Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06A4649 |  |
ARRENDAMENTO
PROPRIEDADE HORIZONTAL
1) O artigo 9º do RAU não se aplica aos arrendamentos de pretérito, celebrados antes de 1 de Janeiro de 1992.
2) De qualquer modo, não fulminava de nulidade o arrendamento com mudança de finalidade da fracção, imputável ao senhorio, salvo tratando-se de arrendamento não habitacional de locais licenciados apenas para habitação.
3) A limitação da alínea c) do nº2 do artigo 1422º do Código Civil respeita apenas às relações entre os condóminos, sendo que a sua violação não gera a nulidade do contrato celebrado pelo condómino infractor com terceiro.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
AA intentou acção, com processo ordinário, contra “A...S...Limitada” pedindo a declaração de nulidade do contrato de arrendamento que identifica uma vez que a licença de utilização da fracção não permite que esta seja arrendada para fim diferente do estacionamento automóvel; se assim não se entender, pede a resolução do contrato de arrendamento por o locado estar a ser utilizado para fim diverso do acordado; pede, finalmente, a entrega da fracção e o pagamento mensal de 2000,00 euros até que esta se efectue.
Na 12ª Vara Cível de Lisboa a acção foi julgada improcedente e a ré absolvida dos pedidos.
A Relação de Lisboa confirmou o julgado.
O Autor pede revista assim concluindo:
- Deve ser considerado nulo o contrato de arrendamento dos autos, nos termos do nº1 do artigo 280º e da alínea c) do nº2 do artigo 1422º ambos do CC, pois a licença de utilização da fracção não permite que esta seja arrendada para um fim diferente do estacionamento automóvel, devendo, em consequência;
- A ré, ora recorrida, ser condenada a despejar e a entregar imediatamente a fracção livre e desembaraçada, e em bom estado ao autor, com as legais consequências, nomeadamente a de pagar ao autor, a partir da citação um indemnização pelo preço da ocupação calculada em 2000 euros por cada mês de atraso na entrega;
- Reformulando-se assim o acórdão, que violou o nº1 do artigo 280º e a alínea c) do nº2 do artigo 1422º, ambos do CC, concedendo-se assim a revista.
Não foram produzidas contra alegações.
As instâncias deram por assentes os seguintes factos:
- Por escritura de 13 de Janeiro de 1976, outorgada no 16º Cartório Notarial de Lisboa e exarada no Livro G-70 de fls. 8, o falecido pai do Autor, CC, comprou a fracção autónoma designada pela letra B, que constitui o R/C esquerdo do prédio descrito na 5ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº 1 40016 do Livro B-41 a fls.30 verso, com aquisição a favor do comprador CC, casado em comunhão geral de bens com DD, mãe do Autor, também já falecida, registada em 10 de Fevereiro de 1976 a fls. 178 do livro G-42.
- Dado ambos os pais do autor já terem falecido, sem testamento ou qualquer disposição de última vontade, este, como seu único filho, é o seu único herdeiro;
- No exercício dos seus poderes de proprietário o falecido CC, por escritura de 1 de Abril de 1976, outorgada no 19º Cartório Notarial de Lisboa e lavrada a fls. 56 a 58 do Livro de Notas C-96, arrendou a referida fracção à sociedade por quotas de responsabilidade limitada M... S... das N..., Lda.;
- O local arrendado teve e tem como fim a indústria de pronto-a-vestir ou qualquer ramo de comércio com excepção de taberna, agência funerária, depósito ou venda de materiais inflamáveis e tóxicos e agência bancária;
- Mais tarde, por escritura de 18 de Junho de 1986, lavrada a fls. 5 a 7 do livro de notas 128 F a arrendatária mudou a sua denominação social para A... S..., Lda.
- O fim da sociedade R. é o da indústria e comércio de vestuário sendo a sua renda actual depois dos aumentos legais sucessivos de €140,01;
- A ré usa e sempre usou o locado para o exercício da sua actividade de comércio de pronto-a-vestir;
- O local arrendado constitui um dos estabelecimentos comerciais da ré, onde esta vende e expõe para venda, vestuário e acessórios de pronto-a-vestir, nomeadamente as colecções A... S...;
- Estas colecções são aí vendidas a grosso, a comerciantes sediados em Portugal ou no estrangeiro, ou individualmente, peça a peça, a clientes reconhecidos das denominadas lojas “A... S...”;
- Este estabelecimento, não obstante o facto de não estar aberto ao público em geral, mas tão-somente a clientes previamente reconhecidos e seleccionados pela ré, funciona diariamente, de segunda a sexta-feira, das 9 ás 18h;
- O referido estabelecimento, no seu interior encontra-se organizado por diferentes zonas de atendimento: uma recepção e encaminhamento de clientes; uma de espera; uma de apresentação e exposição dos produtos, designada “show room” e uma de escritórios para processamento de toda a actividade do estabelecimento, em especial, elaboração da facturação, notas de encomenda, promoção de venda, atendimento telefónico;
- Na actividade deste estabelecimento a ré emprega 6 trabalhadores neles se incluindo os seus gerentes;
Foram colhidos os vistos.
