| 5211/09.0TVLSB.L1.S1 |  |
OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS
DEVER DE INDEMNIZAR
ANIMUS POSSIDENDI
- João Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa Coimbra, 1993, págs. 163, 167.
- Castro Mendes, Teoria Geral de Direito Civil, 1979, III–738.
- Inocêncio Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª edição (revista e actualizada), Coimbra Editora, 1997, pág. 212.
- Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, Almedina, 10.ª edição, pág. 431.
- Pires de Lima e A. Varela, Código Civil anotado, III, 2ª edição revista e actualizada, pág. 6.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 660.º, N.º2, 729.º, N.º1.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA, UNIFORMIZADOR DE JURISPRUDÊNCIA.º 4/98, DE 05/11/98, PUBLICADO NO D.R. I-A, N.º 37, DE 13/02/99.
ACÓRDÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:
-DE 23/06/09, PROCESSO N.° 881/06.4.
I- Para que haja dever de indemnizar em sede de responsabilidade obrigacional ou contratual, basta que exista uma relação creditória entre duas pessoas e que o devedor deixe de cumprir, desrespeitando culposamente o vínculo que o adstringia, com isso causando prejuízos ao credor, como ensinava o saudoso civilista, Prof. Inocêncio Galvão Telles ( Direito das Obrigações, 7º edição ( revista e actualizada), Coimbra Editora, 1997, pg. 212).
II- Nos contratos sinalagmáticos, como é o que in casu nos ocupa, cada um dos contraentes fica adstrito ao dever de indemnizar o respectivo credor pelos danos que lhe causar por violação contratual, sem prejuízo do disposto no artº 570º do C. Civil.
III- No caso sub judicio existiu efectivamente, por banda dos Réus (enquanto promitentes compradores), o corpus possessório, mas não se pode falar em animus possidendi, pois este é, nas palavras do saudoso Prof. Mota Pinto, «a intenção de exercer sobre a coisa um direito real próprio, correspondente ao poder de facto exercido».
Ora, é bom de ver que dificilmente se concilia a intenção de agir como dono da coisa, de quem em quase 7 (sete) anos de duração do contrato-promessa e apesar de viver no imóvel que prometeu comprar, apenas pagou 1/10 do preço e tem uma dívida acumulada de várias prestações convencionadas, sendo de esperar, portanto, que tal situação, a todo o momento tivesse um desfecho menos agradável, por via de provável e esperada resolução contratual .
Com efeito, os Réus sabiam que habitavam aquele imóvel que lhes havia sido entregue na qualidade de promitentes compradores e que a escritura translativa da propriedade sobre o imóvel, ou seja, do contrato de compra e venda, apenas seria celebrada depois de paga a última prestação do preço convencionado, sendo que os pagamentos, após 1/10 do preço, não foram realizados.
Acordam no SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
RELATÓRIO
AA– Sociedade Imobiliária, S.A. intentou a presente acção declarativa com processo ordinário contra BB, Advogada e CC, todos com os sinais dos autos, pedindo que se declare plenamente fundada e justificada a perda objectiva do interesse da Autora na prestação a realizar pela Ré e o incumprimento definitivo, por culpa exclusiva desta, verificado em 23 de Janeiro de 1997, do contrato-promessa de compra e venda, celebrado em 26 de Setembro de 1994, com a perda do sinal prestado, no montante de 5.700.000$00 e a condenação dos Réus a restituírem-lhe, imediatamente, as fracções autónomas objecto desse contrato-promessa, removendo delas todos os seus bens e pertences, e ainda a pagar-lhe a quantia a apurar, em execução de sentença, a título de indemnização por todas as despesas que venha justificadamente a efectuar na reparação das fracções e pelos danos que venha a sofrer pela impossibilidade de dispor, de imediato, dessas fracções, quando tais despesas e impossibilidade forem causadas pela necessidade de proceder a obras de reparação de deteriorações provocadas por uma utilização anormal e imprudente destas, pelos réus.
Para fundamentar a sua pretensão alegou, em síntese, que :
- é proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras "R" e "BC" , correspondentes, respectivamente, ao Apartamento 000 - primeiro andar do Bloco 00 - e aos estacionamentos com os nºs 00 e 00, sitos na cave, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em Lisboa, no P........... - "A...........", ao Largo ............ de S. ......., Lisboa, composto de dois Blocos interligados ao nível da cave, cada um constituído por cave, rés-do-chão e três andares, terraço e logradouro, e descrito na 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha nº 00000000000 da freguesia do Lumiar, e inscritas, respectivamente, na matriz predial urbana da freguesia do Lumiar sob os artigos 2639-R e 2639-BC;
– por contrato-promessa, assinado em 26 de Setembro de 1994, celebrado entre Autora e Ré BB, aquela prometeu vender e esta prometeu comprar as aludidas fracções autónomas, pelo preço total de 57.000.000$00, a pagar pela forma seguinte:
– com a assinatura do contrato, em 26 de Setembro de 1994, a ré BB entregou à autora, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 5.700.000$00, que esta recebeu e da qual deu a competente quitação;
– Até ao dia 1 de Abril de 1995, a Ré devia entregar à Autora, a título de reforço de sinal e amortização do preço, a quantia de 12.825.000$00;
– Até ao dia 1 de Outubro de 1995, a Ré devia entregar à Autora, a título de reforço de sinal e amortização do preço, a quantia de 12.825.000$00;
– Até ao dia 1 de Abril de 1996, a Ré devia entregar à Autora, a título de reforço de sinal e amortização do preço, a quantia de 12.825.000$00;
– Até ao dia 1 de Outubro de 1996, a Ré devia entregar à Autora, a título de reforço de sinal e amortização do preço, a quantia de 12.825.000$00;
– Logo em 1 de Abril de 1995, a Ré não entregou à Autora a quantia de 12.825.000$00, referente ao primeiro reforço de sinal e amortização do preço, e interpelada por esta, através de carta datada de 22 de Junho de 1995, sobre o motivo do não pagamento daquela prestação do preço, a primeira solicitou-lhe, através de carta datada de 20 de Novembro de 1995, que aceitasse que o pagamento da 2ª prestação do preço fosse feito até 31 de Dezembro de 1995 e que a 3ª prestação fosse paga em Abril de 1996, operando-se, assim, uma dilação de 6 meses em relação ao vencimento das restantes prestações;
– por carta datada de 12 de Janeiro de 1996, a Autora confirmou à ré BB que aceitava a proposta de dilação do prazo de vencimento das prestações contida na carta de 20/11/95, não tendo esta pago, até 31 de Dezembro de 1995, a 2ª prestação do preço, bem como não lhe entregou, em 1 de Abril de 1996 e em 1 de Outubro de 1996, respectivamente, a terceira e a quarta prestações;
– persistindo a situação de incumprimento, apesar das várias interpelações, em 19 de Dezembro de 1996, realizou-se uma reunião entre a Autora e Ré, tendo em vista ultrapassar a situação decorrente da não entrega, por esta, das 2ª, 3ª e 4ª prestações do preço nas datas acordadas, tendo sido equacionadas quatro alternativas com vista à superação da situação existente e que foram formalizadas na carta enviada pela primeira, à segunda, datada de 27 de Dezembro de 1996 , na qual se disponibilizou a aceitar uma de quatro alternativas seguintes :
– 1ª Alternativa: Conversão do contrato-promessa de compra e venda num contrato de arrendamento de duração limitada - 5 anos -, com início em 1/10/94, data do início da utilização das fracções, mediante o pagamento duma renda mensal inicial de 325.000$00, actualizável após decorrido um ano sobre aquela data, por aplicação do coeficiente fixado de acordo com o previsto no art. 32º do R.A.U., correspondendo a quantia de 5.700.000$00, entregue pela ré, a título de sinal e princípio de pagamento do preço ajustado para a compra e venda, a 60.74 % do valor total das rendas devidas até ao mês de Dezembro de 1997, tendo ainda que pagar, à autora, a quantia de 3.684.264$00, a título de rendas vencidas e devidas;
- 2ª Alternativa: Conversão do contrato-promessa de compra e venda num contrato de arrendamento com opção de compra, o que conduziria a que, por cada 10.000.000$00 de capital, a renda mensal inicial a pagar ascenderia a 83.333$00, no caso dum contrato com a duração de 10 anos, correspondendo a quantia de 5.700.000$00, entregue pela Ré, a título de sinal e princípio de pagamento do preço ajustado para a compra e venda, a 41,56 % do valor total das rendas devidas até ao mês de Dezembro de 1997, pelo que teria de pagar , à autora, a quantia de 8.015.460$00, a título de rendas vencidas e devidas;
3ª Alternativa: Manutenção do contrato-promessa de compra e venda, com compensação, por parte da Autora, à Ré, pelas obras que esta, eventualmente, viesse a realizar para reposição das fracções nas condições por si desejadas; disponibilizando-se a primeira a aceitar uma redução de 2.000.000$00 no preço estipulado no contrato-promessa de compra e venda, por ser este o valor estimado para a realização de tais obras, continuando a segunda obrigada ao pagamento das prestações do preço em dívida;
4ª Alternativa: resolução do contrato-promessa de compra e venda, com a consequente perda do sinal entretanto entregue pela Ré;
– nessa carta, a autora informou a Ré que deveria, até 15 de Janeiro de 1997, indicar por qual das alternativas optava, sendo que, em caso de falta de resposta, se entenderia que optava pela resolução do contrato e, consequentemente, deveria entregar as fracções prometidas comprar/vender até ao dia 31 de Janeiro de 1997;
– por carta datada de 15 de Janeiro de 1997, a Ré solicitou à autora que a informasse quais as obras incluídas na verba de 2.000.000$00, apesar de bem saber pois, eram as obras que tinham sido discutidas e acordadas na reunião de 19 de Dezembro de 1996, tendo esta respondido, por carta igualmente datada de 15 de Janeiro de 1997, que as obras em questão eram todas aquelas que haviam sido referidas na reunião realizada em 19 de Dezembro de 1996;
– por carta datada de 23 de Janeiro de 1997, a Ré declarou à autora não considerar que tivesse incumprido o contrato-promessa de compra e venda, invocando, pela primeira vez, um rol de vícios das fracções, apesar de aí habitar, de forma permanente, desde 1 de Outubro de 1994, e informando que enquanto não se concretizassem as obras que tinham de ser feitas no seu apartamento, não pagaria fosse o que fosse, inventariando, em seguida, como problemas existentes :
pavimento todo solto; colocar adequadamente os mármores das casas de banho, substituindo as placas rachadas e curtas e as respectivas canalizações; retirar as inúmeras rachas que as paredes apresentam, particularmente as que estão por cima das portas, que são escandalosas; retirar toda a imensa humidade de uma das paredes da sala; resolver o problema da água quente; não podem ser utilizadas ao mesmo tempo as duas casas de banho; resolver o problema do exaustor que não funciona, e os aquecimentos cujos termostatos nunca funcionam adequadamente; corrigir o funcionamento da lareira que não pode ser acesa porque entra fumo nos apartamentos superiores;
– por ordem a ultrapassar o impasse, a Autora aceitou efectuar todas as obras referidas na cláusula 2ª do contrato-promessa , quer as obras referentes a vícios de construção e acabamentos comprovadamente verificados nas fracções e que importaram a quantia de 1.195.194$00;
– para além de não pagar as prestações do preço ajustado para a compra e venda, a Ré não tinha procedido, até finais de Janeiro de 1997, à transferência, para seu nome, do contrato de fornecimento de electricidade, tendo a Autora que reclamar, em 29 de Janeiro de 1997, o pagamento da quanta de 49.090$00, referente a consumos de electricidade efectuados entre 30/8/1996 e 31/12/1996, por aquela;
desde 26 de Setembro de 1994, data em que entregou a quantia de 5.700.000$00, e apesar das reparações efectuadas, a ré não pagou à autora qualquer das quatro prestações.
Concluiu, assim, que lhe assiste o direito à quantia de 51.300.000$00, correspondente às quatro prestações do preço que não foram pagas e que, atenta a dilação de seis meses, venceram-se em 31 de Dezembro de 1995, 1 de Abril de 1996, 1 de Outubro de 1996 e 1 de Abril de 1997.
Em consequência da mora da Ré cuja conduta revela que não tem intenção de pagar esta quantia, nem de entregar as fracções, perdeu interesse no contrato-promessa o qual deverá ser declarado resolvido, por culpa exclusiva da Ré, e as fracções restituídas.
As fracções prometidas vender/comprar são habitadas pelo Réus, de forma permanente, desde 1 de Outubro de 1994, motivo pelo qual presume que tenham sofrido deteriorações inerentes a uma normal e prudente utilização, relegando para execução de sentença as despesas que venha a efectuar na reparação de deteriorações anormais por desconhecer se os Réus provocaram tais deteriorações nas fracções.
Relegou, igualmente, para execução de sentença, a indemnização pelos danos que venha a sofrer pela impossibilidade de dispor, de imediato, das fracções, aquando da entrega das mesmas, pelos Réus, caso essa impossibilidade seja causada pela necessidade de realizar obras para reparação de deteriorações provocadas por uma utilização anormal e imprudente das mesmas.
Os Réus são casados segundo o regime da comunhão geral de bens, assinaram ambos o contrato-promessa e a dívida foi contraída, pela Ré, com o consentimento expresso do Réu, para ocorrer aos encargos normais da vida familiar e em proveito comum do casal, pois as fracções autónomas destinaram-se à casa de morada de família de ambos, pelo que é da responsabilidade de ambos, sendo o Réu igualmente, responsável pela eventual indemnização pelos danos provocados, nos termos dos artigos 1691º, nº1, alíneas a), b) e c), 1695º , nº1, e 1733º, todos do C. Civil.
Citados, os Réus apresentaram contestação, defendendo-se por excepção e por impugnação.
