Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06B1494 |  |
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
FIM CONTRATUAL
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
ACÇÃO DE DESPEJO
II - Comuns, embora, em cafés e snack bars de meio urbano ou citadino os denominados flippers e outras máquinas de jogos e de lazer, subsiste, a outro tempo, seguro que, bem que aí, conforme os usos, se jogando às cartas e ao dominó, e frequente haver nesse tipo ou espécie de estabelecimentos uma ou um par de mesas de matraquilhos, as actividades de mercearia, café e taberna ou estabelecimento ou casa de vinhos e petiscos de aldeia e de salão de jogos não se encontram numa relação de instrumentalidade necessária ou quase necessária, e nem também esta última actividade, adicionalmente exercida, acompanha, em termos de habitualidade notória, a exploração da actividade comercial por último mencionada.
III - Tanto bastando para dar por consumada a infracção da obrigação contratual acima referida, a ruptura do equilíbrio contratual contemplado, prolongada por alguns meses, tendo o arrendatário de tal retirado proveito durante esse tempo, está longe do insignificante relevo a que alude o art. 802º, nº2º, C.Civ.
IV - Bem não se vendo que o locador ( e sucessor ) com tal pudesse(m) e devesse(m) efectivamente contar, esse desequilíbrio das prestações das partes encontra-se prevenido na al.b) do nº1º do art.64º RAU, cuja previsão não se limita a contrariar o maior desgaste ou desvalorização dos locais arrendados.
Em 26/1/98, AA, invocando a abertura não autorizada duma janela e, com a instalação de máquinas de jogos, a utilização do local para fim diverso acordado, moveu a BB acção declarativa com processo comum na forma sumária de despejo, pelos fundamentos constantes das als.b), e d) do nº1º do art.64º RAU, e relativa a prédio urbano sito no lugar e freguesia do Sobral da Azinheira, inscrito na matriz respectiva sob o artigo 322, dado de arrendamento ao R., para habitação e comércio, pela mãe do A., em 13/3/68.
Essa acção foi distribuída ao 2º Juízo da comarca de Mafra.
Em contestação com 98 artigos, o R começou por excepcionar, dilatoriamente e com referência ao art.28º-A, nº1º, CPC, a ilegitimidade do A., por ser casado e se apresentar a litigar sem o cônjuge respectivo, e, com referência ao nº3º daquele mesmo artigo, a sua própria ilegitimidade, por preterição de litisconsórcio necessário passivo, visto ser casado e se tratar de arrendamento destinado, para além do comércio, a casa de morada de família. Excepcionou depois, peremptoriamente, a caducidade da acção, nos termos do art.65º, nº1º, RAU, por as obras em questão terem sido levadas a efeito em 1990, aliás com conhecimento e autorização da senhoria. Deduziu, bem assim, defesa por impugnação, simples e motivada, opondo, nomeadamente, existir a janela aludida já antes das obras e não constituírem as invocadas máquinas de jogos - matraquilhos e flippers - mais que a versão moderna da bisca e dominó das tabernas tradicionais. Em reconvenção, pediu a condenação do A. a pagar-lhe 9.500.000$00 de indemnização por benfeitorias.
Destarte alterada para ordinária a forma da acção, houve réplica, com requerimento de intervenção principal provocada da mulher do R., que foi admitida.
Depois de mais dum ano de inércia processual do A., foi, por fim, dispensada a realização de audiência preliminar, tendo-se procedido, em 30/1/2002, ao saneamento e condensação do processo. A excepção de ilegitimidade activa foi então julgada improcedente e declarou-se sanada a passiva com o incidente admitido.
Após julgamento, foi proferida, em 9/12/2003, sentença do Círculo Judicial de Torres Vedras que julgou improcedente a excepção de caducidade, mas improcedente também a acção, por não provada, e absolveu o R. do pedido, dando, em consequência, por prejudicado o conhecimento da reconvenção.Tal assim por não provado o fundamento da al.d), e quanto ao da al.b) do nº1º do art. 64º RAU, por considerada a instalação de máquinas de jogo num estabelecimento de taberna e café acessória do ramo de negócio convencionado : " Na verdade, desde há muito tempo que os cafés e tabernas são locais de jogo, de convívio e lazer, pelo que a colocação das ditas máquinas não extravasa o âmbito contratualmente fixado ".
