| 6056/15.4T8VNG.P1.S1 |  |
CONDOMÍNIO
ELEVADOR
ADMINISTRADOR
ABUSO DE PODERES DE REPRESENTAÇÃO
PRESCRIÇÃO PRESUNTIVA
PODERES DE ADMINISTRAÇÃO
PODERES DE REPRESENTAÇÃO
DESPESAS DE CONSERVAÇÃO DE PARTES COMUNS
ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO
EFICÁCIA DO NEGÓCIO
DIREITO CIVIL – RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / NEGÓCIO JURÍDICO / DECLARAÇÃO NEGOCIAL / REPRESENTAÇÃO / REPRESENTAÇÃO VOLUNTÁRIA / TEMPO E SUA REPERCUSSÃO NAS RELAÇÕES JURÍDICAS / PRESCRIÇÃO / PRESCRIÇÕES PRESUNTIVAS - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS EM ESPECIAL / MANDATO / DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO MANDATÁRIO – DIREITO DAS COISAS / DIREITO DE PROPRIEDADE / PROPRIEDADE HORIZONTAL / DIREITOS E ENCARGOS DOS CONDÓMINOS / ADMINISTRAÇÃO DAS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO.
-Almeida Costa, Direito das Obrigações, 9.ª edição, p. 1051 e 1052;
-Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil II, 3.ª edição, revista e actualizada, Universidade Católica, p. 219;
-Rodrigues Bastos, Das Relações Jurídicas, IV, p. 142;
-Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2.ª edição, Almedina, p.324.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 258.º, 269.º, 317.º, ALÍNEA B), 1161.º, 1421.º, 1430.º, N.º 1, 1435.º, N.º 1, 1436.º, ALÍNEA L) E 1438.º.
REGIME DE MANUTENÇÃO E INSPECÇÃO DE ASCENSORES, MONTA-CARGAS, ESCADAS MECÂNICAS E TAPETES ROLANTES, APROVADO PELO DL N.º 320/2002, DE 28-12.
I - Emana do disposto no art. 1430.º, n.º 1, do CC que a administração das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal cabe à assembleia de condóminos e a um administrador eleito por aquela.
II - A assembleia de condóminos dispõe de poderes para controlar, aprovar e decidir todos os actos de administração, competindo ao administrador – que pode ser por aquela exonerado e a quem presta contas (art. 1435.º, n.º 1, do CC) – dar execução às deliberações da assembleia e, bem assim, tomar todas as providências necessárias e adequadas à conservação do edifício sempre na perspectiva do interesse comum de todos os condóminos.
III - O art. 1436.º do citado Código comete ao administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, um vasto leque de funções próprias, nomeadamente, as de: (i) realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns (al. f)); (ii) regular o uso das coisas comuns e prestação dos serviços de interesse comum (al. g)); (iii) assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio (al. l).
IV - Por actos conservatórios podem entender-se os adequados a evitar a degradação ou destruição do conjunto de elementos que integram as partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal, entendidas na acepção do art. 1421.º do CC.
V - A celebração de um contrato de manutenção de elevadores corresponde à satisfação de uma exigência legal decorrente do DL n.º 320/2002, de 28-12, que se prende com a manutenção e conservação de equipamentos que fazem parte integrante dos bens comuns.
VI - Assim, a sua celebração – quer se trate de um contrato de manutenção simples, quer se trate de um contrato de manutenção completa de elevadores – enquadra-se no âmbito das funções do administrador eleito pela assembleia, caindo na previsão da al. l) do art. 1436.º do CC, sem embargo de caber recurso de tal acto para a assembleia, que pode ser convocada para o efeito apenas pelo condómino recorrente (art. 1438.º do CC).
VII - Tal contrato assume, assim, carácter vinculativo para o condomínio, a não ser que o regulamento ou deliberação da assembleia expressamente impedissem a sua celebração pelo administrador ou o condomínio, ora recorrente, alegasse e viesse a provar que o contrato continha cláusulas gravosas e desproporcionadas tendo em vista a natureza dos serviços a prestar, nomeadamente, as respeitantes ao prazo de duração e aos montantes a pagar.
VIII - Ainda que assim não fosse, e mesmo que se entendesse que administradora excedeu os poderes inerentes às suas funções ao ter celebrado com a autora, empresa de manutenção de elevadores, sem conhecimento e autorização da assembleia de condóminos, dois contratos de manutenção completa dos elevadores do condomínio, pelo prazo de cinco anos, renováveis, mediante a contrapartida de € 170,00 mensais, acrescidos de IVA, contratos que substituíram os anteriores, o réu condomínio não estaria dispensado do pagamento das quantias em dívida, uma vez que, por força do disposto no art. 1161.º do CC, o regime dos efeitos da representação previsto no artigo 258.º do CC, nos termos do qual o negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado, nos limites dos poderes que lhe competem, produz os efeitos na esfera jurídica do último.
IX - Para que ocorresse abuso de representação, oponível a terceiro e susceptível de gerar a ineficácia do negócio, nos termos do art. 269.º do CC, teria o réu condomínio de alegar e provar que a autora conhecia ou devia conhecer que a administradora estava a exceder os poderes que lhe havia conferido ao celebrar o negócio jurídico.
X - Não o tendo feito, e resultando da contestação que não se limitou a excepcionar a prescrição presuntiva de dois anos a que se refere o art. 317.º, al. b), do CC, tendo, antes, reconhecido a dívida, praticando um acto em juízo incompatível com a presunção de cumprimento, deve a prescrição ter-se por inverificada e ser confirmado o juízo condenatório proferido pela Relação.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I. Relatório:
AA elevadores, Lda, intentou a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra o Condomínio do Edifício n.º … C e … F da Rua …, em Vila Nova …, pedindo a sua condenação no pagamento da quantia de € 48.267,67, acrescida dos juros vencidos e vincendos à taxa legal até efectivo e integral pagamento.
Para fundamentar a sua pretensão alegou, em síntese, que celebrou com o réu, em 02/02/2012, dois contratos de conservação de elevadores, mediante a contrapartida mensal de € 170,00 mais IVA, cada um, aos quais a administração do réu pôs termo, em 10/09/2014, sem justa causa, devolvendo à autora facturas que considerou indevidas. A autora facturou ao réu os períodos em falta, como convencionado, estando em dívida um total de € 48.267,67, a que acrescem juros de mora.
Contestou o réu, invocando a prescrição das facturas vencidas até 06/07/2013, a ineficácia dos contratos celebrados com fundamento em abuso de representação e a resolução dos mesmos contratos com justa causa.
Subsidiariamente, pediu a declaração de nulidade das cláusulas 5.5.2 dos contratos, proibidas ao abrigo do regime das cláusulas contratuais gerais.
Realizada audiência de julgamento, foi a acção julgada totalmente improcedente e o réu absolvido do pedido.
Inconformada, apelou a autora daquela decisão.
O Tribunal da Relação do …, por acórdão proferido em 7 de Dezembro de 2016, na procedência do recurso interposto pela autora, revogou a sentença recorrida e julgou parcialmente procedente a acção, condenou o R. a pagar à A. a quantia de € € 32.581,64 a título de capital em dívida, acrescido de juros de mora, à taxa de juro comercial, desde a data de vencimento de cada factura até integral pagamento.
Irresignado, recorreu o réu de revista.
