Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06A4766 |  |
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
DETERMINAÇÃO DO PREÇO
Sendo verdade que o preço é elemento essencial do contrato de compra e venda, como na realidade é (cfr. art. 874º do CC), já o critério de determinação do mesmo não faz parte da sua essência.
Não tendo as partes feito, na respectiva escritura de compra e venda, qualquer referência à fixação do preço em razão das áreas dos prédios, objectos do negócio em causa, isso não invalida que, face ao alegado, se não possa fazer prova de que tal critério foi tomado em consideração pelas partes.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I –
Relatório
AA– Sociedade de Construções S. A. intentou, no Tribunal Judicial de ..., acção ordinária contra
Caixa de Crédito BB,
pedindo a sua condenação no pagamento no pagamento 147.105.000$00 e juros desde a citação a título de indemnização por incumprimento de um contrato de compra e venda e, a título subsidiário, a sua condenação no pagamento de 13.978.000$00 e indemnização de 27.105.000$00 e juros desde a citação.
Em suma, alegou ter pago 50.000.000$00 por um conjunto de três prédios que adquiriu por compra à R., com a área global de 150,290 m2, sendo que na realidade a área vendida dos ditos prédios era inferior à supra referida.
Na contestação que apresentou, a R. arguiu a nulidade da petição, a caducidade do direito de acção em relação ao pedido subsidiário e impugnou parte da factualidade vertida naquele articulado.
Seguiram-se mais articulados e, em sede de saneador, foi indeferida a pretensão da R. em ver declarada a nulidade decorrente da petição e foi relegado para final o conhecimento da excepção de caducidade.
Fixaram-se, então, os factos dados como provados e os controvertidos.
A acção seguiu, pois, para julgamento, após o qual foi proferida douta sentença pelo Mº juiz do Círculo de Viseu, na qual foi julgado improcedente o pedido principal e parcialmente procedente o pedido subsidiário, tendo a R. sido condenada a pagar à A. a importância de 13.216.781$00 e juros moratórios desde a citação.
A R. não se conformou com tal decisão e apelou para o Tribunal da Relação de Coimbra, pedindo a sua total absolvição, mas sem qualquer êxito.
Ao mesmo tempo, por aquela instância foi negado provimento a dois agravos interpostos pela R..
Ainda irresignada, pede, ora, revista na tentativa de obter a sua total isenção de responsabilidade reclamada pela A.. Para o efeito, apresentou a sua minuta que fechou com as seguintes conclusões:
- O acórdão recorrido ao confirmar os termos da sentença da 1ª instância, quanto ao momento do conhecimento, pela recorrida, da diferença de áreas, manteve os termos obscuros em que a questão era resolvida, razão por que, tal como a sentença da 1ª instância, é nulo nos termos da al. b) do nº 1 do art. 668º CPC;
- A sentença da 1ª instância e o acórdão recorrido, que para ela remete e a integra, decidiram ser o objecto do negócio outro, porque maior, do que o que ficou consignado na escritura pública, assim como, ainda sem essa consignação, que o preço que foi fixado em razão das áreas foram essenciais à formação da vontade da recorrida, e que essa essencialidade era do conhecimento da recorrente;
- Violaram, assim, esses arestos, o disposto nos arts. 220º, 221º, nº 1 e 238º do CC.
A recorrida contra-alegou em defesa da manutenção do acórdão impugnado.
II –
As instâncias deram como provado o seguinte quadro factual:
- Em 15/11/96, no Cartório Notarial de Sever do Vouga, foi celebrada uma escritura de compra e venda em que foram outorgantes as ora A. e R. na qual, a ora R., por intermédio do seu representante‚ declarou vender à ora A., pelo preço global de 50.000.000$00, os seguintes imóveis:
- Um – Pelo preço de 15.000.000$00: prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo 8113, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º 434, da freguesia de ....
- Dois – Pelo preço de 15.000.000$00: prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo 1922, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º 301, da freguesia de....
Três – Pelo preço de 20.000.000$00: prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo 8239, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º 610, da freguesia de ....
