| 7471/15.9T8CBR.C1.S2 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
TRANSMISSÃO DA POSIÇÃO DO LOCATÁRIO
NEGÓCIO FORMAL
OPONIBILIDADE
RESOLUÇÃO
RECONHECIMENTO DO DIREITO
ABUSO DO DIREITO
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM
DIREITO CIVIL – RELAÇÕES JURÍDICAS / EXERCÍCIO E TUTELA DOS DIREITOS / ABUSO DO DIREITO – DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS EM ESPECIAL / LOCAÇÃO / OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO /RESOLUÇÃO E CADUCIDADE DO CONTRATO / RESOLUÇÃO / ARRENDAMENTO DE PRÉDIOS URBANOS / DISPOSIÇÕES ESPECIAIS DO ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS.
-Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, Tomo I, p. 200-205;
-Pinto Furtado, Manual de Arrendamento Urbano, Volume II, 4.ª Edição Actualizada, Almedina, p. 744;
-Pires de Lima e Antunes Varel, Código Civil Anotado, Volume II, 4.ª Edição, Revista e Actualizada, p. 387.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 334.º, 1038.º, ALÍNEA F), 1049.º E 1112.º, N.º 3.
ACÓRDÃO DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 11-02-2015, PROCESSO N.º 174/12.8TBLGS.E1.S1, IN WWW.DGSI.PT.
I - De harmonia com o estatuído no art. 1049.º do CC, o locador não tem direito à resolução do contrato de arrendamento – sendo-lhe, em consequência, esse contrato oponível – se tiver reconhecido o beneficiário da cedência da posição jurídica do locatário fora dos casos em que a lei permite ou sem a sua autorização.
II - O reconhecimento relevante para os efeitos do art. 1049.º do CC pressupõe que o locador tenha consciência ou saiba que se trata de um mero cessionário não autorizado ou não permitido por lei (art. 1038.º, al. f), do CC), ou seja, que tenha conhecimento esclarecido sobre a situação concreta e real. Não pode basear-se numa mera suposição ou aparência que não encontra correspondência na realidade, sob pena de o reconhecimento estar viciado por se fundar num pressuposto erróneo.
III - Resultando da matéria de facto provada que a aceitação pela primitiva locadora da ré como locatária não partiu de uma informação esclarecida, mas de um pressuposto erróneo – a existência de um contrato de trespasse formalmente válido nos termos do art. 1112.º, n.º 3, do CC – não permite concluir que, pelo facto de receber rendas da arrendatária, não se ter oposto a obras que esta realizou e ter procedido à sua notificação para o exercício da preferência numa perspectivada venda, ocorreu um reconhecimento relevante nos termos referidos em I e II.
IV - Não recai sobre o locador um específico ónus legal de indagação sobre a formalização ou não do contrato de trespasse, constituindo a notificação feita pela arrendatária para o exercício do correspondente direito de preferência atitude susceptível de fazer criar, com razoabilidade, no locador a convicção de que tal formalização havia ocorrido.
V - Neste contexto, a propositura da presente acção pela senhoria tendo em vista a declaração de nulidade do trespasse por falta de forma legal e de entrega do locado não traduz um comportamento contraditório violador da boa fé susceptível de integrar uma situação de abuso de direito, à luz do art. 334.º do CC, em qualquer das suas tipologias, designadamente, com base na supressio ou no venire contra factum proprium.
I. Relatório:
Construções AA, Lda, propôs acção declarativa, com processo comum, contra BB, Lda, pedindo a condenação da ré a reconhecer que é ilegítima detentora do estabelecimento comercial denominado “Café CC”, com fundamento na nulidade do trespasse por falta de forma legal, e a entregar-lhe, livre e desocupado, o rés-do-chão do prédio onde funciona, bem como a pagar à autora a indemnização diária de 14,25 € pela demora que a sua atitude ocasione à autora a partir do momento da aprovação pela Câmara Municipal de … do projecto da nova construção que a mesma ali pretende edificar.
Contestou a ré, alegando que foi reconhecida pelos titulares da herança aberta por óbito de DD, primitiva locadora como beneficiária do trespasse, apesar de este não ter sido formalizado por escritura pública. Além disso, a herança notificou a ré para exercer o seu direito de preferência na venda. Finalmente, alegou ter sido pago à trespassante o valor de € 60.000,00 pelo trespasse e ter realizado obras no estabelecimento cujo montante ascendeu a € 69.604,08.
