Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06B1103 |  |
ENCERRAMENTO DO ESTABELECIMENTO
OBRAS
ABUSO DO DIREITO
RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO
II - Importa, em todo o caso, atentar em todas as circunstâncias do caso concreto, designadamente a natureza do local arrendado, o fim do arrendamento, o grau de redução da actividade, as suas causas e mesmo o seu carácter temporário ou definitivo.
III - Não sendo, em geral, de falar em encerramento no caso de simples diminuição, mesmo acentuada, da actividade antes exercida, em particular quando isso se mostre justificado, ainda assim não poderá essa redução ser de tal ordem que se deva razoavelmente equiparar a efectiva paralisação.
IV - Conhecendo o arrendatário os defeitos ou deteriorações já existentes no locado à data da celebração do contrato de arrendamento, fica impedido de exigir, mais tarde, do senhorio a reparação desses defeitos ou deteriorações.
V - Não obstante o disposto nos arts.1031º, al.b), C.Civ, e 12º RAU (cfr. também arts.1043º daquele e 4º deste), sinalagmático, consoante art.1º RAU, o contrato de arrendamento urbano, a obrigação de realização de obras pelos senhorios tem de ser aferida de harmonia com o princípio da equivalência das atribuições patrimoniais de que há manifestação no art. 237º C.Civ.
VI - Contrariando outro entendimento elementar princípio de justiça e, eventualmente, a proibição do abuso de direito ínsita no art.334º C.Civ., tem, pois, de atender-se à relação entre o custo das obras pretendidas e a renda paga pelo arrendatário.
VII - É de considerar excessiva a desproporção entre o valor das obras da reparação e o das rendas quando precisos 12 anos para obter o retorno desse valor : em tais termos, a pretensão da realização das obras não constitui exercício equilibrado, moderado, lógico e racional do direito invocado, importando, mesmo, abuso de direito que a torna ilegítima.
Em 21/5/2003, AA e BB moveram, na comarca de Matosinhos, ao Empresa-A, acção sumária de despejo fundada na cessação da actividade da demandada nas instalações arrendadas desde finais de Janeiro de 2002.
Contestando, esta deduziu defesa por impugnação motivada e por excepção, alegando, em síntese, continuar a utilizar o local arrendado na altura do ano em que há menor risco de chuva, e que, dado que o mesmo necessita de obras, não se pode utilizar quando chove.
Em reconvenção, pediu a condenação dos AA reconvindos a levar a efeito obras de conservação, ou, subsidiariamente, em indemnização no montante de € 150.000, valor do estabelecimento da Ré no mercado de trespasse, com juros, à taxa legal, desde a citação até pagamento.
O processo passou a seguir a forma ordinária, e houve réplica, em que, nomeadamente, se obtemperou que quando a Ré se instalou no arrendado já o prédio em causa estava degradado, tendo ela procedido às obras de reparação que teve por necessárias e convenientes para a abertura do restaurante, e que na sequência de vistoria, a mesma se disponibilizou para executar as obras de reparação do prédio necessárias, no valor de € 150.000.
Saneado e condensado o processo, veio, após julgamento, a ser proferida, em 9/2/2005, sentença que julgou improcedente a reconvenção, absolvendo os AA dos pedidos reconvencionais, principal e subsidiário, deduzidos, e procedente a acção.
Como assim, o contrato de arrendamento existente entre as partes foi declarado resolvido e a Ré condenada a despejar o r/c arrendado, deixando-o livre de pessoas e coisas.
Por acórdão de 3/11/2005, a Relação do Porto, louvando-se no disposto no art.713º, nº5º, CPC, julgou improcedente o recurso de apelação que a demandada interpôs dessa sentença.
É dessa decisão que a assim vencida pede, agora, revista.