- O representante da A. declarou então, na escritura, que aceitava o contrato para a sua representada, e que os prédios ora adquiridos se destinavam a construção e eram para revenda.
- Em tal escritura foi ainda consignado que foram exibidas três certidões emitidas aos 11, 19 e 21/06/96 pela Repartição de Finanças de ..., com o teor das inscrições matriciais e valores patrimoniais.
- Os três prédios objecto da compra e venda são contíguos.
- Pelo menos após a celebração da escritura pública a A. tomou posse efectiva do terreno adquirido.
- A área dos três prédios não se encontrava murada ou demarcada.
- O prédio com o art. 8113º encontra-se inscrito na matriz da freguesia de... com a área de 0,2290 ha, o prédio com o art. 1922 encontra-se inscrito na matriz da freguesia de ... com a área de 0,8000 ha e o prédio com o art. 8239 encontra-se inscrito na freguesia de Couto de Mosteiro com a área de 14,000 ha.
- Em 01 de Agosto de 1997, no 2º Cartório Notarial de Coimbra, foi celebrada escritura de justificação, na qual CC justificou ser dona e legitima possuidora de um prédio rústico, composto de terra de cultura com videiras e pinhal, com a área de 3100m2, sito na ..., freguesia de..., concelho de ..., que confronta de norte com ..., Nascente com caminho público, sul e poente com... e outro, inscrito na respectiva matriz sob o art. 8240º.
- O Dr.... foi mostrar o local à A., antes da escritura, conjuntamente com um pastor, tendo sido apresentado o terreno, à distância e na sua globalidade, que incluía os três artigos e os 150.290m2.
- Após a celebração da escritura o Dr.... fez chegar à A. uma cópia duma planta contendo uma solução urbanística para parte do local, alegando que podia ser útil à A., facilitando o levantamento topográfico do local.
- A A. aceitou a oferta apenas quanto ao levantamento topográfico, até porque quanto ao projecto de loteamento elaborado pela R., a A. não tinha nele qualquer interesse, por já ter ideias claras e distintas quanto à forma de afectar as áreas para construção.
- Os prédios referidos foram negociados, sabendo A. e R., que a totalidade da sua área era destinada à construção civil e para revenda, ou seja, para serem loteados e urbanizados e posteriormente vendidos os respectivos lotes.
- A área que a A. e R. acordaram comprar e vender, respectivamente, foi de 140.000 m2 referentes ao art.8239º, não tendo sido mencionada qualquer área na respectiva escritura pública.
- A área que A. e R. acordaram comprar e vender, respectivamente, foi de 8.000m2 referentes ao art.1922, não tendo sido mencionada qualquer área na respectiva escritura pública.
- A área que A. e R. acordaram comprar e vender, respectivamente, foi de 2.290 m2 referentes ao art.8113º, não tendo sido mencionada qualquer área na respectiva escritura pública.
- Os três artigos formam uma única unidade predial e económica.
- Inexistia na altura da escritura qualquer interesse das partes quer na venda quer na compra de qualquer dos prédios isoladamente.
- O preço foi acordado de forma global sendo fixado em função da área total dos três prédios.
- Tendo os valores sido atribuídos a cada verba sem qualquer critério ou ajuste entre A. e R., por mera necessidade burocrática e formal.
- O valor do m2 do terreno que constitui cada artigo era idêntico e uniforme.
- O preço de 50.000.000$00 foi acordado entre A. e R., na pressuposição de ambas, de que a área total era real e efectivamente de 150.290 m2.
- Durante as negociações interveio em nome e representação da R. o Sr. Dr...., advogado, com escritório em Águeda mandatado pela R. e agindo sob instruções suas, o qual sempre afirmou à A. que a área negociada era de 150.290 m2.
- A R. sabia que a área dos prédios era determinante para a celebração do negócio por parte da A. pelo preço por que foi celebrado.
- Os três prédios foram vendidos sem a menção de existência de qualquer parcela de terreno de terceiros no seu interior.
- O local era constituído por uma zona de extensas propriedades rústicas cujas estremas seria difícil determinar.
- Ao tratar do projecto de loteamento a apresentar na Câmara Municipal de ... a A. veio a verificar que a área efectiva era manifestamente inferior à negociada.
