Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 09B425 |  |
PROMITENTE-COMPRADOR
TRADIÇÃO DA COISA
POSSE
POSSE PRECÁRIA
BENFEITORIAS
DIREITO DE RETENÇÃO
ABUSO DO DIREITO
OCUPAÇÃO DE IMÓVEL
INDEMNIZAÇÃO
1. A regra, só afectada por circunstâncias excepcionais, é no sentido de que o promitente-comprador tradiciário só assume em relação à coisa tradiciada a posição de possuidor em nome alheio.
2. O promitente-comprador tradiciário, por não ser possuidor em nome próprio, não tem direito de crédito por benfeitorias, nem, consequentemente, o direito de retenção sobre a fracção predial ocupada, no confronto de quem adquiriu o prédio em execução instaurada contra o promitente-vendedor.
3. A circunstância de a exequente nomear o imóvel à penhora sem disso informar o promitente-comprador tradiciário, a fim de ele reclamar o seu direito de crédito no confronto do executado promitente- vendedor, é insusceptível de configurar o abuso do direito.
4. A mera ocupação da fracção predial sem que dela decorra dano específico, não justifica o direito de indemnização do respectivo proprietário em relação ao ocupante, sem que a tal obste a mera pretensão de rentabilizar o imóvel por via de venda ou arrendamento.
Acordam do Supremo Tribunal de Justiça
I
A Caixa Económica Montepio Geral anexa ao Montepio Geral intentou, no dia 31 de Março de 1999, contra AA, acção declarativa de condenação, com processo ordinário, pedindo a declaração de ser proprietária de identificada fracção predial e parqueamento e a condenação do réu a entregar-lhos e a indemnizá-la dos prejuízos decorrentes da sua ocupação abusiva, a liquidar em execução de sentença, sob o argumento de haver adquirido o prédio em hasta pública e de estar por aquele ocupado sem título.
O réu, em contestação, invocou, por um lado, a sua ilegitimidade por virtude de ocupar o imóvel juntamente com BB na sequência de um contrato-promessa de compra e venda que ambos celebraram com o então proprietário, CC.
E, por outro, referiu o incumprimento do contrato-promessa pelo promitente vendedor, o seu direito de retenção para garantia do recebimento do dobro do sinal passado e do valor benfeitorias feitas, a má fé e o abuso do direito por parte da autora por saber das circunstâncias em que ocupava o imóvel e não lhe ter dado conhecimento da instauração da execução,
Com base nessa defesa, em reconvenção, pediu a condenação da autora no pagamento do valor das referidas benfeitorias e o reconhecimento do seu direito de retenção até dele ser pago.
Na réplica, a autora negou o fundamento das excepções deduzidas pelo réu, afirmando que a aquisição do imóvel em hasta pública fez caducar o seu eventual direito de retenção, impugnou os fundamentos do pedido reconvencional e requereu a intervenção principal provocada de BB, que foi admitida.
BB apresentou contestação, invocando a ilegitimidade dele e do primitivo réu, por o prédio não estar constituído no regime de propriedade horizontal e que, por isso, deveriam ter sido demandados os que o ocupam, e, no mais, aderiu à contestação e à reconvenção apresentada pelo réu AA.
Admitido o referido pedido reconvencional, foi a excepção de ilegitimidade passiva invocada pelo interveniente julgada improcedente e seleccionada a matéria de facto assente e controvertida, e, começado o julgamento, a autora deduziu incidente de habilitação com fundamento na ocupação do prédio por uma sociedade, que não foi admitido.
Concluído o julgamento, foi proferida sentença no dia 26 de Fevereiro de 2007, por via da qual foram julgadas improcedentes as excepções do direito de retenção, do abuso do direito e da má fé, declarada a autora dona da fracção predial em causa com o respectivo parqueamento, e condenados os réus a entregar-lhos e a pagarem-lhe o que fosse liquidado em execução de sentença pelos prejuízos causados pela ocupação
Apelaram os réus, e a Relação, por acórdão proferido no dia 24 de Abril de 2008, concedeu-lhes parcial provimento, condenando a autora a pagar-lhes o valor das benfeitorias relativas aos trabalhos de isolamento do terraço na data da notificação da contestação, a liquidar em execução de sentença.
Interpuseram os apelantes recurso de revista, formulando, em síntese, as seguintes conclusões de alegação:
- com a celebração do contrato promessa de compra e venda entre os recorrentes e os primitivos vendedores, a entrega das chaves e do sinal de quinze milhões de euros, verificou-se a traditio da fracção para os promitentes compradores;
- têm exercido a posse desde 1 de Junho de 1990, de forma pacifica, pública e de boa fé. sobretudo porque realizaram benfeitorias na fracção, pelo que lhes assiste o direito de retenção até que sejam pagos do valor das benfeitorias e juros, nos termos dos artigos 1259º a 1262 e 1331º, nºs 1 e 2, do Código Civil;
- a recorrida soube, em 1993 que os recorrentes ocupavam a fracção predial com base em traditio decorrente de contrato-promessa de compra e venda e que eles eram credores serem credores do promitente vendedor com preferência de pagamento em relação a qualquer outro;
- a recorrido obstou e negligenciou, em seu benefício, o dever de informação sobre a possibilidade de os recorrentes reclamarem os seus créditos e fazer-se pagar pelo produto da venda judicial da fracção, situação que os afastou do concurso de credores;
- ofendeu os ditames da boa-fé e incorre em abuso de direito previsto no artigo 334º do Código Civil ao pretender apropriar-se da fracção sem qualquer pagamento aos recorrentes, designadamente das benfeitorias;
- assiste-lhes o direito de serem reembolsados de 4 585 820$ nos termos dos artigos 216º, nº 2, 479º, nº 1 e 1273º, nº 1, do Código Civil, porque detinham a posse pública, pacífica e de boa fé da fracção, com conhecimento do recorrido, actuando como se fossem os seus donos;
- o valor das referidas benfeitorias deve ser calculado de acordo com a regra do enriquecimento sem causa, por força dos artigos 216º, nºs 1 e 3, 473º, 1259º e 1260º, nº 1, 1273º, nºs 1 e 2, todos do Código Civil;
- a Relação interpretou incorrectamente os artigos 1331º, nºs 1 e 2, do Código Civil, pelo que o acórdão deve ser revogado nesta parte, e concluir-se que os recorrentes só devem entregar a fracção à recorrida quando ela lhe pagar as benfeitorias e os juros desde a data da sua realização;
- a condenação em indemnização a liquidar em execução de sentença pressupõe a existência de danos e a sua demonstração, não se podendo bastar com a formulação gongórica de existirem danos para futuro;
- a recorrida não curou de indicar ou elencar na petição inicial os danos que diz ter tido com a alegada ocupação ilegal da fracção, quando o deveria ter feito, conforme os artigos 661º, nº 1 do Código de Processo Civil e 483º e 566º do Código Civil;
- o acórdão apenas afirmou uma conclusão jurídica ao dar como assente e verificado um dano enquanto elemento estruturante da responsabilidade civil, conclusão que só teria relevância e significado na medida em que resultasse dos factos a ordem ou a natureza dos danos;
- ofendeu estatuído no artigo 661º, nº 1 ex vi do artigo 668º , nº 1, alíneas b) e e) do Código de Processo Civil, o que contraria o disposto no artigo 342º do Código Civil relativo à regra do ónus da prova;
- nessa medida, deve o acórdão também ser revogado na parte que condenou os recorrentes no pagamento de indemnização a liquidar em execução de sentença.
