Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 90/05.0TBRGR.S1 |  |
PREFERÊNCIA
1.
Nos Açores, o arrendatário rural pode, sem junção de contrato escrito ou alegação de que a falta de forma é imputável ao outro contraente, intentar acção de preferência relativa a venda do prédio arrendado.
2 .
No caso de o prédio vendido se destinar a construção e independentemente de tal destino constar do respectivo documento, fica afastada a preferência com base na confinância.
3 .
Havendo uma relação de arrendamento, a comunicação ao arrendatário da intenção de venda a terceiro deve incluir a identificação deste.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I –
No Tribunal Judicial de Ponta Delgada, AA e mulher, BB, intentaram a presente acção ordinária contra:
CC e mulher, DD, EE e mulher, FF e GG.
Alegaram, em síntese, que:
São arrendatários dos prédios que identificam;
E proprietários de prédio confinante.
Aqueles foram vendidos, pelos demais, aos primeiros réus, sem lhes ter sido dado conhecimento prévio;
Pediram, em conformidade:
A condenação dos réus a verem reconhecido direito de preferência na alienação de tais prédios, decretando-se a substituição dos compradores por eles, autores, como adquirentes dos mesmos, mediante o depósito do preço da alienação e que se ordenande o cancelamento do registo da aquisição a favor daqueles.
Os réus contestaram, sustentando que foi comunicado aos autores o projecto de venda, tendo estes deixado decorrer o prazo para preferirem, que eles não são arrendatários e que os prédios foram vendidos para construção.
E os 1.ºs réus deduziram reconvenção que agora não interessa.
II – Na altura própria, foi proferida sentença que julgou improcedentes, quer a acção, quer a reconvenção.
III –
Apelaram autores e réus Fernando Calado e mulher, Olga Calado e o Tribunal da Relação de Lisboa decidiu nos seguintes termos:
“Assim e pelo exposto, acordam em julgar a apelação procedente, reconhecendo-se o direito de preferência dos AA, pelo que se opera a substituição dos adquirentes RR pelos preferentes AA na compra e venda do prédio rústico sito às Caldeiras, com 3,504 ha de terreno estéril, mata de acácias (talhadio) e pasto, a confrontar de Norte com HH, de sul com II, de Nascente com JJ e Poente com LL, actualmente inscrito na matriz predial da freguesia de Matriz sob o artigo 24, Secção 1.ª e de um outro sito às Caldeiras, com 5,266 ha de pastagem, lenhas, criptomérias e mata de acácias, a confrontar de Norte com MM, de Sul com NN e OO, de Nascente com PP e de poente com LL, inscrito na matriz predial da freguesia de Matriz sob o artigo 25, Secção 1.”
A divergência entre as instâncias assentou, no essencial e no que agora nos importa, na consideração, por parte da 1.ª, de que, aos autores, foram comunicados os projectos de venda, tendo eles deixado caducar o prazo de resposta que lhes foi fixado e, por parte da 2.ª, de que a comunicação não obedeceu aos requisitos necessários para ser exercido o direito de preferência.
IV –
Inconformados com esta decisão, pedem revista os réus CC e DD.
Concluem as alegações do seguinte modo:
1) Salvo melhor opinião, o Tribunal da Relação não interpretou e aplicou as normas suscitadas no presente litigio conforme o Direito.
2) Face à matéria dada como provada pelo Tribunal da 1.ª instância, em que, "provou-se que RR compradores desde sempre manifestaram a intenção de comprar os 2 prédios, para aí também construírem a sua casa de habitação, na convicção que esta construção era ali viável”, o Tribunal da 1.ª instância limitou-se a interpretar e aplicar a al. a) do art. 1381° do C.C., o que não fez o Tribunal da Relação.
3) É nosso entendimento, salvo melhor opinião, que destinando-se o prédio rústico a um fim diferente da exploração agrícola em caso de venda, ao rendeiro não lhe assiste preferência na venda, não sendo necessário proceder a qualquer comunicação para preferir.