Invocaram a excepção peremptória de não cumprimento do contrato, por parte da autora, traduzida, por um lado, no atraso na substituição dos materiais no interior duma das fracções prometidas vender – situação prevista no contrato-promessa - e, por outro, na não eliminação dos defeitos apresentados pelo imóvel prometido vender e já muitas vezes denunciados, designadamente numa reunião havida entre as partes em 19/12/96, defeitos esses cuja eliminação implica o dispêndio de cerca de 25.000.000$00.
Argumentam que as fracções autónomas que a ré prometeu comprar à autora destinavam-se à casa de morada de família dos Réus, eram em estado de "novo"; integradas num edifício de dois blocos ainda em fase de construção, constituídas em propriedade horizontal, formando, no seu conjunto, um “condomínio fechado”, com a denominação “J............”, dotado de piscina, casa de guarda, sala de festas para o condomínio e bar.
As fracções eram dotadas de aquecimento central – rede de irradiadores de aquecimento de ambiente e aquecimento de águas sanitárias – e lareira , sendo os materiais empregues nos acabamentos os que constam da lista fornecida , pela autora, aos réus, aquando da celebração do contrato-promessa.
Tais características, no seu conjunto, justificavam o preço de 57.000.000$00, tendo a expectativa dos Réus, quanto à qualidade das fracções, se dissipado quando, em meados de Novembro de 1994, passaram a habitar no prédio, data em que a Autora fez a entrega efectiva das fracções, apesar de se ter comprometido a fazer a entrega em 1 de Outubro de 1994.
Nessa data, constataram a existência de defeitos no interior da fracção, quer de âmbito geral, reclamados pelos demais condóminos, e que a autora minimizava, prometendo rápida e eficaz eliminação.
As alterações previstas na cláusula 2ª do contrato, tardaram a ser executas pela Autora, apenas o tendo sido em Fevereiro de 1998 , tendo os Réus se abstido do pagamento das prestações do preço com fundamento na conduta negligente da autora na substituição dos materiais no interior da fracção “R”, previstas no contrato, e na eliminação dos defeitos que inúmeras vezes foram discutidas entre as partes, designadamente na reunião de 19 de Dezembro de 1996, e que foram reconhecidos, pela autora, na carta de 27 de Dezembro de 1996.
Tais defeitos estão identificados na carta, enviada pela Ré, de 23/1/1997 , e descritos pormenorizadamente no Relatório de Vistoria e de Avaliação, consistem em :
1) em relação ao sistema de aquecimento de águas sanitárias e aquecimento do ambiente, por deficiência da caldeira instalada, o fornecimento de temperatura é interrompido durante o período de uma utilização normal e o caudal de água quente mostra-se insuficiente para o abastecimento das duas casas de banho em simultâneo;
2) o pavimento, em materiais pétreos, apresenta, em vários sítios, uma coloração diferente do restante - o que não era suposto suceder - e as juntas desse pavimento não são uniformes, o que denota uma má preparação da obra e inobservância das boas regras da arte de executar ;
3) o restante pavimento em madeira foi mal aplicado, não tendo sido dada a folga necessária para a dilatação em toda a periferia, do que resultou o seu levantamento, provocando ruídos incomodativos ao ser calcado; tal deve-se também, fundamentalmente, à aplicação de madeiras com um nível de humidade elevado, o que, após a sua secagem, provocou a sua retracção e o consequente levantamento;
4) os sifões dos lavatórios estão deficientemente aplicados, porquanto apresentam mau funcionamento, provocando inundações;
5) todas as paredes da fracção "R" apresentam fissuras, com distribuição aleatória ao longo das mesmas, algumas com desenvolvimento na ligação do tecto e, designadamente, nas padeeiras das portas, decorrente dum assentamento sem observância das boas regras da arte;
6) as manchas de humidade e concentração de fungos que se verificam, designadamente numa das paredes da sala, devem-se à ausência de impermeabilização interior dos varandins;
7) a extracção de fumos e gases da cozinha não é suficiente, em função do número de renovações que apresenta, sendo imperfeito o acabamento da conduta respectiva, o mesmo acontece, mas com maior gravidade, em relação à conduta de extracção de gases de combustão da caldeira, que apresenta curvas com 90º ;
8 ) quando se tenta utilizar a lareira, o fumo penetra nos apartamentos superiores, através da chaminé desses mesmos apartamentos, o que provoca danos sanitários;
- a correcção destes defeitos envolve a realização de obras cujo custo é de cerca de 25.000.000$00 ;
- a Autora conhece bem o Relatório junto a fls. 83-88 porque foi entregue, pelos Réus, ao advogado da Autora, tendo esta considerado tais obras exorbitantes, injustificadas e desnecessárias e declarou que não as efectuará.
Concluíram, assim, que não se encontram em situação de incumprimento, nem de mora, sendo legítimo o retardamento no pagamento das prestações do preço enquanto a autora não cumprisse a sua obrigação de entrega do prédio nas condições contratadas, eliminando os defeitos denunciados.
O retardamento no pagamento do primeiro reforço e dilação de prazos, foi aceite pela Autora, e relativamente às prestações que se venceriam em 31/12/95, 1/4/96 e 1/10/96, esta aceitou as razões invocadas, pela Ré, quanto à existência de defeitos reclamados mas, somente em Dezembro de 1996, na reunião ocorrida entre as partes, é que apresentou propostas para a resolução do assunto, reconhecendo a existência de vícios e propondo o pagamento duma compensação pelo valor dos mesmos, através da redução , do preço de venda estipulado no contrato-promessa, no montante de 2.000.000$00, considerando ser este o valor das obras que a ré teria que realizar para repor as fracções nas condições por si desejadas e estipuladas na cláusula 2ª do contrato-promessa.
Porém, o valor da compensação então proposta pela autora, para as obras que a ré teria de realizar para eliminar tais vícios - 2.000.000$00 - incluía também o valor (654.708$00) dos trabalhos de substituição já incluído no preço de venda estipulado no contrato-promessa e que aquela se comprometeu a fazer .
Até ao presente, a autora não justificou o valor da compensação proposta em Dezembro, o qual não corresponde aos “vícios de construção e acabamentos”, e os restantes trabalhos realizados pela Autora, em Fevereiro de 1997, na fracção prometida vender não eliminaram os defeitos de construção verificados, correspondendo esses trabalhos, em grande parte, às substituições acordadas no contrato-promessa.
Argumentam que mantêm interesse na celebração do contrato prometido e em pagar o remanescente do preço, desde que a autora cumpra a sua parte.
Em Reconvenção, pedem o cumprimento do contrato-promessa, celebrado em 26 de Setembro de 1994, ou seja, a eliminação dos vícios detectados pelos réus, a celebração do contrato definitivo e entrega das fracções concluídas e equipadas em conformidade com a “Lista de Acabamentos”, uma vez que não constitui fundamento de resolução do contrato a perda do interesse subjectivo.
Após a legal tramitação, foi efectuado o julgamento da causa com observância das legais formalidades.
Alegando, para tanto, que a Autora tomou posse das fracções, contra a sua vontade e que as vendeu a terceiros, concretamente a uma sociedade da qual a própria autora é detentora de 50% do capital social e que tem como gerente um dos membros do seu Conselho de Administração, colocando-se dolosamente numa situação de impossibilidade de cumprimento da decisão a proferir nestes autos, factos que omitiu a este tribunal, na própria audiência de julgamento os Réus apresentaram articulado superveniente, requerendo a ampliação da reconvenção, pedindo, agora, que a Autora seja condenada não apenas na celebração do contrato prometido mas, ainda, a entregar as fracções livres de pessoas e de bens, suspendendo-se a instância até ser proferida decisão final na acção de anulação que manifestaram intenção de propor.
Ou caso assim não se entendesse, peticionaram a condenação da autora a pagar-lhes a quantia de € 28.431,48, a título de restituição de sinal, e indemnização nos montantes de € 189.543,20, correspondente à valoração do imóvel; € 40.800,21 por frutos civis e/ou pelo esbulho liquidados até à data; € 25.529,43 referente a obras realizadas com vista à eliminação dos defeitos da habitação; € 9.675, correspondente ao acréscimo de despesas originadas com o esbulho e liquidadas até á presente data; € 10.000, referente a despesas com a aquisição de vestuário e acessórios; € 9.586,00, referente a despesas com transporte e guarda dos bens dos réus , liquidadas até à presente data; € 164,32, referente a despesas com a mudança da fechadura; e € 50.000,a título de indemnização pelos danos morais.
Tais pretensões foram indeferidas, tendo sido interposto o pertinente Agravo.
Finalmente, após o julgamento foi proferida sentença que julgou a presente acção e reconvenção totalmente improcedentes por não provadas e, em consequência, decidiu :
a) absolver os Réus do pedido;
b) absolver a Autora do pedido reconvencional;
c) condenar a Autora como litigante de má fé, nos termos do artigo 456º, nº2, do C.P.C., em multa que se fixa em 25 UC e a pagar a quantia de € 750,00 (setecentos e cinquenta euros) a título de indemnização pelas despesas com honorários e a entregar directamente ao Sr. Advogado.
Inconformados, interpuseram os Réus recurso de Apelação da sentença para o Tribunal da Relação de Lisboa, com ele tendo subido o Agravo a que atrás se fez referência.
A Relação julgou procedente o Agravo na parte em que se insurge contra o pedido indemnizatório, revogando o despacho que indeferiu a sua dedução e ordenado que o processo seguisse os seus termos legais com vista à eventual apreciação do mesmo.
No mais, confirmou a sentença recorrida.
Voltando o processo à 1ª Instância, na sequência da decisão do Tribunal da Relação foi ampliada a base instrutória, realizada nova audiência de julgamento e proferida nova decisão que condenou a Autora:
1- a restituir aos Réus a quantia de € 28.431,48 respeitante ao sinal entregue,
2- a pagar € 164,32 de despesas com a mudança da fechadura;
3- a pagar as despesas tidas com a aquisição da roupa e acessórios para substituição das retiradas das fracções a liquidar em execução de sentença;
4- a restituir os objectos que se encontravam nas fracções autónomas designadas pelas letras “R” e “BC” correspondentes ao primeiro andar do bloco 2, apartamento 000 e aos estacionamentos com os n.°s 00 e 00 sitos na cave do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em Lisboa, Paço de Lumiar;
5- A pagar 3.000,00 € a título de danos morais.
Ainda inconformados, dela apelaram ambas as partes, tendo o Tribunal da Relação julgado parcialmente procedente a apelação dos Réus, julgando parcialmente procedente o pedido indemnizatório dos Réus no que toca à actualização do valor do imóvel em consequência do implícito pedido resolutório da promessa que também procede, condenando-se a Autora a pagar aos Réus a quantia de 72 685,20 EUR (setenta e dois mil seiscentos e oitenta e cinco euros e vinte cêntimos), e bem assim como a quantia de 8 000, 00 EUR (oito mil euros) relativa à compensação pelos danos morais;
b) julgar improcedente a apelação da Autora.
c) Confirmar no mais a sentença recorrida.