Na sequência das alegações de recurso, a relatora da Relação declarou não ter sido cometida a nulidade invocada pelos recorrentes na parte que relegou para execução de sentença a condenação dos recorrentes a indemnização devida ao recorrido, por o dano ter sido apurado, mas não a sua quantificação.
II
É a seguinte a factualidade considerada assente pelo tribunal recorrido, inserida segundo a sua ordem lógica e cronológica:
1. Na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais encontra-se inscrita, pela apresentação nº 16/160376, a aquisição por CC, casado com Maria ..., no regime de comunhão geral de bem, por compra a Jaime .... casados no regime de comunhão de adquiridos, do prédio urbano sito na Rua ..., Rua ..., Costa do Rio da Carreira, Estoril, constituído por lote de terreno para construção.
2. Na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais - relativamente ao prédio referido em 1- encontra-se inscrita, pela apresentação nº 36/180380, a constituição de hipoteca voluntária a favor de Caixa Económica de Lisboa - Anexa ao Montepio Geral - Associação de Socorros Mútuos.
3. Na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais – relativamente ao prédio referido em 1- encontra-se inscrita, pela apresentação 25/080783, a constituição de hipoteca voluntária a favor da Caixa Económica de Lisboa - Anexa ao Montepio Geral - Associação de Socorros Mútuos. Fundamento: abertura de crédito.
4. Na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais – relativamente ao prédio referido em 1- encontra-se inscrita, pela apresentação nº 40/271283, a constituição de hipoteca voluntária a favor da Caixa Económica de Lisboa - anexa ao Montepio Geral - Ampliação da de inscrição C2- garantia da diferença da taxa de juro remuneratório.
5. Na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais – relativamente ao prédio referido em 1 - encontra-se inscrita pela apresentação 41/271283, a constituição de hipoteca voluntária a favor da Caixa Económica de Lisboa - Anexa ao Montepio Geral - Associação de Socorros Mútuos, ampliação da inscrição C 1- garantia da diferença da taxa de juro remuneratório.
6. Na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais – relativamente ao prédio referido em 1, encontra-se inscrita, pela apresentação nº23/240984, a constituição de hipoteca voluntária a favor da Caixa Económica de Lisboa. Fundamento: abertura de crédito.
7. Na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais – relativamente ao prédio referido em 1 - encontra-se inscrita, pela apresentação nº 31/040386, uma penhora, sendo a exequente a Caixa de Previdência e Abono de Família da Indústria do Distrito de Lisboa.
8. Na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais – relativamente ao prédio referido em 1 - encontra-se inscrita, pela apresentação nº 17/180786, a constituição de hipoteca voluntária a favor da Caixa Económica de Lisboa - Anexa ao Montepio Geral - Associação de Socorros Mútuos, Fundamento a: abertura de crédito em conta corrente.
9. Na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais – relativamente ao prédio referido em 1- encontra-se inscrita, pela apresentação nº 080487, a constituição de hipoteca judicial a favor do Banco Pinto & Sotto Mayor, SA, garantia: prestações em dinheiro.
10. Na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais – relativamente ao prédio referido em 1 - encontra-se inscrita, pela apresentação nº46/250388-Penhora- Exequente: MP. 11. Na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais – relativamente ao prédio referido em 1 - encontra-se inscrita, pela apresentação nº 69/240688, a constituição de hipoteca judicial a favor do Banco Nacional Ultramarino, SA, garantia: prestações em dinheiro.
12. Na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais – relativamente ao prédio referido em 1 - encontra-se inscrita, pela apresentação nº 13/040690, uma penhora, exequente a Caixa Económica de Lisboa Anexa ao Montepio Geral- Associação de Socorros Mútuos.
13. Por escrito datado de 1 de Junho de 1990, denominado contrato-promessa de compra e venda, celebrado entre CC - na qualidade de primeiro outorgante/promitente vendedor - e AA e BB - segundos outorgantes/promitentes compradores – o primeiro declarou prometer vender aos últimos, e estes prometeram comprar-lhe a futura fracção autónoma designada pela letra “B”, do prédio mencionado em 2, correspondente a uma loja com entrada pela Rua do Viveiro, pelo preço de 30 000 000$, por conta do qual eles entregaram ao primeiro outorgante a quantia de 15 000 000$, receberam dele as chaves e foram por ele autorizados a ocupar a fracção.
14. Nos termos da cláusula segunda do acordo mencionado sob 13, “os segundos outorgantes conheciam existir um encargo sobre o prédio na Caixa Económica de Lisboa Anexa ao Montepio Geral, ficando com a responsabilidade de efectuar perante a entidade credora o pagamento do distrate da fracção objecto deste contrato, ficando em seu poder com a quantia de 15 000 000$.
15. No momento em que passou a ser ocupada pelos réus, a fracção carecia de obras de acabamento, como rebocos, pinturas, instalação eléctrica e outras, executadas a partir de 1991, e assim, foram colocados pavimentos com acabamentos em mosaico vidrado, rebocadas paredes e tectos, com ulterior pintura, incluindo reboco de paredes de casa de banho, em cujas paredes foram colocados azulejos.
16. O réu apresentou à autora propostas para a aquisição da fracção mencionada em 14 e ele e o interveniente ocupam-na, bem como o parqueamento no piso 2, sendo que a loja ali mencionada corresponde actualmente à fracção “C”.