Concluiu pela improcedência da acção e deduziu reconvenção, pedindo a condenação da autora no pagamento da quantia global de 129.604,08 €, correspondentes ao valor do trespasse e das obras realizadas, caso a acção proceda.
A autora replicou, alegando que os titulares da herança terão acreditado que o trespasse se teria concretizado e foi nessa convicção que receberam rendas e notificaram a ré para eventual exercício do direito de preferência na venda.
A ré deduziu incidente de intervenção provocada de EE como sua associada, admitido ao abrigo do disposto nos artigos 261º e 316º do actual Código de Processo Civil.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença a julgar a acção totalmente improcedente por não provada e em conformidade, absolver a ré do pedido, ficando prejudicada a apreciação do pedido reconvencional.
Desta sentença apelou a autora, tendo o Tribunal da Relação de Coimbra proferido acórdão, em 12 de Setembro de 2017, julgando improcedente o recurso e confirmando a decisão impugnada.
De novo, inconformada, interpôs a autora recurso de revista e, subsidiariamente, recurso de revista excepcional.
Na alegação oportunamente apresentada aduziu as conclusões que se transcrevem:
«1) Considerando que não há concreta identidade dos fundamentos da douta decisão da primeira instância e do douto acórdão proferido pelo Venerando Tribunal da Relação de Coimbra o recurso de Revista interposto deve ser admitido na sua plenitude, sem qualquer restrição aos seus fundamentos.
2) É indiscutível a nulidade por falta de forma do contrato de trespasse que deu à R. a posse do imóvel entretanto adquirido pela A., por força do previsto no art.° 220° do C. Civ., o que foi já considerado assente por ambas as instâncias.
3) Apreciado o recurso sem restrições, impõe-se concluir que a matéria dada como provada terá de ser apreciada na sua globalidade, assim sendo subsumida na sua globalidade ao direito vigente.
4) A matéria dos pontos 16°, 17°, 18°, 23°, 24°, 25° e 26° dos Factos Provados não pode ser subsumida ao regime legal vigente sem que seja simultaneamente considerado o conteúdo dos pontos 19°, 20°, 29° e 30° dos Factos Provados.
5) Perante o regime jurídico vigente quanto à nulidade dos negócios jurídicos e ao abuso de direito, a matéria de facto constante dos pontos 16°, 17°, 18°, 23°, 24°, 25° e 26° dos Factos Provados não assume qualquer relevância jurídica, face ao que resulta provado nos pontos 19°, 20°, 29° e 30° dos Factos Provados, pois, não conhecendo os anteriores proprietários a nulidade de que enfermava o negócio jurídico de trespasse, a sua actuação resultante dos pontos 16°, 17°, 18°, 23°, 24°, 25° e 26° dos Factos Provados terá de ser apreciada sempre considerando que os anteriores proprietários não tinham conhecimento da nulidade formal e, como tal, sempre se comportaram perante a "trespassária" como se a mesma fosse efectiva titular de um direito de trespasse formalmente adquirido.
6) Os anteriores proprietários nunca declararam à R. directamente ou de forma pública e que viesse a chegar ao conhecimento da mesma, que a nulidade formal do negócio lhes era indiferente e/ou que, mesmo que dela tomassem conhecimento, não pretendiam dela prevalecer-se.
7) Da conjugação da matéria de facto provada decorre claramente que os anteriores proprietários não tinham conhecimento da nulidade e, como tal, nunca adoptaram qualquer conduta que fizesse crer à R. que não pediriam a declaração judicial da mesma, direito que lhes assistia a que não renunciaram.
8) Com o respectivo contrato de compra e venda, além da propriedade do imóvel e de todos os direitos a ela inerentes, transferiu-se para a A., igualmente, enquanto compradora, o direito de instaurar a (presente) acção com vista à declaração de nulidade do trespasse por falta de forma, nos termos do art.° 220° do C.Civ..
9) A análise conjunta de todos os factos provados, incluindo a matéria dos pontos 19°, 20°, 29° e 30° impõem a procedência do presente recurso, com a consequente declaração de total procedência da acção, sendo a R. condenada a entregar à A. o imóvel em causa livre e devoluto, bem como a pagar à A. a indemnização a fixar nos termos peticionados na petição inicial.
10) Caso V.as Ex.as, o que se admite por mera hipótese de patrocínio e de raciocínio, entendam que dos autos não resulta claramente que os anteriores proprietários nunca tiveram conhecimento da nulidade formal de que estava ferido o contrato de trespasse, e porquanto tal matéria é fulcral para a boa decisão da causa, devem lançar mão da faculdade conferida pelo art.° 682°, n.° 3 do C.P.C, e ordenar a ampliação da matéria de facto nos termos apontados.
