três imóveis só se ter efectuado pelo facto de o alienante, para o caso primeiros RR. pretenderem adquirir o direito de propriedade que a segunda Ré tinha sobre a marca “Fayeta”.”
Art.º 43º - “Sem essa prestação acessória nunca o negócio se teria realizado.”.
Quanto a este último artigo manifesto é que contém matéria conclusiva que não pode ser levada à base instrutória, mas sim deduzida de outros factos. Nomeadamente, qualificar a prestação como acessória e concluir pela impossibilidade do negócio.
Quanto ao primeiro, temos que a matéria em questão, de saber se as partes no negócio em questão quiseram uma troca, foi contemplada no ponto 16º da base instrutória, onde se perguntou se “Mediante a referida escritura os outorgantes pretenderam permutar o imóvel pela marca “Fayeta?”.
Deste modo falece a pretensão desta recorrida.
2 Veio o autor, ora recorrente, exercer o seu direito de preferência como arrendatário na alienação do respectivo imóvel.
O negócio que invoca é uma transmissão da sua propriedade pelo preço acordado de € 104.000,00. Este negócio integrava um negócio mais vasto de transmissão da propriedade de diversos imóveis, sendo o preço global o de € 280.000,00, a serem prestados, em numerário, € 30.000,00 e os restantes através da cessão aos alienantes da propriedade da marca Fayeta, avaliada em € 250.000,00.
Em 1ª instância considerou-se que o art.º 47º nº 1 do RAU, em vigor à data da alienação e aqui aplicável só previa o direito de preferência do arrendatário no caso de compra e venda e dação em cumprimento do imóvel e que, no caso estávamos perante um caso de compra e venda, configurando-se a prestação da propriedade da referida marca, como um caso de dação em cumprimento, ou seja, de realização de prestação diversa da que era devida e que era o preço da venda.
Consequentemente, julgou-se procedente a acção.
A Relação entendeu, porém que o montante relativo à compra e venda representava uma pequena parcela na economia geral do contrato. Estaríamos, por isso, perante um contrato misto de compra e venda e escambo ou troca, sendo que a relativa pouca importância da compra e venda nunca poderia transmitir a todo o contrato as suas características e virtualidades.
Se fosse possível, nesta hipótese, manter o direito de preferência, estava-se a impor ao alienante a impossibilidade de escolher a contraprestação a que tinha direito, com violação do princípio da liberdade contratual.
Deste modo, julgou-se que não se estava perante a previsão do citado art.º 47º do Rau.
Quid juris?
Essencial para a qualificação do contrato é saber o que é que as partes realmente quiseram, nomeadamente, saber se a parte prestada em dinheiro foi apenas um acerto dos valores da troca, ou se foi esta que integrou uma dação em cumprimento do preço da compra e venda.
Bem andou a 1ª instância em fazer apelo à regra da impressão do declaratário do art.º 236º nº 1 do C. Civil, Ou seja, determinar o que é que se retira dos termos do contrato em termos de normalidade de entendimento. Temos os pontos 5 e 6 dos factos provados em que se assenta que, na escritura pública, os respectivos outorgantes declararam vender e comprar o prédio por determinado preço, mais acordando em que parte significativa desse preço seria satisfeita pela cessão de certo direito. Destes factos retiraria um declaratário normal que as partes quiseram celebrar um contrato de compra e venda, sendo a contraprestação do preço satisfeita mediante prestação diversa da devida, ou seja, mediante uma dação em cumprimento.
Acrescente-se também que, embora a determinação da vontade das partes seja uma questão de direito nos termos supra expostos, o certo é que os réus não lograram provar a vontade de permutar, como resulta da resposta ao quesito 16º.
Louva-se a Relação para sustentar a ideia da existência duma troca na desproporção entre o montante a prestar em numerário e o montante a satisfazer através da cessão da marca.
Salvo o devido respeito, a questão não se situa aí. Podia até ser estipulado que o preço seria satisfeito integralmente pela cedência de tal marca. O que releva é que para as partes estava em causa uma compra e venda e não uma troca. Era essa a sua vontade. Como, aliás resulta de outros factos também provados, que reforçam tal entendimento – cf. pontos 7 e 8 da matéria de facto-.
Nem se diga, como faz a Relação, que assim viola-se a liberdade contratual do declarante que queria celebrar uma troca e vê-se compelido a receber a quantia em dinheiro paga pelo preferente. É que a dar-se como assente que a troca integrou apenas uma dação em cumprimento, não pode considerar-se que, com a procedência da acção de preferência “perdeu” o bem que queria trocar, pois, neste caso, limita-se a ver, embora por outra forma, satisfeito o preço da venda que era realmente o que pretendeu efectuar.
Termos em que procede o recurso, ficando prejudicadas o 2º grupo de questões colocadas pelo recorrente, para a hipótese das primeiras não procederem.
Pelo exposto, acordam em conceder a revista e, em consequência, revogam o acórdão recorrido e mantêm a sentença de 1ª instância.
Custas nas instâncias e neste Tribunal pelos recorridos.
Lisboa, 13 de Setembro de 2012
Bettencourt de Faria (Relator)
Pereira da Silva
João Bernardo