17. Chegaram a decorrer negociações entre a autora e o réu AA, que não lograram resultados concretos.
18. Na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais – relativamente ao prédio referido em 1 - encontra-se inscrita, pela apresentação nº 26/0590 – acção, provisória por natureza, artigo 92, nº 1, alínea a)- autores: MS e marido AS - comunhão geral; réus: CC e mulher; pedido: execução específica do contrato promessa de compra e venda de 27 de Março de 1990.
19. Na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais – relativamente ao prédio referido em 1 - encontra-se inscrita, pela apresentação nº 16/091090 - provisória por dúvidas – penhora - exequente Matesica - Materiais Sintéticos para Construção, SA.
20. No dia 31 de Julho de 1991, a Secretaria Notarial de Cascais, reconheceu a assinatura de CC aposta no documento mencionado sob 13, e o réu e o interveniente pagaram a referida quantia de 15 000 000$ sobretudo através de cheques pós-datados, com valores entre 200 000$ e 400 000$.
21. Em 21 de Outubro de 1991 procedeu-se à colocação de dois aparelhos de ar condicionado, com o custo de 643 500$.
22. Na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais – relativamente ao prédio referido em 1 encontra-se inscrita, pela apresentação nº 03/040692 - Constituição de Propriedade Horizontal; Valor relativo de cada fracção expresso em permilagem: A-32; B-69; C-16; D-17; E-19; F-16;G-17; H-17;I-37; J-21; L-23; M-29; N-21; O-23; P-32; Q-32; R-20; S-21; T-23; U-30; V-18; X-20; Z- 17; AA-17; AB-31; AC-37; AD-24; AF-17; AG-31; AH-37; AI-24; AJ-17; AL-17; AM-31; NA-37; AO-24; AP-409 e AQ-35. Direitos dos Condóminos especialmente regulados pelo título, uso exclusivo de um terraço ao nível das fracções, devidamente murado, quanto às fracções C; D; E; H; O; P; Q; R; AP e AQ.
23. Na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais, relativamente ao prédio mencionado em 1, mediante a apresentação 03/040692, Averbamento 1, passou a estar descrito o prédio urbano - edifício de dez pisos - AC e total de 752 m2. Em propriedade horizontal. Fracções autónomas: A; B, C; D; E; F;G; H;I; J; L; M; N; O; P; Q; R; S; T; U; V; X; Z; AA; AB; AC; AD; AF; AG; AH; AI; AJ; AL; AM; NA; AO; AP e AQ.
24. Desde 1993 que a autora tem conhecimento de que a fracção passou a ser ocupada na sequência de contrato promessa celebrado com CC, e, desde então, o réu apresentou à autora propostas no sentido de obter um empréstimo junto da mesma, para proceder ao pagamento da dívida de CC para com ela, na proporção relativa à fracção mencionada no contrato promessa e, assim, celebrar a escritura de compra e venda da mesma.
25. Em Abril de 1993 foi paga à Energia de Portugal, EP a quantia de 75 864$ para estabelecimento de um ramal com a potência de 19,8 quilovátios.
26. Na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais está inscrita pela apresentação nº 32/230595, a aquisição a favor da Caixa Económica Montepio Geral, por arrematação, do prédio rústico sito na Rua ..., Rua ..., Costa do Rio da Carreira, Estoril, lote de terreno onde está em construção um edifício de 9 pisos para 37 fogos, área coberta e total de 752 m2, norte MC e AC; nascente Rua ...; sul LR; poente Rua ..., inscrito na matriz predial sob o artigo 6470 e descrito na 2ª Secção da Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº 2691, ficha 02018/091090.
27. Em 1997 foram realizados trabalhos de isolamento no terraço que custaram 234 000$, e foi executada a instalação eléctrica, com o custo de 735 800$
28. As inscrições a que se referem as inscrições referidas sob 8 e 11 foram canceladas desde 6 de Março de 1992 e 18 de Setembro de 1991, respectivamente, em relação à inscrição mencionada sob 14 foi verificada a sua caducidade em 5 de Setembro de 1991, e as outras em 11 de Outubro de 1995.
29. O réu e o interveniente não comunicaram à autora a necessidade de proceder às obras antes mencionadas, nem lhe solicitaram o pagamento das quantias antes referidas.
30. A autora pretende rentabilizar o imóvel mencionado sob 1, através da sua venda ou arrendamento, e a ocupação da fracção mencionada em 13 e de outras tem impossibilitado esse objectivo.
III
As questões essenciais decidendas são as de saber se os recorrentes têm ou não direito a não entregar à recorrida a fracção predial em causa até que ela lhe pague o valor das invocadas benfeitorias nela realizadas.
Tendo em conta o conteúdo do acórdão recorrido e das conclusões de alegação do recorrente, a resposta à referida questão pressupõe a análise da seguinte problemática:
- regime processual aplicável ao recurso;
- delimitação negativa do objecto do recurso;
- está ou não o acórdão recorrido afectado de nulidade?
- natureza e efeitos do contrato celebrado entre os recorrentes e CC;
- natureza jurídica da posição do promitente comprador tradiciário;
- o conceito legal de benfeitorias no confronto das obras realizadas na fracção predial;
- têm ou não os recorrentes direito de retenção sobre a referida fracção predial?
- agiu ou não a recorrida de má fé com abuso do direito?
- tem ou não a recorrida direito ser indemnizada pelos recorrentes?
Vejamos, de per se, cada uma das referidas subquestões.
1.
Comecemos por uma breve referência ao regime processual aplicável ao recurso.
Como a acção foi intentada no dia 31 de Março de 1999, ao recurso não é aplicável o regime processual implementado pelo Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto.
É-lhe aplicável o regime processual anterior ao implementado pelo referido Decreto-Lei (artigos 11º e 12º).
2.
Continuemos, agora com a delimitação do objecto do recurso.
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões de alegação formuladas pelos recorrentes (artigos 684º, nº 3, e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil).
As instâncias decidiram, por um lado, ser a recorrida titular do direito de propriedade sobre a fracção predial em causa, e por outro, que os recorrentes devem entregar-lha.
Como os recorrentes não impugnaram estes segmentos decisórios nas alegações do recurso de revista, ela não integra o respectivo objecto.
Assim, o objecto do recurso cinge-se às questões do direito dos recorrentes a reter a fracção predial até ao recebimento do valor das benfeitorias e da sua obrigação de indemnizar a recorrida por virtude da sua ocupação.