11) De qualquer modo, ainda que V.as Ex.as entendam não ser de lançar mão desta faculdade de ampliação da matéria de facto, por entenderem estar suficientemente esclarecida a matéria de facto relevante para a decisão da causa, e que, entendam, ainda, que a matéria de facto dos pontos 16°, 17°, 18°, 23°, 24°, 25° e 26° dos Factos Provados deve ser considerada nos mesmos termos em que foi apreciada pela primeira instância e pelo Tribunal agora recorrido, sempre será de declarar a nulidade formal verificada, conforme foi decidido no acórdão fundamento aqui junto, não sendo aquela conduta dos antigos proprietários ostensiva e importante no sentido de configurar a instauração da presente acção pela A. um manifesto abuso de direito.
12) Também por aqui, afastada a aplicação do instituto do abuso de direito, por não se verificarem os pressupostos para a sua aplicação, deve o recurso ser julgado procedente, julgando-se totalmente procedente a acção, condenando-se a R. a entregar à A. o imóvel livre e devoluto de pessoas e bens e a pagar à A. a indemnização calculada nos termos peticionados na petição inicial.
13) O pedido reconvencional, por seu turno, deve ser julgado improcedente pois a obrigação de restituição decorrente da declaração de nulidade não impende sobre a A. mas sobre a trespassante, que foi parte nesse negócio.
14)- No que ao valor peticionado a título de obras no imóvel concerne, deve o pedido reconvencional improceder totalmente, pelos fundamentos já supra expostos».
A ré contra-alegou, pugnando pela inadmissibilidade do recurso por ocorrer dupla conforme e alegando não estarem verificados os pressupostos legais para ser admitida a revista excepcional, subsidiariamente interposta.
Quanto ao mérito, defende a confirmação do acórdão recorrido.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II. Fundamentos:
De facto:
Vêm provados os seguintes factos:
1º A A. é uma sociedade que se constituiu recentemente, com a finalidade de desenvolver a actividade de construção civil e compra e venda de propriedade, como se alcança da certidão permanente que se junta e dá por reproduzida. Doc. 1.
2º E com a intenção de desenvolver essa actividade, dias depois da sua constituição, adquiriu aos titulares da herança aberta por óbito de DD um prédio urbano, sito no referido largo …, nº1, no lugar de …, freguesia e concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 138 e inscrito na matriz predial da referida freguesia sob o artigo nº 6867. Doc.s 2, 3 e 4.
3º Aquisição que fez registar a seu favor, como se alcança da certidão acima junta como Doc. 3.
4º Há mais de 20, 30 e 40 anos que a sociedade A. e referidos antecessores vêm usando e fruindo do dito prédio, à vista de toda a gente, sem qualquer oposição, ininterrupta e continuadamente, na convicção de usarem e fruírem coisa exclusivamente sua, adquirida de anterior proprietário, habitando-o, ou dando-o de arrendamento a terceiros, colhendo todos os frutos e suportando os correspondentes encargos.
5º No rés-do-chão do identificado prédio funcionou durante muitos anos um estabelecimento de café, conhecido pela denominação de Café CC, de que, nos últimos tempos, foi rosto mais conhecido, até 2006, EE, solteira, maior, residente em ….
6º Em virtude de o ter adquirido, juntamente com FF e GG, por escritura de trespasse celebrada com HH e esposa II, a 11 de Agosto de 1983, no Cartório Notarial de Vagos. Doc. 5.
7º Trespasse esse que viria, depois, a ser ratificado e alteradas as cláusulas contratuais do arrendamento, através de termo de transacção celebrado, aos 09/04/1985, na Acção de Despejo nº 90/84, que correu termos pelo extinto Tribunal Judicial de Vagos, em que foram autores JJ, KK e marido, LL, MM e esposa, NN, OO e marido, PP, QQ e mulher, RR, SS e marido, TT, em representação da herança aberta por óbito de UU, então indivisa e RR. os trespassantes acima identificados e a A e referidos associados. Doc. 6.
8º Nesse acordo as partes estipularam que o arrendado se destinava ao desenvolvimento da actividade que os ditos trespassantes já ali exerciam e que era o comércio de café e bebidas.
9º O dito contrato de arrendamento foi celebrado por um prazo de um ano com início no dia um daquele mês, e fim aos 31/03/1986, supondo-se sucessivamente renovável por iguais períodos, nos termos legais.
