Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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PRESSUPOSTOS
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
OBRAS
CCIV66 ARTIGO 204 N2 ARTIGO 1022 ARTIGO 1023 ARTIGO 1093 N1 D.
à existência de dois arrendamentos.
II - Por alteração substancial do prédio, como fundamento da resolução do arrendamento, deve entender-se a alteração da sua fisionomia, configuração, disposição ou equilíbrio arquitectónico, e as obras que conferem ao senhorio o direito de requerer o despejo não têm de traduzir-se numa alteração irreparável ou irremediável do prédio.
A, de Lisboa, propôs a presente acção ordinária contra B pedindo a condenação desta a despejar o arrendado que identifica na sua petição inicial.
O processo correu seus termos com contestação da Ré, vindo após audiência de julgamento, a ser proferida sentença a julgar a acção improcedente.
Inconformado com tal decisão dela apelou o A. vindo o Tribunal da Relação de Lisboa a proferir acórdão a julgar a acção procedente.
Inconformada agora a Ré recorreu ela de revista.
Corridos os vistos cumpre decidir.
Formulou a recorrente nas suas alegações as seguintes conclusões, em resumo:
1 - Existem dois contratos de arrendamento e não um único contrato de arrendamento.
2 - Ela recorrente ao invocar a existência daqueles dois contratos de todo distintos, provou os factos constitutivos desses seus dois direitos como arrendatária.
3 - As causas de resolução que são invocadas pelo Autor, ora recorrido, não se verificam em relação a qualquer desses dois contratos, sendo certo que nenhuma delas é sequer alegada em relação ao objecto do arrendado habitacional.
4 - As causas de resolução que são invocadas em relação ao arrendado terreno - destino do mesmo a fim diverso do contrato e construção nele de uma edificação de 80 metros quadrados não permitida, não se verificam.
5 - O acórdão recorrido não considerou suficiente e bastante a prova documentada em plúrimos recibos de renda de valores totalmente distintos, certos e determinados, e referentes a coisas intrinsecamente diferentes e inconfundíveis tendo, pois, feito uma errada interpretação ao considerar existir tão só um contrato de arrendamento e não dois.
6 - O acórdão recorrido violou assim em matéria de interpretação e aplicação o disposto nos artigos 236 n. 1, 238, 342 ns. 1 e 2, 349, 350, 351, 376 ns. 1 e 2, 405, 1022, 1027 e 1029 n. 3, na redacção dada pelo Decreto-Lei n. 67/75 e artigos 5 e 6 do diploma preambular aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90 de 15 de Outubro e respectivo artigo 1 do R.A.U..
7 - A revista deve ser concedida revogando-se o acórdão recorrido, mantendo a decisão da 1. instância, absolvendo-se a ora recorrente dos pedidos.
O Autor contra alegou defendendo a manutenção do decidido no acórdão recorrido.
Posto isto enumeremos os factos provados fixados pelo Tribunal da Relação de Lisboa.
1 - O Autor conjuntamente com outros, dono do prédio sito no Largo Nossa Senhora do Monte Carmo, em Odivelas.
2 - A anterior dona do prédio - C - por um escrito obrigou-se a proporcionar a D, o gozo do rés-do-chão do aludido prédio, pelo prazo de 6 meses, renovável por iguais períodos de tempo, mediante retribuição mensal.
3 - O D faleceu em 8 de Fevereiro de 1948.
4 - No logradouro do rés-do-chão foi construída uma edificação de estrutura metálica, assente em tijolo de alvenaria e semi-murado, estando coberto de chapa e tendo o chão acimentado.
5 - Tal edificação tem a área bruta de cerca de 80 metros quadrados.
6 - O acesso a essa edificação é efeito por duas portas, uma voltada para o Largo Nossa Senhora do Monte Carmo e outra pela escadaria que dá acesso ao rés-do-chão.
7 - A Ré recusou-se a satisfazer ao A. a retribuição mensal de 2302 escudos referida na carta de folha 14 e desde 1 de Março de 1991.
8 - É na sequência da carta que o A. lhe enviou em 11 de Janeiro de 1991.