4) Também, face à matéria dada como provada na 1.ª instância, que embora as RR. GG e FF tenham mandado uma missiva, conforme resulta do n.º12 dos factos provados, as quais se dirigem ao A. como “tendo ele a posição de rendeiro dos prédios n.ºs 24 e 25”, na verdade, não resultou junto aos autos qualquer contrato de arrendamento dos prédios em causa reduzidos a escrito, nem que tal redução não se tenha efectuado por culpa da outra parte.
5) Assim, entendemos salvo melhor opinião que a falta de redução a escrito do contrato de arrendamento implica que os recorrentes AA e esposa não poderão requerer qualquer procedimento judicial relativo ao contrato, conforme resulta do art. 5° A n.º1 do D. Regional n.º11/77/A de 22 de Maio, alterado pelo Decreto Regional n.º 1/82/A, de 28 de Janeiro, Decreto Legislativo Regional n.º7/86/A, de 25 de Fevereiro e Decreto Legislativo Regional n° 16/88/A de 11 de Abril.
6) Ac.TRG - Proc. n.º1335/07.1 “A falta de contrato escrito de arrendamento tem como consequência a extinção da instância.”
7) Resulta da alínea 12 dos factos dados como provados “Por carta de 6.7.2004, enviada ao autor e por ele recebida, GG, deu-lhe conta de que tendo ele a posição de rendeiro dos prédios com os n.ºs 24 e 25, e pretendendo ela vendê-los, lhe facultava a possibilidade de preferir na respectiva aquisição pela quantia de 50. 000 €, solicitando-lhe resposta no prazo de 15 dias após a recepção da carta, sem o que entenderia a falta de resposta como desinteresse na aquisição.
8) Salvo melhor opinião estão preenchidos os requisitos do art. 416° do C. Civil, ou seja, foi indicado o valor da venda, um prazo para a resposta e não havia mais qualquer cláusula de qualquer contrato a transmitir porque não existiam.
9) O art. 416.º do C. Civil não fala em quaisquer "elementos essenciais", refere apenas que se deve dar conhecimento do projecto da venda e das cláusulas do respectivo contrato. Nada mais. E foi o que foi feito pelas vendedoras, indicaram um preço e não havia mais cláusulas a comunicar.
10) O recorrente AA, respondeu conforme al. 13 dos factos dados como provados "Por carta de 21.7.2004, dirigida à dita GG, o autor informava-a de que na sua qualidade de rendeiro propunha para a compra dos imóveis aludidos o preço de 30.000€".
11) Ora, com esse comportamento "propunha para a compra dos imóveis aludidos o preço de 30.000, 00 €" está a renunciar ao direito de preferir. Aceitar a pretensão dos recorrentes e do Tribunal da Relação é acolher a litigância abusiva na forma de “venire contra factum proprium” (conforme refere o estudo de Batista Machado - "Tutela de confiança e venire contra factum proprium" - RLJ. 117-229 e segs).
12) Os recorrentes (AA e esposa) e o Tribunal da Relação parecem desconhecer o art. 217° n.º1 do C. Civil que aceita como relevante a declaração negocial tácita, sendo esta a que "se deduz dos factos que com toda a probabilidade a revela".
13) Salvo o devido respeito por opinião em contrário, o facto de se chamar em primeiro lugar já é uma forma de preferir, entendimento esse que o Tribunal da Relação não teve em conta.
14) Tendo os recorrentes AA e esposa proposto um preço abaixo do proposto pelas vendedoras, correram o risco por sua única e exclusiva responsabilidade, devendo ser interpretado tal comportamento como uma renúncia à proposta das vendedoras, e foi o entendido pelas vendedoras e pelo Tribunal da Dr.ª instância.
