Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 04B2078 |  |
DIREITO DE PREFERÊNCIA
PRÉDIO CONFINANTE
SERVIDÃO LEGAL
II- O direito de preferência do proprietário de prédio confinante (artigo 1380º, nº. 1 do Código Civil) não prevalece sobre o direito de preferência do proprietário de prédio onerado com servidão (artigo 1555º do mesmo Código).
1. "A" e mulher B, intentaram a presente acção declarativa de condenação contra C e mulher, D, e E e mulher, F com vista ao exercício de direito de preferência respeitante ao imóvel identificado na petição.
Alegaram para o efeito e em substância que sobre o prédio dos Autores foi constituída uma servidão de passagem em proveito do prédio que os primeiros Réus venderam aos segundos Réus. Têm, assim, preferência na venda realizada sendo certo que o projecto do contrato lhes não foi comunicado.
A acção foi julgada procedente, tendo a sentença proferida em 1ª Instância sido confirmada pelo acórdão da Relação de Guimarães de 14 de Janeiro de 2004.
Inconformados, recorreram E e outros para este Tribunal concluindo as alegações da sua revista nos seguintes termos:
1. Existindo já decisão transitada em julgado que atribuiu a terceiros o direito de preferência na alienação do prédio rústico a que respeitam os presentes autos e sendo certo que esses terceiros procederam já à sua inscrição a seu favor na Conservatória do Registo Predial, com o consequente cancelamento do registo provisório da presente acção, deverá declarar-se extinta a presente instância, por impossibilidade superveniente da lide, atento o disposto na alínea e) do artigo 287º do Código de Processo Civil.
2. Da matéria de facto dada como provada pelo Tribunal a quo resulta que existem outros titulares do direito de preferência na alienação do prédio dominante nos autos, nomeadamente G e mulher e os recorrentes E e mulher;
3. Esses titulares do direito de preferência não intervieram nos autos nem tal intervenção foi promovida pelos autores;
4. Só a intervenção de todos os titulares do direito de preferência permitiria dar cumprimento ao disposto no nº. 3 do artigo 1555º do Código Civil;
5. Só a intervenção de todos os titulares do direito de preferência dá cumprimento ao disposto no artigo 28º do Código de Processo Civil, pois só desse modo se regulará, definitiva e estavelmente, a situação concreta das partes relativamente ao pedido formulado;
6. A ausência de qualquer dos preferentes promove e viabiliza a prolação de decisões inconciliáveis e susceptíveis de subverter a prioridade do registo, deixando cada um dos preferentes à sorte de ser ou não o último a obter a sentença;
7. Dos autos resulta ainda provado que os réus E e mulher são proprietários de prédios rústicos que confinam com o que foi objecto de alienação, pelo que, sendo aqueles os adquirentes deste último, falecem os demais direitos de preferência, incluindo o dos autores, atento o disposto no nº. 1 do artigo 1380º do Código Civil;
8. Ao pugnar pela manutenção da sentença proferida em 1ª Instância, o Douto Acórdão recorrido violou o disposto no nº. 3 do artigo 1555º, no nº. 1 do artigo 1380º do Código Civil e no artigo 28º do Código do Processo Civil.
2. Para além da descrição dos prédios dominante e serviente em causa, encontram-se provados os seguintes factos :
1. Na acção sumária intentada por H e cônjuge I, residentes no lugar de Cramarinhos, da freguesia de Moure, Comarca de Felgueiras, contra os 1ºs Réus, C e cônjuge D e contra J e cônjuge L, residentes no lugar do Outeiro, daquela freguesia de Moure, foi constituída uma servidão de passagem, a pé e de boi e carro, imposta no prédio dos autores, identificado no artigo 1º da petição, a favor do prédio dos Réus, identificado no artigo 2º da contestação, exercível nas condições exaradas no termo de transacção homologada por sentença de 10 de Março de 1964, transitada em julgado (A).
