| 05A3593 |  |
LOCAÇÃO
RENDA
PAGAMENTO
2. Analisa-se a "exceptio" na faculdade atribuída a qualquer das partes num contrato bilateral, em que não haja prazos diferentes para a realização das prestações, de recusar a prestação a que se acha adstrita, enquanto a contraparte não efectuar a que lhe compete ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo (art. 428° n° 1).
3. A inexistência de prazos diferentes para o cumprimento das prestações, apontado como requisito à aludida "exceptio", carece, todavia, "de interpretação exacta". O seu verdadeiro sentido é o de que o excepcionante não se encontre obrigado a cumprir antes da contraparte. E, desta forma, a diversidade de prazos apenas obsta à invocação da "exceptio" pelo contraente que primeiro deve efectuar a sua prestação, mas já nada impede o outro de opô-la.
4. Enquanto o senhorio não proceder à entrega do prédio o arrendatário não está obrigado a pagar a renda, podendo invocar a "exceptio", de harmonia com o disposto no art. 428° n° 1 do C.Civil.
5. É admitida a "exceptio", com incidência em suspensão do dever de pagamento da renda, quando a falta de condições de habitabilidade ou apresentar vício que não permita ao prédio realizar cabalmente o fim a que é destinado, se verifique no início da vigência do contrato.
6. E, assim, se o senhorio, na decorrência de um contrato de arrendamento, não propicia, por motivo a si imputável, ao inquilino o gozo da coisa, quer por o locado revelar vício que não permita realizar cabalmente o fim a que é destinado, quer por carecer o mesmo de qualidades por si asseguradas, pode o inquilino, invocando a "exceptio" suspender o pagamento das rendas.
1. "AA", residente na Rua ..., n°..., em Espinho, intentou acção declarativa, sob a forma ordinária, contra Empresa-A, com sede na Rua João Pedro Ribeiro, ..., no Porto.
Pede que se decrete a resolução do contrato de arrendamento celebrado com o R. em 15-5-00, e relativo ao prédio urbano sito na Rua João Pedro Ribeiro, ..., no Porto.
Alega falta de pagamento de rendas.
Na sua contestação a R. alega que o objecto mediato daquele contrato engloba uma loja e cave; todavia, a referida cave, designadamente por infiltrações de água, não satisfaz o fim para que foi arrendada.
Em reconvenção, e atento o supra referido, pede a redução da renda para o valor de 884,42 euros mensais.
A A. replicou, impugnando o pedido reconvencional.
No despacho saneador não foi admitida a reconvenção.
Prosseguiu o processo, realizando-se a audiência de discussão e julgamento, tendo, a final, o Ex.mo Juiz da 1ª Vara Cível da comarca do Porto julgado a acção improcedente, por não provada dela absolvendo a Ré.
Inconformada a Autora veio a interpor recurso de apelação para a Relação do Porto, o qual foi julgado improcedente.
De novo, inconformada, interpôs, agora, recurso de revista para este Supremo Tribunal de Justiça, concluindo a sua alegação pela seguinte forma:
1 - A "exceptio non adimpleti contractus" não é aplicável, nos contratos de arrendamento, à obrigação de pagamento da renda por parte do inquilino após a entrega do locado.
2 - A recorrente entregou o locado à recorrida contra o pagamento das duas primeiras rendas, e a partir de então, a renda vencia-se, e venceu-se sempre, no primeiro dia útil do mês anterior ao respeitante.
3 - São obrigações principais do locador proceder à entrega do locado ao locatário e assegurar-lhe o gozo da coisa para os fins a que se destina.
4 - Esta última obrigação envolve a proibição de o locador praticar actos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa por parte do locatário, o que no caso não vem sequer posto em causa.
5 - A ora recorrida, com a celebração do contrato de arrendamento aqui em causa passou a fruir o locado e a explorar nele um estabelecimento comercial no rés-do-chão.
6 - Perante a verificação posterior da existência de infiltrações de águas da chuva que impediam a utilização da cave para a comercialização de produtos, a obrigação de entrega do locado foi cumprida de forma defeituosa, mas o cumprimento teve já lugar.
7 - Por isso mesmo, não haverá lugar à aplicação da exceptio ora em causa, dado que se está no domínio do seu não cumprimento, definitivamente concretizado, e das consequências desse não cumprimento.
8 - Entre tais consequências está a faculdade de ser a recorrida a realizar as obras de reparação que tivesse por necessárias à evicção do vício, com direito ao reembolso das despesas respectivas.