3.
Prossigamos, ora com a análise da subquestão de saber se o acórdão recorrido está ou não afectado de nulidade.
Alegaram os recorrentes pressupor a condenação em indemnização a liquidar em execução de sentença a demonstração dos danos, não os ter a recorrida indicado na petição inicial, ter a Relação afirmado uma mera conclusão jurídica ao dá-los como verificados e violado o artigo 661º, nº 1 por força do artigo 668º nºs 1, alíneas b) e e), ambos do Código de Processo Civil, e que isso contrariava a regra do ónus da prova do artigo 342º do Código Civil.
Expressa a lei que o acórdão da Relação é nulo quando careça de fundamentação de facto e ou de direito (artigos 668º, nº 1, alínea b), e 716º, nº 1, do Código de Processo Civil).
A Constituição estabelece que as decisões judiciais que não sejam de mero expediente devem ser fundamentadas nos termos da lei ordinária (artigos 205º, nº 1).
Por seu turno, a lei ordinária prescreve que as decisões relativas a qualquer pedido controvertido ou a alguma dúvida suscitada no processo devem ser fundamentadas, e que para tal não basta a simples adesão aos fundamentos alegados no requerimento ou na oposição (artigo 158º do Código de Processo Civil).
Assim, deve o acórdão representar a vontade abstracta da lei ao caso particular submetido à Relação, pelo que, sem fundamentação de facto e ou de direito não se consegue esse escopo nem se permite às partes por ele afectadas o conhecimento do seu acerto ou desacerto, designadamente para efeito de interposição de recurso.
Mas uma coisa é a falta absoluta de fundamentação, e outra a fundamentação insuficiente, errada ou medíocre, e só a primeira constitui o fundamento de nulidade a que se reporta a alínea b) do nº 1 do artigo 668º do Código de Processo Civil.
A lei também expressa ser o acórdão nulo quando condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido (artigos 668º, nº 1, alínea e) e 716º, nº 1, do Código de Processo Civil).
O referido normativo está conexo com o que se prescreve no artigo 661º, nº 1, do Código de Processo Civil, segundo o qual a sentença ou o acórdão não pode condenar em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido.
A este propósito, embora lateral à questão ora em análise, importa ter em linha de conta que a sentença foi proferida no tribunal da primeira instância no dia 26 de Fevereiro de 2007.
Por isso, face ao disposto no artigo 21º, nº 3, do Decreto-Lei nº 38/2003, de 8 de Março, é aplicável a nova redacção do no nº 2 do artigo 661º do Código de Processo Civil, segundo o qual, se são houver elementos para fixar o objecto ou a quantidade, o tribunal condenará no que vier a ser liquidado.
Assim, não tem lugar a condenação no que se liquidar em execução de sentença, mas o que vier a ser liquidado no incidente a que se reporta o artigo 378º, nº 2, do Código de Processo Civil.
A Relação considerou, tal como havia sido entendido na sentença proferida no tribunal da primeira instância, por um lado, que a simples privação do uso da fracção predial em causa conferia uma vantagem patrimonial aos recorrentes em detrimento da recorrida por lhe terem subtraído, por acto ilegítimo, contra a sua vontade, a fruição, componente do direito de propriedade.
E, por outro, como não era possível quantificar os danos, se impunha remeter a quantificação para liquidação posterior, e que se não fosse possível quantificar os lucros cessantes, devia a indemnização ser calculada segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Assim, a Relação motivou suficientemente o segmento do acórdão que manteve a decisão proferida no tribunal da primeira instância de condenação dos recorrentes a indemnizar a recorrida pelo dano decorrente da ocupação da fracção predial em causa que considerou não estar quantificado, e, por isso, remeteu a quantificação para liquidação posterior.
4.
Vejamos agora a questão da natureza e os efeitos do contrato celebrado entre os recorrentes e CC mencionado sob II 13.
Resulta da lei ser o contrato-promessa a convenção pela qual duas partes declararam prometer celebrar determinado contrato, que a lei designa por contrato prometido (artigo 410º, nº 1, do Código Civil).
A promessa relativa à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral (artigo 410º, nº 2, do Código Civil).
Considerando os factos constantes de II 13, no dia 1 de Junho de 1990, os recorrentes, por um lado, e CC, por outro, declararam em documento por todos assinado, o último prometer vender e os primeiros comprarem, por 30 000 000$, a futura fracção B- loja - de identificado prédio, recebendo então aquele, destes, por conta, a quantia de 15 000 000$.
Além disso, CC autorizou os recorrentes a ocupar a fracção predial prometida vender e entregou-lhes as respectivas chaves.
A conclusão é, pois, no sentido de que os recorrentes e CC celebraram um contrato-promessa de compra e venda relativo à mencionada fracção predial, com traditio a favor dos primeiros realizada pelos últimos.
5.
Atentemos, ora, no regime relativo à posição jurídica do promitente-comprador tradiciário.
Questiona-se se o tradiciário, por via da tradição da coisa, passa, em relação a ela, a ser um mero detentor ou um possuidor, ou seja, discute-se a natureza jurídica da entrega da coisa prometida vender pelo promitente vendedor ao promitente-comprador.
Tem sido considerada, não só pela doutrina como também pela jurisprudência a regra de que a posição do promitente-comprador tradiciário se configura, quanto à coisa tradiciada, em termos de posse em nome alheio até à celebração do contrato prometido, mas que, excepcionalmente, face à especificidade das circunstâncias envolventes da tradição, pode a sua posição dela derivada ser juridicamente qualificável de posse em nome próprio.
A solução a dar a esta questão, controvertida na doutrina e na jurisprudência, tem, naturalmente, de resultar da interpretação da lei e do sentido dos factos disponíveis e pertinentes para o efeito.
A tradição em sentido jurídico significa a entrega material da coisa com o sentido de cumprimento de obrigação decorrente de um contrato, por exemplo, na sequência da transmissão do direito de propriedade ou da posse.
A entrega da coisa objecto mediato do contrato prometido por um promitente a outro depende, naturalmente, de acordo de ambos, por declarações expressas ou tácitas, que podem ou não constar do texto do contrato-promessa, certo que ela não está sujeita a forma escrita.
Na realidade, o que releva essencialmente nesta matéria é que a coisa entregue deve constituir o objecto mediato do contrato prometido, ou seja, que tenha conexão com o contrato-promessa respectivo.