2. O acesso e comunicação com a via pública, estrada camarária, situada a sul, no trânsito de pessoas a pé, de bois ou carro são assegurados, exclusivamente, pelo caminho implantado no prédio serviente dos Autores, contiguamente à estrema poente, marginal do rio Sousa, nos sentidos Norte-Sul e vice-versa (I);
3. O prédio dominante dos 1ºs Réus, ... foi por estes vendido aos 2ºs Réus, pelo preço declarado de Esc. 5.000.000$00, no contrato de compra e venda formalizado pela escritura de 28 de Março de 2000 ... (J);
4. Os prédios serviente e dominante, confinantes entre si, têm vindo a ser cultivados na forma usual na região em prédios de semelhante natureza, lavrados, semeados de milho, feijão e forragens, destinados à alimentação do gado (K);
5. O prédio objecto do contrato preferendo não é destinado nem poderá sê-lo a qualquer fim que não seja o do cultivo (L);
6. O caminho a que se alude na transacção constante da certidão judicial junta com a inicial sob documento nº. 1 ocupa o leito de outros prédios não pertencentes aos Autores (M);
7. O caminho em questão constitui o único acesso à via pública para um conjunto de prédios que marginam o rio Sousa, na direcção Sul/Norte e vice-versa, onde se incluem o dos autores, o dos Réus e, ainda, de Sul para Norte, o prédio rústico denominado "Campo do Rousso", sito no lugar do mesmo nome freguesia de Moure ... (N, O e P);
8. É ainda o único caminho de acesso para o prédio rústico denominado "Campo do Rousso", situado no lugar do Outeiro, freguesia de Moure ... (P);
9. Aqueles G e E, legítimos donos e possuidores daqueles prédios, à vista de toda a gente e com ciência de todos, designadamente dos Autores, continuadamente, com ânimo de que lhes pertencem, sem oposição de quem quer que seja e sem violência alguma, vêm pagando deles os respectivos impostos, semeando, cultivando e colhendo os respectivos frutos (Q e R);
10. Quanto ao prédio alienado pelos primeiros aos segundos Réus, ..., há mais de 20, 30 e 50 anos que o acesso à via pública é feito única e exclusivamente pelo referido caminho, ... (S);
11. O mesmo ocorre com o outro prédio também pertencente aos Réus E e mulher e situado a Norte daquele, mais concretamente, o prédio denominado "Campo do Rousso" ..., sito no lugar do Outeiro ... (T);
12. A prédio rústico denominado "Campo do Rousso" ... confronta com o prédio dominante.
13. Por escritura pública de doação celebrada ... em 28 de Julho de 2000, os Réus E e mulher são proprietários de um prédio denominado "Campo do Rosso ou Rousso" sito no lugar da Ponte, da freguesia de Moure ... (V);
14. Os Réus E e mulher, por si e antepossuidores, à vista de toda a gente e com ciência de todos, designadamente dos Autores, continuadamente, com ânimo de que lhes pertence, sem oposição de quem quer que seja e sem violência alguma, vêm pagando os impostos, semeando, cultivando e colhendo os respectivos frutos (X);
15. O prédio rústico denominado "Campo do Rosso ou Rousso" ... confina com o prédio dominante (Y);
16. O projecto de compra e venda celebrado entre os Réus não foi comunicado aos Autores (1º);
17. Não houve qualquer licitação entre os Autores e G e mulher, com vista a oferecer o melhor preço pela aquisição do prédio dominante (2º);
18. O E dedica-se à exploração de um talho ... sito ... em Felgueiras (8º);
19. Os Autores chegaram a negociar a compra do prédio preferendo com o filho dos Réus, vendedores, A, pelo preço de Esc. 2.400.000$00 (13º);
20. Não obstante, os primeiros Réus acabaram por se recusar a vender aos Autores o prédio preferendo, quando estes pretenderam efectuar o pagamento do preço ajustado e celebrar o respectivo contrato-promessa (14º).
3. São três as questões suscitadas no presente recurso: consequências sobre o presente processo da decisão que reconheceu outro direito de preferência sobre o mesmo imóvel (1), existência de litisconsórcio necessário activo (2) e efeitos do direito de preferência dos Recorrentes (3).