9 - E ainda, em cumulação ou em alternativa, o direito à redução da renda, proporcional à extensão e duração da diminuição ou perturbação da fruição plena do locado.
10 - Esse direito à redução não significa, na falta de acordo entre recorrente e recorrida, que esta pudesse, como fez, fixar unilateralmente o montante da redução e o valor da renda a pagar.
11 - Admitir tal possibilidade seria aceitar que a recorrida pudesse ser juiz em causa própria, o que contraria o principio constitucional segundo o qual cabe aos tribunais dirimir conflitos públicos ou privados.
12 - Como seria, no limite, aceitar que a ora recorrida entendesse não ter que pagar renda nenhuma enquanto o vício não estivesse sanado, continuando tranquilamente a explorar o estabelecimento no rés-do-chão, utilizando a cave apenas para armazém de apoio, e sem sequer haver a certeza de que as infiltrações de águas da chuva têm solução técnica que a recorrente, como proprietária apenas da fracção respectiva, possa levar a cabo.
13 - A recorrida deveria ter requerido, através de acção própria ou de pedido reconvencional deduzido nos presentes autos, a redução da renda devida e a fixação do seu montante, ónus este que não cumpriu.
14 - Desse não cumprimento decorre, como consequência, que a renda em vigor é a que foi contratualmente fixada, e que a recorrida não a paga desde Maio de 2001.
15 - Tal comportamento constitui violação da obrigação contratual que justifica a resolução do arrendamento, tal como vem pedido nestes autos.
16 - O douto acórdão recorrido violou, por errada interpretação e aplicação, o disposto nos artigos 202º n° 2 da Constituição da República Portuguesa e 428º n° 1, 1031º, 1036º nºs 1 e 2 e 1040º n° 1 todos do CC.
Nas contra alegações, a recorrida defende a manutenção do julgado.
Foram, entretanto, pela mesma recorrente interpostos recursos de agravo dos Acórdãos da Relação do Porto de fls. 410 e de fls. 430, o primeiro que decidiu o incidente do levantamento das rendas depositadas requerido pela locatária e que veio a ser deferido; o segundo que indeferiu a pretensão da recorrente no sentido de ser decretado o despejo imediato, à luz do disposto no art. 58° do RAU. A ora agravante concluiu a sua alegação pela seguinte forma:
A) No que toca ao agravo de fls. 426 (Acórdão de fls. 410)
1 - A atribuição de efeito meramente devolutivo ao recurso de revista oportunamente interposto pela ora agravante do douto acórdão que havia recaído sobre o recurso de apelação existente nos autos apenas significa que a decisão constante da decisão recorrida poderia ser imediatamente executada.
2 - Para tal, necessário seria, contudo, que nos autos existisse efectivamente uma decisão judicial passível de execução, o que inevitavelmente pressuporia que tivesse sido formulada pela ora agravada pretensão nesse sentido.
3 - A aqui agravada não formulou nunca qualquer pedido nos articulados no sentido de lhe ser adjudicadas as rendas que tinha vindo a depositar na Empresa-B, e a total omissão de tal pedido impedia, como impede, que exista decisão judicial susceptível de execução.
4 - De entre as variadas decisões judiciais, só as sentenças judiciais condenatórias constituem título executivo.
5 - E as sentenças judiciais são necessariamente decisões expressas e não decisões implícitas.
6 - O montante das rendas depositadas voluntariamente pela agravada, e correspondentes ao valor das rendas que ela própria entendia justo e adequado à fruição que vinha fazendo do locado, não podia, por isso, ser objecto de autorização para o seu levantamento.
7 - E muito menos deveria ter sido emitida e entregue certidão dessa decisão de autorização, sem que a dita decisão tivesse transitado em julgado. Por outro lado,
8 - Ainda que houvesse nos autos decisão susceptível de ser executada, e no sentido de o montante global das rendas depositadas ser entregue à ora agravada, nem assim a atribuição de efeito meramente devolutivo ao recurso de revista interposto permitia que a agravada tivesse sido autorizada a levantar tal montante sem que previamente prestasse caução adequada.
9 - O douto acórdão de fls. 410 violou, por errada interpretação e aplicação, o disposto nos arts. 3º, 46º n° 1 al a), 47 n° 3, todos do CPC.
B) No que toca ao agravo de fls. 434 (Acórdão de fls.430)
10 - O levantamento autorizado das rendas que a agravada tinha vindo a depositar de forma incondicional na Empresa-B teve por consequência que, ainda na pendência dos presentes autos, as rendas - quer as rendas acordadas quer as tidas por devidas e justas pela própria agravada - não estavam pagas.