Ainda inconformadas, as partes vieram interpor recurso de Revista para este Supremo Tribunal de Justiça, rematando as suas alegações, com as seguintes:
CONCLUSÕES
Da Recorrente Autora
A - Da remessa para execução de sentença da liquidação do valor das despesas tidas pelos Réus com a aquisição de roupas e acessórios
I- Face à prova produzida, entendeu o Tribunal dar como provada a existência de despesas respeitantes à aquisição de roupas e acessórios (dos quais os Réus se viram desapossados mercê da atitude da Autora), as quais, porém, atenta a total ausência de prova, não foi possível quantificar;
II- Não se apurando o valor da despesa incorrida pelos Réus, decidiu o Tribunal de Primeira Instância (e confirmou o Tribunal da Relação de Lisboa) remeter o quantum indemnizatório para liquidação em execução de sentença;
III- Tal entendimento viola o n.° 2 do artigo 661.° do Código de Processo Civil;
IV- O valor das despesas em que incorreram os Réus com a aquisição de roupa e acessórios já é líquido, porquanto se trata de despesas efectuadas durante um determinado período de tempo situado no passado, não havendo qualquer elemento que confira incerteza quanto ao valor das ditas despesas e que justifique a necessidade da sua ulterior liquidação;
V- A não quantificação das despesas na Primeira Instância resultou da falta de apresentação de elementos de prova por parte dos Réus e não da impossibilidade de liquidação do montante por se tratar de montante incerto ou ainda em evolução;
VI- A norma contida no n.° 2 do artigo 661.° do Código de Processo Civil não serve para colmatar deficiências nas alegações ou na prova apresentadas pelas partes, a quem cabe avaliar os seus prejuízos, quantificá-los, reunir os elementos de prova que os demonstrem e apresentá-los em Tribunal. Se o não conseguem fazer, o Tribunal não pode condenar;
VII - Apenas quando tais prejuízos ou custos não sejam liquidáveis nesse momento, por não se terem ainda verificado todas as condições das quais depende a sua liquidação, pode o Tribunal socorrer-se do expediente previsto na mencionada norma (661.° / 2 Código de Processo Civil) e remeter para ulterior momento a referida quantificação;
VIII - É evidente que in casu nada há a liquidar que dependa de elementos desconhecidos ou inverificados. O valor despendido pelos Réus já é líquido porque a despesa já ocorreu. A prova do seu montante tinha de ter sido feita na acção declarativa, não havendo qualquer fundamento para a sua remessa para execução de sentença;
IX - Ao condenar em valor a liquidar em execução de sentença, mal andaram os doutos Tribunais de Primeira Instância e da Relação de Lisboa, tendo aplicado erradamente o n.° 2 do artigo 661.° do Código de Processo Civil;
B - Da condenação da Autora em indemnização por incumprimento do contrato-promessa de compra e venda aferida pela valorização do imóvel
X-0 direito conferido no n.° 2 do artigo 442.° do Código Civil está reservado ao contraente não faltoso, o que não é o caso dos Réus;
XI - Ante a verificação de culpas concorrentes no incumprimento do contrato-promessa objecto dos autos (ainda que o incumprimento definitivo tenha resultado de acção da Autora, ao alienar a terceiros as fracções autónomas prometidas vender), não assiste aos Réus o direito a qualquer indemnização. Resolvido o contrato-promessa, deve proceder-se à devolução do sinal em singelo. Sem mais:
XII - Está assente que ambos os contraentes se constituíram em mora - os Réus ao não pagarem as prestações devidas nas datas contratadas, nem nas datas que posteriormente indicaram para o efeito; e a Autora ao não realizar as obras que se propôs efectuar - vd., entre outros, pontos 3, 6, 7, 8, 9 dos factos dados como assentes na primeira decisão (20/09/2005), transcritos na sentença da Primeira Instância;
XIII - Sendo, nessa fase pré-incumprimento definitivo, o incumprimento por banda dos RR mais gravoso que o incumprimento imputável a Autora de não realização das obras acordadas e não eliminação dos defeitos existentes na fracção (os quais não eram de molde a impedir o seu uso nem a desvalorizá-la);
XIV - Tem pleno cabimento, in casu, o doutamente propalado no Acórdão proferido por este douto Supremo Tribunal em 25/11/2010, o qual é citado na douta sentença da Primeira Instância; Com efeito:
XV- Também nesta sede se verifica que "o direito de resolução nasce aqui no incumprimento (inadimplemento) do contrato-promessa, para o qual contribuíram relevantemente ambas as partes, face ao contexto factual apurado", sendo, pois, correcta a condenação da Autora na restituição, em singelo, do sinal recebido, tal como decidido igualmente no aresto em apreço;
XVI - Esta restituição (do sinal em singelo) não é feita a título indemnizatório, porquanto não há in casu direito a qualquer indemnização (ante as verificadas culpas concorrentes), sendo antes (como se refere no Acórdão deste Supremo Tribunal supra citado) mera consequência da resolução do contrato-promessa, equiparada, quanto aos efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio, a qual tem eficácia retroactiva, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado;
XVII- É evidente que os Réus não têm direito a receber qualquer montante a título de valorização do imóvel (sejam os reclamados €189.543,20 [cento e oitenta e nova mil quinhentos e quarenta e três euros e vinte cêntimos], sejam os €72.685,20 [setenta e dois mil seiscentos e oitenta e cinco euros e vinte cêntimos] em que o douto Acórdão recorrido condenou a Autora, com base na avaliação pericial quanto ao valor das fracções autónomas);
XVIII- Andou mal o douto Tribunal da Relação de Lisboa ao considerar parcialmente procedente a Apelação dos Réus, alterando a sentença recorrida e condenando a Autora no pagamento do montante de €72.685,20 (setenta e dois mil seiscentos e oitenta e cinco euros e vinte cêntimos) a título de indemnização pela valorização do imóvel, e, ao decidir como decidiu, o Tribunal a quo violou, entre outros, os artigos 442.° e 570.° do Código Civil;
XIX - Nesta matéria deverá manter-se a douta sentença recorrida com a improcedência deste pedido dos Réus, porquanto aí se procedeu à correcta aplicação a Lei aos factos provados e se fez justiça;
C - Do aumento do quantum indemnizatório por danos morais para €8.000,00
XX- O Tribunal de Primeira Instância condenou a Autora no pagamento de danos morais (pelo comportamento da Autora - mudança da fechadura da porta da fracção, respectiva venda a terceiro e detenção [temporária] de bens pessoais dos Réus, o que terá acarretado para estes sofrimento e angústia), fixando o valor indemnizatório em €3.000,00 (três mil euros), que entendeu (e bem, a nosso ver) ser suficiente e adequado para o ressarcimento de tais danos;
XXI- Sem qualquer justificação (vd. fls. 64 do Acórdão recorrido), veio o douto Tribunal da Relação de Lisboa aumentar o valor indemnizatório para €8.000,00 (oito mil euros);
XXII- Tendo em conta os valores indemnizatórios por danos morais habitualmente praticados pelos Tribunais em situações mais gravosas, muitas vezes com consequências perenes, é absurdo e ofensivo o montante de €8.000,00 (oito mil euros) ora fixado no Acórdão recorrido - vd. exemplos de Jurisprudência transcritos supra em sede de alegações;
XXIII- Também nesta matéria, andou mal o douto Tribunal da Relação de Lisboa ao considerar parcialmente procedente a Apelação dos Réus, alterando a sentença recorrida e aumentando o valor indemnizatório por danos morais para €8.000,00;
XXIV -Deverá, pois, manter-se o quantum indemnizatório fixado na douta sentença da Primeira Instância - €3.000,00, que se entende adequado à compensação dos danos sofridos pelos Réus.
Nestes termos e nos mais de Direito, deve ser considerado procedente o presente recurso e alterado o Acórdão recorrido nos termos supra propugnados.
Só assim, efectivamente, será possível que, como se impõe e a ora Recorrente espera, em concreto se cumpra a lei, produzindo-se DIREITO e fazendo-se triunfar a verdadeira JUSTIÇA!
Dos Recorrentes Réus
A. Vem o presente recurso interposto do douto Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa, em 20 de Outubro de 2011, na parte em que julgou parcialmente improcedente a Apelação interposta pelos ora Recorrentes e manteve a decisão de indeferimento dos pedidos reconvencionais de condenação da Recorrida (i) na quantia de 40.800,21 €, a título de frutos civis e/ou de indemnização pelo esbulho liquidados até à presente data, relegando-se para execução de sentença a liquidação dos prejuízos vincendos; (ii) na quantia de 25.529,43 €, a titulo de obras inadiáveis realizadas com vista à eliminação dos defeitos da habitação e (iii) na parte em que deu provimento apenas parcial ao recurso da decisão de Primeira Instância que absolvera a Recorrida do pagamento da quantia de 47.000,00 €, a título de danos morais.
B. Deverá ser revogado o douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa na parte em que absolveu totalmente a Autora do pagamento da quantia de 40.800,21 €, a título de indemnização pela violação do direito de uso do imóvel pelos Recorrentes ou de esbulho, porquanto tal decisão assentou numa interpretação errónea do artigo 442.°, n.° 4 do Código Civil.
C. Em Primeira Instância, tal absolvição baseara-se em três fundamentos: (i) a situação de mera detenção (que não de posse) do imóvel pelos Réus, (ii) a alegada existência de uma excepção pelo não pagamento dos reforços de sinal previstos no contrato-promessa, que obstaria ao exercício de tal direito e (iii) a inexigibilidade de tal indemnização por a ela obstar o artigo 442.°, n.°s 2 e 4 do Código Civil.
D. Rebatidas que foram pelos Recorrentes estas três linhas de argumentação em sede de recurso de Apelação, o douto Acórdão proferido pelo Tribunal a quo acaba por analisar apenas uma delas, concluindo (muito sumariamente) que, in casu, não há lugar a qualquer outra indemnização, ex vi do disposto no artigo 442.°, n.° 4 do Código Civil e por ter sido atribuído aos Recorrentes o aumento do valor da coisa, conclusão que não se poderá sufragar.
E. Resulta do artigo 442.°, n.° 4 do Código Civil que o sinal funciona como uma fixação antecipada da indemnização devida pelos danos decorrentes do não cumprimento do contrato, no âmbito do qual seja prestado o sinal, sendo que o incumprimento do contrato-promessa (rectius, da obrigação principal que o caracteriza) salda-se na não. celebração do contrato definitivo, limitando-se o sinal a antecipar a indemnização pelo incumprimento desta obrigação principal, definidora da figura negocial de promessa em presença.
F. As restantes obrigações que nasçam na esfera jurídica dos contraentes por ocasião da celebração do contrato-promessa que não se reportem à obrigação principal de celebração do contrato definitivo, como é o caso da obrigação de entrega do imóvel, consubstanciam prestações típicas do contrato prometido que, relativamente ao contrato-promessa, assumem a natureza de obrigação secundária ou acessória.
G. Têm entendido, de forma praticamente consensual, a Doutrina e Jurisprudência que a violação de tais obrigações secundárias deverá ser autonomamente indemnizada, por a sua reparação não se encontrar coberta pelo sinal e exceder o sinalagma típico e fundamental do contrato-promessa.
H. O direito dos Recorrentes ao uso e fruição do imóvel está contratualmente previsto, nas cláusulas 5ª a 8ª do contrato-promessa e a correlativa obrigação da Recorrida de ceder o gozo da coisa venceu-se no momento da celebração do contrato (tanto assim é que, passado pouco tempo, os Réus ingressaram na posse do imóvel), mantendo-se, direito e obrigação, até à extinção operada pela resolução definitiva do contrato-promessa.
I. Assim, os factos praticados pela Autora em 2002 (e dados por demonstrados na resposta aos quesitos 44 e 45) consubstanciaram uma violação ilícita do direito dos Recorrentes a usarem e fruírem o imóvel até à celebração do contrato definitivo, incumprimento contratual que tem como consequência directa, não a indemnização prevista no artigo 442.°, n.° 2 do Código Civil, mas as consequências previstas no artigo 798.° do Código Civil.
J. Deverão os Recorrentes ser autonomamente indemnizados pelos prejuízos causados por tal comportamento ilícito da Recorrida, os quais não estão abrangidos pela indemnização prevista no artigo 442.°, n.° 4 do Código Civil, uma vez que a quantia de 40.800,21 € peticionada pelos Recorrentes não visa compensar o incumprimento definitivo do contrato-promessa pela promitente-vendedora mas antes o obstáculo que, de forma ilícita, a Recorrida erigiu à fruição do imóvel dos autos pelos Recorrentes (que se obrigara a conceder e garantir até à celebração do contrato definitivo). -
K. O direito invocado pelos Recorrentes (como bem parece ter entendido o Tribunal da Relação de Lisboa) é em tudo independente da existência ou não de posse do imóvel por parte dos Recorrentes, estando antes em causa a violação de um direito dos Recorrentes, atribuído por ocasião do contrato-promessa, a habitarem o imóvel dos autos, antes mesmo de ser celebrado o contrato prometido.
L. Não obstante, a título subsidiário e em nome da cautela a que o patrocínio sempre obriga, caberá aos Recorrentes demonstrar que a linha de argumentação seguida pela Primeira Instância (e não apreciada no aresto recorrido) no sentido de inexistir posse, carece de qualquer sustentação, sendo certo que a posse do imóvel e o esbulho de que os Recorrentes foram alvo sempre seriam suficientes para fazer proceder a sua pretensão indemnizatória.
M. Contrariamente ao que entendeu o Tribunal de Primeira Instância, os Recorrentes, à data em que ocorreram os factos demonstrados na resposta aos quesitos 44 e 45 da Base Instrutória, eram legítimos possuidores da coisa entregue aquando do contrato-promessa, porquanto praticaram, durante 7 anos, e de forma pública e reiterada, actos materiais que consubstanciam o corpus possessório (pagaram uma parte do preço; assumiram os contratos de consumo relativos ao imóvel, os encargos com o condomínio, manutenção de seguro multi-riscos relativo às fracções entregues; etc).
N. Mais se demonstrou que os Recorrentes praticaram tais actos com animus de verdadeiros proprietários, nomeadamente, realizaram obras no valor de, pelo menos, 25.000,00 € e encetaram negociações com a Recorrida no sentido da eliminação dos defeitos existentes no imóvel, no âmbito das quais a própria Recorrida acedeu às pretensões dos Recorrentes, como se de verdadeiros proprietários se tratassem.
O. Conquanto tal linha de argumentação não tenha sido atendida pelo Tribunal da Relação de Lisboa, caberá ainda salientar que ao direito de indemnização dos Recorrentes não será sequer oponível qualquer pretensa excepção de não cumprimento, aduzida na sentença de Primeira Instância, atenta a inaplicabilidade ao caso em apreço do disposto no artigo 428.°, n.° 1 do Código Civil, uma vez que, como resulta do próprio contrato-promessa e da factualidade provada, a obrigação do promitente vendedor ceder o gozo da coisa aos Réus venceu-se no momento da celebração do contrato, muito antes do vencimento da obrigação de pagamento de reforços de sinal e amortização do preço, cujos prazos foram sucessivamente protelados no tempo.
P. Nos termos do disposto no artigo 562° do Código Civil, a obrigação de indemnização, visa permitir a reconstituição natural, ou seja, "a situação que existiria, se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação", o que implica que o credor tenha direito ao dano traduzido na privação do uso da coisa, nos termos do artigo 564.° do Código Civil.
Q. Tal dano computa-se no valor que o uso do imóvel teria comportado para os Réus, calculado a partir do valor locatício do mesmo desde a data em que os Réus foram impedidos de entrar no imóvel (04.03.2002, conforme resposta ao quesito 45), até à data de formulação do pedido, em sede de articulado superveniente (apresentado em 9.12.2003), acrescido do valor locativo que se vier a apurar em execução de sentença, desde a data da apresentação do pedido até à data do trânsito em julgado da sentença de Primeira Instância (7.12.2010) - momento em que se declara, finalmente, a impossibilidade definitiva do cumprimento do contrato-promessa - que titulava o direito dos Réus a usarem o imóvel - e consequente extinção da obrigação da Autora de permitir tal uso.
R. Tendo resultado da matéria de facto dada por provada que uma fracção idêntica à fracção "R" tinha o valor locativo mensal de 1.723,00 €, no ano de 2002 (cfr. resposta ao quesito 48) e tinha o valor locativo mensal de 1.785,00 € no ano de 2003 (cfr. resposta ao quesito 49), devem os Recorrentes ser indemnizados, até Dezembro de 2003, na quantia de 38.650,00 €, ao que acrescerá a quantia que se vier a apurar em execução de sentença, correspondente ao valor das rendas mensais de fracções idênticas às dos autos, desde Janeiro de 2004 e até à data do trânsito em julgado da sentença do Tribunal de Primeira Instância (datada de 7.12.2010).
