Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 572/03.8TCFUN.L1.S1 |  |
NULIDADE POR FALTA DE FORMA LEGAL
CESSÃO DE EXPLORAÇÃO
OBRIGAÇÃO DE INDEMNIZAR
NULIDADE DE ACÓRDÃO
NULIDADES PROCESSUAIS
LIBERDADE CONTRATUAL
CONTRATO INOMINADO
- CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, ARTIGO 715º
- DECRETO REGULAMENTAR Nº 14/78, DE 12 DE MAIO
- REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO, APROVADO PELO DL Nº 329-B/90, DE 15 DE OUTUBRO, ARTIGO 7º
- CÓDIGO DO NOTARIADO APROVADO PELO DL Nº 47.619, DE 31 DE MARÇO DE 1967, ARTIGO 89º
2. Na falta de convenção nesse sentido, não implica a assunção da responsabilidade pelos custos de manutenção das partes comuns do prédio.
3. A infracção do dever de restituição em bom estado de conservação implica obrigação de indemnizar.
Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:
1. AA e mulher, BB, CC e mulher, CC, e DD instauraram uma acção contra EE – Sociedade de Investimentos Turísticos, Lda., pedindo a sua condenação no pagamento de € 61.108,70 (€ 59.820,96+€ 3.146,74 de juros vencidos), acrescido dos juros vincendos, até integral pagamento, sobre € 59.820,96).
Invocaram, para o efeito, terem celebrado com a ré contratos de exploração de fracções autónomas do prédio denominado “Hotel Apartamentos ...”, que a mesma lhes vendeu, que entretanto vieram a terminar sem que lhe tivessem sido pagas retribuições que lhes eram devidas; que, quando as fracções e o respectivo recheio lhes foram entregues, apresentavam deficiências que importaram a realização de reparações, que custearam, tendo pago € 8.000,00 por fracção; que sofreram prejuízos vários, devidos a incumprimento contratual da ré.
A ré contestou, por impugnação e por excepção. Por entre o mais, alegou a nulidade dos contratos, por falta de forma, e negou ter assumido as obrigações invocadas pelos autores.
Os autores replicaram, nomeadamente sustentando tratar-se de contratos de exploração para fins hoteleiros, não sujeitos a escritura pública.
Pela sentença de fls. 320, a acção foi julgada parcialmente procedente. A ré foi condenada “a pagar aos autores o valor, a liquidar em execução de sentença, das contrapartidas pecuniárias por cada fracção referente ao período entre Janeiro a Julho de 2002” e ainda “o montante de 8.000 (oito mil euros), por cada fracção autónoma, decorrente dos custos de reparação, acrescido de juros, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento” . A ré foi absolvida “do pedido de condenação no pagamento de prejuízos (…) pelo encerramento do hotel”.
A sentença foi confirmada pelo acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de fls. 370.
2. A ré recorreu para o Supremo Tribunal da Justiça; o recurso, ao qual não são aplicáveis as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto, foi admitido como revista, com efeito devolutivo.