11 - É inquestionável que a presente acção está ainda pendente.
12 - Relativamente ao valor das rendas depositadas, e que a agravada foi autorizada a levantar - não existia nos presentes autos qualquer conflito ou litígio entre agravante e agravada.
13 - O único litígio existente decorria do facto de a agravante pretender cobrar da agravada a renda acordada, de valor superior ao valor da renda que a arrendatária estava a depositar.
14 - O não pagamento de rendas vencidas na pendência da presente acção justificava o despejo imediato do locado, tal como a agravante havia requerido.
15 - O douto acórdão de fls. 430 violou, por errada interpretação e aplicação, a disposição do art. 58º n° 2 do RAU.
Não foram produzidas contra alegações.
Foram colhidos os vistos.
Decidindo.
2. Foi considerada provada, pelas Instâncias, a seguinte factualidade:
A - Por documento datado de 15-5-00, a A. declarou ceder à R., e esta declarou aceitar, o gozo da fracção A do prédio sito na Rua João Pedro Ribeiro, n°..., no Porto, inscrito na matriz sob o art. 6.669-A, para comercialização de pronto a vestir e confecção, comércio de tecidos, malhas, novidades, modas, artigos e acessórios de vestuário, comércio de malas, calçado e marroquinarias, importação, exportação e representações relativos aos ramos de negócio referidos, pelo prazo de um ano, com início em 1-3-00, prorrogável por iguais e sucessivos períodos de tempo, mediante a renda mensal de 350.000$00, actualizável anualmente de harmonia com os factores de actualização aplicáveis aos arrendamentos não habitacionais, a pagar até ao primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, através de depósito bancário em conta titulada pela A.;
B - A A. aceitou a redução das rendas referentes aos meses de Abril e Maio de 2001 para 200.000$00;
C - Em Maio de 2001 a R., através de notificação judicial avulsa, comunicou à A. a sua pretensão de reduzir a renda para 200.000$00, até que o locado pudesse ser gozado na sua plenitude e para o fim para que foi arrendado, pretensão essa que a A. recusou;
D - A R. depositou na conta da A., a título de renda, com retenção na fonte, a quantia mensal de 170.000$00 nos meses de Maio, Junho e Julho de 2001;
E - A R. depositou na Empresa-B, a título de renda, com retenção na fonte, a quantia mensal de 170.000$00 desde Agosto até Dezembro de 2001; a quantia mensal de 848,00 euros nos meses de Janeiro e Fevereiro de 2002; e a quantia de mensal de 884,42 euros desde Março de 2002 até Fevereiro de 2003;
F - A fracção identificada em A) é constituída por loja e cave, tendo a loja a mesma área da cave e tendo, ao contrário da cave, montra para a rua;
G - As águas da chuva invadem a cave referida em F), o que era do conhecimento da A. na data mencionada em A);
H - Em consequência, é impraticável qualquer tipo de comércio na cave referida em F), desde o início de 2001;
- A R., aquando da celebração do contrato referido em A), tinha em vista a utilização da cave mencionada em F), para comercialização de produtos;
J - A R. deu conhecimento à A., nos preliminares do acordo, referido em A), do intuito referido no quesito 8° da Base Instrutória;
L - Só com o intuito referido em 8° da Base lnstrutória a R. aceitou pagar a quantia mensal mencionada em A);
M - A humidade e o cheiro a mofo podem ser retirados com o sistema de ventilação que a cave mencionada em F) dispõe;
N - Desde Fevereiro de 2001 a cave referida em F) dispõe de bomba de água;
O - A A. procedeu como referido em B) para compensar a R. do prejuízo sofrido com a inundação ocorrida em Janeiro de 2001.
3. - Análise do objecto dos recursos -
É sabido que a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das
conclusões do recorrente, enquanto representem corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem embargo das questões de que o tribunal "ad quem" possa ou deva conhecer ex officio.
De outra via, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal "a quo", além de que o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas - e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito - de todas as "questões" suscitadas com relevância para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.
Posto isto, vejamos.
Para além da revista, vêm interpostos, conforme se assinalou "supra", dois agravos.
Considerando o que se dispõe no art. 710° n° 1 do C.P.C. conhecer-se-á dos recursos pela ordem da sua interposição.