S. Mas ainda que se entenda que a actuação da Apelante deverá ser reconduzida a uma situação de esbulho, violadora da (como se viu) verdadeira e legítima posse do imóvel pelos Recorrentes, o cálculo do valor a indemnizar, apesar de ter fundamento jurídico diverso, sempre corresponderia aos valores peticionados pelos Recorrentes, por aplicação do disposto nos artigos 1270°, e 213.°, do Código Civil.
T. Deverá a decisão recorrida ser substituída por outra que condene a Recorrida no pagamento da quantia de 38.650,00 €, liquidados até à data de apresentação do pedido, acrescido da quantia que se vier a apurar em execução de sentença, correspondente ao valor das rendas mensais de fracções idênticas às dos autos, desde Janeiro de 2004 e até à data do trânsito em julgado da sentença do Tribunal de Primeira Instância (de 7.12.2010).
U. Não procedem igualmente os argumentos oferecidos pelo douto Tribunal da Relação de Lisboa, no que concerne à decisão de manter o indeferimento do pedido dos Recorrentes para reembolso do valor das obras inadiáveis realizadas no imóvel, que se apurou ter sido não inferior a 25.000,00 € (cfr. resposta ao quesito 50).
V. Não obstante a matéria de facto dada por provada na resposta aos quesitos 11,12, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 27, 59 e 50 da Base Instrutória, entendeu o Tribunal de Primeira Instância que (i) podendo os RR. peticionar a eliminação dos defeitos do imóvel prometido vender, não poderiam, na pendência da acção, ter-se substituído à A., procedendo às referidas obras inadiáveis e pretender ser ressarcidos do valor das mesmas; (ii) não se aplicaria ao caso o instituto do enriquecimento sem causa, aplicável ao possuidor e às benfeitorias realizadas na coisa, por não se verificarem os requisitos próprios deste instituto e (iii) não resulta dos autos a concreta natureza das obras, ou que estas tenham valorizado a coisa e em que medida.
W. No aresto subjudice, conquanto não se dê acolhimento à fundamentação da Primeira Instância, acaba por concluir-se do mesmo modo por se entender que (i) o artigo 1273.° do Código Civil não se aplica ao caso em apreço, por os Réus serem meros detentores do imóvel dos autos e não verdadeiros possuidores do mesmo; (ii) os Réus não teriam direito à peticionada indemnização por via do estipulado no n.° 4 do artigo 442° do Código Civil; e (iii) na valorização do imóvel atribuída aos Réus peio Tribunal a quo, já estaria incluído o valor das obras inadiáveis por estes realizadas, motivo pelo qual, consubstanciaria enriquecimento sem causa a atribuição adicional de tal valor indemnizatório.
X. Em primeiro lugar, cai a decisão recorrida (salvo o devido respeito) num erro crasso de apreciação da matéria de facto dada por provada, ao considerar que os Recorrentes não teriam a posse do imóvel, na medida em que a factualidade demonstrada nos autos permite subsumir a conduta dos Recorrentes ao disposto nos artigos 1251.° e 1263.°, alínea a) do Código Civil, afastando-a das fattispecie de mera detenção previstas no artigo 1253° do mesmo diploma.
Y. Ficou demonstrado que os Recorrentes não só pagaram uma parte do preço (1/10), como assumiram os contratos de consumo relativos ao imóvel, e todas as obrigações inerentes à propriedade (encargos com o condomínio, manutenção de seguro multi-riscos relativo às fracções entregues; cumprimento de todas as normas legais, administrativas e regulamentares aplicáveis aos proprietários) - cfr. resposta ao quesito 30, constante do ponto 48 da fundamentação de facto da sentença de Primeira Instância e teor do próprio contrato-promessa.
Z. Para além do pagamento parcial do preço, e do lapso de tempo durante o qual os Recorrentes se mantiveram no imóvel (desde 1994, conforme consta da alínea Q) da matéria de facto assente), ficaram ainda demonstradas (i) as obrigações assumidas pela Recorrida no contrato-promessa, relativas a alterações a executar no imóvel; (ii) as negociações ocorridas entre as partes, nas quais a Autora admitiu que fossem os Réus a realizar as obras para repor as fracções nas condições desejadas com eventual redução de preço; (iii) as interpelações dos Recorrentes para a resolução dos problemas verificados no imóvel; (iv) a realização pela Recorrida das obras reclamadas pelos Recorrentes, conquanto sem sucesso e (vi) a realização de obras inadiáveis pelos Recorrentes, ao abrigo da cláusula 7.a do contrato-promessa, após a resposta insatisfatória do promitente-vendedor às sucessivas solicitações por parte dos promitentes-compradores no sentido da eliminação dos defeitos (tudo conforme as alíneas E), J), L), N), 0), P) da matéria de facto assente e resposta aos quesitos 2,3, 8, 9 e 10,25,26, 27, 30,32 e 50 da Base Instrutória).
AA. Releva, em particular, a circunstância de os Réus terem investido, nas obras realizadas na fracção objecto do presente recurso, quantia não inferior a 25.000,00 € (cfr. ponto 63 da fundamentação de facto da decisão de Primeira Instância), hipótese, aliás, já aventada pela própria Recorrida em fase anterior das negociações, o que pressupõe e atesta, na esfera subjectiva dos agentes, um animus próprio de verdadeiros proprietários, reconhecido pela própria Autora.
BB. Mesmo que não se considerassem os Réus como possuidores ab initio, a reivindicação constante perante a Apelante pela eliminação dos defeitos verificados no imóvel, e as obras inadiáveis por eles realizadas motu próprio na senda da ineficácia das tentativas de resolução operadas pela Apelante, implicaria uma inversão do título da posse nos termos do artigo 1263.°, alínea d) do Código Civil, por exprimirem um fortíssimo animus possidendi relativamente às fracções em causa.
CC. Assim, na qualidade de possuidores da fracção em apreço, sempre assistirá aos Recorrentes o direito à indemnização a título de benfeitorias, pelas obras realizadas, nos termos do artigo 1273.°, n.°1 do Código Civil.
DD. Demonstrada a efectivação das obras e a sua tipologia (cfr. resposta aos citados quesitos 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 20 e 50), as mesmas não poderiam deixar de ser consideradas benfeitorias necessárias (pois tiveram, claramente, em vista evitar a deterioração das fracções) ou, no limite, e caso assim não se entendesse, benfeitorias úteis (pois terão aumentado o valor da coisa), consubstanciando a sua classificação uma questão de Direito insusceptível de ser objecto de prova.
EE. Ainda que vingasse a tese segundo a qual os RR. não poderiam beneficiar do direito atribuído ao possuidor no artigo 1273.° do Código Civil, sempre seria aplicável (directamente) ao caso, o instituto subsidiário do enriquecimento sem causa, verificados que se encontram, in casu, os pressupostos do artigo 473.°, n.° 1 do Código Civil, tendo o imóvel ficado valorizado no exacto montante das obras que foram feitas para eliminar os defeitos de que padecia.
FF. Estando demonstrado que a Autora vendeu o apartamento a um terceiro no estado de conservação em que este se encontrava devido às obras realizadas pelos Réus, estes "pouparam-lhe" o encargo com as mesmas, permitindo-a vender o imóvel a um preço que o mesmo decerto não valeria, não fora o incremento patrimonial promovido pelos Recorrentes, pelo que é por demais patente que a Recorrida enriqueceu à custa do empobrecimento alheio.
GG. Dado que a fracção objecto do presente litígio não se encontra actualmente na posse dos Réus, não há causa justificativa para que tal valor continue na esfera patrimonial da Autora, motivo pelo qual sempre se deveria ter aplicado o disposto no artigo 479.° do Código Civil, devendo a Recorrida ter sido condenada em tudo o que obteve à custa dos Recorrentes, ou seja, no valor das despesas havidas para eliminação de defeitos.
HH. No que concerne ao segundo argumento vertido no aresto ora recorrido acerca do pedido de condenação da Recorrida no pagamento do valor das obras, merece o mesmo censura por não ser aplicável à indemnização peticionada o limite estabelecido no artigo 442.°, n.° 4 do Código Civil.
II. Conforme tem decidido a nossa Jurisprudência, a compensação peticionada pelos Recorrentes a propósito das obras inadiáveis que realizaram no imóvel nada tem que ver com o incumprimento definitivo do contrato-promessa, assentando em institutos jurídicos absolutamente distintos de tal base negocial: seja a posse (e direito de compensação de benfeitorias realizadas pelo possuidor), seja o enriquecimento sem causa.
JJ. Ainda que os Recorrentes tivessem habitado a fracção em causa por qualquer outro título que não o contrato-promessa dos autos, ou ainda que o referido contrato tivesse terminado por causa não imputável à Recorrida (fosse ela causa natural ou mesmo o próprio incumprimento dos Recorrentes), sempre lhes seria devido o montante demonstradamente gasto nas obras efectuadas no local, por ter sido, em tal preciso valor, e de forma não causal, incrementado o património da Recorrida.
KK. Contrariamente ao entendido pelo Tribunal a quo a concessão da peticionada compensação não implicaria qualquer enriquecimento ilegítimo dos Recorrentes por força da indemnização concedida pela valorização do imóvel.
LL. Resultou provado no ponto 20 da fundamentação da decisão de facto em Primeira Instância (cfr. alínea U) da matéria de facto assente) que o imóvel dos autos foi prometido "vender à Ré BB em estado novo", com as características constantes das alíneas V), Z), AA) e, com particular destaque, com as características descritas em BB) e CC) da matéria de facto assente, sendo certo que tal não sucedeu, tendo o imóvel sido entregue aos Réus com inúmeros defeitos, cuja reparação (não tendo sido eficazmente levada a cabo pela Recorrida) foi assegurada a expensas dos Recorrentes (cfr. resposta aos quesitos 3.°, 4.°, 7.°, 11°, 12.°, 13.°, 16.°, 17.°, 18.°, 19.°, 20.°, 21.° e 27.°).
MM. A indemnização por benfeitorias peticionada pelos Recorrentes mais não corresponde do que à diferença entre o valor que o imóvel efectivamente tinha à data em que foi prometido vender (que, atentos os defeitos existentes, estaria pelo menos 25.000,00 € abaixo do preço contratado) e o valor (correspondente ao preço) que deveria ter se estivesse isento de defeitos, tendo sido neste último que o douto Tribunal da Relação se baseou para determinar a actualização do valor do imóvel. Por conseguinte, não existe qualquer duplicação indemnizatória no reembolso das referidas benfeitorias.
NN. Em face do exposto, a decisão recorrida aplicou de forma incorrecta ao caso concreto as normas dos artigos 1251.°, 1253.° e 1263.°, alínea a), 473.°, n.° 1,479.° e 442.°, n.°s 2 e 4 do Código Civil, importando a revisão da aplicação de tais normas a necessária inversão da decisão tomada nesta matéria.
OO. Considerando a factualidade em causa demonstrada nos pontos 54, 57, 58, 71 e 72 da fundamentação de facto da decisão de Primeira Instância, entendem os Recorrentes que o montante fixado no aresto recorrido a título de indemnização por danos morais é manifestamente insuficiente.
PP. Ficou patente que a Autora agiu com dolo, quando alienou as fracções designadas pelas letras "R" e "BC" à revelia dos Réus a uma entidade com ela especialmente relacionada (cfr. ponto 55 da fundamentação da matéria de facto), tendo, para tanto, ocupado as mesmas e substituído a fechadura (cfr. pontos 57 e 58 da factualidade assente), sem atentar na capacidade dos Recorrentes para encontrarem nova casa, e sem sequer lhes permitir o acesso aos seus pertences, pelo que é manifesta a existência de culpa grave.
QQ. Conforme tem entendido a nossa Doutrina, o valor a atribuir a título de indemnização por danos morais tem não apenas uma função reparatória, mas também punitiva. Sendo a Autora uma Sociedade de gestão e investimento imobiliário, tal função punitiva só poderá ser alcançada se o montante a atribuir ao lesado causar um abalo significativo no património da lesante, o que só sucederá caso a condenação por danos morais se aproxime do valor indemnizatório peticionado pelos Recorrentes, pelo que o montante indemnizatório adequado ao presente caso é o peticionado pelos Recorrentes, ou seja, 50.000,00 €.
Foram apresentadas contra-alegações relativamente ao recurso da parte contrária, pugnando em tais contra-alegações pela manutenção do decidido.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir, pois nada obsta ao conhecimento do objecto do presente recurso, sendo que este é delimitado pelas conclusões da alegação do Recorrente, nos termos, essencialmente, do artº 684º, nº 3 do CPC, como, de resto, constitui doutrina e jurisprudência firme deste Tribunal.
FUNDAMENTOS
Das instâncias, vem dada como provada a seguinte factualidade:
1-A A. é proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras “R” e “BC” e correspondentes, respectivamente, ao Apartamento 000 - primeiro andar do Bloco 2 - e aos estacionamentos com os nºs 00 e 00, sitos na cave, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em Lisboa, no P........... - “A...........”, ao Largo ............ de S. Jogo Baptista, composto de dois Blocos interligados ao nível da cave, cada um constituído por cave, rés-do-chão e três andares, terraço e logradouro, e descrito na 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha nº 00000000000 da freguesia do Lumiar, e inscritas, respectivamente, na matriz predial urbana da freguesia do Lumiar sob os artigos 2639-R e 2639-BC (alínea A) da Factualidade Assente).
2-Por documento particular assinado em 26 de Setembro de 1994, a A. prometeu vender e a Ré BB prometeu comprar as aludidas fracções autónomas, pelo preço total de Esc. 57.000.000$00 (alínea B) da Factualidade Assente).