Nas alegações que apresentou, a recorrente formulou as seguintes conclusões:
«I - No douto acórdão em análise foi declarada a nulidade da sentença na medida em que esta deixou de se pronunciar sobre questão que devia conhecer (artigo 668°, n.º 1, alínea d) do CPC);
II - Nesta sequência., decidiu o Tribunal da Relação substituir-se ao tribunal a quo e conheceu a questão omissa uma vez que, no seu entendimento, dispõe nos autos de todos os elementos necessários para o efeito (artigo 7150 do CPC);
III - No entanto, ao fazê-lo, não foi dado cumprimento ao disposto no n° 3 desse artigo 715º o qual determina que "O relator, antes de ser proferida decisão, ouvirá cada uma das partes, pelo prazo de 10 dias ";
IV - Sendo assim como efectivamente é, verifica-se que foi preterida formalidade prescrita na lei processual a qual, porque, no caso que nos ocupa, influi no exame ou na decisão da causa, conduz à nulidade do acórdão por força do estipulado na parte final do nº 1 do artigo 201º do CPC;
V - Assim, deverá ser declarada a nulidade do acórdão e também dos termos subsequentes nos termos previstos no nº 2 do referido artigo 201°, substituindo-se o mesmo por outra decisão que mande cumprir o disposto no nº 3 desse artigo 715º do CPC;
Sem prejuízo do que ficou dito e mesmo que assim não se entenda, há a referir o seguinte:
VI - No douto acórdão, relativamente à natureza dos contratos celebrados entre as partes, defende-se que " ... a situação em análise não assume enquadramento na figura do contrato de cessão de exploração" e que "Igualmente não é possível integrar a situação no contrato de arrendamento para fins comerciais.,,", concluindo-se que " ... a realidade contratual contemplada assume total cabimento no que se encontra regulado enquanto cessão de unidades habitacionais para fins turísticos. que possui regime jurídico próprio, designadamente [ ... ] o Decreto Regulamentar n.º 14/78, de 12 de Maio", na medida em que "Ocorreu pois foi a cedência onerosa dos apartamentos para que a Ré procedesse à respectiva exploração como alojamento turístico no âmbito do seu estabelecimento hoteleiro” e assim “Estão por isso em causa contratas atípicos ... "
VII· Sendo tais contratos reportados a Junho e Julho de 1994 e Setembro de 1995, o Decreto Regulamentar n° 14/78, de 12 de Maio já havia sido revogado pelo artigo 6° do Decreto Regulamentar nº 8/89t de 21 de Março, tendo tal revogação produzido efeitos desde 1989/05/19;
VIII - Não se vislumbra que os autos, designadamente a matéria de facto dada como provada, permitam concluir como o douto acórdão no sentido de que se está perante "cessão de unidades habitacionais para fins turísticos, que possui regime jurídico próprio, designadamente e para o que aqui manifesta acolhimento, o Decreto Regulamentar n.º 14/78, de 12 de Maio.";
IX - Na verdade, matéria de facto dada como provada não permite concluir que ao caso deva ser aplicável o Regulamento dos Empreendimentos Turísticos, pois nada consta dos autos que nos permita constatar que no caso se está perante um empreendimento turístico que cumpra os extensos e complexos requisitos legais mínimos para tal;
X - Ao caso os regimes mais adequados são o do contrato de arrendamento urbano para fins comerciais ou do contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial;
XI - Entre estes, no entanto, é mais adequada à situação dos autos a figura do contrato de arrendamento para fins comerciais, pois quase todas as suas características se mostram bem vincadas, desde logo o proporcionar, mediante retribuição, à R. do gozo das fracções para fins de exploração comercial, ou seja, com o objectivo de nelas se desenvolver uma actividade com vista à obtenção de lucros;
XII - Ao contrário do que se entende no douto acórdão em análise, não é fundamental para a caracterização deste tipo de contratos a sua renovação automática, até porque muitos deles são feitos a prazo certo;
XIII - Também nada obsta a tal caracterização o facto de as partes estipularem entre si e no âmbito da liberdade contratual que lhes assiste, que o dever de manutenção dos imóveis (fracções) com os respectivos custos corra por conta do arrendatário;