15) Por outro lado e face à matéria dada como provada na 1.ª instância, ou seja, ao facto dos recorrentes AA e esposa terem oferecido apenas 30.000,00€ quando as vendedoras propuseram a venda por 50.000,00 € e vieram a efectuar a venda por 80.000,00€, tendo proposto preço inferior ao pedido, face ao disposto no art. 416°, n.º 2 do C.C., caducou o seu direito de preferência, situação que o Tribunal da Relação ignorou e que merece a devida interpretação e aplicação por parte deste Supremo Tribunal.
16) Salvo melhor opinião, ao contrário do entendimento do Tribunal da Relação de Lisboa, comungamos com o entendimento da 1.ª instância, na medida em que o objecto da venda e o preço estavam bem definidos. A comunicação não deixava dúvidas quanto ao facto de a venda ser pactuada de imediato com integral pagamento do preço. O recorrente AA também o percebeu que veio, mais tarde, a fazer ofertas superiores ao preço que as vendedoras lhe tinham proposto, tendo já caducado o seu direito de preferir.
Pelo exposto, nos melhores de direito e sempre com o suprimento de V. Exas., deve a revista ser concedida, revogando-se o acórdão recorrido, substituindo-o por douto acórdão que julgue conforme a decisão da 1.ª instância.
Contra-alegaram os autores, rebatendo, ponto por ponto, a argumentação dos recorrentes.
V –
Ante as conclusões das alegações, as questões que se nos deparam consistem em saber se:
A não redução a escrito do contrato de arrendamento obsta a que se peça a declaração de preferência em juízo;
O destino do prédio também impede a preferência;
Foi comunicada aos autores a intenção de venda, tal como se exige no artigo 416.º;
Tendo eles renunciado a ela;
Ou, não se entendendo que renunciaram, deixaram caducar tal direito.
V –
Vem provada a seguinte matéria de facto:
1 - Descrito na Conservatória do Registo Predial de Ribeira Grande com o n.º 00150/27.12.85 – Matriz, existe um prédio rústico sito às Caldeiras, com 3,504 ha de terreno estéril, mata de acácias (talhadio) e pasto, a confrontar de Norte com HH, de sul com II, de Nascente com JJ e Poente com LL, actualmente inscrito na matriz predial da freguesia de Matriz sob o artigo 24, Secção 1.
2 - Descrito na Conservatória do Registo predial de Ribeira Grande com o n.º 01485/03.05.15 – Matriz, existe um prédio rústico sito às Caldeiras, com 5,266 ha de pastagem, lenhas, criptomérias e mata de acácias, a confrontar de Norte com MM, de Sul com NN e OO, de Nascente com PP e de poente com LL, inscrito na matriz predial da freguesia de Matriz sob o artigo 25, Secção 1.
3 - Descrito na Conservatória do Registo predial de Ribeira Grande com o n.º 01535/04.10.12 – Matriz, existe um prédio rústico sito às Caldeiras, com 0,328 ha de terra de lenhas e pastagem, a confrontar de Norte, Nascente e Poente com Servidão e de Sul com GG, inscrito na matriz predial da freguesia de Matriz sob o artigo 22, Secção 1.
4 - Por inscrição G-1 lavrada sob apresentação 03/27.12.85, a aquisição do prédio com o nº 24 de matriz foi registada, em comum e sem determinação de parte ou direito a favor de QQ, EE, casada com EE, e GG, por herança de MM, casado que fora com a primeira, sendo que posteriormente o direito da primeira foi transferido por sucessão hereditária para a segunda e a terceira, facto registado por averbamento 1 à referida inscrição, lavrado sob apresentação 05/03.05.15.
5 - Por inscrição G – 1 lavrada sob apresentação 06/03.5.15, a aquisição do prédio com o nº 25 foi registada, em comum e sem determinação de parte ou direito, a favor de FF, casada com EE, e de GG, por sucessão hereditária de QQ.
6 - Por escritura pública de 3.11.2004, lavrada no 2.º Cartório Notarial de Ponta Delgada, as titulares inscritas dos prédios referidos declararam, na qualidade de vendedoras, vender os referidos imóveis, pelos preços já recebidos de 32.165 €, o primeiro, e 47.835 €, o segundo, a CC, naquele acto representado por RR, que declarou comprar em nome do seu representado, tendo intervindo igualmente EE, marido da primeira vendedora e que consentiu na venda.