Aduziu na respectiva alegação as seguintes conclusões (sic):
«(…)
5. Nos arts. 1º a 6º da sua contestação, invoca a R. a prescrição de todas as facturas vencidas depois de 06.07.2013, em virtude de ter sido citada para a acção a 06.07.2015 e de ao crédito em causa se aplicar o disposto no artº 317º al. b) do C.C.
(…)
8. A prescrição identificada no artº 317º al. b) do C.C. é uma prescrição presuntiva, que tem por base a presunção do cumprimento atento o tempo decorrido e a consequente dificuldade probatória. No entanto, o primeiro pedido da R. (e único, no caso de procedência) a ser submetido à apreciação do tribunal é a declaração da prescrição das facturas cujo pagamento a A. reclama. Ora, e a este propósito, conforme se pode verificar pela organização da sua contestação - arts. 1º a 6º - a R. não confessa, não admite nem reconhece que não pagou as facturas!!
9. Deverá, assim, ser declarada a prescrição das facturas vencidas até 06.07.2013.
10. Quanto à INEFICÁCIA DO CONTRATO CELEBRADO EM RELAÇÃO À R., atente-se nos seguintes pontos da decisão da matéria de facto:" p) Os contratos em causa celebrados com a A. pela então administradora de condomínio da R. - "Loja do BB, Lda." - não lhe foram explicados, discutidas ou negociados. (q) O contrato em causa foi celebrado sem o conhecimento e autorização da assembleia de condóminos. (r) A A. era a prestadora de serviços em matéria de conservação e reparação dos elevadores do condomínio R. desde, pelo menos, o ano de 1998. (s) A R. tinha sérias dificuldades em liquidar o valor da prestação do serviço pela A.".
11. A douta sentença proferida pelo Tribunal a quo concluiu pela ineficácia dos contratos de manutenção de elevadores em relação à R, da seguinte forma: (...)"Se a referida pessoa, representante, não tiver poderes para obrigar a outra, representada, ir-se-á cair na previsão do artigo 268º do Código Civil, com o negócio a revelar-se ineficaz em relação àquela, salvo se a mesma o ratificasse."
12. Por sua vez, o Acórdão da Relação do … de que ora se recorre entende que a celebração do contrato de manutenção de elevadores se íntegra nas funções do administrador de condomínio. Concluí que "o administrador do condomínio na altura, tinha poderes para outorgar os contratos de manutenção dos elevadores em causa e obrigar o condomínio, não podendo falar-se de falta de poderes, como entendeu a decisão recorrida, não sendo necessária autorização prévia da assembleia de condóminos para o efeito. De referir ainda que a alegada falta de poderes do administrador do condomínio para celebrar os contratos de manutenção em causa, nunca antes foi questionada pelo R., nem quando os contratos foram celebrados em Fevereiro de 2012, nem no decurso da sua execução, designadamente na Assembleia de Condóminos de 28/06/2012 cuja acta se encontra junta aos autos, nem tão pouco quando a R. entendeu pôr fim aos mesmos em Setembro de 2014."
13. Ora, conforme resulta da matéria de facto dada como provada, pontos p), q), r) e s), a celebração do contrato de manutenção completa de elevadores, com preços mais elevados e de maior duração, nunca foram comunicados à R.
A administradora de condomínio celebrou novos contratos com a A., sem autorização e sem comunicação posterior à R. Esta apenas tomou conhecimento das condições dos contratos celebrados na última assembleia de condóminos presidida pela Loja do BB, Lda, enquanto administradora do condomínio.
Ora, se o R. não conseguia pagar as mensalidades do contrato de manutenção simples, ao ponto de ter em dívida, em Julho de 2011, da Entrada … C € 4235,86 sendo que se encontram pagas facturas até ao mês de Janeiro de 2009 e Entrada … F € 4 392,41, sendo que se 10/18 encontram pagas as facturas até ao mês de Janeiro de 2010, como iria conseguir pagar as mensalidades do novo contrato, completo, e por isso mais caro?
Ademais, o novo contrato foi celebrado pelo prazo de cinco anos e renovável por igual período. Como poderia a ad. de condomínio Loja do BB Lda. estar a representar os interesses da R. com esta vinculação à A. pelo prazo de cinco anos num momento em que os contratos de manutenção de elevadores estavam a ser renegociados e, em geral, o valor dos respectivos serviços a descer?
Como já referido a assembleia de condóminos, que estava especialmente preocupada com a dívida de elevadores, não autorizou tal alteração do contrato. Sendo crescente a preocupação da assembleia de condóminos com o aumento da dívida de manutenção de elevadores, jamais a R. autorizaria a celebração destes novos contratos atentos os motivos invocados.
14. Ainda que se entenda que o poder em causa - de contratação de uma empresa de manutenção de elevadores sem o prévio consentimento/posterior conhecimento da assembleia de condóminos - faça parte das atribuições legais do ad. de condomínio (como entendeu o Acórdão da Relação do … de que ora se recorre), a verdade é que esta excedeu os seus poderes, foi para além daquilo que lhe competia, em claro prejuízo da R..
Esta conclusão retira-se da matéria de facto dada como provada, designadamente os seguintes pontos: "(x) Sucede que a Ad. de condomínio R. - Loja de BB, Lda. - sem obter consentimento, sem dar conhecimento à assembleia de condóminos e apesar de valor em dívida à empresa que fazia a manutenção dos elevadores e que crescia de ano para ano, contratou com a A. um contrato de manutenção completa com um valor mensal mais elevado do que pagava no âmbito do contrato de manutenção simples e sem reparações que justificassem a celebração deste contrato.(y) Ademais, o novo contrato foi celebrado pelo prazo de cinco anos e renovável por igual período.(z) A assembleia de condóminos, que estava especialmente preocupada com a dívida de elevadores, não autorizou tal alteração do contrato"
15. A subsunção jurídica dos factos provados à figura do abuso da representação, prevista no artº 269º do C. C, foi já efectuada pela ora recorrente em sede de alegações para o Tribunal da Relação do …. Não obstante, o Acórdão proferido não se pronunciou sobre esta questão.
16. Conforme ensinam os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume I, 2ª edição, 231/232:
"Há abuso de poderes de representação, quando o representante actuando embora dentro dos limites formais dos poderes que lhe foram outorgados, utiliza conscientemente esses poderes em sentido contrário ao seu fim ou às indicações do representado....
Tal como no caso do abuso de direito (art. 334º) é requisito essencial que o direito exista e só o seu exercício seja abusivo, também no abuso da representação é indispensável que haja representação e que o representante tenha conscientemente excedido os seus poderes. O facto de o representado ficar neste caso do abuso de representação sujeito a um regime para ele mais exigente e apertado do que no caso da representação sem poderes explica-se pela circunstância de, na primeira hipótese, as expectativas da outra parte fundadas na existência dos poderes de representação nascerem de uma base mais sólida, mais consistente, visto o representante actuar, formalmente, dentro dos limites dos poderes que lhe foram outorgados.»
17. Naturalmente que a A. sabia que o negócio - a celebração de novo contrato de manutenção de elevadores, completo, mais caro e por mais tempo - não interessava à R. Era um mau negócio!
18. Atente-se no Ac. Do Tribunal da Relação de …, de 10.02.2015, relator Isabel Silva, in www.dgsi.pt:"Verifica-se o abuso de poderes quando, formalmente, o representante actua no domínio dos poderes que lhe foram conferidos, mas, em termos substanciais, se desvia da finalidade com que eles lhe foram conferidos; o procurador age contra (ou para além) o interesse do dominus, perseguindo normalmente um interesse próprio (ou de terceiro) e conflituante com o do representado. Já no excesso de mandato o procurador atua formalmente para além dos limites dos poderes conferidos. Não deve confundir-se o abuso de representação (abuso de poderes) com a representação sem poderes".