XIV - Seja arrendamento urbano para fins comerciais ou contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, a verdade é que, à data dos contratos, era exigível a escritura pública de acordo com o disposto no artigo 80º do Código do Notariado então em vigor, pelo que, não tendo sido observada a referida forma, os contratos em causa são nulos, por força do disposto no artigo 220º do Cód. Civil;
XV. Assim, tais contratos não produzem efeitos (289° do CC) e não podem fundamentar validamente a condenação de qualquer uma das partes outorgantes, designadamente a R., por incumprimento das suas cláusulas;
XVI - Donde resulta que não existe guarida contratual ou legal que fundamente a condenação da R. no pagamento das contrapartidas pecuniárias por cada fracção referente ao período entre Janeiro e Julho de 2002, bem como no montante de € 8.000,00 por cada fracção autónoma, decorrente dos custos de reparação, pelo que deverá o douto acórdão ser revogado e substituído por outra decisão que absolva a R. de tais pedidos;
Por outro lado:
XVII - No elenco (que não foi alterado) descrito pelo mmo juiz a quo para fundamentar a condenação no pagamento dos respectivos custos de reparação constam as deficiências "infiltrações de água no terraço ", “falta de pintura exterior" e "restaurante comum sem mobília";
XVIII - Tais espaços do edifício são considerados partes comuns nos termos das alíneas a) e d) do nº 1 e e) do n° 2 do artigo 1421º do Cód. Civil o qual é aplicável ao caso visto que se está perante edifício sujeito ao regime da propriedade horizontal;
XIX - A aqui recorrente não assumiu qualquer compromisso nem qualquer obrigação relativamente às partes comuns do edifício, pelo que, não sendo responsável pela manutenção das mesmas, não deveria ser condenada no pagamento de custos de reparação que só dizem respeito a tais partes;
XX - Face às regras estabelecidas para o ónus da prova (artigo 342° do Cód. Civil), cabia aos AA. alegar e provar que sobre a R. impendiam obrigações não cumpridas relativas às partes comuns constituídas pelo terraço, paredes exteriores e restaurante comum, o que não foi feito;
XXI - Apenas foi dado como provado que a R. se comprometeu a entregar os apartamentos "em bom estado de conservação" e a fazer a "manutenção das fracções autónomas" sendo que, relativamente às demais partes do edifício onde se integram as fracções, designadamente as partes comuns tal como são descritas na lei, nada consta da matéria factual dada como provada que a R. tivesse assumido alguma obrigação;
XXII - Assim, não devendo ser a R. responsabilizada pelas obras de reparação das partes comuns, e tendo tais reparações sido incluídas no montante de € 8.000,00 por fracção que aquela foi condenada a pagar, mesmo que se considerassem os contratos válidos e vigentes, ainda assim, havia que deduzir o correspondente valor naquele montante, ou seja, dos € 8.000,00 deveria ser deduzida a parte que foi gasta com as reparações nas identificadas partes comuns;
XXIII - E porque os factos dados como provados não permitem tal operação de "desconto", a condenação da R., a existir, teria de ser no montante que se apurasse em sede de liquidação de sentença, nos termos dos nºs I e 2 do artigo 661º do Cód. de Proc. Civil.
Por último há ainda a referir o seguinte:
XXIV - Mesmo que sobre a R. impendesse o dever de proceder às referidas reparações, o que não se concede, então cabia a essa mesma R. prestar a sua obrigação devendo para tal ser interpelada e notificada dos exactos termos e extensão da sua responsabilidade e, consequentemente, da sua obrigação/prestação (vide artigos 767º e 805º do Cód. Civil.);
XXV - Pelo que, no entendimento do acórdão recorrido, cabendo à R., enquanto obrigada, efectuar a sua prestação, não podiam os AA., sem o conhecimento daquela, substituir-se-lhe e, depois, exigir da mesma o pagamento do respectivo preço;
XXVI - Assim, também nesta vertente, não existe fundamento válido para a condenação da R ., devendo o douto acórdão ser revogado, e, consequentemente, ser o mesmo substituído por outra decisão que absolva a R. de tal pedido;
XXVII - Foram violadas as seguintes disposições legais: artigos 220°, 289°, 342°, 767°, 805º e 1421 ° do Código Civil, o artigo 80° do Código Notariado em vigor à data dos factos, e os artigos 661º e 715° do Cód. Proc. Civil.