Delimitado que foi o âmbito do recurso a única questão a decidir é se é nulo o contrato de arrendamento comercial cujo objecto é uma fracção cuja licença de utilização a destina a estacionamento, sendo que vem sendo utilizada, nos termos do contrato, como estabelecimento comercial de venda de vestuário e colecções de pronto a vestir.
Conhecendo,
1- R.A.U.
2- Arrendamento pelo condómino
3- Conclusões.
1- R.A.U.
Tal como julgaram as instâncias, o recurso terá de ser improceder.
A questão não é controversa, pelo que se será sucinto.
Assim,
O arrendamento foi celebrado no dia 1 de Abril de 1976.
O artigo 9º do Regime do Arrendamento Urbano, entrou em vigor, na primitiva redacção (a actual é do Decreto-Lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril) no dia 1 de Janeiro de 1992, “ex vi” do artigo 2º nº2 do DL nº 321-B/90 de 15 de Outubro.
O preceito, que teve a sua origem no artigo 8º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (aprovado pelo DL nº 7 de Agosto de 1951) e nos artigos 1º do DL nº 329/81, de 4 de Dezembro e 2º, nº1, alínea e) do DL nº 13/86, de 23 de Janeiro, não se aplica aos arrendamentos de pretérito.
Mas ainda que o fosse (o que apenas por mera hipótese de raciocínio se pondera) só fulmina de nulidade o arrendamento não habitacional de locais licenciados apenas para habitação.
Toda outra mudança de finalidade, se imputável ao senhorio, apenas é sancionada com uma coima de montante não inferior a um ano de renda, a ver resolvido o contrato pelo arrendatário, com indemnização (artigos 801º nº 2 e 562º do CC) ou a ser notificado pelo inquilino para a realização de obras de readaptação, mantendo-se, todavia, a renda (cf. Cons. Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano”, 6ª ed., 192).
Só recentemente o legislador optou pela nulidade de todo o arrendamento celebrado para fim diverso do licenciado (artigo 5º do DL nº 160/2006 de 8 de Agosto).
2- Arrendamento pelo condómino.
Outrossim, não colhe o argumento do recorrente ao apelar para a alínea c) do nº2 do artigo 1422º do Código Civil.
Concorda-se com a jurisprudência do STJ (Acórdão de 16 de Dezembro de 1988 – BMJ 382-492) que julgou que a violação da limitação constante daquele preceito – proibição de os condóminos darem à sua fracção uso diverso do fim a que é destinada – respeita às relações entre os condóminos, como resulta do nº 1 do mesmo artigo, “pelo que a violação dessa proibição não integra nulidade de qualquer contrato celebrado pelo condómino infractor a terceiro e por aquele invocável.”
A expressão “especialmente vedado aos condóminos” significa que tal limitação se refere ás relações entre os condóminos, que, só entre si, podem contra ela reagir. (cf. os acórdãos do STJ de 30 de Novembro de 1973 – BMJ 231-166, de 19 de Maio de 1981 – BMJ 305-303, e de 25 de Novembro de 1999; Cons. Rodrigues Bastos, “Direito das Coisas segundo o Código Civil de 1996”, II, 1975, 365 – a sustentar a não imperatividade da norma e a não invalidade do negócio que a viole); Prof. Henrique Mesquita, “A propriedade Horizontal no Código Civil Português” REDS, XXVI, 195, nota 24; Cons. Aragão Seia, “Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínios”, 2001, 108 – “respeita apenas às relações dos condóminos entre si e não entre o condómino senhorio e o arrendatário, pelo que só os outros condóminos podem reagir á violação.”)
Assim é já que o nº1 do artigo 280º do CC, ao sancionar os negócios “contra legem” ou “in fraudem legis” reporta-se ao objecto do negócio em si e não á coisa que é objecto do negócio.
E se o objecto do negócio for possível, lícito e determinado, ou determinável, o negócio não é nulo, só o sendo se norma imperativa o impedir, o que não é o caso.
Improcedem, assim, as conclusões da alegação.
3- Conclusões.
Pode concluir-se que:
a) O artigo 9º do RAU não se aplica aos arrendamentos de pretérito, celebrados antes de 1 de Janeiro de 1992.
b) De qualquer modo, não fulminava de nulidade o arrendamento com mudança de finalidade da fracção, imputável ao senhorio, salvo tratando-se de arrendamento não habitacional de locais licenciados apenas para habitação.
c) A limitação da alínea c) do nº2 do artigo 1422º do Código Civil respeita apenas às relações entre os condóminos, sendo que a sua violação não gera a nulidade do contrato celebrado pelo condómino infractor com terceiro.
Nos termos expostos, acordam negar a revista.
Custas pelo recorrente.
Supremo Tribunal de Justiça, 31 de Janeiro de 2007
Sebastião Póvoas (relator)
Moreira Alves
Alves Velho