19. Bem como o Acórdão do Tribunal da Relação de … de 22.11.2012, relator Teresa Prazeres Pais, in www.dgsi.pt: "1. A situação de abuso de representação, a que alude o artº 269º do Código Civil, verifica-se quando o representante, embora dentro dos limites formais dos poderes que lhe foram outorgados, utiliza esses poderes em sentido contrário ao seu fim ou às indicações do representado. 2. O negócio efectuado com abuso de representação é ineficaz em relação ao representado".
Refere este Acórdão a propósito do abuso de representação: "O que está em causa, no abuso de representação, é um afastamento objectivo às directrizes impostas pelo representado e uma actuação que não serve notoriamente os seus interesses: em suma, um mau negócio, desde que isso resulte de um serviço claro do procurador, ainda que não intencional ou para servir interesses ocultos, às instruções que lhe forma fornecidas ou aos fins genéricos queridos pelo representado com o negócio representativo.
(...) Conforme resulta do douto acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13 de Fevereiro de 2003 (...) o abuso de representação não ocorre apenas nas situações em que o representante excede, formalmente, os poderes que lhe foram conferidos. É que, ainda na representação, está presente a necessidade de salvaguarda dos interesses do representado (mesmo quando a procuração é emitida no interesse comum do representante e representado ou, mais raramente, no interesse único do representante voluntário), no âmbito do fim para que foi passada a procuração (que se descortina atendendo ao negócio que determinou a respectiva emissão, se o houve) ou das indicações do representado " (Relator Exmo. Conselheiro Araújo Barros, in www.dgsi.pt).
20. Atente-se no Ac. Do S. T. Justiça de 09-03.204, Relator Silva Salazar, in www.dgsi.pt:
"1- A consequência da representação sem poderes é a de ineficácia em relação à pessoa em nome de quem o negócio é celebrado, a menos que por ela seja ratificado, e não a de nulidade. (...) Assim, como não houve ratificação, e como a arguição de ineficácia por quem no reconhecimento desta demonstra manifesto e justificado interesse leva à conclusão de que a condição não se pode já verificar (artº 275º nº 1 do Código Civil, aplicável pro analogia) tem de se entender que o contrato de arrendamento em causa não produziu nem pode já produzir efeitos em relação à segunda ré, tendo esta consequentemente de ser considerada como não tendo proferido qualquer declaração contratual, nem por si própria nem por intermédio de terceiro, adquirindo direitos ou obrigando-se por força de contrato."
21. Por último, veja-se, a propósito de um caso em tudo muito semelhante ao discutido no presente aresto, no mesmo sentido, Ac. da Relação do … de 26.01.2016, Relator José Igreja Matos, in www.dgsi.pt:
"I - Age em abuso de representação o administrador do condomínio que contrata, por cinco anos, um contrato de manutenção de ascensores sem informar os condóminos e sem que a respectiva assembleia tome conhecimento.
lI - Nos termos dos artºs 268º e 269º do Código Civil, a cláusula penal constante desse contrato de prestação de serviços que obriga o condomínio, em caso de resolução unilateral, a pagar metade da facturação a emitir até final desse prazo contratual de cinco anos deve ser declarada ineficaz, uma vez demonstrado que a empresa prestadora conhecia desse abuso".
22. Em face do retro exposto, sendo o exercício dos poderes conferidos à administradora de condomínio avesso à prossecução dos interesses da R. e desfavoráveis à mesma, terá o contrato celebrado de ser declarado ineficaz em relação à R., não sendo devido o valor das facturas cujo pagamento é reclamado pela A.
23. Quanto à RESOLUÇÃO DO CONTRATO CELEBRADO ENTRE A. E R. COM JUSTA CAUSA, esta decisão será a consequência inevitável da seguinte factualidade, dada como provada: aa) Resulta do teor da acta n9 6 da assembleia de 28 de Junho de 2012:" * entrada …C - elevador avariado a mais de um mês; *entrada … F - um dos elevadores não funciona em condições, marca o piso 1, para no 0 e vice versa".(bb) De acordo com o ponto 1.3. do contrato AA Manutenção OM Manutenção completa "A AA efectuará as reparações originadas pelo uso normal do equipamento, incluindo a substituição dos componentes referidos no ponto 5 do anexo lI do DL 320/2002 de 28 de Dezembro ".(cc) No que diz respeito à entrada 324C, constatou-se que: a) Falha de pisos (o elevador não recolhe no piso em que deveria parar e segue o seu movimento aos pisos extremos); b) Havia chiadeira nas molas de suspensão e nas guias por falta de lubrificação; c) Falha dos níveis de óleo das máquinas (lubrificação dos sistemas de sem fim e roda de coroa}; d) Condensadores e díodos completamente inoperacionais; e) Falha nas limpezas.dd) No que diz respeito à entrada 324 F, constatou-se que havia: a) Falha de pisos (elevador não recolhe no piso em que deveria parar e segue o seu movimento para os pisos extremos); b) Falha dos níveis de óleo das máquinas (lubrificação dos sistemas de semfim roda de coroa); c) Reles de comando queimados (13 reles 48 vdc 11 pinos); d) Art. 75 inoperacional; e) Vidros partidos; f) Falha nas limpezas. ee) Em consequência de todas estas queixas e em face da insatisfação e falta de confiança no serviço prestado pela A., declarada em assembleia de condóminos, a R. comunicou à A. a rescisão, com justa causa, dos contratos celebrados".
24. Ao não ter cumprido a prestação a que se obrigou, de forma grave e reiterada, apesar de sucessivamente avisada e persistindo na mesma conduta, a R. pôs fim ao contrato celebrado com a A. Enquanto fundamento da resolução, de acordo com Baptista Machado, a justa causa "será qualquer circunstância, facto ou situação em face da qual e segundo a boa fé, não seja exigível a uma dadas partes a continuação da relação contratual; todo o facto capaz de fazer perigar o fim do contrato ou de dificultar a obtenção desse fim, qualquer conduta que possa fazer desaparecer pressupostos pessoais ou reais designadamente qualquer conduta contrária ao dever de correcção e lealdade".
25. De facto, ao não cumprir a obrigação a que estava obrigada não pode a A. exigir o pagamento de facturas relativas a conservação e reparação, sob pena de enriquecimento sem causa da A. Conforme decorre da matéria de facto dado como provada, as faltas da A. verificaram-se, sucessivamente, em momentos distintos. Todos os meses, aquando da sua deslocação mensal ao edifício, a A. teria a oportunidade de corrigir as suas faltas. Até quando teria a R. de suportar o incumprimento da A.?
26. Como refere Inocêncio Galvão Teles, a concessão e prazo suplementar para o cumprimento trona-se " desnecessária quando há mora já dure há tempo tal que não se justifique facultar ao devedor mais prazo para cumprir, presumindo-se então perda de interesse do credor na prestação".
Em consequência do retro exposto, a R. nada deve à A., devendo improceder o pedido».