3-Clausulou-se, no documento referido em B), que o referido preço seria pago pela Ré BB à A. pela forma seguinte:
I) Com a assinatura do contrato, em 26 de Setembro de 1994, a Ré BB entregou à A., a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de Esc. 5.700.000$00, que a A. recebeu e da qual deu a competente quitação;
II) Até ao dia 1 de Abril de 1995, a Ré BB devia entregar à A., a título de reforço de sinal e amortização do preço, a quantia de Esc. 12.825.000$00;
III) Até ao dia 1 de Outubro de 1995, a Ré BB devia entregar à A., a título de reforço de sinal e amortização do preço, a quantia de Esc. 12.825.000$00;
IV) Até ao dia 1 de Abril de 1996, a Ré BB devia entregar à A., a título de reforço de sinal e amortização do preço, a quantia de Esc. 12.825.000$00;
V) Até ao dia 1 de Outubro de 1996, a Ré BB devia entregar à A., a título de reforço de sinal e amortização do preço, a quantia de Esc. 12.825.000$00 (alínea C) da Factualidade Assente).
4-Ficou convencionado, no documento aludido em B), que a escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada nos 30 dias subsequentes ao pagamento da última prestação do preço, para o que a A. avisaria a Ré BB, através de carta registada com aviso de recepção ou por protocolo, do dia, hora e Cartório Notarial, com a antecedência mínima de 15 dias, correndo por conta da Ré BB as correspondentes despesas, designadamente, com a Sisa, notariais e de registo a que a mesma der lugar (alínea D) da Factualidade Assente).
5-A A. obrigou-se, no documento aludido em B), a mandar proceder, a expensas suas, à substituição dos pavimentos e dos tampos das bancadas das instalações sanitárias por pedra do tipo amarelo negrais, e à substituição dos vidros da porta de separação das salas por vidros transparentes do tipo “biselados” (alínea E) da Factualidade Assente).
6-Em 1 de Abril de 1995, a Ré BB não entregou à A. a quantia (Esc. 12.825.000$00) referente ao primeiro reforço de sinal e amortização do preço (alínea F) da Factualidade Assente).
7-Interpelada pela A., por carta datada de 22 de Junho de 1995, sobre o motivo do não pagamento daquela prestação do preço, a Ré BB solicitou à A., através de carta datada de 20 de Novembro de 1995, que aceitasse que o pagamento da 2ª prestação do preço fosse feito até 31 de Dezembro de 1995 e que a 3ª prestação fosse paga em Abril de 1996, operando-se, assim, uma dilação de 6 meses em relação ao vencimento das restantes prestações (alínea G) da Factualidade Assente).
8-Por carta datada de 12 de Janeiro de 1996, a A. confirmou à Ré BB que aceitava a proposta de dilação do prazo de vencimento das prestações contida na carta da Ré de 20/11/95 (alínea H) da Factualidade Assente).
9-A Ré BB não entregou à A., até 31 de Dezembro de 1995, a 2ª prestação do preço, bem como não lhe entregou, em 1 de Abril de 1996 e em 1 de Outubro de 1996, respectivamente, a terceira e a quarta prestações (alínea 1) da Factualidade Assente).
10-Em 19 de Dezembro de 1996, realizou-se uma reunião entre a A. e a Ré BB, tendo em vista ultrapassar a situação decorrente da não entrega, pela Ré, das 2ª, 3ª e 4ª prestações do preço nas datas acordadas, sendo também discutido nessa reunião os vícios que, no entender da ré, existiam nas fracções prometidas comprar/vender (alínea J) da Factualidade Assente).
11-Na sequência dessa reunião, a A. comunicou à Ré, por carta datada de 27 de Dezembro de 1996, estar disposta a aceitar uma de quatro alternativas com vista à superação da situação existente:
1ª Alternativa: Conversão do contrato-promessa de compra e venda num contrato de arrendamento de duração limitada - 5 anos -, com início em 1/10/94, data do início da utilização das fracções, mediante o pagamento duma renda mensal inicial de Esc. 325.000$00, actualizável após decorrido um ano sobre aquela data, por aplicação do coeficiente fixado de acordo com o previsto no art. 32º do R.A.U.
Nesta alternativa, a quantia de Esc. 5.700.000$00 entregue pela Ré, a título de sinal e princípio de pagamento do preço ajustado para a compra e venda, correspondia a 60.74 % do valor total das rendas devidas até ao mês de Dezembro de 1997, pelo que a Ré BB teria de pagar à A. a quantia de Esc. 3.684.264$00, a título de rendas vencidas e devidas;
2ª Alternativa: Conversão do contrato-promessa de compra e venda num contrato de arrendamento com opção de compra, o que conduziria a que, por cada Esc. 10.000.000$00 de capital, a renda mensal inicial a pagar ascenderia a Esc. 83.333$00, no caso dum contrato com a duração de 10 anos.
Nesta alternativa, a quantia de Esc. 5.700.000$00 entregue pela Ré, a título de sinal e princípio de pagamento do preço ajustado para a compra e venda, correspondia a 41,56 % do valor total das rendas devidas até ao mês de Dezembro de 1997, pelo que a Ré teria de pagar à A. a quantia de Esc. 8.015.460$00, a título de rendas vencidas e devidas;
3ª Alternativa: Manutenção do contrato-promessa de compra e venda, com compensação, por parte da A. à Ré BB, pelas obras que esta, eventualmente, viesse a realizar para reposição das fracções nas condições desejadas pela mesma Ré.
Nesta alternativa, a A. estava disposta a aceitar uma redução de Esc. 2.000.000$00 no preço estipulado no contrato-promessa de compra e venda, por ser este o valor estimado para a realização de tais obras, continuando a Ré BB obrigada ao pagamento das prestações do preço em dívida;
4ª Alternativa: Resolução do contrato-promessa de compra e venda, com a consequente perda do sinal entretanto entregue pela Ré BB (alínea L) da Factualidade Assente).
12-Na carta referida em L), a A. informou a Ré BB que deveria, até 15 de Janeiro de 1997, indicar por qual das alternativas optava, sendo que, em caso de falta de resposta, se entenderia que a Ré optava pela resolução do contrato e, consequentemente, deveria entregar as fracções prometidas comprar/vender até ao dia 31 de Janeiro de 1997 (alínea M) da Factualidade Assente).
13-Por carta datada de 15 de Janeiro de 1997, a Ré BB solicitou à A. que a informasse quais as obras incluídas na verba de Esc. 2.000.000$00 indicada pela A. na carta referida em L) como sendo o valor da redução no preço estipulado no contrato-promessa de compra e venda que ela (A.) estava disposta a aceitar, a título de compensação pelas obras que a Ré viesse eventualmente a realizar para reposição das fracções nas condições por si desejadas (alínea N) da Factualidade Assente).
14-Em resposta a esta carta, a A. informou a Ré BB, por carta igualmente datada de 15 de Janeiro de 1997, que as obras em questão eram todas aquelas que haviam sido referidas na reunião realizada em 19 de Dezembro de 1996 a que se alude em J) (alínea O) da Factualidade Assente).
15-Por carta datada de 23 de Janeiro de 1997, a Ré BB declarou à A. não considerar que tivesse incumprido o contrato-promessa de compra e venda, enquanto não se concretizassem as obras que tinham de ser feitas no seu apartamento e informou a A. que não pagaria fosse o que fosse sem que esta executasse essas obras, inventariando, em seguida, os problemas que, em seu entender, existiam, a saber:
1) «Os problemas do pavimento, que está todo solto»;
II) «Colocar adequadamente os mármores das casas de banho, substituindo as placas rachadas e curtas e as respectivas canalizações»;
III) «Retirar as inúmeras rachas que as paredes apresentam, particularmente as que estão por cima das portas, que são escandalosas»;
IV) «Retirar toda a imensa humidade de uma das paredes da sala»;
V) «Resolver o problema da água quente; não podem ser utilizadas ao mesmo tempo as duas casas de banho, o que é inconcebível»;
VI) «Resolver o problema do exaustor, que não funciona, e os aquecimentos cujos termostatos nunca funcionam adequadamente»;
VII) «Corrigir o funcionamento da lareira já que não a podemos acender porque, se o fizermos, entra fumo nos apartamentos superiores» (alínea P) da Factualidade Assente).
16-Os RR. passaram a habitar na fracção prometida vender/comprar designada pela letra “R” desde, pelo menos, Novembro de 1994 (alínea Q) da Factualidade Assente).
17-Os RR. são casados segundo o regime da comunhão geral de bens (alínea R)
da Factualidade Assente).
18-A dívida contraída pela Ré BB, ao prometer comprar à A., pelo preço total de Esc. 57.000.000$00, as fracções autónomas aludidas em A), foi-o com o consentimento expresso do R. marido, o qual também assinou o documento particular referido em B) (alínea S) da Factualidade Assente).
19-As fracções autónomas que a Ré BB prometeu comprar à A. destinavam-se à casa de morada de família dos RR. (alínea T) da Factualidade Assente).
20-As fracções autónomas objecto do contrato-promessa de compra e venda reduzido a escrito no documento particular referido em B) foram, pela A., prometidas vender à Ré BB em estado de “novo” (alínea U) da Factualidade Assente).
21-Integradas num edifício de dois blocos acabados de construir (aliás, ainda em fase de construção, na data do contrato-promessa de compra e venda) (alínea V) da Factualidade Assente).
22-Constituído em regime de propriedade horizontal (alínea X) da Factualidade Assente).
23-Formando, no seu conjunto, um “condomínio fechado”, com a denominação “J............” (alínea Z) da Factualidade Assente).
24-Dotado de piscina, casa de guarda, sala de festas para o condomínio e bar (alínea AA) da Factualidade Assente).
25-As fracções autónomas destinadas a habitação dotadas de aquecimento central — rede de irradiadores de aquecimento de ambiente e aquecimento de águas sanitárias — e lareira (alínea BB) da Factualidade Assente).
26-Os materiais empregues nos acabamentos das fracções e partes comuns constam da lista de acabamentos fornecida pela A. aos RR. aquando da assinatura do documento particular referido em B) e ora junta a fls. 77-81 (alínea CC) da Factualidade Assente).
27-A autora nunca até hoje marcou data para a escritura pública de compra e venda e disso notificou os réus (alínea DD) da Factualidade Assente).
28-Por a Ré BB ter invocado, na carta aludida em P), como razão para o não pagamento das prestações, a existência de defeitos de construção nas fracções prometidas comprar/vender, a A., em ordem a ultrapassar o impasse surgido, aceitou efectuar todas as obras necessárias (Resposta ao quesito 2).
29-Quer as obras aludidas em E), quer as obras referentes a vícios de construção e acabamentos comprovadamente verificados nas fracções prometidas comprar/vender (Resposta ao quesito 3).
30-Tais obras importaram na quantia de Esc. 1.195.194$00 (Resposta ao quesito 4)
31-Quando, em Novembro de 1994, passaram a habitar nas fracções prometidas comprar/vender, os RR. começaram a detectar a existência de defeitos, quer no interior da fracção “R”, quer de âmbito geral, porque também reclamados por outros condóminos, mas que a A. minimizava, prometendo rápida e eficaz eliminação (Resposta ao quesito 7).
32-Tais defeitos foram discutidos entre as partes (Resposta ao quesito 8).
33-Designadamente, na reunião de 19 de Dezembro de 1996 a que se alude em J) (Resposta ao quesito 9).
34-Tais defeitos estão identificados na carta da Ré de 23/1/1997 aludida em P) (Resposta ao quesito 10).
35-Em relação ao sistema de aquecimento de águas sanitárias e aquecimento do ambiente, por deficiência da caldeira instalada, o fornecimento de temperatura é interrompido durante o período de uma utilização normal e o caudal de água quente mostra-se insuficiente para o abastecimento das duas casas de banho em simultâneo (Resposta ao quesito 11).
36-O pavimento, em materiais pétreos, apresenta, em vários sítios, uma coloração diferente da restante - o que não era suposto suceder - e as juntas desse pavimento não são uniformes. (Resposta ao quesito 12).
37-O restante pavimento em madeira foi mal aplicado, do que resultou o seu levantamento, provocando ruídos incomodativos ao ser calcado (Resposta ao Quesito 13).
38-Todas as paredes da fracção “R” apresentam fissuras, com distribuição aleatória ao longo das mesmas, algumas com desenvolvimento na ligação do tecto e, designadamente, nas padeeiras das portas, decorrente dum assentamento sem observância das boas regras da arte (Resposta ao quesito 16).
39-Verificam-se manchas de humidade e concentração de fungos, sendo que quanto a uma das paredes da sala, deve-se à ausência de impermeabilização interior dos varandins (Resposta ao quesito 17).
40-A extracção de fumos e gases da cozinha não é suficiente, em função do número de renovações que apresenta, sendo imperfeito o acabamento da conduta respectiva (Resposta ao quesito 18).
41-O mesmo acontece, mas com maior gravidade, em relação à conduta de extracção de gases de combustão da caldeira, que apresenta curvas com 90º (Resposta ao quesito 19).
42-Quando se tenta utilizar a lareira, o fumo penetra nos apartamentos superiores, através da chaminé desses mesmos apartamentos, o que provoca danos sanitários (Resposta ao quesito 20).
43-A correcção dos defeitos descritos nas respostas aos quesitos anteriores envolve a realização de obras cujo custo não é inferior a Esc. 5.169.300$00 (Resposta ao quesito 21).
44-O documento junto a fls. 83-88 foi já entregue pelos RR. ao advogado da A. (Resposta ao quesito 22).
45-A A., porém, considerou tais obras exorbitantes, injustificadas e desnecessárias e declarou, como tal, que não as efectuará (Resposta ao quesito 23).
46-Em Dezembro de 1996, na reunião aludida em J), a A. apresentou propostas para a resolução do assunto, reconhecendo a existência de vícios e propondo o pagamento duma compensação pelo valor dos mesmos, através da redução do preço de venda estipulado no documento particular aludido em B), no valor de 2.000.000$00 (Resposta aos quesitos 25 e 26).
