Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 445/09.0YFLSB |  |
REGRA DE SUBSTITUIÇÃO AO TRIBUNAL RECORRIDO
CONTRATO PROMESSA
NULIDADE POR FALTA DE FORMA
CONHECIMENTO OFICIOSO
OBRIGAÇÃO DE RESTITUIR
1.Vigorando, no âmbito do recurso de apelação, a regra da substitução da Relação ao tribunal recorrido, nos termos do artigo 715º do CPC, nada obsta a que esta, ao julgar o recurso, possa manter a decisão da 1ª instância que havia julgado improcedente o pedido, embora com suporte num fundamento jurídico que a sentença recorrida não tinha sequer apreciado, por o considerar prejudicado pela solução dada ao litígio.
2.O tribunal só tem de condenar oficiosamente na restituição do que as partes receberam em consequência do negócio cuja nulidade é decretada quando na acção tiverem sido fixados os respectivos factos materiais, não existindo omissão de pronúncia quando tal restituição não tiver sido determinada num caso em que não ficou plenamente assente qual a causa da entrega de determinado cheque por um dos litigantes ao outro.
3.As exigências formais contidas no nº 3 do artigo 410º do CC têm natureza imperativa, consubstanciando-se no estabelecimento de uma nulidade atípica do negócio jurídico.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
AA e mulher, BB intentaram, no Tribunal Judicial de Lagos, acção com processo ordinário contra CC e marido, DD, pedindo a execução específica do contrato promessa documentado nos autos , incidente sobre o prédio urbano para habitação sito em Espiche.
Os réus contestaram, invocando, nomeadamente, que o pretenso acordo , formalizado no documento corporizador da promessa, assentava numa declaração de vontade viciada e inválida e sustentando ainda que o dito contrato estava ferido de nulidade, uma vez que se não conformava com as exigências formuladas pelo nº 3 do art. 410º do CC.
Seguiram-se os demais articulados e procedeu-se à condensação da matéria litigiosa, vindo a ser proferida sentença em que se concluiu pela «inexistência » do referido contrato promessa, por aplicação do preceituado no art. 246º do CC, já que os declarantes não teriam tido consciência de emitirem uma declaração negocial; e, considerando que tal inexistência do contrato prejudicava o conhecimento da existência das nulidades invocadas, atinentes às formalidades da outorga do contrato promessa, julgou-se a acção improcedente.
2. Inconformados, interpuseram os autores apelação, tendo a Relação de Évora começado por julgar improcedente a impugnação deduzida quanto à matéria de facto; relativamente ao decidido quanto ao mérito da causa, entendeu a Relação:
-que não merecia acolhimento a tese , consagrada na sentença recorrida, da falta de vontade negocial dos réus, aquando da celebração do contrato promessa em causa;
-porém, retomando a linha argumentativa sustentada na contestação, entendeu a Relação que o contrato em causa não observou a forma legal, por não conter o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação pelo notário da existência de licença de utilização do prédio, concluindo nos termos seguintes:
O Tribunal recorrido manifestou-se pela improcedência do pedido de execução específica do contrato - promessa, com fundamento na circunstância de os Réus DD e mulher, CC, terem a assinado o contrato objecto dos autos, em Novembro de 2000, sem que se tenham "apercebido do seu conteúdo". Por outras palavras: os ditos Réus teriam outorgado o contrato mencionado na alínea a) dos factos assentes sem que com isso tenham querido emitir a referida declaração negocial.
Porém, e considerando "(...) os elementos que temos como assentes e provados (...)"25, não se vislumbra como assim possa ter acontecido, pelo que não se subscreve tal juízo.
Igualmente, e tendo presente os mesmos factos, também não seria de subscrever o referido pelos Réus DD e mulher, CC, em sede de contestação, no que diz respeito a uma alegada divergência entre a declaração e a vontade real, provocada ou não pelo declaratário.
Assim sendo, não se acolhe a tese consagrada na sentença recorrida de falta de vontade negocial ou, até mesmo, a proposta pelos referidos demandados.
É inquestionável que o contrato vertido na alínea a) dos factos assentes não observou a forma legal, por não conter o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação pelo notário da existência da licença de utilização do prédio.