Contra-alegou a autora, formulando, no que ora releva, a seguinte síntese conclusiva:
«II) O R. recorre, invocando os artigos 675º, nº 1 (modo de subida), 676º (efeito do recurso) e 671º, nº 1 (decisões que comportam revista), todos do CPC, mas esqueceu-se do art. 674º, nº 1, também do CPC sob a epígrafe "Fundamentos da Revista", pois o R. não consegue indicar nenhum dos fundamentos do n9 1 desta disposição;
III) Incumpriu, em absoluto, o nº 1 do art. 639º (ex vi do art. 679º ambos do CPC), pois não só não conclui de forma sintética, como não indica os fundamentos porque pede a alteração da decisão.
(…)
E) QUANTO À "RESOLUÇÃO DO CONTRATO CELEBRADO ENTRE A. E R. COM JUSTA CAUSA"
X) Apesar de o R. não ter provado a "justa causa" para pôr termo aos Contratos dos Autos (o que só por si o eximiria das sanções facturadas), esta questão, no entanto, ficou resolvida - e prejudicada - pelo simples facto de ter sido absolvido, pelo douto Acórdão recorrido, das sanções em causa, ainda que por razões da invalidade das cláusulas em questão;
XI) Assim, reconheceu o R. dever todas as facturas para trás, excepto as relativas às sanções contratuais que lhe vinham facturadas: se a cláusula contratual à luz da qual foram estas emitidas, foi declarada inválida, a apreciação desta matéria resulta absolutamente prejudicada, mal se percebendo a insistência, sendo que não pode ser mera desatenção...
XII) Se a cláusula em questão foi declara inválida, essas facturas não são devidas como decidido, e daí a irrelevância de saber se o R. teve ou não "justa causa" para terminar os Contratos (o que, como já vimos, ficou amplamente demonstrado, que até nem teve...).
Nestes termos, e nos melhores de Direito que V. Exas. sempre suprirão, deve ao presente Recurso de Revista ser negado provimento "in totum", mantendo-se a douta decisão do Tribunal da Relação do Porto aqui sindicada e como proferida, com as legais consequências».
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II. Fundamentos:
De facto:
Vêm provados os seguintes factos:
(a) A A. é uma sociedade comercial, que tem como actividades principais o fornecimento, a montagem e a conservação de elevadores.
(b) Com data de 02.02.2012, A. e R. – então representado por “Loja do BB, Lda.” celebraram dois Contratos de Conservação de elevadores completo (com peças incluídas), denominados “Contrato AA Manutenção OM”.
(c) Esses contratos vieram substituir os dois anteriores celebrados para cada entrada e para os elevadores do R..
(d) Nos termos desses Contratos (b), a A. obrigava-se a conservar, por períodos de 5 (cinco) anos, renováveis por iguais períodos, os dois elevadores por entrada, instalados no Edifício do R., os quais – esquematicamente – se identificam, como segue: Nº de Contrato/Instalação, Tipo de Facturação (periodicidade), Datas do Contrato Início Termo (inicial), respectivamente, 1 NV0703/4, Trimestral, 01.01.2012, 31.12.2016 e 2 NV0710/1, Trimestral, 01.01.2012, 31.12.2016.
(e) Os serviços contratados tinham o valor mensal inicial – em cada contrato – de € 170,00 (+IVA), os quais sofreram, entretanto, as actualizações anuais de preço respectivas, como contratadas.
(f) O R. (a sua nova administração), por carta de 10.09.2014, pôs termo aos Contratos dos autos, alegando justa causa (cfr. fls. 53), com fundamento em “manifesta ineficácia e ineficiência na prestação dos serviços a que se encontram obrigados, que motivou a insatisfação e a falha de confiança dos condóminos nos vossos serviços”.
(g) E por carta de 12.09.2014 devolveu à A. algumas facturas por as considerar “indevidas”.
(h) A relação contratual entre A. e R. já vinha de 01.01.1998.
(i) O R., por carta de 15.09.2014, respondeu-lhe como segue: “CC - ADM. CONDOMINOS, LDA RUA …, 24-D 4410- VILA NOVA GAIA REF: DG.803.14.FN/SC DATA: V.N.GAIA, 15 DE SETEMBRO 2014 CARTA REGISTADA COM AVISO DE RECECÃO ASSUNTO: NV0703/4, NV07l0/l1, NV0798, NV0799 – ELEVADORES INSTALADOS NA RUA …, 324-C,324-F, 511-A, 511-B – Gaia Ex.mos Senhores Pela presente vimos manifestar a nossa estranheza relativamente à recepção de uma carta datada de 10.09.2014 relativamente à rescisão unilateral dos contratos de manutenção com a AA, bem como de uma outra carta datada de 12.09.2014 a devolver facturas devidamente emitidas. Não temos qualquer conhecimento da alteração da administração do condomínio, pelo que não iremos dar seguimento ao vosso assunto. Face ao exposto, ficamos a aguardar a vossa confirmação por escrito da tomada de posse da administração do condomínio destes contratos. Sem outro assunto de momento, subscrevemo-nos com elevada consideração e estima, Para contacto: Jorge Teixeira Telem. 91….2 Cordialmente, DD Delegado de Serviço a Clientes”
(j) A A. por carta de 19.09.2014 (uma por cada entrada/contrato), dirigiu-se ao R. nesses termos: “PARA TODOS OS CONDÓMINOS RUA …, 324 C VILA NOVA GAIA REF:DG.092/ 14/FN/TC DATA: V.N.GAIA, 19 DE SETEMBRO DE 2014 ASSUNTO: NV0703/4- ELEVADORES INSTALADOS NA RUA …, 324 – C CC 1312758 Ex.mos Senhores, Pela presente vimos manifestar a nossa estranheza relativamente à recepção de uma carta datada de 10.09.14, relativamente á rescisão unilateral dos contratos de manutenção com a AA. O contrato está em vigor até 31.12.2016. Caso V. Exas mantenham a decisão de cancelar o contrato fora do prazo estipulado, iremos tomar as medidas que se impõem contratualmente, nomeadamente a emissão da respectiva factura de indemnização. Mais informamos, que apesar dos repetidos pedidos de cobrança junto da anterior administração, o saldo da vossa conta corrente encontra-se largamente vencido. Para uma melhor análise da situação; • Débitos em atraso à data: 17.071,52 € • Juros de mora à data: 1.842,87 € • Indemnização, conforme clausulado contratual: 5.816,40 € Total 24.730,79 € Face ao exposto, ficamos a aguardar a vossa decisão relativamente a esta situação, no prazo máximo de 8 dias. Para qualquer esclarecimento adicional, estamos ao dispor através do nosso Técnico Comercial, Sr. EE. Sem outro assunto de momento, subscrevemo-nos com elevada consideração e estima, Para contacto: EE Telem. 91…2 Cordialmente, DD Delegado de Serviço a Clientes”
(k) Por carta de 24.09.2014, a A. reenviou todas as facturas ao R..
