Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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1. "A", em 11.07.2001 intentou acção com processo ordinário pedindo a condenação de "B":
(a) a executar os trabalhos necessários para reparar os defeitos de construção da moradia nº 10, sita no empreendimento denominado Aldeamento ....., em Vilamoura, freguesia de Quarteira, descrito na conservatória de Registo Predial de Loulé sob o nº 6075/19091994 e inscrito na matriz sob o art.º 9.559, que a R. construiu e vendeu ao A. do qual é legítimo proprietário; ou, em alternativa,
(b) a pagar-lhe a quantia que ele A. despender para a referida reparação; e, ainda,
(c) numa indemnização pela privação do uso e gozo do imóvel na sua plenitude, em montante não inferior a 4.000.000$00, a que deverão acrescer os juros de mora a contar da citação, à taxa legal; e, ainda,
(d) num montante diário de 5.500$00, a título de indemnizatório por privação do uso pleno da coisa, até à finalização dos trabalhos de reparação e supressão dos defeitos de construção.
Invocou: em 08.05.2000 comprou a moradia à R., que a havia construído; a partir de meados de Junho de 2000 detectou nela os defeitos que discrimina, dos quais reclamou por carta registada com aviso de recepção de 07.12.2000, solicitando a intervenção da R. na sua reparação e eliminação, o que ainda não fez; o imóvel está ainda no prazo de garantia de cinco anos, nos termos do nº 3 do art.º 4º da Lei nº 24/96, de 31/01- Lei de Defesa do Consumidor (LDC); o valor médio anual do arrendamento do imóvel por curtos períodos, para férias é de 2.000.000$00, mas, dado o seu estado, não é possível arrendá-lo.
A R., além de impugnar os fundamentos da acção, arguiu a caducidade desta, nos termos do art.º 916º, nº 3 e 917º do CC e, ainda, do art.º 12º, nº 3 da LDC - embora a não tenha por aplicável - já que a existirem, os defeitos do imóvel eram do conhecimento do A. desde o momento da compra, mas aceitava a confissão do A., para não mais ter sido retirada, sobre o conhecimento dos defeitos em meados de Junho de 2000 e a sua denúncia em 07.12.2000, sendo certo que propôs a acção em 11.07.2001.
Na réplica, o A. respondeu à matéria de excepção e pediu a condenação da R., como litigante de má fé, no pagamento de quantia de indemnização não inferior à do pedido e ainda no reembolso das despesas da lide e honorários do seu mandatário.
Em audiência preliminar de 22.02.2002, julgou-se válida a desistência da A. quanto ao pedido de condenação da R. como litigante de má fé, e foi proferido despacho saneador que julgou procedente a excepção peremptória de caducidade do direito invocado pela A e, em consequência, absolveu a R. dos pedidos formulados.
Entendeu o tribunal que: o A. pretendia a reparação dos defeitos do imóvel, adquirido à R. mas como não fora celebrado contrato de empreitada entre ambos, não era aplicável o regime de denúncia de defeitos e de caducidade desse tipo contratual, mas antes o da compra e venda previsto nos art.º s 916º, nº 3 e 917º do CC, segundo o qual a denúncia deve ser feita até um ano depois de conhecido o defeito e dentro de cinco anos após a entrega do imóvel, e a acção destinada a fazer valer os direitos do comprador caduca, findo qualquer daqueles prazos sem que ele tenha feito a denúncia ou decorridos sobre esta seis meses; também é este o regime previsto nos art.º s 12º, nº 1 e 2 e 4º, nº 3 da LDC.
A denúncia fora efectuada no prazo de um ano a contar do conhecimento dos defeitos e dentro do prazo de garantia de cinco anos, mas a acção viera a ser proposta para além do prazo de seis meses sobre a data da denúncia, caducando por isso.
O A. impugnou a decisão com fundamento em ter intentado a acção no prazo previsto no art.º 1225º, nº 4 do CC, sendo esta a norma aplicável ao caso.
A Relação, por acórdão de 11.07.2002, julgou a apelação improcedente, com esta argumentação, em substância:
- O Assento do STJ de 04.12.1994 "quis consagrar a doutrina segundo a qual o regime do art.º 917º continua a aplicar-se às acções de responsabilização do vendedor da coisa defeituosa imobiliária, com todas as consequências", designadamente a de que a acção para obter a reparação dos defeitos da coisa vendida "só pode ser exercitada nos seis meses subsequentes à denúncia".
- Como a doutrina do Assento é de cariz obrigatório e não se vislumbra possibilidade de aplicar outra norma que não a nele referenciada, o regime do nº 4 do art.º 1225º não tinha cabimento no caso concreto.
O A., interpõe recurso de revista em que alega e conclui:
1. O. Recorrente era e é, no momento em que instaurou a demanda, proprietário da moradia, que adquiriu Recorrida por compra e venda, em 8 de Maio de 2000, tendo denunciado os defeitos de construção a esta por carta de 7 de Dezembro de 2000.