Igualmente pacifica é a circunstância de a inobservância da forma legal implicar a nulidade do contrato-promessa, que, em princípio, não é invocável pelo promitente-vendedor - tido pelo legislador como presuntivo culpado pela omissão -, seja da falta do reconhecimento presencial das assinaturas, seja da falta da licença ou da sua menção no instrumento da promessa.
Porém, provando-se que a omissão foi culposamente provocada pelo promitente-comprador, já o promitente-vendedor goza de legitimidade activa para arguir a nulidade da promessa perante a contra-parte.
Ora, apurando-se que o Autor AA exerce a profissão de advogado, sendo, por sinal, um "profissional conhecido e de renome na praça" e que os Réus DD e mulher, CC, são analfabetos, não era exigível a estes que tivessem procurado um outro advogado para os assistir tecnicamente, por ocasião da feitura do contrato mencionado na alínea a) dos factos assentes, pelo que não podem ser considerados culpados pelas omissões verificadas.
O culpado é, sem dúvida, o Autor AA, que, apesar de saber que a ausência das formalidades em apreço colocavam em causa a regularidade e eficácia do negócio, com as inerentes consequências, limitou-se a assinar o já mencionado contrato-promessa, sem providenciar pela observância dos citados requisitos formais.
Gozam, pois, os Réus DD e mulher, CC, de legitimidade activa para arguir, como o fizeram, a nulidade do contrato-promessa de compra e venda constante da alínea a) dos factos assentes.
Este contrato-promessa está ferido de nulidade, por inobservância da forma legal.
Sendo nulo, por vício de forma, não é possível o recurso à execução específica.
Em síntese: em caso de contrato-promessa de compra e venda, que tenha como objecto mediato um prédio urbano, se o promitente - vendedor é analfabeto e o promitente - comprador renomado advogado, é de considerar que a inobservância de formalidades legais, como a falta de reconhecimento presencial das assinaturas e a falta da licença de utilização ou da sua menção no instrumento da promessa, procede de culpa deste último; em tais circunstâncias, o promitente-vendedor goza também de legitimidade activa para arguir a nulidade do contrato perante a contra - parte.
Improcede, pois, este segmento da apelação.
Decisão:
Pelo exposto, acordam nesta Relação em julgar a apelação, ainda que por outro fundamento, improcedente, mantendo-se, por isso, a sentença recorrida.
3. É desta decisão que vem interposto o presente recurso, admitido como revista, cujo objecto é constituído pelas questões suscitadas nas conclusões da alegação dos recorrentes, que se transcrevem:
1- O douto Acórdão recorrido não está fundamentada numa correcta interpretação e aplicação da lei processual e da lei substantiva.
2- Porquanto, vem o douto tribunal "a QUO" referir que:
* Pelo exposto, acordam nesta Relação em julgar a apelação, ainda que por outro fundamento, improcedente, mantendo-se por isso a Sentença recorrida."
3- Ora, parece-nos de todo em todo redundante que o douto Acórdão, ora recorrido, acabando por dar razão aos apelantes, ao não acolher a tese consagrada na sentença recorrida, considerando não existir a falta de vontade negocial, fundamento para a improcedência da acção,
4- o que faz nos seguintes termos:
" Porém, e considerando " (...) os elementos que temos como assentes e provados (...)", sentença recorrida/ fls.233, não se vislumbra como assim possa ter acontecido, pelo que não se subscreve tal juízo."
" Igualmente, e tendo presente os mesmos factos, também não seria de subscrever o referido pelos Réus DD e mulher, CC, em sede de Contestação, no que diz respeito a uma alegada divergência entre a declaração e a vontade real, provocada ou não pelo declaratário."
* Assim sendo, não se acolhe a tese consagrada na sentença recorrida de falta de vontade negocial ou, até mesmo a proposta pelos referidos demandados."
5- Venha posteriormente, manter a douta Sentença recorrida.
6- Ora o tribunal recorrido não interpretou correctamente o artigo 715°. do C.P.C, porquanto apesar de julgar a apelação improcedente, entendeu por bem, conhecer da nulidade por falta de forma, substituindo-se assim ao tribunal da Relação, sem no entanto, revogar a decisão recorrida,
7- antes pelo contrário, procedendo a confirmação da mesma, ainda que do conteúdo e da fundamentação do Acórdão recorrido, resulte claramente a, sua não concordância.