(l) E por carta de 26.09.2014, a A. confirma ao R. quanto segue: “CC-ADM CONDOMINOS, LDA RUA …, 24-D 4410-274 VILA NOVA GAIA REF:DGM98/14/FN/TC DATA: V.N.GAIA, 26 DE SETEMBRO 2014 CARTA REGISTADA COM AVISO DE RECEÇÂO ASSUNTO: NV0703/4, NVQ710/11, NV0798, NV0799 – ELEVADORES INSTALADOS NA RUA …, 324-C,324-F, 511-A, 511-B – Gaia Ex.mos Senhores, Atendendo ao facto de não termos recebido qualquer resposta de vossa parte à correspondência que vos enviamos a 15 do corrente mês, e não, querendo protelar por mais tempo esta situação, informamos que iremos dar seguimento à vossa decisão em por termo antecipado ao contrato em vigor. Nesse sentido vamos emitir a respectiva factura de indemnização prevista no contrato, assim como emitir os respectivos juros de mora às facturas vencidas já varias vezes reclamadas e não regularizadas. Assim, ficamos a aguardar o pagamento num prazo máximo de 10 dias da divida aqui reclamada pelo valor total de 65.607,88€. Após esta data e na ausência de resposta, encaminharemos este processo para o nosso departamento de contencioso para cobrança judicial. Sem outro assunto de momento, subscrevemo-nos com elevada consideração e estima, Para contacto: EE Telem. 91…2 Cordialmente, DD Delegado de Serviço a Clientes”.
(m) A e R. reuniram a 26.09.2014, e, na sequência dessa reunião, o A. dirigiu ao R., a sua carta dessa data: “CC - ADM CONDOMINOS, LDA RUA …, 24-D 4410-274 VILA NOVA GAIA REF: DG098/14/FN/IC DATA: V.N.GAIA, 26 DE SETEMBRO 2014 ASSUNTO: NV070314, NV0710/11, NV0798, NV0799 – ELEVADORES INSTALADOS NA RUA …, 324-C,324-F, 511-A, 511-B – GAIA Ex. mos Senhores Conforme reunião entre o nosso técnico comercial
Sr. EE e a administração actual, vimos por este meio confirmar a proposta apresentada para a resolução do débito existente. Como tal propomos: • Assinatura de novo contrato de manutenção completa pelo valor de 85.00 € + - Iva, por unidade com inicio em Outubro de 2014, por cinco anos; • Ao valor a débito, até Setembro de 2014 (43.150.02 €) a AA está disponível para anular 10 %; • O restante valor, 38.835.02 € poderá ser liquidado em 36 prestações mensais e consecutivas; • Excepcionalmente a AA está disponível para não facturar juros de mora no acordo de pagamento, desde que o mesmo seja cumprido na íntegra (acordo + facturação vincenda); • Revisão geral dos elevadores com reparação e colocação em funcionamento dos elevadores que se encontram imobilizados. Aproveitamos para devolver as facturas por V. Exas. remetidas, pois as mesmas são devidas e da responsabilidade do condomínio. Mais informamos que das facturas reclamadas, só se encontram a débito as seguintes: FRZ14010568, FRZ12028391, FRZ12028403, FRZ14008024, FRZ13025002, - FRZ13025001, FRZ12032945, FRZ12032948, FRZ12028404, FRZ13004867, FRZ14026427, FRZ14023550. - As restantes facturas já se encontram regularizadas: FRZ12005045,FRZ13011365, FRZ13039087, FRZ13039086,FRZ13033062, FRZ13030337, FRZ13030336, FRZ13030331, FRZ13016825, FRZ13011366, FRZ13011367, FRZ13011368, FRZ12027319 e FRZ12027320, que têm o mesmo valor de 86.10 € cada. Esperamos que a presente proposta vá ao encontro das vossas expectativas, podendo desta forma mantermos as nossas relações comerciais. Sem outro assunto de momento, subscrevemo-nos com elevada consideração e estima, Para contacto: EE Telem. 91…2 Cordialmente, DD Delegado de Serviço a Clientes”.
(n) Por carta de 10.02.2014, comunicou ao R. que o processo transitava para contencioso.
(o) A A. emitiu 84 facturas e duas notas de débito de juros, no valor somado de € 48.267,67, Relativo ao contrato, Tipo de Factura, Factura Nº, Data Limite de Pagamento, Valor (€), respectivamente, Do contrato NV0703/4: Conservação FCN11108707 01.10.2011 424,72, Reparação FRT12004829 06.02.2012 241,08, Reparação FRT12004836 06.02.2012 436,65, Reparação FRT12004838 01.03.2012 120,54, Reparação FRT12004844 01.03.2012 436,65, Conservação FCC12900356 06.02.2012 627,30, Reparação FRT12008344 01.04.2012 120,54, Reparação FRT12008349 01.04.2012 436,65, Conservação FCC12044247 01.04.2012 627,30, Conservação FCC12077051 01.07.2012 627,30, Reparação A0712005719 01.08.2012 436,65, Reparação A0812006664 01.09.2012 436,65, Reparação A0912007529 01.10.2012 436,65, Reparação A1012008435 01.11.2012 436,65, Conservação FCC12109898 01.10.2012 627,30, Reparação A1112009295 01.12.2012 436,65, Reparação A1212010165 01.01.2013 436,65, Reparação A1313000045 01.02.2013 436,65, Conservação FCC13011482 01.01.2013 636,74, Reparação A1413000840 01.03.2013 436,65, Reparação A1513001752 01.04.2013 436,65, Conservação FCC13044052 01.04.2013 636,74, Reparação A1613002615 01.05.2013 436,65, Reparação A1713003491 01.06.2013 436,65, Reparação A1813004337 01.07.2013 436,65, Reparação A1913005284 01.08.2013 436,65, Conservação FCC13076747 01.07.2013 636,75, Reparação A2013006191 01.09.2013 436,65, Reparação A2113007051 01.10.2013 436,65, Reparação A2213007844 01.11.2013 436,65, Conservação FCC13109706 01.10.2013 636,75, Reparação A2313008645 01.12.2013 436,65, Reparação A2413009593 01.01.2014 436,65, Conservação FCC14011483 01.01.2014 646,27, Conservação FCC14044619 01.04.2014 646,27, Conservação FCC14077938 01.07.2014 646,27, Sanção contratual RCC14903052 24.09.2014 5.816,40, Nota de Débito de Juros NDJ14000500 13.11.2014 2.040,63, Do contrato NV0710/1 Conservação FCN11043744 01.04.2011 116,96, Conservação FCN11054376 01.05.2011 147,62, Conservação FCN11062964 01.06.2011 147,62, Conservação FCN11076115 01.07.2011 147,62, Conservação FCN11086914 01.08.2011 147,62, Conservação FCN11095660 01.09.2011 147,62, Conservação FCN11108710 01.10.2011 147,62, Conservação FCN11119467 01.11.2011 147,62, Conservação FCN11128242 01.12.2011 147,62, Reparação FRT12004833 06.02.2012 615,00, Reparação FRT12004835 06.02.2012 272,14, Reparação FRT12004843 01.03.2012 272,14, Conservação FCC12900355 06.02.2012 627,30, Reparação FRT12008348 01.04.2012 272,14, Conservação FCC12044250 01.04.2012 627,30, Reparação A0412002912 01.05.2012 272,14, Reparação A0512003805 01.06.2012 272,14, Reparação A0612004791 01.07.2012 272,14, Reparação A0712005718 01.08.2012 272,14, Conservação FCC12077054 01.07.2012 627,30, Reparação FRZ12028391 19.07.2012 12,18, Reparação A0812006663 01.09.2012 272,14, Reparação A0912007528 01.10.2012 272,14, Reparação FRZ12032945 06.09.2012 12,18, Reparação A1012008434 01.11.2012 272,14, Conservação FCC12109901 01.10.2012 627,30, Reparação A1112009294 01.12.2012 272,14, Reparação A1212010164 01.01.2013 272,14, Reparação A1313000044 01.02.2013 272,14, Conservação FCC13011485 01.01.2013 636,74, Reparação A1413000839 01.03.2013 272,14, Reparação FRZ13004867 14.02.2013 92,13, Reparação A1513001751 01.04.2013 272,14, Conservação FCC13044055 01.04.2013 636,74, Reparação A1713003490 01.06.2013 272,14, Reparação A1813004336 01.07.2013 272,14, Reparação A1913005283 01.08.2013 272,14, Conservação FCC13076750 01.07.2013 636,75, Reparação A2013006190 01.09.2013 272,14, Reparação FRZ13025001 07.08.2013 206,27, Reparação FRZ13025002 07.08.2013 206,27, Reparação A2113007050 01.10.2013 272,14, Reparação A2213007483 01.11.2013 272,14, Conservação FCC13109709 01.10.2013 636,75, Reparação A2313008644 01.12.2013 272,14, Conservação FCC14011486 01.01.2014 646,27, Conservação FCC14044622 01.04.2014 646,27, Reparação FRZ14008024 17.03.2014 86,10, Conservação FCC14077941 01.07.2014 646,27, Sanção contratual RCC14903053 24.09.2014 5.816,40, Nota de Débito de Juros NDJ14000501 13.11.2014 2.012,60.