Nestes termos e nos mais de Direito, com o Mui Douto suprimento dos Ilustres Juízes Conselheiros do Supremo Tribunal de Justiça, deverá o presente recurso ser considerado procedente e, por via dele, deverá o acórdão em análise ser revogado, substituindo-se o mesmo por outro que absolva a aqui recorrente dos pedidos ou, assim não se entendendo, deverá ser declarado nulo o douto acórdão sob recurso nos termos e com as consequências supra expostas, como é de Direito e de Justiça».
A fls. 434, foi proferido novo acórdão pela Relação de Lisboa, indeferindo a nulidade suscitada.
3. Vem provada a seguinte matéria de facto (transcreve-se do acórdão recorrido):
1. A ora Ré, EE – Sociedade de Investimentos Turísticos, Lda., vendeu aos ora Autores, AA e CC, respectivamente, as fracções autónomas ou unidades habitacionais designadas pelas letras C e D e venderam ainda à A. DD, as fracções autónomas designadas pelas letras T e O, fracções aquelas e estas localizadas nos primeiros quarto e quinto andares do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, ao Sítio dos …, Caminho ..., Funchal do denominado “Hotel Apartamentos ...”.
2. Em 25-10-2001 a Ré enviou ao Autor AA a carta que constitui fls. 27, que aqui se dá por reproduzida.
3. Os Autores enviaram à Ré a carta que constitui fls. 30, que aqui se dá por reproduzida.
4. Desde 31-12-2001 que a Ré deixou de pagar qualquer contrapartida aos Autores.
5. Em 30 de Julho de 2002 enviaram os ora Autores carta à Ré, dando conta das seguintes deficiências:
- Levantamento da tijoleira do chão do terraço, pondo em risco a tela asfáltica da impermeabilização, há fissuras no mesmo, assim como nas platibandas laterais. Há problema de impermeabilização que se reflectem nos apartamentos do 5º andar.
- Nos andares e próximo dos elevadores não existem portas contrafogo nem plano de segurança, com o que não se preenchem os requisitos para homologação como unidade destinada a Turismo.
- Não foram pintadas as fachadas nem outras zonas sociais (corredores dos andares, escadarias, recepção, restaurante, entre outras), sendo visíveis paredes com salitre por falta de manutenção.
- O mobiliário existente é o mesmo dos últimos 8 anos encontrando-se degradado e sem condições para estar ao serviço dos hóspedes.
6. Sendo que cada uma das ditas fracções foram transmitidas aos Autores já mobiladas e com equipamento de cozinha, televisão, secador, cofre, telefone e ar condicionado.
7. Ao mesmo tempo comprometeu-se a Ré, contratualmente, a explorar os referidos apartamentos para fins turísticos, por períodos de 5 anos e, no fim do contrato, a entregá-los com o respectivo recheio, em bom estado de conservação.
8. Mediante a contrapartida, por cada fracção, de uma renda trimestral no valor inicial de 375.000$00 (€1.870,49) a qual seria paga aos ora Autores durante a vigência do contrato de exploração, por depósito bancário.
9. O primeiro contrato por 5 anos teve início a 1 de Julho de 1994, tendo-se renovado, por mútuo acordo, em 1 de Julho de 1999 e por igual período.
10. Comprometeu-se ainda a Ré, através dos mesmos contratos, a actualizar a renda todos os anos, conforme a taxa de inflação nacional.
11. E ainda a fazer a manutenção das fracções autónomas e a suportar esses custos.
12. As chaves de cada uma das fracções autónomas só vieram a ser entregues aos Autores em Julho de 2002.
13. A partir de Abril de 2002 os Autores pediram à Ré as chaves das fracções.
14. A Ré manteve-se a explorar as fracções até Julho de 2002.
15. Em Julho de 2002, quando a Ré procedeu à entrega das chaves aos Autores, estes deparam-se, entre outras, com as seguintes deficiências: mobília gasta e danificada; infiltrações de água no terraço; falta de pintura interior e exterior; equipamento das cozinhas incompleto; televisões sem comando; cofres sem canhão de chaves; restaurante comum sem mobília; cozinha vazia de todo o seu equipamento, sem electrodomésticos como sejam, entre outros, fogão, frigorífico, micro-ondas e balcões em inox.
