| 22335/15.8T8SNT.L1.S1 |  |
PRAZO
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO
MORA
BEM IMÓVEL
ESCRITURA PÚBLICA
PRAZO CERTO
PRAZO RAZOÁVEL
SINAL
PEDIDO
DIREITO CIVIL – DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / RESOLUÇÃO DO CONTRATO / RESOLUÇÃO OU MODIFICAÇÃO DO CONTRATO POR ALTERAÇÃO DAS CIRCUNSTÂNCIAS / CUMPRIMENTO E NÃO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES / NÃO CUMPRIMENTO / MORA DO DEVEDOR.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL – PROCESSO EM GERAL / CUSTAS, MULTAS E INDEMNIZAÇÃO / REGRAS ESPECIAIS.
- ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, II, 4.ª edição, 1990, p. 119;
- BRANDÃO PROENÇA, Lições de Cumprimento e não Cumprimento das Obrigações, 2011, p. 293;
- PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, I, 2.ª edição, 1979, p. 362.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 436.º, N.º 1, 442.º, N.º 2, 805.º, N.º 2, ALÍNEA A) E 808.º, N.º 1.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGO 535.º, N.º S 1 E 2, ALÍNEA A).
I. No contrato-promessa de compra e venda de imóvel, o prazo, para a celebração da escritura pública, tanto pode resultar da fixação de uma data como da verificação de determinado evento futuro.
II. A partir do evento, o devedor, que tinha a obrigação contratual da marcação da escritura de compra e venda, incorre numa situação de mora, ao quedar-se pela inércia.
III. Essa obrigação, estando sujeita a prazo certo, dispensa a interpelação do devedor.
IV. O credor, para converter a mora em incumprimento definitivo, tem de interpelar o devedor, intimando-o a cumprir a prestação, dentro de prazo razoável, fixado de acordo com as circunstâncias concretas do contrato a celebrar, com a advertência, muito clara, de que a falta da prestação, no prazo estabelecido, o fará incorrer em incumprimento definitivo da obrigação.
V. A declaração de resolução de contrato-promessa pode ser peticionada em ação declarativa proposta contra o devedor.
I – RELATÓRIO
AA, Lda., instaurou, em 5 de outubro de 2015, na Instância Central Cível de ..., Comarca de Lisboa Oeste, contra BB, CRL, ação declarativa, sob a forma de processo comum, pedindo que se declarasse resolvido o contrato-promessa de compra e venda relativo às frações autónomas designadas pelas letras “A”, “B”, “C”, “D” e “E” do prédio urbano sito na Rua …, tornejando para a Rua de …, descrito, sob o n.º 4152 (freguesia de …), na Conservatória do Registo Predial de …, se condenasse a Ré a restituir-lhe a quantia de € 3 200 000,00, acrescida de juros desde a citação; se declarasse ainda que a Autora tem a tradição da fração desde 13 de setembro de 2013 e lhe fosse reconhecido o direito de retenção até integral pagamento da quantia peticionada.
Para tanto, alegou, em síntese, que em 28 de fevereiro de 2012, celebrou, com a R., um contrato-promessa, pelo qual prometeu comprar tais frações e a última prometeu vender, pelo preço de € 1 600 000,00, que a A. pagou, tendo ficado convencionado celebrar a respetiva escritura até ao final do ano de 2012; a escritura não se realizou e, em 13 de setembro de 2013, A e R. fizeram um aditamento ao contrato-promessa, conferindo-lhe a posse das frações, com a entrega das chaves, e passando a A. a utilizá-las no exercício da sua atividade comercial; e como a R. não promovesse a celebração da escritura de compra e venda, concedeu-lhe, por carta de 15 de setembro de 2015, o prazo de cinco dias para a celebrar, sob pena de considerar o contrato incumprido, respondendo a R. que a não podia celebrar por as frações estarem penhoradas à ordem do credor hipotecário, Banco CC, PLC.
Contestou a R. por exceção, invocando a incompetência territorial do Tribunal, e por impugnação, alegando não estar em incumprimento e obrigada a restituir mais do que recebeu em singelo, para concluir pela improcedência da ação.
Declarada a incompetência territorial do Tribunal, foi o processo remetido à Instância Central de …, Secção Cível, Comarca de Lisboa.
A A. respondeu à matéria de exceção.