(p) Os contratos em causa celebrados com a A. pela então administradora de condomínio da R. - “Loja do BB, Lda.” - não lhe foram explicados, discutidos ou negociados.
(q) O contrato em causa foi celebrado sem o conhecimento e autorização da assembleia de condóminos.
(r) A A. era a prestadora de serviços em matéria de conservação e reparação dos elevadores do condomínio R. desde, pelo menos, o ano de 1998.
(s) A R. tinha sérias dificuldades em liquidar o valor da prestação do serviço pela A..
(t) Da acta do R., de 12 de Maio de 2010 consta a seguinte declaração “ A administração informou os senhores condóminos que estão em dívida algumas facturas referentes à manutenção dos elevadores, nomeadamente as que advêm das administrações anteriores, prevendo-se liquidar as da actual administração com o recebimento dos valores das quotas que se encontram em dívida, por parte de alguns condóminos”.
(u) Da acta de 8 de Junho de 2011 consta a seguinte declaração: “Desde logo foi manifestado pela generalidade dos condóminos que o Relatório de Contas não era suficientemente claro e esclarecedor quanto a algumas questões, nomeadamente, no que respeita à dívida do condomínio com a empresa que faz a manutenção dos elevadores e às dívidas de condóminos dos exercícios anteriores à Administração. Os representantes da Administração do condomínio não lograram esclarecer, convenientemente, as dúvidas apresentadas pelos condóminos no entendimento destes”. Podendo ainda ler-se no relatório de contas que acompanha esta acta ”Em termos de dívidas a fornecedores é de referir a dívida à empresa que faz a manutenção de elevadores na ordem dos €10 900,00”.
(v) Na acta da assembleia de 05 de Julho de 2011, da qual consta a seguinte declaração “Quanto à dívida à empresa que faz a manutenção dos elevadores, conforme resulta do relatório de contas em questão, é de cerca de € 12 000,00 (facturas vencidas) que resulta, como o relatório assinala, das quotas em dívida e do pagamento das facturas referentes ao período anterior ao mandato da actual administração. As dívidas aos elevadores por entradas são as seguintes: Entrada 324 C: a dívida em Março de 2009 desta entrada era de €803,56, actualmente o valor em dívida é de € 4235,86 sendo que se encontram pagas facturas até ao mês de Janeiro de 2009; Entrada 324 F: a dívida em Março de 2009 desta entrada era de €483,94, actualmente o valor em dívida é de € 4 392,41, sendo que se encontram pagas as facturas até ao mês de Janeiro de 2010”.
(w) Da acta nº 6, relativa à assembleia de condóminos realizada a 28 de Junho de 2012, consta o seguinte: “As rubricas que apresentaram um desvio positivo mais significativo e que cumpre explicitar foram as rubricas (…) Elevadores “ (…) “Dívida que faz a manutenção dos elevadores AA nos seguintes montantes - €7298,89 (entrada 324C) €8561,87 (entrada 324F)”.
(x) A administração do condomínio R. – Loja de BB, Lda. - sem obter consentimento, sem dar conhecimento à assembleia de condóminos e apesar de valor em dívida à empresa que fazia a manutenção dos elevadores e que crescia de ano para ano, contratou com a A. um contrato de manutenção completa com um valor mensal mais elevado do que pagava no âmbito do contrato de manutenção simples e sem reparações que justificassem a celebração deste contrato.
(y) O novo contrato foi celebrado pelo prazo de cinco anos e renovável por igual período.
(z) A assembleia de condóminos, que estava especialmente preocupada com a dívida de elevadores, não autorizou tal alteração do contrato.
(aa) Resulta do teor da acta nº 6 da assembleia de 28 de Junho de 2012: “ * entrada 324C – elevador avariado há mais de um mês; *entrada 324 F – um dos elevadores não funciona em condições, marca o piso 1, para no 0 e vice-versa”.
(bb) De acordo com o ponto 1.3. do contrato AA Manutenção OM Manutenção completa “A AA efectuará as reparações originadas pelo uso normal do equipamento, incluindo a substituição dos componentes referidos no ponto 5 do anexo II do DL 320/2002 de 28 de Dezembro”.
(cc) No que diz respeito à entrada 324C, constatou-se que: a) Falha de pisos (o elevador não recolhe no piso em que deveria parar e segue o seu movimento aos pisos extremos); b) Havia chiadeira nas molas de suspensão e nas guias por falta de lubrificação; c) Falha dos níveis de óleo das máquinas (lubrificação dos sistemas de sem fim e roda de coroa); d) Condensadores e díodos completamente inoperacionais; e) Falha nas limpezas.
(dd) No que diz respeito à entrada 324 F, constatou-se que havia: a) Falha de pisos (elevador não recolhe no piso em que deveria parar e segue o seu movimento para os pisos extremos); b) Falha dos níveis de óleo das máquinas (lubrificação dos sistemas de semfim roda de coroa); c) Reles de comando queimados (13 reles 48 vdc 11 pinos); d) Art. 75 inoperacional; e) Vidros partidos; f) Falha nas limpezas.
(ee) Em consequência de todas estas queixas e em face da insatisfação e falta de confiança no serviço prestado pela A., declarada em assembleia de condóminos, a R. comunicou à A. a rescisão, com justa causa, dos contratos celebrados.
(ff) O R respondeu à carta enviada pela A. datada de 15.09.2014 – alínea (i), o que fez com envio de acta de nomeação da empresa FF, Unipessoal, Lda. como administrador nomeado pela assembleia de condóminos.
De direito:
Definido o objecto do recurso pelas conclusões da alegação do réu, recorrente, sem prejuízo de eventual questão de conhecimento oficioso, são três as questões a decidir:
- ineficácia dos contratos celebrados;
- prescrição de parte das facturas;
- resolução do contrato.
1. Da ineficácia dos contratos:
A 1ª instância, considerou que a sociedade Loja de BB, Lda., designada para exercer as funções de administradora do condomínio ora réu e recorrente exorbitou os poderes que detinha ao celebrar com a autora, em 2 de Fevereiro de 2012, dois contratos de conservação de elevadores completo (com peças incluídas), denominados “Contrato AA Manutenção OM”.
E, acolhendo a tese do réu, julgou tais contratos ineficazes em relação ao mesmo, nos termos do disposto no artigo 268.º do Código Civil.