Assim, passar-se-á a decidir, desde já, da revista para, posteriormente se conhecer dos dois agravos.
a)- Revista interposta pela Autora;
São, fundamentalmente três as questões que vêm colocadas pela recorrente, a saber:
- É a excepção do não cumprimento do contrato aplicável ao contrato de arrendamento, e, designadamente pode o locatário deixar de cumprir a sua obrigação de pagamento de renda, invocando vícios da coisa locada que impeça ou reduza a sua fruição do locado;
I - É a mencionada excepção de não cumprimento do contrato aplicável a situações de cumprimento parcial ou defeituoso;
III - Em caso de cumprimento parcial ou defeituoso, e admitindo resposta afirmativa à questão anterior, pode a locatária decidir unilateralmente o montante da redução da renda.
Vejamos.
É sabido que a reciprocidade e interdependência das obrigações dos contraentes, que se verifica nos contratos bilaterais ou sinalagmáticos, tem como consequência relevante a "excepção de não cumprimento do contrato" regulada nos artigos 428° a 431° do C.Civil.
No dizer de Mário Júlio de Almeida Costa (1) analisa-se a "exceptio" na faculdade atribuída a qualquer das partes num contrato bilateral, em que não haja prazos diferentes para a realização das prestações, de recusar a prestação a que se acha adstrita, enquanto a contraparte não efectuar a que lhe compete ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo (art. 428° n° 1).
Contudo, no dizer do Ilustre Autor citado, a inexistência de prazos diferentes para o cumprimento das prestações, apontado como requisito à aludida "exceptio", carece, todavia, "de interpretação exacta".
Na verdade, o seu verdadeiro sentido é o de que o excepcionante não se encontre obrigado a cumprir antes da contraparte. E, desta forma, a diversidade de prazos apenas obsta à invocação da "exceptio" pelo contraente que primeiro deve efectuar a sua prestação, mas já nada impede o outro de opô-la (2).
No que se refere ao contrato de arrendamento, o pagamento da renda é uma das obrigações do arrendatário (art. 1038° al.a) do C.Civil).
E, enquanto o senhorio não proceder à entrega do prédio o arrendatário não está obrigado a pagar a renda, podendo invocar, segundo sustenta Aragão Seia (3) a "exceptio", de harmonia com o disposto no art. 428° n° 1 do C.Civil.
No caso de privação parcial do gozo do prédio, imputável ao senhorio, o arrendatário tem o direito de suspender o pagamento da parte proporcional da renda; o mesmo acontece, quando o prédio apresente vícios.
Contudo, já não é possível suspender o pagamento das rendas face à necessidade de obras no locado, por a obrigação de as efectuar não se contrapor já à obrigação de pagar a renda.
Nesta sequência o Ac. deste S.T.J. de 11.12.1984 considerou que em matéria de locação a excepção de não cumprimento do contrato tinha um "campo de aplicação muito limitado". Comentando este Acórdão, Almeida Costa (4) concordando com o seu teor, sustentou que o locatário tem a faculdade de invocar, nos termos gerais, a excepção de inadimplência, quando se verifique mero incumprimento parcial da correspectiva obrigação do locador. Mas a boa fé exige, por um lado, que a falta assuma relevo significativo e, por outro lado, que se observe proporcionalidade ou adequação entre essa falta e a recusa do excipiente. A ideia de proporcionalidade ou equilíbrio das contraprestações manifesta-se no instituto da redução (art. 292° do C.Civil). No que se refere à locação, o mesmo princípio aflora a propósito da redução da renda ou do aluguer se o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada.
Do que fica dito, poder-se-á retirar já uma conclusão no sentido de ser admitida a "exceptio", com incidência em suspensão do dever de pagamento da renda, quando a falta de condições de habitabilidade (5) ou apresentar vício que não permita ao prédio realizar cabalmente o fim a que é destinado, se verifique no início da vigência do contrato.
Isto é, a obrigação de entrega "cabal" da coisa, por parte do locador, tem como correspectivo o pagamento da renda, por banda do inquilino.
E, assim, se o senhorio, na decorrência de um contrato de arrendamento, não propicia, por motivo a si imputável, ao inquilino o gozo da coisa, quer por o locado revelar vício que não permita realizar cabalmente o fim a que é destinado, quer por carecer o mesmo de qualidades por si asseguradas, pode o inquilino, invocando a "exceptio" suspender o pagamento das rendas. Ora, considerando a factualidade dada como provada, verifica-se que o locado não foi entregue à inquilina por forma a que este cumprisse o fim a que se destinava - estabelecimento comercial aberto ao público, dispondo de cave e rés do chão, quando era do conhecimento do ora recorrente que a aludida cave não estava imune a infiltração das águas das chuvas, não podendo, consequentemente, aí, exercer a actividade de comércio, já que as referidas infiltrações de água, naturalmente que deterioravam as peças de vestuário aí acondicionadas.