3.1 Quanto à primeira questão basta observar que o facto de noutra acção ter sido reconhecido outro direito de preferência com as inerentes alterações do registo predial não é de natureza a por em causa o direito de preferência do Recorridos. Trata-se de acções com sujeitos e causa de pedir distintos.
Existindo vários direitos de preferência, qualquer dos respectivos titulares pode desencadear o processo previsto no artigo 1465º, do Código de Processo Civil.
O que se passa é que, dadas as alterações do registo predial ordenadas na outra acção, na presente o julgador tem de limitar-se a verificar se o direito de preferência invocado pelos Autores existe.
3.2 Quanto à necessidade de litisconsórcio activo, é jurisprudência deste Tribunal que apenas se impõe no caso de o direito de preferência pertencer a vários titulares (acórdãos de 22 de Janeiro de 1987, processo nº. 74508, de 5 de Maio de 1988, no BMJ nº. 377, pág. 476, de 15 de Novembro de 1990, no BMJ nº. 401, pág. 570 de 5 de Março de 1991, processo nº. 78077, de 2 de Maio de 1991, no BMJ nº. 407, pág. 385, de 9 de Maio de 1995, na Col. Ac. STJ., III, 1º, pág. 118, de 3 de Fevereiro de 2004, revista nº. 4351/03 e de 19 de Fevereiro de 2004, revista nº. 4373/03).
Como aí se observa, a decisão proferida em acção instaurada por um dos titulares de direito de preferência produz o seu efeito útil normal, na medida em que regula definitivamente a situação entre eles e o réu. E do artigo 1465º do Código de Processo Civil não resulta o dever para o titular do direito de preferência que pretenda exercer o seu direito através da respectiva acção de preferência de requerer a notificação dos outros preferentes, contrariamente ao que dispunha o artigo 2309º, do Código Civil de 1867.
3.3 Sustentam os Recorrentes que o seu direito de preferência prevalece sobre o dos Recorridos. E invocam a este respeito o disposto no artigo 1380º, nº. 1 do Código Civil que estabelece:
"Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante".
Ora, esta disposição não pode ser interpretada no sentido de que o direito de preferência previsto nesta disposição prevalece sobre o direito de preferência do proprietário de prédio onerado por servidão previsto no artigo 1555º do mesmo Código.
Importa observar a este respeito que antes da entrada em vigor do Código Civil o regime destes direitos de preferência foi objecto de duas opostas medidas legislativas. Enquanto a reforma de 1930 concedia aos proprietários dos prédios servientes, mesmo não confinantes, direito de preferência em caso de alienação do prédio dominante, em primeiro lugar, entre os vários direitos de preferência (artigo 2309º, § 1º do Código Civil), em 1962, a Lei nº. 2116, de 14 de Agosto conferiu prioridade ao direito de preferência dos proprietários de prédios confinantes relativamente ao previsto naquela disposição.
O Código Civil não menciona qualquer prioridade ao disciplinar tanto um como outro dos direitos de preferência em causa, devendo entender-se que ambos concorrem em pé de igualdade.
É certo que o direito de preferência previsto no nº. 1 do artigo 1380º é concedido em caso de venda "a quem não seja proprietário confinante". Mas esta disposição não pode ser interpretada no sentido de, por esta ambígua expressão se conceder a tal direito prevalência sobre os restantes direitos de preferência. Face à evolução legislativa anterior, acima mencionada, se tal fosse a vontade do legislador este tê-la-ia claramente formulado.
4. Foi na sentença proferida em 1ª Instância decidido "ordenar o cancelamento de todos os eventuais registos efectuados após a data da outorga da dita escritura". É manifesto que esta decisão não pode abranger os registos ordenados em outra acção de preferência respeitante ao mesmo imóvel.
Face ao exposto, nega-se a revista precisando-se que o cancelamento dos registos não abrange os ordenados em outra acção de preferência relativa ao mesmo imóvel.
Custas pelos Recorrentes.
Lisboa, 1 de Julho de 2004
Moitinho de Almeida
Noronha do Nascimento
Ferreira de Almeida