Em 18 de janeiro de 2017, a R. apresentou articulado superveniente, alegando ter interpelado a A., por três vezes, para a celebração da escritura, a qual nunca compareceu.
Admitido o articulado superveniente, respondeu a A., alegando não ter sido interpelada em nenhuma das moradas acordadas.
Foi realizada a audiência prévia, na qual foi proferido o despacho saneador, identificado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova.
Tendo prosseguido o processo e realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida, em 28 de agosto de 2017, a sentença, que, julgando a ação procedente, declarou resolvido o contrato-promessa de compra e venda; condenou a Ré a pagar ao Autor a quantia de € 3 200 000,00, acrescida de juros desde a citação; e declarou ter a Autora a tradição das frações autónomas “A”, “B”, “C”, “D” e “E”, desde 13 de setembro de 2013 e reconheceu-lhe o direito de retenção sobre essas frações até integral pagamento da quantia peticionada.
Inconformada, a Ré apelou para o Tribunal da Relação de …, que, por acórdão de 17 de maio de 2018, dando procedência parcial ao recurso, revogou a sentença, quanto ao último segmento decisório (tradição e direito de retenção).
Ainda inconformada, a Ré recorru para o Supremo Tribunal de Justiça, e, tendo alegado, formulou essencialmente as conclusões:
a) A decisão recorrida violou os artigos 405.º, 436.º, 442.º, 804.º, 805.º e 808.º do Código Civil.
b) A Recorrente não se constituiu em mora logo após a obtenção da licença de utilização e da constituição e registo da propriedade horizontal.
c) Inexiste a estipulação de prazo certo para a celebração da escritura.
d) Apenas através do disposto no art. 805.º do CC se poderia constituir o devedor em mora.
e) A interpelação efetuada pela Recorrida em 15 de setembro de 2015 nunca poderia revestir-se de natureza admonitória porque a Recorrente não se encontrava ainda em mora, não havendo incumprimento definitivo e direito a receber o sinal em dobro.
f) A Recorrida nunca interpelou a Recorrente, nos termos e para os efeitos do n.º 1 do art. 805.º do CC.
g) A declaração de resolução é absolutamente inválida e inadequada.
h) A Recorrida nunca dirigiu à Recorrente uma declaração clara e inequívoca de resolução.
Com a revista, a Ré pretende a revogação do acórdão recorrido e a sua substituição por decisão que a absolva do pedido.
A Autora não contra-alegou.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
Neste recurso, está em discussão, essencialmente, o incumprimento do contrato-promessa de compra e venda de imóveis.
II – FUNDAMENTAÇÃO
2.1. No acórdão recorrido, foram dados como provados, designadamente, os seguintes factos:
1. No dia 28 de fevereiro de 2012, A. e R. celebraram um contrato, pela qual a R. prometeu vender e a A. prometeu comprar as frações autónomas em construção, designadas pelas letras “A”, “B”, “C”, “D” e “E”, do prédio em propriedade horizontal, sito na Rua Campo de Ourique tornejando para a Rua …, descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o n.º 4152 (freguesia de …), pelo preço de € 1 600 000,00, a pagar em três cheques, € 1 251 000,00, no dia do contrato-promessa, e € 349 000,00, no dia seguinte.
2. Na cláusula 3.ª do contrato-promessa, foi estipulado: “1 - A escritura de compra e venda (…) será celebrada após a emissão de licença de utilização do imóvel, constituição em propriedade horizontal e respetiva inscrição na matriz predial e na conservatória do registo predial, o que se estima ocorra até ao fim de 2012, e marcada pela primeira outorgante, para data hora e local a ser comunicado por carta registada com a antecedência de 15 dias. 2 - Se a escritura não vier a ser realizada até ao fim de 2012 por falta de emissão do alvará de licença de utilização pela Câmara Municipal de …, e o edifício se encontrar construído, pode a segunda outorgante ocupar e utilizar as frações autónomas objeto do presente contrato. 3 - Se o edifício não se encontrar construído nem as frações autónomas objeto do presente contrato se encontrarem prontas em condições de ser ocupadas e utilizadas e se a escritura não vier a ser realizada até à data limite de 30 de outubro de 2012 e em consequência não vier a ser celebrado o contrato definitivo, independentemente de culpa imputável à primeira outorgante, esta deverá restituir à segunda outorgante o preço recebido, bem como as demais quantias pagas pela segunda outorgante, em singelo.”