10º A renda anual convencionada foi de cento e oitenta mil escudos, pagável em duodécimos de quinze mil escudos cada um, no mês anterior ao que respeitasse, no domicílio da mencionada herança.
11º Os arrendatários ficaram autorizados a fazer no imóvel “quaisquer obras de beneficiação da parte do imóvel arrendada tendo em vista o fim a que a mesma se encontra adstrita e pelas quais, porém, findo o contrato, não poderão reclamar qualquer indemnização, carecendo de autorização escrita de quem de direito para quaisquer obras que não sejam de beneficiação”.
12º Entretanto, os demais arrendatários foram cedendo, ao longo dos anos, a sua posição contratual à referida EE que, a partir dos anos 90 ficou sozinha a explorar o dito estabelecimento.
13º Aos 24/04/2006, a mencionada EE e VV, no Cartório Notarial do Centro de Formalidades de Empresas, em ..., celebraram um contrato de constituição da sociedade a que deram o nome de “BB, Lda”, aqui Ré. Doc. 7.
14º Com o capital social de 5.000,00 € (cinco mil euros) correspondente à soma de uma quota com o valor nominal de 4.900,00€ (quatro mil e novecentos) euros, pertencente ao sócio VV e uma quota com o valor nominal de 100,00 € (cem euros) pertencente à sócia EE.
15º O objecto da sociedade era a exploração de café e comércio de jornais, revistas e agência de jogos autorizados pela Santa Casa da Misericórdia.
16º A sede da sociedade foi fixada no Largo …, nº 1, em …¸ ou seja, no local onde funcionava o estabelecimento Café CC.
17º Onde a dita sociedade passou a exercer a atividade comercial de café e bebidas utilizando, para isso, os equipamentos, que a sócia EE vinha utilizando.
18º A partir dessa altura a sociedade Ré passou a comportar-se como se dona fosse do dito estabelecimento.
19º Não foi celebrado qualquer documento que formalizasse o trespasse do estabelecimento da mencionada EE, para a referida sociedade.
20º Nem o dito estabelecimento fez parte do valor aportado por essa sócia para a constituição da dita sociedade (como se alcança da escritura junta como Doc.7).
21º Nessa sequência, a referida EE, por cartas datadas de 26/05/2006, notificou os herdeiros de DD e mulher UU, proprietários do imóvel e do locado onde funciona o dito estabelecimento comercial, a fim de eventualmente exercerem o direito de preferência no trespasse do estabelecimento comercial em causa, “Café CC”, tendo a mesma comunicado os elementos essenciais do negócio e prazo para o exercício do aludido direito (cfr. docs. 1 a 7 juntos com a contestação cujo conteúdo se dá aqui integralmente por reproduzido).
22º Decorrido o prazo de 15 dias para o eventual exercício do direito de preferência, o mesmo não foi exercido.
23º Entretanto e após aquela constituição da sociedade R., o estabelecimento continuou a ser explorado pelo referido VV, sendo que o fazia já em nome da sociedade ora R., tendo os referidos herdeiros de DD passado a receber as rendas da sociedade R., o que vem acontecendo até 19/08/2015 (Cfr. docs. 8 e 9 de fls. 49 a fls. 50).
24º Aquando da venda do imóvel em questão, a herança ilíquida e indivisa por óbito de DD, por carta de 31/07/2015, notificou a R. para querendo, exercer o direito de preferência na venda/aquisição do imóvel, tendo-lhe sido feita a notificação a que se refere o artigo 416º do C.C.-Cfr. doc.58 a fls 80 vs.
25º Em 2014 os mesmos herdeiros haviam reunido com a R., na pessoa e legal representante desta, VV, a fim de se chegar a acordo para pagamento de uma compensação para o poderem alienar devoluto de pessoas e bens.
26º A R. efectuou depósito do valor da renda mensal no valor de 168,40€, em conta titulada pela A. Banco XX, Agência de … (cfr. doc.59 a fls. 81).
27º O sócio da Ré, VV, pagou à sócia da R. EE, a quantia de 60.000,00€ a título de trespasse do estabelecimento comercial em causa, tendo pago o valor de 55.000,00€ através de cheques e 5.000,00€ em numerário (cfr. docs. 60,61 e 62 de fls. 120 e 121).
28º Procedeu a R. à remodelação do estabelecimento comercial denominado “Café CC”, nele realizando obras, com equipamentos, arranjo do chão, paredes, substituição de materiais, colocação de portas novas, tudo conforme melhor consta dos documentos 63 a 107 de fls. 83 a 117 e 121 vs. a 128 que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
29º Os titulares da dita herança terão acreditado que o anunciado trespasse se teria concretizado.