2. A falta de reparação dos defeitos de construção deram lugar à acção instaurada em 11 de Julho de 2001.
3. O Recorrente denunciou os defeitos do imóvel dentro do prazo legal.
4. Intentou a respectiva acção para reparação ou eliminação dos defeitos da obra, também dentro do prazo legal.
5. Todos os factos (compra e venda, descoberta dos defeitos, comunicação ao vendedor, instauração da acção para reparação dos defeitos de construção) são posteriores à entrada em vigor do Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro.
6. Ao julgar a acção improcedente o Douto Acórdão recorrido violou o disposto no n° 4, do art.º 1225°, no art. 914° e no art.º 916°, n° 3, todos do Código Civil.
7. No entendimento do Recorrente, e S.M.O., acção de eliminação de defeitos a que se refere o art. 914°, do Código Civil não está sujeita ao prazo de caducidade a que se refere o art.º 917°, do Código Civil, pois este preceito só se aplica à acção de anulação por simples erro. O direito de eliminação dos defeitos só está limitado no tempo pelo prazo do art.º 309°, do Código Civil (20 anos).E é, assim, à luz deste regime, que deverá ser julgado o caso trazido a Juízo.
8. Pelo que deverá ser dado provimento à presente revista, revogando-se o Acórdão da Relação, substituindo-o por outro que determine a tempestividade da acção interposta e, consequentemente, declare improcedente a excepção deduzida pela Recorrida e acolhida na Sentença da 1ª Instância ,
9. devendo determinar-se a descida dos Autos à 1ª instância em ordem aos factos aduzidos serem submetidos a julgamento, tal como se pediu na p. i., como é de Direito e de Justiça.
A R. alegou no sentido da improcedência do recurso por não ter sido violado o n° 4 do artigo 1225º, porque não é aplicável ao caso
2. Como matéria de facto foi fixada a seguinte (entre parêntesis rectos a matéria alegada e provada por documento necessário ou os esclarecimentos complementares):
(a) O A. adquiriu [comprou à R. por escritura de 08.05.2000] a moradia nº 10, sita no empreendimento denominado Aldeamento ...., sito em Vilamoura, freguesia de Quarteira, descrito na Conservatória de Registo Predial de Loulé sob o nº 06075/19091994 e inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo 9.559;
(b) A partir de meados de Junho de 2000 o A. detectou vários defeitos de construção [enumerados e discriminadas no doc. nº 4, junto com a p.i. a fls.24];
(c) Por carta de 7 de Dezembro de 2000, o A. comunicou tais defeitos à R., chamando-a a intervir;
(d) A acção deu entrada em juízo em 11 de Julho de 2001.
Para além disto, há que ter em conta o alegado pelo A., no art.º 2º da petição, que foi a R. quem efectuou construção da moradia.
3. A questão a decidir é, pois, a de saber se ao caso é aplicável a disposto nos art.º s 916º e 917º ou no art.º 1225º, ambos do Código Civil (1).
Liminarmente se dirá que, atendendo à data da compra e venda, terão de ser tomadas em conta as alterações introduzidas naqueles preceitos pelo DL nº 267/94, de 25/10, de acordo com os princípios de aplicação das leis no tempo constantes do art.º 12º.
O comprador, caso a coisa vendida seja um imóvel tem o ónus de denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa até um anos depois de conhecido o defeito e dentro de cinco anos após a entrega da coisa - nº 3 do art.º 916º que, aditado pelo DL nº 267/94, alargou os prazos de denúncia do defeito quando a coisa vendida for um imóvel.
Nos termos do art.º 917º, e por aplicação extensiva desta norma: (a) caducam, se não for feita denúncia tempestiva do vício ou da falta de qualidade, os direitos do comprador de anulação do contrato, de redução do preço, de reparação ou substituição da coisa, de resolução do contrato e indemnização - art.º s 913º, conjugado com os art.º s 905º e 911º; 914º e 921º; 801º, 802º e 793º; 798º, 799º e 801º, nº 1; (b) caduca, decorridos seis meses sobre a data da denúncia, a acção do comprador destinada a exercer ou fazer valer aqueles direitos. Neste sentido Calvão da Silva (2), bem como a jurisprudência citada por este Autor (3) na obra a que se alude na nota anterior.
O Acórdão uniformizador deste Supremo nº 2/97, de 04.12.1996, veio definir que "A acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida, no regime anterior ao Decreto-Lei nº 276/94, de 25 de Outubro, estava sujeita à caducidade nos termos previstos no artigo 917º do Código Civil". (4)
Resolvia desse modo o Supremo o conflito de jurisprudência sobre o prazo de caducidade para o exercício do direito de reparação dos defeitos p. no art.º 914º, não contemplado directamente em qualquer norma do CC, dispondo o art.º 917º apenas quanto "acção de anulação por simples erro". Enquanto a jurisprudência maioritária entendia que a norma aplicável ao exercício do direito de reparação dos defeitos era, por interpretação extensiva, a do art.º 917º - com arrimo no lugar paralelo do nº 4 do art.º 916º- outra corrente enveredava pela aplicação do art.º 309º relativo à prescrição extintiva de 20 anos.