9 - A partir de Dezembro de 1981 a R. passou a satisfazer duas retribuições mensais, uma de 756 escudos e outra de 1750 escudos, tendo passado a ser emitidos dois recibos, um referido à casa de habitação e outro referente a "um terreno anexo à casa".
10 - O A. recusou-se a receber as retribuições do terreno anexo e rés-do-chão.
11 - A Ré fez os depósitos de folhas 45 a 62 e o senhorio passou os recibos de folhas 63 a 66 e 68 a 101, que se dão por reproduzidos.
12 - O arrendamento a que se refere o n. 2 destina-se a habitação.
13 - O logradouro existente no prédio referido no n. 1 era usado pelo arrendatário para arrumações.
14 - A edificação referida em 4 foi levada a cabo pelo menos pela R..
15 - A mesma edificação é composta de ampla sala, um pequeno escritório e uma casa de banho com lavatório, chuveiro e sanita.
16 - À edificação referida em 4, está a ser dado um uso comercial ou industrial, onde o filho da Ré, E trabalha por conta própria, em carpintaria, serralharia e actividades afins, tal como soldadura de alumínio, ferro, etc.
17 - E aí são armazenados e feitos materiais de construção que aquele vende e manufactura, tais como madeiras, ferro, divisórias.
18 - A edificação referida em 4 foi levada a cabo sem consentimento escrito do senhorio.
19 - Por falecimento do arrendatário D, sucedeu-lhe o filho F, e na morte deste a Ré.
Posto isto se dirá que a primeira questão a resolver é a de saber se estamos no caso "sub judice" em presença de dois contratos de arrendamento como decidiu a 1. instância, ou se estamos em presença de um só contrato de arrendamento como decidiu o Tribunal da Relação.
Como é bem sabido a noção do artigo 1 do R.A.U. é decalcada da noção geral de locação constante do artigo 1022 do Código Civil e cuja articulação com o artigo 1023 resulta serem os seguintes os elementos caracterizadores do arrendamento: a) A obrigação de uma das partes proporcionar ou conceder à outra o gozo de uma coisa imóvel; b) Que esse gozo seja temporário; c) Que o proporcionamento do gozo tenha como contrapartida uma retribuição.
Ora da matéria fáctica provada resultou que, efectivamente, passar a existir dois arrendamentos distintos, um tendo por objecto o andar e outro tendo por objecto o terreno.
O documento de folha 14, revela-nos, justamente isso, pois, nele a própria Autora se reporta a uma renda relativa ao andar e a outra renda relativa ao terreno, com alusão a factores de correcção distintos e datados de 11 de Janeiro de 1991 (anota-se que a presente acção foi intentada em 26 de Abril de 1991).
Por outro lado, ficou provado que a partir do mês de Dezembro de 1981 a Ré passou a satisfazer duas retribuições mensais, uma de 765 escudos e outra de 1750 escudos, tendo passado a ser emitidos dois recibos um referido à casa de habitação e outro referente a um "terreno anexo à casa".
Há assim que concluir que passou a haver em termos de arrendamento o gozo temporário por parte da Ré, como arrendatária, de duas coisas distintas, com correspondentes também distintas retribuições ou rendas.
Estamos em presença de objectos distintos e perfeitamente inconfundíveis, que originaram em consequência dos seus respectivos gozos, a partir de certa e determinada data, a emissão, como contrapartida, de dos recibos de rendas onde autonomamente aí se identificam os dois supracitados objectos dos contratos de arrendamento.
Esta a conclusão a tirar e não aquela a que se chegou na decisão recorrida.
É que, como é obvio, no nascimento e vida dos contratos há que ter sempre presente uma atitude de boa fé, que não pode ser arredada pela mera afirmação de que ao fim e ao cabo tudo não passou de um equivoco, de um ardil da R....
A existência de duas rendas nos termos comprovados e supra referidos não é um ténue indício que se revela insuficiente para se concluir pela celebração de dois contratos de arrendamento distintos tendo por objecto duas diversas coisas imóveis, como se defende na decisão recorrida.
Assente, assim, a existência de dois arrendamentos é momento de dizer que no que concerne à casa de habitação não há qualquer violação contratual por parte da A. que possa alicerçar qualquer resolução do contrato respectivo.