- Na área efectivamente existente não é possível incluir o mesmo número de lotes que seria possível incluir se os prédios tivessem em conjunto, 150.290 m2, pressupondo que os lotes tivessem a mesma área em ambos os casos.
- Logo após ter começado a implantar os lotes no levantamento topográfico referido, a A. concluiu que era de todo impossível existir área útil capaz de corresponder à área negociada.
- Em face do referido no nº anterior a A. contactou o Dr...., enquanto representante da R. no sentido de esclarecer a questão.
- Tendo este referido à Autora que iria ver o que se passava, mas que a área vendida era a real e efectivamente de 150.290 m2.
- A A., apesar dos factos referidos nos nºs 22 e 23 resolveu começar logo com a urbanização do terreno que tinha na sua posse.
- Começando igualmente a executar obras de infra-estruturas no local, tais como aterros e desaterros, abertura de arruamentos, demolições e limpeza de matos.
- Estando já em fase de aprovação o projecto de loteamento e autorizada a execução dessas ditas obras e infra-estruturas, a A. começou a celebrar contratos -promessa de compra e venda de lotes.
- A A. foi confrontada com uma carta de advogado de Coimbra representando uma tal D.CC, de Vila Pouca, ....
- Quando a A. foi confrontada com a carta supra referida já tinha feita despesas com a urbanização dos prédios.
- A referida Senhora Hermínia alegava ser dona de uma área de 3.100 m2 que a Autora estaria a ocupar abusivamente e na qual já havia procedido ao corte de árvores, ao derrube de muros de pedra e à abertura de uma rua.
- A mesma invocou a titularidade de tais 3.100 m2 como integrando o artigo rústico inscrito na matriz sob o art. 8240, apresentando a escritura de justificação referida e, ainda invocando a inscrição a seu favor do mesmo prédio, na Conservatória do Registo Predial de ....
- Prédio esse que se encontra representado a vermelho no croqui de fls. 39.
- A área exigida pela Câmara como de cedência foi determinada em função da área declarada pela A., de 150.290 m2, como área destinada à urbanização.
- A Câmara permitiu a afectação como área loteável de área não inferior a 124.480,50 m2.
- Para evitar que as obras em curso fossem embargadas, face às ameaças de actuação judicial da dita D.CC e consequentes prejuízos, a A. negociou com a mesma a cedência de 2 lotes para construção.
- Para que esta aceitasse a continuação das obras e cedesse à A. por troca, a área reivindicada.
- A área dos três prédios é inferior à negociada.
- Os prédios comprados pela A. à R. só têm, em conjunto, a área de 110.563, nesta se incluindo a de 3.100 m2 referida.
- A A. suspeitou que a área dos prédios que comprou à ré era inferior a 150.290 m2 mais de um ano antes da propositura da acção e teve a certeza disso em data situada menos de um ano antes da referida propositura. A A. foi confrontada com a possibilidade de que 3.100 m2 de terreno situados na área que acordou com a R. comprar-lhe não pertencessem à R., mais de um ano antes da propositura da acção e que ainda hoje não tem a certeza de que efectivamente lhe não pertencessem.
- A A. poderia afectar parte da área em falta à construção.
- A área útil dos lotes a construir no local teria, na data da entrada em juízo da petição inicial, valor não inferior a esc.10.000$00 o metro quadrado.
- A R. prometeu vender os prédios ao Sr. Dr.... .
- Em 8 de Novembro de 1995, celebrou com ele um contrato-promessa de compra e venda em que a R. se obrigou a celebrar o contrato prometido com o promitente- comprador ou com quem quer que fosse que este lhe indicasse.
- Para que o promitente-comprador pagasse o preço, a R. concedeu ao promitente-comprador, e a sua esposa, um empréstimo bancário de montante aproximado ao do preço.
- O promitente-comprador, alegou dificuldades em cumprir as prestações a que se encontrava vinculado por força do contrato de empréstimo e contactou com a autora com vista a que esta entrasse em contacto com a R. e lhe comprasse os prédios em litígio, dando conta à R. do contacto que havia feito com a A..