7 - Na sequência, foi lavrada quanto ao prédio com o nº 24 e por apresentação 12/04.12.16, inscrição G – 2, pela qual ficou registada a aquisição de CC; e quanto ao prédio com o nº 25 e pela mesma apresentação, lavrada inscrição G – 2, mediante a aquisição desse prédio ficou igualmente registada a favor de CC.
8 - Por inscrição G – 1, lavrada sob apresentações 11 e 12/04.10.12, foi registada a aquisição do prédio com o nº 22 a favor de J... E..., por compra a E... B.... Â.... .
9 - Por escritura pública de 26.10.2004, lavrada no Cartório Notarial de Povoação, SS, em representação da aludida J... E..., declarou vender a AA, casado no regime de comunhão de adquiridos com BB, e este declarou comprar, pelo preço já entregue de 15.000 €, o prédio com o nº 22 – por esta escritura o autor pagou, de despesas notariais, o total de 297,60€.
10 - Na sequência, por inscrição G – 2 lavrada sob apresentação 05/04.10.28, foi registada a aquisição, por compra, a favor do dito AA.
11 - O prédio com o nº 22 confina fisicamente com o prédio com o nº 24.
12 - Por carta de 6.7.2004, enviada ao autor e por ele recebida, GG, deu-lhe conta de que tendo ele a posição de rendeiro dos prédios com os nºs 24 e 25, e pretendendo ela vendê-los, lhe facultava a possibilidade de preferir na respectiva aquisição pela quantia de 50.000 €, solicitando-lhe resposta no prazo de 15 dias após a recepção da carta, sem o que entenderia a falta de resposta como desinteresse na aquisição.
13 - Por carta de 21.7.2004, dirigida à dita GG, o autor informava-a de que na sua qualidade de rendeiro propunha para a compra dos imóveis aludidos o preço de 30.000 €.
14 - Por carta de 16.9.2004, dirigida de novo à dita GG e por ela recebida em 24.9.2004, o autor informou esta de que pretendia exercer o direito de preferência relativamente aos ditos prédios, para o efeito invocando a sua condição de rendeiro, solicitando que lhe fossem transmitidos os termos e condições da venda, designadamente o prazo de realização da escritura e a forma de pagamento, mencionando o que já lhe fora indicado e oferecia o preço de 54.200 € - e nessa carta mais dava conta de que considerava” irregular” a carta enviada em 6.07.2004 por ser omissa quanto a tais termos e condições, por isso sendo também irregular a sua própria carta de 21.07.2004.
15 - Por carta de 8.10.2004, ainda dirigida à dita GG, o autor manifestou-lhe reiterar a sua posição expressa na carta anterior, mais informando que pretendia exercer judicialmente os seus direitos se não lhe fosse reconhecida preferência e que entenderia fazê-lo se nada lhe fosse respondido.
16 - Por carta de 29.10.2004, novamente dirigida a GG, o autor, agora alegando a sua qualidade de proprietário de prédio confinante com os prédios nºs 25 e 24, manifestou-lhe o conhecimento da sua intenção de vendê-los e, declarando querer preferir na dita qualidade, solicitou-lhe comunicação sobre os termos e condições da venda, designadamente preço, prazo de escritura e forma de pagamento.
17 - Em 27.9.2004, GG assinou declaração, na qualidade de proprietária dos prédios nºs 25 e 24, na qual reconhecia que o prédio nº 22, então ainda pertencente a J... E..., confinava a Sul com os seus, declaração destinada a ser apresentada na Conservatória do Registo Predial de Ribeira Grande, pela dita J... E..., para efeitos de harmonização das descrições do registo predial e da matriz predial relativas ao prédio desta.