Em fecho da alegação respectiva, deduz, em termos úteis, as conclusões que seguem :
1ª e 2ª - Não há, no caso sub judice, fundamento fáctico para o despejo, dado que, para que pudesse originar a resolução do arrendamento, o encerramento arguido teria que se verificar por mais de um ano e ficou provado que o restaurante funciona no locado pelo período de 6 meses por ano, período em que a recorrente exerce, de facto, a ( sua ) actividade comercial no locado, designadamente para grupos.
3ª - Para além disso, a recorrente poderia sempre invocar a excepção de não cumprimento do contrato, dado que só não pôde utilizar o locado todo o ano e teve, até, que arranjar outro local próximo para não se limitar a um funcionamento sazonal porque o senhorio não cumpriu a obrigação que lhe competia de lhe assegurar o gozo do locado para os fins a que se destina.
4ª - Durante os cerca de 6 meses em que ficou provado que a recorrente não utiliza o locado, não o faz, não porque não quer, mas porque não pode, devido ao estado degradado do imóvel, que na época mais pluviosa permite a entrada de água no restaurante.
5ª - No caso sub judice não se verifica a previsão de nenhuma das alíneas do art.1033º C.Civ., desresponsabilizadoras do senhorio, dado que em 1995, quando o contrato de arrendamento foi celebrado, a recorrente fez obras que lhe permitiram aí funcionar, e só anos mais tarde ficou impedida de o fazer devido às infiltrações pluviais no edifício que ora se verificam.
6ª - Não obstante não ter a obrigação de o fazer, a recorrente continuou a prontificar-se a fazer as obras necessárias, mas, como ficou provado, os recorridos não lhe facultaram as chaves dos andares superiores, cujo acesso seria imprescindível para o efeito.
7ª - Os recorridos são proprietários desde 1970 do edifício parcialmente arrendado à recorrente sem que jamais aí tenham feito qualquer reparação, designadamente as impostas pelo art.9º RGEU
( Regulamento Geral das Edificações Urbanas ).
8ª - Por isso, ao pedirem a resolução do contrato de arrendamento fundamentando-se no arrendamento do locado quando foram precisamente eles quem, com a sua negligência, provocou a situação de degradação do locado que impediu a arrendatária de aí exercer a sua actividade durante o ano inteiro, abusam do direito que lhes assistia como senhorios, ainda que o encerramento tivesse ocorrido por mais de um ano.
9ª - Não sendo decretado o despejo, e porque o arrendatário tem o direito de exigir que o senhorio faça no prédio as obras necessárias para assegurar a sua adequação aos fins a que se destina, deverá proceder o pedido principal deduzido pela recorrente na reconvenção que apresentou, dado que as obras foram impostas pela administração pública e que, como obras de conservação ordinária, competem ao senhorio.
10ª - Não há abuso de direito da recorrente relativamente ao pedido reconvencional principal, dado que não existe a desproporção entre a renda e o pedido de obras que se verifica nos acórdãos citados na sentença recorrida, em que as rendas são irrisórias.
11ª - A renda mensal paga pela recorrente é de € 187,72 pela possível utilização a 50%, o que é uma renda lucrativa, atendendo a que, ao contrário do inquilino, os senhorios nunca aí gastaram o que quer que fosse com obras, e que tal renda seria susceptível de actualização considerável depois das obras efectuadas e em função do que os senhorios aí dispendessem.
12ª - Também quanto ao pedido reconvencional subsidiário não se verifica abuso de direito, dado que quando ocupou o locado a recorrente não conhecia o actual estado de degradação do edifício, mas tão só, apenas, o estado e conservação do imóvel nessa época, por certo não tão grave, dado que a ora recorrente optou por ficar com o restaurante, por que pagou quantia avultada, o que ainda lhe permitiu a sua normal utilização por alguns anos.
São dados por violados os arts.11º, 12º e 64º, nº1º, al.h), RAU, 334º, 1031º, al.b), e 1033º C.Civ., e 9º RGEU.
Houve contra-alegação, e, corridos os vistos legais, cumpre decidir.