- Aquando da outorga da escritura de compra e venda dos prédios, junta em cópia certificada a fls. 11 a 14, a R. já havia recebido do promitente comprador a totalidade do preço acordado para venda, esclarecendo-se que, para tanto, a R. celebrou contrato de mútuo com o promitente comprador através do qual lhe emprestou quantia igual ao preço que haviam acordado para venda dos prédios, tendo tal quantia ficado em poder da R. como forma de pagamento do referido preço.
- A R. constituiu por procuração o Sr. Dr....... seu mandatário, conferindo-lhe poderes necessários à realização de certos actos de registo indispensáveis à celebração da escritura.
- Com vista à celebração do contrato de compra e venda a Autora teve contactos directos com o Presidente da Direcção da R. tendo até o representante legal da A. conferenciado com a R. nas próprias instalações da sua sede.
III –
Quid iuris?
Da análise das conclusões com que a recorrente fechou a sua minuta de recurso, concluímos que somos convocados para decidir três questões: uma de natureza adjectiva e duas relativas à substância da decisão.
Antes, porém, convém recordar que o que está em causa é apenas a apreciação do mérito da decisão da Relação de Coimbra que confirmou a condenação da R. no pagamento de 13.216.781$00/65.925,03 € em resultado do parcial provimento do pedido subsidiário formulado pela A..
A 1ª instância, face a tal pedido, acabou por encontrar a base da sua formulação, dizendo que “se conjugarmos o teor da petição inicial com o pedido de redução do preço e a invocação expressa do disposto no art. 292º do C. Civil, não pode deixar de concluir-se que ao peticionar tal redução do preço a autora tem implícito um pedido de anulação parcial do contrato em causa, ainda que tal pedido não seja formulado expressamente”.
Teceu, então, algumas considerações sobre as consequências da redução do negócio jurídico, acabando por concluir que era possível convocar tal figura jurídica para a consagração da pretensão da A., desde que fosse possível encontrar o mal causal.
Daí partiu, pois, à procura do erro-vício.
Com efeito, curou de enfatizar os factos que lhe permitiram chegar à conclusão de que, na verdade, houve erro: o preço acordado teve como pressuposto que a área total era de 150.290 m2 e que a R. sabia que a área era determinante para a celebração do negócio por parte da A. (cfr. respostas aos quesitos 10º e 15º), para rematar, dizendo que “o negócio não pode manter-se nos exactos termos em que foi celebrado, impondo-se a anulabilidade do mesmo na parte em que excede a área real e efectiva, excesso correspondente a 39.727 m2, pois que se provou que os prédios comprados pela autora à ré têm apenas, em conjunto, a área de 110.563 m2 (resposta ao quesito 43º da base instrutória)”.
Por todas as razões invocadas, o Mº juiz de Círculo de Viseu, aplicou ao caso os dispositivos constantes dos arts. 251º e 247º do CC, determinando a restituição à A. do preço correspondente a esse quid a menos que comprou por mor do aludido vício, ou seja, aquele montante já referido.
E fê-lo na base de um critério puramente aritmético, por força das respostas aos quesitos 6º, 7º, 8º e 9º da base instrutória, em respeito ao disposto no art. 884º, nº 1, parte final, do CC.
Perante a eventualidade de consagração do erro-vício, a R. precaveu-se e invocou a caducidade do direito da A.. Não obteve, porém, ganho com a tese apresentada na justa medida em que, louvando-se o Mº juiz de Círculo na resposta dada ao quesito 45º da base instrutória, foi julgada improcedente a excepção invocada e cujo conhecimento tinha sido relegado para final em sede de saneador.
Olvidou, contudo, que, perante o pedido de anulação do negócio formulado pela A. (e, na sua sequência, o de redução do negócio) a ela competia, por força das regras do ónus da prova, atento o estatuído no art. 292º do CC, fazer a prova de que não teria havia negócio sem a parte viciada, já que a redução, verificado o vício anulatório, opera sem mais.
Feita a resenha da condenação da R. na 1ª instância, resta dizer que a mesma obteve plena concordância por parte da Relação de Coimbra.