A lei não estabelece que o promitente-comprador tradiciário, por virtude da tradição, passa a ser possuidor em nome alheio ou assuma a posição de possuidor propriamente dito, isto é, em nome próprio.
A simples utilização da coisa entregue pelo promitente-vendedor ao promitente-comprador é insusceptível de originar uma situação possessória propriamente dita, ou seja, de posse causal ou real por parte do último, sendo a regra no sentido de tal se traduzir em posse do último em nome do primeiro.
Todavia, a situação em que o promitente-comprador toma conta da coisa, como se fosse sua, praticando em relação a ela actos materiais ou jurídicos correspondentes ao exercício do direito de propriedade, sem oposição do promitente-vendedor, com a sua colaboração, à margem da sua mera tolerância, justifica-se a dúvida – pelo menos - sobre se tal situação é ou não de posse verdadeira e própria.
A questão de saber se, na intenção das partes, a tradição da coisa envolve a transmissão da posse para ser exercida em nome de quem a transmite ou em nome próprio de quem exerce os concernentes poderes, tem que ser resolvida por via da interpretação da vontade das partes manifestada no texto do contrato-promessa ou nas declarações negociais envolventes de conexo e atinente acordo.
Entre as referidas circunstâncias são susceptíveis de figurar, na intenção das partes, a antecipação da entrega da coisa na sequência do pagamento integral do preço, a contrapartida do reforço do sinal, a confiança na celebração próxima do contrato prometido, a compensação por serviço de mediação, ou até a mera gentileza no âmbito das relações contratuais.
A referida intenção deve, pois, averiguar-se através das circunstâncias que envolveram o acto de tradição, quando ele ocorreu, mas não só, porque nada exclui que, na determinação dessa intenção e vontade, se considere o comportamento das partes na execução ao longo do tempo do tempo do acordo que esteve na origem da situação, seja o do promitente-vendedor, seja o do promitente-comprador.
Assim, a questão de saber se, por virtude da traditio da coisa objecto mediato do contrato prometido, a posição jurídica do promitente-comprador tradiciário é a de mero possuidor em nome do tradens ou de possuidor em nome próprio deve ser averiguada pelas circunstâncias que envolveram o acto de tradição e a sua execução por ambas as partes.
No caso em análise, os factos provados não revelam declarações negociais das partes no quadro do contrato-promessa ou fora dele, nem o comportamento de ambas no âmbito da sua execução, por via do que se possa concluir ter CC transmitido a posse para os recorrentes nos termos do artigo 1263º, alínea b), do Código Civil.
Acresce que os recorrentes apenas entregaram ao promitente-vendedor o valor equivalente a metade do preço da fracção predial, e AA chegou a propor à recorrida a aquisição da mesma.
Assim, como se não verifica no caso a situação excepcional a que acima se fez referência, a conclusão é no sentido de que os recorrentes, por via do referido contrato-promessa, só passaram a assumir em relação à aludida fracção predial a posição de possuidores em nome alheio, ou seja, em nome de CC, o promitente-vendedor.
6.
Vejamos agora o conceito legal de benfeitorias no confronto das obras realizadas na fracção predial pelos recorrentes e da posição deles em relação a elas.
A Relação, revogando o respectivo segmento decisório da sentença, condenou a recorrida a pagar aos recorrentes o valor das benfeitorias relativas aos trabalhos de isolamento do terraço a liquidar em execução de sentença.
Não considerou as benfeitorias realizadas pelos recorrentes enquanto o direito de propriedade sobre a fracção predial se não inscreveu na titularidade da recorrida, porque se direito de crédito tivessem a esse propósito não seria contra ela, mas no confronto de CC.
E quanto às obras realizadas pelos recorrentes depois da aquisição do direito de propriedade sobre a fracção predial pela recorrida - trabalhos de isolamento no terraço que custaram 234 000$ - expressou, por um lado, tratar-se de benfeitorias úteis, não poderem ser levantadas pelos primeiros, deverem estes ser reembolsados do respectivo valor na data em que a recorrida foi notificada da reconvenção, segundo as regras do enriquecimento sem causa
E, por outro, porque os factos assentes não permitiam calcular o referido valor das benfeitorias naquela data, relegava o seu cálculo para execução de sentença.
Mas os recorrentes entendem terem demonstrado a quantidade e a qualidade das benfeitorias necessárias e úteis feitas na fracção predial, e que, por isso, lhes assiste o direito a serem reembolsados da quantia de 4 585 820$ e juros reclamados por via da reconvenção.
Resulta de II 21, 25 e 27, respectivamente, que, em 21 de Outubro de 1991, se procedeu à colocação de dois aparelhos de ar condicionado que custara 643 500$; e em Abril de 1993 foi paga à Energia de Portugal, EP a quantia de 75 864$ para estabelecimento de um ramal com a potência de 19,8 quilovatios, e, em 1997, terem sido realizados trabalhos de isolamento no terraço que custaram 234 000$ e foi executada a instalação eléctrica, com o custo de 735 800$.
As benfeitorias são as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa, envolvendo as necessárias, as úteis e as voluptuárias (artigo 216º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil).
As benfeitorias necessárias são as que visam evitar a perda ou a destruição da coisa; as úteis são as desnecessárias para a sua conservação, mas que lhe aumentam o valor; e as voluptuárias as que apenas servem para recreio de quem as faz (artigo 216º, n.º 3, do Código Civil).
Assim, em sentido jurídico, são benfeitorias os melhoramentos feitos em coisas por pessoas a elas ligados por alguma relação jurídica, resultante, por exemplo, de locação ou da posse.
Só são de considerar benfeitorias necessárias em determinada coisa as despesas imprescindíveis para a sua conservação à luz de critérios objectivos de normalidade e de razoabilidade e na envolvência de uma gestão prudente do homem, valendo como índice o facto da sua não realização prejudicar o fim específico da coisa.
Por via do critério de delimitação negativa legalmente previsto, são benfeitorias úteis de uma coisa as despesas não imprescindíveis para a sua conservação, mas idóneas ao aumento do respectivo valor.
O referido conceito de benfeitorias necessárias e úteis interessa essencialmente nas relações dos possuidores sobre as coisas possuídas (artigos 1273º a 1275º do Código Civil)
Os possuidores, de boa fé ou de má fé, têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito e a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem o seu detrimento (artigo 1273º, nº 1, do Código Civil).
