Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 04B197 |  |
LOCAÇÃO
LOCADOR
LOCATÁRIO
OBJECTO NEGOCIAL
ÂMBITO
REIVINDICAÇÃO
II - Se o réu locador vem deduzir oposição à pretensão do autor locatário de que lhe seja reconhecido determinado espaço como integrando o arrendamento, pode deduzir pedido reconvencional em que peça que o primeiro se abstenha de violar tal espaço, caso em que deve invocar a sua qualidade de proprietário.
"A" e B moveram a presente acção especial contra C, D e E, pedindo que os réus fossem condenados a restituírem-lhe determinado salão restaurante, com utilização do respectivo parque automóvel, bem como a pagarem-lhes uma indemnização no montante de 3.000.000$00.
Os réus contestaram, pedindo em reconvenção o reconhecimento da propriedade do prédio.
Os autores replicaram.
No despacho saneador, os autores foram absolvidos da instância quanto ao pedido reconvencional.
O processo seguiu os seus trâmites e, na sentença, os réus foram absolvidos do pedido.
Agravaram os réus da primeira decisão e apelaram os autores da segunda.
O Tribunal da Relação julgou parcialmente procedente o agravo e condenou os autores a reconhecerem a propriedade do réu C sobre prédio urbano em causa nos autos e negou a apelação, mantendo a absolvição dos réus do pedido.
Recorrem, agora os autores, os quais, nas suas alegações de recurso, apresentam as seguintes conclusões:
1- Os autores nunca questionaram a propriedade do réu C sobre o prédio sub judice.
2- A decisão recorrida é omissa quanto à especificação dos fundamentos de facto e de direito que a justificam, conduzindo a equivoca interpretação, mormente quanto à possibilidade de utilização do portão da Quinta pelos autores.
3- Tal omissão conduz à nulidade da sentença (al. b) do nº. 1 do art. 668º do CPC).
4- Não se pronuncia quanto à indemnização peticionada pelos autores, o que integra nulidade (al. d) do nº. 1 do art. 668º do CPC).
5- Da conjugação dos termos dos acordos e contratos constantes juntos aos autos, reproduzidos nas alíneas A a K da especificação, resulta que o réu C foi parte activa de todos os negócios subjacentes à Quinta - projecto de compra e venda e contratos de arrendamento -, sendo intelectualmente inadmissível a tese de oposição à utilização do logradouro como parque automóvel.
6- A eventual equivocidade dos factos ou até contradição de alguns - caso do consentimento das obras pelos pais do réu C - deve determinar a ampliação da base instrutória tendo em vista apurar a efectiva verdade factual, não evidenciada pela não apresentação de prova testemunhal por parte dos autores.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
As instâncias deram por assentes os seguintes factos.
1- Em Setembro de 1991, o autor e o réu C subscreveram o acordo constante do doc. de fls. 9 e 10 da providência cautelar apensa aos presentes autos.
2- Nos termos do acordo referido em 1, o réu C deu de arrendamento ao autor "... as instalações que constituem um salão com 700 m2 de superfície, composto de rés do chão, cave, cozinha, que fazem parte do prédio urbano..." sito na Quinta das Pretas (também conhecida por Quinta da Pedra Branca), freguesia de Famões, concelho de Loures, inscrito na matriz predial urbano, sob o art. 5917º.
3- Nos termos do mesmo acordo, "o arrendamento é feito pelo prazo de um ano e teve o seu início em 01.01.91, sendo a renda mensal de 200.000$00" e "... as instalações arrendadas destinam-se a salão de festas, banquetes, restaurante e cervejaria a explorar ..." pelo demandante.
4- No prédio urbano descrito em 2 residem habitualmente todos os réus.
5- Em Maio de 1992, a renda aludida em 3 foi aumentada para 223.000$00.
6- O acordo mencionado em 1 foi participado à Repartição de Finanças do concelho de Loures.
7- Pelo menos, desde Março de 1990, que o autor tem a posse das instalações referidas em 2, tendo nelas procedido a obras de remodelação, autorizadas pelo pai dos réus.
8- Os autores adequaram a parque automóvel um espaço frente ao restaurante, no interior da mesma Quinta das Pretas, cujo acesso é feito por um único portão, nele estacionando as suas viaturas e permitindo também o estacionamento a empregados e clientes, clientes estes que também eram recebidos no mesmo espaço.
9- Em 02.08.92, os réus fecharam o portão da Quinta das Pretas com uma corrente e com um cadeado, tendo "barricado" tal portão com um automóvel, impedindo viaturas de ter acesso ao parque mencionado em 8.
10- Por força da situação descrita em 9, os autores dirigiram-se a casa dos réus, sita no interior da Quinta das Pretas, tendo sido recebidos pelos réus D e E, a quem pediram explicações pelo sucedido.
11- Os autores intentaram a providência cautelar constituída pelo apenso A, tendo, na sequência de deferimento de tal providência, decretada por decisão judicial de 27.08.92, voltado os automóveis a ter acesso à quinta pelo portão encerrado pelos réus, nos termos mencionados em 9.
12- Sempre os réus se opuseram à situação descrita em 9.
13- Dado que lhes retirava a privacidade e sossego.
14- As habitações dos réus situam-se a cerca de 5 metros do espaço referido em 9.