8- Face, ao exposto dúvidas não restam que o acórdão recorrido violou por erro de interpretação e aplicação o n°.2 e o n°.3 do supra citado artigo.
9- Ora, estabelece o Artigo 668.° que :" 1. É nula a sentença: c) Quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão; d) Quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
10- Ora, como supra se deixou exposto, do douto Acórdão resulta claramente que os fundamentos estão em oposição com a decisão, sendo o mesmo, consequentemente nulo.
11- Se assim se não entender, ainda se dirá que:
12- No douto Acórdão recorrido os Mm°.s Drs. Juízes conheceram de questões de que não podia tomar conhecimento, porquanto a Relação apenas se podia substituir ao tribunal recorrido conhecendo da questão da nulidade, caso entendesse que a apelação procedia, contudo decidiu julgar improcedente a apelação,
13- logo estava-lhe vedado conhecer de tal questão, sendo consequentemente nulo o douto Acórdão recorrido.
14- Por outro lado, e ao abrigo do artigo 712°. do C.P.C., o douto Acórdão Recorrido, entendeu e bem proceder à alteração à resposta ao quesito 21°. de modo a nela passar a constar que um dos cheques emitidos, por ocasião da reunião de 25 de Outubro - o de € 5.000,00- teve como beneficiário o réu DD,
15- contudo posteriormente não atentou em tal facto, quando entendeu declarar nulo o negócio, não atentando na cominação legal da nulidade, violando consequentemente o art°. 289° do C.C. que estabelece:
* 1. Tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente."
16- Tendo o douto Acórdão recorrido declarado nulo o contrato-promessa, deveria ter ordenado a restituição aos apelantes pelo apelado do montante por si recebido, no dia 25 de Outubro, a saber os € 5.000,00.
17- não tendo feito, está ferido de nulidade nos termos da alínea d) do art°. 668°. do C.P.C
18- Ainda sem prescindir:
19- Ora, estabelece o n°. 3 do Art°. 410°. do C.C. que:" No caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.( o Negrito e o sublinhado são nossos).
20- ora, não só os RR. assinaram livre e conscientemente o contrato de promessa de compra e venda, como receberam dos AA. um cheque de € 5.000,00.
21- Ao contrário do estabelecido no art°. 875°. do C.C. que é peremptório ao afirmar que: " O contrato de compra-venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública" e do n°. 2 do Art°. 410°. do C.C. que é igualmente vinculativo ao afirmar que o contrato-promessa para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só é válido se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas,
22- o n°. 3 do Art°. 410°. do C.C. é meramente Sugestivo, ao estabelecer que o documento escrito, obrigatório, deve conter e não TEM DE CONTER para ser Válido.
23- Ora, no primeiro caso visa-se proteger interesses legais da contratação, que transcendem o limitado interesse das partes,
24- enquanto que no n°. 3 do art°. 410°., o reconhecimento notarial, mediante o reconhecimento presencial da assinatura dos promitentes, com a menção da existência da licença camarária são no fundo formalidades prescritas no restrito interesse do promitente comprador do imóvel.
25- A “ratio legis" que esteve na origem deste n°. 3 tem a ver única e exclusivamente com a protecção do comprador de um imóvel face a um vendedor normalmente " mais poderoso", em especial,
26- visando que um comprador incauto não seja ludibriado com a compra de um imóvel em zona onde a edificação está vedada, ou cuja construção seja feita em desconformidade com o planeamento local ou projecto aprovado.
27- Ora, salvo melhor opinião a omissão de tal requisito não pode ter a mesma cominação que a falta de forma, tratando-se de uma nulidade atípica.
28- Porquanto, a lei é bem explícita ao tratar de forma diferenciada a falta de forma, cominando-a com a invalidade, o mesmo se não pode aplicar à falta de um requisito, que as partes podem ou não optar pelo seu cumprimento, não podendo pois conduzir à nulidade do .contrato.