3. A A. pagou à R. € 1 600 000,00, correspondente ao preço acordado para a compra e venda das cinco frações.
4. Por escrito de 13 de setembro de 2013, A. e R. celebraram um aditamento ao contrato-promessa, pelo qual atribuíram preço (já pago) a cada uma das frações e a promitente-vendedora procedeu à entrega das frações à A., facultando-lhes as chaves de acesso.
5. A A. fez obras de adaptação numa das frações e passou a nela exercer a sua atividade.
6. A A. insistiu, diversas vezes, com a R., para realizar a escritura de compra e venda das frações.
7. Por carta registada com aviso de receção, de 15 de setembro de 2015, a A. notificou a R. e, invocando a cláusula 3.ª do contrato-promessa e dizendo que há muito tempo que expirara o prazo para a realização da escritura, declarou que “(…) é minha intenção formalizar aquela, atendendo a que foi feito o pagamento integral das cinco frações, razão porque me deram as chaves e a posse das frações em 13 de setembro de 2013 (…) apesar de várias vezes ter interpelado Vexas para a realização da escritura, volvidos estes anos, a mesma ainda não foi feita (…) assim sendo, aguardo pelo prazo de 5 dias para que me marque a escritura definitiva (…) findo tal prazo, sem que a mesma esteja marcada, entendo tal comportamento como de incumprimento definitivo do contrato promessa por parte de Vexas, perdendo a signatária consequentemente o interesse nas mesmas frações.”
8. A R. respondeu a essa carta, em 16 de setembro de 2015, dizendo “ (…) não estarem reunidas as condições formais para alienação do imóvel (…) as frações em causa encontram-se penhoradas à ordem do processo executivo intentado pelo Banco CC, PLC e com hipotecas a favor deste credor hipotecário.”
9. A constituição da propriedade horizontal foi registada em 2 de agosto de 2011.
10. O alvará de licença de utilização do edifício foi emitido em 21 de janeiro de 2015.
11. Pela Ap. 19, de 28 de julho de 2009, sobre o prédio foi registada hipoteca a favor de Banco CC PLC, até ao montante máximo de € 5 093 840,00.
12. No âmbito do processo de execução n.º 3161/15.0T8LSB, do Juízo de Execução de .., em que é Exequente Banco CC, PLC, e Executada a ora R., em 4 de fevereiro de 2015, foi efetuada a penhora de 16 frações do prédio sito na Rua de … tornejando para a Rua …, entre elas as frações “A”, “B”, “C”, “D” e “E”.
13. No decurso da execução, foram vendidas algumas frações.
14. Em 24 de março de 2016, o Agente de Execução promoveu a extinção da execução, mas mantiveram-se as penhoras sobre as identificadas frações, por a ora A. ter requerido o prosseguimento da execução, como credor reclamante.
2.2. Delimitada a matéria de facto provada, importa conhecer do objeto do recurso, definido pelas suas conclusões, nomeadamente do incumprimento do contrato-promessa de compra e venda de imóvel, imputável à promitente-vendedora.
O acórdão recorrido confirmou o entendimento da sentença, que concluíra pelo incumprimento do contrato-promessa, imputável à promitente-vendedora e, em consequência, pela sua condenação no pagamento do dobro do sinal.
A Recorrente, promitente-vendedora, impugnando a parte desfavorável do acórdão recorrido, alega, fundamentalmente, não ter incorrido em mora, por inexistência de prazo para a celebração da escritura pública do contrato prometido, para além da Recorrida nunca lhe ter dirigido uma declaração de resolução do contrato-promessa.
Desenhados, em traços largos, os termos da controvérsia emergente dos autos, interessa então ponderar a questão do incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda de imóvel e, sendo a resposta afirmativa, da consequência quanto ao sinal entregue.
Na verdade, em 28 de fevereiro de 2012, entre a Recorrente, como promitente-vendedora, e a Recorrida, como promitente-compradora, foi celebrado, por escrito, um contrato-promessa de compra e venda, tendo por objeto cinco frações autónomas de prédio urbano, sito em Lisboa, pelo preço de € 1 600 000,00, já pago.