Foi assim que o processo chegou a este STJ.
Antes, as instâncias disseram que o negócio celebrado pelas partes tinha sido inquinado e que tal determinava automaticamente a sua redução.
A nossa cognição está, como é sabido, limitada pelo teor das conclusões da parte recorrente, como o expressam os arts. 684º, nº 3 e 691º, nº 1, do CPC.
Não nos cabe, portanto, fazer uma apreciação critica do acórdão da Relação de Coimbra, confirmatório do julgado da 1ª instância, senão nos apertados limites em que a R. colocou as questões já enunciadas nas suas conclusões.
Na linha do já referido a propósito da defesa arquitectada pela R., importante é, ainda, notar que ela nem uma única palavra articulou no sentido de afastar a redução do negócio em consequência da anulabilidade defendida pela A. (apenas no art. 78º da contestação se referiu ao art. 292º do CC, dizendo ser inaplicável ao caso).
Só mais tarde, em sede de recurso de apelação (cfr. conclusões 18º e 19ª), depois de ter visto consagrada pela 1ª instância a redução do negócio em consequência da verificada anulabilidade do mesmo, é que veio dizer que não teria celebrado tal contrato sem a parte viciada, opondo-se, então (a tarde e a más horas) à decretada redução.
Com efeito, a R. deveria ter alegado na sua contestação que a vontade hipotética dos contraentes aquando da celebração do contrato era contrária à possibilidade de redução do mesmo: ou seja, se as partes, ab initio, tivessem previsto a possibilidade o negócio estar parcialmente viciado, teriam preferido não o concretizar de todo.
Dentro desta lógica tradutora da ideia consagrada no art. 292º do CC a R. teria, então, oportunidade de manifestar a sua discordância em relação à pretendida redução, apresentando, por via excepcional, o seu ponto de vista.
E competia-lhe, então, fazer a prova de tais factos (cfr. Meneses Cordeiro, in Tratado de Direito Civil Português - I - Parte Geral I – 3ª edição -, pág. 879).
Fazendo-a, afastava, em termos definitivos, a possibilidade de redução do negócio e de pé ficava apenas a anulação do mesmo face ao comprovado erro-vício arguido pela A..
Não o tendo feito, como não o fez, e provando-se a factualidade relativa a vício da vontade (no caso erro-vício) a redução automaticamente operaria, como operou (cfr. v.g., Heinrich Ewald Hoster, in A Parte Geral do Código Civil Português – Teoria Geral do Direito Civil, pág. 597).
Com efeito, o art. 292º do CC prescreve que “a nulidade ou anulação parcial não determina a invalidade de todo o negócio, salvo quando se mostre que este não teria sido concluído sem a parte viciada”.
Como referem Pires de Lima e Antunes Varela, a opção feita pelo legislador foi no sentido da conservação dos negócios jurídicos, sem prejuízo de uma manifestação de vontade contrária à manutenção parcial do negócio (in Código Civil Anotado, Volume I – 4ª edição -, pág. 268).
É que, como bem observa Pedro Pais de Vasconcelos, “a redução não pode contrariar a autonomia privada”, “não pode resultar de um negócio que as partes não teriam querido celebrar”, pois se assim fosse, “o negócio resultante da redução já não poderia ser imputado à autoria, à vontade e ao agir negocial das partes”, “mas antes a vinculação legal heterónoma” (in Teoria Geral do Direito Civil – 2ª edição – pág. 495 e ss.).
Este ponto – o de saber da vontade hipotética de ambas as partes (e não apenas da vontade da própria A., como parece ter sido a ideia acolhida pelo Mº juiz de Círculo ao dizer que “toda a factualidade invocada pela autora na petição aponta no sentido de que a sua verdadeira intenção é aproveitar o negócio na parte que respeita à área efectiva do complexo predial de que tomou posse”) – era deveras importante para a sorte da lide.
Com efeito, lendo e relendo os autos, não ficamos com a mais leve ideia sobre a possibilidade aventada pelas partes de redução do negócio (que não pura e simplesmente do preço) em face de uma qualquer viciação parcial do mesmo, o que sedimenta a ideia já avançada da pura omissão da R. no que tange à articulação de factos pertinentes à procedência da sua pretensão.