18 - Nos anos de 1997 a 2004, sempre em Novembro e por duas vezes no último desses anos, e nenhuma no de 2003, o autor satisfez rendas relativas a prédios sitos às Caldeiras, por elas recebendo recibos assinados por GG, com excepção do relativo ao ano de 2002, que não foi assinado, e do relativo ao ano de 1999, que foi assinado por FF.
19 - Por solicitação de CC, relativa à construção de moradia isolada nas Caldeiras de Ribeira Grande, os serviços da Câmara Municipal respectiva – Divisão de Obras e Urbanismo, emitiram informação simples, àquele dirigida e datada de 13.4.2005, dando conta de que, estando o terreno parcialmente abrangido pela Reserva Ecológica Regional, de acordo com o Plano Director Municipal, não é permitida a construção na parte abrangida, sendo-o porém na restante, desde que observadas determinadas condições que o mesmo documento especifica.
20 - Entre os prédios nºs 25 e 24 não existe qualquer demarcação física.
21 - Em 14.4.1997, faleceu QQ, de quem foram herdeiras habilitadas apenas FF e GG.
22 - Nos contactos com o autor, GG agia, também, em nome da irmã FF.
23 - O autor só tomou conhecimento da compra e venda de 3.11.2004 após buscas em vários cartórios notariais.
24 - Os réus vendedores sempre quiseram vender conjuntamente os prédios nºs 25 e 24.
25 - Os réus compradores desde sempre manifestaram a intenção de comprar os dois prédios, para aí construírem também a sua casa de habitação, na convicção de que essa construção era ali viável.
26 - Existem nos ditos prédios os restos dos muros de uma pequena casa.
27 - Tanto os réus compradores como os réus vendedores no negócio de 3.11.2004 tiveram conhecimento da compra e venda de 26.10.2004 com a sua citação para a presente acção.
28 - Os prédios com os nºs 25 e 22 distam entre si mais de 250 m, entre eles não sendo possível directamente a passagem de gado e máquinas agrícolas.
29 - Entre os prédios nºs 25 e 24 e o prédio nº 22 existe apenas uma elevação de cerca de 10 cm, estando ambos os primeiros fisicamente unidos ao terceiro, de modo a que entre todos é possível a passagem de máquinas agrícolas, animais e pessoas, a pé ou com transporte de motor ou tracção animal.
30 - Os prédios nºs 25 e 24 têm sido predominantemente destinados à exploração agrícola e a pastagem.
31 - O autor marido exerce actividade de empresário agrícola.
32 – Antes da compra de 26.10.2004, o autor explorava o prédio nº 22, pagando uma quantia à proprietária do mesmo.
33 - Desde que faleceu QQ, FF e GG administraram conjuntamente a herança da QQ ali referida, incluindo os prédios nºs 25 e 24.
34 - Sendo nessa condição que emitiram e assinaram os recibos entregues ao autor.
35 - Sendo na convicção de que era assim que o autor se dirigiu apenas a GG.
VI –
Nos termos do artigo 38.º do Decreto-Lei n.º385/88, de 25.10, a legislação sobre arrendamento rural aprovada pela Assembleia Regional dos Açores mantém-se em vigor nesta Região Autónoma.
Há, pois, que atender ao Decreto Regional n.º11/77/A, de 20.5 (conhecido por LARA), que contém disposições expressas sobre a imperatividade de redução a escrito do contrato de arrendamento rural.
Na interpretação das quais interessa o cotejo com as normas do continente, pelo que vamos atentar, primeiro, nestas.
Segundo o n.º1 do artigo 3.º do mencionado DL n.º385/88, os arrendamentos rurais são obrigatoriamente reduzidos a escrito. Não só os efectivados a partir de 1.7.1989 (data da entrada em vigor daquele normativo) como, os anteriores (n.º3 do artigo 36.º).