47-Os trabalhos realizados pela A., em Fevereiro de 1997, não eliminaram os defeitos de construção verificados (Resposta ao quesito 27).
48-A A. celebrou o contrato de fornecimento de gás ao apartamento nº 000 em 11/10/1994 (Resposta ao quesito 30).
49-As reparações referidas no quesito 2º foram efectuadas em Fevereiro de 1997 (Resposta ao quesito 32).
50-Tais reparações consistiram no enfiamento de condutor em tubagem existente, no fornecimento e montagem de radiadores, no afagamento e envernizamento do chão e na vitrificação do chão (Resposta ao quesito 33).
51-A posição que a A. transmitiu à Ré, nomeadamente na reunião de 19/12/96 aludida em J) e na carta referida em L), foi a de que não efectuaria obras no apartamento enquanto os RR. não pagassem o que lhe deviam (Resposta ao quesito 34).
52-Não existem ralos na arrecadação porque não foram previstos e porque não são obrigatórios (Resposta ao quesito 42).
53-Tal facto não impede a sua lavagem, bastando, para tanto, usar balde e esfregona (Resposta ao quesito 43).
54-O direito de propriedade sobre as fracções autónomas designadas pelas letras “R” e “BC” e correspondentes, respectivamente, ao primeiro andar do Bloco 2 e cave, com estacionamento nº 00 e 00, respectivamente, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em Lisboa, no P........... - “A...........”, ao Largo ............ de S. João Baptista, composto de dois Blocos interligados ao nível da cave, descrito na 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha n 00000da freguesia do Lumiar, e inscritas, respectivamente, na matriz predial urbana da freguesia do Lumiar sob os artigos 2639-R e 2639-BC, encontra-se registado a favor de “A............ — Gestão Mobiliária e Imobiliária, Lda” - provisoriamente, por apresentações nº19 de 18/7/2002 e convertido por apresentações nº50 de 1/10/2002 -, sendo o facto aquisitivo a compra à autora (prova documental —certidões da Conservatória do Registo Predial juntas a fls. 314 a 323).
55-A autora é sócia da sociedade “A............ — Gestão Mobiliária e Imobiliária, Lda” cujo capital social é de € 32.145.000, sendo aquela titular de uma quota de € 1.072.500 (prova documental — certidão da Conservatória do Registo Predial junta a fls. 325 a 330).
56-DD é membro do Conselho de Administração da autora e por deliberação de 13/9/2003, foi nomeado gerente da sociedade “A............ — Gestão Mobiliária e Imobiliária, Lda” tem como gerente DD (prova documental —certidão da Conservatória do Registo Predial junta a fls. 312 a 330).
57-Aquando da realização de obras pelos RR. na fracção “R”, em data anterior a 04/03/02 e tendo os RR. desocupado esta fracção, a A. procedeu à mudança de fechadura desta fracção, apoderando-se da mesma e da fracção “BC” (resposta ao quesito 44).
58-Em 04/03/02, quando os RR. tentaram substituir o canhão da fechadura da porta para aceder ao imóvel, foram impedidos de o fazer pela A (resposta ao quesito 45).
59-Os RR. tomaram conhecimento, no dia 27/10/03, dos factos descritos no ponto 54 dos factos provados que constam da sentença (resposta ao quesito 46).
60-Um apartamento tipologia “5”, com arrumos e garagens, no empreendimento da A., tinha o valor de € 357.000,00 (à data de 09/12/03) (resposta ao quesito 47).
61-Uma fracção idêntica tinha o valor locativo mensal de € 1.723,00, no ano de 2002 (resposta ao quesito 48).
62-Uma fracção idêntica à fracção “R” tinha o valor locativo mensal de € 1.785,00 no ano de 2003. (resposta ao quesito 49).
63-Os RR. efectuaram obras na fracção em apreço, para eliminarem os defeitos nela existentes, pelas quais despenderam quantia não inferior a € 25.000,00 (resposta ao quesito 50).
64-Em virtude dos factos referidos nos pontos 57 e 58, os RR. viram-se privados de todas as suas roupas de média-estação e de Verão. (resposta ao quesito 51).
65- As quais se encontravam guardadas na arrecadação. (resposta ao quesito 52).
66-Pelo que tiveram de adquirir novas roupas e acessórios (resposta ao quesito 53).
67-Para o efeito despenderam montante não concretamente apurado (resposta ao quesito 54).
68-Aquando da realização das obras e mudança de fechadura pela A., encontravam-se na fracção e na arrecadação os seguintes bens de que os RR. se viram desapossados:
-um frigorífico congelador;
-um forno eléctrico;
-uma placa com bicos de gás, com tampa;
-um exaustor;
-máquina de lavar louça da Míele;
-máquina de lavar roupa da Míele;
-1 secretária e dois armários;
-dois colchões;
-4 armários metálicos;
-uma sanefa grande com faixa em ponto de arraiolos;
-uma mesa redonda e 4 cadeiras;
-caixas com livros antigos de estimação;
-caixotes com colecções de livros de selos;
-caixas com colecções de moedas antigas da época da República e
da Monarquia;
-peça de marfim trabalhado com cerca de um metro;
-roupas, calçado e carteiras de meia estação e de verão;
-louça e trem de cozinha;
-cortinados, reposteiros e carpetes de arraiolos,
todos de valores não concretamente apurados. (resposta ao quesito 55).
69-Encontravam-se na arrecadação desta fracção, duas armas antigas registadas, um violino e um cavaquinho antigos, um serviço de mesa, um barco baleeiro de artista falecido (igual ao existente no Museu da Marinha) e garrafas de vinho, não identificadas. (resposta ao quesito 56).
70-Os RR. tiveram despesas com vista à mudança da fechadura da sua casa em 04/03/02, no valor de € 141,82. (resposta ao quesito 58).
71- O R. sofre de diabetes (resposta ao quesito 59.)
72-Os RR. apenas escolheram as fracções prometidas comprar por considerarem que lhes poderiam proporcionar o sossego e recato de que necessitam. (resposta ao quesito 60).
73-Os factos praticados pela A. no ponto 54 dos factos provados que constam da sentença, e nos pontos 57 e 58, provocaram no R. angústia, aflição e sofrimento.
74-A A. comunicou aos RR. que tinha os bens em seu poder e solicitou instruções quanto ao local de entrega dos bens.
I Recurso da Autora
Como se colhe das epígrafes que esta Recorrente utilizou nas suas conclusões, são as seguintes as questões equacionadas no presente recurso:
a) - Da remessa para execução de sentença da liquidação do valor das despesas tidas pelos Réus com a aquisição de roupas e acessórios.
b) - Da condenação da Autora em indemnização por incumprimento do contrato-promessa de compra e venda aferida pela valorização do imóvel
c) - Do aumento do quantum indemnizatório por danos morais para €8.000,00
Relativamente à primeira questão, não assiste razão à Recorrente!
Para melhor aquilatarmos do acerto do que se acaba de dizer, recordemos o que escreveu o Tribunal da Relação no acórdão recorrido:
«Da prova documental e testemunhal resulta claro que os Réus, em razão da actuação dos responsáveis da Ré ficaram desapossados da sua roupa que se encontrava também na arrecadação e que sendo de Inverno, não tendo outras roupas, como é de elementar juízo, não é exigível que alguém que fica sem a sua roupa tenha que esperar que ela lhe seja entregue pelo esbulhador, para além do mais, estava-se no Inverno/Primavera altura em que os agasalhos se impõem.
Não está demonstrado quando é que a Autora comunicou aos Réus que tinham os bens destes últimos e que os seus responsáveis tinham levado, sem aviso, do apartamento. Não estamos a falar de objectos de decoração mas de bens pessoais essenciais ao dia-a-dia. A circunstância de a Autora ter comunicado, em data que se desconhece, que tinha consigo os objectos dos Réus, entre os quais a roupa dos Réus, em nada contraria a circunstância, também dada como provada, de que os Réus, em razão desse desapossamento, se viram obrigados a adquirir roupas novas para substituir aquelas que a Autora havia levado.
Não se tendo o Tribunal recorrido convencido do valor exacto dispendido na aquisição dessa roupas, é absolutamente correcta a resposta dada ao quesito 54.
Tudo visto improcede também nesse ponto o recurso subordinado da Autora».
Mais adiante, sentenciou aquele Tribunal superior:
Não havendo elementos de prova para quantificar as despesas suportadas pelos Réus na aquisição de roupa nova, sequer com recurso à equidade, bem andou o Tribunal recorrido em ao abrigo art.º 661 remeter para liquidação em execução de sentença o apuramento desse valor»
Como é sabido, o apuramento do valor dos danos é, em princípio, matéria de facto cujo apuramento compete aos tribunais de Instância que julgam tal matéria, não ao Supremo Tribunal de Justiça que é um Tribunal de Revista.
Julgaram as Instâncias não haver elementos que permitissem o apuramento quantitativo das despesas tidas pelos Réus com a aquisição de roupas e acessórios e, em face de tal julgamento, não pode o Supremo Tribunal alterar tal decisão.
Não havendo tal possibilidade, é óbvio que se impõe a aplicação do nº 2 do artº 661º do CPC, como bem decidiram as Instâncias.
A falta de elementos de prova na acção declarativa só é susceptível de conduzir à absolvição do pedido, se disser respeito à demonstração da existência de danos, não do valor dos mesmos.
Claudicam, destarte, as conclusões I a IX da douta minuta recursória da Autora.
No que concerne à segunda questão, também não assiste razão à Recorrente!
Efectivamente, não há dúvida que a disciplina contratual fixada pelos normativos legais se destina a regular tanto a fase genética de tais negócios jurídicos, como a sua fase funcional, pelo que, espera o legislador que as normas imperativas e supletivas que introduz no ordenamento jurídico sejam cumpridas e se destinem a regular, sem conflitos, a vida em sociedade.
Porém, mesmo quando tais normas atribuem certos direitos, não se destinam só aos contraentes não faltosos, como refere a Autora, a menos que expressamente tal exclusão seja legalmente consagrada.
Por outras palavras, o direito conferido no nº 2 do artº 442º do Código Civil não está reservado ao contraente não faltoso, ao contrário do que alega a Autora na conclusão X da sua alegação.
Para que haja dever de indemnizar em sede de responsabilidade obrigacional ou contratual, basta que exista uma relação creditória entre duas pessoas e que o devedor deixe de cumprir, desrespeitando culposamente o vínculo que o adstringia, com isso causando prejuízos ao credor, como ensinava o saudoso civilista, Prof. Inocêncio Galvão Telles ( Direito das Obrigações, 7º edição ( revista e actualizada), Coimbra Editora, 1997, pg. 212).
Nos contratos sinalagmáticos, como é o que in casu nos ocupa, cada um dos devedores fica adstrito ao dever de indemnizar o respectivo credor pelos danos que lhe causar por violação contratual, sem prejuízo do disposto no artº 570º do C. Civil.
Como a própria Recorrente afirma ( conclusão XII), «ambos os contraentes se constituíram em mora».
Por outro lado, o Tribunal da Relação expressamente consignou no Acórdão recorrido o seu entendimento sobre esta questão, nos seguintes termos que aqui destacamos:
«Não temos dúvidas de que a venda a terceiros do mesmo imóvel operada pela promitente-vendedora ora Autora, em data posterior à da celebração do contrato-promessa dos autos (em 26/09/94) inviabilizou definitivamente a possibilidade (que o promitente-comprador também já não pode exercer por essa razão tal como decorria da sentença de 15/07/05, nessa aparte com trânsito) da execução específica do contrato-promessa por parte do promitente-comprador, ou seja já não é possível a outorga do contrato-prometido, objecto do contrato-promessa, quer voluntariamente que coercivamente (cfr. Acórdão do S.T.J n.º 4/98 de 05/11/98, publicado no D.R. I-A, n.º 37, de 13/02/99, acórdão esse de uniformização de jurisprudência, vinculativo para este Tribunal da Relação).
Também resulta da sentença transitada que a execução específica da promessa inicialmente pretendida pelos Réus apenas se inviabilizou, juntamente com a razão processual da falta de depósito do preço, porque, entretanto, a promitente-vendedora alienou o imóvel a terceiros, incumprindo definitivamente a promessa, o que vale por dizer, juntamente com as razões da sentença, que antecedem o juízo, que a falta de pagamento pontual do preço teve cobertura de excepção pela razão do incumprimento contratual da promitente-vendedora (quanto ao não cumprimento da reparação do defeitos e realização de obra, contratualmente previstos) e que, por isso os Réus, porque houve sinal e tradição da coisa, têm aquele direito do art.º 442/2 do C.Civ, em alternativa, seja a devolução do sinal em dobro ou o seu valor, ou do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e parte do preço que tenha pago.
Nenhum enriquecimento, face ao novo regime, se vislumbra ao contrário do que acontecia no regime do DL 236/80 segundo o qual não se abateria ao valor actualizados do fogo o preço convencionado, solução absurda e que conduzia a uma resultado injusto, desrazoável de enriquecimento sem causa do promitente-comprador.[1]
A solução legalmente preconizada procura evitar que motivos especulativos e contrários à boa fé levem à resolução ou à violação do contrato pela parte que promete transmitir ou constituir o direito, tem subjacente uma forte confiança na firmeza ou concretização do contrato, impondo-se defender o mais possível o exacto cumprimento do contrato e que a execução específica não resulte inoperante, mercê da alienação da coisa a terceiro, quando a promessa se encontre destituída de eficácia real, concedendo-se do mesmo passo o direito de retenção pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte (art.º 755/1/f do CCiv).[2]
Por outro lado, a circunstância de os Réus terem ficado a usufruir do imóvel durante 7 anos período durante o qual apenas pagou à Autora aquele valor do sinal, e de agora se lhe devolver o sinal entregue acrescido da valorização do imóvel, sendo o facto resolutivo totalmente imputável à Autora, não traduz qualquer exercício ilegítimo, por abusivo, do direito indemnizatório, designadamente na modalidade de venire contra factum proprium pois no comportamento dos Réus nada fez adivinhar que não exerceria esse direito.