Ela contentou-se – repete-se, mais uma vez – apenas e só em atacar a viabilidade de anulação do negócio e, sobretudo, em defender a caducidade do direito da A. em invocar o vício que fundamentou aquela.
Continuou a defender a manutenção do negócio celebrado com a A., tal como consta da escritura pública, e por duas ordens de razões: por um lado, porque não se verificaram as exigências da relevância do erro-vício; por outro, porque a preencherem-se os seus pressupostos, teria caducado o direito da A. a ver o negócio anulado por ter sido ultrapassado o prazo de um ano a que se refere o nº 1 do art. 278º do CC.
E terminou nesta revista, em defesa da sua tese, apontado falhas de fundamentação ao aresto impugnado e violação das regras do CC, concretamente dos arts. 220º, 221º e 238º.
Assiste-lhe razão?
Vejamos.
A 1ª crítica que a recorrente dirigiu ao aresto da Relação de Coimbra foi, como se salientou, de natureza adjectiva.
Assim, o acórdão seria nulo por não ter fundamentado devidamente a solução que deu às questões colocadas.
Mas dever-se-á dizer, em abono da verdade, que não lhe assiste a mínima razão neste ponto.
É um facto que a lei comina com nulidade a decisão que não especifique os fundamentos de facto e de direito que a justificam (al. b) do nº 1 do art. 668º do CPC).
A este respeito há que ser cuidadoso e verificar se a decisão é totalmente omissa no que tange à fundamentação ou se está deficientemente fundamentada, sendo certo que só a primeira é que conduz à nulidade assinalada (cfr. Alberto dos Reis, in Código Processo Civil anotado, Volume V, pág. 139 e ss., e Anselmo de Castro, in Direito Processual Civil Declaratório, Vol. III, pág. 141).
Foram quatro as questões que a R. colocou à apreciação do Tribunal da Relação de Coimbra no âmbito do seu recurso de apelação: nulidade da sentença, apreciação do julgamento da matéria de facto, má fé da A. e caducidade do direito desta a ver anulado o negócio.
Sobre todos elas a Relação emitiu pronúncia e fundamentou a decisão que proferiu.
O pomo principal da discórdia da R. anda à volta da interpretação dada à resposta ao quesito 45º da base instrutória e que acabou por frustrar por completo as suas expectativas em não ver o negócio anulado.
Num ponto teremos de concordar: a resposta em causa podia mui bem ser muito mais clara, afastando ambiguidades.
No referido quesito foi perguntado se “a A. teve conhecimento dos factos referidos nos nºs 42 a 44 há menos de um ano contado da data da propositura da acção”.
Em causa, como está bem de ver, estava saber se a A. tinha respeitado o prazo de um ano a que alude o art. 287º, nº 2, do CC, ou seja, o prazo máximo para invocar o vício da anulabilidade.
Pois bem: a resposta foi tão simples como esta – “provado que a autora suspeitou que a área dos prédios que comprou à ré era inferior a 150.290 m2 mais de um ano antes da propositura da acção e teve a certeza disso em data situada menos de um ano antes da referida propositura. Provado ainda que a autora foi confrontada com a possibilidade de que 3.100 m2 de terreno situados na área que acordou com a ré comprar-lhe não pertenciam à ré, mais de um ano antes da propositura da acção e que ainda hoje não tem a certeza de que definitivamente lhe não pertencessem”.
Foi esta resposta (desnecessariamente tal complicada) que afastou a verificação da excepção da caducidade pelas instâncias.
Perante resposta tão pouco clara (em causa estava apenas saber se a A. soube do vício um ano antes da propositura da acção), o único caminho que a R. podia seguir, era reclamar, nos termos do nº 4 do art. 653º do CPC, já que não houve gravação dos depoimentos prestados em audiência (cfr. fls. 340).
Como bem salientou o aresto impugnado, não o tendo feito no tempo e lugar próprios, a R. só pode queixar-se de si própria, sendo que o que está em causa não é a sentença mas a decisão da matéria de facto.
