Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06A2603 |  |
TÍTULO CONSTITUTIVO
EFICÁCIA REAL
USO PARA FIM DIVERSO
I - Não sendo obrigatória, perante o Código vigente ao tempo da constituição da propriedade horizontal em causa nos autos, a inscrição registral do fim a que se destinam as fracções autónomas, nada impede, todavia, que o facto, não registado, mas constante do título constitutivo da propriedade horizontal, relativo à finalidade habitacional da fracção adquirida pela Ré, lhe seja plenamente oponível.
II - Ainda que a Ré não tenha consultado a escritura de constituição da propriedade horizontal antes de decidir adquirir a fracção ajuizada, o desconhecimento do respectivo conteúdo não constitui impedimento à sua subordinação ao estatuto do direito real que adquiriu, enquanto complexo de direitos e de obrigações que vinculam reciprocamente todos os condóminos (presentes e futuros).
III - Valendo por definição esse estatuto, como vale, erga omnes, a sua modificação - e a utilização da fracção que a Ré adquiriu para fim diversos do mencionado no título constitutivo implica uma modificação deste - exige o acordo de todos os condóminos e a redução a escritura pública, nos termos do art. 1419.º, n.º 1, do CC.
IV - Deverá, pois, a Ré abster-se de utilizar a fracção autónoma em causa para outro fim que não seja a habitação, conforme definido no título constitutivo.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I. AA, administradora do condomínio do prédio situado na Av. ……., nº … a ….-F, em Lisboa, propôs uma acção ordinária contra a BB, CRL, pedindo que a ré seja condenada a não utilizar a fracção autónoma designada pela letra “….” para outro fim que não seja a habitação.
A acção, contestada, foi julgada procedente no despacho saneador, tendo a Relação, mediante recurso da ré, confirmado a decisão da 1ª instância.
Mantendo-se inconformada, a ré pede revista, sustentando que o acórdão recorrido aplicou erroneamente as normas dos artºs 1418º do Código Civil, 264º, nº 2, do CPC, 5º do actual Código do Registo Predial e 83º do Código de 1967, tendo desaplicado, também erroneamente, a norma do artº 2º, nº 1, d), deste último diploma legal.
A autora contra alegou, defendendo a confirmação do julgado.
II. De entre os factos definitivamente assentes interessa destacar os seguintes, atento o objecto do recurso:
1 - A autora é administradora do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, situado na Av. ……, número … a …. F, descrito na lª Conservatória do Registo Predial desta cidade, sob o número……, a fls. …. verso do Livro……, freguesia de São Jorge de Arroios, concelho de Lisboa, e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 427º da freguesia de S. João de Deus;
2 - O prédio identificado em 1) foi constituído em propriedade horizontal em 10.2.82, conforme se atesta pela respectiva escritura pública, junta a fls. …. a ….;
3 - Ficou definido no título constitutivo da propriedade horizontal que as fracções “….” e “….” serão usadas como estabelecimentos e que todas as restantes fracções, de “…” a “…”, destinam-se apenas a habitação, não permitindo aquele título um fim diferente;
4 - A constituição de propriedade horizontal foi registada em 26.6.82;
5 - Por escritura pública de compra e venda outorgada em 4.5.00, a ré adquiriu a fracção autónoma designada pela letra “…” do prédio referido em 1) declarando-se na escritura que a ré destina a fracção à sua sede;
6 - Desde que adquiriu a mencionada fracção que a ré a utiliza como escritório;
7 - Nos termos do Regulamento de Propriedade Horizontal do prédio referido em 1, "Os condóminos devem destinar as suas fracções ao fim exclusivo por que as adquiriram.;
8 - Na acta n° 30 atinente à reunião de condóminos do prédio referido em 1, ocorrida em 5 de Dezembro de 2000, foi decidido pela assembleia ”Accionar através daquele advogado [Dr. .Pedro Galvão Teles] as medidas judiciais necessárias e conducentes a que a Cooperativa que ocupa o 4° andar, Dtº, use a fracção em causa apenas para habitação”.