30º E nessa convicção, receberam as rendas que lhe foram pagas e, por sua vez, notificaram a Ré para eventual exercício de direito de preferência na venda que projectavam fazer à A.
De direito:
1. Da admissibilidade do recurso.
O presente recurso de revista foi interposto de acórdão da Relação confirmatório da sentença proferida na 1ª instância, que julgou a acção improcedente e absolveu a ré do pedido contra si deduzido, tendo por prejudicada a apreciação da reconvenção.
Não obstante, defende a recorrente que não existe, no caso em análise, concreta identidade dos fundamentos entre as duas decisões que impeça a admissibilidade do recurso de revista nos termos gerais.
E, de facto, assim é.
Apesar da coincidência decisória, podemos constatar que na sua fundamentação as decisões da 1ª instância e da Relação não são inteiramente convergentes quanto à questão fundamental ou essencial de direito.
Na 1ª instância considerou-se, em suma, que face à factualidade apurada, importava concluir no sentido de que, sem embargo de a invalidade do trespasse e a sua ineficácia em relação ao senhorio constituir fundamento da resolução do contrato de arrendamento relativa ao local onde está instalado o estabelecimento, o pedido de entrega do mesmo não poderia proceder por força do disposto no artigo 1049º do Código Civil, uma vez que a ré invocou em seu benefício e com sucesso o reconhecimento da cedência pelos primitivos locadores, não tendo a autora, que sucedeu na posição dos primitivos locadores, o direito que se arroga.
Por sua vez, o acórdão sob censura não se limitou a sufragar esta tese em plena sintonia com a 1ª instância. Conheceu, igualmente, da questão do abuso de direito suscitada pela autora em sede de recurso de apelação, que não podia deixar de ser apreciada por se tratar de matéria de conhecimento oficioso, sobre a qual a 1ª instância não se havia tomado posição.
Neste contexto, não pode concluir-se pela verificação da dupla conformidade de decisões impeditiva do recurso de revista, dado que para tal restrição recursiva ocorrer seria necessário, em conformidade com a previsão do artigo 671º nº 3 do Código de Processo Civil, que, para além da confirmação da sentença proferida na 1ª instância, sem voto de vencido, inexistisse fundamentação essencialmente diferente, requisito indispensável que, in casu, não se encontra presente, porquanto a motivação das decisões em causa só parcialmente coincide.
É, por conseguinte, admissível o recurso de revista nos termos gerais, pelo que passamos a conhecer do seu objecto.
2. Do mérito do recurso.
A autora, ora recorrente, proprietária do prédio de que faz parte o rés-do-chão onde está instalado o estabelecimento comercial denominado “Café CC”, pretende a entrega daquele espaço, livre e desocupado, com fundamento na nulidade do trespasse subjacente à transferência da titularidade do dito estabelecimento da arrendatária EE para a sociedade ré, aqui recorrida.
As instâncias reconheceram a nulidade do trespasse por não ter sido observada a forma legalmente exigida ao tempo da sua celebração, nos termos do disposto no artigo 220º do Código Civil, matéria que não suscitou qualquer controvérsia das partes, posto que resultou demonstrado nos autos que não foi celebrado qualquer documento que formalizasse o trespasse do estabelecimento (cfr. ponto de facto 19º).
Não obstante, negaram procedência à pretensão da autora por reconhecerem à ré a qualidade de arrendatária do rés-do-chão onde funciona o referido estabelecimento comercial, em virtude de a facticidade provada permitir concluir que a primitiva locadora (herança de DD) reconheceu a qualidade de arrendatária à ré, nos termos da previsão do artigo 1049º do Código Civil, reconhecimento impeditivo do êxito da pretensão da autora deduzida nesta acção.
O acórdão recorrido observou ainda que a primitiva senhoria não foi desconhecedora do trespasse perspectivado entre a interveniente principal EE e a ré BB, L.da, do qual lhe foi, oportunamente, dado conhecimento pela primeira, então arrendatária, para preferir, direito que não foi exercido.
E, nessa sequência, comportou-se durante um período de cerca de 9 anos (de Maio de 2006 até Agosto de 2015) como se a ré fosse a nova arrendatária, dela recebendo rendas e a ela passando os respectivos recibos de renda, sem se ter havido oposição às obras que a mesma realizou no locado e notificando-a da perspectivada venda para exercício da preferência.