16. A Ré deixou assim, ao longo de cerca de 8 anos, degradar o prédio, especialmente ao nível dos terraços (com graves problemas de impermeabilização), fachadas e mobiliário
17. Reparações essas que importaram, para cada um dos Autores, e por cada fracção autónoma, gastos no montante de € 8.000.
18. O Hotel esteve encerrado durante vários meses.
19. As fracções em causa são T0 com kitchnet.”
4. Estão assim em causa neste recurso as seguintes questões:
– Nulidade do acórdão recorrido, por violação do disposto no nº 3 do artigo 715º do Código de Processo Civil;
– Forma dos contratos destinados a “explorar os apartamentos para fins turísticos”;
– Responsabilidade da ré pelos custos das reparações, em geral e em relação às partes comuns do prédio;
– Condenação no pagamento das contrapartidas pecuniárias correspondentes ao período de Janeiro a Julho de 2002.
5. É certo que o nº 3 do artigo 715º do Código de Processo Civil impõe ao tribunal de recurso, quando conheça de questões que o tribunal a quo deixou indevidamente de apreciar, que, antes de decidir, ouça “cada uma das partes, pelo prazo de 10 dias”.
Mas é igualmente certo que a infracção dessa regra não provoca a nulidade do acórdão do tribunal de recurso, desde logo por se não enquadrar nas causas de nulidade definidas pelo artigo 668º do Código de Processo Civil (aplicável por força do seu artigo 716º).
Cumpre, assim, aplicar o regime das nulidades de processo, cuja delimitação genérica se encontra no artigo 201º do Código de Processo Civil.
A recorrente alega, por referência a esse preceito, que “foi preterida formalidade prescrita na lei processual (…) que influi no exame ou na decisão da causa”, devendo “ser declarada a nulidade do acórdão e também dos termos subsequentes”.
Ora, independentemente de saber se estariam realmente reunidos os requisitos para se concluir pela verificação de nulidade, a verdade é que, como a Relação observou no acórdão de fls. 434, haveria de ter sido arguida no prazo previsto no nº 1 do artigo 205º, o que não sucedeu.
E tem ainda razão o acórdão recorrido quando observa que a recorrente teve plena oportunidade de se pronunciar sobre a questão, não tendo sido lesado o princípio do contraditório; cabe, aliás, ter em conta que a questão pode ser analisada no presente recurso de revista, sendo em rigor inútil proceder agora à anulação pretendida.
Indefere-se, portanto, a arguição de nulidade.
6. A recorrente sustenta que os contratos de exploração para fins turísticos, nos quais os autores basearam os seus pedidos, são nulos por falta de forma.
Em seu entender, quer se qualifiquem como contratos de arrendamento para fins comerciais (hipótese que lhe parece mais conforme com o seu conteúdo), quer se considerem como contratos de cessão de exploração de estabelecimento, sempre haveriam de ter sido celebrados por escritura pública, por assim ser exigido pelo regime vigente em 1994.
O acórdão recorrido entendeu estarem antes em causa contratos destinados a “cessão de unidades habitacionais para fins turísticos, que possui regime jurídico próprio, designadamente (…) o Decreto Regulamentar nº 14/78, de 12 de Maio”, contratos atípicos não sujeitos “à exigência de celebração por qualquer formalidade, designadamente escritura pública” (referindo no entanto que o nº 2 do seu artigo 5º exija forma escrita quando as unidades de alojamento não sejam propriedade da empresa que as explora).