Quando muito, a R. podia, ao abrigo do disposto no nº 5 do art. 712º do CPC, pedir a baixa do processo à 1ª instância para uma melhor fundamentação, mas nem isso foi feito.
Isto tudo foi evidenciado pela Relação, não havendo o menor motivo para apelidar a decisão por ela proferida de nula com o fundamento na al. b) do nº 1 do art. 668º do CPC.
E outro tanto se diga em relação às demais questões que foram colocadas pela R. no seu recurso de apelação.
Pronunciou-se a Relação quanto à pretendida modificação da matéria de facto e no sentido de tal pretensão não merecer acolhimento.
Outrossim, no que à pretensão de condenação da A. como litigante de má fé e à arguida excepção de caducidade.
No que à litigância de má fé diz respeito, a Relação limitou-se a dizer que a A. nada mais fez do que trazer a pleito uma pretensão e que a mesma acabou em parte por ser acolhida, razão pela qual nunca poderia merecer censura a sua litigância.
Já no que à excepção de caducidade diz respeito e em face da resposta dada ao referido quesito 45º, a Relação proclamou que R. “não logrou fazer reverter a seu favor essa decisão”, comprometendo “a hipótese de obter ganho de causa” e que, nesta medida, a acção teria de improceder já que “não se provou que a autora soubesse da diminuição da área dos prédios há mais de um ano antes da propositura da acção”.
Quanto às demais questões suscitadas na apelação, a Relação limitou-se a fazer uso do disposto no nº 5 do art. 713º do CPC, remetendo as partes para a fundamentação constante da sentença por com ela concordar.
Ou seja, a Relação, ao contrário do que defende a recorrente, fundamentou devidamente todos os pontos que foram colocados à sua consideração, não sendo justa a critica que lhe foi dirigida.
Passemos, agora, à apreciação das questões substanciais suscitadas pela recorrente.
A recorrente nas suas duas últimas conclusões entende que para se poder afirmar a essencialidade do erro-vício teria de resultar da escritura que o preço foi fixado em razão das áreas dos prédios.
Também neste ponto concreto a razão não está do seu lado.
Se o preço é elemento essencial do contrato de compra e venda, como na realidade é (cfr. art. 874º do CC), já o critério de determinação do mesmo não faz parte da sua essência. Assim sendo, as partes não fizeram nem tinham que fazer referência à fixação do preço em razão das áreas dos prédios.
Ora, isto não invalida que, face ao alegado, se tenha feito prova de que tal critério foi tomado em consideração pelas partes.
Convocado pelos outorgantes com vista à celebração de um contrato de compra e venda de imóveis, o tabelião limita-se a dar fé pública das declarações negociais daqueles, após prévia verificação da suas perfeitas capacidades e da verificação do cumprimento de toda uma série de requisitos legais de natureza tributária.
Em tese e tendo em conta a validade do negócio surgem como totalmente irrelevantes quaisquer motivações (de ordem económica ou outra) que eventualmente subjazem àquelas declarações.
Ou seja, e tendo em atenção o que já ficou dito, não significa que, no concreto, as partes não pudessem ter consignado algo como, por exemplo, “vendo o terreno x por 10 contos/m2”.
Não o tendo feito – pois as partes limitaram-se a declarar o preço total dos prédios transaccionados, especificando, no entanto, o valor de cada um dos três prédios –, nada impede que seja feita prova do critério que esteve subjacente à fixação do preço.
O que fica dito é suficientemente esclarecedor para, sem margem para dúvidas, proclamarmos que não houve por parte do acórdão impugnado qualquer violação dos arts. 220º e 221º do CC.
Outrossim, se diga em relação ao art. 238º do mesmo diploma legal: ao apurar-se o critério de determinação do preço não se está a interpretar as declarações negociais.
Em conclusão: não há reparos a fazer ao acórdão da Relação de Coimbra, o que significa que improcede a tese que a recorrente trouxe à nossa consideração.
IV –
Decisão
Nega-se a revista e condena-se a recorrente nas respectivas custas.
Lisboa, aos 06 de Fevereiro de 2007
Urbano Dias
Paulo Sá
Borges Soeiro