Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B3278 |  |
Na execução para a entrega de coisa certa que
"A", Lda, intenta contra Sociedade de Construções "B", Lda, com sede no Seixal, veio a executada deduzir embargos de executado e oposição à liquidação com fundamento em ilegitimidade e não se verificarem os fundamentos para a oposição à liquidação. A presente execução tem por fundamento o direito à reocupação do locado pela autora na acção que lhe foi movida pelos proprietários de dois prédios sitos no nº. 1 do Largo ..., em Lisboa e nos nºs. 50 e 52 a 60 da Rua ..., descritos na Conservatória sob os nºs. 5636 do livro B-25 e 6102 do livro B-26, C, D, E, F a fim de os proprietários poderem levar a cabo obras para aumentarem os locais arrendáveis, acção que teve como suporte a Lei 2088 de 3-6-1957.
Para fundamentar a ilegitimidade alega a embargante que o prédio e espaço comercial destinado à embargada já não existe. No local onde existiam os prédios foram levadas a cabo obras e constituídas fracções em regime de propriedade horizontal nenhuma das quais corresponde ao espaço reclamado pela exequente. O direito que a embargada adquiriu é totalmente diferente do que esteve na base da celebração do contrato que agora se pretende executar, pelo que não poderia a exequente suceder nos direitos do locador nos termos do art. 1057º do C. Civil. A embargada adquiriu as fracções na execução fiscal 3363/88, em que foi executada "G", Sociedade Técnica de Investimentos Imobiliários, Lda., pelo que a exequente fosse credor teria de fazer valer os seus direitos naquela execução.
Alega ainda outros factos que conduzem, em seu entender, à improcedência da execução Notificada a exequente veio opor-se à invocada ilegitimidade.
Proferido despacho saneador aí foi decidido que "como já tem sido decidido no Tribunal Relação de Lisboa nos demais embargos em tudo idênticos a estes deduzidos, ao adquirirem fracções em causa, quer o H, quer a Sociedade de Construções B Lda, encabeçaram a titularidade dum direito real nascido com a constituição da propriedade horizontal que em nada se confunde com o direito originário com base no qual oram celebrados os contratos de arrendamento em causa. Pelo exposto, os embargantes não cederam nos direitos e obrigações dos locadores dos contratos de arrendamento em causa." Conclui que devendo a execução ser intentada contra a pessoa que no título tenha a posição de devedor, é manifesta a ilegitimidade da executada.
Interposto recurso para a Relação veio esta a confirmar a ilegitimidade da embargante.
É do assim decidido que vem interposto recurso para este Tribunal, concluindo a embargada nos seguintes termos:
A transformação da propriedade plena dum edifício em propriedade horizontal não faz precludir os direitos e obrigações relativos ao bem objecto da propriedade.
Contra-alegou a embargante, pugnando pela confirmação do decidido.
Perante a conclusão da recorrente a única questão a decidir é a legitimidade da embargada.
Factos.
I - Por sentença. proferida nos autos de acção declarativa a que estes autos estão apensos 20 de Outubro de 1980, confirmada por ac. de 16-10-81, em que foram AA. os então proprietários dos dois prédios sitos no nº. 1, do Largo ... e nºs. 50 e 52 a 60 da R. de ..., em Lisboa, descritos naquela Conservatória sob os nºs. 5636 do livro B-25 e 6102 do livro B-26, C, D, I, E, F, foi decretado o despejo da embargada, a fim de os proprietários poderem levar a cabo obras para aumentarem os locais arrendáveis.
2 - Nessa sentença foi reconhecido a J e a "A, Lda." o direito de, após a conclusão das obras, ocuparem respectivamente o 1.º andar esq. destinado a habitação um local no rés-do-chão para leitaria e congéneres.
3 - Os então proprietários dos prédios demolidos foram ainda condenados a pagar aos despejados a indemnização pela resolução do contrato de arrendamento, ou no caso de estes optarem pela ocupação da dependência que lhes era destinada no edifício, indemnização de valor inferior, correspondente à suspenso do contrato.
4 - A exequente optou pela reocupação da dependência que lhe viesse a ser destinada, tendo sido paga a indemnização devida pela suspensão.