A este enquadramento, a recorrente objecta que o Decreto Regulamentar nº 14/78 foi revogado pelo Decreto Regulamentar nº 8/89, de 21 de Março e que a matéria de facto “provada não permite concluir que ao caso deve ser aplicável o Regulamento dos Empreendimentos Turísticos”. Conclui, portanto, pela nulidade dos contratos, por falta de forma, e pela ausência de “guarida contratual ou legal que fundamente a condenação da R. no pagamento das contrapartidas pecuniárias por cada fracção referente ao período entre Janeiro e Julho de 2002, bem como no montante de € 8.000,00 por cada fracção autónoma, decorrente dos custos de reparação”.
É incontestável que, à data da celebração dos contratos (Julho de 1994), o arrendamento urbano para o exercício do comércio e a cessão de exploração de estabelecimento comercial deviam ser celebrados por escritura pública (cfr. al. b) do nº 2 do artigo 7º do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei nº 329-B/90, de 15 de Outubro e al. k) do artigo 89º do Código do Notariado aprovado pelo Decreto-Lei nº 47.619, de 31 de Março de 1967). Essa exigência veio a ser suprimida, para ambos os casos, pelo Decreto-Lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril.
Ora vem provado que, por contrato iniciado em 1 de Julho de 1994 e renovado por igual período, por mútuo acordo, em 1 de Julho de 1999, foi concedida à ré a exploração dos apartamentos dos autores para fins turísticos, por 5 anos, ficando esta obrigada a entregá-los com o respectivo recheio, em bom estado de conservação, no termo do contrato.
Ficou ainda a ré obrigada a pagar trimestralmente uma renda, por cada fracção, a actualizar anualmente, e a fazer a manutenção das fracções autónomas, suportando os custos respectivos.
Sabe-se também que as fracções foram vendidas mobiladas e com equipamento de cozinha, televisão, secador, cofre, telefone e ar condicionado.
Significa isto que a matéria de facto provada apenas permite concluir que se trata de contratos atípicos, destinados à exploração turística das fracções de que os autores são proprietários. Como tal, aliás, se qualificaram contratos idênticos aos dos presentes autos, no acórdão deste Supremo Tribunal de 9 de Junho de 2009 (www.dgsi.pt, proc. nº 823/06.7TCFUN.S1), que os tratou como contratos inominados previstos “nos diplomas legais que regulam a actividade de exploração de apartamentos para fins turísticos”.
Para o que neste processo interessa, é irrelevante que “a matéria de facto dada como provada não permit[a]concluir que ao caso deva ser aplicável o Regulamento dos Empreendimentos Turísticos”, como a recorrente afirma. Em qualquer caso, foram efectivamente celebrados contratos destinados à exploração turística das fracções dos autores, no exercício da liberdade contratual consagrada no artigo 405º do Código Civil, não sujeitos a nenhuma forma que, no caso, tenha sido preterida.
Com efeito, que não está em causa nenhuma cessão de exploração de estabelecimento comercial resulta, desde logo, de não haver prova da existência de qualquer estabelecimento cuja exploração pudesse ser cedida, como observou a Relação (cfr. nº 1 do artigo 111º do Regime do Arrendamento, em vigor à data da celebração dos contratos): conclusão contrária não teria qualquer suporte na prova produzida.
E também não se pode entender tratar-se de contratos de arrendamento urbano, por não terem como objecto o conteúdo essencial de um contrato de locação de um prédio – o seu gozo (uso e fruição ou apenas uso): artigos 1022º e 1023º do Código Civil, artigo 1º do mesmo Regime do Arrendamento Urbano –, mas antes a exploração turística das fracções autónomas.
Não se encontra, aliás, no conteúdo dos contratos a forte oneração do imóvel que caracteriza o arrendamento, e que justificava a exigência de forma tão solene como a escritura pública.
Os contratos não são nulos por falta de forma, como sustenta a recorrente.