E quando for impossível o levantamento das benfeitorias úteis para evitar o detrimento da coisa, têm os possuidores, de boa ou de má fé, o direito a indemnização pelo valor das benfeitorias segundo as regras do enriquecimento sem causa (artigo 1273º, nº 2, do Código de Processo Civil).
A posse e a simples detenção são realidades diversas. A lei estabelece não serem possuidores, mas meros detentores ou possuidores precários, os que exercem o poder de facto sem intenção de agirem como beneficiários do direito, os que simplesmente se aproveitam da tolerância do titular do direito, e os representantes ou mandatários do possuidor e, em geral, todos os que possuem em nome de outrem (artigo 1253º do Código Civil).
Trata-se de situações em que uma pessoa tem a detenção da coisa, o corpus da posse, mas que não exerce esse poder de facto com animus possidendi, ou seja, sem a intenção de exercer o direito real correspondente, por exemplo, o direito de propriedade.
A posse a que o artigo 1273º do Código Civil se reporta é a verdadeira e própria, ou seja, o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real, o mesmo é dizer a que ocorre em nome próprio (artigo 1251º do Código Civil).
Ora como os recorrentes não eram possuidores em nome próprio da questionada fracção predial, não tinham direito de exigir indemnização por benfeitorias, fosse de CC, fosse da recorrida, que àquele sucedeu no direito de propriedade sobre aquela fracção a partir de 30 de Janeiro de 1995 por virtude da sua arrematação por hasta pública em juízo.
Isso significa que os recorrentes, ao invés do que foi entendido pela Relação, não têm direito a exigir da recorrida qualquer indemnização a título de realização de benfeitorias.
Todavia, como a recorrida não impugnou a referida decisão da Relação, o caso julgado que se formou impede a afectação do que decidiu quanto a este ponto (artigo 684º, nº 4, do Código de Processo Civil).
7.
Atentemos, ora, sobre se os recorrentes têm ou não direito de retenção sobre a referida fracção predial.
O tribunal da primeira instância, interpretando o disposto nos artigos 822º, nº 1 e 824º, nº 2, do Código Civil, considerou a solução legal de o exequente adquirir pela penhora o direito de ser pago com preferência a qualquer outro credor que não tenha garantia real anterior, e de os bens serem transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, designadamente o direito de retenção invocado pelos recorrentes, de constituição posterior ao acto de penhora, que a existir teria caducado com a venda.
A Relação considerou, por um lado, que o direito real de retenção da titularidade dos recorrentes lhes permitia, no concurso de credores conexo com a acção executiva em que a fracção predial foi objecto de penhora e vendida judicialmente ser pago pelo produto da alienação com preferência sobre os demais credores, incluindo os titulares de direitos de hipoteca.
E, por outro, invocando o disposto nos artigos 754º, 759º e 824º, nºs 2 e 3, do Código Civil e 873º, nº 2 do Código de Processo Civil, que não se traduzindo a retenção em direito real não era oponível à penhora, à venda e à entrega ao comprador em hasta pública, e como os recorrentes não reclamaram o direito de crédito derivado da realização de benfeitorias no concurso de credores, perderam, por caducidade, o direito de retenção
Expressa a lei gozar o devedor que disponha de um crédito contra o seu credor do direito de retenção se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crédito resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados (artigo 754º do Código Civil).
O direito de retenção é excluído, além do mais que aqui não releva, a favor dos que tenham obtido por meios ilícitos a coisa que devem entregar, desde que no momento da aquisição conhecessem a ilicitude desta (artigo 756º, alínea a), do Código Civil).
Os requisitos da constituição do direito de retenção em geral são a licitude da detenção da coisa, a reciprocidade de créditos e a conexão substancial entre a coisa retida e o direito de crédito do retentor.
Assim, quanto ao direito de retenção genérico a que se reporta o artigo 754º do Código Civil, a lei liga o direito de crédito do retentor da coisa a despesas feitas por causa dela ou aos danos por ela causados.
É pressuposto da existência deste direito real de garantia que o titular do direito à entrega seja sujeito passivo de uma relação creditícia cujo credor é obrigado à entrega da coisa.
Dir-se-á ser pressuposto do referido direito real de garantia que uma pessoa tenha um direito de crédito no confronto de outra, sendo o do retentor, obrigado à entrega, conexo com a coisa retida.
Há, porém, casos especiais de constituição do direito de retenção. Um deles é o que se inscreve no titular dos promitentes-compradores tradiciários das coisas destinadas a ser objecto mediato dos contratos prometidos.
Com efeito, goza do direito de retenção o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442º do Código Civil (artigo 755º, nº 1, alínea f), do Código Civil).
O que releva essencialmente nesta matéria é que a coisa entregue deva constituir o objecto mediato do contrato prometido, ou seja, que tenha conexão com o contrato-promessa respectivo.
A lei regula especialmente os efeitos da tradição da coisa a que se reporta o contrato prometido, em conexão com o regime do sinal. Assim, se o incumprimento for devido ao promitente que não constituiu o sinal e houver tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, pode o promitente que o constituiu exigir do primeiro o valor dela (artigo 442º, nº 2, do Código Civil).
Isso significa que, verificada que seja a existência do direito de crédito na titularidade do promitente-comprador tradiciário, derivado do incumprimento do promitente-vendedor que entregou a coisa, o primeiro passa à posição de possuidor em nome próprio em relação ao referido direito de retenção, ou seja, a solução legal é de tutela do promitente adquirente com tradição da coisa.
Estamos no caso vertente perante uma situação em que a recorrida obteve penhora sobre o prédio de que faz parte a fracção predial em causa, sequencial de contratos de hipoteca para garantia do seu direito de crédito, que foi objecto de registo predial no dia 4 de Junho de 1990, ou seja, três dias depois da celebração pelos recorrentes e por CC do mencionado contrato-promessa.
Acresce que, na sequência do referido acto de penhora, a aquisição do mencionado prédio em hasta pública judicial pela recorrida ocorreu no dia 30 de Janeiro de 1995.
Tendo em conta a estrutura objectiva e subjectiva desta acção, certo que dela não faz parte o promitente-vendedor da fracção predial em causa, nem mesmo que este tenha incumprido definitivamente o contrato-promessa – o que não decorre dos factos provados - os recorrentes não gozam do direito de retenção derivado da sua posição de promitentes compradores tradiciários.
E como os recorrentes não são titulares de algum direito de credito no confronto da recorrida por via de realização de benfeitorias na fracção predial em causa, a conclusão é a de que não são titulares do direito de retenção geral a que acima se fez referência.