Limitado ao segundo desses fundamentos o recurso de apelação que o A. interpôs da predita sentença, por acórdão de 12/10/2004, a Relação de Lisboa julgou-o procedente, revogou a sentença apelada, e decretou a resolução do contrato de arrendamento e o despejo do local arrendado.
São do CPC as disposições referidas ao diante sem outra indicação.
Pedida pelo R. revista dessa decisão e por ele reclamada, na alegação respectiva, a nulidade, nos termos do art.668º, nº1º, al.d), por omissão de pronúncia, daquele acórdão, por não ter-se pronunciado sobre a reconvenção, os autos foram remetidos a este Tribunal sem atenção ao disposto nos arts.668º, nº4º, e 716º, nº1º.
Por acórdão de 12/5/2005, este Tribunal, inaplicável o art.684º-A e cogente o nº2º dos arts.715º e 731º, anulou o acórdão impugnado, vindo a Relação de Lisboa a proferir novo acórdão que, mencionando o disposto nos arts.11º e 120º RAU e 1046º C.Civ. e o clausulado no contrato em questão quanto a obras e benfeitorias, julgou improcedente a reconvenção, e absolveu o A. do pedido reconvencional.
Vem agora o R. pedir revista também dessa decisão.
Em fecho ou remate da alegação respectiva, deduz 25 conclusões, a final das quais se dão por violados os arts.216º, 473º, 1046º, nº1º, e 1273º C.Civ. e 11º, nº4º, RAU, e se diz dever ser anulado o acórdão recorrido (1).
Desrespeitada a síntese imposta pelo art.690º, nº1º, basta, consoante arts.713º, nº2º, e 726º, registar que as questões suscitadas nessas conclusões são, como, aliás, referido em 8. da alegação do recorrente, as seguintes : - preenchimento, ou não, pela matéria de facto apurada da previsão da al. b) do nº1º do art.64º RAU : - existência, ou não, de direito do recorrente a indemnização pelas benfeitorias levadas a efeito no prédio em causa.
Houve contra-alegação, e, corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Convenientemente ordenada (2) , e com, entre parênteses, indicação das correspondentes alíneas e quesitos, a matéria de facto fixada pelas instâncias é como segue :
A ) - Relativa à acção :
( a ) - Em 13/3/68, no Cartório Notarial de Mafra, CC e o R. acordaram, em escritura pública, que a primeira dava de arrendamento ao segundo o prédio com 8 divisões sito no lugar e freguesia do Sobral da Abelheira, confrontando do norte com DD, sul com EE, nascente com via pública, e poente com serventia, inscrito na matriz predial sob o artigo 322 ( A ).
( b ) - Esse prédio destinava-se a comércio de mercearia e vinho numa das divisões, e 5 eram destinadas a habitação, uma a adega e outra a casa do gado ( B ).
( c ) - Mais acordaram que o arrendamento era feito pelo prazo de 6 meses, prorrogável por iguais períodos de tempo, com início em 1/3/68 ( C ).
( d ) - A renda acordada, a pagar no 1º dia útil do mês a que respeita na casa de residência da senhoria foi de 300$00 mensais, sendo 150$00 pela parte destinada a comércio e 150$00 pela parte restante, e é actualmente de 15.000$00, sendo 11.000$00 pela parte destinada a comércio e 4.000$ 00 pela parte restante ( D ).
( e ) - Acordaram ainda que o arrendatário só com autorização escrita da senhoria poderia fazer obras ou benfeitorias no prédio arrendado e que não teria direito a indemnização, nem de retenção, pelas obras ou benfeitorias que efectuasse ( E e F ).
( f ) - O arrendatário obrigou-se ainda a a conservar o prédio em perfeito estado de limpeza e asseio, a manter em bom estado as canalizações de água, esgotos e instalação eléctrica, e a efectuar todas as obras interiores e exteriores cuja necessidade resultasse de acidente que lhe pudesse ser imputado ( G ).
( g ) - A senhoria prestou sempre, de bom grado, consentimento expresso ao R. para que este realizasse as obras necessárias, referindo que não as podia fazer por falta de capacidade económica ( 9º e 10º).
( h ) - CC faleceu em 17/12/96, tendo deixado como único herdeiro o A. ( H ).
( i ) - O A. e sua mãe não prestaram por escrito consentimento para construção de uma janela ( L).