5 - O novo prédio projectado, com base no qual foram atribuídos aos exequentes os referidos locais está descrito na sentença proferida na acção declarativa da seguinte forma: compõe-se de uma cave, destinada a arrecadações das lojas projectadas para o rés-do-chão e sem quaisquer locais autonomamente arrendáveis; de rés-do-chão que dispõe de 5 locais arrendáveis, sendo um para arrendamento comercial livre e sendo quatro para reocupação dos actuais titulares de arrendamento de leitaria, artigos eléctricos, tabacaria e fotografia e ainda casa da porteira que não é local arrendável; 1.º,2.º,3.º,4.º,5.º e 6.º andares cada um com dois fogos estando destinados o 1.º andar esq. e o 2.º andar esq. a ser reocupados, respectivamente pelo titular do arrendamento comercial da fotografia e pela L.
6 - Mostra-se registada em 25-8-82 a aquisição dos dois prédios nºs. 5636 e 6102 a favor de M e mulher, N e mulher e O e mulher, por compra aos anteriores proprietários, AA. na acção de despejo de que estes autos constituem um apenso.
7- Em 7-12-88 é registada a favor de "P" - Construções e Investimentos, Lda." a aquisição do prédio a que os nºs. 6102 e 5636 deram origem, ou seja, o descrito na 1.8 Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº. 611.
8 - A aquisição deste prédio mostra-se registada em 7-7-89 a favor de Q e R.
9 - Por escritura de 6-12-94 lavrada no 7º. Cartório Notarial de Lisboa, de Q e R declararam-se proprietários do prédio nº. 611 e constituíram-no em propriedade horizontal, com 20 fracções autónomas pela forma seguinte:
A - 3.ª cave com 12 lugares de estacionamento;
B - 2.ª cave com 12 lugares de estacionamento;
C - 1.ª cave com 12 lugares de estacionamento;
D - r/c dto destinado a loja, composto por uma sala e casa de banho;
E - r/c esq.º destinado a loja, composto por uma loja e casa-de-banho;
F - 1.º andar dto para habitação composto por 5 assoalhadas, cozinha, 3 casas de banho, dois vestíbulos e uma despensa;
G - 1.º andar esq. para habitação composto por 5 assoalhadas, cozinha, 3 casas de banho, dois vestíbulos e uma despensa.
10 - A propriedade horizontal foi registada em 3-4-95 na C. R. P .
11 - Na aludida escritura de construção de propriedade horizontal (6-12-94) Q e R declararam vender ao executado H, que declarou comprar-lhes as fracções F, G e 2/12 da fracção B.12.
12 - Tais aquisições estão registadas provisoriamente por natureza a favor de H em 15-5-95.
13 - As demais fracções mostram-se registadas provisoriamente por natureza em 18-10-86 a favor da Sociedade de Construções "B", Lda. por compra ordenada judicialmente em execução fiscal instaurada contra "G" - Sociedade Técnica de Investimentos imobiliários, Lda..
14- Nos autos de execução para entrega de coisa certa que J moveu para entrega das dependências para o exercício da indústria de fotografia e outro e o 1.º andar esq. este para habitação foi lavrada certidão do auto de diligências em que consta: Quanto ao I. andar esq.º... o que se encontra construído não corresponde à planta junta a fls. 66 dos autos de acção declarativa. Relativamente à loja para exercício da indústria de fotografia; igualmente se verifica que o r/c do referido edifício não corresponde, de todo, à planta; e onde estava a loja a entregar é agora a entrada para a garagem subterrânea do edifício.
15 - Nos autos de execução para entrega de coisa certa que "A, Lda." moveu para entrega das dependências para o exercício de leitaria e congéneres foi lavrada certidão do auto de diligências em que consta: Quanto ao espaço comercial a entregar , identificado como leitaria, na planta junta a fls. 66 da acção declarativa, verifiquei ser impossível determinar a sua localização, pois onde estava prevista uma loja e uma leitaria é agora um espaço comercial único, com entrada pela R ....
O direito.
Legitimidade.
A acção de despejo que teve lugar para a saída da embargada do local arrendado, foi baseada na Lei 2.088 de 3 de Junho de 1957 para os senhorios aumentarem os locais arrendáveis com as obras a realizar.