Jurisprudência havia que entendia mesmo aplicável a norma do art.º 1225º respeitante à empreitada de imóveis destinados a longa duração. (5)
O Acórdão seguiu a orientação da jurisprudência maioritária e da doutrina civilista de Pires de Lima e Antunes Varela, expressa em anotação ao art.º 917º, no 2º vol. do Código Civil Anotado.
E a resolução do conflito, como nele expressamente se refere, reporta-se ao regime anterior às alterações normativas introduzidas pelo DL nº 267/94. Não colhe pois o entendimento da Relação de que o acórdão uniformizador "quis consagrar a doutrina segundo a qual o regime do art.º 917º continua a aplicar-se às acções de responsabilização do vendedor da coisa defeituosa imobiliária, com todas as consequências", pois o regime instituído pelas alterações é outro e é aplicável ao caso dos autos, originado já no domínio de aplicação da lei nova.
Segundo o disposto no nº 1 do art.º 1225º (6), nas empreitadas de construção, modificação ou reparação de edifícios - ou outros imóveis - destinados por sua natureza a longa duração, se no decurso de cinco anos a contar da entrega, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, a obra apresentar defeitos, o dono da obra ou o terceiro adquirente, além dos direitos ressalvados pela primeira parte da norma - eliminação dos defeitos ou de exigir nova construção, redução do preço ou resolução do contrato (art.º s 1221º), direitos esses a exercer dentro do ano a contar da aceitação da obra ou da aceitação com reservas (1224º, nº 1 e 2) ou dentro do ano contado da denúncia dos defeitos desconhecidos à aceitação dela (1224º, nº 2, 1ª parte), mas em nenhum caso depois de decorridos dois anos sobre a entrega da obra - tem ainda o direito de exigir do empreiteiro a indemnização pelos prejuízos.
Para tanto, deve a denúncia , em qualquer dos casos, ser feita dentro do prazo de um ano seguinte ao seu descobrimento e a indemnização pedida no ano seguinte à denúncia, contanto que não tenha transcorrido o prazo de cinco anos desde a entrega- 1225º, nº 2, conjugado com o nº 1 e o art.º1220º.
Estes prazos são também aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, p. no art.º 1221º, como estabelece o nº 3 do art.º 1225º.
Finalmente, este mesmo preceito, no seu nº 4 veio tornar "aplicável ao vendedor do imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado" o regime estabelecido nos nº 1 a 3 do art.º 1225º para a empreitada de imóveis destinados a longa duração.
Deste modo, ao contrato de compra e venda de edifício construído pelo vendedor, aplicam-se aos defeitos da coisa o regime do art. 1225º e não o do art.º 916º e 917º. A denúncia dos defeitos deve ser feita dentro do prazo de garantia de cinco anos após a entrega e até um ano após o seu descobrimento; a acção judicial para o exercício dos direitos do comprador é de um ano a contar da denúncia (1225º, nº 4, com referência aos nº s 1 a 3).
O A. comprou a moradia em 08.05.2000, a partir de Junho de 2000 detectou-lhe os defeitos que discrimina e em 7 de Dezembro de 2000, comunicou-os à R., chamando-a a intervir.
A denúncia, efectuada antes de decorrido um ano sobre o seu descobrimento, foi tempestiva. A acção destinada a exercer os seus direitos foi proposta em 11.07. 2001, mais de seis meses mas antes de decorrido um ano após a denúncia.
Se o imóvel vendido foi construído pela R., como alegou o A., a acção é tempestiva uma vez que não tinha decorrido um ano sobre a denúncia.
A Relação, no ponto 3.2 (pág.8) do acórdão refere mesmo que "o apelante, na sua p.i., deixou bem patente que a apelada era uma construtora e vendedora do bem em causa".
Para se conhecer da excepção de caducidade é, pois, necessário saber se a moradia vendida foi construída pela vendedora.
A matéria de facto fixada deve ser ampliada em ordem a constituir base suficiente à decisão daquela questão, tendo em conta o direito aplicável que se definiu.
Decisão:
- Concedendo-se a revista, manda-se baixar os autos à Relação para ampliação da matéria de facto e novo julgamento da causa pelos mesmos Juízes Desembargadores que intervieram no primeiro julgamento.
- Custas da revista pela R.
Lisboa, 18 de Fevereiro de 2003.
Dionísio Correia
Quirino Soares
Neves Ribeiro
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(1) São deste diploma os preceitos que se venham a citar, sem menção de origem.
(2) Compra e venda de coisas defeituosas, pág. 74.
(3) Ac. do STJ de 23.04.1998, BMJ 476º,389 e da Relação de Coimbra de 15.03.1994 e 31.05.1994, CJ t2, 13 e t 3, 22,
(4) Cfr. BMJ 462º, 94.
(5) Cfr. jurisprudência citada no Parecer do Ministério Público publicado no BMJ cit. pág. 54.
(6) Com as alterações no nº 1 e 2 e os aditamentos dos nº s 3 e 4, operados pelo DL nº 267/94.