Já no que respeita ao logradouro teremos de concluir que efectivamente a Ré ao realizar obras sem o consentimento do senhorio no assim arrendado, dado por escrito, dá fundamento à resolução do respectivo contrato de arrendamento, com o consequente imediato despejo dado que elas alteraram substancialmente a estrutura externa do arrendado - v. artigos 1093 n. 1 alínea d) do Código Civil e hoje o artigo 64 n. 1 alínea d) do R.A.U. aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90 de 15 de Outubro.
E quanto a este fundamento diremos apenas que sabido é que alteração substancial é a que se traduz numa modificação irreparável, com prejuízo funcional e estético de carácter permanente, não possibilitando a normal reposição do prédio no seu estado anterior, em princípio.
Cremos que se não tormam necessários muitos mais comentários a este respeito, pois, é tema que tem vindo a ser debatido a todo o momento, sendo apenas de salientar que é difícil estabelecer um critério rigoroso, só caso a caso se podendo decidir com alguma segurança.
No caso "sub judice" entendemos que se verifica tal alteração a tal não obstando terem as obras sido feitas num logradouro (cfr. Prof. M. Henrique Mesquita, Revista de Leg. e Jur. ano 126, n. 3831/2 em comentário a acórdão que relatam.
Com efeito, afirma este doutrinador, na parte que ora importa considerar, que a doutrina e a maioria das decisões judiciais tem-se pronunciado no sentido de que por alteração substancial da estrutura do prédio, como fundamento da resolução do contrato locativo, se deve entender a alteração da sua fisionomia, configuração, disposição ou equilíbrio arquitectónico (v. quanto à doutrina João de Matos, Manual do Arrendamento e do Aluguer, volume II, páginas 218 e 219 e Pais de Sousa, Extinção do Arrendamento Urbano, 2. edição, página 247; e quanto à jurisprudência por todos o Ac. R. Ev. de 4 de Janeiro de 1979, C. J. IV, 1, 188 e seguintes? e Ac. R. L. de 19 de Julho de 1986, C.J. XI, 3, 113 e seguintes?):
E sublinhe-se também que as obras que conferem ao senhorio o direito de requerer o despejo não têm de traduzir-se numa alteração irreparável ou irremediável do prédio, pois, de outro modo só em muito raros casos as obras realizadas por um arrendatário constituiriam fundamento de despejo, pois, é quase sempre possível repristinar a fisionomia de um imóvel urbano em que tenham sido introduzidas modificações - conforme se observa no Ac. R. L. de 18 de Novembro de 1982 a própria destruição total de um prédio "é reparável na medida em que é possível construir um prédio igual ao outro.
E aí se sublinha, por último que quando um prédio urbano além do edifício propriamente dito, compreenda um logradouro (um jardim, um pátio, um quintal) a alteração substancial da sua fisionomia deve aferir-se em relação a todo o conjunto (Ranbidranath Capelo de Sousa, Acção de despejo (parecer) na C. J. XII, 5, 20.
Não pode esquecer-se que a lei (artigo 204 n. 2 do Código Civil) considera prédio urbano "qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro. Ora a realização de obras no logradouro pode desfigurar o conjunto imobiliário - o seu equilíbrio arquitectónico e deve constituir, por isso, sempre que tal resultado ou situação se verifique, fundamento de despejo.
E no caso "sub judice" há essa verificação, como claramente o mostram a natureza e extensão das obras realizadas pela Ré sem o consentimento escrito do A. no logradouro arrendado.
Por tudo o exposto e sem necessidade de outras considerações na concessão parcial de revista se revoga a decisão recorrida na parte em que ordenou o despejo do rés-do-chão e do logradouro, julgando-se apenas resolvido o contrato de arrendamento relativo a este último e decretando-se o imediato despejo deste (v. artigos 1093 n. 1 alínea d) do Código Civil e 64 n. 1 alínea d) do R.A.U.) e mantendo-se no mais a decisão recorrida.
Custas nas instâncias e no recurso em partes iguais por A. e Ré.
Lisboa 24 de Outubro de 1995.
Fernandes Magalhães,
Machado Soares,
Miguel Montenegro.