Na cláusula 3.ª do contrato-promessa foi estabelecido:
“A escritura de compra e venda (…) será celebrada após a emissão de licença de utilização do imóvel, constituição em propriedade horizontal e respetiva inscrição na matriz predial e na conservatória do registo predial, o que se estima ocorra até ao fim de 2012, e marcada pela primeira outorgante, para data hora e local a ser comunicado por carta registada com a antecedência de 15 dias” (n.º 1).
Com esta cláusula, os contraentes fixaram o prazo para a celebração do contrato prometido, com referência à verificação de certos factos futuros, estimando esse prazo, também no contrato, até ao final de 2012.
Por isso, não pode proceder o argumento da Recorrente de que não foi fixado prazo certo para a celebração da escritura pública. O prazo, não só era determinável, com a verificação dos eventos futuros condicionantes, como também se estabelecia um prazo previsível, reportado ao final de 2012.
Com efeito, o prazo para a celebração da escritura tanto pode resultar da fixação de uma data, como sucede na maioria das vezes, como da verificação de determinado evento futuro, quando a incerteza de alguns condicionalismos, tanto de uma parte como da outra ou de ambas, não permite, com segurança e a salvaguarda dos interesses envolvidos, estabelecer uma data determinada.
Como resulta da matéria de facto, a escritura pública de compra e venda não foi celebrada no prazo inicial previsto, que coincida com o final de 2012, sem que daí, todavia, as partes tivessem retirado quaisquer consequências, nomeadamente a prevista no n.º 3 da cláusula 3.ª, traduzida na revogação do contrato-promessa.
Em 13 de setembro de 2013, porém, as contraentes celebraram um aditamento ao contrato-promessa, onde, além do mais, a promitente-vendedora declarou proceder à entrega das frações à promitente-compradora, facultando-lhe as chaves de acesso, o que significa que ambas as partes mantiveram o interesse contratual na realização do prometido contrato de compra e venda.
Entretanto, em 21 de janeiro de 2015, foi emitida a licença de utilização do edifício.
A partir desta data, a escritura pública de compra e venda podia ser formalizada, como se reconhece, pois tinham já ocorrido os eventos que condicionavam a sua celebração, sendo certo que cabia a marcação e anúncio à promitente-vendedora, nos termos do contrato, a Recorrente.
A partir do referido evento, isto é, desde 21 de janeiro de 2015, a promitente-vendedora, que tinha a obrigação contratual da marcação da escritura de compra e venda, podia e devia ter diligenciado pela sua celebração, incorrendo, dessa forma, numa situação de mora, ao quedar-se pela inércia.
A obrigação da Recorrente, estando sujeita a prazo certo, dispensa a interpelação do devedor, como decorre do disposto no art. 805.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil (CC). Por isso, a interpelação da promitente-vendedora, para a marcação da escritura do contrato de compra e venda, sendo redundante, era inexigível, para além de que o domínio do evento, de que dependia a determinação do prazo, estava completamente no domínio da esfera jurídica da promitente-vendedora.
Assim, e ex adverso, é manifesta a situação de mora em que incorreu a Recorrente, nomeadamente a partir de 21 de janeiro de 2015, quase três anos depois da celebração do contrato-promessa e mais dois sobre a data estimada para a outorga da escritura pública de compra e venda.
Pretendendo o credor converter, legitimamente, a mora no não cumprimento definitivo, a lei atribui-lhe a faculdade de fixar, ao devedor em mora, um prazo razoável para além do qual deixa de lhe interessar mais a prestação em falta. O credor, na verdade, não é obrigado a permanecer vinculado ad aeternum e apenas o não cumprimento definitivo legitima a resolução do contrato.
Para tal efeito, o credor tem de interpelar o devedor, intimando-o a cumprir a prestação, dentro de prazo razoável, fixado de acordo com as circunstâncias concretas do contrato a celebrar, com a advertência, muito clara, de que a falta da prestação, no prazo estabelecido, o fará incorrer em incumprimento definitivo da obrigação.
Trata-se, com efeito, da chamada interpelação admonitória ou interpelação cominatória, consagrada normativamente no art. 808.º, n.º 1, do Código Civil (CC), que visa conceder ao devedor uma derradeira possibilidade de manter o contrato, nas palavras expressivas de ANTUNES VARELA (Das Obrigações em Geral, II, 4.ª edição, 1990, pág. 119).
Estando a promitente-vendedora numa situação de mora, podia a promitente-compradora interpelá-la nos termos e para os efeitos do disposto no art. 808.º, n.º 1, do CC.