A matéria de facto fixada pelas instâncias é, em conveniente ordenação (1), como segue :
( a ) - Os AA são senhorios e a Ré é inquilina do r/c com entrada pelo nº... dum prédio urbano constituído por casa de 4 pavimentos sito na Rua de Fuzelhas, anteriormente denominada Rua Sacadura Cabral, nºs ..., ... e ...., freguesia de Leça da Palmeira, Matosinhos, inscrito na matriz respectiva sob o artigo 2677.
( b ) - A Ré vai procedendo, através do procurador dos AA, ao pagamento das rendas que se vão vencendo, no valor mensal de € 187,72.
( c ) - A Ré ocupa, a título de arrendatária, o restaurante instalado no r/c referido desde, pelo menos, 1995.
( d ) - Quando a Ré se instalou nesse estabelecimento já o prédio em causa estava degradado, tendo procedido a todas as obras de reparação que achou convenientes e necessárias para a abertura do restaurante ao público.
( e ) - Conforme documento junto com a contestação, em 14/1/97 foi efectuada uma vistoria pela Câmara Municipal de Matosinhos.
( f ) - Na sequência dessa vistoria, o procurador dos AA teve conhecimento do tipo de obras a efectuar.
( g ) - Na sequência dessa vistoria, a Ré disponibilizou-se para executar obras.
( h ) - Para proceder às obras de reparação do prédio referido será necessária a quantia de € 150. 000.
( i ) - As deficientes condições de impermeabilização do r/c referido contribuíram para a Ré ter de procurar outro local para continuar a sua actividade.
( j ) - O fraco estado das condições de impermeabilização atingiu o seu auge no Inverno de 2000/ 2001.
( l ) - A Ré tomou de trespasse o estabelecimento que funcionava no nº.... da Rua de Fuzelhas, pelo preço de 20.000.000$00, pagando pela fruição desse espaço uma contrapartida no montante mensal de € 1.194,66 ou no montante anual de € 14.335,92.
( m ) - Desde os finais do mês de Janeiro de 2002, a Ré cessou a sua actividade nas instalações em questão durante os meses de Novembro a Abril.
( n ) - De Maio a Outubro, a Ré continua a utilizar ocasionalmente o r/c aludido, designadamente para grupos de pessoas.
( o ) - O estabelecimento da Ré instalado no local de que os AA são senhorios, se estivesse reparado e se se mantivesse em pleno funcionamento durante todo o ano, atenta a qualidade das refeições e a localização do mesmo, a cerca de 100 metros do porto comercial de Leixões, do terminal de petroleiros deste e da marina, bem como das praias, tendo clientela que, em geral, aguardava por mesa, em média, de 15 a 20 minutos, teria no mercado do trespasse valor não inferior a € 150.000.
( p ) - A Ré foi abordada, pelo menos, uma vez para o trespasse do estabelecimento comercial sito no local referido, não tendo chegado a qualquer acordo.
Estes, e só estes, os factos a ter em consideração (2), e em causa o fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto na al.h) do nº1º do art.64º RAU - encerramento do estabelecimento por mais de um ano, como observado na sentença apelada, o advérbio " consecutivamente " que constava dessa alínea do nº1º do art.1093º C.Civ. e de que se entendia decorrer dever ser ininterrupto o encerramento por mais de um ano exigido, foi omitido precisamente para pôr termo à questão de saber se bastava, ou não, haver uma qualquer interrupção do encerramento para afastar a aplicação dessa previsão legal.
Mais relevado no acórdão recorrido que, consoante resposta restritiva dada ao quesito 2º transcrita em ( i ), supra, as deficientes condições de impermeabilização do r/c aludido tão só contribuíram para a Ré ter de procurar outro local para continuar a sua actividade, salientou-se na predita sentença que a ora recorrente tem a funcionar outro estabelecimento com o mesmo nome e que só de Maio a Outubro utiliza ocasionalmente o local arrendado em causa nestes autos, designadamente para grupos de pessoas, o que consubstancia, em termos práticos, situação de interrupção (apenas) ocasional do encerramento do estabelecimento, irrelevante para descaracterizar o predito fundamento de resolução do contrato de arrendamento urbano em questão.