A não redução a escrito projecta-se em duas realidades que importa não confundir:
Uma - situada no plano substantivo - derivada do artº 3º : o contrato é nulo, com o regime de arguição ali estabelecido;
Outra - situada no domínio processual - emergente do art.º 35º, nº5 : Nenhuma acção judicial pode ser recebida ou prosseguir, sob pena de extinção da instância, se não for acompanhada de um exemplar do contrato, quando exigível, a menos que se alegue que a falta é imputável à parte contrária.
O legislador açoriano não deixou de consignar a regra geral da redução a escrito dos contratos, mas entendeu, quanto ao regime e efeitos da falta de redução a escrito, seguir caminho próprio, não tendo vertido o texto do continente, nem para ele remetido.
Assim, no artigo 5.º. n.º 4 do Decreto Regional n.º11/77/A, dispôs que:
No caso de não cumprimento do disposto no n.º1, os contraentes não poderão requerer qualquer procedimento judicial relativo ao contrato, a menos que aleguem, e venham a provar, que a falta é imputável ao outro contraente.
Este n.º 4 passou, com a alteração levada a cabo pelo Decreto Regional n.º 1/82/A, de 28.1 a constituir o n.º1 do artigo 5.º - A, sem que tivesse havido alteração do texto.
Nos termos do artigo 27.º (que passou a ser o artigo 26.º com o segundo daqueles diplomas regionais), nos casos omissos há que recorrer às regras gerais dos contratos e às especiais da locação, e elas cominam de nulidade a falta de forma legal dos contratos. Mas cremos que tal tomada de posição, renunciando ao texto continental expresso quanto à nulidade, significou antes a opção por caminho diferente, preenchendo-o sem que, por aí ficasse lacuna a integrar nos termos que, em plano geral, decidiu.
Com esta tomada de posição, o legislador ilhéu afastou, em primeiro lugar, a sanção continental da nulidade, que tantas discussões tem originado.
Mas não se ficou por aqui.
Ao situar as consequências em nível processual, impedindo os contraentes de “requerer qualquer procedimento judicial relativo ao contrato, a menos que aleguem e venham a provar que a falta é imputável ao outro contraente” afastou também a violenta solução de extinção de instância consagrada no diploma continental.
VII –
É, pois, na lei açoriana e, concretamente, na interpretação da expressão que acabámos de verter que está a solução para a primeira das questões referidas em V.
O “procedimento judicial relativo ao contrato” pode ser entendido de dois modos:
Um, lato, que abranja todo o procedimento judicial que pressuponha a invocação do contrato;
Outro, bem mais restrito, que apenas abranja os casos em que o procedimento judicial visa a tomada de posição sobre o próprio contrato.
A redução a escrito dos contratos tem como razão de ser a facilitação da prova, a estabilidade das declarações, a maior precisão que a redacção do texto, por regra, implica e a maior ponderação a ela associada (cfr-se Galvão Teles, Manual dos Contratos em Geral, 138). No caso concreto do arrendamento rural, a redução a escrito tem uma nítida componente de protecção ao arrendatário rural, tido pela lei como parte mais fraca.
Assim sendo, cremos que a lei açoriana deve ser interpretada como apenas reportada às causas em que se discuta o próprio contrato e não àquelas em que este apenas serve de apoio para a invocação de direito de preferência – pela parte tida como mais fraca - na alienação do prédio. Aqui vale qualquer meio de prova.
VIII –
Passando à segunda das questões enumeradas em V, temos que o direito de preferência invocado pelos autores assenta em duas realidades diferentes:
Uma referente à confinância;
Outra à qualidade de arrendatários.
Quanto àquela, vale, por remissão do já falado artigo 26.º da LARA, o artigo 1381.º a) do Código Civil : a preferência é afastada, quando algum dos terrenos confinantes constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura.
O que compreende bem, porquanto, como claramente resulta dos artigos 1376.º, n.º1 e 1377.º (quer dos seus textos, quer das suas raízes históricas), o emparcelamento e a proibição de fraccionamento tem como razão de ser o aumento de produtividade da cultura agrícola inerente ao aumento de dimensão das respectivas áreas.