III. Nas instâncias discutiram-se várias questões integrantes de excepções dilatórias e peremptórias – assim, por exemplo, a da ilegitimidade da autora e a do abuso do direito – com cuja decisão a ré já se conformou. Deste modo, para decidir subsiste tão somente o problema, único levado às trinta e cinco conclusões da minuta, de saber se o fim habitacional da fracção ajuizada é inoponível à ré, por não ter sido inscrito no registo predial.
Quer a 1ª, quer a 2ª instância responderam negativamente à questão; e fizeram-no, em nosso entender, com inteiro acerto, tendo em conta os factos apurados.
Com efeito, à data em que a propriedade horizontal foi inscrita no registo – facto 4 – o código então em vigor não impunha que o fim a que as fracções se destinam fosse publicitado nos livros da Conservatória do Registo Predial. Aliás, contrariamente ao que se refere na sentença, ainda hoje, na prática, assim é, de certo modo, uma vez que, segundo o artº 83º, nº 1, c), do actual Código do Registo Predial a descrição de cada fracção autónoma deve conter a menção do fim a que se destina, se este constar do título; a lei, porém, não impõe no artº 1418º do Código Civil que o título constitutivo o refira: está claro no nº 2, alínea b), deste preceito que tal especificação é facultativa, o que tem por resultado subtrair em numerosos casos à publicidade registral uma referência cujo especial interesse, sobretudo para o adquirente, não pode ser negada. Deste modo, a regra do artº 5º do Código do Registo Predial não funciona, obviamente, em relação ao elemento em causa: ela só se justifica para as menções do registo que, sendo obrigatórias, foram omitidas. Nada impede, consequentemente, que o facto, não registado mas constante do título constitutivo, relativo à finalidade habitacional da fracção adquirida pela ré, lhe seja plenamente oponível; nem poderia, de resto, ser doutro modo, atendendo, por um lado, ao disposto no artº 1422º, nº 2, c), do Código Civil, segundo o qual é especialmente vedado aos condóminos dar à fracção uso diverso do fim a que é destinada, e considerando, por outro lado, a eficácia real das determinações fixadas no título constitutivo da propriedade horizontal, entre as quais se conta aquela que aqui se discute (cfr. factos 2, 3 e 4).
Este Tribunal já antes decidiu que perante o código vigente ao tempo da constituição da propriedade horizontal aqui em causa não era obrigatória a inscrição registral do fim a que se destina a fracção autónoma, retirando dessa proposição consequências idênticas, para os casos analisados, às que expusemos: assim sucedeu nos acórdãos de 20.11.80 (BMJ 301º-418) e de 27.5.86 (BMJ 357º, 435).
A tudo acresce que nada se provou revelador de que a ré não teve, ou não pôde ter acesso completo à escritura de constituição da propriedade horizontal antes de decidir adquirir a fracção ajuizada; e sendo certo, até, que o documento está perfeitamente identificado na inscrição registral (cfr. fls 106), tudo indica que a sua consulta pela ré, se acaso não se verificou, só a ela própria poderá e deverá ser imputada; de qualquer modo, o desconhecimento do respectivo conteúdo não constitui impedimento à sua subordinação ao estatuto do direito real que adquiriu, enquanto complexo de direitos e de obrigações que vinculam reciprocamente todos os condóminos (presentes e futuros); valendo por definição esse estatuto, como vale, erga omnes, a sua modificação – e a utilização da fracção que a ré adquiriu para fim diverso do mencionado no título constitutivo implica uma modificação deste – exige o acordo de todos os condóminos e a redução a escritura pública, nos termos do artº 1419º, nº 1, do Código Civil.
IV. Nos termos expostos, nega-se a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 31 de Outubro de 2006
Nuno Cameira
Sousa Leite
Salreta Pereira