8.
Vejamos agora se a recorrida agiu em relação aos recorrentes de má fé ou com abuso do direito.
Os recorrentes alegaram, por um lado, ter a recorrida obstado e negligenciado, em seu benefício, o dever de informação sobre a existência da execução e a possibilidade de nela reclamarem os seus créditos e fazer-se pagar pelo produto da venda judicial da fracção e que assim os afastou do concurso de credores.
E, por outro que, por isso, ofendeu os ditames da boa-fé e incorreu em abuso de direito, na medida em que pretende apropriar-se da fracção predial sem lhes paga o valor das benfeitorias.
Justificaram a sua pretensão na circunstância de a recorrida sempre ter sabido que eles ocuparam a fracção predial com base em contrato-promessa e que gozavam do direito de retenção.
O tribunal da primeira instância considerou a referida defesa por excepção improcedente sob o argumento, por um lado, de que os recorrentes não tinham direito de retenção por direito de crédito resultante do contrato promessa e que isso prejudicava aquela alegação.
E, por outro, não estar provado o direito de crédito dos recorrentes no confronto da recorrida com vista à desoneração da fracção predial, e que a execução, a penhora e o concurso de credores haviam sido publicitados pelos meios legais.
A Relação, por seu turno, considerou, por um lado, ter a recorrida direito de hipoteca sobre o prédio para garantia do seu direito crédito no confronto do respectivo proprietário, ter exercido esse seu direito por via da execução em que o prédio foi penhorado e vendido em hasta pública
E, por outro, não terem os recorrentes demonstrado haver a recorrida actuado na acção executiva com intensidade ou desproporção anormais relativamente ao direito de retenção por aqueles invocado e não resultar da lei a sua obrigação de os informar.
E concluiu no sentido de não constituir abuso do exercício do direito da recorrida a circunstância de ela não informar os recorrentes dos direitos que eles podiam exercer na execução.
A este propósito, consta de II 24 que, desde 1993, a recorrida conhecia que a fracção passara a ser ocupada na sequência de contrato-promessa celebrado com CC, ter-lhe um dos recorrentes apresentado propostas de obtenção de empréstimo para proceder ao pagamento da dívida de CC para com ela na proporção relativa à fracção predial para poder celebrar a respectiva escritura de compra e venda.
Expressa a lei ser ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito (artigo 334º do Código Civil).
Reporta-se, pois, este artigo à existência de um direito substantivo exercido com manifesto excesso em relação aos limites decorrentes do seu fim social ou económico, da boa fé ou dos bons costumes.
O fim económico e social de um direito traduz-se, essencialmente, na satisfação do interesse do respectivo titular no âmbito dos limites legalmente previstos.
Agir de boa fé, por seu turno, envolve, além do mais, no quadro das relações jurídicas, a actuação honesta e conscienciosa, isto é, numa linha de correcção e probidade, não procedendo de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável tolera.
Finalmente, os bons costumes são, grosso modo, o conjunto de regras de comportamento relacional acolhidas pelo direito, variáveis no tempo e, por isso, mutáveis, conforme as concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade.
Traduz-se, pois, o instituto do abuso do direito em excepção peremptória imprópria, cujo funcionamento não depende de consciencialização pelo sujeito e constitui um limite ao exercício de direitos.
Mas só ocorre quando a atitude do seu titular se manifeste em comportamento ofensivo do sentido ético-jurídico da generalidade das pessoas em termos clamorosamente opostos aos ditames da lealdade e da correcção imperantes na ordem jurídica.
Ora, temos que à acção executiva em causa era aplicável o regime processual anterior àquele cuja vigência foi iniciada no dia 1 de Janeiro de 1997 (artigos 16º e 26º Decreto-Lei nº 329-A/95, de 12 de Dezembro).
Nesse regime, após a penhora, eram citados os credores com garantia real relativamente aos bens penhorados, designadamente os desconhecidos, como é o caso dos titulares de direito de retenção, os últimos por éditos (artigo 864, nºs 1, alíneas b) e d), e 2º do Código de Processo Civil).
Não está em causa no recurso que não tenha sido feita a mencionada citação, pelo que a conclusão é no sentido de que o conhecimento pelos recorrentes da existência da execução e da penhora não dependia de informação operada pela recorrida na sua qualidade de exequente.
Além disso, ao instaurar a execução e ao nomear à penhora o prédio de que faz parte a fracção predial em causa, a recorrida limitou-se a exercer o seu direito de crédito (artigos 601º do Código Civil e 4º, nº 3, do Código de Processo Civil).
A recorrida exerceu normalmente o seu direito processual de realização do seu direito substantivo de crédito no confronto dos devedores e não tinha sequer obrigação de informar disso os recorrentes.
A conclusão não pode, por isso, deixar de ser no sentido de que a recorrida, ao instaurar a execução, ao nomear bens à penhora e ao exercer os demais direitos decorrentes do referido accionamento, não agiu de má fé ou com abuso do direito.
9.
Atentemos, ora, na questão de saber se a recorrida tem ou não direito ser indemnizada pelos recorrentes.
Os recorrentes ocuparam a fracção predial em causa legitimamente, porque isso ocorreu com autorização do respectivo proprietário, e só a partir da data da citação dos recorrentes é que estes ficaram constituídos em mora quanto à entrega da referida fracção predial à recorrida (artigo 805º, nº 1, do Código Civil).
Os recorrentes afirmaram que os factos provados não revelam os danos considerados no acórdão recorrido, que se limitou a afirmar uma conclusão jurídica sobre a sua existência e sem menção da sua ordem ou natureza,
O tribunal da primeira instância considerou, por um lado, que a privação do uso do imóvel, só por si, se traduz em dano patrimonial indemnizável por equivalente pecuniário, nos termos dos artigos 483º, 562º e 566º, nº 1, do Código Civil.
E, por outro, com base nos factos provados, concluiu ter a conduta dos recorrentes causado prejuízos pelos quais a recorrida tem direito a ser indemnizada, no montante a apurar em fase ulterior, desde a data da citação, e que apenas na ausência de prova destes prejuízos teria lugar a indemnização segundo as regras do enriquecimento sem causa.