Ora, provou-se que os réus compradores desde sempre manifestaram a intenção de comprar os dois prédios para aí construírem também a sua casa de habitação, na convicção de que essa construção era ali viável. Estes factos não são totalmente claros para o que nos importa, já que “manifestar a intenção“ e “ter a intenção” podem não coincidir, mas, quer porque, em regra, coincidem, quer porque a Relação – soberana, em princípio, a respeito da fixação factual – acolheu a ideia de intenção concretizada, temos para nós também que se verifica a ressalva constante daquela alínea a) do artigo 1381.º. Sendo certo que, conforme o melhor entendimento, tal intenção não carecia de ter sido vertida no próprio documento de compra.
Por aqui e tal como nos chega das instâncias – nesta parte em sintonia - fica afastada a preferência com base na confinância.
IX –
Mas de pé fica a preferência com base na qualidade de arrendatários. Não se lhe aplica a ressalva do artigo 1381.º, como bem se compreende, atento o escopo relativo aos preceitos que o precedem.
Tal preferência radica-se no artigo 21.º da LARA e não pressupõe o cultivo durante qualquer período mínimo. Basta-se, tão-só com aquela qualidade.
X –
Surge, então, com pertinência, a questão de saber se os vendedores comunicaram, devidamente, aos autores o projecto de venda e cláusulas do respectivo contrato, tal como exige o n.º1 do artigo 416.º do Código Civil, aplicável até por remissão expressa do n.º3 daquele artigo 21.º.
No Código de Processo Civil existe um processo especial de notificação para preferência (artigo 1458.º e seguintes), aplicável aos casos em que o vendedor prefira este formalismo legal que lhe não é imposto. De tal processo, poder-se-á retirar algo sobre conteúdo das comunicações, mas o n.º1 daquele artigo 1458.º só alude ao preço e “restantes cláusulas do contrato”, para além da fixação dum prazo para exercício do direito, pelo que a ajuda, por aqui, é reduzida.
Permanece, no entanto, a ideia, retirada da “ratio legis” do preceito, de que hão-de ser fornecidos ao potencial preferente todos os elementos que permitam a formação dum juízo consciencioso sobre se quer ou não preferir. Tal ideia leva, corolariamente, a que a identificação do potencial comprador seja ou não importante para ele de acordo com a existência ou não de relação jurídica que, na hipótese de transferência do bem a favor de terceiro, o vai ligar a este. No caso de preferência com base na compropriedade ou no arrendamento, é manifesta a existência de tal relação jurídica, pelo que a indicação de quem é o potencial comprador torna-se essencial (assim, Pires de Lima e A. Varela, Código Civil Anotado, I, 392, Lacerda Barata, Da Obrigação de Preferência, 126, Henrique Mesquita, RLJ 126, 61 e, entre muitos, os Ac.s deste Tribunal de 16-05-2002, cujo texto se pode ver em www.dgsi.pt. e de 19.11.2002, na CJ STJ X, III, 133).
Ora, no caso presente, a comunicação, levada a cabo pela carta que se refere no ponto 12 da enumeração factual e que está a folhas 23, omitiu o nome do potencial comprador. Faltou um dado fundamental para o destinatário tomar uma posição conscienciosa.
É de acolher, pois, o entendimento da Relação de que não teve lugar comunicação bastante.
Não tendo tido lugar comunicação bastante ficam, em grande parte, prejudicadas as demais questões referidas em V. E dizemos “em grande parte” apenas porque pode-se conceber uma renúncia ao direito de preferência independentemente de comunicação do projecto de venda e cláusulas do respectivo contrato. Só que, a ela não chegam, manifestamente, os factos apurados. A única recusa relativamente à aquisição teve lugar com a carta referida em 13 da enumeração factual e reportava-se ao montante constante da comunicação recebida. Logo, não valendo esta, não releva tal recusa.
X –
Face a todo o exposto, nega-se a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 28 de Abril de 2009
João Bernardo
Oliveira Rocha
Oliveira Vasconcelos