Concluindo aquele aresto que «os primitivos senhorios administraram o prédio sem nunca terem posto em causa a situação do café em funcionamento no rés-do-chão, nomeadamente a legitimidade de quem explorava o estabelecimento ali instalado, pelo que: ou não averiguaram tais factos, ou se os averiguaram e deles tomaram conhecimento, não reagiram aos mesmos.
Mas se não tiveram esse conhecimento foi só porque não quiseram, já que, pelo menos desde Maio de 2006 até data recente, nunca deixaram de acompanhar a situação do prédio.
Assim, ao administrarem o prédio sem reagirem à ocupação do estabelecimento comercial instalado na sobredita loja, os primitivos senhorios criaram na ora Ré a convicção de que a consideravam como sua nova arrendatária e que aceitavam como legítima a ocupação por esta daquela parte do prédio.
Foi nessa posição jurídica que sucedeu a ora Autora».
A qual, aliás, outro tanto fez “ab initio”: após a aquisição do imóvel, com a Ré intentou negociar um valor monetário para resolução por mútuo acordo do arrendamento…
(…)
Pelo que, o seu exercício tardio por parte da ora Autora/recorrente, que naquela posição jurídica sucedeu, acarreta uma desvantagem injustificada para a Ré que, tendo adquirido por negociado “trespasse” um estabelecimento comercial e cumprido as obrigações emergentes de tal contrato (quer perante quem lhe cedeu o estabelecimento – a dita Interveniente principal – quer perante os senhorios – designadamente com o pagamento de rendas), ficaria agora privada do uso e fruição da loja e, consequentemente dos lucros provenientes da exploração do estabelecimento…
O que tudo serve para dizer que ao actuar desta forma – invocar a invalidade formal do trespasse – a Autora excedeu manifestamente os limites impostos pela boa fé, e, por isso, agiu com abuso de direito, enquadrando-se o seu comportamento numa das manifestações típicas daquela figura jurídica: a supressio».
Saber se tal reconhecimento se verificou ou não e se a conduta da autora pode subsumir-se, in casu, à figura do abuso de direito previsto no artigo 334º do Código Civil constitui o cerne do presente recurso de revista, delimitado que está o seu objecto pelas conclusões da alegação da recorrente.
De harmonia com o estatuído no citado artigo 1049º o locador não tem direito à resolução do contrato de arrendamento, sendo-lhe, em consequência, esse contrato oponível, se tiver reconhecido o beneficiário da cedência da posição jurídica do locatário fora dos casos em que a lei a permite ou sem a sua autorização.
Não oferece dúvida que a lei consente a transmissão do direito ao arrendamento de local afecto a estabelecimento comercial em caso de trespasse válido do mesmo (artigo 1112º nº 1 al. a) do Código Civil), não estando este dependente da autorização do senhorio. O trespasse de estabelecimento comercial ou industrial constitui, como refere Pinto Furtado (Manual de Arrendamento Urbano, vol. II, 4ª Edição Actualizada, Almedina, pág. 744), uma excepção ao princípio da intransmissibilidade do direito do locatário, dominado pelo intuitus persoae.
A questão coloca-se quando a transmissão «por acto entre vivos» do estabelecimento comercial, na acepção de um conjunto ou complexo de coisas corpóreas e incorpóreas devidamente organizado para a prática de uma concreta actividade comercial ou industrial, ocorre sem observância da forma legalmente prescrita para esse efeito, a qual, sendo anteriormente a escritura pública, passou com a Lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril, a limitar-se à mera exigência de documento escrito (cfr. nº 3 do artigo 1112º do Código Civil).
Em tal situação o contrato é nulo, verificando-se a mera cedência da posição contratual da primitiva arrendatária, ilícita, porque não consentida pelo senhorio, que não lhe será, por isso, juridicamente oponível, a não ser que exista reconhecimento do beneficiário da cedência como locatário (artigos 1038º al. f) e 1049º do Código Civil).
O reconhecimento significa a aceitação pelo locador do beneficiário da cedência nessa qualidade – como tal –. Para que exista reconhecimento impeditivo do direito potestativo de o senhorio fazer cessar o contrato de arrendamento não basta a mera constatação por este desse facto, dessa realidade.
Segundo Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, vol. II, 4ª ed. Revista e Actualizada, pág. 387) «Reconhecer o beneficiário não é simplesmente ter conhecimento da cessão e da pessoa do cessionário, pois de outro modo poderia o locador ser forçado a reagir precipitadamente contra a cedência da coisa, sob pena de perder o seu direito», pressupõe a exteriorização por parte do locador da aceitação do mesmo como «arrendatário» através da prática de actos que a traduzam, como, por exemplo, o recebimento de rendas e emissão de recibos em seu nome.