A este propósito está assente que os recorrentes ocupam a fracção predial em causa desde 1 de Junho de 1990, que a recorrida adquiriu o direito de propriedade sobre ela no dia 30 de Janeiro de 1995, que a acção de reivindicação em causa foi intentada no dia 31 de Março de 1999 e que os recorrentes foram para ela citados, um, AA, no dia 4 Dezembro de 2000, e o outro, BB, no dia 8 de Maio 2002.
Além disso, está provado pretender a recorrida rentabilizar o imóvel mencionado sob II 1 através da sua venda ou arrendamento e que a ocupação da fracção mencionada em II 13 e de outras tem impossibilitado esse objectivo.
Sabe-se, assim, pretender a recorrida rentabilizar o imóvel de que a fracção ocupada pelos recorrentes faz parte, e que esse objectivo tem sido impossibilitado pela ocupação dos recorrentes e de outros.
As referidas afirmações, pela sua vacuidade, certo que referem um mero desiderato, sem densificação em quadro de possibilidade da sua concretização não fora a específica ocupação da fracção predial em causa pelos recorrentes, certo que havia, ou já outras ocupações.
As instâncias desvalorizaram essa falta de concretização, porque adoptaram o entendimento de alguma doutrina e jurisprudência de que o direito de indemnização se basta com a privação do uso ou do gozo das coisas.
Ora, visa o instituto da responsabilidade civil, para o caso de afectação de bens materiais, a reconstituição da situação que existiria se não tivesse ocorrido o evento causador do prejuízo, ou seja, indemnizar os prejuízos sofridos por uma pessoa (artigo 562º do Código Civil).
É certo, em regra, por um lado, gozar o proprietário de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem (artigo 1305º do Código Civil).
E, por outro, dever o agente que, ilícita e culposamente violar aquele direito, indemnizar o referido proprietário dos danos que lhe causar (artigos 483º e 499º a 510º do Código Civil).
Todavia, a obrigação de indemnização no quadro da responsabilidade civil depende da existência de danos e pressupõe a verificação do nexo de causalidade entre eles e o facto ilícito lato sensu (artigos 563º do Código Civil).
Também é certo dever o tribunal julgar equitativamente, dentro dos limites que tiver por provado se não puder averiguar o valor exacto dos danos (artigo 566º, nº 3, do Código Civil).
Isso significa que os juízos de equidade não suprem a inexistência de factos reveladores do dano ou prejuízo reparável derivado de facto ilícito lato sensu, porque o referido suprimento só ocorre em relação ao cálculo do respectivo valor em dinheiro.
Ademais, prescreve a lei que, em regra, a indemnização em dinheiro tem como medida a diferença entre a situação patrimonial do lesado na data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal e a que teria nessa data se não existissem danos (artigo 566º, nº 2, do Código Civil).
Assim, face ao referido normativo, a indemnização pecuniária deve corresponder à diferença entre a situação patrimonial efectiva do lesado aquando da decisão da matéria de facto e a sua situação provável nessa altura se a causa do dano não tivesse ocorrido.
A referida regra de cálculo da indemnização em dinheiro, inspirada pelo princípio da diferença patrimonial, não dispensa, como é natural, o apuramento de factos que revelem a existência de dano ou prejuízo na esfera patrimonial da pessoa afectada.
Assim, face ao nosso ordenamento jurídico, a mera privação do uso ou gozo de uma coisa, incluindo os imóveis, isto é, sem qualquer repercussão negativa no património do lesado, ou seja, se dela não resultar um dano específico, emergente ou na vertente de lucro cessante, é insusceptível de fundar a obrigação de indemnização no quadro da responsabilidade civil.
No caso vertente, a mera circunstância de a recorrida pretender rentabilizar a fracção predial por via da venda ou do arrendamento, e tal ser impossibilitado por virtude da ocupação operada pelos recorrentes, não revela o consequente dano ou prejuízo reparável na esfera jurídica da recorrida.
E como os factos provados não revelam os elementos objectivos do dano, inexiste fundamento legal para que se relegue para liquidação da sentença a sua quantificação.
Não se verificam, pois, os pressupostos do funcionamento da subsidiária obrigação de restituição baseada no enriquecimento sem causa, a que se reportam, além do mais, os artigos 473º e 474º do Código Civil.
10.
Finalmente, a síntese da solução para o caso decorrente dos factos provados e da lei.
Ao recurso é aplicável o regime processual anterior ao decorrente do Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto.
O objecto do recurso não abrange a problemática do direito de propriedade sobre a fracção predial da titularidade da recorrida nem a condenação da recorrente a entregar-lha.
O acórdão recorrido não está afectado de nulidade por falta de fundamentação ou vício de limites.
Os recorrentes e GF celebraram um contrato-promessa de compra e venda da questionada fracção predial, em que os primeiros assumiram a posição de promitentes-compradores tradiciários, meros detentores ou possuidores precários.
Os factos provados não revelam a titularidade por parte dos recorrentes de algum direito de crédito no confronto de CC, pelo que mesmo em relação a ele não podiam encabeçar o direito de retenção sobre a aludida fracção predial.
Como não são possuidores em nome próprio em relação à referida fracção predial, não têm os recorrentes o direito de indemnização no confronto da recorrida por virtude de realização nela de benfeitorias, nem, consequentemente, o invocado direito de retenção.
A recorrida não agiu em relação aos recorrentes com má fé ou abuso do direito de execução.
A recorrida não tem direito de exigir dos recorrentes indemnização pela ocupação da fracção predial, porque os factos provados não revelam a existência de dano específico dela decorrente, nem os pressupostos do funcionamento da subsidiária restituição baseada no enriquecimento sem causa.
O caso julgado impede a afectação do segmento condenatório da recorrida a indemnizar os recorrentes com fundamento na realização de benfeitorias na fracção predial em causa.
Procede, em conformidade, parcialmente o recurso.
Vencidos, são os recorrentes e a recorrida responsáveis pelo pagamento das custas respectivas, na proporção do vencimento, o qual, em quadro de proporcionalidade, justifica a igualação (artigo 446º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
IV
Pelo exposto, dando parcial provimento ao recurso, revoga-se o acórdão apenas na parte relativa a condenação dos recorrentes a indemnizar a recorrida pelo dano resultante da ocupação da fracção predial, mantém-se no restante o decidido pelas instâncias, substitui-se a menção da liquidação em execução de sentença pela menção liquidação de sentença, e condenam-se os recorrentes e a recorrida no pagamento das custas respectivas na proporção de metade para cada.
Lisboa, 5 de Março de 2009.
Salvador da Costa (relator)
Ferreira Sousa
Armindo Luis