Na verdade, com o envio da carta registada, com aviso de receção, de 15 de setembro de 2015, a promitente-compradora concedeu à promitente-vendedora o prazo de cinco dias, para a marcação da escritura do contrato prometido, decorrido o qual, sem tal marcação, consideraria em incumprimento definitivo o contrato-promessa.
Esta interpelação ao devedor satisfaz, integralmente, todos os requisitos exigidos pela norma do n.º 1 do art. 808.º do CC. Com efeito, o devedor, que permanecia em mora, foi intimado a cumprir a prestação a que estava adstrito, dentro de certo prazo, cuja razoabilidade não vem questionada, e com a expressa advertência de que a falta de realização da prestação faria o devedor incorrer em incumprimento definitivo do contrato-promessa, pondo-se, desse modo, fim à mora.
Com o incumprimento definitivo do contrato-promessa, imputável à promitente-vendedora, ficou esta sujeita às consequências consagradas no art. 442.º, n.º 2, do CC, nomeadamente à restituição do dobro do sinal prestado, havendo a certeza de que a promitente-compradora entregou, à promitente-vendedora, a quantia de € 1 600 000,00, correspondente ao preço acordado para a compra e venda das cinco mencionadas frações autónomas.
Alega-se ainda também que a promitente-compradora nunca dirigiu à promitente-vendedora uma declaração de resolução do contrato-promessa.
Na verdade, extrajudicialmente, tal até pode corresponder à verdade, porquanto da matéria de facto não resulta a efetivação da declaração recetícia a resolver o contrato-promessa, nomeadamente nos termos do art. 436.º, n.º 1, do CC.
No entanto, a declaração de resolução do contrato-promessa pode igualmente ser peticionada em ação declarativa proposta contra o devedor, com essa finalidade, sendo certo haver casos em que, por força da lei, a resolução do contrato apenas opera judicialmente (PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, I, 2.ª edição, 1979, pág. 362, e BRANDÃO PROENÇA, Lições de Cumprimento e não Cumprimento das Obrigações, 2011, pág. 293).
A resolução judicial do contrato, além de assegurar com a mesma eficácia a declaração recetícia através da citação para a ação, possibilita ainda o imediato controlo jurisdicional da resolução do contrato, conferindo, naturalmente, maior segurança jurídica aos interessados.
Embora, em caso como o dos autos, a declaração judicial de resolução não seja indispensável para a produção dos respetivos efeitos jurídicos, como se viu, também não é menos certo que não os exclui, além de que também não se vislumbra como a escolha daquele meio pode acarretar qualquer tipo de insegurança.
A questão podia ser outra, nomeadamente a de alguém se servir da ação judicial, com os encargos inerentes, para obter o efeito jurídico, que poderia obter, mais facilmente, mediante simples declaração dirigida ao devedor. No entanto, nem essa questão se coloca, no caso, visto que o exercício do mero direito potestativo tem origem em facto ilícito praticado pelo devedor, como o incumprimento do contrato-promessa – art. 535.º, n.º s 1 e 2, alínea a), do Código de Processo Civil (CPC). Assim, quando muito, a consequência da propositura ação judicial seria apenas no âmbito da efetivação da responsabilidade pelas custas, mas sem qualquer repercussão em termos substantivos.
Deste modo, pode afirmar-se que, através da ação, a promitente-compradora resolveu, formal e eficazmente, o contrato-promessa de compra e venda de imóvel, celebrado em 28 de fevereiro de 2012.
Em face de todo o exposto, improcede, manifestamente, a revista e, assim, confirma-se o acórdão recorrido, o qual não violou qualquer das disposições legais aplicáveis, designadamente as enumeradas pela Recorrente.
2.4. A Recorrente, ao ficar vencida por decaimento, é responsável pelo pagamento das custas, em conformidade com a regra da causalidade consagrada no art. 527.º, n.º s 1 e 2, do CPC, sem prejuízo do benefício do apoio judiciário.
III – DECISÃO
Pelo exposto, decide-se:
1) Negar a revista, confirmando o acórdão recorrido.
2) Condenar a Recorrente (Ré) no pagamento das custas, sem prejuízo do benefício do apoio judiciário.
Lisboa, 19 de dezembro de 2018
Olindo Geraldes (Relator)
Maria do Rosário Morgado
José Sousa Lameira