7. A recorrente entende ainda que, de qualquer modo, não poderia ter sido condenada no pagamento do custo de reparação das partes comuns – “infiltrações de água no terraço”, “falta de pintura exterior” e “restaurante comum sem mobília”. Tratando-se de um prédio em regime de propriedade horizontal, “tais espaços do edifício são considerados partes comuns nos termos das alíneas a) e d) do nº 1 e do nº 2 do artigo 1421º do Cód. Civil”; e “não assumiu qualquer compromisso nem qualquer obrigação relativamente às partes comuns do edifício”.
Daqui retira que deve ser deduzida a parte correspondente aos € 8.000,00 por fracção que foi condenada a pagar.
A recorrente tem razão. Está provado que o prédio se encontra em regime de propriedade horizontal e que apenas assumiu a obrigação de “explorar os (...) apartamentos (…) e, no fim do contrato, (…) entregá-los com o respectivo recheio, em bom estado de conservação” (ponto 7) e de “fazer a manutenção das fracções autónomas e (…) suportar esses custos” (ponto 11).
Ora apenas se sabe que as reparações, globalmente consideradas, importaram em € 8.000,00 por fracção.
Tem pois que ser remetida para liquidação, nos termos do nº 2 do artigo 661º do Código de Processo Civil, a fixação do montante a pagar, de modo a que apenas abranja o custo das reparações relativas a cada fracção e ao respectivo equipamento, sempre com o limite do montante de € 8.000,00 por fracção.
Os juros de mora deverão no entanto ser contados desde a citação, nos termos prescritos pela al. b) do nº 2 do artigo 805º do Código Civil.
8. E afirma que deveria ter sido interpelada para proceder às reparações e “notificada dos exactos termos e extensão da sua responsabilidade e, consequentemente, da sua obrigações/prestação (vide artigos 767º e 805º do Cód. Civil)”.
No entanto, a obrigação primária da ré estava perfeitamente definida no contrato: manter a fracção e o seu recheio e restituí-los, findo o contrato, “em bom estado de conservação”; a infracção dessa obrigação, de origem contratual, importa incumprimento do contrato e, consequentemente, obrigação de indemnizar (artigo 798º do Código Civil).
Com a entrega dos apartamentos degradados, consumou-se o incumprimento dessa obrigação, nascendo a correspondente obrigação de indemnizar.
Não tem fundamento a objecção da recorrente.
9. A recorrente sustenta também que não tem fundamento a sua condenação “no pagamento das contrapartidas pecuniárias por cada fracção referente ao período entre Janeiro e Julho de 2002”.
No entanto, essa obrigação decorre dos contratos que, como se viu já, não são nulos.
Recorde-se que ficou provado que, em 1 de Julho de 1999, o contrato celebrado em 1 de Julho de 1994 se renovou, por cinco anos, por mútuo acordo.
Tanto basta para concluir que durante aquele período os contratos se mantiveram; está, aliás, provado que a ré se “manteve(…) a explorar as fracções até Julho de 2002”.
Está, pois, obrigada a pagar a retribuição contratualmente devida, como se decidiu nas instâncias.
10. Nestes termos, decide-se:
a) Conceder provimento parcial à revista, revogando o acórdão recorrido na parte em que confirmou a condenação da ré no pagamento do montante de € 8.000,00 por cada fracção autónoma, decorrente dos custos de reparação, acrescido de juros;
b) Condenar a ré no pagamento do custo de reparação das fracções autónomas dos autores e da reparação ou substituição do respectivo recheio, em montante a liquidar, com o limite de € 8.000,00 por fracção, com juros, calculados à taxa legal, contados desde a citação até integral pagamento;
c) Quanto ao mais, confirmar o acórdão recorrido.
Custas por recorrente e recorridos, na proporção do decaimento que vier a apurar-se.
Lisboa, 9 de Fevereiro de 2011
Maria dos Prazeres Pizarro Beleza (Relatora)
Lopes do Rego
Orlando Afonso