( j ) - Numa das paredes do arrendado encontra-se uma janela que existe, pelo menos, desde 1990 (I e 5º).
( l ) - O vão dessa janela já existia no locado, e encontrando-se a mesma deteriorada, foi provisoriamente tapada há alguns anos atrás ( 11º e 12º).
( m ) - A senhoria vivia no Sobral da Abelheira, a cerca de 500 metros do locado, e tinha bom relacionamento com o R. ( 6º e 7º).
( n ) - Nos últimos tempos de vida da senhoria, o R. e mulher ofereciam-lhe refeições e alguns bens de consumo ( 8º).
( o ) - O R. foi autorizado pela senhoria a colocar um vão de janela de alumínio ( 13º).
( p ) - Parte do r/c do arrendado está adstrita ao comércio, tendo sido alterada a sua utilização conforme as necessidades da aldeia da capacidade deste, o que ocorreu durante dezenas de anos com adesão por parte da senhoria (21º e 22º).
( q ) - O locado serve a aldeia com mercearia, vinhos, adubos, café e petiscos ( 14º).
( r ) - Ali já se jogou às cartas e ao dominó, como em qualquer taberna ( 15º).
( t ) - O estabelecimento serve a parte lúdica dos homens da aldeia ( 20º).
( u ) - A casa de gado esteve desde sempre adstrita ao comércio de mercearia e vinhos e a adega
( 16º).
( v ) - O R. colocou máquinas de jogo na divisão que figura no contrato como destinado à casa do gado ( J ).
( x ) - Essas máquinas de jogo foram colocadas conjuntamente com outras de lazer, que a transformaram numa sala de jogos, que o R. explorou em seu proveito ( 3º e 4º).
( z ) - As máquinas de jogo foram retiradas alguns meses depois de colocadas ( 18º).
B ) - Relativa à reconvenção :
( 1 ) - A casa tem mais de 50 anos de construção ( 24º).
( 2 ) - O R. picou e rebocou as paredes exteriores da parte frontal e lateral do edifício e as interiores das 3 divisões que destinou a café, mercearia e sala de jogos ( 25º).
( 3 ) - Substituiu os tectos e o pavimento do chão das divisões destinadas a café e mercearia ( 26º).
( 4 ) - Colocou mosaico no chão e azulejo nas paredes das divisões destinadas a café e mercearia e sala de jogos ( 27º).
( 5 ) - Substituiu as portas e janelas e as canalizações da água e esgotos das divisões destinadas a café e mercearia., em que colocou electrificação ( 28º, 30º e 31º).
( 6 ) - Substituiu algumas telhas do telhado ( 32º).
( 7 ) - Gastou cerca de 4.000.000$00 nas obras referidas (32º).
A ) - Da acção :
O fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto na al.b) do nº1º do art.64º RAU é a violação da obrigação contratual directamente imposta, em geral, ao locatário na al.c) do art. 1038º C.Civ.
De harmonia com o contrato de arrendamento solenizado em 13/3/68, o prédio arrendado destinava-se a comércio de mercearia e vinhos numa das divisões e 5 eram destinadas a habitação, uma a adega e outra a casa do gado - cfr. ( a ) e ( b ), supra.
Desde sempre adstrita ao comércio de mercearia e vinhos e a adega a divisão do prédio arrendado destinada, segundo o contrato, a casa de gado, o ora recorrente transformou-a, durante alguns meses, numa sala de jogos, que explorou em seu proveito - cfr. ( u ), ( x ) e ( z ), supra. Ora :
Em causa taberna e café de aldeia, onde, conforme os usos, se jogava às cartas e ao dominó - cfr.
( q ) e ( r ), supra ) -, é notório, nos termos e para os efeitos do art.514º, nº1º, CPC, ser frequente existir nesse tipo ou espécie de estabelecimentos uma ou um par de mesas de matraquilhos.
Bem, todavia, não se vê que se possa assimilá-los a café e " snack bar " de meio urbano ou citadino, onde, aí sim, poderá ser comum encontrar os denominados " flippers " e outras máquinas de jogos e de lazer.