O reconhecimento relevante para os efeitos do artigo 1049º do Código Civil pressupõe o locador tenha consciência ou saiba que se trata de um mero cessionário não autorizado ou não permitido por lei (artigo 1038º al. f) do Código Civil), que tenha conhecimento esclarecido sobre a situação concreta e real. Não pode basear-se numa mera suposição ou aparência que não encontra correspondência na realidade, sob pena de o reconhecimento estar viciado por se fundar num pressuposto erróneo.
No caso vertente, as instâncias interpretaram a facticidade provada como reveladora de que quando a autora comprou o prédio em que se integra o local arrendado já a ré tinha sido reconhecida pelos vendedores como beneficiária da sua cedência, sendo-lhe, por isso, tal reconhecimento é oponível por força do disposto no artigo 1057º do Código Civil.
Com efeito, os factos provados demonstram que a primitiva arrendatária ...Reverendo, por cartas datadas de 26/05/2006, notificou os herdeiros de DD e mulher UU, proprietários do imóvel e do locado onde funcionava o dito estabelecimento comercial, a fim de eventualmente exercerem o direito de preferência no trespasse do estabelecimento comercial em causa, “Café CC”, tendo-lhes comunicado os elementos essenciais do negócio e o prazo para o exercício do aludido direito (21º).
Mostram ainda que, após a sua constituição, a sociedade ré fixou ali a sua sede e passou a comportar-se como se dona fosse do dito estabelecimento, tendo os referidos herdeiros de DD passado a receber as rendas pagas por esta, o que vem acontecendo até 19/08/2015 (17º, 18º e 23º).
E que, em 2014, os mesmos herdeiros haviam reunido com a ré, a fim de se chegar a acordo para pagamento de uma compensação para o poderem alienar devoluto de pessoas e bens, tendo, aquando da venda do imóvel em questão, a herança ilíquida e indivisa por óbito de DD, por carta de 31/07/2015, notificado a ré para, querendo, exercer o direito de preferência na venda/aquisição do imóvel, nos termos do artigo 416º do Código Civil (24º e 25º).
Com base nesta facticidade, o acórdão sob censura teve por verificado o reconhecimento previsto no citado artigo 1049º do Código Civil, impeditivo da procedência do pedido de entrega do rés-do-chão ocupado pelo estabelecimento da sociedade ré.
Afirmando, além disso, que «constituiria um abuso do direito por parte da Autora/recorrente (na modalidade de supressio) vir a mesma invocar a invalidade do trespasse, quando a mesma sucedeu na posição dos primitivos locadores, que já haviam reconhecido a ora ré na qualidade de nova arrendatária, por virtude de um contrato de trespasse!».
As instâncias desconsideraram, porém, a facticidade provada e enunciada nos pontos 19º, 21º, 29º e 30º, ou seja, que não foi celebrado qualquer documento que formalizasse o trespasse do estabelecimento da mencionada EE para a sociedade ré e que os titulares da herança a que pertencia o imóvel comprado pela autora, notificados para exercer o direito de preferência no trespasse do estabelecimento comercial, terão acreditado que o anunciado trespasse se teria concretizado, tendo, nessa convicção, recebido as rendas que lhe foram pagas e, por sua vez, notificado a ré para eventual exercício de direito de preferência na venda que projectavam fazer à autora.
Destes factos extrai-se que o comportamento de aceitação da ré como arrendatária se alicerçou num pressuposto aparente e não verdadeiro, porquanto a formalização do contrato de trespasse nunca chegou a acontecer, apesar da notificação para exercício do direito de preferência pela herança proprietária do imóvel.
Esta materialidade não pode deixar de ser valorizada no contexto dos factos provados e inquina o reconhecimento que as instâncias tiveram por demonstrado e que conduziu ao insucesso da presente acção. Na verdade, a aceitação da ré como locatária não partiu de uma informação esclarecida, mas de um pressuposto erróneo – a existência de um contrato de trespasse formalmente válido –, sendo que não impendia sobre o locador a obrigação de averiguar sobre a concretização formal do contrato.
Afastado o reconhecimento previsto no artigo 1049º do Código Civil, vejamos se o exercício do direito de acção pela autora configura abuso de direito impeditivo da procedência da pretensão deduzida pela autora.