29- Quando muito o que poderia ser aqui colocado em causa, era que as assinaturas não tinham sido apostas pelos outorgantes, contudo ao invés sobejamente provado que quer os AA., quer os RR. assinaram o Contra - Promessa.
30- Ora, não tendo sido posta em causa a veracidade das assinaturas e nem a destinação do prédio, não vemos fundamento legal para ser declarada a nulidade do contrato, pois tal seria premiar o incumprimento do contrato pelos RR., sem para tanto existir uma razão válida.
31- Face, ao exposto, dúvidas não restam que o douto Acórdão recorrido violou por erro de aplicação e interpretação o art°. 410°. N°.3 do
32- Tendo violado ainda o douto acórdão recorrido, ao afastar a sua aplicação, o Art.° 830° do C.C , que confere o direito que os aqui recorrentes se arrogam à execução específica do contrato, causa de pedir dos presentes autos.
Nestes termos, deverão vossas Ex.as declarar:
a) nulo o douto acórdão recorrido, por os fundamentos do mesmo se encontrarem em oposição com a decisão proferida.
AINDA SEM PRESCINDIR
b) nulo o acórdão recorrido, por o mesmo ter conhecido de questões de que não podia tomar conhecimento e ter deixado de conhecer de questões que devia apreciar.
SE ASSIM SE NÃO ENTENDER
c) Deverá ser reponderado o douto Acórdão proferido, substituindo-o por outra que condene os Réus nos pedidos formulados pelos autores.
Os recorridos contra-alegaram, pugnando pela manutenção do acórdão recorrido.
Estando invocadas pretensas nulidades do acórdão proferido, a Relação, antes da subida do recurso, pronunciou-se no sentido da não verificação dos vícios invocados.
4. As instâncias consideraram fixada a seguinte matéria de facto:
- No escrito denominado "Contrato de Promessa de Compra e Venda" junto aos autos por cópia a fls. 14 constam os seguintes dizeres:
"Primeiros Outorgantes: CC que também usa CC e marido DD que também usa DD, casados sob o regime de comunhão geral, naturais ela da freguesia da Bordeira, concelho de Aljezur e ele da freguesia de Budens, concelho de Vila do Bispo, residentes na Rua ..., n° ..., Espiche, Lagos, portadores dos B.I.s n°s ... emitido em Lisboa em 28.06.1985, vitalício e n° ... emitido em Lisboa em 12.11.1999, vitalício e dos contribuintes n° ... e n° ... .
Segundo Outorgante: AA, casado sob o regime de comunhão de adquiridos com BB, natural de Angola, advogado com escritório em W... G..., 11, P... da L..., .... Luz, Lagos, portador do B.I. número .... emitido em Lisboa em 30.05.94 válido até 30.03.00 e do contribuinte número .... .
Entre os outorgantes é acordado o presente contrato de promessa de compra e venda, o qual se regerá pelas cláusulas seguintes:
Ia
Os Primeiros Outorgantes são proprietários e legítimos possuidores do prédio urbano de rés-do-chão, destinado a habitação, sito na Rua do .... n° ..., em Espiche, freguesia da Luz, concelho de Lagos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagos sob o n° ... e inscrito na matriz sob o art. 4021 - Luz.
2a
Pelo presente contrato, os Primeiros Outorgantes prometem vender ao Segundo Outorgante, ou quem este indicar, e este promete comprar, livre de quaisquer ónus, encargos ou direitos de terceiros, o prédio acima identificado, pelo preço de Esc. 3.500.000$00 (três milhões e quinhentos mil escudos), já pagos na íntegra do qual o presente contrato dá plena quitação, ficando nesta data o Segundo Outorgante com plena posse do prédio.
3a
A escritura Notarial de compra e venda, será outorgada no prazo de ... dias, no Cartório Notarial de Lagos, ou de outro concelho limítrofe, em dia, hora e local a indicar pelo Segundo Outorgante através de comunicação aos Primeiros Outorgantes com pelo menos oito dias de antecedência.
Ambos os outorgantes acordam na execução especifica do presente contrato, nos termos e para os efeitos do disposto no art. 830° do Código Civil.
Para a resolução de qualquer litígio emergente do presente contrato fica acordada a jurisdição da Comarca de Lagos, com expressa renúncia a qualquer outra.