O Tribunal da Relação, por sua vez, entendeu que aquela sociedade celebrou os ditos contratos no âmbito das suas funções de administração, concluindo pela vinculação do réu ao que neles foi clausulado e consequente obrigação de pagamento da responsabilidade do devedor, sendo que o mais são questões a resolver entre as duas entidades.
Persiste o réu na defesa do decidido na sentença da 1ª instância, cuja reposição pretende.
Vejamos.
Emana do disposto no artigo 1430.º n.º 1 do Código Civil que a administração das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal cabe à assembleia de condóminos e a um administrador eleito por aquela.
A assembleia de condóminos dispõe de poderes para controlar, aprovar e decidir todos os actos de administração, competindo ao administrador – que pode ser por aquela exonerado e a quem presta contas (artigo 1435.º n.º 1 do Código Civil) – dar execução às deliberações da assembleia e, bem assim, tomar todas as providências necessárias e adequadas à conservação do edifício sempre na perspectiva do interesse comum de todos os condóminos.
O artigo 1436.º do citado código comete ao administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, um vasto leque de funções próprias das quais importa aqui destacar as de: (i) realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns (al. f)); (ii) regular o uso das coisas comuns e prestação dos serviços de interesse comum (al. g)); (iii) assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio (al. l).
Por actos conservatórios podem entender-se os adequados a evitar a degradação ou destruição do conjunto de elementos que integram as suas partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal, entendidas na acepção do artigo 1421º do Código Civil.
O regular o uso das coisas comuns e prestação dos serviços de interesse comum traduz na expressão de Sandra Passinhas (A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2ª ed., Almedina, pág.324) o campo de realização, por excelência, do poder de actuação do administrador, o qual “não é uma mera e plana execução das deliberações aprovadas pela assembleia ou do regulamento condominial, mas actividade que concretiza e traduz o desenvolvimento de um certo poder discricionário”.
O complexo de funções do administrador não se esgota na descrição contida no citado artigo 1436º, como inculca a redacção da respectiva al. l). Existe um conjunto de outras funções dispersas em legislação avulsa, nomeadamente, as consignadas nos artigos 1º nº 3, 3º, 5º nº 3 e 9º do DL nº 268/94, de 25 de Outubro, e no artigo 2º nº 1 do DL nº 269/94, de 25 de Outubro.
No que diz respeito aos elevadores, o DL nº 320/2002, de 28 de Dezembro, fazendo apelo à necessidade de estabelecer regras de segurança e definir as condições de fiscalização dos novos elevadores, se instalados a partir de 1 de Julho de 1999, veio unificar as regras relativas à manutenção e inspecção de elevadores, monta-cargas, escadas mecânicas e tapetes rolantes.
Definindo a manutenção de elevadores como o conjunto de operações de verificação, conservação e reparação efectuadas com a finalidade de manter uma instalação em boas condições de segurança e funcionamento, aquele diploma sujeita-os, obrigatoriamente, a manutenção regular e exige aos proprietários a celebração de um contrato de manutenção com uma EMA, seja na modalidade de contrato de manutenção simples, destinado a manter a instalação em boas condições de segurança e funcionamento, sem incluir substituição ou reparação de componentes, seja de contrato de manutenção completa, destinado a manter a instalação em boas condições de segurança e funcionamento, incluindo a substituição ou reparação de componentes, sempre que se justificar (artigos 3.º, 4º e 5º).
A celebração de um contrato de manutenção de elevadores corresponde, assim, à satisfação de uma exigência legal que se prende, como decorre da própria designação da lei, com a manutenção e conservação de equipamentos que fazem parte integrante dos bens comuns.
Nessa medida, propendemos para considerar que tal contrato quer se trate de manutenção simples, quer se trate de manutenção completa se enquadra no âmbito das funções do administrador eleito pela assembleia, caindo na previsão da alínea l) do citado artigo 1436º, sem embargo de caber recurso de tal acto para a assembleia, que pode ser convocada para o efeito apenas pelo condómino recorrente (artigo 1438º do Código Civil).
Tal contrato assumiria, assim, carácter vinculativo para o condomínio, a não ser que o regulamento ou deliberação da assembleia expressamente impedissem a sua celebração pelo administrador ou o condomínio alegasse e viesse a provar que o contrato continha cláusulas gravosas e desproporcionadas tendo em vista a natureza dos serviços a prestar, nomeadamente, as respeitantes ao prazo de duração e aos montantes a pagar, o que não decorre, no caso sub judice, da facticidade provada.
Não se apresenta, contudo, como essencial à resolução do presente litígio tomar posição definitiva sobre esta questão.
Na verdade, o réu não ficaria dispensado do pagamento das quantias em dívida à autora mesmo que se aderisse à tese do réu e se considerasse que a sociedade Loja de BB, Lda., eleita pela assembleia para exercer funções de administradora, excedeu os poderes inerentes às suas funções ao ter celebrado com a autora, sem conhecimento e autorização da mesma assembleia, dois contratos de manutenção completa dos elevadores do condomínio, em 2 de Fevereiro de 2012, pelo prazo de cinco anos, renováveis, mediante a contrapartida de € 170,00 mensais, acrescidos de IVA, contratos que substituíram os anteriores, que vinham de 1998.
Não oferece dúvidas que a gestão do condomínio pode ser deferida a um condómino (não sendo de afastar a gestão colegial) ou a um terceiro (nº 4 do artigo 1435º do Código Civil).
Sendo a administração confiada pela assembleia a um terceiro, como sucedeu no caso dos autos, esta assume, por regra, a natureza de um contrato de prestação de serviço sujeito às regras do mandato, as quais, com as necessárias adaptações, lhe são supletivamente aplicáveis (artigos 1154º a 1156º e 1157º e segs. do Código Civil).
É-lhe, designadamente, aplicável, por força do disposto no artigo 1161º do Código Civil, o regime dos efeitos da representação previsto no artigo 258º, nos termos do qual o negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado, nos limites dos poderes que lhe competem, produz os efeitos na esfera jurídica do último.
Se, porventura, o representante – no caso o administrador do condomínio – actua, formalmente, no âmbito dos poderes em que se encontra investido, mas, na realidade, os utiliza para um fim diverso ou que extravasa o âmbito que a sua função realmente comporta, ocorre abuso de representação.
Nessas circunstâncias, são postos em confronto duas ordens de interesses. Por um lado, os do representado que se vê ligado a um negócio jurídico que não quis e para o qual não conferiu poderes ao seu representante. Por outro lado, os do terceiro que contratou com o representante.
Relativamente ao representado, ou seja, no campo das relações internas, o negócio celebrado é ineficaz a não ser que aquele o ratifique (artigo 268º do Código Civil).
Já quanto ao terceiro, isto é, no domínio das relações externas, a ineficácia do negócio só opera, em regra, se o terceiro conhecer ou dever conhecer o abuso de representação (artigo 269º do mesmo código).
Para que o abuso de representação seja oponível ao terceiro e susceptível de gerar a ineficácia do negócio terá, por conseguinte, o representado de alegar e provar que aquele terceiro conhecia ou devia conhecer que o representante estava a exceder os poderes que lhe havia conferido ao celebrar o negócio jurídico.
Comparando o regime da falta de poderes de representação com o do abuso de representação, Carvalho Fernandes explica a maior tutela do terceiro no segundo caso com a circunstância de o abuso de representação escapar mais facilmente à percepção do outro contraente do que a falta de poderes (Teoria Geral do Direito Civil II, 3ª ed., revista e actualizada, Universidade Católica, pág. 219).