Considerou-se, ainda, citando a propósito Antunes Varela, RLJ, 116º/192, que o facto de o senhorio não realizar obras no locado não constitui situação de força maior, que se caracteriza pela imprevisibilidade ou inevitabilidade de que nomeadamente se revestem a acção das forças da natureza (abalo sísmico, inundação grave, raio) ou os actos insuperáveis da autoridade ou mesmo de particulares (realização de obras públicas de demolição ou desaterro, ocupação militar, guerra, revolução ).
A procedência, em tais termos, da acção prejudicou o pedido reconvencional principal de condenação dos reconvindos a efectuar obras de conservação no local arrendado.
O subsidiário, de condenação dos ora recorridos no pagamento do valor do trespasse do estabelecimento que funcionava nesse local, foi julgado improcedente em vista do disposto nos arts.1032º e 1033º, als.a) e b), C.Civ. e dos factos constantes de ( d ) e ( g ), supra.
Notou-se, desde logo, que o arrendado só teria o valor de trespasse de € 150.000 se estivesse reparado, o que não é o caso, e considerou-se ilegítima a pretensão da ora recorrente de obter dos senhorios esse proveito quando já na altura em que foi ocupar o local arrendado conhecia o estado de degradação do prédio, concluindo-se, com ARC de 27/1/98, CJ, XXIII, 1º, 16-I, que conhecendo o arrendatário os defeitos ou deteriorações já existentes no locado à data da celebração do contrato de arrendamento, fica impedido de exigir, mais tarde, do senhorio a reparação desses defeitos ou deteriorações.
Observou-se, ainda, que, não obstante o disposto nos arts.1031º, al.b), C.Civ, e 12º RAU ( cfr. também arts.1043º daquele e 4º deste ), sinalagmático, consoante art.1º RAU, o contrato de arrendamento em questão, a obrigação de realização de obras pelos senhorios tem de ser aferida de harmonia com o princípio da equivalência das atribuições patrimoniais de que há manifestação no art. 237º C.Civ. (3) .
Tendo, pois, de atender-se à relação entre o custo das obras pretendidas e a renda paga pelo arrendatário, contrário entendimento violaria o mais elementar princípio de justiça e a proibição do abuso de direito ínsita no art.334º C.Civ. Citou-se, nomeadamente, a este propósito ARL de 11/5/ 95, BMJ 447/549.
Considerou-se, nesta base, na sentença apelada, que, necessárias, em prédio com 4 pisos, obras no valor de € 150.000, ou seja, em proporção, no valor de € 36.666 em relação ao local arrendado, seriam precisos 12 anos para obter o retorno do valor da reparação deste.
Essa desproporção entre o valor das obras e o das rendas é, nota-se agora, precisamente igual à considerada excessiva em Ac.STJ de 28/11/2002, proferido no Proc.nº3436/02-2ª, com sumário nas pp.356-357 da Edição Anual de 2002 dos Sumários de Acórdãos Cíveis deste Tribunal organizada pelo Gabinete dos Juízes Assessores do mesmo.
Concluiu-se na falada sentença, - sensatamente, a nosso ver -, que, em tais termos, a pretensão da realização das obras não constitui exercício equilibrado, moderado, lógico e racional do direito invocado, importando, mesmo, abuso de direito que a torna ilegítima.
Como adiantado no acórdão recorrido, assim reconhecido o direito à resolução do contrato de arrendamento, implícita, mas necessariamente decai a arguição de abuso de direito por parte dos recorridos.
Est modus in rebus: de guardar, quanto possível, o sentido das realidades e da proporção, isto mesmo constitui resposta bastante à conclusão 8ª da alegação da recorrente (4).
Destarte percorridos os autos, e praticamente coincidentes, afinal as conclusões da alegação da recorrente, com as oferecidas no recurso de apelação, bem pouco se oferece aditar, com apoio, agora, na lição de Aragão Seia, " Arrendamento Urbano ", 7ª ed. ( 2003 ), 443 ss, e de Manuel Januário da Costa Gomes, " Arrendamentos Comerciais ", 2ª ed. ( 1991 ), 236 ss (5) .