Provando-se que o preço convencionado foi de Esc 57.000.000$00 (ponto 2), ou seja 284 314,80 EUR e que à data de 09/12/03, um apartamento tipologia 5 com arrumos e garagens (que preenche o equivalente ao objecto da promessa) o valor de 357 000,00 EUR (ponto 60), sendo essa a data mais aproximada da data da venda a terceiros das fracções (registo definitivo a favor de Farol a 1/10/02 conforme ponto54), temos, que essa indemnização actualizada com referência à data do incumprimento, é de 72 685,20 EUR, que deve ser atribuído aos Réus, procedendo nessa parte da reconvenção».
Não restam dúvidas de que ao vender a terceiro o imóvel que havia prometido vender aos Réus, a Autora inviabilizou definitivamente a celebração do contrato prometido.
Tal conduta da ora Autora inviabilizou, outrossim, a execução específica do contrato-promessa, como bem decidiu a Relação, pois o Acórdão Uniformizador nº 4/98 de 05-11-1998 fixou jurisprudência nos seguintes termos:
« A execução específica do contrato-promessa sem eficácia real, nos termos do artº 830º do Código Civil, não é admitida no caso de impossibilidade de cumprimento por o promitente vendedor haver transmitido o seu direito real sobre a coisa objecto do contrato prometido antes de registada a acção de execução específica, ainda que o terceiro adquirente não haja obtido o registo da aquisição antes do registo da acção: o registo da acção não confere eficácia real à promessa».
Deste modo, ainda que tenha havido contribuição dos RR para o incumprimento do contrato-promessa, a verdade é que tal não dirime, nem atenua a responsabilidade contratual da Autora, que tornou definitivo tal inadimplemento ao vender o imóvel a terceiro, de indemnizar os promitentes compradores, ora Réus, nos termos dos artºs 442º e 570º do Código Civil.
Bem andou, pois, o Tribunal recorrido nas judiciosas considerações atrás transcritas.
Assim sendo, serão despiciendas mais palavras para demonstrar que não assiste razão à Autora/Recorrente também nas conclusões X a XIX.
Finalmente, no que concerne à terceira questão, também falece razão à Recorrente, pelo motivo que a seguir se indica:
Pretende a Recorrente/Autora que o quantum indemnizatório que foi arbitrado pela 1ª Instância aos Réus por danos não patrimoniais, seja mantido, pois discorda da sua elevação de € 3 000 para € 8 000, operada pelo Tribunal da Relação.
Vem provado que os Réus sofreram danos que se encontram descritos no acervo factual a partir dos factos 54º e 58º e segs.
Embora o incumprimento dos Réus tenha contribuído inegavelmente para o impasse a que a situação havia chegado com a previsível demora das decisões judiciais e inerentes custos, é evidente que a conduta da Autora, quer ao vender a terceiro o imóvel habitado pelos Réus, quer ao negar-lhes o acesso ao mesmo imóvel, conforme os factos provados 57º e 58º, foi de molde a causar ao Réu marido os transtornos a que se refere o facto 73º tanto mais que padece da enfermidade provada pelo facto 71º, transtornos esses que merecem a tutela do Direito e se não compadecem com a exiguidade da quantia simbólica que havia sido arbitrada pela 1ª Instância.
Mostra-se, desta sorte, ajustada à realidade factual a importância arbitrada, assim como observados os parâmetros normativos a que aludem os preceitos legais indicados na decisão recorrida, do seguinte teor:
«Como bem se diz na sentença recorrida o montante indemnizatório é fixado equitativamente nos termos dos artºs 496º e 494º tendo em atenção o grau da culpa da promitente-vendedora, a situação económica do lesante e do lesado e demais circunstâncias do caso.
Considerando que os factos praticados pela Autora constantes dos pontos 54 57 e 58 (ou seja a venda da fracção a terceiros, ocupação forçada da fracção mediante mudança da fechadura e posterior impedimento dos Réus pela Autora de efectuar nova mudança de fechadura), provocaram no Réu angústia, aflição e sofrimento, não se vislumbrando nenhuma razão plausível para o comportamento da Autora, entende-se como equitativo fixar a compensação pela reparação desses danos em 8 000,00 EUR, procedendo, em parte, o recurso».
São desnecessárias mais considerações para se concluir pela improcedência da matéria alegatória atinente a esta questão e condensada nas conclusões XX a XXIV da douta minuta recursória da Autora.
II Recurso dos Réus
Passemos agora a apreciar e decidir do recurso interposto pelos Réus BB e CC.
Comecemos, para tanto, por equacionar as questões decidendas no presente recurso!
Segundo os Recorrentes alegam, o objecto da presente Revista circunscreve-se à parte do Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa que manteve a decisão da 1ª Instância quanto a:
a) absolvição da Recorrida do pagamento da quantia de 40.800,21 €, a título de frutos civis e/ou de indemnização pelo esbulho liquidados até à presente data;
b) absolvição da Recorrida do pagamento da quantia de 25.529,43 €, a título de obras inadiáveis realizadas com vista à eliminação dos defeitos da habitação;
c) deu provimento apenas parcial ao recurso da decisão de Primeira Instância que absolvera a Recorrida do pagamento da quantia de € 47.000,00 a título de danos morais.
Desta sorte, são três as questões que se equacionam no presente recurso, que os Recorrentes assim intitulam:
I. DA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE CONDENAÇÃO DA AUTORA NA QUANTIA DE € 40.800,21, A TITULO DE INDEMNIZAÇÃO PELO ESBULHO, ACRESCIDOS DOS PREJUÍZOS VINCENDOS A LIQUIDAR EM EXECUÇÃO DE SENTENÇA.
II. DA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE CONDENAÇÃO DA AUTORA NA QUANTIA DE € 25.529,43, A TÍTULO DE OBRAS INADIÁVEIS REALIZADAS COM VISTA À ELIMINAÇÃO DOS DEFEITOS DA HABITAÇÃO.
III. DA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE CONDENAÇÃO DA AUTORA NA QUANTIA DE € 50.000,00, A TÍTULO DE DANOS MORAIS.
Relativamente à primeira questão, começam os Recorrentes, com lauta argumentação, por defender que, não obstante terem sido promitentes compradores do imóvel de que tratam os autos, tinham posse do mesmo, indicando abundantes citações doutrinárias e jurisprudenciais em abono dessa tese que defendem.
As Instâncias, porém, não enveredaram por tais trajectórias de raciocínio, pois a 1ª Instância lapidarmente considerou o seguinte:
«Aliás, pretender que os RR. que durante 7 anos estiveram de posse da fracção em causa, usufruindo-a a seu bel prazer, tendo pago apenas a quantia de Esc. 5.700.000$00 do preço convencionado, ainda teriam direito à diferença entre o valor que constava do contrato e o valor do imóvel à data de Dezembro de 2003, seria um perfeito abuso de direito e um enriquecimento ilegítimo dos RR. à custa da A.
O mesmo se dirá dos supostos frutos civis que os RR. retirariam do locado.
Com efeito, ainda que fosse admissível tal pedido cumulado, a traditio do imóvel fora-lhes conferida pela A., no pressuposto do regular cumprimento do contrato.
Aliás e assentando os RR. este pedido na suposta posse e fruição do andar, com direito portanto a estes frutos peticionados, sempre se dirá na linha do defendido no Ac. da R. de Lisboa de 23/06/09, Proc. n° 881/06.4 de que foi relator o Exmº Juiz Desembargador Dr. Torres Vouga que «não é possível, a priori, qualificar-se de posse ou de mera detenção o poder de facto exercido pelo promitente-comprador sobre o objecto do contrato prometido entregue antecipadamente. Tudo dependerá, caso a caso, do animus que acompanhe o corpus.
A qualificação da natureza da posse do beneficiário da traditio, no contrato promessa de compra e venda, depende essencialmente de uma apreciação casuística dos termos e do conteúdo do respectivo negócio. Em regra, o promitente-comprador de imóvel, que obteve a traditio apenas frui um direito de gozo, que exerce em nome do promitente-vendedor e por tolerância deste - sendo, nesta perspectiva, um detentor precário já que não age com animus possidendi, mas apenas com corpus possessório (relação material).
Todavia, há situações em que aquela traditio pode envolver a transmissão da posse, como sucede nos casos excepcionais em que já se encontra paga a totalidade do preço ou em que as partes têm o deliberado e concertado propósito de não realizar a escritura pública, para evitar despesas, e a coisa foi entregue ao promitente-comprador em definitivo, como se dele fosse já».
Aliás, destruído o vínculo contratual não se vislumbra a que título poderiam os RR. ser ressarcidos do valor da fruição, supostamente "ad eternum".
Destruído que está o contrato e existindo culpa de ambas as partes, não se vislumbra, nem aliás é sequer coberto pelo referido art° 442 n°2 e muito especialmente pelo n° 4 do C.C., que os RR. tenham direito a estes frutos civis».
Também o Tribunal da Relação afastou frontalmente a existência de posse por banda dos Réus, no caso em apreço, com o seguinte argumentário:
«O contrato promessa, com efeito, não é susceptível de, só por si, transmitir a posse ao promitente-comprador. Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o corpus possessório, mas não adquire o animus possidendi, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário.
São excepcionalmente concebíveis situações em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche todos os requisitos de uma verdadeira posse.
Suponha-se, por exemplo, que havendo sido paga já a totalidade do preço ou que, não tendo as partes o propósito de realizar o contrato definitivo (a fim de, v.g., evitar o pagamento da sisa ou precludir o exercício do direito de preferência), a coisa é entregue ao promitente comprador como se sua fosse já e que, neste estado de espírito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade.
Tais actos não são realizados em nome do promitente vendedor, mas sim em nome próprio, com a intenção de exercer sobre a coisa um verdadeiro direito real.
O promitente-comprador actua, aqui, uti dominus, não havendo, por conseguinte, qualquer razão para lhe negar o acesso aos meios de tutela da posse.
Trata-se de posição que tem sido sufragada pela doutrina (Antunes Varela, R.L.J. Ano 124º- 348 ; Vaz Serra, R.L.J. Ano 109º-314 e Ano 114º-20, Calvão da Silva, BMJ nº 349-86, nota 55), bem como pela jurisprudência maioritária do Supremo Tribunal de Justiça (Ac. do S.T.J. de 26-5-94, Col. Ac. S.T.J., II, 2º, 118; Ac. S.T.J. de 19-11-96, III, 3º, 96; Ac. S.T.J. de 11-3-99, Col. Ac. S.T.J., VII, 1º, 137; Ac. S.T.J. de 23-5-06, Col. Ac. S.T.J., XIV, 2º, 97) .
Os Réus pagaram 1/10 do preço das fracções, obtiveram, com consentimento da Autora a tradição das mesmas e nelas passaram a viver desde Novembro de 1994. Os actos praticados pelos Réus, contratação de serviço de gás em nome próprio (ponto 48), ou outros com vista à habitação da fracção prometida comprar, assim como as despesas condominiais (também previstas na promessa como encargo do promitente comprador) são actos, em princípio compatíveis com a posse precária conferida pelo promitente vendedor ao promitente comprador que com a sua autorização desde a outorga da promessa passa a habitar a fracção prometida vender.
Esta posição foi por nós já sufragada no acórdão 1190/07. Donde a inaplicabilidade do disposto no art.º 1273 do CCiv com eventual conjugação com o art.º 1263/b do CCiv, e, porque não houve estipulação em contrário, não há lugar a outra indemnização senão a já referida actualização em conformidade com o n.º 4 do art.º 442 do CCiv. De resto, no valor actualizado, aquando da perícia foi tido em conta o estado da fracção após as obras realizadas pelos Réus, razão pela qual, concedendo-se, também, o valor de benfeitorias estar-se-ia a enriquecer, aí sim, ilegitimamente os Réus» ( destaque e sublinhado nossos).
Na dogmática civilista esta posição encontra respaldo pleno, v. g. nas palavras de Antunes Varela, ao escrever que «o contrato-promessa, com efeito, não é susceptível de, só por si, transmitir a posse ao promitente comprador. Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o corpus possessório, mas não adquire o animus possidendi, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário» ( Pires de Lima e A. Varela, Código Civil anotado, III, 2ª edição revista e actualizada, pg 6).
Mais adiante, o inolvidável Mestre de Coimbra assim ensinou:
« São concebíveis, todavia, situações em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche excepcionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse.
Suponha-se, por exemplo, que havendo sido paga já a totalidade do preço ou que, não tendo as partes o propósito de realizar o contrato definitivo (a fim de, v.g., evitar o pagamento da sisa ou precludir o exercício do direito de preferência), a coisa é entregue ao promitente comprador como se sua fosse já e que, neste estado de espírito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade» ( ibidem).
Dito isto, à guisa de moldura doutrinária onde se encaixará a situação sub judicio, diremos que no caso vertente existiu efectivamente, por banda dos Réus (enquanto promitentes compradores), o corpus possessório, mas não se pode falar em animus possidendi, pois este é, nas palavras do saudoso Prof. Mota Pinto, «a intenção de exercer sobre a coisa um direito real próprio, correspondente ao poder de facto exercido».
Ora é bom de ver que dificilmente se concilia a intenção de agir, como dono da coisa, de quem em quase 7 (sete) anos de duração do contrato-promessa e apesar de viver no imóvel que prometeu comprar, apenas pagou 1/10 do preço e tem uma dívida acumulada de várias prestações convencionadas, sendo de esperar, portanto, que tal situação, a todo o momento tivesse um desfecho menos agradável, por via de provável resolução contratual.