Diz-se no art. 1.º e alínea a) desta Lei:
"O senhorio pode requerer o despejo para o fim do prazo de arrendamento com fundamento na execução de obras que permitam o aumento do número de arrendatários, em conformidade com o projecto aprovado pela Câmara Municipal.
a) Contra arrendatários do prédio urbano, a fim de proceder à sua ampliação, alteração ou substituição;
Todavia, como preceitua o art. 5.º da mesma Lei "o inquilino sujeito a despejo nos termos da alínea a) do art. 1.º terá o direito de:
1.º Reocupar as dependências que tinha no edifício simplesmente ampliado ou ocupar as que lhe são destinadas no edifício alterado ou construído de novo e receber, em qualquer dos casos, uma indemnização pela suspensão do arrendamento; ou
2.º Receber uma indemnização pela resolução do arrendamento.
Estabelece o número 2 do art.º 3º. que serão indicados na obra em projecto os locais destinados aos diversos arrendatários.
Resulta da matéria dada como provada que os senhorios que demandaram os réus para a desocupação foram C e outros; que em 25-8-1982 os prédios foram adquiridos sucessivamente por M e mulher, N e mulher e O e mulher; os mesmos prédios são registados a favor da firma "P" Construções e Investimentos, Lda. e, em 7-7-1989 são registados a favor de Q e R que se declaram proprietários do prédio com o nº. 611 e constituem-no em propriedade horizontal com o total de 20 fracções que são vendidas ao executado H e à executada Sociedade de Construções "B, Lda.", esta por compra em execução fiscal instaurada contra "G - Sociedade Técnica de Investimentos Imobiliários, L. da."
Perante os factos indicados vê-se que os prédios objecto de despejo para obras foram sucessivamente vendidos; tendo-se, entretanto, procedido à sua realização sem que se tenha respeitado o projecto elaborado para justificar o despejo. Deste modo, quando na execução se tentou proceder à entrega do espaço para ser reocupado pela exequente, identificado na planta a folhas 66, estava ai um espaço diferente.
Entendem as instâncias que tendo, em resultado das obras sido construída propriedade horizontal, trata-se objecto diferente e os proprietários destas são partes ilegítimas na obrigação de reocupação.
Vejamos se é de seguir essa orientação.
No caso dos autos acontece que os prédios foram objecto de várias transferências de propriedade e que o Q e a R celebraram escritura em que colocaram s prédios reconstruídos em propriedade horizontal. Mas a sentença que decretou o despejo como pressuposto que fossem os aí autores a realizar as obras de ampliação, apresentaram petição e projecto da obra aprovada pela Câmara e foi, no âmbito desse projecto, atribuído à autora um espaço para reocupação. Se tivesse sido realizada a obra pelos autores na acção de acordo com o projecto então apresentado e se se tivesse procedido à constituição da propriedade horizontal, ficando proprietários iniciais donos de todas as fracções, não se ousaria questionar o direito da exequente à reocupação da parte designada na sentença e da sua legitimidade para exercer tal direito; nem se contestaria o direito dos senhorios iniciais a constituírem o prédio em propriedade horizontal se houvesse os requisitos legais para tanto. O accionamento do prédio permite autonomizar as partes, tornando as fracções prédios distintos o todo com comparticipação nas partes comuns. Todavia, isso não significa a desvinculação, anteriormente assumida por contrato de arrendamento, e à qual o prédio único estava obrigado. Constituída a propriedade horizontal, mesmo havendo proprietários diferentes para as versas fracções, o direito anterior não se extingue, embora sejam diferentes os titulares das várias fracções constituídas.
Dispõe o art. 1057º do C. Civil:
"O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede no direito e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo."
Este normativo expressa o princípio de que emptio non tollit locatum que vária doutrina conceitualiza como direito de sequela.
Mota Pinto, Direitos Reais, 1970, pág. 149 diz:
"Ora, o direito de sequela existe no arrendamento; o direito do arrendatário está dotado dessa característica dos direitos reais, como claramente revela o art. 1057.º do actual Código Civil..................... . Quer dizer que o locatário pode continuar a exercer os seus poderes sobre a coisa; pode continuar a utilizar a coisa apesar de ela ter sido vendida ou por qualquer forma alienada pelo locador a terceiro. O seu direito, a sua posição jurídica, tem eficácia ao novo adquirente da coisa." E o mesmo entendimento resulta de Henrique Mesquita (Direitos Reais e ónus Reais, pág. 145, quando diz:
"O direito do locatário segue também a coisa e o locador será portanto, não apenas a pessoa que, por contrato, aceitou essa posição jurídica (ou que a adquiriu por via duma decisão judicial), mas também todo aquele para quem o direito real do locador (v. g. a propriedade) seja directamente transmitido (direito de sequela). "
E o mesmo autor qualifica este direito como "direito pessoal de gozo". Independentemente da questão da qualificação do direito de arrendamento como direito obrigacional ou real em que se divide a doutrina e jurisprudência (ver Oliveira Ascenção ROA, ano 45-368 e o. cit. de Henrique Mesquita), diz aquele autor "que o direito do arrendatário tem um estatuto que o afasta dos cânones normais da transmissão das obrigações e é idêntico ao da sequela" (rev. cit. pág. 373).