A finalidade, e, consequentemente, razão de ser ( ratio ) da previsão da al.h) do nº1º do art.64º RAU é evitar a desvalorização do local arrendado que, com prejuízo do senhorio, necessariamente resulta da sua inactividade, quanto mais não seja em vista da degradação que o seu encerramento fomenta ou propicia, e promover o interesse geral de lançar no mercado do arrendamento todos os espaços susceptíveis de ocupação por terceiros.
Importa, em todo o caso, atentar em " todas as circunstâncias do caso concreto, designadamente a natureza do local arrendado, o fim do arrendamento, o grau de redução da actividade, as suas causas e mesmo o seu carácter temporário ou definitivo ".
Não sendo, em geral, de falar em encerramento no caso de simples diminuição, mesmo acentuada, da actividade antes exercida, em particular quando isso se mostre justificado, ainda assim não poderá essa redução ser de tal ordem que se deva razoavelmente equiparar a efectiva paralisação
( primeiro autor e ob.cits, 444, citando ARP de 27/3/90, CJ, XV, 2º, 215 ).
Como decorre de ( i ) a ( m ), supra, é esse, sem margem para tergiversação, o caso : o Empresa-A, ao fim e ao cabo, mudou-se, e verifica-se haver aproveitamento apenas, por assim dizer, marginal do local arrendado, em que, afinal, se exerce a actividade para que foi cedido tão somente nos termos referidos em ( n ).
Como dito em ARP de 16/7/87, CJ, XII, 4º, 209-III, com a disposição da al.h) do nº1º do art.64º RAU (antes do art.1093º C.Civ.), " o legislador quis penalizar a atitude do inquilino que não utiliza o prédio arrendado, insistindo, contudo na manutenção do seu direito ao arrendamento, com prejuízo do senhorio, que vê o seu prédio desvalorizado, e do próprio comércio em geral "- quando muito beneficiando o imóvel interesses particulares do arrendatário.
Apesar de a utilização efectiva do arrendado não constituir mais que ónus, que não, propriamente, dever do arrendatário, não se vê como, em boa fé ( cfr.art.762º, nº2º, C.Civ. ), se poderia ter deixado de considerar estar-se, nestes autos, perante situação de encerramento do estabelecimento para o efeito de resolução do contrato.
Do deixado exposto, sobra clara a solução que segue :
Nega-se a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 8 de Junho de 2006
Oliveira Barros, relator
Salvador da Costa
Ferreira de Sousa
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(1) V., a propósito, Antunes Varela, RLJ, 129º/51.
(2) Diz-se isto, nomeadamente, assim em relação às pp. 6 (dois últimos par.) e 7 (até 2. ; v. fls, 332 vº e 333 dos autos ) e às conclusões 6ª e 7ª, da alegação da recorrente.
(3) Com efeito, como elucidado em Ac.STJ de 28/7/81, BMJ 309/336- I, ao determinar que, em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações, o art. 237º C.Civ. consagra um princípio geral de direito.
(4) De reportar, parece, à doutrina de Antunes Varela, RLJ 119º/275-276 e de ARP de 10/7/97, BMJ 469/652 ( 2º) segundo a qual " integra abuso de direito a conduta do locador que não realiza obras necessárias para assegurar o exercício da actividade comercial no arrendado, permitindo a degradação do prédio que levou à cessação da actividade e, não obstante, vem pedir a resolução do contrato com fundamento em encerramento " do estabelecimento nele instalado.
(5) Que, este último, nomeadamente, refere, quanto à compreensão da al.h) do nº1º do art.64º RAU adiantada na sentença apelada, não ver " fundamento para que se altere a filosofia da corrente jurisprudencial em curso ( , ) norteada por critérios de razoabilidade " ( destaque nosso ).