Com efeito, os Réus sabiam que habitavam aquele imóvel que lhes havia sido entregue na qualidade de promitentes compradores e que a escritura translativa da propriedade sobre o imóvel, ou seja, do contrato de compra e venda, seria celebrada apenas depois de paga a última prestação do preço convencionado, como ressalta com toda a evidência do facto provado nº 4 do seguinte teor:
4-Ficou convencionado, no documento aludido em B), que a escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada nos 30 dias subsequentes ao pagamento da última prestação do preço, para o que a A. avisaria a Ré BB, através de carta registada com aviso de recepção ou por protocolo, do dia, hora e Cartório Notarial, com a antecedência mínima de 15 dias, correndo por conta da Ré BB as correspondentes despesas, designadamente, com a Sisa, notariais e de registo a que a mesma der lugar (alínea D) da Factualidade Assente) [ destacado e sublinhado nossos].
Apesar disso, os Réus, que viviam no prédio objecto do contrato, apenas pagaram 1/10 do preço e que interpelada foi a Ré para efectuar tal pagamento, não o tendo feito, como tudo se colhe com nitidez inexcedível dos factos 6º a 16º do acervo factual apurado e definitivamente fixado.
Invocou a Ré, como também resultou provado, o que consta o facto 15º do seguinte teor:
15-Por carta datada de 23 de Janeiro de 1997, a Ré BB declarou à A. não considerar que tivesse incumprido o contrato-promessa de compra e venda, enquanto não se concretizassem as obras que tinham de ser feitas no seu apartamento e informou a A. que não pagaria fosse o que fosse sem que esta executasse essas obras...» ( destaque e sublinhado nossos).
Em suma, sabendo que a escritura só teria lugar quando fosse paga a última prestação do preço e não pagando a Ré tal preço enquanto as obras reclamadas não fossem executadas, os Réus jamais poderiam sentir ou agir como se donos do imóvel fossem, já que bem sabiam que dilatavam no tempo a realização da escritura que lhe transmitiria a propriedade do imóvel que habitavam por lhes ter sido entregue pela promitente vendedora (tradição).
Tal situação é diametralmente oposta à do promitente comprador que pagou a totalidade do preço da coisa objecto do contrato prometido, mas que só não outorgou na escritura de compra e venda por motivos que são estranhos à sua vontade, situação esta que a doutrina civilista e a jurisprudência costumam indicar como exemplo da excepção à regra da inexistência de posse do promitente-comprador.
Por cristalina ausência do animus possidendi, doutamente decidiram as Instâncias haver tão somente uma posse precária ou detenção por banda dos Réus, ora Recorrentes, o que se mostra inteiramente ajustada aos parâmetros legais, bem como em consonância com a mais abalizada doutrina e jurisprudência, merecendo confirmação deste Supremo Tribunal.
Não se vislumbram, destarte, fundamentos válidos para o reconhecimento do direito aos frutos civis ou a indemnizações autónomas pelo dano de privação do imóvel, como judiciosamente refere a Autora nas suas doutas contra-alegações.
Não tendo posse do referido imóvel, nem pagando qualquer renda pelo uso e fruição do mesmo, a situação jurídica dos Réus era precária, não lhes conferindo direito a efectuarem por sua conta e sem que obtivessem autorização da dona do imóvel, as obras realizadas em prédio alheio.
Com efeito, desde logo, não lograram os RR provar o carácter urgente e inadiável de tais obras, nem a relação existente entre a doença do Réu (diabetes) e o carácter inadiável ou a urgência de tais obras.
Os Recorrentes louvam-se na titularidade de um pretenso direito à habitação ou, noutra expressão que também usam, direito à ocupação do imóvel.
Assim seria, sem dúvida alguma, por força da tradição do imóvel, se os Réus/Recorrentes viessem pagando o que haviam convencionado e pela forma livremente pactuada entre ambas as partes, já que só pagaram a quantia de 5.700.000$00 (10% do preço convencionado).
Ao se recusarem a fazê-lo, invocando excepção de incumprimento (exceptio non adimpleti contractus) enquanto a Autora não eliminasse os defeitos da obra, do mesmo passo em que iam usando e fruindo o imóvel sem pagar durante sete anos, não se concebe a existência de tal direito à habitação / direito à ocupação do imóvel de forma gratuita, dado que o contrato-promessa de compra e venda de imóvel é um contrato oneroso, isto é, «envolve para cada uma das partes uma atribuição patrimonial e em correlativo sacrifício patrimonial» ( Castro Mendes, Teoria Geral de Direito Civil, 1979, III–738).
Não colhe, destarte, o argumento constante da conclusão K das suas alegações, onde alegam que «o direito invocado pelos Recorrentes (como bem parece ter entendido o Tribunal da Relação de Lisboa) é em tudo independente da existência ou não de posse do imóvel por parte dos Recorrentes, estando antes em causa a violação de um direito dos Recorrentes, atribuído por ocasião do contrato-promessa, a habitarem o imóvel dos autos, antes mesmo de ser celebrado o contrato prometido».
Tal habitação do imóvel esteve sempre intimamente conexionada com o contrato-promessa de compra e venda e não existiria sem este, ainda que o dito contrato-promessa tivesse sido cronologicamente posterior ao início da habitação, pois tratou-se da tradição de imóvel que é usual haver neste tipo de contratos, mas que nunca foi com dispensa do pagamento das prestações que seriam convencionadas e com o consequente protelamento sine die da realização do contrato prometido.
No que tange ao valor das obras efectuadas pelos Réus, é de ter presente o que já havia decidido a 1ª Instância e que, pela sua notória pertinência, aqui se transcreve:
«Portanto, no seu pedido reconvencional os RR. peticionavam a eliminação dos defeitos da fracção prometida vender, a cargo da A. portanto.
Alegavam ainda a exceptio non adimpleti contractus, ou seja, que tinham o direito de recusar as suas prestações (de preço) enquanto a A. não eliminasse estes defeitos.
Podendo peticionar a eliminação de defeitos do imóvel prometido vender, a cargo da A., não é curial que na pendência da acção se substituam à A. e inutilizem o pedido por si próprio formulado (e a excepção invocada) procedendo eles às referidas obras e pretendendo depois alterar o por si peticionado, substituindo a realização das obras a cargo da A. pelo valor delas por si realizado (e em data anterior à tomada de posse das fracções pela A, e da venda efectuada).
Muito menos o é que pretendam ser ressarcidos do valor de obras que realizaram à revelia da decisão deste tribunal e do pedido por si formulado, porque apenas teriam direito primariamente à eliminação dos defeitos da coisa, como aliás peticionado e só, se não eliminados, ao valor dispendido com essa eliminação.
Aliás, por estas razões, nem sequer pelo instituto do enriquecimento sem causa, aplicável ao possuidor e às benfeitorias realizadas na coisa, se poderá obter tal desiderato, por não se verificarem os requisitos próprios deste instituto, como nem resulta dos autos a concreta natureza destas obras, nem sequer que tenham valorizado a coisa e em que medida».
Este entendimento mostra-se ajustado à realidade factual apurada e em consonância com o direito aplicável, pelo que merece confirmação.
Para além do que dito ficou, cumpre tecer ainda considerações sobre o seguinte:
Alegam estes Recorrentes que «o direito dos Recorrentes ao uso e fruição do imóvel está contratualmente previsto nas cláusulas 5º e 8ª do contrato-promessa e a correlativa obrigação da Recorrida de ceder o gozo da coisa venceu-se no momento da celebração do contrato ... mantendo-se, direito e obrigação, até à extinção operada pela resolução definitiva do contrato-promessa» –Conclusão H.
Decerto não desconhecem os Recorrentes que tal «direito ao uso e fruição do imóvel» não era gratuito, nem a «obrigação da Recorrida de ceder o gozo da coisa» era temporalmente ilimitada ( tendo, mesmo assim, durado 7(sete) anos) não tendo os Réus efectuado o pagamento das prestações convencionadas no falado contrato.
Quanto ao dano da privação do uso da coisa ( Conclusão Q) diremos apenas, para além do que já disseram amplamente as Instâncias, que tal uso, para ser legítimo nos termos contratuais carecia de ser temporalmente limitado e realizadas as prestações pecuniárias acordadas, não sendo um uso tendencialmente perpétuo e desligado das restantes condições contratualmente fixadas.
Na Conclusão Y alegam que os Recorrentes não só pagaram «uma parte do preço» (pagaram 1/10 do preço, pelo que ao fim de sete anos faltavam pagar 9/10). como assumiram os contratos de consumo e todas as obrigações inerentes à propriedade.
Com o respeito devido, diremos que os contratos de consumo foram pagos a terceiros (fornecedores) dado que se não o tivessem feito ficariam os consumidores privados do respectivo fornecimento.
Quanto a outras eventuais despesas alegadas nesta mesma Conclusão, nada vem provado no acervo factual apurado e definivamente fixado, sobre tais pagamentos, sendo certo que o Supremo Tribunal de Justiça só pode atender aos factos materiais fixados pelo Tribunal recorrido ( artº 729º/1 do CPC).
Afirmam ainda, na Conclusão Z, que «nas negociações ocorridas entre as partes, a Autora admitiu que fossem os Réus a realizar as obras para repor as fracções nas condições desejadas com eventual redução de preço».
Todavia, não é isso que se retira do acervo factual apurado, onde apenas consta o que se afirma nos factos nºs 13 e 14, mas complementados pelos factos nºs 43 , 45 e 46 do seguinte teor:
43-A correcção dos defeitos descritos nas respostas aos quesitos anteriores envolve a realização de obras cujo custo não é inferior a Esc. 5.169.300$00 (Resposta ao quesito 21).
44-O documento junto a fls. 83-88 foi já entregue pelos RR. ao advogado da A. (Resposta ao quesito 22).
45-A A., porém, considerou tais obras exorbitantes, injustificadas e desnecessárias e declarou, como tal, que não as efectuará (Resposta ao quesito 23).
46-Em Dezembro de 1996, na reunião aludida em J), a A. apresentou propostas para a resolução do assunto, reconhecendo a existência de vícios e propondo o pagamento duma compensação pelo valor dos mesmos, através da redução do preço de venda estipulado no documento particular aludido em B), no valor de 2.000.000$00 (Resposta aos quesitos 25 e 26).
Quanto à indemnização pelos danos não patrimoniais, alegam os Réus/Recorrentes que a Autora agiu com dolo, sem atentar na capacidade dos Recorrentes para encontrarem nova casa e sem sequer lhes permitir o acesso aos seus pertences, pelo que é manifesta a existência de culpa grave, acrescentando que
« conforme tem entendido a nossa Doutrina, o valor a atribuir a título de indemnização por danos morais tem não apenas uma função reparatória, mas também punitiva. Sendo a Autora uma Sociedade de gestão e investimento imobiliário, tal função punitiva só poderá ser alcançada se o montante a atribuir ao lesado causar um abalo significativo no património da lesante, o que só sucederá caso a condenação por danos morais se aproxime do valor indemnizatório peticionado pelos Recorrentes, pelo que o montante indemnizatório adequado ao presente caso é o peticionado pelos Recorrentes, ou seja, 50.000,00 €» (Conclusões PP e QQ da douta peça alegatória).
Ao elevar de € 3000,00 ( três mil euros) para € 8000,00 ( oito mil euros) o valor da compensação por danos não patrimoniais a pagar pela Autora aos Réus, o Tribunal de Relação, aliás na sequência da decisão da 1ª Instância, considerou os vectores que a lei manda ter em atenção ao determinar tal quantum compensatório e teve, outrossim, em atenção a conduta da Autora e as perturbações causadas ao Réu, como se colhe da seguinte passagem:
«Entendem os recorrentes que o valor de 3 000,00 EUR como compensação pelos danos morais é baixo deve ser concedido o peticionado valor de 50 000,00 EUR , atendendo à matéria de facto provada.
Como bem se diz na sentença recorrida o montante indemnizatório é fixado equitativamente nos termos dos artºs 496 e 494 tendo em atenção o grau da culpa da promitente-vendedora, a situação económica do lesante e do lesado e demais circunstâncias do caso.
Considerando que os factos praticados pela Autora constantes dos pontos 54 57 e 58 (ou seja a venda da fracção a terceiros, ocupação forçada da fracção mediante mudança da fechadura e posterior impedimento dos Réus pela Autora de efectuar nova mudança de fechadura), provocaram no Réu angústia, aflição e sofrimento, não se vislumbrando nenhuma razão plausível para o comportamento da Autora, entende-se como equitativo fixar a compensação pela reparação desses danos em 8 000,00 EUR, procedendo, em parte, o recurso».
Assim sendo, e tendo em consideração o quanto amplamente se expôs, não se mostram razões válidas para se arbitrar aos Réus compensação por danos não patrimoniais superior à que foi fixada pelo Tribunal da 2ª Instância.
São totalmente despiciendas mais considerações para se aquilatar da improcedência do presente recurso, por força da claudicação das conclusões da douta minuta recursória dos Réus, devendo considerar-se prejudicados os aspectos que não foram aqui expressamente considerados, nos termos e para os efeitos do nº 2 do artº 660º do CPC.
DECISÃO
Face a tudo quanto exposto fica, acordam os Juízes deste Supremo Tribunal de Justiça em julgar improcedentes os Recursos da Autora e dos Réus, negando-se as Revistas.
Custas de cada um dos recursos pelos respectivos Recorrentes.
Processado e revisto pelo Relator.
Lisboa e Supremo Tribunal de Justiça, 14 de Junho de 2012
Álvaro Rodrigues (Relator)
Fernando Bento
João Trindade
______________________
[1] João Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa Coimbra, 1993, pág. 163
[2] Mário Júlio de Almeida Costa, , Direito das Obrigações, Almedina, 10.ª edição, pág. 431; no mesmo sentido, reforçando a ideia de que a justificação recai na desvalorização monetária, João Calvão da Silva, obra citada, pág. 167.