Apreciando
1- O arrendamento não confere ao locatário um direito real de gozo. No entanto, como aquele adquire o direito de fruir o locado, a lei atribuiu-lhe a faculdade de se utilizar dos meios possessórios, como se fosse um verdadeiro possuidor, para obter a plena disposição da coisa.
Assim, no caso presente, os autores, locatários do espaço arrendado para o exercício do comércio de restauração, pretendem que têm o direito de, igualmente, dispor do logradouro do prédio, dele fazendo parque automóvel. Ou seja, afirmam que esse logradouro também faz parte do objecto do contrato. Embora os recorrentes falem na sua "posse", acabam por reconhecer que o que está em discussão é a utilização do logradouro "no âmbito do contrato de arrendamento do salão-restaurante" - cf. fls. 345.
Temos a considerar que o objecto da locação de um imóvel é constituído, não só pelo espaço dado de arrendamento - objecto expresso -, como também por aqueles espaços que são necessários ao pleno gozo do primeiro - objecto implícito -.
Mesmo que, na hipótese em apreço, o logradouro em questão não faça parte do objecto expresso, se for o único local de acesso ao prédio, certamente que por ele tem o direito de passar o locatário, bem como os seus clientes. Só desta forma poderá fruir o arrendado. Nesta medida, ainda faz parte, como objecto implícito, do contrato de locação.
Mas, como tal, o seu gozo é meramente acessório, dele não podendo dispor o arrendatário para qualquer outro fim. Nomeadamente, para aí estabelecer um parque automóvel. Com efeito, este não é determinante para garantir o acesso ao locado.
É, pois, essencial averiguar se o dito parque automóvel foi directamente objecto do contrato.
Os factos provados não o demonstram. O contrato refere-se apenas ao salão-restaurante.
Os recorrentes vieram alegar que a tese de oposição à utilização do logradouro como parque automóvel, face aos documentos juntos, é intelectualmente inadmissível: conclusão 5. A verdade, porém, é que não concretizam essa inadmissibilidade, uma vez que, apesar da conclusão, nada dizem a esse respeito nas alegações.
Nem vemos nós que os contratos juntos aos autos imponham conclusão diversa.
As partes desistiram da compra e venda do prédio dos recorridos e acordaram na exploração pelos recorrentes do restaurante, que, entretanto, estes aí instalaram.
A isto acresce que ficou provado que os recorrido "sempre" se opuseram a que os recorrente instalassem o parque automóvel. Ora, o citado advérbio abrange a altura da celebração dos contratos.
Logo não está demonstrado que o arrendamento em causa abarque o logradouro em que os autores instalaram o parque automóvel, pelo que não têm estes direito a utilizar esse logradouro desse modo.
2- Delineada a situação jurídica pelo modo consignado em 1, vejamos as restantes objecções dos autores.
Referem que nunca puseram em causa o direito de propriedade do réu C. O que não é rigoroso. Ao pretenderem exercer poderes no logradouro, os autores ofendem o direito de propriedade daquele réu, o qual, para se opor a essa pretensão, pedindo, simultaneamente, que os mesmos se abstenham de o violar, tem de invocar a sua qualidade de titular do direito ofendido. Não há, por isso, qualquer "excesso" na invocação. Como se diz no acórdão recorrido, uma vez que os réus pedem que os autores se abstenham de actos lesivos do seu direito de propriedade, é útil e merecedor da tutela do direito a pretensão de reconhecimento da propriedade.
3- Alegam também que a decisão em pareço é omissa quanto às razões de facto e de direito que a fundamentam, facto que conduz á imprecisão do decidido, nomeadamente à possibilidade de utilização do portão do prédio pelos autores.
O acórdão recorrido fundamenta claramente a solução jurídica que adoptou. Em relação à questão concreta da possibilidade de acesso pelo logradouro, é explicado quais os efeitos do reconhecimento do direito de propriedade do réu C, referindo-se que o limite à prática de actos abusivos por parte dos autores é constituído pelo contrato de arrendamento.
É certo que não refere expressamente o problema da passagem dos autores pelo portão, mas não o tinha que o fazer, pois não se trata de questão levantada pelos autores. De acordo com a causa de pedir e com o pedido, está em causa a existência do parque automóvel, não da passagem pelos autores.
Não existe assim omissão no decidido, a qual, de qualquer modo, teria de ser total para ocorrer a nulidade do art. 668º, nº. 1, al. b), do C. P. Civil.
4- Quanto à alegada omissão de pronúncia sobre a indemnização peticionada pelos recorrentes, basta atentar no que consta de 4.4 do acórdão em causa, para ver da sem razão dos recorrentes. Aliás, esta conclusão não resulta de qualquer alegação do recurso, que sobre o caso é totalmente omisso.
5- A ampliação da base instrutória pedida pelos recorrentes não deriva igualmente de qualquer alegação do recurso. Não se sabe, pois, a que factos se refere para aquilatar do seu interesse. Dir-se-á, contudo, que os factos provados são perfeitamente suficientes para esgotar o thema decidendum em todas os seus aspectos, atento o modo como os autores delinearam o litígio. Como decorre também da apreciação que vimos fazendo.
Com o que improcedem as conclusões do recurso.
Pelo exposto, acordam em negar a revista, confirmando o acórdão recorrido.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 31 de Março de 2004
Bettencourt de Faria
Moitinho de Almeida
Ferreira de Almeida