O instituto do abuso do direito, bem como os princípios da boa-fé e da tutela da confiança, são meios de que, os tribunais, devem lançar mão para obviar a situações em que alguém, a coberto da invocação duma norma tuteladora dos seus direitos ou do exercício da acção, o faz de uma maneira que – objectivamente – e atenta a especificidade do caso, conduz a um resultado que viola o sentimento de Justiça prevalecente na comunidade, que, por isso, repudia tal procedimento, por apenas formalmente respeitar o Direito, mas que, em concreto, o atraiçoa (cfr. Acórdão do STJ de 11-02-2015, revista n.º 174/12.8TBLGS.E1.S1, in www. dgsi.pt).
Dentre os comportamentos abusivos sancionados pelo abuso do direito contam-se, como categorias, o venire contra factum proprium, as inalegabilidades formais e a supressio.
Seguindo Menezes Cordeiro (Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, Tomo I, pág. 200-205), pode afirmar-se, em linhas gerais, que a proibição de venire contra factum proprium assenta na boa fé, «exprime a reprovação social e moral que recai sobre aquele que assuma comportamentos contraditórios», agindo «contra o seu próprio acto» em violação da confiança e convicção legitimamente criadas no outro, através de um comportamento anterior, de que não exerceria o direito.
A inalegabilidade formal verifica-se quando alguém alega de forma desconforme com a boa-fé, designadamente por lhe ter dado causa, a nulidade formal de um negócio.
A supressio (tal como a surrectio, o seu contrário) baseia-se no decurso do tempo e na boa fé. Esta modalidade do abuso de direito – supressio – ocorre quando, após um longo período sem o titular de um direito o exercitar, exercê-lo seria contrário à boa fé e à tutela da confiança.
No caso em apreço, consideramos que também os referidos factos (pontos 19º, 21º, 29º e 30º) obstam a que possa ter-se a propositura da presente acção como integradora de abuso de direito, à luz do artigo 334º do Código Civil, em qualquer das suas tipologias, seja com base na supressio ou no venire contra factum proprium.
Efectivamente, não recai sobre o locador um específico ónus legal de indagação sobre a formalização ou não do contrato de trespasse, constituindo a notificação feita pela arrendatária para o exercício do correspondente direito de preferência pelo mesmo atitude susceptível de fazer criar, com razoabilidade, no locador a convicção de que tal formalização havia ocorrido e de, nessa convicção actuar, designadamente, recebendo as rendas da trespassária e notificando-a para exercer, querendo, o direito de preferência na venda que projectava realizar à autora e que veio a concretizar-se.
Neste contexto, não se vislumbra que a propositura da acção traduza ou possa traduzir um comportamento contraditório da autora violador da boa fé e de uma legítima expectativa por parte da ré de que a mesma não exerceria esse direito potestativo – invocar a invalidade do trespasse – ou que o lapso de tempo decorrido desde o falado «trespasse» permita, no caso concreto, concluir que a autora, titular do direito, não actuou por inércia e com tal conduta criou na ré convicção ou expectativa fundada de que não mais exerceria o seu direito de a accionar judicialmente e a sua posição se se havia já consolidado na ordem jurídica.
Deve, assim, proceder a acção quanto ao pedido de entrega à autora do rés-do-chão onde está instalado o estabelecimento comercial denominado “Café CC”, livre e desocupado.
Relativamente ao pedido indemnizatório e ao pedido reconvencional, cuja apreciação ficou prejudicada pela solução jurídica dada ao litígio pelas instâncias (artigo 608º nº 2 do Código de Processo Civil), deve o processo baixar ao Tribunal da Relação de Coimbra para a sua apreciação, dada a impossibilidade de o Supremo Tribunal de Justiça se substituir de imediato à Relação no conhecimento dessas questões, atento o disposto nos artigos 679º e 665º do Código de Processo Civil.
III. Decisão:
Nesta conformidade, acorda-se no Supremo Tribunal de Justiça em conceder provimento à revista e revogar o acórdão recorrido, julgando-se procedente a acção relativamente ao pedido de entrega à autora do rés-do-chão do prédio onde funciona o “Café CC”, livre e desocupado, e, em consequência, condena-se a ré no mesmo e determina-se a remessa dos autos à Relação, nos termos do nº 2 do artigo 665º do Código de Processo Civil, para apreciação do pedido indemnizatório formulado pela autora e do pedido reconvencional deduzido pela ré.
Condena-se ainda a ré nas custas da revista.
Lisboa, 24 de Maio de 2018
Fernanda Isabel Pereira (Relatora)
Olindo Geraldes
Maria do Rosário Morgado