Lagos, ... de Novembro de 2000.
Assinaturas" (alínea a) dos factos assentes);
- O direito de propriedade relativo ao prédio referido em a) está inscrito a favor dos Réus na Conservatória do Registo Predial de Lagos, por meio da inscrição G-l, ap. ... (alínea b) dos factos assentes);
- Os Réus, desde sempre, têm recusado outorgar a escritura pública de compra e venda relativa ao prédio urbano referido em a), sendo que faltaram à última marcação que os Autores para esse efeito realizaram no Cartório Notarial de Lagos, escritura que seria para outorgar a 17 de Março de 2004, o que era do seu conhecimento, tendo apenas comparecido o Autor marido (alínea c) dos factos assentes);
- No dia 9 de Abril de 2001, o Réu marido outorgou, na qualidade de comprador, uma escritura pública de compra e venda realizada no Cartório Notarial de Lagos, relativa ao prédio urbano com quintal, destinado a palheiro, sito em Espiche, freguesia da Luz, concelho de Lagos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagos, dita freguesia, sob o n° ..., pelo preço de três milhões e quinhentos mil escudos, em que foram vendedores EE, FF, GG, HH e II (alínea d) dos factos assentes);
- O Autor marido exerce a profissão de advogado é profissional conhecido e de renome na praça (alínea e) dos factos assentes);
- Os Réus não receberam do Autor marido a quantia de 3.500.000$00 (resposta ao artigo 3° da base instrutória);
- Os Réus são analfabetos (resposta ao artigo 4° da base instrutória);
- O Réu marido outorgou a escritura referida em d) da matéria assente a pedido de JJ e para este beneficiar de melhor preço (resposta ao artigo 14° da base instrutória);
- Por essa razão e nesse mesmo momento os Réus outorgaram a procuração irrevogável junta aos autos por cópia de fls. 84 a favor do referido JJ (resposta ao artigo 15° da base instrutória);
- Os Réus sabiam que a intervenção do Réu marido na escritura referida em d) dos factos assentes tratava-se de um mero negócio de favor (resposta ao quesito 16° da base instrutória);
- JJ propôs aos Autores ceder-lhe a sua posição no negócio do quintal por ele adquirido e escriturado em nome do DD, o que os Autores aceitaram, tendo nessas circunstâncias de tempo e lugar sido explicado aos Réus a situação da cedência do JJ aos Autores (respostas aos artigos 19° e 22°da base instrutória);
- O Autor marido reuniu-se com os Réus e o JJ, no seu escritório, em 25 de Outubro de 2002 (resposta ao artigo 20° da base instrutória);
- Nessa altura, foram emitidos cheques (resposta ao artigo 21° da base instrutória).
De salientar que a Relação julgou improcedente a impugnação deduzida quanto à decisão proferida quanto à matéria de facto, salvo quanto à matéria do quesito 21º,considerando:
« No que concerne à resposta ao artigo 21° da base instrutória, o depoimento da testemunha LL, filha dos Réus, mas que o Tribunal recorrido rotulou de isento - juízo que escapa à censura da Relação - conjugado com o documento de fls. 88, permite, objectivamente, considerar também como provado que, por ocasião da reunião de 25 de Outubro de 2002, um dos cheques emitidos - o de € 5.000,00 - teve como beneficiário Réu DD.
Pelo exposto e quanto a este segmento da apelação, improcede, parcialmente, o recurso, pelo que, em consequência são mantidas as respostas 13°, 19°, 20°, 22°, 23°, 24°, 25° e 26° da base instrutória, corrigindo-se apenas a resposta dada ao artigo 21°, de modo a nela constar que um dos cheques emitidos, por ocasião da reunião de 25 de Outubro - o de € 5.000,00 - teve como beneficiário o Réu DD.»
5.Começando pela análise das questões de natureza procedimental que constituem objecto acessório da revista, verifica-se que os recorrentes imputam ao acórdão recorrido as nulidades decorrentes de pretensa oposição entre os fundamentos e a decisão, de omissão de pronúncia e de excesso de pronúncia.
A argumentação dos recorrentes carece manifestamente de fundamento.