Em questão contrato celebrado, nos termos referidos, em 1968, menos bem será de admitir também, nos preditos parâmetros contratuais, a outrossim arguida necessidade de adaptação às novas realidades tecnológicas : antes, se bem parece, resulta claro estar-se perante negócio diverso do previsto no contrato em crise. Com efeito :
Numa determinada divisão das referidas no contrato, transformada em salão de jogos, operou-se, não apenas o aditamento de uma actividade acessória ou complementar com que, em termos de razoabilidade e boa fé, o locador pudesse e devesse contar, mas verdadeira, autêntica, substituição, nesse local, da finalidade do arrendamento estipulada pelas partes.
Nas concretas circunstâncias do caso ocorrente, de modo nenhum se vê que as actividades de mercearia, café e taberna ou estabelecimento ou casa de vinhos e petiscos de aldeia e de salão de jogos na realidade se encontrem numa relação de instrumentalidade necessária ou quase necessária, ou que a actividade adicionalmente exercida acompanhe, em termos de habitualidade notória, a exploração da actividade comercial que o contrato de arrendamento refere.
Verificou-se, por conseguinte, ruptura do equilíbrio contratual contemplado, que, prolongada por alguns meses, tendo o recorrente dela retirado proveito durante esse tempo, está longe do insignificante relevo a que alude o art.802º, nº2º, C.Civ. - tanto bastando para dar por consumada a invocada infracção da obrigação contratual supramencionada.
Bem não se vendo que a locadora ( e sucessor ) com tal pudesse(m) e devesse(m) efectivamente contar, esse desequilíbrio das prestações das partes encontra-se prevenido na al.b) do nº1º do art.64º RAU, cuja previsão não se limita a contrariar o maior desgaste ou desvalorização dos locais arrendados (3) .
B) - Da reconvenção :
Quanto à reconvenção vale o expressamente clausulado pelas partes em matéria de obras e benfeitorias, tendo eventual enriquecimento do recorrido por causa essa mesma cláusula, livremente acordada.
Em vista da ressalva expressa de estipulação contrária constante do nº1º do art.1046º C.Civ. (4) , a licitude dessa cláusula ( cfr. ( e ), supra ) não sofre dúvida (5), não passando a reconvenção, a essa luz, e em popular expressão, de aliás óbvio atirar de barro à parede(6).
Breve, deste modo, se chega à decisão que segue :
Nega-se a revista.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 11 de Julho de 2006
Oliveira Barros - relator
Salvador da Costa
Ferreira de Sousa
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(1) Seria, parece, revogado, visto não ser-lhe assacada nulidade alguma.
(2) V., a propósito, Antunes Varela, RLJ, 129º/51.
(3) V. Aragão Seia, " Arrendamento Urbano ", 7ª ed. ( 2003 ), 421 e nota 1, onde cita Lobo Xavier, RLJ, 116º/159 e Baptista Machado, CJ, IX, 2º, 16, 2ª col.- B). V. também Januário Gomes, " Arrendamentos Comerciais ", 2ª ed., 224-II.
(4) Cita-se na contra-alegação o art.120º RAU ( aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10 ), mas sem apropósito, pois, como resulta do art.12º C.Civ., os contratos se regem, em princípio, pela lei do tempo da sua celebração ( v. Baptista Machado, " Sobre a aplicação no tempo do novo Código Civil " ( 1968 ), 103 ). Este é, aliás, preceito novo, introduzido pelo DL 257/95, de 30/9, não aplicável, conforme seu art.6º, aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor, como informa Aragão Seia, ob. e ed. cits, 710.
(5) V., v.g., Pinto Furtado, " Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos ", 2ª ed. ( 1988 ), 225 (- V)-226 e parte final do ponto V do sumário do Ac.STJ de 4/3/97, CJSTJ, V, 3º, 117 ( " salvo convenção em contrário " ), citado pelo recorrente. Diferentemente do que sucede no caso dos autos, em que nenhuma restrição ou especificação se mostra feita, a cláusula (5ª também) então em questão referia-se expressamente às cláusulas voluptuárias e úteis, razão pela qual se julgaram indemnizáveis as necessárias, por aplicação do regime geral, visto dele as não excluir o contrato então em referência. O contrato ora em questão refere-se simplesmente, sem mais, a benfeitorias. Não distingue entre benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias (cfr.art.216º C.Civ.)
(6) Como porventura manifestará também o exagero do montante pretendido - 9.500.000$00 -, superior ao dobro do efectivamente despendido - 4.000.000$00.