Considerando-se o direito ao arrendamento dotado de direito de sequela, não é pelo facto de ter havido transmissões dos prédios ou de ter sido constituída a propriedade horizontal que o direito inicial da exequente pode ser afastado. A lei considera que o direito ao arrendamento do inquilino desocupado para efeito de alteração ou ampliação de obras (art. 5º. nº. 1 da Lei 2.088) apenas fica suspenso.
Vaz Serra, na RLJ 112-189 refere: "O titular do direito pessoal de gozo (v. g. o locatário ), que tenha obtido o gozo da coisa, fica a ser, não apenas o titular dum direito pessoal ou obrigacional a uma prestação do devedor (v. g. o locador), mas também da posse do direito adquirido, tal como se tivesse adquirido um direito real de gozo..."
Também na jurisprudência o Ac. do STJ de 23-11-1999, indicado pela exequente e publicado no BMJ 491-373 se refere que o "poder de gozo .... tem por base ou fundamento uma relação obrigacional, da qual nunca se despede" (cfr . também, o A. do Supremo Tribunal de Justiça de 14 de Outubro de 1997, CJ(S), 1997, tomo III, pág. 80 e seguintes) .... (e) confere uma protecção (excepcional ao locatário, mantendo-o no seu direito, globalmente considerado, eficaz contra subadquirentes ou condóminos posteriormente constituídos nesta posição (emptio non tollit locatum) independentemente destes se encontrarem registados (cft. Prof. Galvão Telles, Contratos Civis, pág. 49 e Professor Henrique Mesquita, ob. e loc. cit.)." O mesmo vem referido no Ac. R Lisboa de 9-5-1991 ap.0024886, indicados pela requerente. Vem dado como provado que a embargante adquiriu judicialmente as fracções não indicadas no nº. 9 da matéria provada.
Henrique Mesquita (Direitos Reais e ónus Reais, pág 140, nota 18) ensina:
"Refira-se, finalmente, que o artigo 1057 é também inaplicável à venda de coisa locada em processo executivo. Esta hipótese deve considerar-se incluída na regra do nº. 2 do artigo 824º, sendo, portanto, inoponíveis ao comprador as relações locativas constituídas posteriormente ao registo de qualquer arresto, penhora ou garantia (e ainda as constituídas em data anterior, na medida em que a respectiva eficácia perante terceiros dependa de registo e este o haja sido feito)". Ver o ac. STJ de 6-7-2000, BMJ 499-317 e Ac. RL de 19-4-1988, BMJ 376-646.
No caso dos autos resulta. que o direito pessoal de gozo foi constituído anteriormente às vendas a que se faz referência nos autos, incluindo a executiva e não vem alegado ou provado que se tratasse dum arrendamento sujeito a registo.
Ora a legitimidade supõe o interesse directo em demandar, que não pode ser negado à exequente. E nos termos do nº. 3 do art. 26 do CPC "na falta de indicação da lei em contrário, - considerados titulares do interesse relevante para o efeito de legitimidade os sujeitos da relação contratual controvertida, tal como é configurada pelo autor".
Como resulta do que acima se disse a constituição da propriedade horizontal sobre o prédio ou a parte do prédio arrendada pela exequente, não tem a virtualidade de retirar ao autor direito demandar nos termos da acção que propôs.
Nos termos expostos concede-se revista e julga-se improcedente a excepção de ilegitimidade, devendo os autos prosseguir os seus termos.
Custas pela embargante nas instâncias e neste Tribunal.
Lisboa, 18 de Dezembro de 2002
Simões Freire
Ferreira Girão
Luis Fonseca