Na verdade, como atrás se referiu, a Relação:
-revogou o específico fundamento que havia ditado a improcedência da acção na 1ªinstância, considerando que não merecia acolhimento a tese da inexistência de vontade negocial por parte dos réus;
-passou, de seguida, em aplicação da regra da substituição, imposta pelo art. 715º do CPC, a apreciar a questão, suscitada na contestação, atinente à invalidade formal do contrato, e que a sentença proferida não havia apreciado, por a considerar prejudicada pela solução que tinha dado ao litígio;
-considerando verificada - e oponível aos autores - a invalidade mista decorrente da não observação das regras imperativas quanto à forma do contrato promessa, manteve a improcedência da acção , embora naturalmente com esta específica «ratio decidendi».
` É por demais evidente que este procedimento traduz cumprimento adequado da regra da substituição da Relação ao tribunal de 1ª instância, não tendo sido minimamente beliscado o disposto no art. 715º do CPC, e sendo o acórdão proferido perfeitamente claro e insusceptível de dúvida quanto ao que nele –coerentemente e concludentemente – se decidiu: é notório que a parte decisória do acórdão tem de ser interpretada no sentido de que a manutenção da sentença recorrida vai reportada à parte decisória desta, ao juízo de improcedência da acção nela contido (e não seguramente aos seus «fundamentos», já que, de forma clara, estes foram derrogados e substituídos pelos que constam do acórdão recorrido).
Por outro lado, e como é evidente, o Tribunal só passou a apreciar a questão da nulidade formal do contrato promessa após ter revogado o específico fundamento em que havia assentado a sentença apelada, pelo que mal se compreende a invocação de pretensa violação do estatuído no nº2 do citado art. 715º, não havendo obviamente qualquer «excesso de pronúncia» na apreciação, legalmente imposta, das questões que a 1ª instância não havia chegado a apreciar.
Sustentam ainda os recorrentes que o acórdão proferido padece de omissão de pronúncia, já que, apesar de ter declarado a nulidade do contrato promessa, não teria condenado as partes a restituírem o montante de 5000 euro, recebido pelos réus no dia 25 de Outubro, tal como se mostra consignado na matéria de facto.
Efectivamente, mostra-se fixada jurisprudência no sentido de que quando o Tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de um negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no nº1 do art. 289º do CC se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais (Assento nº 4/95). É, porém ,evidente, desde logo, que , na situação dos autos, este requisito se não verifica, uma vez que não ficou clara e inquestionavelmente demonstrada e assente qual foi a causa da entrega do cheque emitido por aquele valor.
Não ocorre, pois, neste circunstancialismo, qualquer omissão de pronúncia.
6.No plano da violação da lei substantiva, sustentam os recorrentes que a decisão recorrida teria violado o nº 3 do art. 410º do CC, já que as exigências formais aí estabelecidas deveriam ser interpretadas como tendo um carácter «meramente sugestivo», visando estabelecer o que « o documento escrito, obrigatório, deve conter e não tem de conter para ser válido». Trata-se, como é óbvio, de tese manifestamente improcedente, que se não coaduna minimamente com o sentido normativo e literal do preceito legal em causa, que tem de ser interpretado obviamente como contendo uma efectiva e real exigência legal quanto à forma do negócio jurídico.
Veja-se, por exemplo, sobre a matéria o ac deste Supremo de 5/7/07 ( no p. 07B2027) onde se afirma:
Dispõe o nº 3 do art. 410º do C.Civil que “No caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o promitente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte”.
Na versão originária, a omissão destes requisitos só era invocável pelo promitente-vendedor no caso de ter sido o promitente-comprador quem directamente lhe deu causa. Na versão actual, o promitente da transmissão ou constituição do direito real pode invocar a omissão destes requisitos, quando a mesma tenha sido causada culposamente pela outra parte.
O que significa que foi propósito do legislador ampliar e facilitar ao promitente-vendedor a invocação da sanção correspondente à omissão dos requisitos formais prescritos.
Todavia, como sublinha Calvão da Silva (Sinal e Contrato Promessa, 11ª ed., pag. 67) «embora a alteração seja significativa, o intérprete não pode deixar de ter presente que impende sobre o promitente-vendedor o dever de promover o cumprimento e observância dos requisitos prescritos. Dever que é o pressuposto de que parte a própria lei e que é importante.