Donde resulta que pode invocar a recorrida a "exceptio" e, sendo a privação parcial do gozo do prédio, imputável ao senhorio, o arrendatário pode suspender o pagamento da renda, sendo certo que conforme se assinalou no Acórdão recorrido: "(...) afigura-se-nos perfeitamente legítima e concordante com os princípios da boa fé a conduta da Ré, que privada do gozo de parte substancial do arrendado, pretendeu, apesar disso, efectuar o pagamento de parte significativa da renda, o que, porém, veio a ser recusado pela locadora. Existindo, como existe, incumprimento parcial por parte da A., a Ré podia, pois, recusar o cumprimento da sua obrigação ao abrigo do disposto no art. 428° n° 1 (...)".
Não colhe, pois, a fundamentação da recorrente, pelo que vai negada a revista.
b)- agravo do Acórdão de Fls. 410;
Tendo-se decidido no Acórdão cuja revista foi pedida e que acaba de ser negada, o que vem de se transcrever e, repete-se, agora, e apenas, por se tratar de um recurso autónomo:
"(...) afigura-se-nos perfeitamente legítima e concordante com os princípios da boa fé a conduta da Ré, que privada do gozo de parte substancial do arrendado, pretendeu, apesar disso, efectuar o pagamento de parte significativa da renda, o que, porém, veio a ser recusado pela locadora.
Existindo, como existe, incumprimento parcial por parte da A., a Ré podia, pois, recusar o cumprimento da sua obrigação ao abrigo do disposto no art. 428° n°1(...)"
E, se o depósito das rendas foi efectuado, não obstante parcial, não sendo, contudo, devido, face à procedência da "exceptio" é óbvio que a recorrida e ora agravada podia fazer suas as quantias depositadas, já que lhe assistia o direito, conforme se assinalou, de não pagar as rendas do locado.
A razão de ser de lhe ter sido deferido o pedido de levantamento de tais quantias depositadas radica na forma como o Acórdão recorrido decidiu da problemática das rendas do locado (e do efeito do recurso interposto, ser meramente devolutivo), quando confrontou essa obrigação com a da recorrente, no que se refere à forma como o gozo do arrendado foi entregue à inquilina, ora agravada.
Não merece, consequentemente censura o Acórdão de fls. 410.
C) - agravo interposto do Acórdão de fls. 430;
De igual forma, encontrando-se a problemática das rendas do locado já devidamente esclarecida não só na sentença recorrida, como no Acórdão da Relação já analisado, como, ainda, no incidente relativo ao levantamento das rendas depositadas, que acaba de ser decidido, não faz qualquer sentido, ao abrigo do disposto no art. 58° do RAU, requerer o despejo imediato com o fundamento exactamente na falta de pagamento de rendas.
Na verdade, tendo sido decidido pelas Instâncias e acabado de confirmar por este S.T.J. que existiu incumprimento parcial por parte da ora agravante, a agravada podia, pois, recusar o cumprimento da sua obrigação de pagar as rendas, ao abrigo do disposto no art. 428° no 1 do C.Civil, não faz sentido, repete-se, requerer-se o despejo imediato à luz do disposto no normativo constante do art. 58° do RAU (6).
Não merece, também censura o Acórdão de fls. 430.
4. Nestes termos, acordam, no Supremo Tribunal de Justiça em negar a revista, não dando, ainda, provimento aos agravos, confirmando-se, pois, os Acórdãos recorridos.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 21 de Fevereiro de 2006
Borges Soeiro
Faria Antunes
Moreira Alves
---------------------------
(1) ‘In, "Direito das Obrigações", 7 a ed., pag. 309.
(2) Vide, no mesmo sentido Ac. do S.T.J. de 18.2.2003, in "C.J/ S.T.J.", 2003, Tomo 1, pag. 103.
(3) In "Arrendamento Urbano", 5 a ed., pag. 355.
(4) "In, "R.L.J."l 19°, pag. 137.
(5) Vide, Ac. da Relação de Évora de 13.11.1986, in, "C.J." XI, 5°, pag. 286.
(6) Vide, sobre a questão o recente Ac. do Tribunal Constitucional de 6.12.2005, in "D.R.", II, de 3 de Fevereiro.