Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 04B056 |  |
LOCAÇÃO
USUFRUTUÁRIO
CABEÇA DE CASAL
PODERES DE ADMINISTRAÇÃO
HERANÇA
RENOVAÇÃO
RENOVAÇÃO DO NEGÓCIO
II - Se o usufrutuário deu de arrendamento o imóvel usufruído, antes de constituído o usufruto, na qualidade de cabeça de casal, este arrendamento não se extingue com o fim desse usufruto, dado que não foi outorgado ao abrigo dos poderes de administração do mesmo usufrutuário.
III - É irrelevante para esse efeito que o cabeça de casal se tenha tornado o usufrutuário, dado que o que importa é que os poderes de administração em causa sejam objectivamente diferentes.
A e B moveram a presente acção sumária contra C, D, E e F, pedindo que os réus fossem condenados a despejar de imediato determinada fracção autónoma, entregando-as aos autores, bem como a pagar-lhes de 200 mil escudos mensais, desde a citação e até à peticionada entrega.
Em resumo, alegam que faleceu a usufrutuária da referida fracção que a tinha dado de arrendamento aos réus e que a poderiam arrendar por renda de valor igual à quantia que pedem.
Os réus deduziram contestação, alegando que o arrendamento foi celebrado com o conhecimento e o consentimento dos autores. Mais referem que os autores sempre receberam as rendas, pelo que estão a vir contra facto próprio. Para o caso da acção proceder, deduzem reconvenção em que pedem o pagamento da indemnização, não inferior a 2 milhões de escudos, a que alude o artº 113º do RAU, com juros legais desde a citação.
Tendo falecido dois dos autores, foram habilitados como autores os seus herdeiros.
Feito o julgamento, foram os réus absolvidos do pedido, pelo que se julgou prejudicado o conhecimento do pedido reconvencional.
Apelaram os autores que viram acolhido o pedido de despejo e, parcialmente, o pedido indemnizatório. Foi também julgado improcedente o pedido reconvencional.
Recorrem agora os réus, os quais, nas suas alegações de recurso apresentam as seguintes conclusões:
1- O contrato dos autos é válido e eficaz.
2- "O contrato de arrendamento não caduca se o senhorio só adquirir a qualidade de usufrutuário, posteriormente ao contrato de arrendamento" - AC STJ de 16.11.00, CJ V 267 - .
3- Designadamente e em especial, se a qualidade do locador se alterou sem o conhecimento dos arrendatários, como é o caso.
4- Quer se entenda que estamos perante um caso de anulabilidade do contrato - artº 287º do CC -, caso se entenda que estamos perante um caso de caducidade - artº 1056º do CC -, os ora autores deveriam ter arguido a subsistência do arrendamento no prazo de um ano, a contar da data de celebração da escritura de partilhas, sob pena de o contrato em questão ser confirmado (artº 288º do CC).
5- Não restam dúvidas de que o eventual vício do arrendamento em questão encontra-se sanado pela actuação dos ora autores.
6- Donde o acórdão recorrido fez censurável interpretação do disposto na al. c) do nº 1 e nº 2 do artº 1051º do DL 46/85 de 20/09, na altura em vigor, que deve ser interpretado no sentido de que não opera sempre que o arrendatário não tenha conhecimento da cessação dos poderes da administração que estiveram na base do contrato de arrendamento, podendo e cabendo aos interessados fazer-lhe essa comunicação se desejarem desencadear o respectivo processo.
7- Igualmente foram violadas as disposições legais previstas nos artºs 1056º e 1045º do CC. 113º e 114º do RAU.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Não tendo sido impugnada a matéria de facto dada por assente, nem sendo caso da sua alteração, nos termos dos artºs 726º e 713º nº 6 do C. P. Civil, consigna-se a mesma por remissão para o que consta de fls. 361 a 364.
Apreciando
O artº 1056º do C. Civil, ao falar na renovação do arrendamento, implica a continuação do anterior contrato. "Renovar" é manter. Aliás, a remissão feita para o artº 1054º é esclarecedora. No nº 1 deste preceito diz-se "...o contrato renova-se por períodos sucessivos, se nenhuma das partes o tiver denunciado." Cremos ser clara a letra da lei.
Logo, quando se extinguiu o usufruto em apreço nestes autos, estava em vigor um contrato de arrendamento que não derivava dos poderes de administração do usufrutuário.
Portanto, não tem aqui aplicação a al. c) do artº 1051º. Ou seja, a morte do usufrutuário não implica a caducidade do arrendamento em questão.
No Acórdão em causa, onde se defende que o artº 1056º prevê um novo arrendamento, - com a consequente outorga pelo usufrutuário - diz-se que, de qualquer modo, na hipótese de se entender que o contrato era o mesmo, os poderes de administração à data do óbito da usufrutuária seriam então aqueles com base nos quais o contrato fora celebrado, os quais cessariam com a sua morte. Donde que se caísse igualmente na previsão da al. c) do artº 1051º.
Mas a verdade é que esses poderes de administração não se mantiveram. Os poderes de administração da cabeça de casal e os da usufrutuária são diferentes, sendo irrelevante que se sucedessem na mesma pessoa. Mas com o fim do cabeçalato extinguiram-se os primeiros. Os segundos derivam da constituição do usufruto. "Quando a lei se refere aos poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado quer-se referir àqueles que em geral a lei confere em determinada situação e são esses os poderes não subjectivados com base nos quais se celebra o contrato. É pois a administração e não o administrador que se tem em consideração no aludido preceito da lei - Aragão Seia Arrendamento Urbano 7ª ed. 483 - .
Os herdeiros não tinham de aceitar um arrendamento constituído pelo cabeça de casal. Como não se opuseram a ele, nos termos do artº 1056º - no caso, através da usufrutuária, que, pelo seu direito, tinha o gozo da coisa -, são agora obrigados a reconhecê-lo, de acordo com esse preceito, não obstante a morte da usufrutuária -.
Procedem, assim, as conclusões 1 e 2 do recurso.
Deste modo, bem andou a Mma. Juíza de 1º instância ao considerar em vigor o arrendamento e, consequentemente, ao absolver os réus do pedido de despejo e de indemnização e ao julgar prejudicado o pedido reconvencional.
Com o que procede o recurso.
Pelo exposto, acordam em conceder a revista, revogando o Acórdão recorrido e mantendo a sentença proferida em 1ª instância.
Custas em ambas as instâncias e neste Tribunal pelos recorridos.
Lisboa, 31 de Março de 2004
Bettencourt de Faria
Moitinho de Almeida
Ferreira de Almeida