Importante quanto à providência da licença de construção ou de utilização, porque dificilmente se concebe (se é que se concebe) alguma situação em que a sua omissão se deva a culpa do promitente-comprador.
Importante quanto à omissão do reconhecimento presencial, para sopesar, num prato da balança, o dever que o promitente-vendedor tem de promover a própria recolha da assinatura do promitente-comprador e o reconhecimento presencial respectivo e, no outro prato, a mera culpa ou negligência deste na observância (que é como quem diz na não realização ou incumprimento do dever daquele) da formalidade em apreço, para ver quem cometeu falta mais grave. E isto relativamente à falta de reconhecimento presencial da assinatura do próprio promitente-comprador, pois, dentro da normalidade, o promitente-vendedor não terá ocasião de invocar a falta de reconhecimento presencial da sua própria assinatura por ter sido culposamente causada pela contraparte, considerando estar na sua própria esfera e poder de disposição o dever de assinatura e reconhecimento presencial respectivo – pense-se, por exemplo, na promessa unilateral de venda de edifício».
A norma imperativa do nº 3 do art. 410º, quer na redacção primitiva, quer na actual, visou, primacialmente, a protecção do promitente-comprador, como parte sociologicamente mais fraca do tipo de negócio regulado.
«O legislador sentiu necessidade de vir em auxílio de elevado número de pessoas que, por tantas e tão variadas razões, se viam constrangidas a recorrer ao instrumento jurídico do contrato-promessa e que, por necessidade e falta de preparação para zelar devidamente os seus interesses, estavam a ser vítimas de abusos, injustiças e imoralidades. No fundo, portanto, uma intervenção em nome da protecção do consumidor, do adquirente não profissional de edifícios ou prédios urbanos perante promitentes-alienantes profissionais, atento o interesse social em jogo» (Calvão da Silva, ob. cit., pags. 70 e 71).
Mas que sanção é aquela que a omissão dos mencionados requisitos provoca?
O art. 294º do C.Civil prescreve que “os negócios celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei”.
A hipótese do nº 3 do art. 410º é um desses “casos em que outra solução (resulta) da lei”, visto que o regime de arguição do vício não se concilia com o estatuído, quer para a nulidade, quer para a anulabilidade.
Segundo os Assentos 15/94 e 15/95, tirados sobre a primitiva redacção do preceito, mas que se devem considerar em vigor, na sua função actual de meros uniformizadores de jurisprudência, uma vez que, entre uma e outra versão do preceito em causa, não houve substancial modificação no que toca à matéria que interessa à doutrina neles expendida, a omissão dos requisitos referidos no nº 3 do art. 410º não pode ser invocada por terceiros, nem oficiosamente conhecida e declarada pelo tribunal.
Nada disso é compatível com um regime de pura nulidade.
Por outro lado, a legitimidade para arguir o vício, embora restrita aos contraentes, não lhes foi atribuída em todas as circunstâncias, na condição de titulares do interesse protegido pela norma (de outro modo, apenas ao promitente-comprador teria sido atribuída tal legitimidade).
Como não existe limite de tempo para a arguição.
Estas são características que não se enquadram nas que o art. 287º do C.Civil estabeleceu para a anulabilidade.
Temos, portanto, na omissão dos requisitos prescritos no nº 3 do art. 410º do C. Civil, uma invalidade arguível a todo o tempo, subtraída ao conhecimento oficioso do tribunal, e apenas invocável pelos contraentes, mas, quanto ao promitente-vendedor, apenas no caso de a falta ser imputável ao promitente-comprador. Neste caso, o legislador, afastando-se da pureza dos princípios que regem a ordem pública de protecção, entendeu que este não era merecedor de protecção e passou a reconhecer, expressamente, à outra parte o direito de invocar a nulidade, se lhe aprouver.
Trata-se, pois, de uma nulidade atípica.
7.Nestes termos e pelos fundamentos expostos improcede totalmente a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 22 de Outubro de 2009
Lopes do Rego (Relator)
Pires da Rosa
Custódio Montes