Ora, no caso vertente, não resulta dos factos provados que a autora conhecesse ou devesse conhecer a eventual falta de poderes da sociedade Loja de BB, Lda., administradora do condomínio réu, para celebrar com a autora, em 2012, os dois contratos de manutenção completa dos elevadores do réu.
Donde, ainda que se entendesse que aquela administradora, eleita pela assembleia de condóminos, excedeu os poderes inerentes à função de administradora quando outorgou aqueles contratos, não poderia o abuso de representação repercutir-se na eficácia dos contratos em causa.
Como se observou no acórdão recorrido, «A controvérsia que poderá existir relativamente à conduta do administrador do condomínio tem de ser dirimida entre este e o R., a ela sendo alheio a A. que tem aqui a posição de terceiro de boa fé, que a partir do momento em que os contratos foram celebrados começou a prestar os seus serviços ao R., facturando-os e reclamando o seu pagamento, o que aconteceu durante cerca de dois anos e meio, sem que qualquer situação de falta de poderes para contratar tenha sido invocada pelo R. que ia beneficiando daqueles serviços, não sendo agora legítimo escusar-se ao pagamento do que é devido com base numa questão formal que nunca suscitou».
Consequentemente, está o réu vinculado ao pagamento das quantias em dívida relativas à prestação de serviços de manutenção pela autora ao abrigo dos aludidos contratos, salvo se estiverem prescritas.
2. Da prescrição:
Excepcionou o réu a prescrição de todas as facturas/créditos vencidos até 6 de Julho de 2013, invocando o prazo prescricional de dois anos estabelecido no artigo 317.º b) do Código Civil e defendendo que a prescrição apenas se interrompeu em 6 de Julho de 2015, data em que foi citado para os termos da acção.
O legislador consagrou naquele normativo uma prescrição de curto prazo para os créditos dos comerciantes desde que o devedor não seja comerciante ou, sendo-o, as coisas vendidas não se destinem ao seu comércio quer porque não fazem parte do comércio a que se dedica, quer porque as destina para uso próprio.
As prescrições presuntivas fundam-se na presunção de cumprimento do devedor, produzindo uma inversão do ónus da prova que liberta o devedor do encargo de demonstrar que cumpriu e “…explicam-se pelo facto de as obrigações a que respeitam costumarem ser pagas em prazo bastante curto e não se exigir, em via de regra, quitação, ou, pelo menos, não se conservar por muito tempo essa quitação. Decorrido o prazo legal, presume-se que o pagamento foi efectuado” (Almeida Costa, Direito das Obrigações, 9ª ed., págs. 1051 e 1052).
Como assinala Rodrigues Bastos, as chamadas prescrições presuntivas têm esta característica especial: o decurso do termo estabelecido por lei não produz, como nas outras prescrições (cfr. artigo 304º), a extinção do direito, dando lugar apenas a uma presunção de cumprimento, que pode ser ilidida, embora só pelo meio previsto no artigo 313º, ou seja, por confissão do devedor (Das Relações Jurídicas, IV, pág. 142).
A confissão do devedor pode ser judicial ou extrajudicial, devendo esta última ser, necessariamente, escrita para ter relevância, (artigo 313º do código Civil).
A confissão judicial, única que agora interessa, poderá ser expressa ou tácita, considerando a lei tacitamente confessada a dívida se o devedor se recusar a depor ou a prestar juramento no tribunal, ou praticar em juízo actos incompatíveis com a presunção de cumprimento (artigo 314º do Código Civil).
Revertendo ao caso dos autos, vemos que o réu não se limitou a excepcionar a prescrição (presuntiva) das facturas anteriores a 6 de Julho de 2013 na sua contestação.
Como se dá nota no acórdão recorrido, o réu alegou dificuldades na liquidação das quantias relativas aos serviços prestados pela autora (artº 12º), aludiu à acta da assembleia de condóminos de 2010, na qual são referidas facturas em dívida respeitantes à manutenção dos elevadores, que a administração previa liquidar com o recebimento de quotas de condomínio em dívida (art.º 13.º), dívida que continuou a ser mencionada na acta da assembleia de condóminos de 8/06/2011 (art.º 14.º). No artº 15º do mesmo articulado fez constar: “Podendo ler-se no relatório de contas que acompanha esta acta: em termos de dívida a fornecedores é de referir a dívida à empresa que faz a manutenção de elevadores da ordem dos € 10.900,00”, mencionando no artº 17.º o relatório de contas de 2011 no qual figura uma dívida de cerca de € 12.000 à empresa que faz a manutenção dos elevadores. Também no artº 18.º se referiu à acta da assembleia de 28/06/2012 da qual consta: “dívida que faz a manutenção dos elevadores AA, nos seguintes montantes- € 7.298,89 (entrada 324C) 8.561,87 (entrada 324F)”, concretizando no art.º 19.º que “a incapacidade do condomínio para pagamento da dívida de elevadores existe, pelo menos, desde 2009”.
Esta alegação traduz reiterado reconhecimento da dívida e consubstancia, inequivocamente, a prática de acto em juízo incompatível com a presunção de cumprimento, pelo que bem andou o acórdão sob censura ao ter por inverificada a prescrição, julgando-a improcedente.
3. Da resolução do contrato:
Continua o réu a pugnar pelo reconhecimento de que procedeu à resolução dos dois contratos com justa causa porque alicerçada em incumprimento da autora.
O conhecimento desta questão só teria relevância para afastar a aplicação da cláusula 5.5.2 dos contratos celebrados, prevista para o prazo inicial de duração do contrato e para as renovações a que aludia a cláusula 5.7.3. nos termos da qual “Independentemente do direito à indemnização por mora estipulado na cláusula 5.5.1, sempre que haja incumprimento do presente contrato por parte do CLIENTE, e nomeadamente quando se verifique mora no pagamento de quaisquer dívidas à AA por mais de 30 dias, poderá esta resolver o presente contrato, sendo-lhe devida uma indemnização por danos no valor da totalidade das prestações do preço previstas até termo do prazo contratado para contratos com a duração até 5 anos, no valor de 50% das prestações do preço para contratos com duração superior a 5 anos”.
O acórdão recorrido considerou tratar-se de cláusula contratual penal que conferia à autora a possibilidade de obter o pagamento de todas as prestações vincendas, em valor idêntico àquele que seria cobrado caso o contrato se mantivesse em vigor e o serviço fosse prestado, sem que houvesse essa efectiva prestação de serviço com todos os custos a tal associados, posto que a autora fica desonerada da sua prestação.
E com base na aplicação do regime das cláusulas contratuais gerais estabelecido no DL nº 446/85, de 25 de Outubro, concluiu pela sua desproporção face aos danos a ressarcir e, consequentemente, pela sua nulidade (artigo 19º al. c)), não sendo, consequentemente, devida a indemnização peticionada pela autora, segmento decisório que não foi impugnado.
Logo, mostra-se prejudicado o conhecimento da questão atinente à resolução do contrato, nos termos do disposto no artigo 608º nº 2 do Código de Processo Civil.
III. Decisão:
Termos em que se acorda no Supremo Tribunal de Justiça em negar a revista e confirmar o douto acórdão recorrido.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 14 de Dezembro de 2017
Fernanda Isabel Pereira (Relatora)
Olindo Geraldes
Maria do Rosário Morgado